Tre ud af fire realkreditselskaber har igen hævet bidragssatserne

Transkript

1 Tre ud af fire realkreditselskaber har igen hævet bidragssatserne Bidragssatserne stiger hos alle realkreditselskaber, men nogen stiger mere end andre. Der kan være op til 38 procent at spare på de årlige bidragssatser. AF JØRGEN RASMUSSEN UNDERSØGELSESANSVARLIG LARS BAADSGAARD For 10 år siden var bidragssatser ikke noget, der fyldte meget i låntagernes bevidsthed, men sådan er det ikke længere. På kun fem år er det gebyr, som banker og realkreditinstitutter kalder for bidragssatser og kursskæring, på et typisk boliglån steget fra lidt over kroner til næsten kroner årligt hos Nykredit/Totalkredit. Det er tal, der gør, at man som forbruger bliver nødt til at være opmærksom på realkreditselskabernes stigende gebyrer. Selv om bidragssatserne er steget igen hos tre af de fire realkreditselskaber, siden Forbrugerrådet Tænk Penge i undersøgte gebyret, er der dog mulighed for at spare ved at skifte til et billigere selskab. Står du i en situation, hvor du har mulighed for at vælge frit mellem samtlige fire selskaber, kan det betale sig at undersøge markedet på forhånd, viser Forbrugerrådet Tænk Penges undersøgelse af markedet, hvor bidragssatserne er undersøgt for et afdragsfrit F1-lån og et fastforrentet obligationslån med afdrag på 1,6 millioner kroner. Mulighed for at spare I enkelte tilfælde er prisforskellene mellem nogle af realkreditinstitutterne marginale, men der optræder også situationer med store forskelle mellem billigste og dyreste institut. Eksempelvis er der op til kroner årligt, svarende til 24 procent, at spare på bidraget på et afdragsfrit F1-lån på 1,6 millioner kroner, fremgår det af undersøgelsen. I det billigste selskab, BRFkredit, udgør bidrag og kursskæring kroner årligt, mens dyreste selskab er Nykredit/Totalkredit med et årligt bidrag og kursskæring på kroner. Men selv om BRFkredit er billigst på mange områder, er billedet ikke entydigt, lyder det fra projektleder i Forbrugerrådet Tænk Lars Baadsgaard. Hvilket selskab, der er billigst eller dyrest, afhænger i høj grad af, hvilken lånetype du ønsker, og hvor høj belåningsgraden er. Vi kan eksempelvis konstatere, at Realkredit Danmark er billigste udbyder af fastforrentede lån med afdrag i intervallet op til 60 procents belåningsgrad. Derefter på 70 og 80 procents 8 Forbrugerrådet Tænk Penge December

2 Rentetilpasningslån med 1-årig rente og afdragsfrihed er blevet meget dyrere Figuren viser bidragssatserne for et F1-lån med afdragsfrihed på 1,6 millioner kroner og en 80 procents belåningsgrad i henholdsvis,, og. 0 kr kr kr kr kr kr kr. Kredit Note: Priserne i Totalkredit skal fratrækkes KundeKroner, der er en kunderabat, som Totalkredit giver, og som i 2017 beløber sig til kr. pr. lånt million. Hvad er belåningsgrad Belåningsgraden er et tal, der viser, hvor meget af din boligs vurderede værdi du har optaget lån i. Er din bolig vurderet til kroner, og du har lånt kroner til boligen, er belåningsgraden 80 procent. Den højeste belåningsgrad, man kan få hos et realkreditselskab, er 80 procent. Jo højere din belåningsgrad er, desto større er risikoen for realkreditinstituttet at låne penge til dig, og derfor stiger gebyrerne på lånet, når belåningsgraden stiger. Hvad er kursskæring? Kursskæring svarer til at skære et lille stykke af lagkagen, inden du serverer den for gæsterne. Hvis realkreditinstituttet kan sælge en obligation i markedet til 96,50 kroner, får du eksempelvis kun udbetalt 96,20 kroner, da instituttet skærer 0,3 point af kursen. Kursskæring er en relativt ny indtægtskilde for selskaberne og er i realiteten et gebyr og en måde for selskaberne at tjene penge på penge som du betaler. Hvad er bidragssatser? Bidragssatser er et gebyr, som realkreditselskaberne tager sig betalt for at håndtere dit lån, så de tjener penge på lånet. Bidragssatser er ikke en ny ting, men tidligere var det et så lille beløb, at ingen gik op i det. Dette har ændret sig siden 2010, hvor bidragssatserne er steget voldsomt. December Forbrugerrådet Tænk Penge 9

3 Laveste og højeste bidragssatser for forskellige belåningsgrader Tallene viser de forskellige bidragssatser ved forskellige belåningsgrader for et lån på 1,6 millioner kroner for henholdsvis et fastforrentet lån med afdrag og et F1-lån med afdragsfrihed. Fastforrentet lån med afdrag Lån med 1-årig rentetilpasning og afdragsfrihed Belåningsgrad i procent Nykredit/Totalkredit Realkredit Danmark Nordea Kredit BRFkredit Prisforskel ml. dyreste og billigste Nykredit/Totalkredit Realkredit Danmark Nordea Kredit BRFkredit Prisforskel ml. dyreste og billigste 40% % % % % Billigste selskab i kategorien. Dyreste selskab i kategorien. Pris i DKK belåning er BRFkredit den billigste udbyder, mens Nykredit/Totalkredit konsekvent optræder som den dyreste aktør på de fastforrentede lån med afdrag, påpeger han. Realkreditselskaberne kører parløb Forbrugerrådet Tænk Penge har undersøgt bidragssatser siden, og tendensen er, at de fire realkreditselskaber har en tendens til at køre parløb med deres bidragssatser og kursskæring på det populære F1-lån. Alle selskaber har i perioden forhøjet bidraget markant på F1-lånet, hvor bidrag og kursskæring gennemsnitligt er steget med 130 procent på bare fem år. Stigningen er størst hos Nykredit/Totalkredit, hvor et afdragsfrit F1-lån i kostede kroner for et lån på 1,6 millioner kroner. Fem år senere er bidrag og kursskæring for samme lån steget til kroner, hvilket dog kun er marginalt højere end hos Nordea Kredit. Det typiske billede er, at selskaberne ikke hæver deres priser samtidig. Det selskab, der hæver prisen først, får mere negativ medieomtale end de selskaber, der efterfølgende hæver prisen. Det kan blandt andet ses ved, at Nykredit/Totalkredit tog meget af den negative omtale af stigende bidragssatser i, men faktisk har Nordea Kredit højere bidragssatser ved 70 procent procents belåning eller derunder, siger Lars Baadsgaard. Totalkredit betaler penge tilbage Det Nykredit-ejede Totalkredit har besluttet at tilbagebetale 600 millioner kroner til låntagerne i form af en rabat på bidraget. Rabatten udgør omkring 10 pct. afhængigt af lånetype og udbetales over fire kvartaler i Rabatten på bidraget udgør kroner årligt pr. lånte millioner kroner og er ikke indregnet i redaktionens undersøgelse. Nykredit har endnu ikke oplyst om og i hvilken udstrækning, rabatten fortsætter efter udbetalingen i F1-lånet en dyr fornøjelse I kraft af bidragsforhøjelser og højere kursskæring er F1-lånet i dag blevet en dyr fornøjelse. Derfor vælger mange boligejere i dag et F2 til F5-lån som et alternativ til F1-lånet, viser tal fra Forbrugerrådet Tænk, men en stor del af danskernes boliglån er stadig F1-lån. 30,2 procent af de eksisterende boliglån hos realkreditselskaberne er med kort periode 10 Forbrugerrådet Tænk Penge December

4 Realkreditinstitutterne tager sig mere end dobbelt betalt for lån med variabel rente og afdragsfrihed i forhold til lån med fast rente og afdrag. Realkredit Danmark Nordea Kredit Udregnet ved 80 procents belåning. BRFkredit Nykredit/Totalkredit Rentetilpasningslån (1-årigt) med afdragsfrihed Obligationslån med afdrag 0 kr kr kr kr kr kr kr kr. Penge ANBEFALER Vi tildeler ikke et Bedst i Test i denne undersøgelse, fordi belåningsgraden er individuel for den enkelte boligejer, og der er forskel på, hvordan realkreditinstitutterne fastsætter værdien af din ejerbolig. Jo højere boligværdi, realkreditinstituttet vurderer, din bolig har i forhold til din boliggæld, desto lavere bidrag i kroner og øre skal du betale og omvendt. Historien har vist, at realkreditinstitutterne ændrer deres priser ofte, og sammenholdt med meget høje omkostninger ved et skift af realkreditinstitut kan Forbrugerrådet Tænk Penge ikke anbefale et bestemt realkreditinstitut som bedst og billigst. Du kan anvende skemaet og artiklen til at få overblik over markedet og få et generelt indtryk af de prisforskelle, der i dag findes på markedet for realkreditlån. Hvis du alligevel skal skifte realkreditinstitut eller ændre lånetype og dermed alligevel skal betale nogle gebyrer, kan det sandsynligvis betale sig at gå efter det for tiden billigste realkreditinstitut. Fakta om undersøgelsen Forbrugerrådet Tænk Penge har undersøgt markedet for realkreditbelåning af private helårsejerboliger. Vi har i november undersøgt omkostningerne på to almindelige realkreditlån: fastforrentet obligationslån med afdrag over 30 år og variabelt forrentet 1-årigt rentetilpasningslån med afdragsfrihed de første ti år med en løbetid på 30 år. Bidrag og kursskæring: Det samlede bidrag og kursskæring ved rentetilpasning er beregnet ud fra realkreditinstituttets bidragsstruktur og bidragssatser. Beregninger: Vi har i beregningerne for et obligationslån med afdrag valgt ikke at medregne det lille afdrag, der er på gælden det første år. Dette giver kun marginalt lavere nominelle bidrag i undersøgelsen for alle realkreditinstitutter. Belåningsgrad: Belåningsgraden har betydning for, hvor meget du skal betale i samlet bidrag for at låne penge med pant i din bolig. Vi har derfor undersøgt omkostningerne ved belåningsgraderne 80%, 70%, 60%, 50% og 40%. 80% er den maksimale belåningsgrad, som realkreditinstitutterne må belåne en helårsbolig. Priser: De senest kendte priser er anvendt til undersøgelsen. Bidragssatser, bidragstillæg for afdragsfrihed og kursskæring ved rentetilpasning er gældende i november. Ved undersøgelsens afslutning har ingen af realkreditinstitutterne oplyst om kommende prisstigninger i Prisstigninger kan alligevel forekomme i 2017 eller senere, men der kan måske også være en chance for prisfald. December Forbrugerrådet Tænk Penge 11

5 Ikke alle har behov for mere polstring I løbet af perioden fra 2009 til har realkreditsektoren næsten fordoblet sine indtægter fra boligejernes bidrag, der i nåede op på 20,7 milliarder kroner. Nogle selskaber har behov for øget polstring, mens andre ønsker at tjene flere penge på boliglån. AF JØRGEN RASMUSSEN mellem rentetilpasningerne, for eksempel F1-lån, mens andelen af afdragsfrie F1-lån ved udgangen af andet kvartal ligger på 18,7 procent. Over halvdelen af realkreditlån med hyppig ændring af renten er dermed også med afdragsfrihed. Netop F1-lånet med afdragsfrihed er blevet ramt meget hårdt af prisstigninger i både bidrag og kursskæring, og rentefaldet i samfundet er derved ikke fuldt ud kommet disse boligejere til gode. Mange boligejere er altså stadig finansieret med et relativt dyrt F1-lån, hvilket ifølge seniorøkonom i Forbrugerrådet Tænk Morten Bruun Pedersen bør give anledning til overvejelser om skift af lånetype til en type, hvor pengene ikke går til gebyrer. Man kan sige, at hvis boligejerne gerne vil afdrage meget på lånet og samtidig have en relativt lav ydelse, er F3-lånet et godt alternativ til det gamle F1-lån. Men grundlæggende synes jeg, at det er værd at overveje et fastforrentet lån som alternativ til F1-lånet. Renten er lav, og du er sikret en fast ydelse gennem hele lånets løbetid, siger han. Morten Bruun henviser desuden til, at et fastforrentet lån i en vis udstrækning fungerer som en forsikring mod effekten af faldende huspriser i en situation med stigende renter. Hvis renten stiger, vil boligpriserne sandsynligvis falde. Men med et fastforrentet lån får du kompensation for prisfaldet, da stigende renter giver lavere kurser og dermed også en lavere restgæld i boligen, fastslår han. Boligejernes betaling for et realkreditlån de såkaldte bidragssatser har gennem årtier ligget på et stabilt niveau, men efter finanskrisen i blev der sat turbo på bidragssatserne, fremgår det af tal fra Finanstilsynet. I 2009 udgjorde realkreditsektorens indtægter fra bidraget 11,1 milliarder kroner, hvilket i er steget til 20,7 milliarder kroner. Til sammenligning udgjorde statens indtægter fra topskatten samme år cirka 16 milliarder kroner. Ganske vist er mængden af boliglån også steget i perioden, hvilket øger selskabernes indtjening, men korrigerer vi for stigningen i udlån, viser det sig, at sektorens indtægter fra bidrag er steget med 63 procent over den nævnte periode. Opgjort som bidragets andel af det samlede udlån viser det sig, at bidraget er steget fra 0,48 procent i 2009 til 0,78 procent i. Realkreditsektoren forklarer selv de stigende bidragssatser med øgede krav til økonomisk polstring samt nye og mere administrationskrævende lånetyper. Dertil kom en periode i med relativt store tab i kølvandet på finanskrisen, men siden den tid har realkreditsektoren imidlertid klaret sig fortrinligt, fremgår det af regnskabstal fra Finanstilsynet. Sektorens overskud er således fordoblet fra 7,0 milliarder kroner i 2009 til 14,6 milliarder kroner i. Bankejede selskaber ligger i læ af Nykredit Selv om branchen set i et helikopterperspektiv har klaret sig godt igennem boligkrisen og er kommet styrket ud med øget overskud og øget polstring, er alt ikke fryd og gammen. 12 Forbrugerrådet Tænk Penge December

6 Bidragssatser og overskud stiger Graferne tager udgangspunkt i år 2009, som er indeks 100. Graferne viser udviklingen i, hvor stor en andel bidragssatserne udgør af den samlede mængde af boliglån altså hvor meget bidragssatsen er steget, samt hvor meget realkreditbranchens overskud er steget. Se tallene bag grafen nederst på siden = indeks 100 Udvikling i overskud siden 2009 i realkreditbranchen Udvikling i, hvor meget bidragssatserne udgør af de samlede boliglån Indeks Kilde: Finanstilsynet. Indekserede tal. Bidragsindtægter som procent af udlånet. Tallene indeholder ikke bankernes indtjening fra lånegebyrer og kursskæring Der er nemlig store forskelle i indtjening og soliditet mellem de enkelte selskaber. Realkredit Danmark, som er ejet af Danske Bank, har økonomisk set placeret sig forrest i feltet med en høj indtjening og en høj soliditet, mens Nykredit/Totalkredit ligger bagerst i feltet med en relativt lav indtjening. Ifølge boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet ligger forklaringen i de mange Nykredit- og især Totalkredit-kunder i yderområderne, hvor risikoen for tab ofte er højere end i storbyerne. Den enes død Vurderet ud fra Finanstilsynets nøgletal, selskabernes regnskaber og regeringens ekspertredegørelse om bidragssatser kører det rigtig godt for de to bankejede selskaber, Nordea Kredit og Realkredit Danmark. De tjener mere pr. krone investeret end de øvrige selskaber, og de har mange penge i forhold til deres risikofyldte kapital den såkaldte solvensprocent. Administrerende direktør i Realkredit Danmark Carsten Nøddebo Rasmussen anerkender da også, at det ikke er hensynet til kapitalkravene, der driver bidragsforhøjelserne frem i hans selskab: Vi har i forhold til den seneste prisstigning på de helt korte lån på intet tidspunkt begrundet forhøjelser af bidragssatserne med hensynet til kapitalkravene. Når vi har forhøjet priserne, har vi primært begrundet det med to forhold: For det første skal der være en sammenhæng mellem bidragets størrelse og vores omkostninger på lånet. Og for det andet skal vi have en rentabel forretning, hvilket også er i kundernes interesse, da det sikrer fortsat lave obligationsrenter, siger han. Mens Nykredit/Totalkredit har et reelt behov for flere indtægter og flere penge på kistebunden, ser billedet derfor noget anderledes ud for de to bankejede selskaber Realkredit Danmark og Nordea Kredit, lyder vurderingen fra Morten Skak. Nykredit er den største spiller og dermed markedsleder, men har haft det svært med indtjeningen. Så man kan godt sige, at de har et reelt behov for en ekstra indtjening. På den led kan man sige, at de to bankejede selskaber med deres prisforhøjelser på bidraget ligger lidt i læ af Nykredit, lyder hans vurdering. Risiko for nye gebyrstigninger En udløsende faktor for de første stigninger i bidragssatserne var de skærpede kapitalkrav Stigende bidrag og stigende overskud i selskaberne Tallene viser, hvor stor en procentdel bidragssatserne udgør af det samlede beløb, som realkreditselskaberne har udlånt til boliger, samt hvor stort et overskud branchen har haft før skat. til realkreditsektoren efter den finansielle krise i Men meget tyder på, at kravene til selskabernes kapital bliver yderligere skærpet af den såkaldte Basel-komité, der netop nu arbejder på nye regler for den finansielle sektor. Et udkast til de nye regler for den finansielle sektor ventes at ligge klar i begyndelsen af 2017, hvorefter det skal igennem EU's lovgivningsproces. De nye regler vil ifølge direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft sandsynligvis komme til at koste boligejerne flere penge i form af højere bidragssatser. Lige nu kan man ikke sige, at noget ligger fast, ud over at det ender med stramninger, som er hele formålet for Basel-komiteen. Men stramninger af kapitalkravene indebærer, at sektoren bliver påført nye omkostninger, hvilket i sidste ende havner hos låntagerne, fastslår han. Bidrag i procent af udlån Overskud før skat i kr , , , , , , , December Forbrugerrådet Tænk Penge 13

7 Sådan sparer du penge på bidraget Selv om bidragssatserne tordner i vejret, er der alligevel mulighed for at spare på bidraget. Muligheden er især til stede, hvis din bolig er steget meget i værdi, men omfatter også en smartere belåning af ejendommen med et todelt lån. AF JØRGEN RASMUSSEN Bor du i et område, hvor boligpriserne er steget meget, og du dermed har opnået en betydelig friværdi i ejendommen, kan vejen være banet for en lavere bidragssats. Realkreditselskabernes bidragssatser er nemlig fastlagt efter, hvor høj en sikkerhed selskabet har i ejendommen. Og når ejendommen stiger i værdi, stiger realkreditselskabets sikkerhed for deres udlån. Desværre slår stigningen i handelsværdien ikke automatisk igennem på beregningen af bidraget, der er fastlagt på lånetidspunktet. En løsning kan være at skifte realkreditselskab, hvor den nye bidragssats bliver fastlagt efter ejendommens aktuelle og forhåbentlig højere handelsværdi. Seniorøkonom Morten Bruun Pedersen i Forbrugerrådet Tænk mener, at det koster i omegnen af kroner at flytte et realkreditlån på 1,6 millioner kroner. Ét selskab er billigere Lige nu er BRFkredit det generelt billigste realkreditinstitut i undersøgelsen med Realkredit Danmark som værende billigere for fastforrentet obligationslån med afdrag, når belåningsgraden er 60 procent eller derunder. Administrerende direktør i BRFkredit Carsten Tirsbæk Madsen forsikrer, at BRFkredit også vil være særdeles konkurrencedygtig i 2017 og fremover. Vi ser ingen aktuelle prisstigninger forude, men kan naturligvis ikke give nogen garantier. Jeg kan dog sige, at vi rent prismæssigt ligger rigtig godt nu. Men skulle rammebetingelserne Man skal overveje nøje, om prisen for at flytte lånet kan tjene sig ind. Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom hos Forbrugerrådet Tænk ændre sig i form af skrappere krav til kapitaldækningen eller øgede hensættelser til tab, kan det naturligvis slå ud i en stigning i bidragssatserne, siger han. Men selv hvis BRFkredit fortsætter med at være den billigste udbyder, skal man som boligejer nøje overveje, om prisen for at flytte lånet kan tjene sig ind og om man tør satse på, at bidragssatserne bliver ved med at være lavere i det nye selskab. Og det er et problem, lyder det fra seniorøkonom i Forbrugerrådet Tænk Morten Bruun Pedersen. Flytteomkostningerne er et kardinalpunkt for os, da de kan være hæmmende for den frie 14 Forbrugerrådet Tænk Penge December

8 Forstå dit boliglån De finansielle fagord er mange inden for realkreditten. Læs med her, og bliv bedre til at forstå dit boliglån. Obligationslån: Ved optagelsen af lånet udsteder realkreditinstituttet et antal obligationer, som sælges på børsen. Kursen på obligationen (det beløb, som køberne af obligationen vil betale) afgør, hvor mange kroner du får udbetalt. Termin: Det tidspunkt, hvor det er aftalt, at du betaler ydelse på lånet, for eksempel hvert kvartal eller hver måned. Bruges også om den periode, betalingen vedrører, og om det beløb, der betales. Kurs: Kursen på obligationen afgør, hvor mange kroner du får udbetalt, for hver 100 kroner du låner. Er kursen 96, får du således kun 96 kroner udbetalt, selv om du låner har gæld på 100 kroner. Det vil sige, at du skal betale mere for at låne en sum penge end den sum, du rent faktisk får udbetalt. Ydelse: Det beløb, du samlet betaler for dit lån hver termin. Ydelsen består af: rente + bidrag + kursskæring + eventuelt afdrag på lånet. Nedkonvertering: Hvis renten falder, kan du muligvis omlægge til en lavere rente og få en lavere ydelse. Dette kaldes nedkonvertering. Typisk stiger restgælden på dit lån dog ved en nedkonvertering, fordi det eksisterende lån som regel bliver indfriet til kurs 100, samtidig med at det nye lån optages til en kurs under 100. Opkonvertering: Hvis renten stiger, falder kursen på dit lån og dermed den sum penge, som du skylder på dit nuværende lån. Du kan her spare forskellen mellem kursen på dit nuværende lån og kursen på det nye lån. Det kaldes opkonvertering. Du kommer ved en opkonvertering til at betale mere i rente, men skylder til gengæld færre penge. Det vil sige, at din restgæld falder. Skrå konvertering: Du kan også vælge at konvertere til en anden lånetype, for eksempel fra et variabelt forrentet lån til et fast forrentet lån. Det kaldes en skrå konvertering. Her gælder de samme fordele som nævnt ovenfor i forhold til kurser og renter. konkurrence. Boligejerne kan ikke bare skifte realkreditselskab, da de er nødt til at tage hensyn til omkostningerne ved en flytning, fastslår han. Smartere belåning En anden model ligger i en smartere belåning af ejendommen, hvilket indebærer en såkaldt tolagsbelåning. Kernen i tricket er, at du i bedste fald dribler uden om lånetyper med høje bidragssatser eller afdrager hurtigst muligt på det lån med de højeste bidragssatser. Et blik på realkreditselskabernes prislister afslører nemlig meget store forskelle i bidragssatser, afhængigt af hvor lånet er placeret og lånets type. Eksempelvis koster et afdragsfrit F1-lån i låneintervallet 60 til 80 procent af boligens vurdering 3,0 procent i bidrag hos Nykredit/Totalkredit, mens selve renten befinder sig lige omkring 0,1 procent. Gode råd, når du skal vælge realkreditlån Få mindst ét lånetilbud mere fra et konkurrerende realkreditinstitut, når du køber hus eller lejlighed. Det samme gælder, hvis du ønsker at omlægge dit lån for eksempel fra et rentetilpasningslån til fastforrentet obligationslån. Spørg realkreditinstituttet, hvilken belåningsværdi instituttet vurderer, din bolig har. Jo højere belåningsværdi, desto lavere belåningsgrad, og dermed lavere bidragssatser. Hvis du ved, at din bolig er blevet mere værd, siden du sidst lånte penge i realkredit instituttet, kan du måske få dit realkreditselskab til at justere den såkaldte belåningsværdi op, og dermed belåningsgraden ned. På den måde har du chancen for at spare penge på bidraget. Vent med at skifte realkreditinstitut, til du alligevel ønsker at ændre på dit realkreditlån. Det er desværre for dyrt at skifte realkreditinstitut udelukkende for at spare på omkostningerne. Brug aldrig udelukkende første års låneydelse til at vælge realkreditlån ud fra. Se også på ÅOP, bidrag og kursskæring ved rentetil pasning. December Forbrugerrådet Tænk Penge 15

9 Sådan betyder vurderingen noget for bidragssatsen En model kunne eksempelvis være at belåne ejendommen med et fastforrentet obligationslån i intervallet af 0 til 60 procent, hvor du ikke betaler afdrag de første ti år. De resterende 20 procent kan finansieres med eksempelvis et F3-lån, som løber over ti år. Dermed beholder du lånet med en relativt lav bidragssats i 30 år, mens lånet med den høje bidragssats er væk efter ti år. Der er mulighed for at spare nogle penge ved at opdele lånet og virkelig få høvlet af på den del af gælden, hvor du betaler den høje bidragssats. Det vil også kunne sprede risikoen, hvis lånet deles op i to. Ét lån med variabel rente og ét med fast rente, siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet Tænk. Siden købet af lejligheden er værdien af den steget væsentligt I dag ligger den aktuelle handelsværdi for lejligheden på 4,5 millioner kroner. Den aktuelle belåningsgrad er altså ikke mere 80 procent, men 53 procent. Bidragssatsen og kursskæringen for den lavere belåningsgrad burde være på kroner årligt, hvilket udgør 1,3 procent af det samlede lånebeløb altså en besparelse på godt kroner årligt i bidragssatser, fordi belåningsgraden er lavere. Men for at lånet skal knyttes til en højere vurdering, skal det omlægges, og det koster penge. Læs mere Læs mere om dine muligheder for at undgå de høje bidragssatser på bidragssatser 2010 Mulighed ➋ En lejlighed i København købes for 3 millioner kroner. Lejligheden er finansieret med et afdragsfrit F1-lån på 2,4 millioner kroner en finansiering på 80 procent. Bidragssatsen er på kroner årligt, hvilket er 1,8 procent af det samlede lånebeløb. Mulighed ➊ Flytte selskab og bruge ny vurdering Det nuværende realkreditselskab har en af markedets høje bidragssatser. Ved at skifte til det billigste selskab, BRFkredit, og udregne belåningsgraden på en ny og højere vurdering, kommer bidragssatsen ned på kroner årligt. Altså en årlig besparelse på små kroner. I forhold til en flytning af lånet er der dog to udfordringer for vores boligejer. Selv om BRFkredit giver kroner i flytterabat, er der udgifter forbundet med at flytte et lån. Dertil kommer, at bidragssatserne hos BRFkredit sagtens kan stige i 2017, hvilket gør en flytning mindre attraktiv. Og så til finten Benytter du ovenstående model, er det imidlertid ikke ligegyldigt, hvor i låneintervallet de to lån placeres, viser et eksempel fra Totalkredit. Lånet med den laveste bidragssats altså det fastforrentede afdragsfrie lån skal placeres inden for 60 procent af vurderingen for at sikre det lavest mulige bidrag. Dermed summer det samlede bidrag sig op på kroner årligt for et lån på 1,6 millioner kroner. Placeres lånene omvendt, vil det i stedet give et årligt bidrag på kroner, så bidraget altså bliver kroner højere årligt. 16 Forbrugerrådet Tænk Penge December