Realkreditobligationer

Transkript

1 Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede læser henvises til CM kap (Recap fra uge 43) Realkreditobligationer Realkreditinstitutionerne yder lån mod pant i fast ejendom. Meget komplekst teoretisk område Skitsering: Skat Optionselementer (pga. konverteringsret) Debitor mangler penge til finansiering af sit nye hus Op til 80% af husets værdi kan finansieres vha. realkreditobligationer Realkreditinstituttet udsteder obligationer og betaler provenuet til debitor De sidste 20% af husets værdi skal debitor selv finansiere fx vha. et pantebrev (obligationer eller banklån) 2 1

2 vs. kontantlån Realkreditinstitutterne yder to typer af lån: Fast ydelse - ukendt udbetaling (låneprovenu) Der fastsættes et lånebeløb og det bestemmes hvilke obligationer, der skal udstedes Låneprovenuet udbetales først når pantebrevet i ejendommen er tinglyst (ofte måneder senere) Det udbetalte låneprovenu kommer dermed til at afhænge af kursudviklingen Ydelserne ligger derimod fast på det tidspunkt, hvor lånebeløbet fastsættes 3 vs. kontantlån Fast ydelse - ukendt udbetaling (låneprovenu) Eksempel: Huspris = kr. spunkt t 0 (i dag) rentestigning Obligationskurs = 95 Hovedstol pr. obligation = 100 kr. Det er først her, obligationerne bliver udstedt! spunkt t 1 (tinglysningstidspunkt) Obligationskurs = 90 Udsted stk. obligationer Nødvendigt at udstede stk. Provenu: kr. obligationer Antallet af udstedte obligationer ligger fast i et obligationslån. Dermed ligger ydelsen også fast. Risiko ved obligationslån: Låneprovenuet kan blive mindre (og større) end man regnede med ( kr. mod kr.) Fordel ved obligationslån: Ydelsen ligger fast 4 2

3 vs. kontantlån Realkreditinstitutterne yder to typer af lån: Fast provenu - ukendt ydelse Låntager får udbetalt præcist det ønskede lånebeløb Mængden af udstedte obligationer kommer til at afhænge af renteudviklingen Låneprovenuet ligger fast, men ydelsen kan variere (afhængig af mængden af obligationer, der skal udstedes) 5 vs. kontantlån Eksempel: Huspris = kr. Fast provenu - ukendt ydelse Det er først her, obligationerne bliver udstedt! spunkt t 0 (i dag) rentestigning Obligationskurs = 95 Hovedstol pr. obligation = 100 kr. spunkt t 1 (tinglysningstidspunkt) Obligationskurs = 90 Udsted stk. obligationer Ved uændret renteniveau skal der udstedes stk. obligationer Provenu: kr. Risiko ved obligationslån: Ydelsen på lånet kan blive højere (og lavere) end man regnede med Antallet af udstedte obligationer fastlægges først, når huset tinglyses! Dermed bliver ydelsen variabel. Fordel ved obligationslån: Låneprovenuet ligger fast 6 3

4 Fastforrentede lån Fastforrentede lån er kendetegnede ved, at renten (og dermed ydelsen) er kendt i hele lånets løbetid. Eksempel: (30 årigt fastforrentet 5% lån) Faktisk renteniveau 5% Konverteringsmulighed! 100 Kurs 30 år Muligt at indfri lånet til kurs 100 (betale det man skylder tilbage) Herefter kan man optage et nyt (billigere) obligationslån (fx 3%) Indbygget amerikansk call option i realkreditobligationen (låntager har ret til at indfri obligationerne til kurs 100) 7 tilpasningslån (FlexLån) tilpasningslån er baseret på obligationer med kort løbetid, der løbende skiftes ud i faste intervaller. Fordel: De korte renter er oftere lavere end de tilsvarende lange renter: Eksempel: Realkredit Danmarks F1 (renten tilpasses hvert år) 5% Kursen på et FlexLån bevæger sig sjældent langt væk fra kurs 100, da nye obligationer altid udstedes til ca. pari (kurs 100). Ydelsen ændrer sig løbende, når renten ændrer sig. stigninger betyder derfor højere husleje. Men der er endnu en ting omkring FlexLån, som er ligeså bittert, og som mange ikke forstår 8 4

5 udvikling og huspriser Huspriserne udvikler sig generelt omvendt proportionalt i forhold til renterne: MEGET simplificeret! Huse købes ofte på baggrund af ydelsen frem for prisen. Eksempel: Ydelse = Høj rente 15k Lave huspriser Huspriser Afdrag Lav rente Relativt set 15k Afdrag Høje huspriser 9 udvikling og huspriser Huspriser Restgæld (Afdragsfrit fastforrentet lån) Restgæld (Afdragsfrit FlexLån) For et fastforrentet lån udvikler restgælden (obligationskursen) sig omvendt proportionalt med renten. Restgælden for et afdragsfrit FlexLån er nogenlunde konstant Huspriser og restgæld følges (groft sagt) ad Ingen sammenhæng mellem restgæld og huspriser 10 5