VEDTÆGTER For Ejerforeningen Nybrohave, Buddingevej 72 A I, 2800 Kongens Lyngby

Transkript

1 VEDTÆGTER For Ejerforeningen Nybrohave, Buddingevej 72 A I, 2800 Kongens Lyngby 1. Navn, formål, medlemskab og værneting. Foreningens navn er Ejerforeningen Nybrohave, Buddingevej 72 A I. Dens formål er at varetage medlemmernes fælles interesser som ejere af lejligheder i matr. nr. 20 fi Lyngby by, Christians sogn, særlig at administrere ejendommen, sørge for opretholdelse af ro og orden etc. Enhver lejlighedsejer i ejendommen er pligtig at være medlem af foreningen. Medlemskab og ejendomsret til ejerlejlighed (i det følgende kaldet E.L.) kan ikke adskilles. Foreningen er ved sin bestyrelse rette procespart med hensyn til alle fælles rettigheder og forpligtelser. Lyngby civilret skal være værneting i alle sager om ejerlejlighed mellem lejlighedsejerne indbyrdes og mellem disse og foreningen. De af foreningen omfattede ejerlejligheder, der alle benyttes til beboelse og er opgjort med nettoarealer uden medregning af trapper og kælderrum, er følgende:

2 Nr. Beliggenhed Benyttelse Areal i m 2 Fordelingstal 1. Buddingevej 72 A st.tv. Beboelse 51 10/ A st.th / A 1.tv / A 1.th / A 2.tv. 46 9/ A 2.th 47 9/ B st.tv / B st.th / B 1.tv 49 11/ B 1.th / B 2.tv. 41 9/ B 2.th. 44 9/ C st / C 1.tv / C 1.th / C 2.tv 41 9/ C 2.th. 43 9/ D st.tv 51 10/ D st.th / D 1.tv / D 1.th / D 2.tv. 43 9/ D 2.th. 43 9/ E st.tv / E st.th / E 1.tv / E 1.th / E 2.tv 42 9/ E 2.th. 43 9/ F st.tv / F st.th / F 1.tv / F 1.th / F 2.tv. 42 9/ F 2.th. 44 9/ G st.tv / G st.th / G 1.tv / G 1.th / G 2.tv. 41 9/ G 2.th. 44 9/ H st.tv / H st.th / H 1.tv / H 1.th / H 2.tv. 41 9/ H 2.th. 54 9/ I st.tv / I st.th / I 1.tv / I 1.th / I 2.tv. 43 9/ I 2.th. 43 9/536 I alt /536 Der stemmes under hensyntagen til fordelingstal.

3 Regnskabsår og ledelse 2. A. Regnskabsåret er kalenderåret. B. Generalforsamling, der er foreningens højeste myndighed afholdes ordinært hvert år senest i april til behandling af: 1. Valg af dirigent 2. Beretning og budget 3. Regnskab 4. Valg af bestyrelse, herunder formand samt 2 suppleanter 5. Valg af administrator 6. Godkendelse af bestyrelsens revisorvalg 7. Eventuelt, herunder eventuelle vedtægtsændringer. Ekstraordinær generalforsamling afholdes på begæring af 2 bestyrelsesmedlemmer eller ¼ af foreningens medlemmer. Generalforsamlinger indkaldes med 14 dages skriftligt varsel med angivelse af tid og sted samt dagsorden. Ethvert medlem kan inden den 1. marts kræve et forud angivet emne optaget på dagsordenen for en kommende generalforsamling. Beslutning træffes ved stemmeflerhed efter antal og fordelingstal, cfr. dog 7, stk. 2 og 13. C. Bestyrelsen består af de på generalforsamlingen valgte medlemmer, der mindst skal være 3, højst 5. Bestyrelsen bestemmer selv sin forretningsorden samt eventuelle retningslinier for administrators arbejde. Så nær som muligt halvdelen afgår hvert år, første gang efter lodtrækning. Genvalg kan finde sted. Bestyrelsen har ansvaret over for generalforsamlingen for varetagelsen af de fælles anliggender, tegning af normale forsikringer, renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse samt aflæggelse af regnskab m.v. Bestyrelsen holder møde mindst 2 gange årligt efter indkaldelse af formanden eller administrator, der deltager i møderne uden stemmeret og fører protokollen. Den er beslutningsdygtig ved almindelig stemmeflerhed når mindst halvdelen af medlemmerne er til stede. Foreningen tegnes af formanden eller næstformanden, hvis en sådan er valgt, samt yderligere et medlem. Administrator kan vælges til formand, selv om han ikke er ejer af E.L. Bestyrelsen kan meddele prokura. D. Administrator overtager den samlede ejendoms administration, herunder af usolgte lejligheder. Han oppebærer indtægterne ved hjælp af bank eller giro og afholder alle fælles udgifter. Hans almindelige honorar fastsættes efter advokattaksterne på basis af lejeværdien, idet der herudover ydes særligt honorar for foreningens administration samt for udarbejdelse af årsregnskab med fællesudgifternes fordeling. E. Der føres en forhandlingsprotokol fælles for bestyrelse og generalforsamling.

4 3 Betalinger: Ethvert medlem betaler månedsvis, eller kvartalsvis hvis generalforsamlingen vedtager dette, et budgetteret a conto beløb til dækning af alle fællesudgifter, herunder varme. Eventuelt restbidrag forfalder til betaling 14 dage efter den ordinære generalforsamlings afholdelse. 4 Udvendig og indvendig vedligeholdelse Den fælles vedligeholdelse omfatter vedligeholdelse af murværk, hoveddøre, vinduer og altaner, trappeopgange samt alle fælles arealer og fælles anlæg i øvrigt, rør faldstammer, aftrækskanaler, hoved-el-ledninger m.v., uanset om disse er ført igennem den enkelte lejlighed. Alt indvendigt træværk skal males i samme farve. Såfremt E.L. skal istandsættes som følge af vandskade eller lignende, for hvilket lejlighedsejeren ikke har noget ansvar, afholdes udgiften af foreningen. Enhver lejlighedsejer er pligtig at give de af administrator anviste håndværkere adgang til sin E.L., når dette er påkrævet af hensyn til reparationer, modernisering m.v. eller ombygninger. For så vidt udvendig maling af ejendommens vinduer finder sted, er lejlighedsejeren pligtig til samtidig at foranledige vinduerne kittet og malet indvendigt, for så vidt dette er påkrævet. Ejeren må ikke foretage udvendig maling af træ- eller murværk uden efter forud indhentet tilladelse fra administrator og i overensstemmelse med dennes direktiver. Vedligeholdelse af den enkelte E.L. påhviler alene ejeren af denne. Nævnte vedligeholdelse omfatter såvel maling, hvidtning og tapetsering og anden vedligeholdelse som fornyelse af gulve, træværk, murværk, puds, elektriske- og andre installationer, gas- og vandhaner m.v. Hvis en E.L. forsømmes væsentligt, således at forsømmelsen vil være til gene for de øvrige lejlighedsejere, kan bestyrelsen kræve fornøden vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen sætte den pågældende E.L. i stand for lejlighedsejerens regning og om fornødent søge fyldestgørelse i foreningens panteret. 5 Varme- og varmtvandsanlæg Varme- og varmtvandsanlægget drives for fælles regning. Alle reparationer påføres varmeregnskabet, også reparationer, der har fornyelseskarakter, med mindre disse henføres under den almindelige udvendige vedligeholdelse. Hver lejlighedsejer indbetaler a conto et af bestyrelsen fastsat beløb til bestridelse af udgifterne, jfr. 3. Der kan over hvert års regnskab opkræves et af generalforsamlingen fastsat beløb til et amortisationsfond, der administreres særskilt. De ovennævnte udgifter fordeles ikke efter fordelingstal, men efter almindelige principper i udlejningsejendomme.

5 6 En E.L. s omfang og benyttelse En E.L. omfatter det areal, som er tilgængeligt gennem lejlighedens hovedindgangsdør med ydermur og mur mod fællesarealer samt halvdelen af nabomur og altanareal, men ikke pulterrum, således som dette er beskrevet i anmeldelsen til tinglysning og det hermed fulgte kort over den pågældende E.L. samt en andel af fællesrettigheder. Enhver lejlighedsejer har brugsret, udlejningsret, salg- og belåningsret og testationsret over sin E.L., ligesom hans rettigheder og forpligtelser kan gå i arv og være retsforfølgningsgrundlag. Udlejning af enkelte værelser må dog ikke ske i et sådant omfang, at der bor flere personer i en beboelseslejlighed, end der er værelser i denne, og lejligheden må ikke få karakter af klublejlighed. I tilfælde af udlejning af en E.L. i sin helhed har foreningen over for lejeren samme beføjelser med hensyn til krænkelse af de lejeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har over for en lejer i henhold til lejeloven og den gældende husorden, og foreningen kan selvstændigt optræde som procespart over for lejeren, eventuelt sideløbende med lejlighedsejeren. Den pågældende lejer skal forpligte sig til at fraflytte lejemålet med 3 måneders varsel i tilfælde af, at ejerlejligheden på grund af ejerens misligholdelse ved en tvangsauktion overtages af en køber eller af en ufyldestgjort panthaver. Det påhviler den pågældende lejlighedsejer at foranledige de i forrige stk. omhandlede bestemmelser optager i lejekontrakten, der skal forelægges bestyrelsen i hvert enkelt tilfælde (og dokumentere om fornødent at have søgt Huslejenævnets godkendelse). Uden foreningens samtykke må erhvervsmæssig benyttelse kun finde sted i det omfang, dette lovligt fandt sted ved lejlighedens første erhvervelse som E.L. Lejlighedsejeren må ændre, modernisere og forbedre sin E.L., herunder flytte eller fjerne ikke bærende skillerum, i det omfang dette ikke er til gene for medejerne. Hertil nødvendige rørgennemføringer eller lignende kan kun gennemføres med samtykke af lejlighedsejere, der berøres heraf, dog at det på en generalforsamling kan bestemmes, at en lejlighedsejer er pligtig at finde sig i rørgennemføringer m.v., eventuelt mod erstatning for midlertidig og varig gene, og kun for så vidt hans vægring må anses for at være uden rimelig grund. Lejlighedsejeren er pligtig at indhente bygningsmyndighedernes tilladelse i alle tilfælde, hvor en sådan er påkrævet og tilstille administrator en kopi af byggetilladelse og af bygningsattest samt en tegning. Med hensyn til installationer, der kræver udvidet forbrug af gas, vand eller el, skal tilladelse, inden installationerne foretages, indhentes hos administrator, der som vilkår kan kræve, at ejeren betaler en variabel afgift, svarende til det øgede forbrug. Tilladelsen meddeles yderligere under den forudsætning, at lejlighedsejeren er ansvarlig for skader, som måtte følge af, at installationen overbelaster eksisterende forsyningskanaler og afløbsinstallationer og af at lejlighedsejeren, i tilfælde af at senere lignende installationer måtte medføre krav fra myndighederne om udvidelse af forsyningskanaler og/eller afløbsinstallationer, betaler en efter forholdene passende andel af udgifterne til udvidelsen. Til sikkerhed for dette krav kan foreningen kræve, at lejlighedsejeren indbetaler et depositum foruden ovennævnte variable afgift. Såfremt der ikke opnås enighed om, hvilken andel af sådanne udvidelsesomkostninger, som omhandlet i forrige stk., der påhviler lejlighedsejeren, afgøres dette spørgsmål endeligt ved en voldgiftsret bestående af 2 voldgiftsmænd udmeldt af Grundejernes Landsforbund, som skal have særligt kendskab til E.L. instituttet. Opnår disse ikke enighed, udmeldes en opmand af Sø- og Handelsrettens præsident, der endeligt afgør tvisten inden for de to voldgiftsmænds beløbsramme. Voldgiftsretten afgør tillige endeligt omkostningerne ved voldgiftssagen. Voldgiftsretten skal lægge vægt på den gavn og brugsværdi, som den pågældende installation eller modernisering medfører for den enkelte lejlighedsejer.

6 Montage af udstyr til modtagelse af radio- og TV signaler, må ikke opsættes på altaner eller ydermure. 7 Fælles installationer, moderniseringer m.v. Enhver lejlighedsejer er pligtig at tilslutte sig fællesantenneanlæg og andre lignende mindre anlæg og betale en forholdsmæssig andel af anlægs- og driftsudgifterne, for så vidt et flertal efter antal og fordelingstal stemmer for sådanne anlægs gennemførelse. Enhver lejlighedsejer er pligtig at medvirke til og betale en forholdsmæssig andel af større anlægs- og driftsudgifter ved moderniseringer, nyinstallationer m.v., som vedtages af generalforsamlingen med 2/3 af stemmerne både efter antal og fordelingstal. Udgiftsfordelingen sker efter fordelingstal, medmindre det godtgøres, at denne fordeling vil virke åbenbart urimelig for en eller flere lejlighedsejere. Såfremt en modernisering direkte berører en lejlighedsejers lejlighed, kan han, i det omfang det er muligt, nægte at lade installationerne udføre i sin lejlighed og skal herefter kun deltage i en forholdsvis mindre del af udgifterne ved anlægget og driften, men er pligtig at affinde sig med rørgennemføringer m.v. Såfremt enighed om udgiftsfordelingen i henhold til nærværende paragraf ikke i de ovennævnte tilfælde opnås, afgøres tvisten endeligt af en efter reglerne i 6 nedsat voldgiftsret. 8 Husorden m.v. Misligholdelse. Enhver lejlighedsejer er pligtig at udøve sin medbenyttelsesret til fælles rettigheder, installationer, anlæg og indretninger på hensynsfuld måde. For benyttelse af en E.L. gælder den for almindelige lejemål gældende husorden, eventuelt efter bestyrelsens særlige udformning. Særligt bemærkes dog, at det er ikke tilladt at holde hund i Ejerforeningen Nybrohave. Andre husdyr må holdes i mindre omfang, således at dette ikke er til gene for ejendommen eller beboerne. Parkering på fælles arealer er ikke tilladt uden efter aftale med foreningens bestyrelse. Foreningen kan efter omstædighederne kræve vederlag for benyttelse af en parkeringsplads. I tilfælde af at en lejlighedsejer væsentligt misligholder sine forpligtelser, herunder ved undladelse af betaling af de ham påhvilende ydelser til foreningen, ved ikke at efterkomme lovligt påbud, som bestyrelsen eller generalforsamlingen pålægger ham, eller ved gentagen krænkelse af husordenen eller hensynsløs adfærd over for medejerne, kan bestyrelsen forlange, at den pågældende fraflytter sin lejlighed med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. Bestyrelsen eller en af bestyrelsen anvist køber eller lejer har forkøbsret/forlejeret til lejligheden.

7 9 Grundfond m.v. Enhver lejlighedsejer indbetaler eventuelt i rater et indskud til foreningens grundfond. Indskuddet udgør kr. med tillæg eller fradrag i forhold til de beløb, hvortil de øvrige tilsvarende lejlighedsejeres andel i grundfonden pr. nærmest forudgående 1. januar er opgjort og med tillæg af renter for tiden for 1. januar indtil overtagelsesdagen. Der vil hvert år pr. 1. januar blive foretaget en opgørelse af lejlighedsejerens andel, og regnskab vedrørende grundfonden forelægges hvert års generalforsamling. Bestyrelsen er berettiget til i fællesinteresseanliggender at anvende grundfondens midler, f.eks. ved fornyelse af anlæg, uforudsete hændelser m.v. I så tilfælde reduceres lejlighedsejerens andel i grundfonden med et efter fordelingstal beregnet beløb, der vil være at indbetale til restituering af fonden, eventuelt i rater efter generalforsamlingens nærmere bestemmelser. Grundfondens midler anbringes af administrator i børsnoterede obligationer. Renterne tillægges forholdsmæssigt den enkelte lejlighedsejers andel som inflationssikring. Ved generalforsamlingsbeslutning kan det dog bestemmes, at renterne skal udbetales respektive fratrækkes ved fordeling af fællesudgifterne. Indskuddene kan efter generalforsamlingsbeslutning kræves reguleret opad med 1 måneds varsel. Enhver lejlighedsejer er berettiget og forpligtet til at overdrage sin andel i grundfonden ved salg af sin E.L., men kan ikke på anden måde disponere over den. 10 Pant Til sikkerhed for de i 3 nævnte bidrag samt i øvrigt til sikkerhed for ethvert krav, som ejerforeningen måtte få mod et medlem, herunder udgifter ved et medlems misligholdelse, udsteder hvert medlem et ejerpantebrev kr med tillæg af renter svarende til den til enhver tid gældende diskonto med tillæg af 5 %. Ejerpantebrevet tinglyses med 1. prioritets panteret i hver enkelt lejlighed og håndpantsættes til ejerforeningen. 11 Vicevært m.v. Viceværtlejligheden er for tiden funktionærbolig. Når halvdelen af lejlighederne er solgt, kan såvel ejeren af de resterende lejligheder som ejerne af de købte lejligheder kræve, at foreningen overtager viceværtlejligheden til en pris, der svarer til, hvad der kan opnås til anden side som ledig lejlighed, dog mod udstedelse af pantebrev for hele købesummen a 8% p.a. amortisabelt over 10 år. I så fald nedsættes det samlede fordelingstal med denne E.L.s fordelingstal, og samtlige udgifter, der er forbundet med den, afholdes da som fællesudgift. 12 Ændring af fordelingstal På begæring af en lejlighedsejer kan de for ejendommen fastsatte fordelingstal ændres af en voldgiftsret, der nedsættes i overensstemmelse med reglerne i 6, for så vidt det godtgøres, at det eksisterende fordelingsgrundlag er åbenbart urimeligt. Foreningen på vegne de ikke klagende lejlighedsejere er part i sagen.

8 Voldgiftsrettens afgørelser er endelige og kan ikke indbringes for domstolene, og kendelsen vil såfremt den går ud på ændring af de bestående fordelingstal være at tinglyse på ejendommens blad i tingbogen som deklaration og supplement til anmeldelsen om ejendommens omdannelse til ejerlejlighedsejendom. Voldgiftsrettens omkostninger udredes af parterne i overensstemmelse med Voldgiftsrettens afgørelse herom. Såfremt klageren ikke får helt eller delvis medhold, udreder han dog samtlige omkostninger. 13 Vedtægtsændringer Ændringer af nærværende vedtægt, bortset fra ændringer, som efter retsordenens almindelige regler kræver enighed, kan ske med 2/3 majoritet. Er den fornødne majoritet ikke repræsenteret, afholdes ny generalforsamling inden 14 dage, og forslaget kan da vedtages med den foreskrevne majoritet af de repræsenterede stemmer. 14 Midlertidige bestemmelser Så længe de oprindelige ejere eller deres successorer ejer mere end halvdelen af ejerlejlighederne i ejendommen (efter antal), skal en af dem udpeget advokat være administrator af ejendommen. Usolgte lejligheder vil indtil videre forblive udlejede til de nuværende lejere, med hensyn til hvilke lejemål lejelovens almindelige bestemmelser er gældende. De oprindelige ejere oppebærer lejen fra disse lejere, men er over for kommende lejlighedsejere stillet, som om hele ejendommen var solgt til individuelle lejlighedsejere og berettiget og forpligtet efter fordelingstal for de lejligheder, der fortsat er udlejede til de nuværende eller senere lejere. De oprindelige ejere har dog ingen pligt til at betale indskud til grundfond eller a conto bidrag af nogen art. Indtil første generalforsamling består bestyrelse af den oprindelige ejers administrator og de 2 første lejlighedsejere med førstnævnte som formand. 15 Tinglysning Nærværende dokument begæres lyst som servitut på matr. nr. 20 fi Lyngby by, Christians sogn, ejendommen Buddingevej 72 A I, 2800 Kgs. Lyngby, som gensidig berettigende og bebyrdende deklaration. Deklarationen respekterer til enhver tid uden særlig påtegning lån til kredit- og hypotekforening samt reallånefond med statutmæssige forpligtelser og til forhøjet rente. Påtaleberettiget er foreningen ved dens bestyrelse og enhver lejlighedsejer. Med hensyn til de ejendommen påhvilende prioriteter, byrder, rettigheder og forpligtelser henvises til ejendommens blad i tingbogen. Kgs. Lyngby, den Ifølge fuldmagt:

9 Til vitterlighed om underskriftens ægthed, dateringens rigtighed og underskriverens myndighed: Navn: Stilling: Bopæl: Navn: Stilling: Bopæl: