Realkredit: Se om din bank flår dig

Transkript

1 Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012

2 03 Gebyrbombe under boligejere 06 Realkredit Danmark og Nordea tilbyder plaster på gebyr-såret 07 Flere skjulte gebyrer på flekslån 09 Gode råd om bidragssatser 10 Realkreditinstitutternes bidragssatser 11 Danskernes samlede realkreditlån 2

3 Foto: Iris Gebyrbombe under boligejere Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg Mens boligejerne glæder sig over historisk lave renter, har realkreditinstitutterne travlt med at skovle milliarder ind ved at hæve deres bidragssatser, som er det gebyr, de tager for at administrere lånene. Efter at have ligget nærmest stille i årevis er den såkaldte skjulte rente tordnet i vejret i For realkreditkunder med afdragsfrie flekslån kan det betyde op mod en fordobling af bidraget, der for første gang nogensinde overstiger renteudgiften. Senest har Nordea varslet nye satser. - Realkreditselskaberne hæver bidragssatserne, fordi de gerne vil tjene flere penge, siger John Norden, partner og direktør i Mybanker.dk. Samme melding kommer fra Forbrugerrådet, der ligesom John Norden mener, at kunderne bliver ført 3

4 bag lyset, fordi prisstigningerne er alt for uigennemskuelige. Hårdest går det ud over kunderne i Realkredit Danmark (RD), der fra 1. oktober hæver sine bidragssatser for tredje gang i år. Har man et afdragsfrit flekslån på 2 mio. kr., kommer det til at koste kr. årligt mod kr. før RDs første stigning i januar. Foto: EPA Krav fra EU De nye satser varierer fra 0,73 til 1,056 procentpoint med fastforrentede lån med afvikling i den billigste ende. Også brancheforeningen Realkreditrådet peger på større omkostninger forbundet med de risikable lånetyper som den vigtigste årsag. Carsten Nøddebo, adm direktør i Realkredit Danmark. Foto: Christian Als - Jeg vil ikke ligefrem sige, at dem med afdragsfrie flekslån bliver straffet, men prisen på den type lån skal i højere grad afspejle risiko og omkostninger. Der skal med andre ord være bedre sammenhæng mellem, hvad det koster os at producere lånet, og hvad kunden skal betale, siger Carsten Nøddebo, adm. direktør i RD, der før nytår havde en bidragssats på 0,575 pct. på alle typer lån. - Det er klart, at højere bidragssatser betyder, at det bliver dyrere at låne. Men det skyldes udefrakommende krav om kapital fra EU og de internationale ratingbureauer, siger direktør Ane Arnth Jensen. RD er dog ikke ene om at skrue bidragene op. I sidste uge annoncerede Nordea nye prisstigninger fra 1. januar Og Nykredit, der også ejer Totalkredit, hævede sine med mellem 0,05-0,113 procentpoint 1. april. Selvom koncernen netop har varslet, at det bliver endnu dyrere at være boligejer i de kommende år, understreger kommunikationsdirektør Niels 4

5 Petersen dog, at bidragssatsen ikke er i spil lige med det første. - Vi har meldt ud, at vi på den lange bane frem mod 2019 skal øge indtjeningen. Men det kan man gøre på mange måder. Vi har hævet bidragssatserne én gang i år og har ingen konkrete planer om at hæve dem yderligere i nærmere fremtid, siger han. Pedersen fra Forbrugerrådet forklarer, at det er et oplagt tidspunkt for selskaberne at hæve bidragene. - Da vi aldrig har haft så billige boliglån som nu, opdager kunderne det ikke rigtigt. Men lige nu er bidragssatsen faktisk større end renten på rigtig mange lån, hvilket den aldrig har været før, siger John Norden. Svært at sammenligne Bidraget har stor betydning for kunderne, da det sagtens kan udgøre mellem kr. i lånets samlede løbetid, hvis man har et lån på omkring 2 mio. kr., fortæller Morten Bruun Pedersen. - Derfor skal de være opmærksomme på, at der er forskel på institutternes satser. De er bare meget svære at sammenligne, siger han. Foto. Iris Drejer sig om milliarder Umiddelbart syner det måske ikke af meget, når selskaberne skruer lidt på bidragssatserne, men det drejer sig om milliarder. Hvis alle hæver satsen med bare 0,1 procentpoint, svarer det til en ekstraregning på over 1,4 mia. kr. til de danske murstensejere, der sammenlagt har realkreditlån i deres boliger og fritidshuse for mia. kr. Både John Norden og seniorøkonom Morten Bruun Begge påpeger, at selv om der kun findes en god håndfuld realkreditselskaber i Danmark, har de formået at gøre markedet ekstremt uigennemsigtigt for forbrugerne i den senere tid med de mange nye og meget forskellige lånemodeller som f.eks. tolagsbelåning. - Fra at have stort set ens produkter på hylderne er der i dag stor forskel på både lånetyper og pris. Derfor er det vigtigere end nogensinde, at danskerne ser sig godt for og undersøger markedet. Ved et lån på 1 5

6 mio. kr. kan der være kr. i forskel på to sammenlignelige produkter, siger John Norden. Gifte ejendomsmæglere Morten Bruun Pedersen finder det problematisk, at en stor del af forbrugerne vælger lidt i blinde, fordi ejendomsmæglere typisk er gift med hver deres realkreditinstitut, som de henviser til. Eller fordi kunderne bare henvender sig til deres egen bank, som måske ejer eller benytter et bestemt institut. - Det er sjældent et bevidst valg fra forbrugernes side. Og da der ikke er nogen effektiv konkurrence på markedet, kan institutterne bare hæve bidragssatserne, som de vil og når de vil, siger seniorøkonomen, som efterlyser nogle klare regler for, hvornår de må sætte dem op. - Begrundelsen er ofte konjunktursituationen. Men det hænger jo ikke sammen med, at man hæver satserne to gange lige i træk, for så hurtigt skifter konjunkturerne nok ikke, tilføjer han. Foto: Martin Ballund Foto: Bob Strong Realkredit Danmark og Nordea tilbyder plaster på gebyrsåret Af Louise Kastberg Som kompensation for, at de hæver bidragssatserne markant på særligt flekslån, tilbyder både Nordea og Realkredit Danmark (RD), at kunderne kan konvertere til en anden lånetype gebyrfrit eller med rabat. - Vi har varslet forhøjelsen af bidragssatsen i et brev til kunderne. Og vi er lige nu i gang med at orientere dem om, at de kan få minimum kr. i rabat på omkostningerne, hvis de konverterer fra et flekslån til et fastforrentet lån. Jo større lånet er, jo mere får man i rabat, siger adm. direktør Carsten Nøddebo, Realkredit Danmark. 6

7 Han understreger, at der selvfølgelig stadig er nogle omkostninger for kunderne som f.eks. tinglysning til staten. Gunstige vilkår - Men det bliver nogle meget gunstige vilkår, derfor tilbyder vi det også kun i en tidsbegrænset periode frem til 25. oktober, siger RD-topchefen. Nordeas kunder får en noget længere betænkningstid, hvis de vil spare de omkring kr., det ellers koster at konvertere - afhængigt af lånets størrelse. Blog-indlæg på Mybanker.com: 'De flår deres gode kunder' 'Vi betalte 551 kr. i bidrag den 1. januar 2012 for et F5 afdragsfrit lån hos Realkredit Danmark. Efter de varslede prisstigninger pr. 1. oktober 2012 skal vi betale kr. Det er en prisstigning på omkring 90 pct. på ni måneder. Det er helt vanvittigt, og jeg er enig med andre tråde her i forummet i, at Danske Bank og RD (Danske Bank ejer RD, red.) taber på længere sigt, fordi de flår deres gode kunder, som bliver illoyale og skeptiske.' - Vi er klar over, at det er en ny prisstruktur. Derfor tilbyder vi, at vores kunder kan konvertere deres F1- lån til andre lånetyper gebyrfrit frem til udgangen af Det, synes vi, er mest fair, siger Nordeas pressechef, Stephan Ghisler-Solvang. Han forklarer, at den tredjedel af kunderne, der har fastforrentede lån med afdrag, slet ingen prisstigning får, da risiko og omkostninger ikke har ændret sig ved den type lån. Til gengæld skal man betale mere i bidrag, jo kortere flekslånet er. - Tidligere var der bare én sats for alle de variable lån. Nu er der to forskellige satser én for F1- og F2-lån og en anden for F3-F10. Foto: Iris Flere skjulte gebyrer på flekslån Realkreditselskaberne tager en bid af kursen på dit lån, hver gang du skal gen-finansiere det Af Louise Kastberg 7

8 De 55 pct. af boligejerne, der har et flekslån, skal ikke glæde sig alt for meget over deres rekordbillige lån. For i det skjulte bliver de pålagt stadig flere og højere gebyrer end dem, der har valgt fast rente. Udover højere bidragssatser skal de nemlig også betale såkaldt kursskæring. - Hver gang kunderne skal refinansiere deres lån, tager realkreditselskabet en lille bid af kursen, så kunden får en dårligere kurs. For kunden er det måske ikke så stort et beløb, men for instituttet er det virkelig noget, der rykker ved indtjeningen, siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet. - Ingen almindelige mennesker kan gennemskue, at de skærer kursen på den måde. Det vil være mere reelt at sige, at vi har den og den pris, i stedet for at feje det ind under gulvtæppet, uddyber han. Foto: Mikkel Møller Jørgensen Firedobles Realkredit Danmark hæver per 1. oktober for anden gang inden for få måneder kursskæringen til 0,2 kurspoint, og Nordea har også lige meldt ud, at kursskæringen firedobles fra 0,05 til 0,2 kurspoint. - Det gør vi som et led i, at priserne i højere grad skal afspejle omkostninger og risici, siger Nordeas pressechef, Stephan Ghisler-Solvang. I kroner og ører betyder det, at en kunde med et flekslån på 1 mio. kr. skal betale 2000 kr. i stedet for 500 kr., hver gang rentetilpasningslånet refinansieres. - Prisen for at producere flekslån med hyppig rentetilpasning er voldsomt meget større. Derfor vil vi gerne give incitament til at tage længere lån. Hvis du ændrer profil fra F1 til F5, skal du jo kun betale kursskæring hvert femte år, hvilket reducerer udgiften væsentligt, siger adm. direktør Carsten Nøddebo, Realkredit Danmark. FAKTA BRF barsler med udspil i efteråret BRF Kredit har indtil videre lurepasset, mens de fire største spillere i realkreditsektoren tilsyneladende har indledt en konkurrence om at tilbyde kunderne de højeste lånegebyrer. I hvert fald er BRF den eneste, der ikke har hævet den såkaldte bidragssats i år. - Vi har brugt sommeren til at analysere, hvad de andre har meldt ud af forskellige modeller for de fremtidige belåninger. Der er sket rigtig meget på realkreditmarkedet den senere tid, som vi skal forholde os til. Så vi er stadig i gang med at overveje vores egne muligheder og melder noget ud i løbet af efteråret, siger Ulrikke Ekelund, cheføkonom i BRF Kredit, der er landets femtestørste realkreditinstitut med en markedsandel på ca. 8 pct. 8

9 For boligejerne kan det til gengæld betyde en årlig ekstraregning på adskillige tusinde kroner. Desværre er det dyrt at sadle om, når man først har valgt et realkreditinstitut og lånetype. Hvis instituttet tilbyder, at man kan konvertere lånet gebyrfrit i forbindelse med, at bidragssatsen hæves, er det derfor værd at overveje. Seniorøkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet har gode råd til dig, der har boliglån. (Privatfoto) Gode råd om bidragssatser Som forbruger er der mange penge at spare ved at sammenligne de forskellige realkreditinstitutters lånetyper og bidragssatser, før man kaster sig ud i at låne millioner af kroner til en bolig. Vær opmærksom på, at banker og ejendomsmæglere som regel samarbejde med et bestemt realkreditinstitut, som ikke nødvendigvis er det bedste for dig. Benyt evt. Mybanker.dk eller Realkreditrådets prisguide til at få et overblik over bidragssatserne på institutternes forskellige lånetyper. Vær opmærksom på, hvor stort lånet er i forhold til ejendommens værdi, da der som regel er forskellige bidragssatser alt efter belåningsprocenten. Jo mere friværdi der er i boligen, desto mindre er bidragssatsen. Hvis du vælger et flekslån, skal du være opmærksom på, at det koster et gebyr i form af såkaldt kursskæring, hver gang lånet skal refinansieres. Hold derfor øje med, hvor meget de forskellige selskaber tager i kursskæring. Kilde: Seniorøkonom Morten Bruun Pedersen, Forbrugerrådet Da der kun er få realkreditinstitutter i Danmark - og konkurrencen dermed er yderst begrænset - har det sjældent de store konsekvenser for dem, når de sætter bidragssatserne op. 9

10 Realkreditinstitutternes bidragssatser 10

11 11