Realkreditrådets årsberetning

Transkript

1 Realkreditrådets årsberetning

2

3 Indhold Profil af Realkreditrådet 04 Formandens udtalelse 05 Kampen for de danske realkreditobligationer 06 Lov om håndtering af refinansieringsrisiko 08 Tilsynsdiamant for realkreditinstitutter 11 Udfordringer i landdistrikterne 13 Implementering af CRDIV/CRR og SIFI-regler i Danmark 15 Fælles EU rammelovgivning for covered bonds 18 Mobilitet på realkreditmarkedet 20 Bankunionen og dansk realkredit 22 Rapport fra Udvalget om finanskrisens årsager 24 Risikomærkning af boliglån 25 Nye EU-regler skal beskytte forbrugere når de optager boliglån 26 Nye nøgleoplysningsskemaer ved salg af andelsboliger 28 Udlånsaktiviteten 29 Ejendomsmarkedet 30 3 Talmaterialet i denne beretning er opdateret pr. 8. august 2014

4 Profil af Realkreditrådet Realkreditrådet repræsenterer udelukkende finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som bruger finansieringskilder som særligt dækkede obligationer (SDO), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og realkreditobligationer (RO) til at yde lån mod pant i fast ejendom. Realkreditrådets medlemskreds består pr. 1. januar 2014 af: BRFkredit a/s, DLR Kredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S. Medlemmerne repræsenterer knap 57 pct. af den samlede obligationsrestgæld i danske kroner (ultimo 2013). Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et realkreditsystem, som er kendetegnet ved et stramt balanceprincip, gennemsigtighed i priser og produkter, og som rummer et fleksibelt og markedsbaseret system for førtidig indfrielse. Det er vores overbevisning, at den danske realkreditmodel giver: Lave og konkurrencedygtige priser på lån med pant i fast ejendom Gennemsigtighed i priser og indfrielsesvilkår Tilgængelig finansiering for alle med fast ejendom Finansiel stabilitet. Realkreditrådet arbejder for at give medlemmerne: Indflydelse på udformning og tolkning af lovgivning i Danmark og EU for at fremme realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum at sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet Gennemslagskraft i den offentlige debat Overblik og indsigt i tendenser og ændringer i international lovgivning. 4

5 Formandens udtalelse Den danske realkreditmodel er en af verdens bedste, billigste og mest robuste måder at finansiere ejerboliger og erhvervsejendomme på. I mere end 200 år har den sikret billige boliger til danskerne og har spillet en vigtig rolle for vækst og beskæftigelse i Danmark. Her seks år efter finanskrisen står reguleringen af den finansielle sektor både herhjemme og i udlandet stadig højt på den politiske dagsorden. Vi hilser regulering velkommen, hvis den kan bidrage til at sikre den nødvendige robusthed. Realkreditten er ikke en mimose, der beder om at blive ladt i fred. Tværtimod. Vi er en integreret del af det danske samfund, en vigtig brik i dansk økonomi, og vi anser det for at være naturligt, at dansk realkredit er i konstant dialog med omverdenen. Men udfordringen disse år er, at dele af reguleringen særligt den udenlandske risikerer at skabe nye problemer. Fx når der ikke er tilstrækkelig forståelse for realkredittens særlige model eller når reguleringen stiller realkreditten konkurrencemæssigt svagere end andre finansieringskilder, herunder danske og udenlandske banker. Det vil få vidtrækkende konsekvenser for den måde, vi finansierer bolig på i Danmark. Det vil gøre det dyrere for danske boligejere og virksomheder samtidig med, at det svækker dansk økonomi. Derfor er lige konkurrence for realkreditten en af de vigtigste mærkesager for Realkreditrådet i disse år, og meget står på spil. omfatter realkreditten, risikerer man at flytte danskernes efterspørgsel til alternative finansieringskilder, fx til banker i ind- og udland eller værre - til det grå lånemarked. Samtidig gør man det dyrere for låntagerne, da realkreditlån er billigere end alle andre typer af boligfinansiering. Det danske realkreditsystem er stabilt og robust og har været velfungerende under både op- og nedture for den danske økonomi. Hvor andre finansieringskilder tørrede ind under finanskrisen, bestod realkreditten den ultimative stresstest og kunne fortsat sælge obligationer og fremskaffe penge til udlån til boligejerne og danske virksomheder. Siden september 2008 har realkreditten øget udlånet til danske familier og virksomheder med godt 400 mia. kr., hvor bankernes udlån i samme periode faldt med mere end 300 mia. kr. Der er altså god grund til at værne om vores model. Vi opfordrer derfor til, at når man diskuterer tiltag, justeringer og lovgivning, så bør man hele tiden vurdere, om dette eller hint tiltag er en reel styrkelse af realkreditsystemet, eller om vi stik mod hensigten faktisk skader det. Og her må et centralt udgangspunkt hele tiden være, at realkreditten stilles konkurrencemæssigt på lige fod med andre finansieringskilder. Kun på den måde kan vi sikre, at vores fantastiske system ikke udvandes og at boligejere og virksomheder ikke tvinges over til alternative løsninger, som er dyrere, mere ustabile og til skade for væksten og beskæftigelsen i Danmark. Aktuelt har Finanstilsynet præsenteret sit bud på en tilsynsdiamant for realkredit. Den handler om at skabe finansiel stabilitet et mål vi kun kan bakke op om. Men hvis man laver regler for boligfinansiering, der alene rammer realkreditten, så opnår man ikke de samfundsøkonomiske gevinster, som er målet. Hvis reguleringen kun Michael Rasmussen Formand 5

6 Kampen for de danske realkreditobligationer Gennem en samlet indsats fra de danske EU-parlamentarikere, regeringen, Folketinget, myndighederne og den danske finansielle sektor har Danmark det seneste år forsøgt at få EU-kommissionen til at se bort fra EBA s anbefalinger på realkreditområdet. Anbefalingerne vil kunne få alvorlige konsekvenser for det danske realkreditsystem. På trods af dansk modstand blev det i foråret 2013 vedtaget, at de endelige likviditetskrav (LCR) skulle udmøntes af EU-Kommissionen (delegeret retsakt). I LCR-kravene indgår bl.a. definitionerne af et aktivs likviditet og sikkerhed. I den forbindelse blev det pålagt den europæiske bankmyndighed, EBA, at udarbejde en analyse af de forskellige aktivers likviditetsegenskaber. Hvor attraktive danske realkreditobligationer er for investorerne afhænger i høj grad af, at de anerkendes som højt likvide og sikre. Derfor vil det få store konsekvenser for dansk realkredit, hvis EU-Kommissionen skulle vælge ikke at klassificere de danske realkreditobligationer som Level 1 aktiver - dvs. aktiver med meget høj likviditet og sikkerhed. EBA s analyse af aktivernes likviditetsegenskaber forelå i slutningen af Analysen viste - som forventet - at danske realkreditobligationer er blandt de mest likvide aktiver. EBA s Board of Supervisors, der består af direktørerne for de nationale finanstilsyn i EU-landene, valgte imidlertid at anbefale Kommissionen at tilsidesætte denne analyse og kategorisere realkreditobligationer som mindre likvide. Anbefalingen var problematisk for dansk realkredit og tilsidesatte reelt også bestemmelsen i kapitaldækningsreglerne (CRD IV/CRR) om, at aktiverne skulle vurderes på baggrund af objektive kriterier. Samtidig blev hensigtserklæringen om, at de mest likvide realkreditobligationer som udgangspunkt bør anerkendes som level 1 aktiver tilsidesat. En erklæring som de danske EU parlamentarikere ellers havde kæmpet hårdt for at få indsat. SAMLET DANSK INDSATS I lyset af den overraskende melding fra EBA om at ville anbefale, at det udelukkende ville være statsobligationer, som skulle kunne kategoriseres som level 1, var der behov for en intensiveret dansk indsats. Det blev startskuddet på en stor indsats fra Folketinget, regeringen og ministerierne, de danske europaparlamentarikere, Nationalbanken, Finanstilsynet, Ambassaden i Bruxelles (EU-repræsentationen) og de finansielle organisationer for at få anerkendt de danske realkreditobligationer for det deres høje sikkerhed og likviditet. Indsatsen har bl.a. omfattet talrige henvendelser og delegationer til EU-kommissionen, ligesom man fra dansk side har forsøgt at hente støtte til den danske sag i en række hovedstæder i EU. Indsatsen omfattede desuden samarbejde med en række internationale organer og finansielle organisationer i andre lande. Realkreditrådet glæder sig over, at man over en bred kam har prioriteret denne sag meget højt og anvendt betydelige ressourcer herpå. EU-Kommissionen forventes at præsentere sit forslag til de fremtidige likviditetskrav i løbet af efteråret Selvom vi således endnu ikke kender detaljerne i forslaget, tyder meget på, at den forstærkede danske indsats har båret frugt. Det er derfor forventningen, at forslaget vil anerkende de danske realkreditobligationer i kategorien for de mest likvide aktiver, og at der samlet set bliver tale om en løsning, som i vid udstrækning tilgodeser den danske realkreditmodel. 6

7 Fra CRR til endelige LCR-krav for danske realkreditobligationer 7 Udmøntningen af de nye LCR-krav indebærer bl.a., at alle aktiver kategoriseres på baggrund af deres likviditet og sikkerhed. Danske realkreditobligationer handles og anvendes i dag som aktiver af meget høj likviditet og sikkerhed. Derfor er det afgørende, at de også kategoriseres på samme måde (som såkaldte level 1 aktiver) i LCR. Nedenfor opridses forløbet med fastlæggelse af LCRkravene for realkreditobligationer. GÆLDENDE REGLER (INDTIL 1. JANUAR 2015) Intet gældende EU-krav om overholdelse af en vis likviditetsbuffer. Altså er danske realkreditobligationer ikke underlagt en beholdningsbegrænsning eller et fradrag i aktivernes værdi (haircut) ifbm. en likviditetsbuffer. JUNI CRD IV/CRR Realkreditobligationer klassificeres ikke direkte i CRR, som det er tilfældet for statsobligationer. EU-Kommissionen bemyndiges til at foretage likviditetsklassificeringen af aktiverne på baggrund af anbefalinger fra EBA, samt at fastsætte yderligere krav, som fx. beholdningsloft(er) og haircut, for de enkelte likviditetskategorier. DECEMBER ANBEFALINGER TIL EU-KOMMISSIONENS DELEGEREDE RETSAKT I EBA s Report on appropriate uniform definitions of extremely high quality liquid assets (extremely HQLA) and high quality liquid assets (HQLA) and on operational requirements for liquid assets under Article 509(3) and (5) CRR blev det anbefalet, at covered bonds (herunder danske realkreditobligationer) klassificeres som level 2A likviditet. Det ville sandsynligvis have betydet, at danske realkreditobligationer maksimal måtte udgøre 40 pct. af likviditetsbufferen og skulle underlægges et haircut på minimum 15 pct. EFTERÅRET FORSLAG TIL EU-KOMMIS- SIONENS DELEGEREDE RETSAKT Ministerrådet og Europa-Parlamentet har en tidsfrist til at afvise den delegerede retsakt. Ellers vil den delegerede retsakt være bindende. Hvis retsakten afvises, går EU-Kommissionen tilbage til tegnebrættet for at udarbejde et nyt forslag til delegeret retsakt, som de kan forelægge Ministerrådet og Europa-Parlamentet.

8 Lov om håndtering af refinansieringsrisiko Den nye lov om håndtering af refinansieringsrisiko skaber klarhed for låntager, investorer, realkreditog pengeinstitutter i en ekstrem krise, hvor et realkreditinstitut eller en bank ikke kan gennemføre refinansieringen af udløbne SDO-obligationer på markedsvilkår, eller hvis renten stiger voldsomt. Realkreditrådet vil holde et vågent øje med, at loven ikke skævvrider konkurrencen mellem pengeog realkreditinstitutter. OVERBLIK OVER LOVEN Loven gælder for realkreditobligationer (SDRO er, SDO er og RO er) udstedt af realkreditinstitutter og banker, hvor løbetiden på lånet er længere end løbetiden på obligationerne, som finansierer lånet. Et eksempel er et 30-årigt realkreditlån med årlige rentetilpasning, dvs. at lånet er finansieret ved udstedelse af etårige obligationer en gang om året. Baggrund for loven er uddybet i faktaboks. Loven trådte i kraft den 1. april 2014 for obligationer med en oprindelig løbetid på op til og med 12 måneder. For obligationer med løbetid over 12 måneder træder loven i kraft den 1. januar Med loven er indført to triggere, som udløser forlængelse af obligationerne: Refinansieringstrigger: Hvis et realkreditinstitut ikke kan sælge de udbudte obligationer, før de udløbende obligationer forfalder, anses refinansieringen for fejlet. I den situation forlænges løbetiden på de udløbende obligationer med 1 år ad gangen, indtil der er aftagere til alle de nødvendige obligationer. For et realkreditinstitut og et pengeinstitut under afvikling er der også krav om løbetidsforlængelse et år ad gangen. Rentetrigger: Hvis salget af nye obligationer med en løbetid op til og med 24 måneder ved en refinansiering resulterer i en effektiv rente, der ligger over den effektive rente på tilsvarende obligationer et år tidligere tillagt 5 pct. point, forlænges løbetiden på de udløbende obligationer med 1 år. Forlængelse som følge af rentetrigger kan kun ske ved normalt udløb af obligationer. For variabelt forrentede obligationer er den løbende rentefastsættelse også omfattet af loftet over rentestigning i form af en fastlåsning af renten i ét år eller indtil næste refinansiering. Kuponrenten på de forlængede obligationer fastsættes som den effektive rente på tilsvarende obligationer et år tidligere tillagt 5 pct. point. For variabelt forrentede obligationer fastsættes kuponen til renten ved seneste rentefastsættelse tillagt 5 pct. point. SIKRING AF LIGE KONKURRENCEVILKÅR I udformningen af den nye lov har det været vigtigt for Realkreditrådet, at vilkårene på den ene side er ensartede for pengeinstitutter, der finansierer lån via udstedelser af egne SDO er og på den anden side pengeinstitutter, der finansierer lån via en fælles fundingstruktur i et realkreditinstitut, eller realkreditinstitutter, der finansierer lån ved udstedelse af SDRO er, SDO er eller RO er. I den politiske behandling af forslaget kunne vi med tilfredshed notere, at der blev arbejdet på at sikre lige konkurrencevilkår. På ét punkt behandles penge- og realkreditinstitutter dog ikke ens i loven. Der er således ikke krav om, at obligationernes løbetid skal kunne forlænges, hvis obligationer udstedes af et pengeinstitut. Forlængelse gælder kun i afviklingssituationen. 8

9 Figur 1: Behandling af de enkelte låntyper Rentetrigger Refinansieringstrigger Virkning fra F1-lån 1-årig rente Ja 1. april 2014 F2-lån 2-årig rente Ja 1. januar 2015 Note: Loven finder ikke anvendelse for lån finansieret med obligationer med same løbetid som lånet. Fx 30-årige fastforrentede konverterbare lån. Cibor/Cita/Euribor 2 år Rentecap Ja 1. januar 2015 Cibor/Cita/Euribor > 2 år Nej Ja 1. januar 2015 Lån med finansiering > 2 år Nej Ja 1. januar 2015 Den systemiske risiko, der i loven håndteres for realkreditinstitutter, består uændret for SDO er udstedt af pengeinstitutter. Det kan ikke udelukkes, at denne forskelsbehandling kan have betydning for prissætningen af obligationerne til ugunst for låntagerne. Samfundsmæssigt er der altså en risiko for, at en billig realkreditmodel byttes ud med en model, hvor den systemiske risiko består i pengeinstitutter (implicit en statsgaranti), og hvor finansieringssystemet i Danmark trækkes i retning af et system med højere priser for nogle låntagere og større udsving i udlånet. Pengeinstitutternes udlån voksede med næsten 650 mia. kr. mellem 2004 og 2009 (stigning på ca. 120 pct.) for derefter at falde med over 300 mia. kr. mellem 2009 og 2013 (fald på ca. 25 pct.). I samme periode er realkreditudlånet øget jævnt med ca mia. kr. mellem 2004 og 2013 (stigning på ca. 75 pct.). Vi vil følge, om denne forskelsbehandling vil skævvride konkurrencen mellem penge- og realkreditinstitutter. Det vil bl.a. ske gennem en arbejdsgruppe i regi af Erhvervsog Vækstministeriet, som skal følge, om loven fører til ændrede konkurrenceforhold mellem penge- og realkreditinstitutter. Gruppen skal også se på, om lovændringen fremmer forretningsmodeller, som ikke kan modstå stressscenarier. Første rapportering fra gruppen skal frem- Baggrund Med udbredelsen af realkreditlån, hvor løbetiden på obligationerne, som finansierer lånet, er kortere end løbetiden på lånet (ikke-forfinansierede lån), er der kommet en refinansieringsrisiko ind i det danske realkreditsystem. Det skyldes, at realkreditinstitutterne løbende skal sælge nye obligationer til at finansiere eksisterende lån. En arbejdsgruppe nedsat i efteråret 2013 med deltagelse af bl.a. Erhvervs- og Vækstministeriet og Nationalbanken overvejede håndteringen af refinansieringsrisikoen. Med baggrund heri fremlagde Regeringen i november 2013 er forslag, der indfører betinget løbetidsforlængelse for realkreditobligationer, som har en løbetid, der er kortere end løbetiden på de lån, som obligationerne finansierer. Folketinget vedtog lovforslaget i marts Figur 2: Omfanget af ikke-forfinansierede realkreditlån er i dag godt mia. kr. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 3.000, , , , ,0 500,0 0% Jan 01 Jan 02 Jan 03 Jan 04 Jan 05 Jan 06 Jan 07 Jan 08 Jan 09 Jan 10 Jan 11 Jan 12 Jan 13 Jan 14 0,0 9 Ikke-forfinansieret (under 2 år) Ikke-forfinansieret (over 2 år) Forfinansieret Total udestående mængde (højre akse)

10 lægges i september 2014 og tre år efter lovens ikrafttrædelse gennemføres en analyse af konsekvenserne af loven. FOKUS PÅ GENNEMSIGTIGHEDEN Vi hilser det velkomment, at der med den nye lov er taget initiativ til at skabe større gennemsigtighed for omkostningerne ved boliglån i penge- og realkreditinstitutter. Der skal etableres en offentlig hjemmeside, der løbende viser, hvad de faktiske årlige omkostninger inkl. gebyrer mv. er på boliglån med pant i ejendom ydet af realkreditinstitutter og af pengeinstitutter i form af prioritetslån. Dermed vil det blive tydeligt for forbrugerne, hvad der er det billigste boliglån. KRISEBEREDSKAB Med den nye lovgivning til håndtering af refinansieringsrisiko er etableret et kriseberedskab. Målet er, at krisebe- redskabet ikke kommer i anvendelse. På det danske realkreditmarked er salget af obligationer til refinansiering af lån aldrig fejlet. Vi ser den danske lov som et udtryk for og fokus på at fastholde en dansk realkreditmodel med en høj grad af forsyningssikkerhed og realkreditobligationer med en høj grad af sikkerhed. RATINGBUREAUETS REAKTION PÅ LOVEN Loven er efter Realkreditrådet opfattelse et godt initiativ i forhold til at løse refinansieringsproblematikken for F1- lånene. Desværre er det ikke fuldt ud lykkedes at overbevise ratingbureauet Standard & Poor s (S&P) om dette. S&P anerkender, at loven håndterer refinansieringen i en stresssituation, men er fortsat kritiske overfor, at der kan opstå en stresssituation. Refinansieringsforløbet i praksis hvordan et realkreditinstitut gennemfører salget af obligationer, der skal refinansieres. Forløbet kan variere fra institut til institut og fra obligation til obligation. Det er normal kutyme blandt realkreditinstitutter, at der holdes auktioner i de største fondskoder, mens der i øvrige fondskoder enten holdes auktioner eller tapsælges. For at kunne leve op til kravene i Liquidity Coverage Ratio (LCR) tilrettelægger de fleste institutter deres salg således, at alle obligationer forventes solgt senest 30 dage før forfald af de udløbende obligationer. Nogle uger før salget begynder, informerer instituttet markedet om, hvor meget der skal sælges i de enkelte fondskoder, på hvilke dage salget planlægges gennemført og på hvilken måde (auktion, tapsalg eller på anden vis). Før salget påbegyndes, meddeler instituttet markedet, hvilke triggerrenter, der er fastsat for obligationer, der finansierer lån med refinansiering hvert eller hvert andet år (normalt omtalt som F1 og F2 lån). Triggerrenten fastsættes som den effektive rente på tilsvarende obligationer et år tidligere tillagt 5 pct. point. Hvis salget af nye obligationer resulterer i en effektiv rente, der ligger over triggerrenten forlænges løbetiden på de udløbende obligationer med 1 år, og kuponen fastsættes til triggerenten. I salgsperioden skal instituttet før hvert salg vurdere, om obligationerne kan afsættes til en rente, der ligger under triggerrenten. Hvis instituttet har en rimelig forventning om at kunne sælge obligationerne til en rente under triggerrenten, kan salget gennemføres. I modsat fald må salget ikke gennemføres. Hvis et institut ikke er i stand til at sælge de udbudte obligationer, før de udløbende obligationer forfalder, anses refinansieringen for fejlet. I denne situation forlænges løbetiden på de udløbende obligationer med 1 år og kuponen fastsættes til triggerrenten. Hver dag i en salgsperiode afvikles selvstændigt. Det betyder, at et gennemført salg på én dag er endeligt og ikke påvirkes af, at et salg på et senere tidspunkt ikke kan gennemføres, eller at triggerrenten overskrides. Hvis et institut har solgt fx 80 pct. af sine obligationer til en rente under triggerrenten, og renten derefter stiger så meget, at triggerrenten overskrides, og der sker forlængelse af obligationerne, så vil investorer i de gamle obligationer få indfriet 80 pct. af deres beholdning og få 20 pct. forlænget. Der anvendes en tilsvarende metodik for variabelt forrentede obligationer med de tilretninger, der følger af denne type obligationers særlige karakteristika. 10

11 Tilsynsdiamant for realkreditinstitutter Ideen om en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter blev introduceret i rapporten fra Udvalget om finanskrisens årsager, Rangvid-rapporten. Finanstilsynet har for nylig præsenteret sit udspil, der ligger i god forlængelse af de tilpasninger, som realkreditinstitutterne allerede er i gang med.vi hilser velkommen, at der med tilsynsdiamanten er fokus på lige konkurrence mellem realkreditinstitutter og pengeinstitutter. En tilsynsdiamant er et kendt begreb i den danske finansielle sektor, hvor den blev introduceret for pengeinstitutterne i En tilsynsdiamant bygger på kvartalsvise indberetninger fra institutterne til Finanstilsynet. De indberettede værdier sammenholdes med nogle fastsatte grænseværdier for fem udvalgte pejlemærker. Hvis grænseværdierne overskrides, går Finanstilsynet i dialog med det pågældende institut. Finanstilsynet kan efter en individuel og konkret vurdering vælge at foretage en reaktion fx i form af skærpet overvågning, risikooplysninger eller påbud. I september 2013 offentliggjorde Udvalget om finanskrisens årsager sin rapport, som indeholdt en række anbefalinger til regeringen. En af anbefalingerne i rapporten handler om en tilsynsdiamant særligt målrettet realkreditinstitutterne. Anbefalingen bygger på, at det vurderes vigtigt at fastsætte pejlemærker, som afspejler et realkreditinstituts risici, fx andelen af realkreditlån, der skal finansieres oftere end hvert andet år samt grænser for andelen af afdragsfrie lån. Finanstilsynet sendte i september 2014 et udspil til tilsynsdiamant for realkreditinstitutterne i høring. Tilsynsdiamanten kommer til at indeholde pejlemærker for: 1) Udlånsvækst 2) Låntagers renterisiko 3) Afdragsfrihed 4) Lån med kort funding 5) Koncentrationsrisiko Pejlemærkerne udstikker nogle overordnede rammer, fx for hvor stor udlånsvæksten må være inden for et år. Pejlemærkerne indfases og får virkning fra 2018, dog først 2020 for afdragsfrihed og kort funding. Det betyder, at institutterne i begyndelsen typisk vil ligge uden for pejlemærket. Ideen er jo netop, at man gradvist over de næste år frem mod 2020 skal nå målet i tilsynsdiamanten. Indfasningen er begrundet i, at realkreditlån er langtløbende lån. Realkreditinstitutterne kan således ikke foretage ændringer på meget kort sigt. Ændringerne sker kun, når danskerne lægger deres lån om, konverterer eller tager nye lån. Derfor vil tilpasningen til tilsynsdiamanten tage tid. Du kan læse nærmere om tilsynsdiamanten og de enkelte pejlemærker for realkreditinstitutter på Finanstilsynets hjemmeside. Realkreditrådet bakker op bag målsætningen om at sikre den finansielle stabilitet med en tilsynsdiamant. Pejlemærkerne ligger i god forlængelse af de tilpasninger, som realkreditinstitutterne allerede er i gang med. Det sker gennem nye lån med længere rentebinding, ændringer i bidrag mv. Vi hilser desuden velkommen, at der med tilsynsdiamanten er fokus på lige konkurrence mellem realkreditinstitut- 11

12 ter indbyrdes og mellem realkreditinstitutter og pengeinstitutter. Hvis man samfundsmæssigt ønsker at begrænse den finansielle risiko, så må der gælde lige krav for udlån i realkreditinstitutter og for pengeinstitutter. Forslaget til tilsynsdiamant er sendt i offentlig høring frem til 8. oktober Realkreditrådet vil i høringsperioden se nærmere på detaljerne i forslaget, men det er vurderingen, at der overordnet set er tale om et godt udspil, som vi bakker op om. 12

13 Udfordringer i landdistrikterne Tab af arbejdspladser, fraflytning og store afstande mellem offentlige serviceydelser er nogle af de udfordringer, som visse af vore landdistrikter kæmper med, og som mange mennesker er optaget af. Det er en udvikling, der bl.a. fører til overskud af boliger og prisfald på ejendomsmarkedet. Realkreditinstitutterne bliver i den forbindelse nogle gange opfordret til at føre en mere lempelig udlånspolitik. Men det er ikke løsningen. Årsagen er de sidste års urbanisering, hvor flere folk flytter fra land til ny. Der er derfor behov for en omfattende og bred debat om, hvorvidt man ønsker, at denne udvikling fortsætter, om hvad alternativerne er og om, hvad de i givet fald forudsætter mere generelt. 13 Realkreditinstitutterne vil gerne låne penge ud, hvis der er sikkerhed for lånene. Det er det, de lever af. Der er ingen sorte pletter på landkortet. Der lånes ud i hele Danmark. Hvad enten man ser på yderkommuner, landkommuner eller bykommuner, er der ikke den store forskel i udlånsaktiviteten. Der er heller ingen fast beløbsgrænse, som man ikke kan få lån under. Der bliver med andre ord givet nyudlån under kr. og der er ikke de store kommunale forskelle. Men der vil være eksempler på, at et realkreditinstitut afviser en låneansøgning. Men selvom det er en ringe trøst for dem, som har fået et afslag, så er eksemplerne få i forhold til alle de boligejere og virksomheder, der har fået et realkreditlån. De seneste 6 år har realkreditten øget sit udlån med godt 400 mia. kr., og det er en stigning, der er relativt jævnt fordelt over hele landet. I samme periode faldt bankernes udlån med mere end 300 mia. kr. Så dansk realkredit har i den grad været med til at sikre finansiering til boligejere og virksomheder under krisen, også i landdistrikterne. Den danske realkreditmodel har givet gode og billige lån til boligejere og virksomheder i mere end 200 år. Det er derfor afgørende for sektoren, at der i bestræbelserne på at løse landdistrikternes problemer ikke rokkes ved sikkerheden i den danske realkreditmodel. Så vil investorerne ikke give den gode pris for obligationerne, som giver boligejere og virksomheder meget lave renter. Det vil ødelægge realkreditsystemet og betyde højere priser for alle låntagere. Det løser ikke landdistrikternes problemer tværtimod. JOBS SKAL FÅ FOLK TILBAGE En afgørende forudsætning for, at folk bliver boende på landet, og de unge vil flytte tilbage efter endt uddannelse, er job. En undersøgelse, som Realkreditrådet har lavet i samarbejde med Epinion, viser, at jobskabelse er vigtigt i yderområderne, hvis man gerne vil have, at flere vender tilbage. Blandt de unge er uddannelse den væsentligste årsag til, at de er flyttet, og de unge bosætter sig i stigende grad i byerne. Med tiden bliver dagens unge endnu vigtigere for yderområdernes fremtid. De er kommende boligkøbere og kan skabe tilflytning samt øge aktiviteten i områderne. Det er voldsomme kræfter, som vi er oppe i mod. Dansk detailhandel er i gang med en omstilling, og vi ser også en centralisering af offentlig virksomhed, jf. kommunalreformer og den nye sygehusstruktur. Realkreditten giver lån i op til 30 år og marginalerne er meget små. Der er ikke plads i realkreditsystemet til at stå i mod en uundgåelig udvikling. En væsentlig udfordring er, at der er langt flere ejendomme end købere i nogle af landdistrikterne. Hertil kommer, at nogle ejendomme er i så dårlig stand, at de trækker værdien yderligere ned på de omkringliggende ejendomme,

14 der er i god stand. Og disse ejendomme bliver også sværere at sælge. Derfor vil det efter Realkreditrådets opfattelse give god mening at rive visse boliger ned i disse områder. Staten har sat 200 mio. kr. af til at istandsætte og nedrive faldefærdige boliger i hhv og Det er et godt initiativ men langt fra tilstrækkeligt. Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) har i starten af 2014 offentliggjort en rapport, hvor de vurderer, at der er behov for at nedrive omkring ejendomme. Ifølge SBI svarer det til en udgift på 5-6 mia. kr. Der er med andre ord slet ikke sammenhæng mellem problemets reelle størrelse og de midler, som staten har afsat. EJENDOMME I OVERSKUD Dansk Byplanlaboratorium anbefaler i deres rapport Vejkantsdanmarks fremtid at nedrive en række danske landsbyer eller dele heraf, der i en så dårlig forfatning, at beboerne ikke kan sælge deres huse men sidder stavnsbundet. Det er ikke nogen nem beslutning, men vi synes, det giver god mening at tænke i disse baner. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har afsat 30 mio. kroner af byfornyelsesmidlerne til en ny pulje. Puljen skal bruges til forsøg med at skabe liv og udvikling i problemramte bymidter, handelsgader i større og mindre byer og til strategisk skrumpning af de mindste byer. Men det vil være hensigtsmæssigt, at puljerne til formålet blev mere langsigtede og permanente. Det er en løbende opgave for kommunerne at rydde op i boligmassen i takt med, at folk flytter eller ønsker at flytte. Men beslutninger i kommunerne skal modne, der skal laves høringsprocesser o.s.v. Det vil derfor være mere hensigtsmæssigt, hvis kommunerne kan planlægge med en længere tidshorisont. Realkreditrådet vil gerne deltage i dialogen med de forskellige interessenter og ikke mindst kommunerne om at finde individuelle, fleksible løsninger i de konkrete sager, ligesom vi også gør i dag i nogle tilfælde. En løbende oprydning i boligmassen vil skabe en bedre balance mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet, og det vil øge de resterende ejendommes værdi. Det vil give bedre muligheder for belåning også realkreditbelåning. Figur 3: Hvad kan få dig til at flytte tilbage til den kommune, som du boede i, før du bosatte dig i din nuværende kommune? Hvis jeg bliver tilbudt arbejde Mine venner/familie/partner En billig bolig Intet kan få mig til at flytte tilbage Hvis jeg kan låne penge til en bolig Andet Kilde: Realkreditrådet og Epinion Alle Ved ikke år 0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 14

15 Implementering af CRDIV/ CRR og SIFI-regler i Danmark Den nye juridiske ramme for at udøve penge- og realkreditvirksomhed i Danmark kom på plads i foråret Kreditinstitut- og kapitalkravsdirektivet (CRDIV)) er gennemført i lov om finansiel virksomhed. EU-forordningen om kapital- og likviditetskrav (CRR) er direkte gældende for de danske penge- og realkreditinstitutter, og ny regulering af systemisk vigtige institutter (SIFI er) er vedtaget. Et omfattende lovkompleks som det er en meget tids- og ressourcekrævende opgave for institutterne at tilpasse sig. 15 OVERBLIK OVER IMPLEMENTERING AF NYE EU-REGLER CRDIV og CRR udgør fremover tilsammen de retlige rammer i EU for adgangen til at udøve virksomhed som penge- eller realkreditinstitut. Det er hensigten, at de nye regler skal gøre den finansielle sektor i EU mere robust. Gennemførelsen af CRD IV i lov om finansiel virksomhed trådte i kraft den 31. marts 2014, mens CRR var gældende fra den 1. januar På nogle områder sker der en indfasning over en årrække. De nye regler vil blive suppleret af yderligere EU-regler såkaldt niveau 2 regulering. De udfyldende retsakter kan være i form af både direktiver og forordninger. I det omfang de supplerende regler kræver tilpasninger i de danske regler, vil der politisk blive taget stilling hertil. Det er i den forbindelse vigtigt, at den politiske indflydelse på regelfastsættelsen fastholdes. Elementerne i den nye regulering, som kan give udfordringer for realkreditinstitutterne, er omtalt nedenfor. KAPITAL OG KAPITALKRAV Kravene til såvel størrelsen som kvaliteten af kapitalen i penge- og realkreditinstitutter stiger betydeligt med indførelsen af de nye kapitalkravsregler. Der er indført nye krav til kapitalbuffere. En kapitalbevaringsbuffer og en kontracyklisk buffer. Sidstnævnte er en buffer, som skal dæmpe konjunkturerne. Formålet med bufferne er at få institutterne til at opbygge reserver. Den kontracykliske buffer bygger oven på kapitalbevaringsbufferen og vil variere mellem 0 og 2,5 pct. af risikovægtede aktiver afhængig af konjunkturerne. Endelig kommer krav til en systemisk risikobuffer på op til 3 pct. Samlet set betyder de nye regler, at kravet til realkreditinstitutternes egenkapital stiger fra de nuværende 2 pct. op til 12,5 pct., og kravet til den samlede kapital stiger fra 8 pct. op til 14 pct. Stramningen af kravene til størrelsen og kvaliteten af kapitalen indfases til og med Dertil kommer, at institutterne kan være pålagt et solvensbehov fastlagt af det nationale tilsyn, og instituttet kan selv ønske en vis reservebuffer. Det vil være krav, som lægges oven i de 14 pct. til den samlede kapital. For at leve op til de kommende kapitalkrav må realkreditinstitutterne polstre sig med kapital i de kommende år. Vi ser positivt på, at der er i den forbindelse er givet et nyt instrument i form af stemmeløse aktier til kapitalfremskaffelse i de omdannede fonds- og foreningsejede realkreditinstitutter. Tiltaget i form af stemmeløse aktier kan dog næppe stå alene. Institutterne vil formentlig have behov for at øge indtægterne for at generere den nødvendige kapital; ved udstedelse af stemmeløse aktier skal der også betales afkast til de nye aktionærer. De allerede vedtagne forhøjelser af bidragssatserne må også ses i lys af behovet for ny kapital. De nye kapitalkrav rammer alle finansielle virksomheder

16 i EU. Så selv om bidragene stiger, ændrer det ikke på det forhold, at dansk realkredit er et af verdens billigste realkreditsystemer - formentlig det billigste. LIKVIDITET Der sker en fuld indfasning af det nye kortsigtede likviditetskrav (LCR) fra Det er under den væsentlige forudsætning, at de danske realkreditobligationer i tilstrækkeligt omfang kan medregnes fuldt ud som likvide papirer i LCR. For en nærmere orientering om fastlæggelse af likvide aktiver henvises til kapitlet Kampen for de danske realkreditobligationer. Nærmere krav til stabil finansiering afventer EU-regler på området. Realkreditrådet går ud fra, at de danske myndigheder, når tiden oprinder, får godkendt den nye danske løsning for håndtering af refinansieringsrisikoen i relation til den kommende EU standard. MAKROPRUDENTIELLE VÆRKTØJER Erhvervs- og vækstministeren har fået adgang til at anvende såkaldt makroprudentielle værktøjer for at mindske den systemiske risiko. Det kan være højere risikovægte til at håndtere aktivbobler inden for beboelses- og erhvervsejendomssektoren og dermed højere kapitalkrav til udlån på disse områder. En forøget risikovægt på et realkreditlån til en ejerbolig vil være en ekstra omkostning for realkreditinstituttet. De øgede omkostninger vil gøre det dyrere at låne. Man bør derfor være varsom med at anvende disse værktøjer. GOVERNANCE De nye kapitalkravsregler fra EU indeholder væsentlige krav til ledelsen af kreditinstitutter. For systemisk vigtige institutter, de såkaldte SIFI er, sættes der en grænse for antallet af bestyrelses- og direktørposter. Kravet indebærer, at et medlem af bestyrelsen i et SIFI institut højst må have én direktørpost samt to bestyrelsesposter eller fire bestyrelsesposter. For denne regel er der fastsat undtagelser, når der er tale om poster i virksomheder, som ikke overvejende forfølger kommercielle formål, når bestyrelsesmedlemmet er udpeget af staten osv. Herudover er der mulighed for, at Finanstilsynet kan give tilladelse til én ekstra bestyrelsespost, hvis tilsynet skønner det forsvarligt i forhold til arbejdsmængden eller tillade, at en bestyrelsespost ikke medregnes, hvis ressourceforbruget er beskedent. Uanset muligheden for at dispensere i særlige tilfælde, står det klart, at finansielle virksomheder - herunder realkreditinstitutterne - er underlagt strengere krav end andre virksomheder. Dermed risikerer man, at det bliver sværere for realkreditinstitutter at tiltrække kvalificerede direktør- og bestyrelsesemner. Det står i modstrid med reglernes formål om at sikre bedre ledelse. Realkreditrådet opfordrer derfor til, at man ved anvendelsen af reglerne anlægger en fleksibel praksis, der gør det muligt at sikre de rigtige kompetencer til institutternes ledelse. REGULERING AF SIFI ER Realkreditrådet er tilfreds med, at alle væsentlige danske realkreditinstitutter er udpeget som SIFI er. Det er centralt, at der ikke er væsentlige realkreditinstitutter, som ikke er SIFI er, da problemer for ét institut kan få betydning for tilliden til hele det danske realkreditsystem. SIFIreglerne træder i kraft den 1. januar Der stilles på en række punkter skrappere krav til SIFI er end til andre penge- og realkreditinstitutter. Det gælder bl.a. kapitalkrav i form af en SIFI-buffer, jf. ovenfor. Kravene skal samlet set sikre, at de har en tilstrækkelig robusthed. Men Danmark skal ikke løbe foran andre EU-lande, 16

17 hvilket ville have været tilfældet, hvis der var blevet indført en krisehåndteringsbuffer på nuværende tidspunkt med SIFI-relgerne. ADMINISTRATIVE BYRDER Det samlede lovkompleks indeholder en lang række krav til de finansielle virksomheders ledelse. Det drejer sig blandt andet om nedsættelse af nominerings- og risikoudvalg, etablering af whistleblowerordninger og krav om udarbejdelse af genopretningsplaner. Alt i alt meget tids- og ressourcekrævende opgaver. Både Finanstilsynet og EU-Kommissionen udarbejder skøn for de administrative byrder forbundet med de forskellige nye initiativer. Disse skøn ligger meget under, hvad der er realiteten. Det er ikke atypisk, at forholdet mellem skøn og realiteter er en faktor 10. De samlede omkostninger til at etablere de nye indberetningssystemer er også betragtelige. Vi mener ikke, at myndighedernes opgørelse over de administrative byrder for erhvervslivet er et fair bud på, hvad regelkomplekset i realiteten betyder for sektoren. Derfor bør man overveje at ændre opgørelsesmetoden, så det afspejler virkeligheden. Samtidig skal der naturligvis holdes et stærkt fokus på, om nye regler belaster virksomhederne i unødig grad, og om der findes mindre ressource- og tidskrævende løsninger, når man laver reglerne. 17

18 Fælles EU rammelovgivning for covered bonds EU-Kommissionen overvejer at se på muligheden for at indføre en EU rammelovgivning for covered bonds. Vi er som udgangspunkt positive over for Kommissionens intention, men det er vigtigt at være opmærksom på, at der vil være store udfordringer ved at søge at forene de forskellige eksisterende nationale lovgivninger for covered bonds. Reguleringen bør være i form af et direktiv med minimumskrav, så det kan rumme forskellige forretningsmodeller. LANGFRISTET FINANSIERING EU-Kommissionen offentliggjorde i slutningen af marts 2014 en meddelelse om den langsigtede finansiering af den europæiske økonomi. Meddelelsen indeholder nogle initiativer, som skal følge op på udfordringerne med langsigtet finansiering af væksten i Europas økonomi. Og her indgår covered bonds som et område, der har en plads i en fremtidig finansieringspolitik for EU. Den europæiske banktilsynsmyndighed (EBA) har undersøgt, om den lavere risikovægt, og dermed det lavere kapitalkrav, som er knyttet til covered bonds sammenlignet med andre obligationer, fortsat er berettiget. Dernæst har EBA afdækket de bedste egenskaber ved covered bonds i forskellige lande. Resultatet af det samlede arbejde fra EBA er indeholdt i en rapport, som blev offentliggjort i juli AFDÆKNING AF BEDSTE EGENSKABER EBA har med baggrund i et opdrag fra det europæiske systemiske risikoråd foretaget en vurdering af de bedste egenskaber ved covered bonds lovgivning. På en række områder er der fremlagt anbefalinger til bedste egenskaber se faktaboks. Anbefalingerne er rettet mod de nationale tilsyn med henblik på at blive indarbejdet i national lovgivning. KAPITALKRAV TIL COVERED BONDS I forhold til Kommissionen har EBA bl.a. set nærmere på risikovægtningen for covered bonds, og dermed om det lavere kapitalkrav sammenlignet med andre obligationer er berettiget. EBA har afleveret sin vurdering til Kommissionen sammen med anbefalingerne om bedste egenskaber. EBA vurderer, at den lavere risikovægt for covered bonds kan fastholdes. Det anbefales at udbygge sikkerheden for covered bonds med anbefalinger om krav til overdækning (OC-krav), krav til likviditetsbuffer, tilsynets rolle og offentliggørelse. Mens nogen af punkterne giver megen mening, er der andre, som er mindre hensigtsmæssige, herunder kravet til overdækning. Det skyldes, at ratingbureauerne kræver en høj overdækning af obligationer med høj kreditrisiko, fx obligationer udstedt i lande med juridisk svage realkreditsystemer. En høj overdækning er således ikke nødvendigvis et tegn på høj kvalitet. ØGET EUROPÆISK REGULERING Med rapporten fra EBA om covered bonds har Kommissionen fået et grundlag, der kan indgå i dens videre overvejelser om at indføre en EU rammelovgivning for covered bonds. Vi er som udgangspunkt positive over for Kommissionens intention, men det er vigtigt at være opmærksom på, at der vil være store udfordringer ved at forene de forskellige eksisterende nationale lovgivninger for covered bonds. 18

19 I forbindelse med vedtagelsen af finansiel lovgivning i EU efter finanskrisen, er der flere eksempler på, at det danske realkreditsystem er kommet i klemme. Det skyldes, at der lovgives med en traditionel bankmodel for øje og ikke en specialbankmodel, som de danske realkreditinstitutter. Det til trods for, at den danske realkreditmodel har vist sin styrke under den finansielle krise. På den ene side kan Kommissionens initiativ ses som en oplagt mulighed for at få beskrevet og lovfæstet, hvad der kendetegner et stærkt realkreditsystem. På den anden side rummer sådanne initiativer altid risikoen for, at et lille land kommer i klemme. Vi vil gå konstruktivt men også kritisk ind i arbejdet med at undersøge grundlaget for en rammelovgivning. I arbejdet er det vigtigt at have for øje, at for detaljerede regler kan gøre det svært at bevare et velfungerende system som det danske, mens en mere udvandet model vil indebære en risiko for, at der ikke eksisterer en tilstrækkelig sikkerhed bag covered bonds. Mindre tillid til covered bonds kan betyde højere priser. De helt overordnede centrale elementer, som vi mener, skal indgå i en EU rammelovgivning for covered bonds, er: At de underliggende aktiver for obligationerne skal give en reel sikkerhed. Sikkerhederne skal have en stabil værdi svarende til pantsikrede lån i ejendomme. Desuden skal der være åbenhed om/krav til offentliggørelse af, hvilke aktiver der ligger bag lånene. Det vil være uhensigtsmæssigt med krav fastsat ved lov til fordelingen mellem lån sikret ved pant i henholdsvis beboelses- og erhvervsejendomme i cover poolen Tilstedeværelsen af et nationalt tilsyn med udstederne af covered bonds En effektiv mulighed for at realisere pantet i en misligholdelsessituation med henblik på at kunne sikre pantets funktion som sikkerhed for lånet. I de videre overvejelser er det væsentligt at sikre, at velfungerede eksisterende systemer som det danske ikke påvirkes negativt af øget harmonisering. Et fælles regelsæt skal kunne rumme forskellige forretningsmodeller. Reguleringen bør derfor være i form af et direktiv med minimumskrav. EBA s anbefalinger til bedste egenskaber 19 Privilegeret adgang for investorer i covered bonds til særlige aktiver ( dual recourse ) Segregering af aktiver i cover pool og ingen acceleration ved konkurs ( bankruptcy remoteness ) samt krav til administration af cover pool ved udsteders konkurs Krav til sikkerheder (aktiver) i cover pool (sammensætning og geografisk placering af sikkerheder) Værdiansættelse af ejendom og frekvens herfor samt LTV-grænser (lånegrænser) Krav til sikkerhedsgrundlag og minimum overkollateral (OC-krav) Krav til styring af risiko på aktiver og passiver (anvendelse af derivater til risikoafdækning, likviditetsbuffer, stress-test) Udsteder underlagt tilsyn og krav om cover pool monitor samt klare regler for tilsynets rolle og håndtering i tilfælde af udsteders konkurs Krav til offentliggørelse af oplysninger om cover poolen (omfang og frekvens)

20 Mobilitet på realkreditmarkedet En rapport fra Erhvervs- og Vækstministeriet konkluderer, at der ikke findes særlige gebyrer i forbindelse med skift af realkreditinstitut. Det er vigtigt for konkurrencen på realkreditmarkedet, at forbrugerne ikke oplever unødige barrierer, når de ønsker at skifte realkreditinstitut. Rapporten bliver fulgt op af en række initiativer, der skal øge gennemsigtigheden på realkreditmarkedet. Bl.a. skal der etableres et prissammenligningsværktøj, der skal vise de faktiske priser på boliglån fra både penge- og realkreditinstitutter. Realkreditrådet støtter forslag, der øger gennemsigtigheden på realkreditmarkedet. En arbejdsgruppe under Erhvervs- og Vækstministeriet om konkurrence på realkreditmarkedet afleverede i juni 2014 sin rapport om Barrierer for forbrugernes mobilitet på realkreditmarkedet. Arbejdsgruppen havde til opgave at se på forbrugernes muligheder for at skifte realkreditinstitut og omkostningerne forbundet hermed. Rapporten konkluderer, at omkostningerne i forbindelse med at skifte realkreditinstitut er de samme som de omkostninger, der er forbundet med at lægge et lån om inden for samme realkreditinstitut. Hvis en låntager ønsker at skifte realkreditinstitut, er der alene tale om omkostninger, som følger lånet og selve låneomlægningen. Rapporten indeholder seks anbefalinger, der skal bidrage til at skabe bedre konkurrence, øge gennemsigtigheden og gøre det nemmere for forbrugerne at få overblik over omkostningerne ved at skifte realkreditinstitut. 1. PRISSAMMENLIGNINGSVÆRKTØJ Arbejdsgruppen anbefaler, at der etableres et prissammenligningsværktøj, der skal vise de faktiske priser på boliglån fra realkredit- og pengeinstitutter, således at det bliver lettere for forbrugerne at sammenligne priser på tværs af institutterne. Realkreditten tilbyder allerede i dag en prisguide, som giver et overblik over forskellige bidrag og gebyrer på tværs af realkreditinstitutterne, og som gør det nemt at sammenligne produkterne. Med forslaget lægges der op til, at forbrugerne får mulighed for at sammenligne boliglån fra både realkreditinstitutter og banker. Det er en mulighed, som Realkreditrådet hilser velkommen. 2. SKILTNING FOR BIDRAGSSATSER OG GEBYRER Arbejdsgruppen anbefaler, at der udformes regler for, hvordan realkreditinstitutterne skal skilte med deres bidragssatser og gebyrer. Bl.a. foreslås det, at institutterne skal oplyse både størrelse og beregningsmetode for bidragssatser m.v. samt gruppere gebyrer efter, hvilket tidspunkt i et låneforløb de opkræves. Realkreditrådet støtter ønsket om gennemsigtighed, men foretrækker frem for nye regler om skiltning at bruge kræfterne på at lave et godt prissammenligningsværktøj. 3. FÆLLES PRINCIPPER FOR LÅNEDOKUMENTER Det er meget information, låntageren skal forholde sig til, når man ønsker et realkreditlån, og lånedokumenterne varierer fra institut til institut. Arbejdsgruppen anbefaler 20

21 derfor, at der ses på mulighederne for fastsættelse af fælles principper for udarbejdelsen af lånedokumenter. Hensigten er at gøre det lettere for forbrugerne at forstå dokumenterne og sammenligne priser i forbindelse med tilbud fra forskellige institutter. Realkreditinstitutterne er selvfølgelig interesseret i, at informationen til låntagerne er så tilgængelig som mulig, og derfor er det også noget, institutterne løbende arbejder med. Vi vil arbejde konstruktivt med arbejdsgruppens forslag. Men vi må erkende, at det ikke er nogen let opgave, for informationsmængden skyldes bl.a. lovgivningskrav af hensyn til forbrugerbeskyttelse, herunder fra EU. 4. PRÆCISERING AF REGLER FOR VARSLING AF ÆNDRINGER I GEBYR- OG BIDRAGSSATSER Arbejdsgruppen anbefaler, at bidragsændringer og ændringer i gebyrer, som indgår i låneaftalen, skal varsles individuelt og med 3 måneders frist. Bankerne kan imidlertid nøjes med at varsle med en måned, og denne forskelsbehandling virker ikke umiddelbart begrundet. 5. PRÆCISERING AF REGLER FOR ÆNDRINGER I GEBYR- OG BIDRAGSSATSER Arbejdsgruppen anbefaler, at vilkår om ændringer af gebyrer og bidrag skal være klart fremhævet i lånekontrakten at der udformes eksempler på, hvilke begrundelser der kan siges at være vilkårlige og derfor ikke er acceptable at der bliver en pligt til, i forbindelse med ændringer i gebyr- og bidragssatser, at forklare forbrugerne baggrunden for disse ændringer. Vi er positive over for at se nærmere på, om der kan gives endnu mere klar information i forbindelse med ændringer i gebyr- og bidragssatser til realkreditinstitutternes kunder, end det allerede sker i dag. Det er samtidig glædeligt, at arbejdsgruppen anerkender behovet for at fastholde realkreditinstitutternes fleksibilitet i forhold til at regulere sine priser over tid. Realkreditinstitutterne indgår typisk aftaler, der varer i 30 år. Det er umuligt at forudsige alle de ting, der kan opstå over en 30- årig periode, og det er derfor helt afgørende for at sikre en bæredygtig forretning, at institutterne kan regulere prisen undervejs i aftaleforløbet. 6. UNDERSØGELSE AF KURSSKÆRING. Arbejdsgruppen anbefaler, at Finanstilsynet nærmere undersøger institutternes kommunikation omkring kursskæring. Kursskæring kan være en omkostning i forbindelse med salg af obligationer. Realkreditrådet bidrager gerne til en undersøgelse af, hvordan realkreditinstitutterne kommunikerer vedrørende kursskæring. 21

22 Bankunionen og dansk realkredit Den europæiske bankunion blev endeligt vedtaget i foråret 2014, og i Danmark debatteres fordele og ulemper ved en dansk tilslutning. Men uanset om Danmark vælger at tilslutte sig eller ej, bør man sikre den unikke danske realkreditmodel. Den europæiske bankunion består af to dele: Et europæisk finanstilsyn og en europæisk afviklingsmyndighed med fælles garantiordning. Garantiordningen for de deltagende landes banker indebærer, at man på den ene side hæfter for hinandens bankers gæld og på den anden side, at lande der deltager - herunder i givet fald Danmark - omfattes af en forsikringsordning, hvis danske banker skulle komme i uføre. ECB FÅR STOR INDFLYDELSE Den del af bankunionen, der giver anledning til bekymring for dansk realkredit, er imidlertid det fælles banktilsyn. Det vil nemlig give den europæiske centralbank (ECB) en meget indflydelsesrig platform, når den overtager tilsynet med de europæiske finansielle virksomheder, og hvor en række overordnede hensyn vil have førsteprioritet. I den sammenhæng risikerer den danske realkreditmodel at blive overset af ECB, og derfor kan det blive vanskeligere at afværge regler, som vil kunne underminere den danske realkreditmodel og derved skade den finansielle stabilitet i Danmark. Hvis Danmark skal deltage i en bankunion, må man derfor sikre, at ECB forstår den danske realkreditmodels betydning for Danmark og dansk økonomi. Selvom ECB på papiret ikke har beføjelser til at udstede regler, får de imidlertid en betydelig magt, når de fortolker reglerne om finansiel virksomhed. Det betyder bl.a., at en afgørelse truffet over for en virksomhed i et andet europæisk land som følge af lighedsprincippet også vil gælde danske finansielle virksomheder. Og her risikerer den danske realkreditmodel at komme i klemme. EU ØNSKER FÆLLES REGLER En anden trussel mod dansk realkredit er den single rule book -tankegang, der er EU-Kommissionens projekt om ens regler for alle finansielle virksomheder i EU. Det projekt skal ECB følge. I de fleste EU-lande gives boliglån typisk i en bankmodel. I Danmark giver vi realkreditlån fra specialbanker realkreditinstitutter, og efter særlige regler. Det har været med til at sikre den høje grad af sikkerhed og tillid, der har præget dansk realkredit i mere end 200 år. EU s ønske om at indføre fælles bankregler sætter dermed ønsket om at fastholde den danske realkreditmodel under pres. Et pres, der vil stige i lyset af de nye, hurtige og centraliserede beslutningsprocesser, som der også lægges op til i bankunionen. Indsatsen for at sikre, at danske realkreditobligationer anerkendes som level 1 aktiver, er et skoleeksempel på, hvor galt det kunne være gået. Og dér havde Danmark ikke blot en lang reaktionstid, men også en livline i form af EU- Kommissionen. DANMARK MØ FØLGE ECB Hvis Danmark ikke følger en beslutning fra ECB, kan ECB ekskludere Danmark fra at deltage. Danmark kommer dermed i praksis til at følge alle ECB s afgørelser. I Danmark er der udestående realkreditlån for mere end mia. kr. Det svarer til 140 pct. af vores årlige pro- 22

23 duktion målt i forhold til BNP. Hvis grundlaget for den danske realkreditmodel undermineres af beslutninger fx truffet som led i ECB s tilsyn, vil det få store konsekvenser for de danske låntagere og den finansielle stabilitet. Hvis EU-Kommissionens projekt om at indføre fælles regler for hele EU s finansielle sektor skal gennemføres ved hjælp af ECB, vil bankmodellen for ejendomsfinansiering blive dominerende i Europa. Det vil gøre det dyrere for boligejerne. I august 2014 ligger den gennemsnitlige ÅOP for pengeinstitutternes prioritetslån på pengepriser.dk på 4,4%. For prisguiden i august ligger den gennemsnitlige EOP på ejerskiftelån RTL på 1,3% og 1,5% for lån med og uden afdrag og EOP på ejerskiftelån fastforrentet på 3,95% og 4,2% for lån med og uden afdrag. EOP medtager flere omkostninger end ÅOP da nogle omkostninger er valgfri. Dansk medlemskab af bankunionen rejser således en række problemstillinger i forhold til samtidig at kunne bevare verdens bedste og billigste ejendomsfinansieringssystem til gavn for danske boligejere og virksomheder. Dansk deltagelse i bankunionen må derfor forudsætte, at regeringen får håndfaste garantier for, at den danske realkreditmodel er sikret. 23

24 Rapport fra Udvalget om finanskrisens årsager Udvalget om finanskrisens årsager, Rangvid-udvalget, offentliggjorde deres rapport den 18. september Rapporten giver et grundigt, kompetent og nuanceret indblik i finanskrisens forskellige årsager og konsekvenser. Den overordnede konklusion er, at dansk realkredit har klaret sig godt under krisen og har været en fordel for dansk økonomi. Regeringen nedsatte i 2012 udvalget om finanskrisens årsager. Udvalgets formål var at analysere finanskrisens årsager og konsekvenser samt vurdere effekterne af iværksatte opstramninger, der er gennemført efter krisen. Rapporten fastslår, at finanskrisen skyldes et samspil mellem en række forskellige faktorer. Rapporten fastslår i den forbindelse, at prisboblen på ejendomsmarkedet skyldes en kombination af økonomisk vækst med lav arbejdsløshed, forholdsvis lave renter, ejendomsværdiskattestoppet, stor optimisme og øget kreditudbud, hvor også rentetilpasningslånene og afdragsfrie lån har bidraget til boligefterspørgslen. Rapporten fremhæver positive elementer ved realkredittens udlån og påpeger, at udlånet fra realkreditten har været stabilt og stigende gennem krisen, hvor andre lånemuligheder svandt ind. Det fremhæves også, at i slutningen af 2008, da uroen på de finansielle markeder var på sit højeste, forløb refinansieringen af variabelt forrentede lån planmæssigt. Rapporten peger desuden på, at realkreditinstitutterne trods faldende boligpriser ikke har oplevet væsentlige tab på udlånene gennem krisen. Rapporten indeholder 18 anbefalinger, hvor nogle har mere relevans end andre i forhold til dansk realkredit. Her kan fx nævnes anbefalinger om en kommende tilsynsdiamant rettet mod realkreditinstitutter, risikovægte i interne modeller og leverage ratio (forholdet mellem egenkapital og udlån). Realkreditrådet byder kommende initiativer velkommen, men pointerer samtidig vigtigheden af at gøre det med den rette omhu. BEHOV FOR BALANCEREDE LØSNINGER Nogle af anbefalingerne er allerede under udarbejdelse, og i den forbindelse ønsker Realkreditrådet at finde afbalancerede løsninger. Løsningerne skal være til gavn for låntagerne, den finansielle stabilitet og det danske realkreditsystem, der har tjent dansk økonomi så godt gennem de seneste 200 år. Der skal blandt andet tages hensyn til, at vi i Danmark har et unikt realkreditsystem og et stort, effektivt og likvidt obligationsmarked. Det er vigtigt, at der ikke indføres forhold, som hæmmer konkurrencen mellem institutterne hverken mellem realkreditinstitutterne eller i forhold til pengeinstitutter eller på anden måde skader realkreditmodellen. Desuden er der i stigende grad international regulering på vej, ligesom der skal tages højde for internationale ratingbureauers krav til dansk realkredit. Man må derfor ikke modarbejde den status og anerkendelse, som dansk realkredit allerede har fået og fortsat kæmper for i international sammenhæng. 24

25 Risikomærkning af boliglån Den 1. juli 2013 trådte Finanstilsynets regler om mærkning af boliglån i kraft. Alle boliglån er siden da blevet mærket med trafiklys, det vil sige grøn gul rød alt efter Finanstilsynets vurdering af den samlede risiko ved lånene for låntagerne. Fastforrentede realkreditlån med afdrag og variabelt forrentede lån med renteloft har den laveste, samlede risiko for forbrugerne og får dermed en grøn mærkning. Formålet med ordningen er at skærpe låntagernes opmærksomhed på risikoen ved en låntype. Ordningen supplerer de mange forbrugerbeskyttelsesregler, der gælder om rådgivning og god skik i realkreditinstitutter og banker. DE GRØNNE LÅN Den grønne kategori er meget smal og indeholder fastforrentede lån med afdrag og variabelt forrentede lån med afdrag og renteloft. I dag udbyder realkreditinstitutterne fastforrentede 30-årige lån med en rente helt ned til 2,5 pct. Derudover er der mulighed for at sikre renten på et variabelt forrentet lån med et loft over renten. Disse lån er grønne. Bankerne udbyder typisk boliglån, hvor renten kan variere. Realkreditten er dermed i praksis alene på markedet for grønne lån. DE GULE LÅN Den gule kategori er meget bred og dækker både over fastforrentede realkreditlån uden afdrag, alle variabelt forrentede lån (uden renteloft) samt de fleste boliglån udbudt af bankerne. DE RØDE LÅN Lån, der bliver udbudt med et finansielt instrument f.eks. swap, er røde. Det gør lån, der optages i anden valuta end DKK og EUR og lån, der ikke kan indfris til kurs pari inden for 10 år, også. DET MENER REALKREDITRÅDET Realkreditrådet har udtrykt skepsis overfor, om ordningen kommer til at give mening og værdi for låntagere. Realkreditinstitutterne har nu rådgivet kunderne om risiko ud fra Finanstilsynets mærkningsordning i et år. Vi har endnu kun lidt erfaring med, hvordan kunderne tager imod og forstår den nye, meget forenklede mærkningsordning. I praksis er det kunderådgiverne, der forklarer forskellene mellem grøn, gul og rød til låntagerne. Tilbagemeldingerne fra kunderådgiverne er, at kunderne typisk ikke kender ordningen og aldrig har hørt den omtalt. At købe bolig er for mange mennesker en af de største økonomiske beslutninger og derfor skulle ordningen gerne gøre det nemmere for forbrugerne at vælge lån. Det er vigtigt for realkreditbranchen, at låntagerne forstår, at der er forskellige fordele og ulemper ved de forskellige lån. Det gælder om at finde det lån, der passer til den enkelte. Rådgivningen og valget af lån skal tage udgangspunkt i den enkeltes økonomi og livssituation. Kunderådgiverne har opgaven med at få mærkningen til at indgå logisk i rådgivningen uden at forvirre kunderne. 25

26 Nye EU-regler skal beskytte forbrugere når de optager boliglån Et nyt EU-direktiv om forbrugerbeskyttelse på realkreditområdet skal sikre boligejere i alle EU-lande informationer og rådgivning, når boligen skal finansieres. I Danmark lever vi allerede op til mange af de nye regler. EU-Kommissionen fremsatte i marts 2011 et forslag til direktiv om kreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse også kaldet boligkreditdirektivet. Direktivet blev vedtaget i januar Direktivet skal bl.a. skabe et indre marked for boliglån og sikre bedre beskyttelse af forbrugerne. Bl.a. indføres der krav til markedsføringen af realkreditprodukter, og boligejerne får ret til at indfri lånet før tid. Desuden skal låntagerne have adgang til de nødvendige oplysninger for at kunne træffe de rigtige beslutninger, når de optager et realkreditlån. REGLERNE GÆLDER ALLEREDE I DANMARK De fleste af de nye regler gælder allerede i Danmark for realkreditinstitutter, når de yder lån med sikkerhed i boligen. Det skyldes bl.a., at dansk realkredit siden starten af 1990 erne har været omfattet af EU-regler i forbrugerkreditdirektivet for lån til forbrugsformål. Det gælder også det seneste forbrugerkreditdirektiv, som blev gennemført i 2010 i kreditaftaleloven med virkning fra november Danmark er foran de øvrige EU-lande på området. Danske forbrugere får fx allerede standardiseret information (ESIS). Og danske forbrugere har allerede retten til førtidig indfrielse som en integreret del af det danske realkreditsystem. Vi har således et meget højt niveau af forbrugerbeskyttelse i Danmark og vi er bedre forberedt på de nye regler end mange andre EU-lande. For en række andre EU-lande bliver det derfor et fremskridt for forbrugerne, når direktivet er gennemført. Ikke mindst retten til at få standardiserede informationer, når man skal vælge sit realkreditlån, og retten til at kunne indfri sit lån før tid er store fremskridt for forbrugerne i andre lande. HVORDAN BLIVER DIREKTIVET GENNEMFØRT I DANMARK? Direktivet skal være gennemført i medlemslandene senest marts De nye regler gennemføres af Finanstilsynet og Justitsministeriet. Der er nedsat en arbejdsgruppe, hvor myndigheder, Forbrugerrådet Tænk, Realkreditrådet og andre brancheorganisationer samarbejder om at gennemføre reglerne i dansk ret. 26

27 Direktivet i hovedtræk DIREKTIVET: indfører krav til markedsføringen af realkreditprodukter. Eksempelvis bliver det forbudt at skabe forkerte forventninger hos forbrugeren til et låns tilgængelighed eller omkostninger sikrer, at alle de parter, der er involveret i etableringen af realkreditlån til forbrugere er underlagt passende lovregler og tilsyn sikrer, at der for kreditformidlere* skal være principper for meddelelse af tilladelse og registrering ret til, når de har tilladelse i en af medlemsstaterne, at tilbyde deres tjenesteydelser på hele det indre marked sikrer, at långivere kan få adgang til oplysninger fra relevante kreditdatabaser. LÅNGIVERE OG KREDITFORMIDLERE SKAL: give generelle oplysninger om de låntyper og -produkter, de udbyder give forbrugeren oplysninger, der er tilpasset den enkelte person. Det sker på grundlag af et europæisk standardiseret informationsark (ESIS). Det gør det muligt for forbrugeren at sammenligne lånevilkår fra forskellige udbydere give forklaringer og opfylde visse standarder for rådgivning vurdere forbrugerens betalingsevne ud fra forbrugerens oplysninger endelig skal kreditformidlere afgive visse oplysninger til forbrugeren, fx om deres identitet, status og forhold til kreditgiver, for dermed at synliggøre eventuelle interessekonflikter. LÅNTAGERE: får de nødvendige oplysninger til at træffe de rigtige beslutninger i alle faser af forløbet med at optage et realkreditlån får glæde af en harmoniseret beregning af årlige omkostninger i procent (ÅOP). Beregningen svarer til det, der er fastlagt i forbrugerkreditdirektivet. Det vil gøre det lettere at sammenligne reklamer og oplysninger forud for låneaftalen bliver forpligtede til at afgive de nødvendige oplysninger til en vurdering af deres betalingsevne får ret til at indfri deres lån før tid på visse betingelser, der fastsættes af medlemsstaterne. *Selskaber, som rådgiver forbrugere, der ønsker at optage et realkreditlån, og som kan indgå låneaftaler på långivers vegne. 27

28 Nye nøgleoplysningsskemaer ved salg af andelsboliger Den 1. januar 2014 trådte der nye regler om oplysninger ved salg af andelsboliger i kraft. Sælger skal udlevere særlige nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og om andelsboligen til mulige købere. Udvidelsen af sælgers oplysningspligt har til formål at styrke gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Men nøgleoplysningerne må ikke erstatte den personlige rådgivning. Nøgleoplysningerne omfatter grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen, driftsoplysninger, byggetekniske oplysninger og finansielle nøgleoplysninger. En stor del af oplysningerne indgår også i andelsboligforeningens regnskab. Nøgleoplysningerne skal udleveres i et nøgleoplysningsskema, som det er andelsboligforeningens pligt at udfylde. Oplysninger om andelsforeningens lån og andre finansielle engagementer overføres dog i høj grad fra de penge- og realkreditinstitutter, som andelsboligforeningen har aftaler med. Derfor har Realkreditrådet, sammen med resten af finanssektoren, siden efteråret 2012 deltaget aktivt i den endelige udformning af nøgleoplysningsskemaet. REGLERNE INDFASES I TO TEMPI Den udvidede oplysningspligt omfatter alle salg af andelsboliger. I 2014 vil oplysningspligten dog kun omfatte salg, der sker efter andelsforeningernes ordinære generalforsamling i 2014, og hvor regnskabsåret for 2013 tidligst udløb den 31. december I 2015 udvides oplysningspligten med følsomhedsanalyser på andelsforeningens gæld og fremtidige likviditetstræk. Helt konkret vil andelsforeningens afdragsprofil over de næste 10 år fremgå af skemaet ved hhv. uændret renteniveau samt ved en stigning eller et fald i renterne. Andelsboligforeningens aktuelle restgæld vil også blive illustreret for forskellige renteniveauer. Fremskrivningen af afdragsprofilen kendes fra lånetilbud på realkreditlån. Derimod er kravet om en opgørelse af forskellige renteniveauers påvirkning af andelsboligforeningens afdragsprofil og restgæld et nyt tiltag. DET MENER REALKREDITRÅDET Realkreditrådet støtter, at der blev taget initiativ til at øge gennemsigtigheden på andelsboligområdet. Vi har sat pris på dialogen med interessenterne om lovforslaget og ser frem til, at de første erfaringer med nøgleoplysningsskemaerne høstes. Igennem hele lovgivningsforløbet har Realkreditrådet lagt vægt på, at nøgleoplysningsskemaerne aldrig må stå alene. Introduktionen af følsomhedsanalyser på andelsforeningens afdragsprofil og gæld i 2015 forstærker kun dette synspunkt. Personlig rådgivning er stadigvæk afgørende ved køb af andelsbolig, hvor nøgleskemaerne så kan indgå som et element. Det er både andelshavere såvel som professionelle aktører bedst tjent med. 28

29 Udlånsaktiviteten Udlånsaktiviteten i realkreditsektoren har været afdæmpet i Udviklingen sker oven på en betydelig aktivitet i 2012, hvor mange udnyttede de faldende renter til at lægge lånene om. UDLÅNSAKTIVITETEN I 2013 I 2013 gav realkreditinstitutterne lån for 330 mia. kr. brutto til boligejere og erhvervsvirksomheder. Det er godt 150 mia. kr. mindre end Bruttoudlånet er alle nye lån ydet i forbindelse med et ejendomskøb, en låneomlægning mv. I 2013 har renterne på realkreditlån ligget forholdsvist stabilt på et lavt niveau. Det har derfor ikke givet anledning til en større konverteringsaktivitet. Omfanget af førtidigt indfriede lån var således 249 mia. kr. i 2013, hvilket er 135 mia. kr. lavere end i Den samlede udlånsvækst i form af nettoudlånet for 2013 var 31 mia. kr. Det er 20 mia. kr. lavere end i 2012, og nettoudlånet er ikke set lavere siden midten af 1990erne. Nettoudlånet er væksten i den udestående lånemasse. En vigtig årsag er, at boligmarkedet under ét ikke for alvor har fået luft under vingerne, selvom der er fremgang i og omkring landets større byer. UDLÅNSAKTIVITETEN I FØRSTE HALVÅR 2014 Den afdæmpede udlånsaktivitet er fortsat ind i Bruttoudlånet har i årets første halvår været på 140 mia. kr. I den tilsvarende periode har nettoudlånet været 12 mia. kr. LÅNTYPER TIL EJERBOLIGER OG FRITIDSHUSE Ved udgangen af første halvår 2014 havde realkreditinstitutterne et samlet udlån til ejerboliger og fritidshuse på mia. kr. Udlånet fordeler sig primært på fastforrentede lån, variabelt forrentede lån med renteloft og rentetilpasningslån. De fastforrentede lån udgør 39,7 pct. af det samlede udlån til boligejerne, mens de korte rentetilpasningslån med et års rentebinding udgør 32,2 pct., og rentetilpasningslån med en længere rentebinding mellem to og fem år udgør 27,0 pct. Der har været aktivitet på tværs af de enkelte rentetilpasningsprofiler, fordi låntagerne har søgt mod længere rentebinding. Det seneste halvandet år har der således været en tilbagegang for de helt korte rentetilpasningslån med et års rentebinding på 1,0 pct. point. Samtidig er andelen af rentetilpasningslån med to til fem års rentebinding gået frem med 1,1 pct. point. Skift mellem forskellige rentetilpasningsprofiler i forbindelse med rentetilpasningsterminerne kræver ikke en opsigelse af det eksisterende lån. Af det samlede udlån udgjorde bruttoudlånet til erhvervsvirksomheder og landbrug 41,7 mia. kr., mens nettoudlånet var 8,2 mia. kr. i første halvår AFDRAGSFRIHED Ved udgangen af 1. halvår 2014 udgjorde de afdragsfrie lån 56,3 pct. af det samlede udestående lån til ejerboliger og fritidshuse. Det er omtrent den samme andel som i begyndelsen af Siden 2012 har niveauet været nogenlunde konstant. 29

30 Ejendomsmarkedet Priserne på parcel- og rækkehuse steg svagt i 2013, mens ejerlejlighedspriserne fortsatte det forgangne års stigninger. Udviklingen er fortsat ind i Handelsaktiviteten var dog stadig beskeden. Vendingen i boligmarkedet er, med København i spidsen, tydelig omkring landets største byer, mens der forsat er et højt boligudbud, begrænset aktivitet og prisfald i andre dele af landet. Boligejernes økonomi er fortsat begunstiget af meget lave renter, og der er relativt få, der har problemer med at betale ydelsen på deres realkreditlån. PRISER OG AKTIVITET På landsplan er priserne på parcel- og rækkehuse steget med 1,3 pct. i 2013 i forhold til året før. Priserne på ejerlejligheder steg med 6,8 pct., mens priserne på fritidshuse steg 2,5 pct. Prisudviklingen har i årets første kvartal ikke fortsat trenden fra Priserne på parcel- og rækkehuse er steget 0,4 pct. i 1. kvartal 2014, mens ejerlejligheder og fritidshuse har oplevet prisfald på hhv. 0,2 og 3,6 pct. Bag udviklingen for landet under ét gemmer sig en forskelligartet udvikling i og uden for landets største byer. Mens priserne har været stigende i landets største byer, var der stadig prisfald mange steder i landet. Således er priserne på huse i 1. kvartal 2014 stadig lavere i 4 af landets 11 landsdele end ved indgangen til Antallet af handler med ejerboliger var i , og det er 763 flere end i Historisk set er antallet af handler stadig lavt. I 2013 var der knap færre handler sammenlignet med det gennemsnitlige antal handler siden I 1. kvartal 2014 er handelsaktiviteten fortsat lav. SALGSTIDER Det tog i gennemsnit 7,7 måneder at sælge et parcel- og rækkehus i 1. kvartal Salgstiden på huse er mindsket med 1 dag siden starten af Tilsvarende er salgstiden på ejerlejligheder mindsket 10 dage mens salgstiden for fritidshuse er steget med 4 dage. Det tog i gennemsnit 5,4 måneder og 11,0 måneder i 1. kvartal 2014 at sælge en ejerlejlighed eller et fritidshus. BOLIGUDBUD I juli 2014 var der ejerboliger til salg. I 2013 steg boligudbuddet med knap boliger, og udbuddet er fortsat steget med i de syv første måneder af Samlet set er boligudbuddet steget med knap ejerboliger siden januar Antallet af udbudte parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder er siden januar 2013 steget med henholdsvis og 1.045, mens udbuddet af fritidshuse er steget med RESTANCER I 2. kvartal 2014 var restanceprocenten 0,26 pct., hvilket svarer til, at boligejerne mangler at betale 26 øre for hver 100 kr., der skal betales i terminsydelse. Siden starten af 2013 er restanceprocenten faldet fra et niveau på 0,5 pct. Under lavkonjunkturen i starten af 1990 erne lå restanceprocenten på ca. 2,5 pct. Den lave restanceprocent i dag skal ses i lyset af en forholdsvis lav ledighed og det meget lave renteniveau. Det betyder, at de fleste boligejere kan klare terminen og dermed undgå at ende i restance. TVANGSAUKTIONER I de syv første måneder af 2014 har der været tvangsauktioner. Det svarer i gennemsnit til, at der har været 302 tvangsauktioner pr. måned. Antallet af tvangsauktioner svinger generelt fra måned til måned, men har i 2014 ligget på et lidt lavere niveau end i I 2013 var det gennemsnitlige antal tvangsauktioner 375 pr. måned. Under krisen i 1990 erne var der i gennemsnit ca tvangsauktioner om måneden. 30

31 Figur 4: Udviklingen i udbuddet af ejerboliger (antal), Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Total Kilde: Realkreditrådet Figur 5: Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal Kr Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed Fritidshus Kilde: Realkreditrådet 0 K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K Figur 6: Antal handler af ejerboliger, Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Total Kilde: Realkreditrådet Figur 7: Salgstider i hele landet Antal dage Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed Fritidshus Kilde: Realkreditrådet K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K1 2014

32 Figur 8: Restanceprocenten på udestående realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse, % 2.5% 2% 1.5% Note: Restanceprocenten er den andel af de samlede ydelser, som ikke er betalt 3,5 mdr. efter termin 1% 0.5% 0 Kilde: Realkreditrådet Figur 9: Samlet antal tvangsauktioner på parcel- og rækkehuse (sæsonkorrigeret), Bekendtgjorte tvangsauktioner Kilde: Realkreditrådet

33 Bestyrelse og sekretariat FORMAND Koncernchef Michael Rasmussen, Nykredit Realkredit A/S (5) NÆSTFORMAND Formand Sven A. Blomberg, BRFkredit a/s (1) ØVRIGE MEDLEMMER Adm. direktør Carsten Tirsbæk Madsen, BRFkredit a/s (4) Adm. direktør Bent Andersen, DLR Kredit A/S (3) Koncerndirektør Søren Holm, Nykredit Realkredit A/S (6) SEKRETARIATET Direktør Ane Arnth Jensen, Realkreditrådet (2) Vicedirektør Jan Knøsgaard, Realkreditrådet (7) Realkreditrådet har et sekretariat med 27 medarbejdere. Sekretariatet er organiseret i specialiserede afdelinger, og der er en EU-repræsentation i Bruxelles. Sekretariatet ledes af Realkreditrådets direktør, Ane Arnth Jensen

34 Adresseoplysninger for medlemskredsen BRFkredit a/s Klampenborgvej Kgs. Lyngby Tlf Fax Nykredit Realkredit A/S Kalvebod Brygge København V Tlf DLR Kredit A/S Nyropsgade København V Tlf Fax Totalkredit A/S Helgeshøj Allé Taastrup Tlf Fax

35 35

36 Realkreditrådet Zieglers Gaard Nybrogade 12 DK-1203 København K Telefon: Fax [email protected]