KONTROL REGNSKABER. Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a. Februar 2016

Transkript

1 KONTROL AF REGNSKABER i 2015 Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a Februar 2016

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1.0. Resume Side Lovgrundlag, formål og kriterier Side Boligreguleringslovens 18 b Side er fordelt på ejendomstyper Side er fordelt på kategorier Side Supplerende kontrol af regnskaber Side Stor korrektion og store udgifter Side Intensiveret kontrol Side Uopfordret kontrol Side er i den supplerende kontrol Side Sammenligning af almindelig og Side 12 supplerende kontrol 3.4. Sammenfatning af alle typer af Side b-kontrol kontroller 3.5. Analyse vedrørende gengangere Side Lejelovens 63 a Side er fordelt på kategorier Side Øvrige registreringer Side Tvister Side Statistisk usikkerhed Side 19

3 1. Resume Rapporten omfatter regnskaber, hvor kontrollen er afsluttet i Alle indsendte regnskaber uanset regnskabsperiode kan indgå i årets rapport. Boligreguleringslovens 18 b Den almindelige kontrol har omfattet 448 regnskaber. Der er indsendt bilag for 142,9 mio. kr., og der er korrigeret for i alt 16,0 mio. kr. svarende til en korrektionsprocent i gennemsnit på 11,2 %. I 2014 udgjorde korrektionerne 15,8 %. Der er således tale om et fald i korrektionsprocenten på 4,6 procentpoint. Faldet er dog ikke statistisk signifikant, jf. afsnit 7. Kategorien Forbedring tegner sig for 51,8 % af samtlige korrektioner. I 2014 udgjorde kategorien 45 %. Det betyder, at det fortsat er den største kategori af korrektionerne, som består af udgifter, som enten er dækket af husleje, eller hvor beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne ikke har accepteret, at forbedringerne tages over vedligeholdelseskontoen. Kategorien Andet tegner sig for 17,9 %. Heri ligger bl.a. byfornyelse og etablering af nye lejligheder samt diverse uanbringelige udgifter. Andelen af regnskaber, som er godkendt uden korrektioner, er faldet fra 44 % i 2014 til 36% i Den anden del af kontrollen, der gennemføres med baggrund i kontrolaspektet samt ud fra en risikovurdering, har i alt omfattet 146 regnskaber. Denne type kontrol, kaldet supplerende kontrol, omfatter følgende 4 typer: Store udgifter, store korrektioner, intensiveret kontrol og uopfordret kontrol. Der er indsendt bilag for i alt 305,1 mio. kr., og der er korrigeret for 76,0 mio. kr., svarende til en korrektionsprocent i gennemsnit på 24,9 %. Udtagning af store udgifter og store korrektioner sker på baggrund af analyseresultater af tidligere års kontroller, hvor disse har haft en højere korrektionsprocent end gennemsnittet af den almindelige kontrol. Denne kontrol har for 2015 en højere korrektionsprocent end den almindelige kontrol. I alt er der kontrolleret 119 regnskaber, som resulterede i en korrektionsprocent på 23,6 %. Regnskaberne i den intensiverede kontrol udtages ud fra en konkret risikovurdering. Det kan være med baggrund i fx udgifter indberettet af en ny ejer ved en tvangsauktion, henvendelse fra lejer, omtale i aviser m.v. Der er i 2015 kontrolleret 7 af denne slags regnskaber, hvilket har medført en korrektionsprocent på 26,0 %. I 2014 er der oprettet en ny kontrolårsag kaldet uopfordret kontrol. Hvis udlejer/administrator indsender regnskab og samtidig vedlægger kopi af regninger, bliver disse gennemgået på lige fod med andre regnskaber. SIDE 1 AF 20

4 Der er i 2015 kontrolleret 20 regnskaber, som resulterede i en korrektionsprocent på 63,0 %. I 2014 blev der kontrolleret 8 regnskaber med en korrektionsprocent på 78,5 %. De supplerende kontroller omtales nærmere i afsnit 3.3. En analyse af samtlige regnskaber, der er kontrolleret i 2015, uanset årsagen, viser, at der i alt er kontrolleret 594 regnskaber. Der er indsendt bilag for i alt 448,0 mio. kr. og der er korrigeret for 92,0 mio. kr. Det svarer til en korrektionsprocent på 20,5 %. I forhold til 2014 er der tale om en lille stigning på 0,3 procentpoint. Lejelovens 63 a Kontrollen har omfattet 104 regnskaber. Der er indsendt bilag for 14,8 mio. kr., og der er korrigeret for 4,6 mio. kr. svarende til en korrektionsprocent i gennemsnit på 31,2 %. I 2014 udgjorde korrektionerne 36,1 %, så der er tale om et fald på 4,9 procentpoint. Faldet er dog ikke statistisk signifikant, jf. afsnit 7. 75,3 % af korrektionerne er i kategorien Udvendig vedligeholdelse. Andelen af regnskaber, som er godkendt uden korrektioner, er 48 %. 2. Lovgrundlag, formål og kriterier GI foretager stikprøvekontrol af de indsendte regnskaber efter boligreguleringslovens 18 b og lejelovens 63 a. Grundlaget er 17 i bekendtgørelse nr. 632 af 15. juni 2006 om binding af afsætningsbeløb i GI. Formålet er at kontrollere de indberettede udgifter og korrigere eventuelle fejl. Resultaterne viser i hvilket omfang, udlejerne anvender bindingskontiene efter lejelovgivningens bestemmelser og rets- og nævnspraksis. Derudover er formålet at rådgive de pågældende udlejere om reglerne og at afrapportere omfanget af de samlede korrektioner. En sammenligning af korrektioner pr. sag viser, at der i den almindelige kontrol korrigeres i gennemsnit for kr., mens der i den supplerende kontrol korrigeres for kr. I forhold til kontrolaspektet er den supplerende kontrol således et meget effektivt instrument. SIDE 2 AF 20

5 Kriterierne Ethvert regnskab, der kommer ind i løbet af kalenderåret, kan udtages, uanset hvilket regnskabsår der er tale om. 18 b Udgiften skal overstige kr. Der udtages ved en simpel tilfældig udvælgelse via et it-program op til b-regnskaber. En udlejer/administratorkan dog maksimalt udtages med 4 regnskaber pr. år i denne pulje. Der udvælges særskilt regnskaber med store udgifter. Kriteriet er, at udgifterne overstiger 10 års hensættelser. Der udvælges yderligere særskilt regnskaber på baggrund af store korrektioner. Hvis udlejer/administrator i et års kontrol har haft korrektioner, der overstiger kr., udtages der i det omfang, det er muligt, et ekstra regnskab til kontrol. Der gennemføres en intensiveret kontrol af regnskaber ud fra en konkret risikovurdering. Det kan indebære indkaldelse af bilag, kontakt med beboerrepræsentation/lejere, besigtigelse af det arbejde, der er udført på ejendommen, eller dokumentation i form af fotos af det udførte arbejde. Der gennemføres desuden kontrol af regnskaber, hvis udlejer/administrator af egen drift indsender bilag, også kaldet uopfordret kontrol. 63 a Udgiften skal overstige kr. Der udtages ved en simpel tilfældig udvælgelse via et it-program ca a-regnskaber. Denne rapport omfatter de regnskaber, hvor kontrollen er afsluttet i løbet af Hovedparten af de kontrollerede regnskaber vedrører regnskabsåret 2014, men der er også regnskaber for andre år. SIDE 3 AF 20

6 3. Boligreguleringsloven 18 b I afsnit 3.1 til 3.2 rapporteres om resultaterne af kontrollen af de regnskaber, som er udtaget tilfældigt. Kontrollen af de særskilt udtagne regnskaber med store udgifter, store korrektioner og den intensiverede kontrol omtales i afsnit 3.3. Der er afsluttet kontrol af 448 regnskaber, fordelt på 411 udlejningsejendomme, 14 restejendomme i ejerlejlighedsforeninger og 23 andelsboligforeninger. Der er i 2015 korrigeret for 16,0 mio. kr. svarende til 11,2 % af de samlede udgifter på i alt 142,9 mio. kr. I 2014 blev der korrigeret for 15,8 %. Der er således tale om et fald på 4,6 procentpoint. Faldet er ikke statistisk signifikant, jf. afsnit 7. Tabel 1 er en oversigt over kontrollens hovedtal de sidste 5 år. Oversigten viser den gennemsnitlige procentvise korrektion i forhold til de samlede kontrollerede udgifter og i forhold til antal kontrollerede regnskaber. Tabel 1 i gennemsnit År Regnskaber Udgifter beløb i % antal i % ,3 27,5 18, ,0 24,7 16, ,3 30,8 15, ,5 27,7 15, ,9 16,0 11,2 64 sprocent, udgifter og korrektioner er de laveste i de seneste 5 år. Antallet af regnskaber, der er korrigeret, ligger på 64 %, hvilket er en stigning i forhold til de sidste 2 år. Nye analyser Der er i år fortaget 4 nye analyser. For det første om der er forskel på korrektionsprocenterne på konti med henholdsvis positiv eller negativ bindingspligt. For det andet om der er forskel på korrektionerne i landets regioner. Og sidst om korrektionerne er forskellige afhængigt af, om der er tale om en stor eller lille ejendom. Tabel 2 og 3 vedrører negativ eller positiv bindingspligt. Den negative eller positive saldo er registreret pr. det tidspunkt, hvor regnskabet er udtaget. Altså efter at der er sket indberetning af udgifter. SIDE 4 AF 20

7 Tabel 2 i gennemsnit Positiv bindingspligt År Regnskaber Udgifter beløb i % antal i % ,9 8,8 13, ,2 5,4 11, ,9 7,6 12, ,5 5,1 9, ,9 3,7 7,6 56 Tabel 3 i gennemsnit Negativ bindingspligt År Regnskaber Udgifter beløb i % antal i % ,4 18,7 22, ,7 19,3 18, ,4 23,2 17, ,0 22,7 18, ,0 12,3 13,1 69 Der er en væsentlig forskel i korrektionerne mellem de negative og positive konti. sprocenten er væsentlig større i sager med negativ bindingspligt og næsten dobbelt så stor, som i sager med positiv bindingspligt. Nedenfor vises korrektionerne geografvisk fordelt efter ejendommenes beliggenhed (region). Tabellen kan vise, om GI foretager flere eller færre korrektioner end gennemsnittet pr. region Tabel Regn- Korr. Regn- Korr. Regn- Korr. Regn- Korr. Regn- Korr. Region skaber i % skaber i % skaber i % skaber i % skaber i % Nordjylland 34 11, , , , ,6 Midtjylland 97 9, , , , ,8 Syddanmark 68 13,9 81 9, , , ,9 Hovedstaden , , , , ,7 Sjælland 32 17, , , , ,2 I alt , , , , ,1 Der er generelt relativt store forskelle fra år til år for de enkelte regioner, og det er svært at se et mønster. SIDE 5 AF 20

8 Nedenfor er vist udgifter og korrektioner opgjort efter ejendommenes størrelse i de viste intervaller. Tabel 5 De almindelig tilfældig udvalgte 18 b ejendomme m 2 pr. ejendom Antal ejendomme Udgift i mio. kr m 2 i alt i mio. kr. i % , ,6 9, , ,7 13, , ,4 12, , ,9 9,8 > , ,4 2,2 I alt , ,0 11,2 I intervallerne fra 500 m 2 til m 2 ligger korrektionsprocenterne lidt højere end gennemsnittet, mens den er klart lavere for de største ejendomme. Tabel 6 Samtlige 18 b ejendomme incl. supplerende kontroller m 2 pr. ejendom Antal ejendomme Udgift i mio. kr m 2 i alt i mio. kr. i % , ,0 59, , ,0 15, , ,2 17, , ,0 42,4 > , ,8 4,9 I alt , ,0 20,5 De største ejendomme har også her en korrektionsprocent, der ligger væsentligt under gennemsnittet, men antallet af ejendomme er lille. I intervallet fra som har en korrektionsprocent på 59,6 ligger 2 store korrektioner på henholdsvis 8,3 mio. kr., som vedrører en tastefejl og 6,7 mio. kr.,som vedrører en andelsboligforenings indberetning af udgifter uden at have reguleret for andelshaverenes andel. I intervallet som har en korrektionsprocent på 42,4 ligger én stor korrektion på 24 mio. kr., som vedrører særlige udgifter afholdt på erhvervslokaler. Sagen er nærmere beskrevet under punktet tvister. I tabel 7 vises, hvor stor en procentdel af regnskaberne for , der havde korrektioner af en given størrelse. sprocenten er her opgjort for hvert enkelt regnskab. SIDE 6 AF 20

9 Tabel 7 Procentfordeling af regnskabernes korrektionsprocenter Ingen År korrektion <10 % 10-24% 25-49% % % Tabellen viser, at regnskaber uden korrektion er faldet i forhold til sidste år. Tabellen viser også, at andelen af korrektionerne i intervallerne % ligger på samme lave niveau som sidste år, hvorimod intervallerne fra <10-24 % er steget. Tabel 8 Udgifter og korrektioner opgjort pr. m 2 Udgifter År m 2 i alt Udgifter i kr. pr. m 2 i kr. pr. m , , , , , Tabel 8 viser, at både udgifter og korrektioner pr. m 2 er de laveste i de sidste 5 år. På landsplan er de gennemsnitlige 18 og 18 b hensættelser 149 kr. pr. m 2 for er fordelt på ejendomstyper I tabel 9 sammenlignes gennemsnitskorrektionerne for ejendomstyperne for de sidste 5 år. Tabel 9 Gennemsnitskorrektion i % fordelt på ejendomstyper År Almindelig udlejning Restejendom i ejerforeninger Andelsboligforeninger Gennemsnitskorrektion i % ,1 5,6 9,4 18, ,5 21,4 19,6 16, ,5 6,9 28,1 15, ,2 9,6 12,4 15, ,4 9,6 8,4 11,2 Da der kun er kontrolleret 14 restejendomme og 23 andelsboligforeninger, er antallet så lille, at der ikke kan drages konklusioner. SIDE 7 AF 20

10 3.2 er fordelt på kategorier Nedenfor forklares nærmere, hvilke typer af udgifter der indgår i de forskellige kategorier, som korrektionerne registreres i. Manglende bilag 80 korrektioner for i alt kr. Udlejer har ikke indsendt alle bilag, eller der mangler en yderligere specifikation eller oplysning om arbejdets art vedrørende det indsendte materiale. Indvendig vedligeholdelse 130 korrektioner for i alt kr. Denne kategori indeholder udgifter til maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling i lejligheder. Forbedring 130 korrektioner for i alt kr. Kategorien indeholder udgifter, som enten er indregnet i huslejen, eller hvor forbedringsudgifter er medtaget, uden at udlejeren har fået lejeraccept til, at forbedringen kan tages med over den udvendige vedligeholdelseskonto. Driftsbudgettet 134 korrektioner for i alt kr. Denne kategori indeholder driftsudgifter, der skal indgå i enten det omkostningsbestemte huslejebudget, antennebudget eller varmeregnskab. Andet 176 korrektioner for i alt kr. Der er tale om korrektioner, der ikke har kunnet rubriceres under de øvrige kategorier. Det kan for eksempel være 19, stk. 2 låneydelser, byfornyelse, etablering af nye lejligheder og sammentællings- og fordelingsfejl. Tabel 10 viser de samlede korrektioner i årene fordelt på kategorier. Tabel 10 sprocent fordelt på de enkelte kategorier Kategori Manglende bilag Indvendig vedl Forbedringer Driftsbudget Andet I alt Kategorien Andet er faldet 17 procentpoint, hvorimod Indvendig vedligeholdelse er steget med 10 procentpoint i forhold til sidste år. Over havdelen af alle korrektioner ligger i Kategorien Forbedringer, som er steget i forhold til sidste år. Det ses også af tabel 5, at SIDE 8 AF 20

11 forbedringer fortsat er den største kategori, og at korrektioner i alle år har været over 30 % i gennemsnit. Tabel 11 viser, hvor stor en andel af de samlede korrektioner, der er foretaget i de enkelte kategorier. Kolonnen Antal er større end de 448 regnskaber, fordi hvert regnskab kan have korrektioner i flere kategorier. Tabel 11 er fordelt på kategorier Kategori Beløb i kr. Beløb i % Antal Antal i % Manglende bilag , ,3 Indvendig vedl , ,0 Forbedringer , ,0 Driftsbudget , ,6 Andet , ,1 I alt , ,0 Diagram 1 viser den beløbsmæssige andel af korrektionerne fordelt på de enkelte kategorier. Diagram 1 er Tabel 12, på næste side viser de samlede korrektioner fordelt på kategorier og ejendomstyper. SIDE 9 AF 20

12 Tabel 12 er i 2015 fordelt på kategorier og ejendomstyper Kategori Almindelig udlejning Restejendom i ejerforeninger Andelsboligforeninger Alle Manglende bilag 8,0 42,3 2,9 8,0 Indvendig vedl. 17,9 16,2 1,6 17,2 Forbedringer 52,0 17,6 52,9 51,8 Driftsbudget 4,7 22,4 10,8 5,1 Andet 17,4 1,5 31,8 17,9 I alt 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0% Da der kun er kontrolleret 14 restejendomme og 23 andelsboligforeninger, er antallet så lille, at der ikke kan drages konklusioner. 3.3 Supplerende kontroller af regnskaber Ud over den almindelige kontrol er der foretaget en supplerende kontrol af yderligere 146 regnskaber fordelt på 4 typer, som er beskrevet nedenfor. Formålet med den supplerende kontrol er primært at styrke kontrolaspektet, og minimere risikoen for, at der registreres udgifter, som ikke kan tages med over den udvendige vedligeholdelseskonto Kontrol af store udgifter og store korrektioner I 2015 er der afsluttet 67 regnskaber, der er udtaget særskilt, fordi udgifterne overstiger 10 års hensættelser. Der er afsluttet yderligere 52 regnskaber, som er udtaget, fordi udlejer/administrator i en anden kontrol har haft korrektioner, der overstiger kr. Nedenfor er vist resultaterne for de i alt 119 regnskaber. Der er indsendt bilag for i alt 289,1 mio. kr., og der er korrigeret for 68,1 mio. kr., svarende til en korrektion i gennemsnit på 23,6 %. Tabel 13 i gennemsnit År Regnskaber Udgifter beløb i % antal i % ,0 11,6 9, ,9 31,9 21, ,1 92,3 33, ,9 30,8 17, ,1 68,1 23,6 76 Som det ses, er korrektionsprocenten steget fra 17,8 % i 2014 til 23,6 % i 2015, svarende til 5,8 procentpoint. sprocenten ligger fortsat højere end i den almindelige tilfældige kontrol. SIDE 10 AF 20

13 Forskellen mellem den tilfældige og den supplerende kontrols korrektionsprocent er væsentlig større end for 2014, men væsentlig mindre end for 2013, hvor den toppede med 17,2 procentpoint Intensiveret kontrol Der er i 2015 kontrolleret 7 regnskaber. Der er indsendt bilag for i alt 5,9 mio. kr., og der er korrigeret for 1,5 mio. kr., svarende til en korrektion i gennemsnit på 26,0 %. Den intensiverede kontrol indebærer, at GI indhenter bilag, og som supplement kan tage kontakt til beboerrepræsentation/lejere, foretage besigtigelse af ejendommen, eller der kan indgå fotodokumentation. Den konkrete situation afgør, hvilken dokumentation der indhentes eller anvendes. Eksempler på regnskaber, der kan udtages i den intensiverede kontrol, er regnskaber indberettet af ejer i forbindelse med en tvangsauktion, eller fra nødlidende ejere, eller regnskaber der giver anledning til tvivl med baggrund i fx lejerhenvendelser eller presseomtale. Tabel 14 i gennemsnit År Regnskaber Udgifter beløb i % antal i % ,0 2,8 35,4 58, ,8 4,9 21,4 61, ,8 18,8 28,6 64, ,9 13,4 51,6 81, ,9 1,5 26,0 71,4 Både antal kontrollerede regnskaber og udgifternes størrelse er faldet markant i forhold til de seneste 3 år. Som det ses er korrektionsprocenten dog fortsat større end ved den almindelige tilfældige udtagning Uopfordret kontrol Når udlejer/administrator indsender regnskab og samtidig vedlægger de bilag, der ligger til grund for indberetningen, gennemgås disse regnskaber og bilag på lige fod med andre regnskaber, selvom regnskabet ikke er blevet udtaget til kontrol. Af denne årsag er der i 2015 kontrolleret 20 regnskaber. Der er indsendt bilag for i alt 10,1 mio. kr., og der er korrigeret for 6,4 mio. kr. svarende til en korrektion i gennemsnit på 63,0 %. I 2014 blev der kontrolleret 8 regnskaber, indsendt bilag for i alt 6,1 mio. kr., og korrigeret for 4,8 mio. kr. svarende til en korrektion i gennemsnit på 78,5 %. Der er således tale om et fald på 15,5 procentpoint Resultater af alle typer i den supplerende kontrol I dette afsnit indgår samtlige regnskaber i den supplerende kontrol; stor udgift, stor korrektion, den intensiverede kontrol og den uopfordrede kontrol, i alt 146 kontroller. I tabel 8 vises hvor stor en andel af de samlede korrektioner, der er foretaget i de enkelte kategorier. SIDE 11 AF 20

14 Der er indsendt bilag for i alt 305,1 mio. kr., og der er korrigeret for 76,0 mio. kr., svarende til en korrektion i gennemsnit på 24,9 %. I 2014 blev der indsendt bilag for 204,9 mio. kr., og korrigeret for 49,0 mio. kr., svarende til en korrektion på 23,9 %. Det ses, at korrektionsprocenten for disse typer af kontrol er større end for den almindelige kontrol, hvor korrektionsprocenten er på 11,2 %. Tabel 15 er fordelt på kategorier Kategori Beløb i kr. Beløb i % Manglende bilag ,3 Indvendig vedl ,4 Forbedringer ,5 Driftsbudget ,7 Andet ,1 I alt ,0 Som det ses, er kategorien Andet den største. Her ligger 56,1 % af samtlige korrektioner, som hovedsageligt drejer sig om byfornyelse, etablering af lejligheder, andelsboligforeningen, som har indberettet uden at fordele udgiften, tastefejl m.v. I kategorien Forbedring drejer det sig om lejlighedsmodernisering og forbedringer uden lejeraccept Sammenligning af almindelig og supplerende kontrol En analyse over de sidste 3 års korrektioner pr. sag fordelt på de simpelt tilfældigt udtagne regnskaber og på de regnskaber, der er udtaget i den supplerende kontrol, viser følgende: Tabel 16 pr sag Kontrolårsag År Antal sager i kr. pr sag Tilfældig , Supplerende , Tilfældig , Supplerende , Tilfældig , Supplerende , Som det ses, er korrektionerne pr. sag væsentlig større i den supplerende kontrol end i den tilfældigt udtagne kontrol, og langt større for Set ud fra såvel et kontrol- og risikoaspekt som ud fra et effektivitetssynspunkt, er den supplerende kontrol således et meget effektivt instrument. SIDE 12 AF 20

15 3.4 Sammenfatning af alle typer af 18 b-kontrol Når samtlige kontroller i 2015 indgår i analysen, både de almindelige kontroller og alle typer af supplerende kontrol, er der i alt kontrolleret b regnskaber. Der er gennemgået bilag for 448,0 mio. kr., og der er korrigeret for i alt 92,0 mio. kr., svarende til en korrektionsprocent i gennemsnit på 20,5 %. Der er her tale om en lille stigning på 0,3 procentpoint i forhold til Tabel 17 er en oversigt over kontrollens hovedtal de sidste 5 år. Oversigten viser den gennemsnitlige procentvise korrektion i forhold til de samlede kontrollerede udgifter. Tabel 17 i gennemsnit År Regnskaber Udgifter beløb i % ,2 42,0 15, ,6 61,5 18, ,3 142,0 26, ,5 76,7 20, ,0 92,0 20,5 Der er kontrolleret 67,5 mio. kr. og korrigeret for 15,3 mio. kr. mere for 2015 end for Som det ses, ligger 2013 dog højest på alle parametre de sidste 5 år. Tabel 18 viser fordelingen på kategorier af korrektionerne. Tabel 18 er fordelt på kategorier Kategori Beløb i kr. Beløb i % Manglende bilag ,1 Indvendig vedl ,0 Forbedringer ,0 Driftsbudget ,5 Andet ,4 I alt ,0 Som det ses, ligger 49,4% af samtlige korrektioner i kategorien Andet, som bl.a. indeholder byfornyelse, etablering af lejligheder, fordelings- og sammentællingsfejl og diverse uanbringelige udgifter. Langt hovedparten af korrektionerne vedrører diverse uanbringelige udgifter, hvor 14,6 mio. kr. skyldes én sag, som har indberettet udgifter til særlig erhvervsmæssig indretning. Sagen verserer pt i huslejenævnet og er nærmere beskrevet under punkt 6. Kategorien forbedringer er opdelt i forbedring dækket af højere leje i alt 11,4 mio. kr., lejlighedsmodernisering 5, stk. 2 i alt 14,1 mio. kr. og forbedringer uden lejeraccept i alt 11,4 mio. kr. SIDE 13 AF 20

16 3.5 Analyse vedrørende gengangere GI har også i 2015 foretaget en analyse af resultaterne fra regnskabskontrollen for at undersøge, i hvilket omfang der findes gengangere i kontrollen. Analysen er foretaget for at konstatere, om nogle udlejere/administratorer optræder med mange og store korrektioner igennem flere år. I analysen er der inddraget alle de registrerede kontroller i årene , og der er taget udgangspunkt i følgende: at mindst én korrektion overstiger kr. at der er gennemført mindst 4 kontroller af den pågældende udlejers regnskaber i perioden at den samlede korrektionsprocent er over 25 % for de regnskaber, der er kontrolleret at kontrollerne er gennemført på regnskaber registreret i forskellige år at korrektionerne vedrører kategorien forbedringer Billedet viste i 2013, at der kun var én udlejer/administrator, som opfyldte ovenstående kriterier, og som efter at være blevet vejledt, havde begået samme type fejl i et efterfølgende regnskab, der er kontrolleret. Denne ene udlejer/administrator blev udtaget til kontrol for regnskaber af en vis størrelse fra på samtlige ejendomme, hvilket resulterede i en samlet gennemsnitlig korrektionsprocent på 58 %. Medio 2013 gik hovedselskabet konkurs. Der er ingen gengangere i hverken 2014 eller 2015, der opfylder ovennævnte kriterier. 4. Lejelovens 63 a Der er kontrolleret 104 regnskaber fordelt på 96 udlejningsejendomme og 8 restejendomme i ejerlejlighedsforeninger. Den beløbsmæssige korrektion udgør i gennemsnit 31,2 % svarende til, at de samlede udgifter på i alt 14,8 mio. kr. er reduceret med 4,6 mio. kr. Der er tale om et fald på 4,9 procentpoint i forhold til 2014-kontrollen. Ændringen er dog ikke statistisk signifikant, se afsnit 7. I Tabel 19 sammenlignes kontrollens hovedtal de sidste 5 år. Oversigten viser den gennemsnitlige procentvise korrektion i forhold til de samlede kontrollerede udgifter og i forhold til antal kontrollerede regnskaber. SIDE 14 AF 20

17 Tabel 19 i gennemsnit År Antal regnskaber Udgifter i mio. kr. beløb i % antal i % ,4 2,9 23, ,2 9,0 46, ,8 10,1 46, ,1 8,0 36, ,8 4,6 31,1 52 De kontrollerede udgifter er faldet markant i forhold til de forrige 3 år. Samtidig kan det konstateres, at korrektionsprocenten er faldet i forhold til de samme 3 år. Tabel 20 Udgifter og korrektioner opgjort pr. m 2 Udgifter År m 2 i alt Samlet udgift i kr. pr. m 2 i kr. pr. m , , , , , Den samlede udgift i kr. pr. m 2 er faldet, og er det laveste i de 5 år. Nedenfor er vist, hvor stor en procentdel af regnskaberne i der havde korrektioner af en given størrelse. Tabel 21 Procentfordeling af regnskabernes korrektionsprocenter År Ingen korrektion <24 % % % % Som det ses, er korrektionerne i intervallet % de højeste i de sidste 5 år. 4.1 er fordelt på kategorier Nedenfor forklares nærmere, hvilke typer af udgifter der indgår i de forskellige kategorier, som korrektionerne registreres i: SIDE 15 AF 20

18 Manglende bilag 9 korrektioner for i alt kr. Udlejer har ikke indsendt alle bilag, eller der mangler en yderligere specifikation eller oplysning om arbejdets art på det indsendte materiale. Forbedring 3 korrektioner på i alt kr. Udgifterne er alle indregnet i en højere husleje. Udvendig vedligeholdelse 64 korrektioner for i alt kr. Udlejer har medtaget udgifter til udvendig vedligeholdelse over forbedringskontoen. Andet 11 korrektioner for i alt kr. Der er tale om for eksempel driftsudgifter, indvendig vedligeholdelse, og udgifter afholdt på arealer, der ikke er bindingspligtige. er fordelt på de enkelte kategorier ses af diagram 2. Diagram 2 er Manglende bilag Forbedringer Udvendig vedl. Andet 75 % af de korrigerede udgifter på forbedringskontoen er udvendig vedligeholdelse. Det er besluttet, at der ikke længere udtages og registreres kontroller af 63 a-regnskaber efter ændringerne af lejeloven pr. 1. juli 2015, fordi bindingspligten for disse konti er ophævet. Det er således sidste års opfølgning af kontroller i denne ordning. Der gennemføres i stedet sagsbehandling af disse regnskaber, hvilket indebærer en overordnet kontrol af de afgivne oplysninger vedrørende indberetning af udgifter. SIDE 16 AF 20

19 5. Øvrige analyser Der er foretaget yderligere analyser af de data, som er registreret i forbindelse med samtlige kontroller. Disse omtales i dette afsnit. Det drejer sig for det første om andelen af regnskaber, som udlejeren selv har rettet i, samtidig med at bilagene er indsendt. Disse er nærmere omtalt nedenfor i afsnit Udlejers rettelser. De nævnte korrektioner indgår i hovedtallene i rapporten. For det andet omtales de registreringer, som er foretaget i forbindelse med, at udlejer har fået vejledning om korrekt brug af kontoens midler, men hvor udgifterne ikke er ændret. Det drejer sig om udgifter under Bagatelgrænsen (u/5.000 kr.) og Småbeløb (u/ 250 kr.) vedrørende Renholdelse og Låse og nøgler. De beløb, der er nævnt i disse afsnit, indgår ikke i hovedtallene i rapporten. Endelig redegøres til sidst for er for andre år. Det er de korrektioner, der er foretaget i andre år end det, der er udtaget til kontrol. Gennemgang af det udtagne regnskab har resulteret i en ændring af andre regnskabsår. De nævnte beløb indgår ikke i hovedtallene i rapporten. Udlejers rettelser Ud af samtlige kontroller er der 16 regnskaber med et beløb på kr. hvor udlejer/administrator, samtidig med at bilagene er sendt til GI, har oplyst, at der er sket en fejl i indberetningen. Her ligger bl.a. en korrektion på 8,3 mio. kr., som var en tastefejl i den digitale indberetning. Beløbene indgår som korrektioner under de respektive kategorier. Beløbet er steget i forhold til 2014, hvor der var korrektioner på i alt kr. Bagatelgrænsen GI korrigerer som udgangspunkt ikke, hvis de samlede bemærkninger er under kr., med mindre der er tale om eksempelvis dobbeltfakturering, manglende bilag eller korrektioner af samme art, som GI har korrigeret for i tidligere års kontroller for ejendommen. Beløbet indgår således ikke i korrektionsprocenten. Bemærkninger, der ikke har medført korrektion, er givet i 42 regnskaber og udgør ,40 kr. Det svarer til 0,07% af de samlede udgifter og 0,64 % af de samlede korrektioner. Småbeløb under 250 kr. Ud over bagatelgrænsen på kr. korrigerer GI ikke for småbeløb under 250 kr. pr. bilag i kategorierne Renholdelse og Låse og nøgler. Bemærkninger, der ikke har medført korrektion, er givet i 22 sager og udgør kr. det svarer til 0,004 % af de samlede udgifter og 0,04 % af de samlede korrektioner. er for andre år I statistikken registreres alene korrektioner for det år, som er udtaget til kontrol. Der kan imidlertid være regnskaber, hvor den udgift, der korrigeres for, også optræder i andre SIDE 17 AF 20

20 år og derfor bliver korrigeret. er for andre år har medført ændringer i 4 sager og udgør i alt for Beløbene indgår ikke i korrektionsprocenten. 5.1 Nye registreringer Der er foretaget nogle yderligere analyser af de data, som er registreret i forbindelse med kontrollen. Beløbene indgår ikke i korrektionsprocenten. Forbedringer medtaget med lejeraccept Når udlejer har afholdt forbedringsudgifter, som ikke har medført lejeforhøjelse eller ny højere leje, kan udgiften medtages med accept fra beboerrepræsentationen eller et flertal af beboelseslejerne. I 39 sager for i alt 9,4 mio. kr. har GI modtaget dokumentation for, at lejerne godkendt forbedringerne med over den udvendige vedligeholdelseskonto. Lejlighedsmoderniseringer Her registreres det totale beløb for lejlighedsmoderniseringerne, altså både vedligeholdelsesdelen og forbedringsdelen, uanset, om der er korrektioner eller ej. Det samlede beløb for 2015 udgør 68,2 mio. kr. Etablering af nye lejligheder Her registreres det totale beløb for etablering af nye lejligheder, altså både vedligeholdelsesdelen og forbedringsdelen, uanset, om der er korrektioner eller ej. Det samlede beløb for 2015 udgør 33,6 mio. kr. 6. Tvister En ejer kan indbringe GI s afgørelse for husleje-/ankenævn og boligretten, hvis der er uenighed. I 2015 er 5 sager afgjort, og 2 sager verserer i huslejenævnet, og 3 sager i boligretten. I det følgende anvendes udtrykket udlejer, uanset om der er tale om ejeren selv, den til enhver tid værende udlejer eller administrator, der på ejerens vegne har varetaget de pågældende sager. Afgjorte sager I en afgjort sag har udlejer medtaget udgifter, som har karakter af forbedringer. Da udlejer ikke har indsendt dokumentation for lejernes accept af at medtage forbedringer over den udvendige vedligeholdelseskonto, har GI afvist udgifterne. Udlejer er ikke enig i GI s afgørelse og indbragte derfor sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet har efterfølgende givet GI medhold. I den anden afgjorte sag ( 63 a) har udlejer medtaget samtlige udgifter til en køkkenmodernisering som en forbedring. GI har fået medhold i, at udgiften skulle reduceres med et beløb svarende til den sparede vedligeholdelse. De 3 øvrige sager, der er afgjorte, er anket af henholdsvis udlejer og GI til boligretten. SIDE 18 AF 20

21 Verserende sager Huslejenævn Én sag er indbragt for huslejenævnet, fordi GI har afvist 15,6 mio. kr. til særlig indretning af erhverv og forbedringer uden lejeraccept. Det bevirker, at der skal indbetales 9,3 mio. kr. Udlejer er af den opfattelse, at huslejenævnet allerede har taget stilling til de indberettede udgifter, og er derfor ikke enig i GI s afgørelse. Ved siden af denne sag har udlejer opsagt beboelseslejerne med den begrundelse, at bygningerne skal rives ned. Opsigelsen af lejerne er indbragt for boligretten, hvor sagen netop er afsluttet. Udlejer har fået dom for, at lejerne kan opsiges. Denne dom er ifølge lejerne nu indbragt for landsretten. Tvisten mellem GI og udlejer er pt stillet i bero i huslejenævnet. En anden sag vedrører en korrektion på 13 mio. kr. foretaget i 2008 på grund af, at GI ikke har modtaget bilagene for regnskabet for Ny ejer bliver nu opmærksom på korrektionen og har indbragt sagen for huslejenævnet. Boligretten GI har i 3 sager fra samme udlejer afvist, at en erhvervsmæssig fremlejegiver kan give tilsagn til, at beløb anvendt til forbedringer kan medtages over den udvendige vedligeholdelseskonto. Udlejer har indbragt de 3 afgørelser for de respektive huslejenævn. Det er GI s opfattelse, at accepten til at medtage forbedringer over kontoen kun kan gives af et flertal af beboelseslejerne og/eller/beboerrepræsentationen. 2 nævn har ikke givet GI medhold heri.gi har i disse sager anket afgørelserne til boligretterne. Behandling af sagerne i boligretten afventer dog den 3. og sidste afgørelse fra nævnet, fordi GI har fremsat ønske om, at alle 3 sager behandles samlet ved en retsinstans. I skrivende stund er 3. sag ligeledes afgjort. Nævnet finder det ikke godtgjort i den sag, at betingelserne for at fradrage forbedringsudgiften på den udvendige vedligeholdelseskonto er opfyldte. Udlejer har anket afgørelsen til ankenævnet. En anden sag vedrører 3 års kontrol, hvor udlejer gør gældende, at GI s krav om korrektion af de indberettede udgifter samt indbetalingskrav er forældet, og at fordelingen af henholdsvis forbedring contra vedligeholdelse skal ændres. Huslejenævnet gav GI medhold, og udlejer har anket til boligretten. 7. Statistisk usikkerhed Der er tre formål med GI s kontrol. For det første at kontrollere og rette fejl, for det andet at rådgive de pågældende udlejere om reglerne, og for det tredje at afrapportere omfanget af de samlede korrektioner. Der er anvendt den sædvanlige statistiske usikkerhed beregnet som et 95 % s sikkerhedsinterval (dvs. at den korrekte korrektionsprocent med 95 % sikkerhed ligger et sted i dette interval). SIDE 19 AF 20

22 Boligreguleringslovens 18 b, alm. kontrol Usikkerheden af beløb, der blev korrigeret. År i % Usikkerhed i % Sikkerhedsinterval ,1 +/-10,5 7,6-28, ,1 +/- 4,1 12,0-20, ,9 +/- 3,4 12,5-19, ,8 +/- 4,0 11,8-19, ,2 +/- 2,2 9,0-13,4 I 2015 har korrektionsprocenten på 11,2 således en stikprøveusikkerhed på 2,2 %. Det vil sige, at den sande korrektionsprocent kan variere fra 9,0 til 13,4. Lejelovens 63 a Usikkerheden af beløb, der blev korrigeret. År i % Usikkerhed i % Sikkerhedsinterval ,5 +/- 11,2 12,3-34, ,8 +/- 19,7 27,1-66, ,4 +/- 26,3 20,1-72, ,1 +/- 30,8 5,4-66, ,2 +/- 9,9 21,3-41,1 For 63 a ligger den sande korrektionsprocent således mellem 21,3 og 41,1 i SIDE 20 AF 20