A/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11

Transkript

1 A/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11 Generalforsamling den 30. nov orientering om finansiering Udarbejdet af: Susan Kielstrup Finanscenter København Tlf.nr.: suki@nykredit.dk Henning Friis Sørensen Finansrådgiverfunktionen Tlf.nr.: hfs@nykredit.dk 22. November 2010 Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

2 Dagsorden (OK) Overblik finansiering Overblik realkredit / swap! Hvorfor er markedsværdien negativ Rentefølsomhed / markedsværdi Beregning af afdrag Sammenfatning finansiering Bilag Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

3 Overblik realkreditfinansiering Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

4 Overblik realkreditfinansiering Den variable CIBOR3-rente er byttet til en fastrente på 4,89% (budget sikkerhed) Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

5 Hvorfor er markedsværdien negativ? Markedsværdi beregnes som forskellen mellem renten på fastrenteaftalen og den aktuelle markedsrente i restløbetiden på fastrenteaftalen! Historisk udvikling DKK swap26 år 4,829 Aktuel 3,10% Kilde : Nykredit Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

6 Rentefølsomhed / udvikling i markedsværdi

7 Beregning af afdrag på variabelt forrentede lån CIBOR-lån Realkreditlån afvikles som et annuitetslån over f.eks. 30 år Afdraget beregnes ud fra den aktuelle CIBOR rente, der fastsættes kvartalsvis/halvårligt afdraget er således ikke det samme fra termin til termin. Rente-aftalen Såfremt CIBOR renten stiger i forhold til den aktuelle rente, vil afdraget på lånet falde. Tilsvarende vil afdraget stige såfremt CIBOR renten falder under det nuværende niveau. Modsat CIBOR-lånhvor afdraget løbende vil ændre sig, ligger afdraget på renteaftalen fast i hele perioden I beregningerne er forudsat at renteaftalen afvikles som annuitetslån med en fast rente (som fastsættes på baggrund af renteaftalens løbetid) Dette betyder, at udviklingen i restgælden på CIBOR lånet og på renteaftalen IKKE følger hinanden nøjagtigt i den aktuelle løbetid Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

8 Sammenfatning Der er optaget et realkreditlån med variabel rente (CIBOR3) Den variable CIBOR3-rente er i hele realkreditlånets løbetid rentesikret med fastrenteaftale (rentebytte) til en rente på 4,89%. Grundet beregning af afdraget på realkreditlånet, vil der løbende være en mindre forskel mellem restgælden på fastrenteaftalen og rentesikringen (fastrenteaftalen) Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

9 Bilag Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

10 Individuel finansiering med CIBOR Individuel finansiering er sammensat af følgende : et realkreditlån med variabel rente (typisk CIBOR) et rentesikringsprodukt (kaldet derivat) Fordele/ulemper ved individuel finansiering (CIBOR + derivat) Fordele: Høj grad af fleksibilitet Fast/variabel rente i selvvalgt periode. Mulighed for fremtidig start Adgang til flere typer af rentesikring, feks. renteloft, fastrente, balanceswapm.m. Effektiv prissætning på rentesikring Begrænset kurstab på CIBOR-lån Ulemper: CIBOR-lån skal løbende refinansieres. Ved refinansiering er der risiko for rentetillæg hvilket kan øge den samlede renteudgift Markedsværdien på det finansielle produkt skal medtages i regnskabet Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

11 Ændring i markedsværdi over tid på en fastrenteswap 10 årig swap + markedsværdi på 7,5% Udsvingene i kursværdien vil aftage med tiden. Positiv markedsværdi Renten Rente +1% Rente -1% Start fastrenteaftale år 5 år 10 Renten Markedsværdi - vil altid ende i 0,- 10 årig swap - markedsværdi på 7,5% Negativ markedsværdi Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

12 Påvirkning af andelskronen Bemærk følgende: hvis andelskronen fastsættes ved metode A (anskaffelsessum) værdireguleres finansielle produkter ikke hvis andelskronen fastsættes ved metode B eller C (offentlig vurdering eller valuarvurdering) SKAL finansielle produkter værdireguleres (ligesom realkreditgælden)* Det anbefales, at foreningen søger rådgivning om påvirkning af andelskronen hos foreningens revisor. Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen

13 Investorbeskyttelse (MIFID) Pr. den 1. november 2007 trådte et EU-direktiv i kraft, kaldet MIFID (Market in Financial Instruments Directive). Formålet med det nye direktiv er at øge beskyttelsen af kunder der handler værdipapirer og finansielle instrumenter. Læs mere om MIFID på På findes faktaark på de forskellige type af finansielle produkter som Nykredit tilbyder. Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen