Guide. Foto: Iris. April Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider FORMUE. Scor. på nye renter

Transkript

1 Foto: Iris Guide April Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 20 sider Scor FORMUE på nye renter Bør du omlægge lån? Spar tusindvis af kroner

2 Scor formue på nye renter INDHOLD I DETTE HÆFTE: Scor en formue på nye lån... 4 Prisen på en omlægning er sort snak... 8 Omkostninger i forbindelse med hjemtagelse af lån...16 TÆNK Penge anbefaler tildeles ikke...16 Er omlægning relevant for dig? PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: og Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.

3 3

4 Foto: Iris Scor en formue på nye lån Mange danskere kan spare tusindvis af kroner på at omlægge deres lån - men bankernes indviklede gebyrer gør, at du skal se dig godt for Af Jeppe Helkov jhe@bt.dk Betal tre procent i rente på dit lån i stedet for fire. Det lyder som en rigtig god forretning. Men se dig godt for. En jungle af gebyrer truer med at ødelægge den gode forretning. Det viser en ny undersøgelse fra forbrugermagasinet Tænk. Aldrig har lånene været billigere. Og lånevilkårene har aldrig været bedre end nu. Derfor skal du slå til nu, hvis du skal omlægge dine lån. 4 I hvert fald hvis du spørger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom hos Realkredit Danmark. Han peger på, at renten er så lav, at du kan spare tusindvis af kroner ved at lægge dine lån om. Det er især skuffende nøgletal, politisk uro i Italien og en forventning om en rentesænkelse fra den Europæiske Centralbank, der sikrer gode lånevilkår: - Lånevilkårene er historisk gunstige i øjeblikket. Stort set alle lånetyper har renter, der er på et rekordlavt niveau. I fredags lå et fireårigt fastforrentet lån f.eks. i kurs 99. Hvis man har det lån, har man længe kunnet gøre en god forretning ud af at omlægge lånet, men udviklingen siden midten af februar har gjort, at det i dag er en endnu bedre forretning, siger Christian Hilligsøe Heinig om lånet. Hvis du f.eks. har 15 års løbetid tilbage på et fastforrentet lån med en rente på fire pct., vil du i dag kunne lægge det om til et to pct. fastforrentet lån med en løbetid på 15 år.

5 En besparelse der løber op i mange tusinder kroner set over hele låneperioden. Derfor bør alle danskere, der har fastforrentede realkreditlån med en rente på over fire procent, ifølge Christian Hilligsøe Heinig overveje, om ikke tiden er moden til at få gjort noget ved den høje rente. Ifølge Christian Hilligsøe Heinig findes der en god tommelfinger-regel for, hvornår en låneomlægning er en god forretning: Jo længere restløbetid og jo større restgæld, man har tilbage på sit lån, des bedre en forretning er en omlægning af ens lån. En dyr løsning Mange danskere har allerede omlagt deres realkreditlån i takt med, at renten er raslet ned. Den lave rente har givet mulighed for at sikre en lavere rente og dermed også færre udgifter til sine lån. Samtidig kan en låneomlægning sikre, at lånene hele tiden er tilpasset ens økonomiske situation. Dog er det vigtigt at holde sig for øje, at der er visse omkostninger forbundet med en låneomlægning. Blandt andet tager realkreditinstituttet ofte op til kr. alene for at ekspedere lånesagen. Dertil kommer udgifter til indfrielse af lånet, kurtage af hovedstolen samt en garantiprovision, til pantebrevet på det nye lån er tinglyst. Hvis man overvejer en låneomlægning, skal man derfor have et godt overblik over ens økonomi og lånesituation. Ellers kan man risikere, at de udgifter, der er forbundet med omlægningen, langt overstiger de besparelser, man får ud af en eventuelt lavere rente. Pas på de skjulte gebyrer Selv om renterne er rekordlave, skal man derfor se sig godt for, inden man beslutter sig for 5

6 at æ n d r e i sine lån. Især fordi bankerne i de senere år med mange forskellige gebyrer har gjort det svært for forbrugeren at vide, hvad der er op og ned på lånemarkedet. F.eks. viser en ny undersøgelse fra Forbrugermagasinet Tænk, at prisen på gebyrer og services kan variere markant fra bank til bank. F.eks. koster det kr. hos Nordea Kredit, hvis man skal konvertere et variabelt forrentet etårigt l å n u d e n afdrag til et fastforrentet obligationslån med en rente på 3,0 procent. Den samme ydelse kostede kr. hos BRFkredit - en forskel på over kr. Uforståelige gebyrer Ifølge Søren Ejlertsen indehaver af den uafhængige rådgivningsvirksomhed Real- Råd bliver problemet endnu større, fordi omkostningerne ved en låneomlægning enten er skjulte eller totalt uforståelige for forbrugeren: - Du kan forholde dig til en tinglys ningsafgift, men står der for eksempel kurtage eller kursskæring, er vi ude på dybt vand. Og det er vel at mærke her, den store regning ligger gemt, siger Søren Ejlertsen til Tænk. Derfor er det desto mere vigtigt, at man sætter sig grundigt ind i sagerne, før man tager til møde med banken. For flekslånere kan det oftest bedst kan betale sig at omlægge sine lån, når lånene udløber og derfor automatisk skal refinansieres. Men generelt bør både flekslånere og andre med variabel rente overveje, om det er ved at være tid til at spille sikkert, fortæller Christian Hilligsøe Heinig: - Fordi renterne er så lave som nu, bør alle overveje at binde renten for længere tid. Har man et F1-lån, så overvej at tage F3 eller F5 eller måske et lån med fast rente. Det er vigtigt at huske på, at den lave rente gør, at det er ekstremt billigt at binde sin rente netop nu og dermed give sig selv en økonomisk tryghed. 6

7 Lånevilkårene er historisk gunstige i øjeblikket. Stort set alle lånetyper har renter, der er på et rekordlavt niveau 7

8 Prisen på en omlægning er sort snak Vidt forskellige gebyrer og stor forskel i prisen gør det svært for forbrugeren at gennemskue, hvad det koster at lægge lån om hos realkreditinstitutternekspeditionsgebyr og låne sagsgebyr, kursskæring og kurtage. Realkreditinstitutterne lægger på for skellig vis en række om kostninger på boligejere, der handler realkreditlån. Da prisen på enkeltstående gebyrer og services i forbindelse med en låneomlægning kan variere med op til 95 procent, og en del af omkostningerne er skjulte, har forbrugeren svært ved at sam menligne omkostningerne. Det kan gøre det svært at vurdere, hvor en låneomlægning er billigst, og om den reelt giver mening for den enkelte boligejer. Det viser en test af omkostningerne i de tre realkreditinstitutter BRFkredit, Nordea Kredit og Nykredit/Totalkredit, som Tænk Penge har foretaget. - Problemet er de mange omkostninger, som enten er skjulte eller totalt uforståelige for for brugeren. Du kan forholde dig til en tinglys ningsafgift, men står der for eksempel kurtage eller kursskæring, er vi ude på dybt vand. Og det er vel at mærke her, den store regning ligger gemt, siger Søren Ejlertsen, indehaver af den 8

9 9

10 uafhængige rådgivningsvirksomhed RealRåd. Tænk Penge har testet konvertering af den for tiden mest udbredte lånetype for et rentetil pasningslån: et variabelt forrentet etårigt lån uden afdrag med en restgæld på 1,3 millioner kroner. Dette lån lægges om til et fastforrentet obligationslån med en rente på 3,0 procent og med en løbetid og afdrag over 30 år. Nordea Kredit har samlet set de laveste omkostninger med kroner, mens BRFkredit er testens dyreste med kroner. En forskel i prisen på 13 procent. Lav ydelse lokker Ydelsen på realkreditlån er for nogle forbru gere den største udgift på budgettet. Et for dyrt eller for risikofyldt valg kan få alvorlige konsekvenser for den enkelte eller hele fami liens økonomi. I Forbrugerrådet og blandt de uvildige rådgi vere er opfattelsen, at nogle boligejere for nemt lader sig lokke af et tilsyneladende godt tilbud fra realkreditinstituttet, om at de kan opnå en lavere ydelse ved at lægge deres lån om netop nu. Men det er de færreste, som for står det store regnestykke. - Det kommer fuldstændigt bag på vores kun der, når vi så viser dem, hvor lang tid der vil gå, før besparelsen fra en lavere ydelse er ind hentet. Det er sort snak for dem, at omkostninger og forhøjet restgæld på grund af kurstab skal med i beregningerne ved en konvertering til lavere rente, siger Søren Ejlertsen. Det uafhængige Boligøkonomisk Videncen ter er nået frem til samme konklusion efter en stor undersøgelse af danskernes valg af real kreditlån I dag vælger den almindelige boligejer realkreditlån på et mangelfuldt grundlag, lyder rapportens kritik af konverteringsrådgiv ningen. Rapporten fra 2011 dokumenterer også, at den typiske danske boligejer kunne have opnået betydelige konverteringsgevinster, hvis låneomlægningerne havde været baseret på en mere individuel rådgivning og lånestrategi end den, som realkreditinstitut terne yder i dag. Det kommer fuldstændigt bag på vores kun der, når vi så viser dem, hvor lang tid der vil gå, før besparelsen fra en lavere ydelse er indhentet. Det er sort snak for dem, at omkostninger og forhøjet restgæld på grund af kurstab skal med i beregningerne ved en konvertering til lavere rente Pas på tommelfingerregel Forbrugerrådet og Boligøkonomisk Videncen ter mener, at de tommelfingerregler, som bran chen benytter sig af, er for simple og foræl dede og kan føre til, at boligejerne vælger lån med for lille konverteringsgevinst. Den mest anvendte tommelfingerregel siger, at det kan betale sig at lægge lån om, når der er to procentpoints forskel på rentesatsen på de to lån. En anden guideline siger, at det er tid til at lægge om, hvis man kan spare fem procent i ydelsen efter skat. - Tommelfingerreglerne er for generelle og lægger op til, at forbrugerne konverterer for meget. Der skal mere præcise beregninger til for at ramme plet, siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet. Han henviser til en gratis og uafhængig beregner af låneomlægning på hjemmesiden boligregner. dk. Bag beregneren står den pri vate virksomhed Scanrate, der udfører konsulentopgaver for den finansielle sektor. Beregneren lægger op til en mere konservativ konverteringsadfærd, hvorved forbrugerne sparer omkostninger

11 ved ikke at konvertere for tit, vurderer Morten Bruun Pedersen: - Beregneren er forholdsvis nem at anvende, hvis forbrugeren investerer lidt tid i at sætte sig ind i den. Den har en pæ- dagogisk, visuel fremstilling af tre fremtidige situationer: kon sekvenserne ved en rentestigning, ved uæn dret rente og ved rentefald. Samtidig beregnes boligejerens økonomiske fordel ved konverte ring for en langt kortere tidshorisont, nemlig fem år, hvilket er mere realistisk, da stort set ingen beholder deres lån i 30 år. Realkreditinstitutterne forudsætter typisk, at forbrugeren beholder sit lån i hele løbetiden på for eksempel 30 år. Det får en låneomlæg ning til at se bedre ud på papiret. 11

12 Kært barn har mange navne Nordea Kredit er med samlede omkostninger på kroner billigst i Tænk Penges test, og det skyldes det blandt andet, at de er relativt billige på nogle af de faste omkostninger og for eksempel ikke opkræver ekspeditionsgebyr for tinglysning af pantebrev. Som det eneste realkreditinstitut i testen beregner Nordea Kredit desuden ingen kurs skæring, når der handles obligationer på dit gamle og nye lån. Kursskæring vil sige, at realkreditinstituttet skærer kursen til egen fordel, når der handles obligationer i forbindelse med omlægning af dit lån og det betyder øgede omkostninger, for dig. Det koster kroner hos henholds vis BRFkredit og Nykredit/Totalkredit at indfri det eksisterende lån, mens kursskæring ved udbetaling desuden koster kroner hos Nykredit / Totalkredit. - Vi mener, at den del ligger som en del af den gebyrpakke, boligejere, som lægger lån om, får, når de indgår en kurskontrakt, siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit. Kurskontrakt eller fastkursaftale, som det hedder hos de to øvrige realkreditinstitutter, koster godt kroner hos Nordea Kredit og BRFkredit, mens Nykredit/ Totalkredit bereg ner sig et fradrag i markedskursen ved fast kursaftale på kroner plus et ekspediti onsgebyr for fastkursaftale på 500 kroner oveni i alt kroner. Tilsvarende er der forskel på, hvad du må betale for kurtage, og hvor omkostningen lig ger. Kurtage er et gebyr for at gennemføre en 12 handel med obligationer. I testen er prisen for køb eller salg af obligationer knap kro ner hos Nordea Kredit og Nykredit/Totalkredit, mens BRFkredit som den dyreste forlanger over kroner. Har du lån hos BRFkredit og Nykredit/Totalkredit betaler du kurtage til realkreditinstituttet, mens omkostningen ligger hos banken i Nordea Kredit. Det har umiddelbart ikke nogen praktisk betyd ning for forbruge ren. Men hvis de forskellige gebyrer ikke bliver præsenteret for boligejerne på et samlet stykke papir, kan det skabe forvirring hos forbrugerne. Der er mange dokumenter fra bank og realkre ditinstitut at holde styr på og nærlæse, og ofte skal forbrugeren helt ned i betingelserne for at finde vilkår for kursskæring og fradraget i mar kedskursen ved fastkursaftale. Se på de samlede omkostninger Testen viser, at forbrugerne ikke blot kan sam menligne de enkelte gebyrtyper, når de sidder med lånetilbud fra forskellige realkreditinstitut ter. Det

13 er nødvendigt at grave samtlige gebyrer frem og se på de samlede omkostninger. Men forskellen på de forskellige gebyrer kan give boligejeren en indikation af, hvor der måske kan pruttes om prisen eller skæres et gebyr væk. For eksempel tager Nykredit/Totalkredit et ekspeditionsgebyr på 500 kroner, når kunden indgår en fastkursaftale, det gebyr findes ikke hos de to andre. De er til gengæld klart dyrere på selve fradraget i markedskursen ved en fastkursaftale og den hedder i øvrigt kurskontrakt hos NordeaKredit, for at gøre forvirringen endnu større. BRFkredit har samlet set testens højeste omkostninger, på trods af at de faktisk Problemet er de mange omkostninger, som enten er skjulte eller totalt uforståelige for for brugeren. Du kan forholde dig til en tinglysningsafgift, men står der for eksempel kurtage eller kursskæring, er vi ude på dybt vand er bil ligst på de faste gebyrer. Det skyldes blandt andet, at de har testens dyreste kurtage, dyreste pris for at indgå fastkursaftale og er helt i top for ekspeditionsgebyr for tinglysning af pantebrev i forbindelse med hjemtagelse af nyt lån. Det koster kroner hos BRFkredit mod blot 175 kroner hos Nykredit/Totalkredit, 13

14 14

15 der til gengæld har andre omkostninger til realkreditinstituttet på kroner, hvilket BRFkredit ikke har. - Når man kigger på prisen, er der mange ting at forholde sig til. Èt er omkostningerne i for bindelse med hjemtagelse, andre knytter sig til omlægning, så man skal altid forholde sig til de samlede omkostninger, siger Mikkel Høegh, chefanalytiker i BRFkredit. Han medgiver, at den enkelte boligejer præ senteres for mange forskellige papirer i et låne tilbud. Så man skal kigge sig godt for. - Jeg synes, vi gør meget for at lægge alle beregninger frem. Vi arbejder løbende på at forenkle vores information, for det er selvføl gelig ikke et mål, at tingene skal være gemt væk, siger Mikkel Høegh. Omlægning er populært De danske boligejere elsker at lægge lån om og gjorde det i stor stil sidste år. Ifølge Realkredit rådet skal branchen tilbage til 2005 for at finde et højere bruttoudlån. Det historisk lave rente niveau holder konverteringsbølgen i gang. Ten densen er, at låntagerne med fast rente skifter til en fast lavere rente, mens låntagere med 1 årige rentilpasningslån skifter til lån med lidt længere rentebinding på to eller fem år. Omlægning af realkreditlån er komplekst, og selv finansielle eksperter diskuterer, hvad der er den bedste metode til at vurdere fordele og ulemper. En ting er sikker; der er altid omkost ninger til realkreditinstitut og bank, så disse er sikre vindere, når du lægger lån om. - Realkreditinstitutterne har en interesse i at skabe så mange omlægninger som muligt, for de tjener noget hver gang. Man kunne godt have mistænkt deres renteprognoser for at være farvet af, at de gerne vil se mange konverteringer, siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet. Og det kniber da også for prognosemagerne at ramme plet. Det viser en analyse fra Boligøkonomisk Videncenter, der er uafhængigt fra realkreditinstitutter. De har undersøgt hvor gode realkreditinstitutter, banker og aktører som Det Økonomiske Råd og Finansministeriet er til at forudsige udviklingen i rentesatserne. Alle de professionelle prognosemagere skyder signifikant ved siden af, især når det gælder den korte rente, viser undersøgelsen, der dækker årene

16 Du kan bruge denne test til at gøre dig bevidst om omkostningsbelastningen ved en låneomlægning i de forskellige realkreditinstitutter. Som forbruger bør du altid kigge på, om dine fordele ved en låneomlægning som minimum overstiger de samlede omkostninger. Vær derfor altid opmærksom på, hvad de samlede omkostninger ved en låneomlægning løber op i. Vi har gennemført testen ud fra en casemodel, som repræsenterer en typisk låneomlægningssituation hos forbrugere med ejerbolig. Nordea Kredit har de samlet set laveste omkostninger, et hestehoved foran Nykredit/Totalkredit. Realkreditinstitutterne anvender forskellige gebyrstrukturer på de forskellige låneomlægningstyper. Herudover spiller størrelsen af lånet, der skal omlægges, ind på beregningen af de totale låneomlægningsomkostninger. Derfor har vi fravalgt at tildele et Tænk Penge anbefaler i denne test.vi bemærker, at testresultaterne ikke gælder eller kan anvendes til valg af realkreditinstitut generelt, men udelukkende gælder i denne låneomlægningssituation. 16 TÆNK Penge anbefaler tildeles ikke

17 Fakta om testen Vi har undersøgt, hvad det koster forbrugeren at lægge et realkreditlån om i fire danske realkreditinstitutter. TESTCASE Vi har testet konvertering af den for tiden mest udbredte lånetype som er et rentetilpasningslån: et variabelt forrentet etårigt lån uden afdrag med en restgæld på 1,3 millioner kroner. Dette lån lægges om til et fastforrentet obligationslån med en obligationsrente på 3,0 procent og med en løbetid og afdrag over 30 år. Lånet bliver ikke forhøjet med andet end omkostningerne i forbindelse med omlægning, og der er ikke andre lån med pant i ejendommen. Boligens værdi er sat til 1,8 millioner kroner.i testen har vi forudsat, at det eksisterende rentetilpasningslån har næste rentetilpasning 1. januar 2014, og at forbrugeren ønsker at låse kursen fast 30 dage frem, så provenuet fra det nye fastforrentede lån låses fast for at fjerne risikoen for kursfald, inden realkreditinstituttet kan nå at ekspedere låneomlægningssagen og udbetale det nye obligationslån. BEDØMMELSE Samtlige omkostninger er beregnet, uden at vi har foretaget nogen form for vægtning eller korrektion for skattemæssige konsekvenser. Til sidst kvantificeres de samlede omkostninger på en skala fra 0 til 100 i samlet bedømmelse i procent, og hvert realkreditinstitut får en bedømmelse. 17

18 18

19 19

20 Få meget mere indhold på PLUS for 29 kr. per måned Vi publicerer nye guider hver eneste dag året rundt om: Rejser Sundhed Slank Se mere på bt.dk/plus eller b.dk/plus Privatøkonomi 20 Motion