Forslag A: Vedtægts ændringer marts 2006

Transkript

1 Forslag A: Vedtægts ændringer marts 2006 Bestyrelsen foreslår flere vedtægtsændringer, da der i 2 paragraffer er modstridende tekst, og fordi der ikke er overensstemmelse mellem aktuel lovgivning og foreningens vedtægter. Ligesom en række paragraffer trænger til en uddybning. Ændringsforslagets fremsættelse er sket på foranledning af administrator og bestyrelsen. Paragraf 3 lydende: Hvert medlem må kun have brugsret til én beboelseslejlighed og er forpligtet til at benytte lejligheden, jfr. dog 12. Hvert medlem må kun have brugsret til én beboelseslejlighed, og er forpligtet til at bebo lejligheden, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, militærtjeneste, udstationering eller anden rimelig grund, jfr. dog 12. Paragraf 4 lydende Indskuddet skal betales kontant, Indskuddet skal indbetales på foreningens bankkonto eller ved bankcheck, Det vil være uforsvarligt at håndtere så store kontant beløb. Paragraf 7 lydende:... Andele i foreningens formue kan ikke gøres til arrest eller eksekution. De kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i 14-21, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningsloven 6 b. Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens 4 a. Der kan ikke gives transport i eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Begrundelse Paragraffen skal bringes i overensstemmelse med lov om pant og udlæg i andelsboliger. Formuleringen er taget fra ABF s standardvedtægter 5 Forslag som bestyrelsen ønsker behandlet og vedtaget på generalforsamlingen. Side 1

2 Paragraf 8 lydende:... Ved underskrivelse af boligaftale betaler det nye medlem, ud over andelsværdien, værdien af evt. forbedringer, salær for salgsaftalen og evt. ½ vurderingsgebyr (jfr. 16), et depositum på 4123,35 til foreningen. Dette depositum tilbagebetales ved medlemmets fraflytning. Ved underskrivelse af boligaftale betaler det nye medlem, ud over andelsværdien, værdien af evt. forbedringer, og salær for salgsaftalen. En bolig må udelukkende benyttes til beboelse. Begrundelse for ændring: - Dele af teksten er i modstrid med 16, nemlig teksten: og evt. ½ vurderingsgebyr (jfr. 16). Vurderingen har til formål at sikre at lejligheden er i lovlig stand, at lejlighederne ved salg er i en acceptabel stand for det nye medlem, og at fastsætte værdien af forbedringer, det sælger ansvar at dette er i orden, og sælger bør derfor betale dette. - Teksten: et depositum på 4123,35 til foreningen. Bestyrelsen og administrator mener ikke at depositummet har nogen berettigelse. Depositummet er for lille til at dække fejl og mangler ved lejligheder ved fraflytning, og andelsværdien er så høj at mellemværender kan fratrækkes inden afregning med sælger. Depositummet øger det administrative papirarbejde ved overdragelse af andelslejligheder. Der er ingen grund til at et medlem skal deponere penge hos foreningen Paragraf 10 Andelshaverne har pligt til at vedligeholde lejligheden med maling, hvidtning og tapetsering samt til at foretage andre vedligeholdelses arbejder, som efter lejeloven påhviler lejer, En andelshaver er forpligtiget til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger, udskiftning af hovedog bagdøre, samt udvendige døre og vinduer. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af gulve, bordplader, og andet fast inventar. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde, Vedtages det på en generalforsamling at iværksætte forbedringer i ejendommen kan et medlem ikke modsætte sig forbedringens gennemførelse. Der er kun få der ved hvad der står i lejeloven om hvad en lejer skal vedligeholde. Derfor udspecificering af dette. 5 Forslag som bestyrelsen ønsker behandlet og vedtaget på generalforsamlingen. Side 2

3 Paragraf 11 lydende: Inden forandringen udføres, skal den anmeldes til bestyrelsen. Inden forandringen udføres, skal den anmeldes til bestyrelsen og godkendes af bestyrelsen. Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte og godkendte forandringens forsvarlighed og lovlighed. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt og i overensstemmelse med kravene i byggelovgivning, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Paragraf 12 tilføjes: Ved udlejning af lejlighed, skal der mellem andelshaver og lejer udarbejdes en skriftlig lejekontrakt. Fremlejetager og lejekontrakt skal godkendes af bestyrelsen. Generalsamling kan vedtage yderligere regler og vilkår for udlejning af andelsboliger. Paragraf 14 tilføjes: Generalforsamlingen kan vedtage regler for administration af eventuel venteliste. Paragraf 16 lydende: Bestyrelsen kan fravige denne bestemmelse, hvis der ingen forbedringer er foretaget eller overtaget nedskrevne forbedringer, såfremt partnerne ved overdragelsen ikke ønsker en vurdering. foreslås slettet. Dette sikrer sælger mod eventuelle tvister med køber. Paragraf 17 lydende: Overdragelsessummen skal indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver eller dennes bank, hvis der foreligger en sådan aftale. Foreningen er endvidere berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til dækning af købers eventuelle krav med hensyn til mangler ved overdragelsen. Overdragelsessummen skal indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender først afregner provenuet til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver. Foreningen er ved afregning overfor den fraflyttede andelshaver berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for dennes forpligtelser, og efterbetaling af vand- og varmeudgifter og lignende. Foreningen kan hos køber opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen samt refunderer udgifter og betaler et 5 Forslag som bestyrelsen ønsker behandlet og vedtaget på generalforsamlingen. Side 3

4 rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion. Beløbet skal bruges til dækning af uopgjorte udgifter i forbindelse med fraflytning f.eks. vand og varmeregnskab. Køber betaler omkostninger i forbindelse med overdragelse. Ved pantsætning af andelsbolig betaler andelshaver omkostningerne i forbindelse med dette. Paragraf 23 tilføjes: 5) Når et medlem optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere. 6) Såfremt en andelshaver i forbindelse med overdragelse af andelen betinger sig en større pris end der er godkendt af bestyrelsen. Paragraf 28 lydende: Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges een person fra hver husstand. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges een person fra hver husstand, denne person skal bebo andelsboligen. Paragraf 33 tilføjes: Generalforsamlingen vælger en advokat eller et professionelt administrationsfirma til at forestå foreningens almindelige økonomiske og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser. Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmers økonomiske ansvar over for foreningen, andelshavere og tredjemand, tegner foreningen sædvanligvis ansvars og besvigelsesforsikring. Bestyrelsen optræder i alle retslige og private forhold som foreningens repræsentanter, og underskriver dokumenter, som oprettes med foreningen. At sikre en fornuftig ledelse og administration af foreningen, samt at sikre foreningen mod økonomisk tabt som følge af eventuelle fejlagtige beslutninger og pådragelse af ansvar. Bestyrelsen anbefaler at foreslåede ændringer og tilføjelser til vedtægterne vedtages. 5 Forslag som bestyrelsen ønsker behandlet og vedtaget på generalforsamlingen. Side 4

5 Forslag B: Hvis ændringsforslagene til vedtægtsændringer vedtages skal der tages stilling til hvad der skal ske med eksisterende indbetalte depositarer, ellers bortfalder forslaget: Det foreslås at de eksisterende indbetalte depositarer kan tilbage betales på følgende måde: A) Det foreslås at de medlemmer, der har indbetalt depositum i forbindelse med køb af andelslejlighed, får dette retur ved fraflytning. B) Det foreslås at de medlemmer, der har indbetalt depositum i forbindelse med køb af andelslejlighed, får dette retur når foreningens økonomi bliver så god, at det er økonomisk forsvarligt. Bestyrelse bestemmer efter samråd med administrator hvornår dette kan ske. Bestyrelsen anbefaler at tilbagebetalingsmodel B vælges. 5 Forslag som bestyrelsen ønsker behandlet og vedtaget på generalforsamlingen. Side 5

6 Forslag C: Regler for fremleje i AB Bentzonsvej Udover regler i foreningens vedtægter, og i lov om leje, gælder følgende: 1) Andelshaveren må først udleje/udlåne sin andelsbolig, når han selv har beboet boligen og været folkeregistertilmeldt boligen i mindst 1 år. 2) Der skal mellem andelshaver og lejer udarbejdes en skriftligt lejekontrakt. Denne lejekontrakt skal godkendes af bestyrelsen. Administrator skal have en kopi af denne lejekontrakt. Standard lejekontrakt med bestyrelsens tilføjelser udleveres af bestyrelsen hvis det ønskes. 3) I forbindelse med fremleje skal bestyrelsen og administrator enhver tid være orienteret om andelshaverens adresse, således at andelshaveren kan kontaktes. 4) Andelshaver er ansvarlig overfor foreningen i alle henseender vedrørende juridiske forhold og for betaling af boligafgift, a conto varme, og andre udgifter som antennebidrag og udeblivelse fra havedag mm. 5) Andelshaveren kan højst forlange leje og a conto udgifter af lejer med samme beløb som han selv betaler i boligafgift og a conto udgifter. Renter på lån optaget i forbindelse med køb af andelsboligen kan medregnes, afdrag på lån kan ikke medregnes. Fremlejes lejligheden møbleret, kan lejebeløbet forhøjes med et beløb svarende til slidtagen herpå. De enkelte beløb skal udspecificeres på lejekontrakten, og kunne dokumenteres på forlangende. 6) Det skal fremgå af lejekontrakten: Lejer ligesom andelshaver skal overholde vedtægter, husordens regler, øvrige regler i beboerbrochuren, samt påbud fra bestyrelsen og administrator. Såfremt disse betingelser ikke overholdes er bestyrelsen berettiget til at ophæve lejekontrakten med minimum 30 dages varsel til udløb af en kalender måned. 7) Det skal fremgå af lejekontrakten: Hvornår fremlejeaftalen senest slutter. En andelshaver kan maksimalt fremleje sin andelsbolig i samlet 2 år. 8) Overtræder andelshaveren reglerne om fremleje i lov om leje, i foreningens vedtægter, og i nærværende regler om fremleje er dette eksklusionsgrund. Bestyrelsen anbefaler at foreslåede regler for fremleje vedtages, da reglerne vil give både andelshaver, lejer og foreningens øvrige beboere bedre sikring imod dårlige oplevelser og giver foreningen mulighed for nemmere at slippe af med uønskede personer. 5 Forslag som bestyrelsen ønsker behandlet og vedtaget på generalforsamlingen. Side 6

7 Forslag D: Varmefordelingsmålerne på radiatorerne skal udskiftes i år, da de er 10 år gamle og deres levetid er opbrugt. Dette vil formentlig ske i forbindelse med aflæsningen af varmeforbrug til oktober. Det er kun Ista, der må forestå denne udskiftning. Hele måleren udskiftes, da dette er billigere og nemmere end at skifte batterier i de gamle målere. Tilbud 1: Målere der skal aflæses 1 gang om året som hidtil, målerne vil have de samme funktioner som de eksisterende målere. Der er indhentet tilbud fra Ista (tidligere Clorius) på dette arbejde, tilbudet lyder på ,13 (målere, montering og moms) heri er indregnet 50 % rabat på målerne. Tilbud 2: Der er fremsat ønske om at få installeret trådløse målere i stedet for, så den enkelte beboer ikke behøver at være til stede eller aflevere nøgle til en nabo ved aflæsningen. Denne løsning vil koste ,- og er dermed noget dyrere end tilbud 1. Heri er også indregnet 50 % rabat på målerne. Bestyrelsen anbefaler umiddelbart at vælge tilbud 1. 5 Forslag som bestyrelsen ønsker behandlet og vedtaget på generalforsamlingen. Side 7

8 Forslag E: Der er indkommet ønske om at få monteret vandmålere i lejligheder, således at den enkelte andelshaver kommer til at betale for sit eget vandforbrug. Det gør den enkelte andelshaver opmærksom på sit vandforbrug, foruden det opfordrer til at vedligeholde egne installationer. Vandmålerne skal ifølge lovgivning udskiftes hvert 8. år. Der vil blive monteret vandmålere i lejlighederne, hos de 2 erhvervslejemål, og på vandtilslutningerne til vaskemaskinerne i vaskeriet. Resterende vandforbrug (toilet i kælder, have vanding mm) vil blive fordelt som hidtil. Der skal bruges ca. 86 vandmålere fordelt på 43 målesteder. Tal fra andre foreninger viser at man kan forvente en samlet besparelse på ca. 20 % i vandforbrug, hvilket i vores forening svarer til ca ,- pr år. baseret på tal fra 2005 regnskabet. Ista skal have 42 kr. + moms pr. måler for registrering af dem (engangsbeløb) i alt: ca. 4500,- Ista skal have 65 kr. + moms pr. lejlighed. pr. år for at inkludere vandmålerne i vand og varmeregnskabet. Dette giver i alt ca ,- kr. i ekstra udgifter hver år. Bestyrelsen er ved at indhente tilbud på monteringen af vandmålere. Type 1: Vandmålere med manuel aflæsning engang pr år. Der er modtaget et mundtligt tilbud på almindelige målere til aflæsning fra Brunata på ca ,- (inkl. moms og montering). Holder disse tal vil målerne samlet set vil tjene sig selv hjem i løbet af ca. 5 år. Type 2: Vandmålere med trådløs aflæsning. Målere med trådløs aflæsning vil koste ca ,- (inkl. moms. eks. montering). De samlede omkostninger vil formentlig stor set ikke kunne tjene sig hjem før målerne skal udskiftes. Bestyrelsen ønsker bemyndigelse til at foranledige installation af vandmålere efter model 1 såfremt ovenstående oplysninger er korrekte, når de endelige tilbud modtages. Bestyrelsen vil indhente flere tilbud inden endeligt valg træffes. Hvis forslaget vedtages vil bestyrelsen sætte huslejen ned i forbindelse med installationen, og der vil blive indført et månedligt a conto beløb til dækning af vandforbrug. Samlet vil det ikke føre til en nævneværdig ændring af boligudgifterne. 5 Forslag som bestyrelsen ønsker behandlet og vedtaget på generalforsamlingen. Side 8