Jensen & Møller Invest A/S. CVR nr Rosenvængets Hovedvej København Ø Telefon

Transkript

1 Jensen & Møller Invest A/S CVR nr Rosenvængets Hovedvej København Ø Telefon Årsrapport 2005

2 Indholdsfortegnelse Side LEDELSESBERETNING Selskabsoplysninger... 1 Idegrundlag og mål... 2 Året i hovedtræk... 3 Hoved- og nøgletal for selskabet... 4 Ledelsesberetning... 5 Aktionærinformation... 7 Regnskabsberetning... 9 PÅTEGNINGER Ledelsespåtegning Revisionspåtegning ÅRSREGNSKAB Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelse Balance Egenkapitalopgørelse Pengestrømsopgørelse Noter... 26

3 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger Selskabet Jensen & Møller Invest A/S Rosenvængets Hovedvej København Ø Telefon: Telefax: jmi@danskfinancia.dk Hjemsted: København CVR nr Regnskabsår: 1. januar 31. december Bestyrelse Direktion Revision Generalforsamling Anton Kryger, formand Jørn G. Andersen Kjeld Andersen Anders Westermann Ole Nygaard Grant Thornton, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Stockholmsgade 45, 2100 København Ø Statsautoriseret revisor Svend Ørjan Jensen Ordinær generalforsamling afholdes den 26. april 2006 kl på selskabets adresse Rosenvængets Hovedvej

4 Ledelsesberetning Idegrundlag og mål Idegrundlag Selskabets formål er investering og finansiering, herunder overtagelse ved fusion eller køb af andre selskaber/ejendomme. Aktuelt er selskabets formålsparagraf udmøntet i ejerskabet af en række restejerlejlighedsejendomme beliggende i det storkøbenhavnske område. Når lejemålet for ejerlejlighederne ophører, er idegrundlaget at sælge disse bedst muligt. Langsigtet målsætning Evt. overskudslikviditet placeres bedst muligt i børsnoterede værdipapirer eller på specialvilkår i anerkendte banker. Det er selskabets overordnede målsætning at være en stabil operatør på ejendomsmarkedet indenfor de muligheder, som selskabet har, samt at supplere beholdningen af udlejede ejerlejligheder gennem tilgang af yderligere ejendomme i det storkøbenhavnske område. Økonomisk målsætning Det er selskabets økonomiske målsætning at opnå et så positivt og stabilt afkast som muligt med skyldig hensyntagen til en forsvarlig administration og vedligeholdelse af ejendommene

5 Ledelsesberetning Året i hovedtræk Drift Selskabet realiserede et resultat efter skat på 57,2 mio. kr. mod 12,4 mio. kr. i Resultatet mere end indfriede forventningerne for 2005, som var på mio. kr. Avance ved salg af ejerlejligheder udgør 7,9 mio. kr. (2004: 6,8 mio. kr.) Resultat før skat udgør 77,4 mio. kr. mod 17,8 mio. kr. i Resultatet er i al væsentlighed påvirket af en positiv værdiregulering af selskabets beholdning af ejerlejligheder på 69 mio. kr. (2004: 10,7 mio. kr.). Der henvises til omtale på side 5 og 10. Egenkapital Udbytte Egenkapitalen udgør pr. 31. december ,8 mio. kr. i forhold til 106,7 mio. kr. for Af den samlede egenkapital udgør 94,9 mio. kr. (2004: 46,2 mio. kr.) opskrivninger på selskabets beholdning af ejerlejligheder. Bestyrelsen foreslår et udbytte på 10,2 mio. kr. (50 %). Udbyttet for 2004 udgjorde 6,1 mio. kr. (30 %). Likviditet Selskabets cash-flow udgjorde 4,2 mio. kr. mod 6,6 mio. kr. i Forventninger til 2006 Bestyrelsen forventer et resultat efter skat i intervallet mio. kr. for En væsentlig del af resultatet er baseret på forventninger til værdistigninger på selskabets beholdning af ejerlejligheder. Afvigelser i prisudviklingen på ejerlejligheder kan få konsekvenser for forventningerne

6 Ledelsesberetning Hoved- og nøgletal for selskabet Hovedtal (t.kr.) Resultat af udlejning Avance ved salg af lejligheder Administrationsomkostninger Resultat af primær drift Værdireg. af ejerlejligheder til markedsværdi Finansielle poster, netto Ordinært resultat før skat Skat af ordinært resultat Årets resultat Investeringsejendomme Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Selskabskapital Egenkapital Hensatte forpligtelser Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Investeringer i garageanlæg Investeringer i beboelseslejligheder Pengestrøm fra driften Pengestrøm til investering, netto Pengestrøm til finansiering Nøgletal Antal aktier á t.kr Antal egne aktier á t.kr Resultat pr. aktie Udbytte pr. aktie Indre værdi pr. aktie Gearing af driftsaktiver... 0,81 0,77 0,81 0,91 0,87 Egenkapitalforrentning... 43,3 12,1 7,4 12,9 18,8 Afkast af investeret kapital... 73,3 21,5 12,4 20,0 29,7 Børskurs pr. balancedag Price Earningskvote Kurs / indre værdi... 1,55 1,21 1,13 1,01 0,95 Antal solgte lejligheder Antal solgte m Gns. salgspris pr. m

7 Ledelsesberetning Ledelsesberetning Årets resultat og forventninger til fremtiden. Selskabet opnåede i 2005 et resultat på 57,2 mio. kr. mod 12,4 mio. kr. for Ved aflæggelse af årsrapporten for 2004 forventede selskabet et resultat for 2005 i intervallet 6-7 mio. kr. I forbindelse med delårsrapporten for perioden 1. januar 30. september 2005 udtrykte selskabet, bl.a. på baggrund af konstaterede, øgede salgspriser, forventninger om et resultat på mio. kr. Disse forventninger blev således indfriet. Baggrunden for den foretagne opjustering i delårsrapporten for 1/1-30/ og for det gode resultat er dels kraftigt stigende salgspriser, hvorved den realiserede avance ved salg af ledige lejligheder forbedres, dels den afledte værdiforøgelse af selskabet beholdning af ejerlejligheder, som værdiansættes med udgangspunkt i de realiserede salgspriser. Endelig har det forhold, at selskabet har tilpasset markedsnedslaget på udlejede ejerlejligheder fra 50 % til 40 %, som i dag er mere sædvanligt, betydet en ikke uvæsentlig forøgelse af resultatet. Af det samlede resultat før skat på 77,4 mio. kr. ( ,8 mio. kr) kan 7,9 mio. kr. (2004: 6,8 mio. kr.) henføres til realiserede avancer ved salg af lejligheder, mens opskrivning af lejlighedernes værdi fordeler sig med 41,0 mio. kr. som følge af stigende priser i de områder, hvor selskabet ejer lejligheder, og 28,0 mio. kr. som følge af reduktionen af markedsnedslaget. Forventninger til 2006 Bestyrelsen forventer på nuværende tidspunkt et samlet resultat for 2006 på mio. kr., idet der forventes en fortsat stigning i værdien af selskabets beholdning af ejerlejligheder, ligesom ledige lejligheder forventes afsat til høje priser. Resultat af primær drift forventes uændret niveau i forhold til det i 2005 opnåede, altså omkring 7-9 mio. kr. Denne forventning er dels baseret på antallet af lejligheder, som forventes udbudt til salg og dels på en forventning om salgspriser på minimum samme niveau som i Salgspriserne er afhængige af den generelle - 5 -

8 Ledelsesberetning konjunkturudvikling, hvorfor ændringer heri samt forskydning i forventningen til antallet af frigjorte lejligheder vil kunne påvirke forventningerne til årets resultat. Bestyrelsen forventer på nuværende tidspunkt en fortsat værdistigning af selskabets beholdning af ejerlejligheder i 2006, og under forudsætning af en værdistigning på 10 % vil resultatet blive påvirket heraf med netto mio. kr. Særlige risici Selskabets aktiviteter medfører i al væsentlighed ikke andre risici end de, der er sædvanlige for ejendomsselskaber. Ledelsen følger løbende udviklingen med henblik på at minimere effekten af de finansielle risici. Markedsrisici Renterisici Kreditrisici Likviditetsrisici Ved værdiansættelse af selskabets ejendomme er anvendt en nedslagsprocent på 40 % som følge af, at ejerlejlighederne ikke er frigjort for lejemål. En ændring i den anvendte nedslagsprocent med 1 %-point vil medføre en samlet ændring af værdien af lejligheder med 2,8 mio. kr. og en ændring af årets resultat og egenkapitalen med 2,0 mio. kr. Moderate forskydninger i renteniveauet vil ikke have nogen afgørende direkte effekt på indtjeningen. Renteudviklingen har derimod stor betydning for de salgspriser, der kan opnås på selskabets ejerlejligheder og dermed for selskabets indtjening i form af salgsavancer og værdireguleringer. En væsentlig del af selskabets tilgodehavender består af indestående hos Grundejernes Investeringsfond, boligreguleringsslovens 18b samt indestående i de respektive ejerforeninger. Selskabets fordringer anses således alene i begrænset omfang at indeholde en kreditrisiko. Selskabets finansielle beredskab består af likvide beholdninger. Det finansielle beredskab med tillæg af uudnyttede trækningsmuligheder på kassekredit er tilstrækkeligt til dækning af forudsete, kortfristede likviditetsbehov. Selskabet har tillige uudnyttede belåningsmuligheder på realkreditområdet

9 Ledelsesberetning Det er selskabets politik at bevare en betydelig egenkapitalandel. Miljøforhold Afledte finansielle instrumenter Selskabets ejendomme består i helt overvejende grad af ejerlejligheder i beboelsesejendomme. I selskabets ejendomsportefølje er 2 ejendomme beliggende i et område, hvor Miljøkontrollen har konstateret en mindre koncentration af farlige stoffer, der overstiger kvalitetskriterier for ren jord. Der er ikke rejst krav om oprensning og selskabets aktivitet på de pågældende ejendomme er ikke påvirket heraf. Eventuelle omkostninger i forbindelse med oprensning o.l. anses for ubetydelige for selskabets drift og finansielle stilling. Selskabet har som politik ikke at anvende afledte finansielle instrumenter. Da selskabet ikke har samhandel med udlandet er følsomheden over for valutakursudsving alene af indirekte natur. Aktionærer, kapital og stemmer Aktionærinformation Selskabets aktiekapital andrager nominelt kr Selskabets aktier er noteret på Københavns Fondsbørs under fondskode DK i stykstørrelser a kr Hver aktie giver 1 stemme. Stemmeret kan ifølge selskabets vedtægter udøves af aktionærer, hvis aktier er noteret på vedkommendes navn i selskabets aktieprotokol eller aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse forud for indkaldelsen til generalforsamlingen. Ingen aktier har særlige rettigheder. Selskabet indsender delårsrapporter til Københavns Fondsbørs. Rapporterne er også tilgængelige på selskabets hjemmeside Udbytte Det er normalt selskabets udbyttepolitik at sikre rimeligt stabile udbytter også i regnskabsår, hvor resultatet måtte være mindre tilfredsstillende. Set i lyset af dels selskabets forøgede likvide beholdning og dels det faktum, at det efter bestyrelsens opfattelse ikke har været muligt at foretage investeringer på vilkår, der sikrer tilfredsstillende afkast, - 7 -

10 Ledelsesberetning foreslås for regnskabsåret 2005 et udbytte på 50 % af aktiekapitalen på kr , eller kr. 500 pr. aktie. Politik for egne aktier Bestyrelsen har gennem de seneste år haft en bemyndigelse til at købe egne aktier, hvor dette måtte være hensigtsmæssigt dog således at den samlede beholdning ikke overstiger 10 % af aktiekapitalen. Forslag om fornyelse af denne bemyndigelse vil blive fremlagt ved den ordinære generalforsamling i Aktionærsammensætning Stk. Pct. Aktionærer, der besidder mere end 5 % af kapitalen: Erik Olesens Ejendomsselskab A/S, København ,41 Thorvald Nielsens Efterfølger, Trørød A/S, Søllerød ,25 A/S af 28. maj 1949, København , ,28 Øvrige aktionærer: Navnenoterede aktionærer ,19 Ikke navnenoterede aktionærer ,53 I alt ,00 Fondsbørsmeddelelser i 2005 Nr. 1 Løbende opgørelse af insideres aktiebesiddelser Nr. 2 Løbende opgørelse af insideres aktiebesiddelser Nr. 3 Forløb af generalforsamling 2005 Nr. 4 Kvartalsrapport for 1. kvartal 2005 Nr. 5 Supplement til Årsrapport 2004 Nr. 6 Delårsrapport 1. halvår 2005 Nr. 7 Indberetning af insiderhandler Nr. 8 Indberetning af insiderhandler Nr. 9 Indberetning af insiderhandler Nr. 10 Indberetning af insiderhandler Nr. 11 Delårsrapport 3. kvartal 2005 Nr. 12 Finanskalender

11 Ledelsesberetning Finanskalender for /3 Årsrapport /3 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 26/4 Ordinær generalforsamling 17/5 Kvartalsrapport 1/ /8 Delårsrapport /11 Kvartalsrapport 3/2006 Forslag til generalforsamlingen På selskabets generalforsamling den 26. april 2006 vil bestyrelsen foreslå, at der gives bemyndigelse til at købe selskabets egne aktier indtil 10 % af aktiekapitalen. Kontaktpersoner På Jensen & Møller Invest A/S hjemmeside findes yderligere informationer. Forespørgsler vedrørende relationer til investorer og aktiemarkedet kan endvidere rettes til: Formand for bestyrelsen Anton Kryger tlf eller direktør Ole Nygaard tlf Regnskabsberetning Årsrapporten for Jensen & Møller Invest A/S for 2005 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse D-virksomheder, danske regnskabsvejledninger samt de krav, Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber. Fondsrådet har ved afgørelse af 23. juni 2005 pålagt selskabet at ændre regnskabspraksis fra og med 2004, hvorfor selskabet d.30. juni 2005 har offentliggjort et supplement til årsrapporten for Den ændrede praksis indebærer, at avance ved salg af lejligheder måles i forhold til bogført værdi, værdiregulering af beholdning af ejerlejligheder indregnes i resultatopgørelsen samt beholdningen af lejligheder omklassificeres til anlægsaktiver som investeringsejendomme.. Årsrapporten for 2005 er aflagt efter samme regnskabspraksis som den i supplement til årsrapporten for 2004 anvendte

12 Ledelsesberetning Udlejningsaktivitet Resultatopgørelsen Årets resultat af udlejningsaktiviteten udgør t.kr. 897 mod t.kr. 683 i 2004, hvilket er en forbedring på i alt t.kr Udlejningsresultatet har i både 2004 og i 2005 være påvirket af større istandsættelsesudgifter i selskabets ældre ejendomsportefølje, og forbedringen i resultatet skyldes et fald i disse istandsættelsesudgifter i 2005 i forhold til Salgsaktivitet Årets resultat af salgsaktiviteten udgør i 2005 en avance ved salg af lejligheder på t.kr mod t.kr i Salgsindtægter vedrørende ejerlejligheder udgør t.kr mod t.kr i Samlet blev der i 2005 afhændet 525 m 2 (9 stk.) mod 626 m 2 (9 stk.) i De i 2005 opnåede gennemsnitssalgspriser pr. m 2 er steget i forhold til de i 2004 opnåede. Den gennemsnitlige salgspris pr. m 2 er steget fra kr pr. m 2 i 2004 til kr pr. m 2 i 2005, hvilket dels skyldes generelt stigende salgspriser pr. m 2, men også en forskydning i sammensætningen af solgte lejligheders geografiske placering. Selskabet har i 2005 afhændet 1 af de i 2003 i alt 9 erhvervede lejligheder. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger andrager t.kr , hvilket er en stigning på t.kr. 177 i forhold til Fondsrådets afgørelse omkring ændring af selskabets årsrapport 2004 har medført øgede administrationsomkostninger. Værdiregulering af ejerlejligheder til dagsværdi Selskabets beholdning af ejerlejligheder er i året opskrevet med 69,0 mio. kr. mod 10,7 mio. kr. i Opskrivningen er foretaget på baggrund af de i året kraftigt stigende, realiserede salgspriser på lejligheder frigjort for lejemål samt det forhold, at selskabet har tilpasset markedsnedslaget på udlejede ejerlejligheder fra 50 % til 40 %

13 Ledelsesberetning Den samlede opskrivning i året på 69,0 mio. kr. fordeler sig med 41,0 mio. kr. som følge af stigende priser i de områder, hvor selskabet ejer lejligheder, mens 28,0 mio. kr. kan henføres til reduktionen af markedsnedslaget. Finansielle poster Skat af ordinært resultat Resultat Det finansielle nettoresultat er positivt med t.kr. 597 og er en stigning på t.kr. 128 i forhold til Stigningen skyldes øgede renteindtægter på selskabets likvide beholdninger. Skat af ordinært resultat andrager netto t.kr mod t.kr i Som følge af den vedtagne nedsættelse af selskabsskatteprocenten til 28 % er den udskudte skatteforpligtelse pr. 31. december 2004 reduceret. Reduktionen er indtægtsført med 1,5 mio. kr. Resultat før skat t.kr er t.kr højere end resultatet for Årets resultat udgør t.kr hvilket er en forbedring i forhold til 2004 på t.kr Af årets resultat foreslås udloddet t.kr (50 % af aktiekapitalen) i udbytte til selskabets aktionærer. Balance Investeringsejendomme Selskabet ejer pr. 31/ ejerlejligheder til beboelse og 3 ejerlejligheder til erhverv svarende til i alt m 2 fordelt på 14 restejendomme i det storkøbenhavnske område. Ejerlejlighederne er værdiansat til dagsværdi og andrager t.kr Beholdningen af ejerlejligheder til videresalg er netto steget med t.kr som følge af forbedring i en enkelt lejlighed, t.kr. 24 og værdiregulering i året med t.kr fratrukket værdi af solgte lejligheder t.kr Likvide beholdninger Selskabets likviditet andrager pr. 31/ t.kr (2004: t.kr

14 Ledelsesberetning ). Egenkapital Selskabets egenkapital udgør t.kr ultimo 2005, hvilket svarer til 78,5 % af balancesummen (2004: t.kr , svarende til 80 %). Egenkapitalen er forrentet med 43,3 % mod 12,1 % sidste år. Udskudt skat Selskabsskat Udskudt skat er steget med t.kr til t.kr primært som følge af øgede opskrivninger på lejligheder. Der er i regnskabsåret indbetalt t.kr vedr som a conto selskabsskat. Tilgodehavende selskabsskat pr. 31/ vedr. indkomståret er beregnet til t.kr Pengestrømsopgørelse Pengestrømme fra driften udgør t.kr , hvilket er t.kr. 100 lavere end i Pengestrømme til finansiering udgør t.kr som følge af udbetaling af udbytte. Samlet er selskabets likvide midler steget med t.kr Selskabets likviditetsberedskab pr. 31. december 2005 kan opgøres således: t.kr. Likvide beholdninger Uudnyttede trækningsfaciliteter Uudnyttede trækningsfaciliteter består af trækningsret hos selskabets pengeinstitut (kassekredit). Af selskabets likviditetsberedskab, t.kr , anvendes ca. 10,2 mio. kr. til forventet udbytte til aktionærerne

15

16

17 Anvendt regnskabspraksis Generelt Årsrapporten for Jensen & Møller Invest A/S er aflagt i overensstemmelse med Årsregnskabslovens bestemmelser for klasse D-virksomheder, danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til børsnoterede selskaber. Fondsrådet har ved afgørelse af 23. juni 2005 pålagt selskabet at ændre regnskabspraksis fra og med 2004, hvorfor selskabet d. 30. juni 2005 har offentliggjort et supplement til årsrapporten for Den ændrede praksis indebærer, at avance ved salg af lejligheder måles i forhold til bogført værdi, værdiregulering af beholdning af ejerlejligheder indregnes i resultatopgørelsen samt beholdningen af lejligheder omklassificeres til anlægsaktiver som investeringsejendomme. Årsrapporten for 2005 er aflagt efter samme regnskabspraksis som den i supplement til årsrapporten for 2004 anvendte. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når de er sandsynlige og kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregningen og måling tages hensyn til gevinster, tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Omkostninger indregnes, når de er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser

18 Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelsen Resultat af udlejning Huslejeindtægt fra udlejede boliger m.v. indregnes på forfaldstidspunktet. Hensættelser til Grundejernes Investeringsfond (boligreguleringslovens 18 og 18b) er fratrukket i opkrævede lejeindtægter og indregnes som gæld. I Driftsudgifter indregnes ejendomsskatter, andel i fællesudgifter til ejerforeninger, administrationshonorar, vedligeholdelse samt afskrivninger. Indregning af selskabets andel af fællesudgifter afholdt af ejerforeningerne er foretaget på grundlag af udkast til ejerforeningernes regnskaber mv. Generalforsamlingernes godkendelse af ejerforeningernes årsregnskaber kan indebære reguleringer til selskabets resultatopgørelse og balance. Reguleringerne vil i givet fald blive foretaget i selskabets årsrapport for det følgende år. Indvendig vedligeholdelse og udvendig vedligeholdelse, der er ejerforeningerne uvedkommende, indregnes i takt med afholdelsen af de faktiske udgifter. Selskabets andel af ejerforeningernes vedligeholdelsesudgifter indregnes samtidig med den øvrige andel af ejerforeningernes fællesudgifter. I forbindelse med større planlagte enkeltarbejder indregnes der på balancetidspunktet til dækning af selskabets andel af projektets samlede anslåede omkostninger. I de tilfælde, hvor hensættelser til Grundejernes Investeringsfond (boligreguleringslovens 18 og 18b) ikke skal indbetales ( 18b) eller hensættes som forpligtelse ( 18), modregnes de foretagne hensættelser i de afholdte driftsudgifter på ejendommene. Vedligeholdelsesforpligtelser vedr. indvendig vedligeholdelse ifølge lejelovgivningen indregnes ikke, men oplyses i en note. Afskrivninger Salg af lejligheder Ejendomme under materielle anlægsaktiver, herunder garageanlæg m.v. afskrives lineært over max. 25 år. Afskrivningerne indregnes i posten Driftsudgifter. Den kontante salgspris i forbindelse med afhændelse af ejerlejligheder

19 Anvendt regnskabspraksis indregnes i forbindelse med indgåelse af købsaftale. I Omkostninger ved salg af lejligheder indregnes andel af restejendommens bogførte værdi samt salgsomkostninger og istandsættelsesomkostninger. Administrationsomkostninger Værdiregulering af ejerlejligheder til dagsværdi Finansielle poster Skat af årets resultat I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af selskabet, herunder omkostninger til administrations- og revisionshonorar, direktion, bestyrelse samt børsomkostninger. Værdiregulering til dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen før finansielle poster. Udskudt skat af værdireguleringen indregnes under skat af årets resultat. Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter og udbytte, samt realiserede og urealiserede kursavancer og -tab vedrørende værdipapirer og gæld. Skat af årets resultat består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat. Tillæg, fradrag og godtgørelser i henhold til a contoskatteordningen vedrørende skattebetalinger indgår tillige i posten Skat af årets resultat. Balancen Garage- og carportanlæg Garage- og carportanlæg i tilknytning til selskabets beholdning af ejerlejligheder til videresalg indregnes under materielle anlægsaktiver og måles til kostpris med tillæg af afholdte ombygnings- og forbedringsudgifter og fradrag af afskrivninger og nedskrivninger. For garage- og carportanlæg erhvervet før 1. januar 1982 anvendes den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 1981 som kostpris

20 Anvendt regnskabspraksis Investeringsejendomme Beholdningen af ejerlejligheder til videresalg indregnes i balancen som investeringsejendomme under materielle anlægsaktiver i overensstemmelse med årsregnskabslovens 38. På anskaffelsestidspunktet måles ejerlejlighederne til kostpris. Efterfølgende måles ejerlejlighederne til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages med udgangspunkt i gennemsnitlige realiserede kontante salgspriser i de enkelte ejendomme. Herfra trækkes et markedsbestemt nedslag, som følge af, at ejerlejlighederne ikke er frigjort for lejemål. Nettoopskrivninger føres efter fradrag for udskudt skat på Reserve for dagsværdi på investeringaktiver under egenkapitalen. Reserven opløses i forbindelse med salg. De i året solgte lejligheders andel af bogført værdi fratrækkes og indregnes i resultatopgørelsen under avance ved salg af lejligheder. Indestående i Grundejernes Investeringsfond Indestående i Grundejernes Investeringsfond i h.t. Boligreguleringslovens 18b aktiveres og forpligtelser i h.t. Boligreguleringslovens 18b indregnes som langfristet gældsforpligtelse, mens forpligtelser i h.t. Boligreguleringslovens 18 medtages under hensatte forpligtelser. Andre tilgodehavender Egne kapitalandele Andre tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der foretages nedskrivning på grundlag af en individuel vurdering. Egne kapitalandele måles til kr. 0. Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapitalandele indregnes direkte på overført resultat under egenkapitalen. Gevinster og tab ved salg indregnes således ikke i resultatopgørelsen. Børsnoterede obligationer Børsnoterede obligationer, indregnet under omsætningsaktiver, måles til dagsværdi på balancedagen. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indeholder forudbetaling af fællesudgifter

21 Anvendt regnskabspraksis til ejerforeninger, samt udgifter til istandsættelse af ledige lejligheder. Finansielle gældsforpligtelser Udbytte Selskabsskat Udskudt skat Pengestrømsopgørelse Andre gældsforpligtelser, som omfatter Leverandører af varer og tjenesteydelser samt Anden gæld måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for betalte a contoskatter i løbet af året. Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver indregnes fuldt ud i balancen af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat opgøres efter den balanceorienterede gældsmetode. Ved beregningen af udskudt skat anvendes en skattesats på 28%. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen opstilles efter den indirekte metode med udgangspunkt i resultat før skat opdelt i hovedgrupper. Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme for året, opdelt på pengestrømme fra driften, fra investeringer og fra finansiering, årets forskydning samt selskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter pengestrømme fra driften reguleret for ikke kontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter pengestrømme fra køb og salg af anlægsaktiver m.v. reguleret for ændringer i tilgodehavender og gældsforpligtelser, der vedrører disse investeringer. Pengestrømme til finansieringsaktivitet omfatter pengestrømme fra

22 Anvendt regnskabspraksis optagelse af og afdrag på langfristede lån, handel med egne aktier samt betaling af udbytte til selskabsdeltagerne. Likvider ved årets begyndelse samt ved årets udgang sammensætter sig af obligationer under omsætningsaktiver og likvide beholdninger. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger og Nøgletal 2005 : Resultat pr. aktie Indre værdi pr. aktie Gearing af driftsaktiver Årets resultat Antal aktier Egenkapital ultimo Antal aktier Investeringskapital ultimo Egenkapital ultimo Egenkapitalforrentning Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Afkast af investeret kapital Resultat før finansiering og skat x 100 Gennemsnitlig investeringskapital Price Earningskvote Kurs / indre værdi Børskurs Resultat pr. aktie Børskurs Indre værdi

23 Resultatopgørelse for året Note Udlejningsaktivitet Lejeindtægter Driftsudgifter Resultat af udlejning Salgsaktivitet Salgsindtægter, lejligheder Omkostninger ved salg, lejligheder Salg af carportanlæg på lejet grund Avance ved salg af lejligheder Bruttoresultat Administrationsomkostninger Resultat af primær drift Værdiregulering af ejerlejligheder til dagsværdi Resultat før finansiering og skat Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansiering, netto Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte, 50 % (2004: 30%)... Overført til " Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver".. Overført til "Overført resultat"

24 Balance 31. december Note Aktiver Materielle anlægsaktiver: 9 Garage- og carportanlæg Investeringsejendomme Anlægsaktiver i alt Tilgodehavender: Salg og udlejning Selskabsskat Andre tilgodehavender Indestående i Grundejernes Investeringsfond Periodeafgrænsningsposter Værdipapirer og kapitalandele: 11 Andre værdipapirer og kapitalandele Likvide beholdninger: Bankindestående Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

25 Balance 31. december Note Passiver Egenkapital: 12 Aktiekapital Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital i alt Hensatte forpligtelser: 6 Udskudt skat Udvendig vedligeholdelse i h.t. BRL Hensatte forpligtelser i alt Langfristede gældsforpligtelser: 13 Vedligeholdelsesforpligtelser Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristede gældsforpligtelser: Leverandører af varer og tjenesteydelser Selskabsskat Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser Noter uden henvisning

26 Egenkapitalopgørelse Reserve Overkurs for dags- Aktie- ved værdi på Overført Foreslået kapital emission inv. aktiver overskud udbytte I alt Egenkapital 1. januar Årets bevægelser: Udloddet udbytte Frigivelse af overkurs ved emission Årets resultat: Årets resultat Foreslået udbytte Egenkapital 1. januar Årets bevægelser: Udloddet udbytte Årets resultat: Årets resultat Værdireg. af ejerlejl. til dagsværdi Udskudt skat af værdiregulering af ejerlejligheder til dagsværdi Tidligere foretagne opskrivninger på solgte lejligheder Udskudt skat af tidligere foretagne opskrivninger på solgte lejl Reg. af udskudt skat på opskrivninger til 28 % Foreslået udbytte Egenkapital 31. december

27 Pengestrømsopgørelse Note Resultat af udlejningsvirksomhed Hensættelse til BRL Tilbageførte afskrivninger Resultat af udlejningsvirksomhed... Avance ved salg af lejligheder... Tilbageført bogført værdi af lejligheder... Salg af lejligheder Administrationsomkostninger Finansielle poster - netto... Kursreguleringer... Finansielle poster - netto Ændring af driftskapital Betalte selskabsskatter, netto Pengestrømme fra driftsaktivitet Afdrag på sælgerpantebreve Udstedelse af sælgerpantebreve Pengestrømme til investeringsaktivitet Aktionærerne: Udbetalt udbytte Pengestrømme til finansieringsaktivitet Årets pengestrømme Obligationer og likvide beholdninger pr. 1/ Obligationer og likvide beholdninger pr. 31/ Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af balance og resultatopgørelse

28 Noter til resultatopgørelse og balance Note 1 - Driftsudgifter Ejendomsskatter Fællesudgifter til ejerforeninger Andel af udgift til større renoveringsarbejder i ejerforeninger Indvendig vedligeholdelse Udv. vedligeholdelse, der er ejerforeningen uvedkommende Frigivelse / modregning vedr. Grundejernes Investeringsfond Driftsudgifter i øvrigt Note 2 - Omkostninger ved salg, lejligheder Andel i ejendommenes anskaffelsespris Andel i ejendommens tidligere foretagne opskrivninger Salgsomkostninger Istandsættelser Note 3 - Finansielle indtægter Renter Kursavancer, realiserede i forhold til oprindelig anskaffelsespris Tilbageført kursregulering af obligationer primo året Kursregulering ultimo obligationer Aktieudbytte Note 4 - Finansielle omkostninger Renter

29 Noter til resultatopgørelse og balance Note 5 - Skat af årets resultat Årets aktuelle skat Årets regulering af udskudt skat i resultatopgørelsen Regulering vedr. tidligere år Regulering af udskudt skat fra 30 % til 28 % Skat af ordinært resultat kan forklares således: Beregnet 28 % skat af resultat før skat... Skatteeffekt af: Regulering af udskudt skat fra 30 % til 28 %... Permanente afvigelser... Tillæg v. acontoskatteordningen... Øvrige reguleringer Effektiv skatteprocent (excl. reg. af udskudt skat fra 30% til 28%)... Note 6 - Udskudt skat Udskudt skat 1. januar Regulering af udskudt skat fra 30 % til 28 %... Regulering vedrørende større vedligeholdelsesarbejder... Afgang vedr. årets solgte lejligheder m.v... Værdiregulering af værdipapirer... Årets regulering af udskudt skat af opskrivninger på lejligheder... 28,0% 30,2% Udskudt skat vedrører: Ejerlejligheder til videresalg... Garage- og carportanlæg... Udskudte Udskudte Udskudt skat skatteaktiver skattepassiver netto Note 7 - Selskabsskat Tilgodehavende selskabsskat 1. januar Skat af årets skattepligtige indkomst Betalt selskabsskat - a conto Modtaget selskabsskat vedr. tidligere år Regulering vedrørende tidligere år Tilgodehavende selskabsskat pr. 31. december

30 Noter til resultatopgørelse og balance Note 8 - Investeringsejendomme Beholdningen består af 136 ejerlejligheder til beboelse og 3 til erhverv i alt m2. Anskaffelsessum pr. 1/ Tilgang i året - forbedringer Afgang i årets løb - 9 beboelseslejligheder Opskrivninger pr. 1/ Afgang i årets løb - 9 beboelseslejligheder Værdiregulering Opskrivninger pr. 31/ Bogført værdi 31/ Den seneste kontante ejendomsvurdering pr. 1/ andrager kr Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/ er endnu ikke offentliggjort. Bogf. værdi m 2 kr./m 2 31/ Lejligheder i: Virum (60 lejligheder) Amager (47 lejligheder) Amager 1 lejlighed til erhverv Christianshavn (3 lejligheder) Christianshavn (1 lejlighed til erhverv) Frederiksberg (3 lejligheder) Ordrup (16 lejligheder) Ordrup (1 lejlighed til erhverv) Gladsaxe (7 lejligheder)

31 Noter til resultatopgørelse og balance Grund Garager/ Note 9 - Garage- og carportanlæg værdi carporte Anlæg i alt Anskaffelsespris pr. 1/ Anskaffelsespris 31/ Opskrivninger pr. 1/ Opskrivninger pr. 31/ Nedskrivninger pr. 1/ Nedskrivninger pr. 31/ Afskrivninger pr. 1/ Afskrivninger i Afskrivninger pr. 31/ Bogført værdi 31/ Den seneste kontante ejendomsværdi pr. 1/ andrager kr Offentlig ejendomsvurdering pr. 1/ er endnu ikke modtaget. Årets afskrivninger, kr indregnes i regnskabsposten "Driftsudgifter". Note 10 - Indestående i Grundejernes Investeringsfond Indestående på konto for udvendig vedligeholdelse i Grundejernes Investeringsfond kr modsvares af en tilsvarende gæld medtaget under langfristede gældsforpligtelser. Saldoen opløses og udbetales såfremt kommende års vedligeholdelsesudgifter overstiger indestående / hensættelser i h.t. BRL 18b samt i forbindelse med salg af ejerlejligheder. Nom. Bogf. værdi Note 11 - Andre værdipapirer og kapitalandele 31/ / Sælgerpantebreve

32 Noter til resultatopgørelse og balance Note 12 - Aktiekapital Selskabskapitalen nominelt består af aktier á kr Hver aktie giver ret ti én stemme. Aktiekapitalen har ikke været ændret i de seneste 5 år Note 13 - Langfristede gældsforpligtelser Udvendig vedligeholdelse kr vedrører vedligeholdelsesforpligtelser i henhold til Boligreguleringslovens 18b og modsvarer et kontant indestående opført særskilt under omsætningsaktiver. Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger refunderes i forbindelse med at lejlighederne fraflyttes. Note 14 - Udvendig vedligeholdelse i henhold til BRL 18 Saldo 1/ Afgang i 2005, netto Note 15 - Ændring i driftskapital (pengestrømsopgørelse) Afholdte forbedringsomkostninger... Ændring i indestående i Grundejernes Investeringsfond... Ændring i tilgodehavender... Ændring i periodeafgrænsningsposter - netto... Ændring i gæld vedr. vedligeholdelsesforpligtelser... Ændring i lejernes kontraktmæssige forudbetalinger... Ændring i gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser og anden gæld

33 Noter til resultatopgørelse og balance Note 16 - Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser Sikkerhed for betaling af fællesudgifter: Til sikkerhed for betaling af fællesudgifter til ejerforeningen Løvspringsvej 2-4 er der for hver ejerlejlighed tinglyst pantstiftende sikkerhed for kr Selskabet besidder pr. 31. december lejligheder og 7 garager med en bogført værdi på kr Samlet sikkerhed andrager kr Til sikkerhed for betaling af fællesudgifter til ejerlejlighedsforeningen Frederik VI s Alle 1-3, Frederiksberg er der for hver ejerlejlighedudstedt og tinglyst ejerpantebrev på kr Selskabet besidder pr. 31. december lejligheder i ejendommen med en bogført værdi på kr Samlet sikkerhed andrager kr Eventualforpligtelser: For selskabets beholdninger af lejligheder påhviler der vedligeholdelsesforpligtelser i henhold til lejelovgivningens bestemmelser herom. Pr. 31/ påhviler der selskabet ubogførte forpligtelser i henhold til Lejelovens 22 (indvendig vedligeholdelse) på kr (2004: kr ). Opgørelse af selskabets andel af fællesudgifter afholdt af ejerforeningerne og selskabets mellemregning med ejerforeningerne er foretaget på grundlag af udkast til ejerforeningernes årsregnskab m.v. for året Generalforsamlingernes godkendelse af ejerforeningernes årsregnskaber kan indebære reguleringer til selskabets resultatopgørelse og balance. Reguleringerne, som skønnes at blive uvæsentlige for opgørelsen af årets resultat og egenkapitalen pr. 31/ , vil i givet fald blive foretaget i selskabets årsrapport for I forbindelse med selskabets køb af nogle restejerlejligheder beliggende på Løvspringsvej 2A m.v., 2920 Charlottenlund, fik skødet en retsanmærkning på kr for så vidt angår ejerlejlighed nr. 23 bestående af 7 garager. Sælger har oplyst, at den pågældende retsanmærkning vedrører et indfriet pantebrev som er bortkommet. Sælger har indledt en mortifikationssag med henblik på annullation af retsanmærkningen. Note 17 - Medarbejderforhold Ud over andel i viceværtgager i ejerforeningerne har selskabet for året afholdt vederlag (honorar) med kr (2004: kr ) til direktionen og med kr (2004: kr ) til bestyrelsen. Udover ledelsen har selskabet i lighed med sidste år ikke haft ansatte Note 18 - Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer Honorarudgift til Grant Thornton, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab for revision af årsrapporten udgør kr (2004 t.kr. 388). Honorar til Grant Thornton, Statsautoriseret Revisionsaktieselskabfor anden regnskabsmæssigassistance i 2005 udgør kr Honorar til Deloitte, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab for revision af årsrapport for 2004 udgjorde kr

34 Noter til resultatopgørelse og balance Note 19 - Transaktioner med nærtstående parter Jensen & Møller Invest A/S har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Transaktioner med nærtstående parter med betydelig indflydelse: Dansk Financia A/S administrerer efter aftale de af Jensen & Møller Invest A/S ejede ejendomme. Dansk Financia A/S anses som nærtstående part, idet Dansk Financia A/S er et 100 % ejet datterselskab af Erik Olesens Ejendomsselskab A/S. Erik Olesens Ejendomsselskab A/S er aktionær i Jensen & Møller Invest A/S med betydelig indflydelse. Jensen & Møller Invest A/S har i 2005 betalt t.kr. 694 i administrationshonorar og kr for anden assistance til Dansk Financia A/S. Jensen & Møller Invest A/S har endvidere en løbende mellemregning med Dansk Financia A/S. Saldoen pr. 31. december 2005 andrager t.kr. 71 (2004: t.kr. 173) i Jensen & Møller Invest A/S favør. Jensen & Møller Invest A/S har i 2005 modtaget t.kr. 2 i rente (2004: t.kr. 3). Efter aftale repræsenterer Ole Nygaard, direktør i Jensen & Møller Invest A/S, selskabet som advokat i forbindelse med salg af frigjorte lejligheder. Der blev i 2005 betalt t.kr. 45 i henhold til denne aftale. Alle transaktioner med nærtstående parter er gennemført på markedsvilkår. Note 20 - Ledelseshverv for bestyrelse og direktion I henhold til årsregnskabslovens 107 kan følgende ledelseshverv for bestyrelse og direktion oplyses: Jørn G. Andersen Formand for bestyrelsen i: A/S af 28. maj 1949 Ejendomsaktieselskabet Nærum Park Ejendomsaktieselskabet Hollænderbo Ejendomsaktieselskabet Løvspring I bestyrelsen for: Ejendomsaktieselskabet Midtpunktet Lyngby A/S Amager Midtpunkt Thorvald Nielsens Eftf., Trørød A/S A/S Holbækvej 100 I direktionen for: A/S Amager Midtpunkt Thorvald Nielsens Eftf., Trørød A/S A/S Holbækvej

35 Noter til resultatopgørelse og balance Note 20 - Ledelseshverv for bestyrelse og direktion (fortsat) Kjeld Andersen Formand for bestyrelsen i: Thorvald Nielsens Eftf., Trørød A/S Ejendomsaktieselskabet Midtpunktet Lyngby I bestyrelsen for: Ejendomsaktieselskabet Nærum Park Ejendomsaktieselskabet Hollænderbo A/S af 28. maj 1949 I direktionen for: Ejendomsaktieselskabet Hollænderbo A/S af 28. maj 1949 Anders Westermann Formand for bestyrelsen i: Widex A/S Erik Olesens Ejendomsselskab A/S Helios Ejendomsselskab A/S I bestyrelsen for: T&W Holding A/S GSA Invest ApS Jalichan A/S GSA Ejendomme A/S Dansk Financia A/S I direktionen for: T&W Holding A/S Widex A/S GSA Invest ApS Jalichan A/S GSA Ejendomme A/S Ole Nygaard I direktionen for: Dansk Financia A/S Erik Olesens Ejendomsselskab A/S Helios Ejendomsselskab A/S

36