Etablering af nye dagligvarebutikker Planlovens regler

Transkript

1 Vigtigt at vide Etablering af nye dagligvarebutikker Planlovens regler De Samvirkende Købmænd December 2013

2 Indhold 1. Indledning Tjekliste hvad kan du gøre, hvis der måske skal bygges en ny dagligvarebutik i din by? Hvordan bliver du opmærksom på eventuelle nye projekter? Hvordan får du indsigt i projekterne? Hvilke krav skal butikkerne opfylde? Hvor må butikkerne ligge? Hvor store må butikkerne være? Gælder der andre regler? Hvordan er planprocessen? De forskellige stadier i planprocessen Hvordan kan du gøre indsigelse? Hvilke indsigelser kan være relevante? Hvor kan du klage? Er der andre reaktionsmuligheder? Hvis du vil vide mere:

3 1. Indledning Der bygges rigtig mange nye dagligvarebutikker i hele landet. Nogle af butikkerne ligger i områder, hvor alle er enige om, at der er behov for yderligere dagligvarebutikker, mens andre butikker bygges i umiddelbar nærhed af allerede eksisterende dagligvarebutikker. For en købmand, der pludselig finder ud af, at der skal bygges en ny dagligvarebutik, vil ofte opstå det spørgsmål: Hvad kan jeg gøre?. Det er derfor, vi har udarbejdet denne vejledning, der forsøger at give et overblik over selve planprocessen og de muligheder, man har for at få yderligere informationer og gøre indsigelse. Indledningsvist følger en tjekliste, og derefter indeholder de enkelte afsnit i vejledningen en mere uddybende forklaring på de enkelte elementer. Hvis du har behov for yderligere information, er du også altid meget velkommen til at ringe til os i DSK. 2. Tjekliste hvad kan du gøre, hvis der måske skal bygges en ny dagligvarebutik i din by? Nedenstående finder du en kort tjekliste, som du måske kan finde inspiration i. Alle de punkter, der gennemgås i tjeklisten, er mere udførligt beskrevet i selve vejledningen. 1. Start med at undersøge, hvad der står i kommuneplanen og lokalplanen? Dem finder du på kommunens hjemmeside. 2. Er den nye butik allerede omtalt i de eksisterende lokalplaner? Hvis ja så skal bestemmelserne heri naturligvis overholdes (læs mere i afsnit 5). 3. Hvis der ikke er en lokalplan, der giver plads til den nye dagligvarebutik, skal der udarbejdes ny lokalplan (læs mere i afsnit 6). 4. Søg evt. aktindsigt, hvis du vil vide mere om det konkrete projekt (læs mere i afsnit 4). 5. Tjek den lokale debat. Find allierede. Den lokale debat kan være meget effektfuld. (læs mere i afsnit 10). 6. Er der lokalpolitikere du kender? Så vend endelig sagen med dem. 7. Få styr på tidsplanen for planprocessen, så du evt. sørger for at indsende en indsigelse, når lokalplanen er i høring (læs mere i afsnit 8). 8. Hvis kommunen alligevel vedtager en ny lokalplan, kan du klage (se mere i afsnit 9). 3

4 9. Hvis du vil vide mere om reglerne se afsnit Hvordan bliver du opmærksom på eventuelle nye projekter? Når detailhandelsvirksomheder eller ejendomsudviklere bliver opmærksomme på gode placeringer, tager de sædvanligvis først kontakt til ejere af de pågældende arealer. Sideløbende med forhandlingerne med ejeren af arealet tages oftest kontakt til kommunen for dels at undersøge, om der skal en ny lokalplan til, hvis man ønsker at bygge en dagligvarebutik på området, og hvis det er tilfældet så for at få indledt forhandlingerne med kommunen om eventuel ny lokalplan. Sådanne kontakter til ejer og kommune vil oftest rygtes i lokalområdet, ligesom lokalpressen oftest vil skrive om det. Hvis forhandlingerne med ejeren af arealet og kommunen er foregået helt i det stille, vil offentligheden oftest først blive opmærksom på et projekt, når den politiske behandling igangsættes. 4. Hvordan får du indsigt i projekterne? Når du er blevet opmærksom på, at der kan være et projekt undervejs, er der flere muligheder for at indhente oplysninger. Hvis projektet er så langt, at den politiske behandling er begyndt, kan du tjekke kommunens hjemmeside for oplysninger. Det er en god idé at starte med at se på dagsordener og referater fra henholdsvis Miljø- og Teknikudvalgets eller kommunalbestyrelsens møder. Alle planforslag skal nemlig igennem disse to udvalg, så du vil kunne finde oplysningerne her. Hvis planerne ikke er så langt, at den politiske proces er begyndt, kan du rette henvendelse til kommunens Miljø- og Teknikafdeling, alternativt den afdeling der behandler byggesager, og bede om aktindsigt. Det varierer lidt fra kommune til kommune, hvilken afdeling der er den relevante. Alle har krav på aktindsigt i kommunens sager. Der er dog nogle undtagelser for så vidt angår sager, hvor kommunen er sælger af arealet, eller hvor der i sagerne er særlige forretningsmæssige eller økonomiske forhold. Der er ingen krav til, hvordan man beder en kommune om aktindsigt. Du kan bare sende en mail til kommunen og marker gerne overskriften med Anmodning om aktindsigt. Så sikrer du dig, at sagen ikke bare ligger og venter i bunken. Det skyldes, at kommunen som hovedregel skal give dig aktindsigt i de dokumenter, du har bedt om inden for 10 hverdage eller de skal informere dig om, hvornår du kan forvente at få materialet. 4

5 Hvis du beder om aktindsigt, er der et krav om, at man skal kunne identificere sagen. Det er som udgangspunkt nok eksempelvis at skrive: Jeg vil gerne bede om aktindsigt i den korrespondance, som xx kommune måtte have haft med eventuelle investorer om et eventuelt projekt på xx adresse. Det er som nævnt ikke sikkert, at du kan få oplyst, hvem den interesserede part er, men du har krav på at få indsigt i eventuelle dokumenter, hvor kommunen så kan fjerne oplysninger om navne, økonomi m.v. 5. Hvilke krav skal butikkerne opfylde? 5.1 Hvor må butikkerne ligge? Planloven sætter de overordnede rammer for, hvordan kommunerne må planlægge til butiksformål, og det fremgår direkte af planloven, at det overordnede formål med detailhandelsbestemmelserne er at fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer. Planloven opererer med et såkaldt planhierarki, der definerer, hvor der må udlægges lokaler til butiksformål. Kommunerne kan planlægge butikker i følgende områder: - Bymidten - Store bydelscentre i byer med over indbyggere - Bydelscentre på max m 2 bruttoetageareal til butikker i byer med mellem og indbyggere - Lokalcentre på max m 2 bruttoetageareal til butikker i alle byer. Udgangspunktet er, at butikkerne skal ligge i disse områder, og den totale ramme for eksempelvis et bydelscenter eller et lokalcenter må ikke overstiges. Det vil sige, at hvis der eksempelvis er udpeget et område som lokalcenter i en kommune, og der allerede er bygget butiksareal op til de m 2, må der ikke planlægges for yderligere butikker i området. Udover disse centerområder kan kommunerne dog udpege: - Områder til butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper og - Enkeltstående butikker til lokal forsyning. Det er oftest bestemmelsen om planlægning for enkeltstående butikker til lokal forsyning, som kommunerne bruger, når de ønsker at give plads til eksternt beliggende butikker oftest discountbutikker. 5

6 5.2 Hvor store må butikkerne være? For butikker, der ligger i bymidter og i bydelscentre, må udvalgsvarebutikker som udgangspunkt være op til m 2 og dagligvarebutikker må være op til m 2. Herudover må der være 200 m 2 til personalefaciliteter m.v. Det fremgår af planloven, hvordan man udregner arealet på eksempelvis de m 2, idet der bl.a. indgår lagerfaciliteter m.v. i beregningen. Dagligvarebutikker i lokalcentre må ikke overstige m m 2 til personalefaciliteter m.v. For enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning gælder tilsvarende, at de ikke må være mere end m m 2 til personalefaciliteter m.v. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at der godt kan være butikker, der overstiger disse grænser eksempelvis hvis de er bygget, før reglerne er trådt i kraft, så bevarer de deres lovlighed. 5.3 Gælder der andre regler? Ja der gælder en lang række regler eksempelvis om at der skal være en række bylignende funktioner, før man kan udpege både bymidter og bydelscentre, hvis butikkerne skal ligge i den såkaldte kystnærhedszone m.v. Den primære og vigtigste regel for butikker til lokalområdets forsyning er dog, at udgangspunktet er, at der bør være minimum 500 meter i luftlinje til nærmeste butik. 6. Hvordan er planprocessen? Planloven opsætter en række krav til planprocessen. Hvis kommunen ikke følger disse krav, er den yderste konsekvens, at lokalplanen bliver ugyldig, og kommunen må derfor ikke gennemføre de ønskede planer. 6.1 De forskellige stadier i planprocessen Planloven skelner mellem 3 stadier i planprocessen: - Indkaldelse af forslag og idéer - Udarbejdelse af kommuneplan og kommuneplantillæg - Udarbejdelse af lokalplaner Hvis kommuneplanen ikke indeholder noget om det konkrete forslag, og der er tale om et forslag, der må anses for at være en væsentlig ændring i kommunens rammer og hovedstruktur, skal selve planprocessen indledes med den såkaldte Forslags- og idéfase. Her skal kommunalbestyrelsen indkalde forslag og idéer til udnyttelse af det konkrete areal. Hvis der er tale om eksempelvis en dagligvarebutik til lokalområdets daglige forsyning, vil det oftest ikke være nødvendigt med denne fase. 6

7 Udarbejdelsen af eventuelt kommuneplantillæg og lokalplan kan ske sideløbende, og det behandles derfor her som én proces. En skematisk oversigt over planprocessen vil i de fleste tilfælde se sådan ud: Når kommunen modtager henvendelse fra en investor, der ønsker at købe et areal, indledes typisk forhandlinger mellem afdelingen for teknik og miljø og investor. Her diskuteres rammerne, og investor anmoder kommunen om at udarbejde forslag til lokalplan. Kommunens medarbejdere går i gang med at udarbejde forslaget til lokalplanen. Dette forslag skal herefter gennem politisk behandling. Som oftest foregår processen sådan, at det først er Teknik- og Miljøudvalget, der behandler forslaget. Hvis der i dette udvalg er flertal for at sende forslaget videre, sker det. Hvis der derimod er elementer, som man eksempelvis ønsker uddybet, kan man sende det tilbage til forvaltningen, der arbejder videre med forslaget. Når Miljø- og Teknikudvalgets flertal er enige om at indstille det fremlagte forslag, sendes det som oftest videre til Økonomiudvalget, der så igen videresender til kommunalbestyrelsen. Økonomiudvalget inddrages, hvis det vil have økonomiske konsekvenser for kommunen eksempelvis hvor det er en kommunal grund, der sælges. Afslutningsvist går lokalplanforslaget til godkendelse i kommunalbestyrelsen, og hvis der er flertal for forslaget, sendes det i offentlig høring. Mange kommuner annoncerer høringer i lokalpressen, ligesom forslagene også offentliggøres på kommunens hjemmeside. 7

8 Høringsperioden SKAL vare 8 uger. Det er i høringsperioden, at de officielle indsigelser skal indgives eksempelvis om, at en ny butik ikke lovligt kan placeres på det tiltænkte sted, at der ikke er sket høring i henhold til reglerne i planloven m.v. Alle kan sende en indsigelse, enten individuelt eller i samarbejde med andre eksempelvis gennem eller i samarbejde med handelsstandsforeningen. Indsigelserne offentliggøres typisk på kommunens hjemmeside, og kommunalbestyrelsen får i forbindelse med den politiske behandling forelagt indsigelserne, eller de modtager et høringsnotat, hvor indsigelserne er gennemgået. Hvis der kommer indsigelser, skal der gå minimum 4 uger fra høringsfristen er udløbet, til kommunalbestyrelsen endeligt kan vedtage lokalplanforslaget. Kommunen er ikke forpligtet til at imødekomme de indgivne indsigelser. 7. Hvordan kan du gøre indsigelse? Indsigelse skal sendes til den adresse, der er offentliggjort i lokalplanforslaget, og det skal naturligvis være kommunen i hænde inden udløbet af den fastsatte frist. Der er ikke nogen formkrav til en indsigelse du kan blot sende din indsigelse som almindeligt brev eller en almindelig mail. 8. Hvilke indsigelser kan være relevante? Udover de nævnte indsigelser omkring butikkernes størrelse og placering, kan der også være indsigelser om manglende elementer i lokalplanen, da planloven indeholder en lang række krav, som de enkelte lokalplanforslag skal forholde sig til. Lokalplanen skal bl.a. indledes af en redegørelsesdel, der beskriver planens formål og retsvirkninger, herudover skal forholdet til anden lovgivning beskrives, ligesom der er en række yderligere krav. Alle ovenstående elementer skal være en del af lokalplanen, og som nævnt kan manglende overholdelse betyde, at hele lokalplanen kan blive ugyldig. Men udover ovenstående hard core juridiske ugyldighedsgrunde, kan der også være tilfælde, hvor en række andre forhold kan danne baggrund for en indsigelse: - Hvis der ikke allerede er udarbejdet en detailhandelsanalyse for kommunen/området, så bed om, at denne bliver udarbejdet. Der er stor sandsynlighed for, at resultatet ikke ændres, men en detailhandelsanalyses resultater kan oftest bruges til at påvise, hvilke konsekvenser etablering af nye butikker vil få for de eksisterende og den kan danne baggrund for en lokal debat. Endelig betyder det også, at processen forlænges. - Kan der etableres et tilstrækkeligt antal parkeringspladser? 8

9 - Har etableringen så store konsekvenser, at der bør afholdes borgermøder herom? - Hvordan vil de trafikale forhold blive påvirket? - Vil etablering af en ny butik medføre store støjgener for en række boliger? - Samarbejd evt. med handelsforeningen eller andre forretningsdrivende om at indsende en indsigelse, hvor I f.eks. skitserer den historiske butiksudvikling i byen, ændringer i forbrugernes adfærd, tilflytning/fraflytning m.v. se evt. afsnit Hvor kan du klage? Hvis du har indgivet indsigelse, og kommunen har valgt ikke at imødekomme indsigelsen, kan du klage over det vedtagne lokalplanforslag. En klage over en vedtaget lokalplan skal indgives senest 4 uger efter offentliggørelsen af den vedtagne lokalplan. Klagen skal indgives til den kommune, der har truffet afgørelsen om den endelige lokalplan, men klagen skal stiles til Natur- og Miljøklagenævnet. Husk i klagen at gør tydeligt opmærksom på, at det er en klage, der skal sendes til Natur- og Miljøklagenævnet. Kommunen har herefter 3 uger til at vurdere, om de vil genåbne lokalplanforslaget, eller om de vil fastholde den vedtagne lokalplan. Hvis kommunen fastholder lokalplanen, skal de videresende klagen til Natur- og Miljøklagenævnet inden for de 3 uger. De koster 500 kr. at klage over en kommunal afgørelse 10. Er der andre reaktionsmuligheder? Udover de rent juridiske indsigelser, er det oftest den lokale debat, der er det mest effektfulde. En lokal debat kan startes på mange måder nogle vælger at inddrage kunderne fra første færd, mens andre skriver indlæg i lokalpressen, og andre igen møder op i spørgetiden ved kommunalbestyrelsesmøderne. Vær opmærksom på, om der er aktive borgergrupper, som du evt. kan samarbejde med. Nogle af de elementer, der kan rejses i den lokale debat kan bl.a. være: - Vil etablering af nye butikker eventuelt uden for bymidten medføre lukninger af de eksisterende butikker og dermed tomme butikslokaler? - Hvis der er tale om såkaldt eksterne placeringer, vil det så betyde, at butikkerne i bymidten lukker og at hele bymidten dermed uddør. Det er især vigtigt, at der også er dagligvarebutikker i bymidterne, da dagligvarebutikkerne fungerer som magnet for udvalgsvarebutikkerne. - Hvad vil en etablering betyde for antallet af lokale arbejdspladser? Discountbutikker har færre ansatte pr. omsætningskrone end traditionelle supermarkeder. - Hvis nærbutikker og lokale supermarkeder må lukke, risikerer man at miste servicefunktioner som udlevering af receptpligtig medicin, post, tips m.v. 9

10 - Hvad med vareudbringning til ældre og eventuelt også til lokale institutioner? - Hvordan er detailhandelsudviklingen generelt i området er der reelt behov for flere butikker, eller er der allerede mange tomme butikslokaler? - Hvad betyder både den stigende e-handel og finanskrisen for butikslivet og behovet for nye og flere butikker? Ovenstående er blot eksempler på nogle af de vinkler, man kan anlægge i den lokale debat. Det er dog klart, at det afhænger af den konkrete situation, hvilke emner der er relevante. 11. Hvis du vil vide mere: Du kan læse meget mere om planlovens bestemmelser i selve planloven, som du finder her: Eller du kan læse mere om detailhandelsplanlægning i Naturstyrelsens Vejledning om detailhandelsplanlægning, som du finder her: ndelsvejledning/ Endelig er du meget velkommen til at ringe til DSK på , så skal vi forsøge at hjælpe dig videre. 10