Boliger m.m., Eternitten, Øst Aalborg Aalborg Kommune, maj 2009

Transkript

1 Tillæg Boliger m.m., Eternitten, Øst Aalborg Aalborg Kommune, maj 2009 Side 1 af 15

2 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer Tillæg for boliger m.m.,eternitten Byrådet vedtog den 18. maj 2009 kommuneplantillæg for den sydøstligste ubebyggede del af Eternitgrunden. Kommuneplantillæget følger lokalplan Kommuneplantillæget består af: Redegørelse for tillæg Kommuneplanramme 4.2.B8 Kommuneplanramme 4.2.D3 Planen er først og fremmest tænkt som en digital plan. Det er dog op til dig selv, hvorvidt du ønsker at læse planen på skærmen eller du vil udskrive den. Ønsker du en pdf-fil af det samlede tillæg, så tryk her. Har du spørgsmål om planens indhold eller til planens brug er du velkommen til at kontakte Annette Rosenbæk, tlf Side 2 af 15

3 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer Vejledning tillæg Hvad er en kommuneplan? Kommuneplanen udtrykker byrådets overordnede politikker og mål for Aalborg Kommunes fremtidige udvikling. Planen berører på mange måder borgernes dagligdag og fastlægger rammer for handlemulighederne og levevilkår i lokalområderne. Derfor er planen også udarbejdet i et samarbejde mellem politikere, borgere og en række organisationer og foreninger. Kommuneplanen består af en hovedstruktur og kommuneplanrammer. Hovedstrukturen er den sammenfattende del af kommuneplanen. Den omfatter hele kommunen og fastlægger de overordnede mål for udviklingen inden for de enkelte sektorer og bydele i Aalborg Kommune. Byrådets langsigtede politik fremgår af retningslinierne for det fremtidige bymønster og den enkelte bys rolle. Den kommer konkret til udtryk i den geografiske fordeling af boliger, erhverv, trafikbetjening og serviceydelser i de enkelte bysamfund og i byernes indbyrdes samspil. Hovedstrukturen er byrådets overordnede udviklingsværktøj, og den er retningsgivende for økonomisk prioritering mellem forskellige kommunale opgaver. Hovedstrukturen må ikke være i strid med Nordjyllands Amts regionplan. Kommuneplanrammerne angiver, hvordan de enkelte arealer i Aalborg Kommune kan anvendes. Rammebestemmelserne må ikke være i strid med hovedstrukturen. Både hovedstrukturen og kommuneplanrammerne er bindende for lokalplanlægningen. Der kan, med andre ord, ikke vedtages lokalplaner, som er i strid med kommuneplanen. Til gengæld kan byrådet beslutte at ændre kommuneplanen ved at udarbejde et kommuneplantillæg. Hvornår laves der kommuneplantillæg? De fleste kommuneplantillæg omfatter mindre ændringer i de gældende rammebestemmelser. Ofte sker det på baggrund af et konkret bygge- eller anlægsprojekt, der ønskes gennemført. Et sådant projekt vil normalt også betyde, at der skal udarbejdes lokalplan, hvor der mere detaljeret fastlægges krav til, hvordan nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes. Indsigelsesfristen for et forslag til kommuneplantillæg er mindst 8 uger. Der er samme indsigelsesfrist for et lokalplanforslag, hvilket betyder, at de to planer kan følges ad gennem offentlighedsproceduren. Hvis der er tale om omfattende ændringer, som bryder med kommuneplanens hovedstruktur, eller hvis der er tale om en hovedrevision af kommuneplanen, skal der gennemføres en større offentlighedsprocedure. Kommunen skal forud for planlægningsarbejdet afholde en fordebat for at indkalde ideer, forslag mv. fra offentligheden. Fristen for at afgive ideer mv. er mindst 8 uger. Yderligere skal kommunen forestå en oplysningsvirksomhed med henblik på at fremkalde en offentlig debat om planrevisionens målsætning og nærmere indhold. Herefter kan kommunen udarbejde et forslag til kommuneplantillæg. Fristen for at fremsætte indsigelser mod forslaget er også her på mindst 8 uger. Forslaget til kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg offentliggøres det, som beskrevet ovenfor, i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages tillægget endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt forslag til kommuneplantillæg. Så længe kommuneplantillægget foreligger som forslag, har det ingen direkte retsvirkninger over for de Side 3 af 15

4 ejendomme, der er omfattet af tillægget. Om miljøvurdering (MV) Planforslag, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, skal ledsages af en miljøvurdering af planen i form af en miljørapport (MV). Det fremgår af Miljø-vurderingsloven (LBK nr af om Miljøvurdering af planer og forslag) med senere ændringer. Om vurdering af virkning på miljøet (VVM) Forud for etablering af større enkeltanlæg, som kan påvirke miljøet i væsentlig grad, skal der vedtages et kommuneplantillæg med en VVM-redegørelse, dvs. en Vurdering af anlæggets Virkning på Miljøet (VVM). Dette fremgår af planlovens 11 g (LBK nr af om planlægning) med senere ændringer og VVM-bekendtgørelsen (Miljøministeriets bekendtgørelse nr af om Vurdering af visse anlægs virkninger på miljøet). Det endelige kommmuneplantillæg Når byrådet har vedtaget kommuneplantillægget endeligt og bekendtgjort det i avisen, er det en del af kommuneplanen. Herefter gælder følgende retsvirkninger: Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan. Inden for byzoner og sommerhusområder kan byrådet modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelserne i rammerne. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt Side 4 af 15

5 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer Redegørelse tillæg 4-008, Eternitten Ændringer i forhold til den gældende kommuneplan Tillægget vedrører kommuneplanrammeområde 4.2.B8 og 4.2.D3 Eternitten. Tillægget følger lokalplan Gældende kommuneplanrammer Forslag til kommuneplanrammer Baggrunden for ændringerne Der er som en del af det lokalplanforberedende arbejde for Eternittens boligområde udarbejdet en helhedsplan for området. Helhedsplanen lægger op til at justere anvendelses- og byggemuligheder i dele af området - set i forhold til de tidligere vedtagne kommuneplanrammer. Formålet med tillægget er således at bringe overensstemmelse mellem kommuneplan og forslag til lokalplan og derved muliggøre realiseringen af helhedsplanen. Beskrivelse af ændringerne Tillæg medfører følgende ændringer i kommuneplanen: De tidligere kommuneplanrammer lagde op til at 4.2.B8 kunne bebygges med tæt-lav boliger. Ændringen med nærværende tillæg består i at der for det trekantede sydøstlige plateau nu også gives mulighed for etageboliger i 4-6 etager. Formålet er at udnytte udsigtskvaliteterne mere optimalt. Forudsætningen for de ændrede byggemuligheder er at parkering som hovedprincip placeres under terræn. Det er også en forudsætning at bebyggelsens udformning rummer arkitektonisk nytænkning. Der gives også mulighed for at bebyggelse på fladen i begrænset omfang kan opføres som etageboliger - forudsætningen er at bebyggelsen i sin udformning har tæt-lav karakter. Grænsen mellem rammeområde 4.2.B8 og 4.2.D3 ændres desuden så en mindre andel af det ubebyggede areal indlemmes i det blandede område. Arbejdet med helhedsplanen har vist at denne del af området ikke egner sig til boligformål, men udnyttes bedst til blandede byformål. Som konsekvens heraf ændres også byggemulighederne så en blandet bebyggelse på et ubebyggede areal vil kunne opføres i op til 4 etager/17 m under forudsætning af at parkering som hovedprincip placeres under terræn eller i p-hus. Det er også en forudsætning at bebyggelsens udformning rummer arkitektonisk nytænkning. Side 5 af 15

6 Samlet set øger tillægget områdets bebyggelsesprocent fra 25 til 50 % for det delareal som indlemmes i 4.2.D3 og fra 25 til 32 % for 4.2.B8. Miljøvurdering Lokalplanforslaget er omfattet af "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" (lov nr. 316 af ). Miljørapporten fremgår af lokalplanens redegørelse. Miljørapporten beskriver, hvordan planens realisering forventes at påvirke miljøet. Lokalplanforslagets miljørapport beskriver også konsekvenserne af de ændrede byggemuligheder jf. dette kommuneplantillæg Side 6 af 15

7 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer 4.2.B8 Eternitten Anvendelse Boliger (tæt-lav/ etage) Institutioner Fritidsformål (kun udendørs sportsanlæg, scene o.l.) Rekreative formål Anvendelsen er specificeret i Bilag A. Byggemuligheder Samlet etageareal: Max m² Etager: Max. 2½-3, dog max 6 på det sydøstlige plateau Højde: Max. 10 m under hensyn til udsigtsforhold, dog max 21 m på det sydøstlige plateau. Grønt areal skal friholdes for bebyggelse, se illustrationsplan. Mål Målet er at området omdannes og udbygges til et attraktivt boligområde, hvor der er plads til arkitektoniske eksperimenter og nye rekreative muligheder. Placering af bebyggelse skal tage udgangspunkt i områdets karakteristiske kridtlandskab, og byggefelterne placeres således at en del af det eksisterende landskab friholdes for bebyggelse. Som grundlag for lokalplaner skal der udarbejdes en helhedsplan for området, der fastlægger områdets vej- og stistruktur, bebyggelsesstruktur (byggefelter), byarkitektoniske principper og grøn struktur. Området udpeges som muligt arkitektonisk eksperimentarium. Det betyder at der ved projekter, som rummer nyskabende arkitektur eller kreativ tænkning hvad angår genbrug af eksisterende bygninger, kan dispenseres fra anvendelsesregulerende, bebyggelsesregulerende, miljømæssige og arkitektoniske bestemmelser. Byggemuligheder Miljø Miljøklasse 1-2, se Bilag A. Vejledende grænseværdier for støj fra erhverv, se Bilag B. Grænseværdier for støj fra trafik, se Bilag C. Arkitektur - Byrum og landskab En helhedsplan skal fastlægge vej- og stistruktur, bebyggelsesstruktur, byarkitektoniske principper, kvalitetsprogram og grøn struktur. Arkitektonisk eksperimentarium Kortlagte værdifulde kulturspor må ikke Side 7 af 15

8 ændres før der foreligger en helhedsplan, se byomdannelsesstrategi. Områdets sydligste del neden for vandbakken og skrænten mod Danalien skal friholdes for bebyggelse. Hensigten med boligområdet er at skabe mulighed for tæt-lav bebyggelse i varieret højde, og gerne med individuelle valgmuligheder i det arkitektoniske udtryk og i materialevalg. Boliger kan også i mindre omfang opføres som etageboliger under forudsætning af at bebyggelsen fremstår med tæt-lav karakter. På det sydøstlige plateau nedenfor krydset Humlebakken/Sohngaardsholmsvej kan der opføres etageboliger i 4-6 etager. Forudsætningen er at parkering som hovedprincip placeres under terræn og at bebyggelsens udformning repræsenterer en arkitektonisk nytænkning. Ved placering af bebyggelse skal der tages hensyn til afledning af spildevand og overfladevand. Der kan også blive tale om terrænregulering (påfyldning). Arkitektur - Byrum og landskab Bebyggelsen skal som princip placeres vinkelret på eller parallelt med de markante kridtskrænter, således at både plateauer og skrænter også efter udbygningen fremstår som synlige landskabstræk. Trafik - Veje og stier Vejadgang fra fordelingsvej tilsluttet Sohngårdsholmsvej. Stiforbindelser skal sikres, se illustrationsplan. Parkering i overensstemmelse med Bilag F. Teknisk forsyning Fjernvarmepligt. Etablering af fremtidssikrede affaldsløsninger. Zoneforhold Byzone Kvalitetsprogrammet skal indeholde principper for udformning af områdets offentlige tilgængelige arealer - veje, stier og grønne områder. Heri indgår belysning, beplantning, belægninger m.v. I forbindelse med udarbejdelse af helhedsplanen for området skal muligheden for at skabe en oplevelsesrig landskabelig kontrast mellem det eksisterende "uberørte" kalkoverdrev og nye kultiverede parkog have miljøer overvejes. Det er hensigten at kridtgraven i områdets sydligste del skal indrettes som et varieret grønt opholds- og aktivitetsområde med muligheder for både børn, unge og voksne og med forbindelse til områdets rekreative stisystem. Hegnet langs skrænten slører oplevelsen af det plateau-opbyggede landskab. Hvis der skal skabes en god landskabsoplevelse fra en fremtidig promenade langs skrænten må beplantningen fjernes. Ved fastlæggelse af den grønne struktur skal det overvejes hvordan ubebyggede arealer kan udformes således at de kan Side 8 af 15

9 rumme en vekslen mellem åbne landskabelige aktivitetsrum og intime opholdsrum. De ubebyggede landskabsarealer kan anvendes som fælles friareal til områdets boliger. Trafik - Veje og stier Området vejbetjenes fra ny fordelingsvej med forbindelse til nyt signalreguleret kryds på Sohngårdsholmsvej. Der skal sikres mulighed for at etablere en gennemgående rekreativ stiforbindelse for cyklister som forbinder Østerådalen med Sohngårdsholmsparken, og med forbindelse til krydset Østre Allé/Sohngårdsholmsvej. Der skal sikres en rekreativ stiforbindelse langs kanten af skrænten ved områdets afgrænsning mod vest, samt forbindelse til det eksisterende rekreative stisystem i naboområdet mod øst (Danalien) og til Vandbakken. Der skal også sikres mulighed for at etablere rekreative udsigtspunkter med offentlig adgang på de højest beliggende skræntpartier mod Danalien og Vandbakken Side 9 af 15

10 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer 4.2.D3 Eternitten Anvendelse Boliger (tæt-lav / etage) Butikker Butikker med værksted Kræmmermarked, torvehandel o.l. Hotel/restaurant Klinikker Kontorer Service Trykkeri o.l. Kulturelle formål Fritidsformål Undervisning Institutioner Rekreative formål Tekniske anlæg Engroshandel o.l. Værksteder o.l. Anvendelsen er specificeret i Bilag A. Bruttoetageareal: max. 250 m 2 pr. butik. Byggemuligheder Bebyggelsesprocent: Max. 50. Etager: Max Dog max. 7 i tårne. Højde: Max m og 25 m for tårne. Mål Målet er at området omdannes og udbygges til et område med blandet bymæssig anvendelse. Det er også hensigten at skabe et bymæssigt tyngdepunkt i området langs gaden (Bygaden) ved den gamle cementfabrik. Der skal som grundlag for lokalplaner udarbejdes en helhedsplan for området, der fastlægger områdets vej- og stistruktur, bebyggelsestruktur (byggefelter), byarkitektoniske principper og grøn struktur. Den østligste ubebyggede del ovenfor skrænten kan indgå i en helhedsplan for 4.2.B8. Det er hensigten at understøtte Bygaden som et bymæssigt centrum i området. Den gamle Cementfabrik vurderes at være rumme værdifuld historiefortælling om Eternitområdet. Miljø Miljøklasse 1-3, se Bilag A. Vejledende grænseværdier for støj fra erhverv, se Bilag B. Grænseværdier for støj fra trafik, se Bilag C. Arkitektur - Byrum og landskab En helhedsplan skal fastlægge vej- og stistruktur, bebyggelsesstruktur, byarkitektoniske principper, Side 10 af 15

11 Området udpeges som muligt arkitektonisk eksperimentarium. Det betyder at der ved projekter, som rummer nyskabende arkitektur eller kreativ tænkning hvad angår genbrug af eksisterende bygninger, kan dispenseres fra anvendelsesregulerende, bebyggelsesregulerende, miljømæssige og arkitektoniske bestemmelser. Anvendelse Publikumsorienterede funktioner skal primært placeres i områdets nordvestlige del (Bygaden). I omdannelsesfasen kan eksisterende bygningsanlæg i området uden lokalplanlægning anvendes midlertidigt til f.eks. lagervirksomhed samt forskelligartede arrangementer af kortere eller længere varighed (udstillinger, sport, musik, markeder, basar etc.) miljøklasse 1-4. Forudsætningen er at vejledende afstandskrav til eksisterende miljøfølsomme anvendelser kan overholdes. Byggemuligheder Det er hensigten at bebyggelsen opføres i varieret højde med tårne eller lignende spredt i hele området, og placeret under hensyn til at sikre udsigten fra de bagvedliggende boligområder. Uanset bestemmelserne omkring rammeområdets maksimale højde vil det være muligt at bevare eller genopføre de eksisterende fabriksanlægs nuværende bygningsvolumen i en ny bebyggelse med et varieret arkitektonisk udtryk inspireret af eksisterende bygningsanlæg. Forudsætningen for at udnytte de beskrevne byggemuligheder på den østligste ubebyggede del ovenfor skrænten er: at parkering som hovedprincip placeres under terræn eller i p-hus og at bebyggelsen i sin udformning rummer arkitektonisk nytænkning. Ved placering af bebyggelse skal der tages hensyn til afledning af spildevand og overfladevand. Der kan også blive tale om terrænregulering (påfyldning). Miljø En del af området er belastet med trafikstøj. Arkitektur - Byrum og landskab Som grundlag for helhedsplanen skal det vurderes, om det er muligt at bevare dele af den gamle cement fabrik, som f.eks. dele af facaden mod vest, og de bevarede dele af skaktovnene som en integreret del af en fremtidig bebyggelse. Det samme gælder markante enkeltstående bygningselementer som f.eks. siloer. Byggefelterne bør som udgangspunkt placeres således at de eksisterende gader og pladsdannelser mellem bygninger, samt mellem bygninger og skrænter, der har karakter af offentlige rum bevares. Bebyggelse og landskab Der er opstået en værdifuld symbiose mellem bebyggelsen, terrænformerne og færdselsstrukturerne i området - et samspil som det er hensigten at bevare. kvalitetsprogram og grøn struktur i området. Kortlagte værdifulde kulturspor må ikke ændres før der foreligger en helhedsplan, se byomdannelsesstrategi. Arkitektonisk eksperimentarium. P-pladser skal fremstå grønne. Trafik - Veje og stier Vejadgang fra fordelingssvej tilsluttet Sønderbro. Sekundær vejadgang fra fordelingsvej tilsluttet Sohngårdsholmsvej. Stiforbindelser skal sikres, se illustrationsplan. Parkering i overensstemmelse med Bilag F. Mulighed for reduceret udlæg ved dobbeltudnyttelse. Der må ikke placeres store sammenhængende parkeringsflader mod områdets offentlige opholdsarealer og de omgivende veje. Teknisk forsyning Fjernvarmepligt. Fællesprivate hovedledninger for spildevand og regnvand gennem området skal sikres. Etablering af fremtidssikrede affaldsløsninger. Zoneforhold Byzone. Side 11 af 15

12 skal i princippet "gro" sammen omkring skrænterne. Den sydlige del af området ved Siporexfabrikken skal behandles som en flade, hvor ny bebyggelse forholder sig til skrænten. Skrænten mod Vandbakken skal tilstræbes bevaret som et synligt landskabstræk. Historiske vejforløb og bebyggelsesstrukturer skal så vidt muligt respekteres. Kvalitetsprogrammet skal fastlægge principper for udformning af områdets offentligt tilgængelige arealer; veje, stier, pladser og grønne områder. Heri indgår belysning, beplantning, belægninger mv. I fastlæggelse af den grønne struktur i området er det hensigten at der skal reserveres plads til mindst ét større offentligt tilgængeligt grønt område, som friholdes for bebyggelse og som indgår i områdets grønne struktur med forbindelse til områdets rekreative stisystem. Cementmølleriet er et markant bygningselement, som rummer en særlig kraft i kompositionen. Den fine landskabsoplevelse i eksisterende vej- og stiforløb søges fastholdt i den fremtidige stistruktur. Der skal sikres mulighed for etablering af offentligt tilgængelige stier, der - eventuelt via eksisterende trappeanlæg - forbinder områdets forskellige niveauer. Mulighed for etablering af et vandelement gennem området skal vurderes. Trafik - Veje og stier Området vejbetjenes fra ny fordelingsvej med forbindelse til nyt signalreguleret kryds på Sønderbro. Der kan eventuelt skabes alternativ adgang til den nordlige del af området via en ny vejadgang med forbindelse til Sohngårdsholmsvej. Der skal sikres mulighed for at etablere en gennemgående rekreativ stiforbindelse for cyklister som forbinder Østerådalen med Sohngårdsholmsparken, og med forbindelse til krydset Østre Allé/Sohngårdsholmsvej. Stiføringen kan eventuelt placeres på områdets interne veje. Beregning af mulighed for dobbeltudnyttelse af anlagte parkeringspladser kan tage udgangpunkt i følgende sammenhæng mellem arealanvendelse og behov for parkering over døgnet: Formiddag Eftermiddag Aften Lørdag middag Side 12 af 15

13 Kultur 10% 35% 100% 50% Skoler 100% 100% 50% 5% Kontor 100% 95% 5% 5% Bolig 50% 60% 100% 60% Indkøb 25% 100% 25% 100% Restaurant 10% 35% 100% 75% Antallet af parkeringspladser der kræves udlagt, vil svare til det samlede behov på det tidspunkt, hvor behovet er størst Side 13 af 15

14 Signaturforklaring for rammeområder Signaturforklaring for by- og bydelsafsnit Signaturforklaring for områder Side 14 af 15

15 Side 15 af 15