Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr Beboermøde 29. september 2015

Transkript

1 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: Beboermøde 29. september 2015 Morten Blicher Senior finansrådgiver Tlf.nr.:

2 Agenda Eksisterende finansiering Realkreditbelåning Renteswap Alternativer til eksisterende finansiering Vejledende ydelsesberegninger Bilag Beregninger i dette oplæg er foretaget den Ændringer i renteniveauet frem til en eventuel gennemførsel vil påvirke beregningerne i dette oplæg. 2

3 Finansielt overblik Engagementsoversigt: Realkreditlån Adresse Låntype Kontantrente Restløbetid Valuta Hovedstol i valuta Restgæld DKK Afdrag fra Refi.dato Kap.center Bidrag Kurs Valby Langgade 108 m.fl CIBOR6M + -0,07% 0,00% 21,3 DKK NYK D 0,45% 99,60 Realkreditlån: Bemærk: Belåningen ligger i RO-obligationer (kapitalcenter D). Lånet er afdragsfrit frem til udløb Cibor6-lånet blev refinansieret og skal refinansieres igen den I forbindelse med refinansieringen nulstilles nuværende rentefradrag (p.t. 0,07%) og der kan fremkomme et nyt rente- tillæg/fradrag. Rente- tillæg/fradrag er ikke afdækket via renteswappen. 3

4 Finansielt overblik Engagementsoversigt: Finansielle instrumenter Modtager / Betaler (beløb og renter i valuta) Produkt Type Udløbsdato MV i DKK BPV i DKK Supplerende oplysninger Modtag/Betal Rente Indeks Valuta Nuværende hovedstol Hovedstol DKK N Renteswap Bemærk: Renteswappen udløber Markedsværdien (MV) er ud fra en midtvejs pris pr Ved renteswappens udløb vil markedsværdien være DKK 0. BETALER 4,10% FAST DKK MODTAGER 0,018% CIBOR6M DKK MV = Markedsværdien BPV (Basis Point Value) angiver swappens varighed målt i kroner ved en renteændring på 0,01% (1 Basis point). DVS. hvad MV ændrer sig med ved en renteændring på 0,01% p.t. 4

5 Finansielle overvejelser Renteafdækning Renteaftalen udløber Herefter har foreningen ingen rentesikkerhed Nykredit anbefaler foreningen en større spredning i finansieringen med hensyn refinansieringstidspunkter fremadrettet evt. en kombineret løsning. Foreningen kan vælge At vente til med at foretage yderligere renteafdækning/omlægning Eller benytte det nuværende renteniveau til at sikre renteafdækningen 5

6 Alternativer til eksisterende finansiering Vejledende ydelsesberegninger Læs mere om låntyper på : 6

7 Overvejelser omkring ændring af finansiering. Vi har i det efterfølgende udarbejdet ydelsesberegninger for : Nuværende finansiering Alternativ 1 Omlægning i forbindelse med udløb af renteswappen Tilpasningslån F10 med afdragsfrihed og kontantlån på basis af 2,5% obligationer med afdrag 7

8 Overvejelser omkring ændring af finansiering. Alternativ 2 Omlægning nu 4. kvartal /3 som kontantlån på bais af 2,5% obligationer med afdrag 1/3 som Tilpasningslån (F5) med 30 års afdragsfrihed 1/3 som Cibor6-lån med 10 årig fastrenteaftale Den nuværende negative markedsværdi tages med over i den nye fastrenteaftaler (den nuværende markedsværdi betales således over 10 år). Ved denne løsning har foreningen sikret sin renteafdækning allerede nu. 8

9 Eksisterende belåning Eksisterende belåning Produkt Valuta Hovedstol i DKK Obl. Hovedstol i DKK Restløbetid Rente i % p.a. Bidrag i % p.a. Ydelse 1. år i DKK heraf rente & bidrag heraf afdrag Nykredit Cibor6-0,07% DKK ,30 0,000% 0,450% Finansiering Produkt Valuta Hovedstol i DKK Renteswap Cibor6 vs fast rente 4,1% Obl. Hovedstol i DKK udløb Rente i % p.a. Bidrag i % p.a. Ydelse 1. år i DKK heraf rente & bidrag heraf afdrag DKK ,10% N/A Finansiering Samlet finansiering

10 Alternativ 1 (Foreningen venter til renteswap en udløber ) Alternativ 1 - omlægning til T-lån F10 afdragsfrit og kontantlån på basis af 2,5% obligationer med afdrag. Produkt Valuta Hovedstol i DKK Restgæld i DKK Nykredit Tilpasningslån F10 ( ) Restløbetid Rente i % p.a. Bidrag i % p.a. Ydelse 1. år i DKK heraf rente & bidrag heraf afdrag DKK ,00 2,26% 0,450% Nykredit Ktl.(2,5% obl.) DKK ,00 3,10% 0,450% Finansiering Ydelese i forhold til nuværende finansiering ( ) Ovennævnte beregninger tager udgangspunkt i rente og kursniveauet pr der forudsættes således at rente- og kursniveauet er det samme ved udløb af renteaftalen Endvidere forudsættes det at Nykredits vurdering af ejendommen er uændret. Bemærk: F10 kurs 97,58 cirkulerende mængde p.t 0 mia. (serien er først åbnet medio 2015) 2,5% Obligation årgang 2047 kurs 92,50 cirkulerende mængde p.t. 1,66 mia. 10

11 Alternativ 2 Alternativ 2 - Kombineret finansieringsløsning - renteswap 10 år Produkt Valuta Hovedstol i DKK Restgæld i DKK Restløbetid Rente i % p.a. Bidrag i % p.a. Ydelse 1. år i DKK heraf rente & bidrag heraf afdrag Nykredit Ktl.(2,5% obl.) DKK ,00 3,11% 0,450% Nykredit Tilpasningslån F5 ( ) DKK ,00 1,44% 0,450% Nykredit Cibor6-0,07% DKK ,25 0,000% 0,450% Finansiering Produkt Valuta Hovedstol i DKK Obl. Hovedstol i DKK udløb Rente i % p.a. Bidrag i % p.a. Ydelse 1. år i DKK heraf rente & bidrag heraf afdrag Renteswap Cibor6 vs fast rente 2,91% DKK ,91% N/A Finansiering Samlet finansering Ydelese i forhold til nuværende finansiering ( ) ( ) Bemærk: F5 kurs 97,58 cirkulerende mængde p.t 0 mia. (serien er først åbnet medio 2015) 2,5% Obligation årgang 2047 kurs 92,50 cirkulerende mængde p.t. 1,66 mia. 11

12 Obligationsindfrielse Indlåsningseffekt: Obligationsindfrielse i små og illikvide obligationsserier kan indebære risiko for indlåsning låntager kan dermed ikke være sikker på optimal kursdannelse ved førtidig indfrielse Inkonverterbare finansieringsløsninger: Tilpasningslån er på basis af inkonverterbare obligationer, hvor låntager skal købe de bagvedliggende obligationer ved førtidig indfrielse. En swap løsning er ligeledes en inkonverterbar løsning. 12

13 Risikomærkning af lån - erhverv 13

14 Markedsværdien og andelskronen 14

15 Påvirkning af andelskronen Bemærk følgende: hvis andelskronen fastsættes ved metode A (anskaffelsessum) værdireguleres finansielle produkter ikke hvis andelskronen fastsættes ved metode B eller C (offentlig vurdering eller valuarvurdering) SKAL finansielle produkter værdireguleres (ligesom realkreditgælden) Det anbefales, at foreningen søger rådgivning om påvirkning af andelskronen hos foreningens revisor. NB. Ovennævnte er ud fra en parallelforskydning af rentekurven 15

16 Sammenligning af rentefølsomhed på nuværende renteswap med ny renteswap. Følsomheden i markedsværdien bliver forøget ved omlægning til rente swap med længere løbetid. Følsomheden målt på BPV en stiger således fra DKK til DKK Renteændring Nuværende swap Nye swap Ovenstående er en vejledende beregning på, hvad der sker med markedsværdien på jeres renteswap, når der sker en parallelforskydning af rentekurven her og nu. Bemærk : Ændringen i MW er aftagende med stigende renter. BPV (Basis Point Value) angiver swappens varighed målt i kroner ved en renteændring på 0,01% (1 Basis point). DVS. hvad markedsværdien ændrer sig med ved en renteændring på 0,01% p.t. Den nye aftaler vil starte med en samme negativ markedsværdi, som den nuværende aftale

17 Sammenligning af rentefølsomhed på nuværende renteswap med ny fast renteswap Udvikling i Markedsværdien ved renteændringer Bemærk : Ændringen i markedsværdien er aftagende ved stigende renter. Det vil sige - at ændringen i markedsværdien er større når renten falder end når renten stiger. Ovenstående er en vejledende beregning på, hvad der sker med markedsværdien på jeres renteswap, når der sker en parallelforskydning af rentekurven her og nu. Bemærk : Ændringen i MW er aftagende med stigende renter

18 Bilag 18

19 . Risikomærkning Risikomærkningen består i, at alle produkttyper er inddelt i kategorierne grøn, gul eller rød alt efter hvor risikofyldte og gennemskuelige de er. Formålet med risikomærkningen er, at I som investor, kan danne jer et overblik over, hvor risikofyldt et konkret produkt er, sammenholdt med, hvor vanskeligt det er at gennemskue. I kan læse mere om risikomærkning på nykredit.dk/risikomaerkning 19

20 Ejendomsværdi To-lagsbelåning For at sikre og fastholde realkreditlån med de gældende lånegrænser til en markedsbestemt og gennemsigtig pris benytter Nykredit to-lagsbelåning på erhvervsområdet. To-lagsbelåningen medvirker til at sikre den finansielle stabilitet og giver kunderne adgang til de billigst mulige realkreditlån i et marked præget af finansielle risici. 100% To typer obligationer To-lagsbelåning virker ved, at den inderste del af lånet, grundlånet, finansieres med de særligt dækkede obligationer (SDO'er), mens den yderste del af lånet, toplånet, finansieres med traditionelle realkreditobligationer (RO er) % 0-45% 60-80% 0-60% RO 45-80% 0-45% RO 45-70% 0-45% RO Det er muligt at tilknytte afdragsfrihed på grundlånet, mens toplånet altid vil være med afdrag. 0% SDO Industri/håndværk Kontor/forretning Sociale/kulturelle Boligudlejning Andelsboliger Alm. Boligbyggeri u. støtte Figuren viser fordelingen af de to lån afhængig af ejendomstype. SDO SDO SDO Regulerede skoler Landbrug

21 CIBOR6-rente Hvad sker der i praksis ved et rentebytte/fastrenteaftale Der optages et CIBOR6-lån, med rentetilpasning hver 6. måned CIBOR6 lån CIBOR6-rente Bidrag Evt. afdrag Kunde Der indgås en fastrenteaftale hvor kunden - betaler fast rente i x år - modtager CIBOR6-rente Herved opnår kunden en sikring mod stigende renter Fast rente Den variable CIBOR6-rente er nu byttet ud med en fast rente i x år Dette er rentebyttet Fastrenteaftale 21

22 Hvorfor refinansiering? En kreditforening er mellem-mand mellem mange låntagere og långivere (= investorer) og den vigtigste opgave er at skaffe låntagere de billigste lån. Der er flere forskellige investor-typer, der efterspørger forskellige investeringsmuligheder/obligationer: Pensionskasser: efterspørger fast afkast i mange år Banker: efterspørger obligationer der kan belånes i Nationalbanken Private afhænger af skatteforhold efterspørger især lavt forrentede obligationer Et realkreditlån løber i op til 30 år og kreditforeningen kan IKKE opsige lånet i utide (medmindre der foreligger misligholdelse). Det kan dog være nødvendigt at dele obligationerne op i bidder med kortere løbetid end lånet => der skal ske refinansiering Refinansiering Der skal ske refinansiering af obligationslånet, hvis obligationen har kortere løbetid end obligationslånets tilsagn. Dette er tilfældet med F1-F10 og CIBOR/EURIBOR lån Ved hver refinansiering er der risiko for en mer-rente, hvis obligationen ikke kan sælges (refinansieres) til kurs 100 CIBOR/EURIBOR har individuelle refinansieringsintervaller, der tilpasses fra gang til gang således at obligationen kan sælges så tæt på kurs 100 som muligt. Refinansierings-intervallerne kan således være alt fra 1-30 år afhængig af markedssituationen Omkostninger i forbindelse med refinansieringen bliver betalt som en del af renten Obligations-restgæld Lånet udbetales CIBOR-rente følges Refinansiering CIBOR +/- rentetillæg Refinansiering CIBOR +/- rentetillæg Refinansiering CIBOR +/- rentetillæg Tid

23 MiFID (Investorbeskyttelse) Pr. den 1. november 2007 trådte et EU-direktiv i kraft, kaldet MIFID (Market in Financial Instruments Directive). Formålet med det nye direktiv er at øge beskyttelsen af kunder der handler værdipapirer og finansielle instrumenter. Læs mere om MIFID på: På: findes yderligere information om de forskellige type af finansielle produkter som Nykredit tilbyder 23

24 Disclaimer Materialet er til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Bank A/S (herefter "Nykredit") har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast, fremtidige afkast eller kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast. Afkast og/eller kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit. 24