Ballerup kommune. Analyse af detailhandelen

Transkript

1 Ballerup kommune Analyse af detailhandelen April 2009

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger 3 2. Detailhandelen i Ballerup kommune Befolknings- og forbrugsforhold Handelsbalance Statistisk bymidteafgrænsning Overordnet konkurrencesituation Tendenser på detailhandelsområdet 46 Bilag 1: Branchefortegnelse

3 Konklusion, vurderinger og anbefalinger 3

4 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Indledning ICP er af Ballerup Kommune blevet bedt om at gennemføre en detailhandelsanalyse. Analysen giver en status for detailhandelen og vurderer udviklingsmulighederne i Ballerup kommune. Analyserne ICP har primo 2009 foretaget en rekognoscering af alle butikker i Ballerup kommune, herunder opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indsamlet informationer om omsætningen i Der er endvidere foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i kommunen. Butikkerne I Ballerup kommune var der primo butikker med et samlet bruttoareal på godt m 2 og en omsætning i 2008 på knap 2,5 mia. kr. inkl. moms. Knap halvdelen af butikkerne er placeret i Ballerup bymidte, som består af Ballerup Centret og gågaden Centrumgaden. De 90 butikker i Ballerup bymidte har et samlet bruttoareal på godt m 2 og omsatte i 2008 for ca.1,1 mia. kr., hvilket svarer til ca. 43 % af den samlede omsætning i kommunen. Ca. 78 % af butikkerne i Ballerup bymidte er udvalgsvarebutikker. I Skovlunde bymidte er placeret 29 butikker, hvilket svarer til ca. 15 % af det samlede antal butikker i kommunen. Knap halvdelen af butikkerne i Skovlunde bymidte er udvalgsvarebutikker. Det samlede bruttoareal til detailhandel er ca m 2, heraf er knap 1/3 placeret i udvalgsvarebutikker. Den samlede omsætning i Skovlunde bymidte var i mio. kr., hvilket udgør ca. ¼ af den samlede omsætning i kommunen. I bydelen Måløv er der 11 butikker omfattende m 2 detailhandel. I bydelen Måløv var en samlet omsætning på 247 mio. kr. i 2007 Forbrug Det samlede detailhandelsforbrug i Ballerup kommune var i 2008 ca. 2,43 mia. kr. inkl. moms fordelt med ca. 1,19 mia. kr. på dagligvarer og ca.1,24 mia. kr. på udvalgsvarer. Set i lyset af et mindre fald på 2 % i befolkningstallet ifølge Befolkningsprognosen 2008 for hele Ballerup kommune i perioden 2008 til 2020, forventes dagligvareforbruget i Ballerup kommune at stige med omkring 1 % i perioden 2008 til Udvalgsvareforbruget forventes at stige ca. 15 % i samme periode. ICP regner i sin forbrugsprognose frem til 2020 med en stigning i forbruget pr. person på ca. 0,25 % pr. år for dagligvarer og ca. 1,25 % pr. år for udvalgsvarer. Forbrugsprognosen er beregnet i faste priser. Handelsbalance Der var på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 110 % for Ballerup kommune, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 93 %. Det vil sige, at dagligvareomsætningen i butikkerne i Ballerup kommune er 10 % højere end dagligvareforbruget i kommunen. Hermed må forbrugerne fra kommunens opland få dækket en del af deres dagligvareforbrug ved køb i Ballerup kommune. Omvendt er udvalgsvareomsætningen ca. 7 % lavere end udvalgsvareforbruget i kommunen. Det vil sige, at forbrugerne i Ballerup kommune får dækket noget udvalgsvareforbrug ved køb udenfor kommunen. 4

5 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger På baggrund af ovenstående er det vor vurdering, at oplandet til dagligvarebutikkerne i Ballerup kommune udgøres af kommunens indbyggere. Herudover tiltrækker detailhandelen i Ballerup forbrugere fra primært Jonstrup, Smørum, Hareskovby og Værløse, men også fra Herlev, Ølstykke og Stenløse. Konkurrenceforhold Kunderne er i større og større udstrækning villige til at køre længere for at få et varieret og bredt udbud, specielt indenfor udvalgsvarer. Det må derfor ventes, at konkurrencen fortsat skærpes i Hovedstadsområdet. I de seneste år har både City 2, Rødovre Centrum og Lyngby Storcenter renoveret og udvidet. I Frederikssund er man i færd med at opføre et butikscenter ved stationen med et butiksareal på omkring m 2, hvilket vil forventes at styrke Frederikssund bymidte markant. Værløse bymidte har lige fået et Kvickly varehus, mens der er planer om at etablere et varehus i enten Stenløse eller Ølstykke. Herudover er der planer om en udvidelse og opgradering af Farum Bytorv, Høje Gladsaxe Centret og Bagsværd Hovedgade, mens City 2 er i gang med endnu en omfattende renovering. I de seneste år er der opført og renoveret en del butikscentre i Hovedstadsområdet, men specielt butikscentrene Fisketorvet og Field s har betydet en skærpet konkurrencesituation i hele Hovedstadsområdet. Der bør fokuseres på et arealudlæg, som kan sikre, at forbrugerne i Ballerup kommune har et detailhandelsudbud, der så vidt muligt matcher de konkurrerende udbudspunkter, således at Ballerup kommunes borgere i høj grad vælger at placere deres udvalgsvareindkøb i kommunens butikker. Centrumgaden i Ballerup bymidte 5

6 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Udviklingsmuligheder og anbefalinger I det følgende gennemgås ICP s anbefalinger i relation til den fremtidige centerstruktur og arealudlæg for detailhandel frem mod 2020 i Ballerup kommune. Fremtidig centerstruktur Den rigtige beliggenhed vil få stadig større betydning i fremtiden. Butikker og nye butiksformer vil også fremover generelt søge sammen med andre, hvor de kan udnytte den synergieffekt, en koncentration giver. Arealudlæg til nye butikker bør således foretages så centralt og så koncentreret som muligt, så synergien fastholdes. Samtidig skal de fremtidige arealudlæg sikre, at forbrugerne i de enkelte områder i Ballerup kommune bliver serviceret på det rigtige niveau. Det vil sige, at de enkelte bydelscentre/lokalcentre har en god lokal dagligvareforsyning og forsyning af mere standardiserede udvalgsvarer, mens det store udvalgsvareudbud primært skal koncentreres i hovedcentret Ballerup bymidte samt i nogen udstrækning i bymidterne Skovlunde og Måløv. Den eksisterende centerstruktur for Ballerup kommune er skitseret i Kommuneplan For at sikre en afbalanceret vækst i kommunen og på baggrund af den nuværende centerstruktur og det eksisterende butiksudbud anbefales følgende fremtidige centerstruktur. Hovedcenter Ballerup bymidte skal fortsat være hovedcenter og primær bymidte i Ballerup kommune. Her skal, udover et godt dagligvareudbud, være et bredt og dybt udbud af udvalgsvarer, som vil være det største i kommunen. Bymidter Skovlunde bymidte og Måløv bymidte er udpeget til bymidter i Landsplandirektivet og denne bør fastholdes. Det vil sige, at de som udgangspunkt skal kunne tilbyde et godt dagligvareudbud samt et vist udbud af udvalgsvarer til borgerne i henholdsvis Skovlunde og Måløv. Bydelscentre Bydelscentrene skal, udover at varetage en god lokalforsyning med dagligvarer, også kunne tilbyde forbrugerne et standardiseret udbud af udvalgsvarer. Hedeparken, Grantoften og Borupvang udlægges som bydelscentre. Lokalcentre Det foreslås, at der udlægges 6 lokalcentre i Ballerup kommune. Et lokalcenter skal varetage en god lokalforsyning med dagligvarer. I 5 af lokalcentrene er der placeret en discountbutik, mens der i Lundegården er placeret en mindre købmand. Dette giver følgende centerstruktur som vises i figur 1.1. samt i tabel 1.1. Lokaliseringen af prikkerne på kortet skal tages som en illustrativ markering, da de enkelte centerområder strækker sig over et større område. 6

7 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Figur 1.1 Forslag til fremtidig centerstruktur i Ballerup kommune Eksisterende bruttoareal i alt Hovedcenter Ballerup bymidte Bymidter Skovlunde bymidte Måløv bymidte Bydelscentre Borupvang Hedegården Grantoften Lokalcentre Baltorpvej 700 Egebjerg 700 Lundebjerg 900 Skovlunde Byvej 800 Østerhøj 900 Lundegården 200 Udenfor centerstrukturen Ballerup kommune i alt Tabel 1.1 Forslag til fremtidig centerstruktur i Ballerup kommune 7

8 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Det fremtidige arealbehov til detailhandel frem til 2020 Frem til 2020 ventes det, at forbruget i Ballerup kommune vil stige med ca. 1 % for så vidt angår dagligvarer, mens det forventes at stige ca. 15 % for udvalgsvarer. Udviklingen på dagligvareområdet skal ses i lyset af forventningen om en begrænset stigning i forbruget af dagligvarer pr. person samt forventningen om et fald i indbyggertallet i Ballerup kommune frem til 2020 med ca. 2 %. En arealramme for nyt butiksareal styres dels af forbrugets udvikling, dels af ønsket om at styrke detailhandelen. Det er væsentligt, at man i planlægningen tilfører detailhandelen i Ballerup kommune mulighed for dynamik og udlægger arealer i beliggenheder, hvor detailhandelen vil efterspørge dem. I vurderingen af det fremtidige arealudlæg er der taget højde for den øgede konkurrencesituation og det faktum, at den generelle udvikling går i retning af færre, men stærkere udbudspunkter. Samtidig er der en generel tendens til, at arealbelastningen målt som omsætning pr. m 2 salgsareal inden for detailhandelen er faldende i disse år og det må forventes, at denne tendens også gør sig gældende i fremtidens detailhandel i Ballerup kommune. Nye butikstyper, nye udstillingskoncepter, mere rationel håndtering af varer og nylokaliseringer er faktorer, der indebærer, at mange butikker har behov for stadig mere areal. Nogle butikker accepterer en lavere arealbelastning for at give kunderne den rigtige oplevelse. Personale og lagerfaciliteter substitueres således med et større salgsareal. Det er vor vurdering, at udlægget skal foregå, så det i videst mulige omfang styrker det nuværende udbud primært i kommunens hovedcenter Ballerup bymidte. Af tabel 1.2 fremgår ICP s vurdering af, hvad rammen for nyt butiksareal som minimum bør være frem til De foreslåede minimale arealudlæg skal ses med udgangspunkt i det areal, der var til rådighed ved vor registrering primo Således indgår restrummeligheden samt planlagte og projekterede, men ikke åbnede butikker ikke i nedenstående tabel. Det er vor vurdering, at der frem til 2020 minimum bør udlægges m 2 i Ballerup kommune. Der er i ovenstående tale om et samlet bruttoareal til alle typer af både dagligvarer og udvalgsvarer ekskl. Forhandlere af særlig pladskrævende varer. Arealudlæggene bør placeres inden for den allerede eksisterende centerstruktur for yderligere at styrke koncentrationen af detailhandel. Eksisterende bruttoareal i alt Yderligere arealbehov Hovedcenter Ballerup bymidte Bymidter Skovlunde bymidte Måløv bymidte Bydelscentre Lokalcentre i alt Ballerup kommune i alt Tabel 1.2 Forslag til nyt arealbehov til detailhandel i Ballerup kommune 2008 til 2020 (bruttoareal i m 2 ) 8

9 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Helt overordnet er det vor vurdering, at der på dagligvareområdet i fremtiden vil være efterspørgsel på areal især inden for discountsektoren, men også til dels fra supermarkeds- og varehuskoncepter. Forbrugerne ønsker generelt et bredere udvalg og dybere sortiment indenfor ferskvarer og specialvarer. Dette betyder ikke, at der ikke kan være ønsker eller behov for tilpasninger i dagligvarebutikkerne lokalt i kommunen. Det er vor vurdering, at Ballerup kommune i dag generelt har en god decentral forsyning med dagligvarer. I de fleste lokalcentre og bydelscentre er et godt udbud af dagligvarer. Man bør her udlægge arealer, der sikrer muligheden for en løbende tilpasning af butiksstrukturen og mulighed for at etablere de nyeste koncepter inden for dagligvareområdet. På udvalgsvareområdet skal arealudlægget dels sikre, at forbrugerne har tilfredsstillende indkøbsforhold, dels sikre, at Ballerup bymidte herunder Ballerup Centret kan fastholde sin position som indkøbssted. På udvalgsvareområdet samt inden for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, bør arealudlægget dels sikre, at forbrugerne har tilfredsstillende indkøbsforhold, dels sikre at Ballerup ikke taber markedsandele på bekostning af konkurrerende udbud andre steder. Udvalgsvareudbuddets størrelse og karakter er de forhold, der primært afgør et udbudspunkts attraktion overfor forbrugerne. Det er således vigtigt, at man i Ballerup bymidte kan tilbyde forbrugerne et udbud, som er både dybt og bredt samt kan måle sig med konkurrenterne. Arealudlægget til udvalgsvarer skal understrege Ballerup bymidtes tyngde og betydning i oplandet også på det fremtidige detailhandelskort. Skovlunde bymidte og Måløv bymidte skal fortsat kunne tilbyde et alsidigt udvalgsvareudbud på et mere lokalt plan. Der bør udlægges yderligere i alt m 2 detailhandelsareal i forbindelse med Ballerup Centret. Det er væsentligt, at man arbejder på, at en udvidelse får bedst mulig sammenhæng med den eksisterende detailhandel i Centrumgaden. I Skovlunde bymidte bør der være mulighed for en udvidelse af detailhandelsarealet på m 2. Det er vigtigt at man også i Skovlunde bymidte arbejder på at koncentrerer den eksisterende detailhandel også ved en udvidelse. I Måløv og i resten af kommunen primært skal være mulighed for tilpasninger af de eksisterende udvalgsvarebutikker. Lokalcenter Egebjerg 9

10 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Hvad angår butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper gør de samme argumenter sig gældende som for udvalgsvarer. Nye butikker bør ligge, hvor de styrker det eksisterende udbud bedst. Der er i dag 18 butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer i Ballerup kommune. Disse har et samlet bruttoareal på ca m 2. De største koncentrationer er i dag placeret på Tempovej/Energivej samt i Måløv bymidte. På Tempovej/Energivej er i alt placeret 9 særlig pladskrævende butikker samt 8 udvalgsvarebutikker, mens der i Måløv bymidte er placeret 4 store udvalgsvarebutikker med et bruttoareal over 500 m 2 og 3 særlig pladskrævende butikker. Den trafikale tilgængelighed vurderes fremover at blive meget væsentlig for disse butikstyper, da de oftest har et stort opland. Herudover er det vigtigt, at man arbejder på at koncentrere de særligt pladskrævende butikker, da især bilforhandlere har en god synergieffekt af at være placeret tæt på hinanden. Da der er en god synlighed og mulighed for en god trafikal tilgængelighed langs Måløv Byvej, er det ICP s vurdering, at man bør satse yderligere på at koncentrere de særlig pladskrævende butikker i dette område. Arealudlægget til særlig pladskrævende varegrupper er baseret på et skøn over hvilke butikstyper, der kan være interesserede i at etablere sig i kommunen. Det er vor vurdering, at nyudlægget til særligt pladskrævende varegrupper minimum skal være m 2 i perioden frem til Planloven Vurderingerne er foretaget med udgangspunkt i planlovens bestemmelser om butikkernes størrelse og lokalisering. Planloven fastlægger, at arealer til butiksformål skal udlægges i den centrale del af en by. Udover planloven fastsætter landsplandirektivet om beliggenhed af bymidter, bydelscentre og aflastningsområder mv. til detailhandel i hovedstadsområdet retningslinjerne for detailhandelsplanlægningen i Ballerup kommune. I Landsplandirektivet bliver Ballerup, Skovlunde og Måløv udpeget til bymidter, mens direktivet fastslår at der ikke er mulighed for udvalgsvarebutikker over m 2 i Ballerup kommune. Dagligvarebutikker må maksimalt have et samlet bruttoareal på m 2 og udvalgsvarebutikker må maksimalt være m 2 i bymidter og bydelscentre. I lokalcentre kan der maksimalt udlægges m 2 per lokalcenter og en butik må ikke være over m 2. Ifølge landsplandirektivet for detailhandel i Hovedstadsområdet er det maksimale bruttoareal til butiksformål m 2 i bydelscentrene i Ballerup kommune, mens rammen er fri i de tre bymidter. Uden for bymidten og bydelscentre kan der fremadrettet ifølge Planloven alene udlægges arealer til lokale butikker til et områdes daglige forsyning samt butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer. Disse varer er udtømmende defineret i Planloven som butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt i særlige tilfælde møbler. 10

11 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Bymidteafgrænsning Såfremt man ønsker at udvide kommuneplanens nuværende bymidteafgrænsning, skal dette ske ved, at bymidter, hvor der er et samlet bruttoareal over m 2, defineres ud fra en fastlagt statistisk metode. Der er foretaget en statistisk bymidteafgrænsning for Ballerup, Skovlunde og Måløv bymidter. Definitionen af den nye bymidteafgrænsning kan ske ud fra den gældende bymidteafgrænsning fra regionplanen samt den statistiske bymidteafgrænsning. Ved at lægge de to flader ovenpå hinanden kan man vælge at lade den nye bymidteafgrænsning udspringe fra det område, som minimum en af fladerne dækker. Umiddelbart kan kun områder, der ligger indenfor den statistiske afgrænsning inddrages i bymidtens butiksområde. Der kan dog argumenteres særligt for at udlægge arealer til butiksformål, der støder direkte op til bymidten, men som ikke er omfattet af den statistiske afgrænsning. Hvis man ønsker at udvide en bymidte er det muligt at udvide butiksområdet så længe man starter med at udvide indefra centret og bygger ud. Bydelscenter Borupvang 11

12 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Ballerup kommune Det overordnede mål for detailhandelen i Ballerup kommune bør være at styrke Ballerups rolle i markedsområdet - også i forhold til Stenløse, Herlev, Værløse og Farum. Herudover skal der sikres en god og decentral dagligvareforsyning. Ballerup bør sikre, at kommunens borgere lægger en større del af deres udvalgsvareindkøb i kommunen. Det er derfor ICP s vurdering, at man primært bør satse på at styrke Ballerup bymidte som udviklingsområde. Vælger man ikke at satse på Ballerup bymidte som vækstområde indenfor detailhandelen, vurderer vi, at udviklingen spredes for meget, og der ikke opnås tilstrækkelig synergieffekt til at tiltrække kunder og dermed være et alternativ til udbuddet i de nærliggende byer. En satsning på detailhandelen i Ballerup bymidte behøver ikke begrænse detailhandelens udviklingsmuligheder i den øvrige del af kommunen, da den øvrige centerstruktur udfylder en anden funktion. Skovlunde bymidte og Måløv bymidte skal fortsat være et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i disse bydele, mens bydels og lokalcentrene primært skal opfylde lokalområdernes behov for dagligvarer. Man skal derfor satse på at gøre Ballerup bymidte til et endnu mere attraktivt indkøbssted for dagligvarer og udvalgsvarer. I tabel 1.3 præsenteres detailhandelens styrker, svagheder, muligheder og trusler i Ballerup kommune. Efterfølgende uddybes en række af udsagnene, ligesom udviklingsmulighederne beskrives bredere. Styrker Bredt dagligvareudbud Veletablerede indkøbssteder Ballerup bymidte og Skovlunde bymidte God kombination af inde/ude miljø i Ballerup bymidte Mulighed for parkering tæt på butikkerne God kollektiv trafik Høj kædeandel Mange attraktive kædebutikker i Ballerup bymidte Svagheder En del døde facader i starten af Centrumgaden ved Ballerup Centret Skovlunde bymidte opdelt i 2 For få beklædningsbutikker i Ballerup bymidte Muligheder Man skal søge målrettet at tiltrække flere kædekoncepter indenfor især damemode til Ballerup bymidte Større udbud af udvalgsvarebutikker i Ballerup bymidte Udbygning af Ballerup Centret Koncentration af butikkerne i Skovlunde bymidte Satse på service i butikkerne for at modvirke bl.a. internethandel Trusler Alle større udbudspunkter opruster Generel skærpet konkurrence mellem de større udbudspunkter Forbrugernes vilje til at bevæge sig længere i forbindelse med indkøb (ændrede indkøbsvaner) Tabel 1.3 Styrker, Svagheder, Muligheder og Trusler i Ballerup kommune (SWOT) 12

13 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Ballerup bymidte Ballerup bymidte er som tidligere nævnt det væsentligste udbudspunkt for forbrugerne i Ballerup kommune, men tiltrækker ligeledes kunder fra Smørum, Jonstrup, Værløse og Herlev. Hovedvægten af detailhandelen i Ballerup bymidte er beliggende i Ballerup Centret samt i Centrumgaden. Denne kombination af et overdækket butikscenter i forbindelse med en gågade giver kunderne et varieret butiksmiljø med muligheden for at opholde sig udendørs og indendørs. Generelt har Ballerup bymidte et attraktivt udbud med mange gode butikker og servicefunktioner. Der er butikker indenfor alle relevante brancher, om end der i nogle brancher kun er enkelte butikker repræsenteret. På dagligvaresiden er der et godt dagligvareudbud i Ballerup bymidte med varehuset Føtex og supermarkedet SuperBest i hver ende af bymidten samt discountbutikken Netto. Herudover er Lidl ved at blive etableret i Centrumgade. Overordnet set er det tilstedeværelsen af et bredt og dybt sortiment inden for især dametøj, som afgør, hvor attraktivt et indkøbssted er. Indkøb af dametøj er i vid udstrækning styrende for husstandenes indkøb af specialiserede udvalgsvarer i øvrigt. For at kunne udbygge underlaget og fastholde forbrugerne i markedsområdet, når det gælder specialiserede udvalgsvarer, er det som minimum nødvendigt, at der ligger flere profilerede dametøjsbutikker i indkøbsstedet. Det er yderligere et krav, at en væsentlig del af disse skal være en del af en kapitalkæde eller medlemmer af et frivilligt kædesamarbejde. Ballerup bymidte har i dag et acceptabelt udbud af dametøjsbutikker med en del af de væsentligste kædebutikker som Hennes & Mauritz og Vero Moda. Men set i forhold til de konkurrerende udbudspunkter i for eksempel Lyngby, og hvad der er på vej i Frederikssund er antallet af dametøjsbutikker i Ballerup bymidte ikke imponerende. Kædeandelen i Ballerup kommune er generelt høj i forhold til andre bymidter. En af forklaringerne er at et butikscenter som Ballerup Centret typisk tiltrækker flere kædebutikker end en gågade. Ballerup bymidte bør arbejde aktivt for at tiltrække yderligere dametøjsbutikker specielt flere profilerede kapitalkædebutikker, da dette vil styrke Ballerup bymidte væsentligt. Kædebutikker giver dog ikke alene en attraktiv bymidte. Det er vigtigt at de eksisterende butikker fortsat fornyer sig. Det er ligeledes vigtigt at Ballerup bymidte fortsat har et rigt udbud af lokale butikker, som ikke nødvendigvis ligner alle de andre kædebutikker, der findes alle andre steder. De er med til at gøre butikslivet specielt og dermed distancere Ballerup fra andre udbudspunkter. Ballerup Centret - stationsdelen 13

14 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Centrumgade med view til Ballerup Centret En udbygning af Ballerup Centret vil kunne give Ballerup bymidte en øget detailhandelsmæssig tyngde og dermed styrke Ballerups position som indkøbssted. Det er dog væsentligt, at man arbejder på at Ballerup Centret skal hænge godt sammen med Centrumgaden. Der er i dag en del døde facader på Centrumgaden ved Ballerup Centret. Gadeforløbet på den første halvdel af Centrumgaden er herudover ensidigt på grund af broen over banen og biblioteket. Herudover er der i lokalerne i gadeplan tættest på Ballerup Centret en overvægt af servicefunktioner med et begrænset kundeflow. Man bør således arbejde på at gøre butikslivet mere levende på den del af Centrumgaden, som er tættest på Ballerup Centret. Det kunne eventuelt være i form af bespisning med mulighed for udeservering. Man bør generelt styrke muligheden for et ude/inde miljø i Ballerup bymidte, da det er en af de faktorer, som adskiller Ballerup bymidte fra de konkurrerende udbudspunkter. I dag er en indkøbstur mere end blot indkøb. Den er en kombination af opfyldelse af basale krav, fornøjelse, oplevelsen af muligheden for at vælge mellem både butikker, varer og spisesteder. Indkøb eller shopping bliver i endnu højere grad til en udflugt for hele familien i stedet for blot en opfyldelse af basale behov. En væsentlig parameter for indkøbsturen eller udflugten er oplevelsen af en gåtur i indkøbsstedet. Et aktivt bymiljø, som giver kunderne en helhedsoplevelse med kultur, underholdning i bred forstand, bespisning m.v. samt bløde værdier som vand, pladsdannelser og kunst bliver mere og mere vigtigt i fremtiden. Udespisning udgør i dag 20% af dagligvareforbruget. I USA udgør det omkring 50%. Derfor bliver muligheden for at spise spændende i behagelige omgivelser ligeledes en stadigt større og mere afgørende faktor i forbindelse med valg af indkøbssted. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i bymidten væsentligt, hvilket øger indkøbenes størrelse. I Ballerup bymidte er der i alt 8 spisesteder, heraf er de 6 i Ballerup Centret. Ballerup bymidte ville dog med fordel kunne kompletteres med endnu flere caféer og restauranter helst med moderne profiler. Kundernes øgede mobilitet vil betyde, at specielt tilgængeligheden til indkøbsstedet og parkering er vigtige parametre også i fremtiden. Det er en fordel, at der er parkering tæt på butikkerne i Ballerup bymidte. Specielt parkeringen på taget i forbindelse med Ballerup Centret gør, at der er mange parkeringspladser tæt på butikkerne. Ballerup skal dog også i fremtiden arbejde aktivt på at styrke tilgængeligheden og tilpasse parkeringskapaciteten i bymidten. 14

15 Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Det er ligeledes en fordel at Ballerup S-tog station og busholdepladsen er så vel integreret i bymidten. Man skal fortsat arbejde på at bevare den kollektive tilgængelighed til Ballerup bymidte. Den største trussel mod Ballerup bymidte er den fortsat øgede konkurrence mellem de store udbudspunkter i markedsområdet. Samtlige væsentlige udbudspunkter har planer om at opruste i kampen om at tiltrække forbrugerne. Samtidig er forbrugerne som tidligere nævnt villige til at køre længere for det rigtige udbud. Ballerup bymidte bør derfor først og fremmest arbejde på at styrke udbuddet af specielt udvalgsvarebutikker samtidig med, at bymidten skal være et attraktivt byrum at færdes i. Ballerup bymidte skal udnytte de fysiske rammer, der er i forhold til de konkurrerende udbudspunkter med muligheden for et ude- og inde miljø. For at detailhandelen i Ballerup også i fremtiden skal bevare sin status, er det derfor vigtigt, at kommunen fortsat støtter detailhandelen ved at skabe de rette ydre rammer som gode tilkørselsforhold, men også flotte gadeforløb og byinventar, rengøring samt tilgængelighed af offentlig service. Detailhandelen selv har et ansvar for fortsat at investere i butikkerne med hensyn til konceptudvikling, personaleuddannelse m.v. Det er ligeledes væsentligt i bestræbelserne på at tiltrække nye butikker, at samarbejdet mellem Ballerup Centret og butikkerne i Centrumgaden med hensyn til åbningstider, udsalg med videre, er velfungerende. Det er afgørende, at der i Ballerup er plads til de nyeste butiksformer og disse butikskæder skal vide, at Ballerup har en attraktiv detailhandel. Ballerup kommune i øvrigt Skovlunde bymidte er et veletableret udbudspunkt, som betjener borgerne i bydelen Skovlunde. Her er generelt et godt udbud af både dagligvarer og udvalgsvarer. Opdelingen af Skovlunde bymidte i Center Nord og Center Syd på grund af Ballerup Boulevard er dog med til at svække udbudspunktet. I forhold til oplandets størrelse er der ingen umiddelbare mangler i butiksmikset i Skovlunde bymidte. Man bør dog arbejde på fortsat at fastholde et vist niveau af udvalgsvarer i centret samt at arbejde på at få koncentreret detailhandelen yderligere. Måløv bymidte er præget af enkelte store butikker som et supermarked, et byggemarked og etableringen af store udvalgsvarebutikker samt butikker med særlig pladskrævende varer på den modsatte side af Måløv Byvej. Det er vor vurdering, at Måløv bymidte fortsat skal fungere som et væsentligt indkøbssted for dagligvarer for borgerne i Måløv. Mens udvalgsvarebutikkerne primært skal koncentreres i Ballerup bymidte, bør man koncentrere de særlig pladskrævende butikker samt større udvalgsvarebutikker, som ikke kan integreres i Ballerup bymidte, i Måløv bymidte. Detailhandelen i Ballerup kommune i øvrigt er præget af en generel god decentral dagligvareforsyning. I både lokalcentrene og bydelscentrene er generelt et godt udbud af dagligvarebutikker, som betjener lokalområderne. Skovlunde bymidte 15

16 Detailhandelen i Ballerup kommune Detailhandelen i Ballerup kommune 16

17 Detailhandelen i Ballerup kommune Detailhandelen i Ballerup kommune I nærværende afsnit vil detailhandelen i Ballerup kommune blive beskrevet. ICP har i januar 2009 foretaget en opgørelse over antallet af butikker i kommunen samt indsamlet oplysninger om butikkernes omsætning for 2008, ligesom den enkelte butiks bruttoareal er opgjort. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Afrapportering af analyseresultater Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, er behandlet særskilt senere i dette afsnit. Har en butik aktiviteter inden for flere hovedbranchegrupper, er omsætningen fordelt inden for disse. Bemærk, at ICP medtager omsætningen til private fra møbelforretninger, der alene sælger møbler, planteforhandlere, byggemarkeder, samt butikker med udstyr til camping og både, selvom planloven definerer disse grupper som særligt arealkrævende. Dette skyldes, at disse varegrupper indgår i de senere forbrugsberegninger. Møbelforretninger, planteforhandlere, byggemarkeder samt forhandlere af campingvogne og både tæller dog kun med én gang, hvilket sker under forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper. Geografisk opdeling af Ballerup kommune Geografisk er analyseresultaterne opdelt på de 3 bydele Ballerup, Måløv og Skovlunde (se figur 2.1). Disse bydele er igen nedbrudt på en række bymidter, bydels- og lokalcentre, som ses i tabel 2.1. Figur 2.1 Ballerup kommune er overordnet opdelt i de 3 bydele Ballerup, Måløv og Skovlunde. 17

18 Detailhandelen i Ballerup kommune Antal butikker Den overvejende del af kommunens butikker ligger i Ballerup, hvor der er registreret 123 butikker ud af de i alt 188 butikker i Ballerup kommune. Ballerup bymidte (bymidten) er det enkelt-område, hvor der er flest butikker disse findes primært i Ballerup Centret. I bydelen Måløv er der i alt 15 butikker, mens der er registreret 50 butikker i Skovlunde. I Skovlunde i øvrigt ligger 11 udvalgsvarebutikker. Disse er primært placeret ved Tempovej. 63% af kommunens udvalgsvarebutikker ligger i Ballerup bymidte. Af kommunens i alt 112 udvalgsvarebutikker er knap 41% beklædningsbutikker, mens de øvrige fordeler sig nogenlunde ligeligt mellem boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Betragtes kommunen under ét, er ca. 60% af butikkerne udvalgsvarebutikker. Som det fremgår af tabel 2.1, er der i en lang række af lokalcentrene kun meget få butikker. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Ballerup bymidte Egebjerg Hedegården Grantoften Baltorpvej Rugvænget Lundegården Ballerup i øvrigt Ballerup i alt Måløv bymidte Østerhøj Måløv i øvrigt Måløv i alt Skovlunde bymidte Skovlunde Byvej Lundebjerg Borupvang Skovlunde i øvrigt Skovlunde i alt Ballerup kommune i alt Tabel 2.1 Antal butikker januar 2009 fordelt på brancher og områder 18

19 Detailhandelen i Ballerup kommune Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet i kommunen har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning herunder skilte og facader. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Af tabel 2.2 fremgår den gennemsnitlige attraktion for butikkerne i de 4 hovedbranchegrupper. Resultaterne er geografisk opdelt på samme måde som i tabel 2.1. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Ballerup bymidte 3,0 3,6 3,6 3,7 3,4 3,4 Egebjerg * * Hedegården 2,5 2,3 * * * 2,4 Grantoften 2,8 * * - - 2,8 Baltorpvej * * Rugvænget * * Lundegården * * Ballerup i øvrigt 2,7 2, ,3 2,6 Ballerup i alt 2,8 3,4 3,5 3,6 3,2 3,2 Måløv bymidte 3,0 3,0 * 3,3 * 3,0 Østerhøj * * Måløv i øvrigt - * - * * * Måløv i alt 2,9 3,1 * 3,5 * 3,0 Skovlunde bymidte 2,9 2,9 3,2 2,7 2,8 2,9 Skovlunde Byvej 2, ,0 Lundebjerg * * Borupvang * * Skovlunde i øvrigt 2,8 2,7 * 2,7 * 2,7 Skovlunde i alt 2,9 2,8 3,0 2,7 2,8 2,8 Ballerup kommune i alt 2,8 3,3 3,4 3,3 3,2 3,1 Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion januar 2009 fordelt på brancher og områder. Felter markeret med * angiver, at attraktionen ikke kan vises grundet diskretionshensyn. Som det ses af tabellen, ligger den gennemsnitlige attraktion lidt over middel, når kommunen betragtes under et. Det fremgår dog også af tabellen, at der er forskelle de enkelte områder og brancher imellem. 19

20 Detailhandelen i Ballerup kommune Højest gennemsnitlig attraktion i Ballerup bymidte Det er butikkerne i Ballerup bymidte, der besidder den højeste gennemsnitlige attraktion. I Ballerup Centret er kommunens største udbud af attraktive enkeltbutikker og kædekoncepter inden for især beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Et relativt højt bundniveau bidrager også til et gennemsnit over middel. Den gennemsnitlige attraktion er på et lidt lavere niveau i de øvrige bymidter, men alle er på et acceptabelt niveau i forhold til byernes størrelse. I lokalcentrene er den gennemsnitlige attraktion generelt på et lavere niveau. Butikkerne i Ballerup bymidte har den højeste gennemsnitlige attraktion For at illustrere baggrunden for forskellene i den gennemsnitlige attraktion i Ballerup bymidte og i Ballerup kommune betragtet under ét, er attraktionens spredning vist i figurerne 2.2 og 2.3. Som det ses af figur 2.2, fordeler butikkernes attraktion i Ballerup bymidte sig omkring et middel- til et højt niveau. 43 % af butikkerne i Ballerup bymidte har en Høj eller Meget høj attraktion, mens 12 % har en Lav attraktion. I Ballerup kommune under ét (figur 2.3) fremgår det, at attraktionen i højere grad fordeler sig omkring middel-niveauet med nogenlunde lige store haler i begge ender af skalaen. Ligesom i Ballerup bymidte har 45 % af butikkerne en Middel attraktion, men andelen af butikker i den nedre ende af skalaen er højere. 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ballerup bymidte 45% 32% 12% 11% Meget lav Lav Middel Høj Meget høj Figur 2.2 Attraktionens spredning i % i Ballerup bymidte 20

21 Detailhandelen i Ballerup kommune 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ballerup kommune 45% 24% 23% 2% 6% Meget lav Lav Middel Høj Meget høj Figur 2.3 Attraktionens spredning i % i Ballerup kommune under ét Kædetilknytning Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. En bymidtes styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 2.4 og 2.5 er illustreret, hvorledes kædefordelingen er i Ballerup bymidte samt i Ballerup kommune betragtet under ét. Sammenholdes de to figurer, fremgår det, at fordelingen ikke varierer så meget som f.eks. spredningen i attraktionen. Dette skyldes til dels, at der i de mindre distrikter er relativt flere dagligvarebutikker, som typisk er med i en eller anden form for profileret kæde. Der er dog stadig en tydeligvis højere andel af kædebutikker i Ballerup bymidte, hvor 69% af butikkerne mod 62% i Ballerup kommune betragtet under ét er en del af en profileret kæde. Generelt er andelen af kædebutikker høj i Ballerup kommune i forhold til en lang række øvrige kommuner, som ICP har arbejdet for igennem det seneste år. 22% 31% Frivillig Kapital Uafhængig 47% Figur 2.4 Andel af kædebutikker i % i Ballerup bymidte 21

22 Detailhandelen i Ballerup kommune 19% 38% Frivillig Kapital 43% Uafhængig Figur 2.5 Andel af kædebutikker i % i Ballerup kommune Bruttoarealer ICP har endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne i kommunen. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Tabel 2.3 viser bruttoarealerne i Ballerup kommune. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at disse opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for både daglig- og udvalgsvarer. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Ballerup bymidte Egebjerg Hedegården Grantoften Baltorpvej Rugvænget Lundegården Ballerup i øvrigt Ballerup i alt Måløv bymidte Østerhøj Måløv i øvrigt Måløv i alt Skovlunde bymidte Skovlunde Byvej Lundebjerg Borupvang Skovlunde i øvrigt Skovlunde i alt Ballerup kommune i alt Tabel 2.3 Bruttoarealer fordelt på områder og brancher (m 2 ). 22

23 Detailhandelen i Ballerup kommune Det samlede bruttoareal i Ballerup kommune er opgjort til m 2, hvoraf de m 2 (eller ca. 50 %) findes i bydelen Ballerup. I kommunens største udbudspunkt, Ballerup bymidte, findes ca. 38 % af det samlede bruttoareal og ca. halvdelen af det samlede udvalgsvarebruttoareal. I Skovlunde er registreret i alt m 2 bruttoareal, hvoraf lige knapt halvdelen anvendes til udvalgsvarebutikker. I Skovlunde er detailhandelen primært lokaliseret i Skovlunde bymidte samt i området omkring Tempovej. Måløv er kommunens mindste bydel med i alt m 2 detailhandel, hvoraf ca. halvdelen anvendes til udvalgsvarebutikker. Lige knap halvdelen af det samlede bruttoareal i kommunen er anvendt til udvalgsvarebutikker, hvoraf boligudstyrsbutikkerne gennemsnitligt er de største. Boligudstyrsbutikkerne er gennemsnitligt de største Omsætning Tal for butikkernes omsætning i 2008 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For de butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Omkring 6% af den samlede omsætning er hermed skønnet af ICP. Af tabel 2.4 fremgår de indsamlede daglig- og udvalgsvareomsætninger i de forskellige områder. Af anonymitetshensyn er det for en række af områderne ikke muligt at vise omsætningstallene, ligesom omsætningen i andre områder kun kan vises helt overordnet. Disse anonymitetshensyn træder i kraft, hvor der enten er for få butikker inden for de enkelte branchegrupper eller hvor få butikker har en meget stor del af omsætningen inden for branchegruppen. 23

24 Detailhandelen i Ballerup kommune Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Ballerup bymidte * * * 255 * Egebjerg * * * * * * Hedegården * * * * * 88 Grantoften * * * * * 83 Baltorpvej * * * * * * Rugvænget * * Lundegården * * * * * * Ballerup i øvrigt * * - * * 64 Ballerup i alt Måløv bymidte * * * * * * Østerhøj * * Måløv i øvrigt - * - * * * Måløv i alt * * * 246 Skovlunde bymidte * * * 290 Skovlunde Byvej * * Lundebjerg * * * * * * Borupvang * * * * * * Skovlunde i øvrigt * * * * * 153 Skovlunde i alt * * * 857 Ballerup kommune i alt Tabel 2.4 Omsætning 2008 fordelt på områder og brancher (mio. kr. inkl. moms). Samlet detailhandelsomsætning på knap 2,5 mia. kr. i Ballerup kommune Det fremgår af tabel 2.4, at den samlede omsætning lå på knap 2,5 mia. kr. i Ballerup kommune betragtet under ét. Godt 1 mia. kr. eller 43 % - kan henføres til detailhandelen i Ballerup bymidte. Det er i vid udstrækning ikke muligt at vise omsætningen på de enkelte lokalcentre, da der er meget få butikker i de enkelte centre, og typisk få butikker, der står for en meget stor andel af centrets omsætning. Betragtes kommunen under ét, er ca. 47 % af omsætningen udvalgsvarer. Boligudstyr ca. halvdelen af den samlede udvalgsvareomsætning. Detailhandelsomsætningen fra forhandlere af særlig pladskrævende varer indgår Bemærk, at selvom forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper antals- og arealmæssigt behandles særskilt sidst i dette kapitel, så indgår omsætningen til private i byggemarkeder, planteskoler og møbelbutikker i tabel 2.4. Mens omsætningen fra bilforhandlere, campingvogne og både ikke indgår. Endvidere er omsætningen fra de store dagligvarebutikker fordelt på dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer, hvor en sådan fordeling er relevant. 24

25 Detailhandelen i Ballerup kommune Forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Der er foretaget en opgørelse af antallet af butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Der er her tale om butikker, der forhandler planter, biler, campingvogne, lystbåde samt bygge- og trælastartikler til private. Desuden indgår møbelbutikker, der alene sælger møbler. I kommunen er der i alt 18 forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper, som tilsammen har et bruttoareal på omkring m 2. Som det ses af tabellen, koncentrerer forhandlerne af særlig pladskrævende varegrupper sig især på bilforhandlere og forhandlere af byggeartikler. De særlig pladskrævende butikker er primært koncentreret ved Tempovej samt ved Måløv Byvej. Bemærk, at forhandlere af biler, både og campingvogne skal have et egentligt udstillingslokale for at indgå i denne opgørelse. Antal Areal, m 2 Bilforhandlere m. salgslokale Byggemarkeder inkl. trælast, byggart Plantecentre Ballerup kommune i alt Tabel 2.5 Bruttoarealer fordelt på brancher (m 2 ). Bilforhandlerne i Ballerup kommune koncentrerer sig især i området omkring Tempovej 25

26 Detailhandelen i Ballerup kommune Kundeorienterede servicefunktioner Ligesom butikkerne er de kundeorienterede servicefunktioner med til at skabe attraktion. Og ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i gadeplan i Ballerup bymidte inkl. Ballerup Centret. Bymidten er her defineret som området ved Centrumgaden. Ballerup bymidte Restauranter, caféer mv. 8 Pengeinstitutter, ejendomsmæglere mv. 7 Frisører, læger, klinikker mv. 9 Kultur, biograf og teater 1 Anden service 2 Funktioner i alt 27 Tabel 2.6 Kundeorienterede servicefunktioner i stueplan Af de i alt 27 funktioner, findes de 6 i Ballerup Centret. Det er især spisesteder, som findes i centret. I Ballerup bymidte findes især frisører, læger samt en række banker og ejendomsmæglere. Et bibliotek er en vigtig servicefunktion, da den genererer kundestrømme til gavn for hele bymidten. De lange åbningstider skaber liv omkring biblioteket en stor del af dagen. 26

27 Forbrug i Ballerup kommune 27

28 Forbrug i Ballerup kommune Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for vurderinger af udviklingsmulighederne for detailhandelen i Ballerup kommune belyses størrelsen af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i de forskellige dele af kommunen. Ballerup kommune er nedbrudt på de tre bydele, som igen er opdelt i 9 skoledistrikter. Forbruget er beregnet for dagligvarer og udvalgsvarer, hvor sidstnævnte indeholder branchegrupperne beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Figur 3.1 Ballerup kommune opdelt på 3 bydele, samt skoledistrikter. Datagrundlag og horisontår Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICPs bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomst-, bolig- og befolkningsforhold, ligeledes fra Danmarks Statistik. Desuden har Ballerup kommune bidraget med data omkring bl.a. befolkningsudviklingen samt indkomstforhold i kommunen. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til Befolkningsprognose 2008 med tidshorisont

29 Forbrug i Ballerup kommune Befolknings og indkomstforhold Figur 3.2 viser udviklingen i befolkningstallet for de 3 bydele samt de 9 skoledistrikter, der udgør Ballerup kommune. Som det fremgår af figuren, bor der ca i Ballerup bydel, mens godt bor i Skovlunde bydel og ca bor i Måløv bydel. I alt bor der ca personer i Ballerup kommune. Folketallet i Ballerup kommune betragtet under ét ventes at være faldende frem mod 2020, om end der er forskelle områderne imellem. Det forventes, at folketallet stiger ca. 17 % i Måløv bydel, mens folketallet i de øvrige bydele ventes at falde. Figur 3.2 Udvikling i folketal frem mod 2020 (Befolkningsprognose 2008) Det samlede folketal ventes at falde med ca. 2 % i perioden 2008 til 2020 til ca personer i Den største procentvise vækst i folketallet sker i Måløvskolen med ca. 21 % frem mod Det største fald forekommer i Egebjergskolen med et fald på 14 %. I området Hedegårdsskolen og Rugvængetskolen forventes befolkningstallet at være nogenlunde konstant. Niveauer for husstandsindkomst og størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst i Ballerup bydel er godt kr., hvilket er lidt under landsgennemsnittet på ca kr. Omvendt er den gennemsnitlige husstandsindkomst i Skovlunde og især i Måløv langt over landsgennemsnittet. I Skovlunde bydel er den gennemsnitlige husstandsindkomst kr., mens den er kr. i Måløv bydel. 29

30 Forbrug i Ballerup kommune Antallet af personer pr. husstand indvirker også på husstandens forbrug og dermed det samlede private forbrug af detailhandelsvarer i et område. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Ballerup kommune er ca. 2,14 personer pr. husstand. I Måløv bydel er den gennemsnitlige husstandsstørrelse 2,45, mens den er 2,11 i Skovlunde bydel. I Ballerup bydel er den gennemsnitlige husstandsstørrelse 2,08, hvilket er tæt på landsgennemsnittet på 2,05. Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICPs specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser, er forbruget for 2008 og 2020 beregnet. Dagligvareforbruget hos borgerne i de 3 bydele samt i skoledistrikterne er vist i figur 3.3. I kommunen betragtet under ét er dagligvareforbruget beregnet til ca mio. kr. for 2008 dette årlige forbrug af dagligvarer ventes at være steget med 1 % til mio. kr. i Som det fremgår, er dagligvareforbruget størst i Ballerup bydel og beregnet til ca. 662 mio. kr. i 2008, hvilket ventes at være faldet med ca. 2 % til 646 mio. kr. i Den største procentmæssige vækst i dagligvareforbruget ventes at ske i Måløvskolen, hvor dagligvareforbruget forventes at stige med 25 % i perioden 2008 til Her er forbrugsudviklingen bl.a. understøttet af det stigende folketal. Figur 3.3 Forbrug af dagligvarer (mio. kr. inkl. moms i 2008-priser) I Måløv bydel forventes dagligvareforbruget at stige ca. 21% i perioden 2008 til 2020, mens dagligvareforbruget forventes at falde en anelse i både Skovlunde og Ballerup bydele. Af figur 3.4 fremgår forbruget af udvalgsvarer i de tre bydele samt de 9 skoledistrikter. Det samlede udvalgsvareforbrug i Ballerup kommune var 1, 24 mia. kr. i Det forventes at det samlede udvalgsvareforbrug i kommunen vil stige ca. 15 % til 1,43 mia. kr. i

31 Forbrug i Ballerup kommune Den største vækst i udvalgsvareforbruget sker i Måløv bydel, hvor stigningen svarer til 38 % i perioden 2008 til I Skovlunde bydel forventes udvalgsvareforbruget at stige med ca. 9 % fra 335 mio. kr. i 2008 til 367 mio. kr. i Det samlede udvalgsvareforbrug i Ballerup bydel forventes at stige med 11 % fra 685 mio. kr. i 2008 til 760 mio. kr. i Figur 3.4 Forbrug af udvalgsvarer (mio. kr. inkl. moms i 2008-priser) Nedenfor viser figurerne forbrugsudviklingen for de tre udvalgsvaregrupper beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Det er således disse forbrugstal, der tilsammen udgør forbruget af udvalgsvarer vist i figur

32 Forbrug i Ballerup kommune Figur 3.5 Forbrug af beklædning (mio. kr. inkl. moms i 2008-priser) Betragtes kommunen under ét er forbruget indenfor beklædning beregnet til 347 mio. kr. for 2008 dette forbrug ventes at være steget med 11 % til 386 mio. kr. i Forbruget af boligudstyr i Ballerup kommune var 619 mio. kr. i Det forventes at dette stiger ca. 19 % til 739 mio. kr. i Figur 3.6 Forbrug af boligudstyr (mio. kr. inkl. moms i 2008-priser) 32

33 Forbrug i Ballerup kommune Figur 3.7 Forbrug af øvrige udvalgsvarer (mio. kr. inkl. moms i 2008-priser) Indenfor øvrige udvalgsvarer forventes forbruget at stige fra 273 mio. kr. til 304 mio. kr., hvilket svarer til en procentstigning på 12 % fra 2008 til Afslutningsvis vises det samlede forbrug af detailhandelsvarer, dvs. daglig- og udvalgsvarer under ét, i figur 4.8. I kommunen betragtet under ét ventes en samlet forbrugsstigning indenfor detailhandelsvarer på 8 %, svarende til en stigning fra 2,43 mio. kr. i 2008 til 2,64 mio. kr. i Figur 3.8 Forbrug af detailhandelsvarer i alt (mio. kr. inkl. moms i 2008-priser) 33

34 Handelsbalance og opland 34

35 Handelsbalance og opland Handelsbalance og opland Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i Ballerup kommune i forhold til forbruget i kommunen fås et udtryk for dækningsgraden eller hvor stor en del af det potentielle forbrug i kommunen, der svarer til omsætningen i kommunens butikker i Dækningsgraden afspejler således ikke, hvorledes omsætningen er sammensat af køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder, men er alene udtryk for, om der er overskud eller underskud på handelsbalancen. I det følgende er forholdet mellem omsætningen og forbruget af henholdsvis dagligog udvalgsvarer beregnet for Ballerup kommune. Handelsbalance I Ballerup kommune var der på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 110 %, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 93 %. Samlet set er handelsbalancen 101 % i Ballerup kommune. Det vil sige, at den samlede omsætning er 1 % højere end det samlede forbrug i kommunen Dagligvarer 110 Udvalgsvarer i alt 93 Detailhandel i alt 101 Tabel 4.1 Omsætning/forbrug i Ballerup kommune i 2008 Dagligvarer For dagligvarernes vedkommende viser en omsætning i forhold til forbrug på 110 %, at butikkerne i Ballerup kommune mere end blot holder dagligvarehandelen hjemme. Butikkerne omsætter for 10 % mere end forbruget i kommunen kan forklare der må altså tiltrækkes noget dagligvarehandel fra husstande bosat uden for kommunen. Generelt set, kører forbrugerne sjældent langt efter dagligvarer indkøbsture med hovedvægten på dagligvarer sker med en højere frekvens og tættere på bopælen. Der er i hele kommunen en rimelig dagligvareforsyning, hvilket er med til at holde andelen af indkøbene hjemme i kommunen. De 2 Føtex varehuse i Ballerup Kommune i henholdsvis Ballerup Centret og Lautrupparken(Borupvang) tiltrækker kunder fra hele kommunen og fra de omkringliggende områder udenfor kommunen. Specielt i den sydlige del af Furesø kommune i Jonstrup og Hareskovby, som grænser op til Ballerup, må det forventes, at der er en del indhandling til Ballerup kommune, da er der ikke er nogen betydelige dagligvarebutikker i hverken Jonstrup eller Hareskovby. Herudover har de mange arbejdspladser i området omkring Føtex-varehuset i Lautrupparken en betydning for dennes omsætning. 35

36 Handelsbalance og opland Udvalgsvarer Det fremgår af tabel 4.1, at handelsbalancen for udvalgsvarernes vedkommende er på 93 %. Det vil sige at udvalgsvareomsætningen er 7 % lavere end udvalgsvareforbruget i kommunen, når Ballerup kommune betragtes under ét. Det vurderes, at især butikkerne i Københavns City og Lyngby bymidte trækker en vis andel af udvalgsvareforbruget fra Ballerup kommune. Men de øvrige udbudspunkter City 2, Fisketorvet, Rødovre Centrum og Field s har også en betydning. Samtidig er der varegrupper og butikstyper, som enten ikke er eller kun i begrænset omfang er repræsenteret i Ballerup kommune såsom for eksempel møbler og store elektronikbutikker. 36

37 Statistisk bymidteafgrænsning 37

38 Statistisk bymidteafgrænsning Baggrund og metode Som et led i analysen af detailhandelen i Ballerup kommune har ICP foretaget en afgrænsning af bymidterne i kommunen. Dette er sket via anvendelse af den statistiske metode beskrevet i Bekendtgørelse 1093 af 28. september Det er kun i byer med mere end m 2 detailhandel, at denne metode finder anvendelse. Metoden fungerer således, at der med baggrund i et udtræk fra CVR indhentes branchekode og adresser på de produktionsenheder, der har adresse i et givent område. Der er 8 hovedafdelinger, som kort kan beskrives som følger: 1. Detailhandel m.v. 2. Hoteller, restauranter m.v. 3. Persontransport 4. Pengeinstitutter, forsikring m.v. 5. Forretningsservice m.v. 6. Offentlig adm. m.v. 7. Sundhedsvæsen 8. Kultur m.v. Ved hjælp af GIS-programmet MapInfo er alle virksomheder, der falder ind under ovenstående definitioner, stadfæstet i en database, som igen er illustreret grafisk på et kort. Enhederne er illustreret med 8 forskellige farver, én for hver af de respektive grupper. Dernæst er der omkring hver enkelt funktion oprettet en bufferzone med en 25 m radius. Hvor der er overlap mellem disse cirkler, dannes samlede områder, hvor der er mulige bymidter. Enhederne med de tilhørende bufferzoner er gengivet i separate figurer; én for hver by. Følgende skal dog være opfyldt for at danne en bymidte: 1. Bymidten skal rumme mindst én produktionsenhed fra 4 hovedgrupper. 2. Bymidten skal rumme mindst 2 enheder fra hovedgruppe Bymidten skal rumme mindst én produktionsenhed fra hovedgruppe 6, 7 eller 8. Til de bymidter, der findes via ovenstående metodik, tilføres en randzone med 100 meter radius. Resultatet er nu én eller flere bymidter. Det er muligt at sammenholde de bymidter, der er fundet ved den statistiske afgrænsning med eksisterende bymidteafgrænsninger. Dermed vil man have 2 lag, hvorfra man hvis det ønskes kan lade den nye bymidteafgrænsning udspringe fra det område, som minimum ét af lagene dækker. Dette er dog ikke efterprøvet her. 38

39 Statistisk bymidteafgrænsning Ballerup kommune Ovenstående metode er anvendt i relation til hele Ballerup kommune, dvs. der er søgt for alle mulige bymidter, der opfylder kriterierne. Resultatet er dannelsen af en statistisk afgrænset bymidte i Ballerup, i Måløv og i Skovlunde. I det følgende præsenteres den statistiske bymidteafgrænsning for hver bymidte, ligesom der knyttes en række kommentarer her til. Ballerup I figur 5.1 ses den fremkomne afgrænsning af Ballerup bymidte. De 8 branchegrupper ses af tegnforklaringen. De hvide zoner om hver enkelt af de farvede enheder er den 25 m radius, som hver enhed tillægges. Det rødstribede område er den 100 m randzone, som er tillagt de enheder, der overlapper og derudover opfylder kriterierne (se foregående side). Figur 5.1 Ballerup by afgrænset Som det ses af figur 5.1, udspringer bymidten især af de mange funktioner beliggende i Ballerup Centret. Bymidten bliver tilført ekstra omfang i kraft af de mange funktioner beliggende på især Centrumgaden. I den sydvestlige del af kortudsnittet, ved Baltorpvej, ligger der en hel klynge af funktioner, der lige akkurat ikke kan indlemmes i bymidten. Dette skyldes, at der er for langt imellem funktionerne på henholdsvis den nordlige og sydlige side af Baltorpvej. Ønsker man at udvide bymidten i den sydlige retning, kunne det være værd at efterprøve, om der rent faktisk er så langt mellem funktionerne i praksis eller om der findes funktioner i området (inden for branchegruppe 1-8), som af en eller anden grund ikke indgår i det anvendte udtræk fra CVR. 39

40 Statistisk bymidteafgrænsning Måløv I figur 5.2 ses den fremkomne afgrænsning af Måløv bymidte. Byens tyngde skabes især af funktionerne beliggende på Måløv Hovedgade, Stationsvej mv. Bymidten er mod øst afgrænset af SuperBest på Jørgen Andersensvej, mens afgrænsningen mod vest udgøres af Måløv Hovedgade nr. 71. Figur 5.2 Måløv by afgrænset 40

41 Statistisk bymidteafgrænsning Skovlunde I figur 5.3 ses den fremkomne afgrænsning af Skovlunde bymidte. Bymidten udgøres af to separate bymidter, der hver især opfylder kriterierne. Da disse overlapper hinanden, er det muligt at betragte afgrænsningerne som én samlet bymidte. Afgrænsningerne findes hhv. nord og syd for Ballerup Boulevard og vest for Torvevej. Den nordlige afgrænsning udgøres især af funktionerne i Skovlunde bymidte (Torvestrædet) og strækker sig mod nord til og med en del af Bybuen. Den sydlige afgrænsning er nogenlunde på størrelse med den nordlige. I den sydlige afgrænsning er det funktionerne i Kildestrædet og på Bybjergvej, som giver afgrænsningen fylde. Figur 5.3 Skovlunde by afgrænset 41

42 Lyngby Storcenter Nuværende og fremtidig konkurrencesituation 42

43 Konkurrencesituation I det følgende afsnit vil de væsentligste konkurrerende udbudspunkter til detailhandelen i Ballerup kommune blive skitseret og en række forhold, som kan påvirke konkurrencesituationen for detailhandel blive beskrevet. Generelt er konkurrencesituationen i Hovedstadsregionen blevet skærpet siden åbningen af det superregionale shoppingcenter Field s i Ørestaden og Fisketorvet Shoppingcenter ved Dybbølsbro. Samtidig har en lang række af de veletablerede butikscentre som Lyngby Storcenter og Rødovre Centrum foretaget kraftige renoveringer og udvidelser for at imødekomme forbrugernes øgede krav og for at fastholde markedsandelene. Københavns City er ligeledes blevet styrket yderligere med åbningen af butikkerne i Galleri K i den tidligere Cityarkade på Østergade. Herudover bliver City yderligere styrket ved endnu m 2 detailhandel i Berlingske Karéen. Denne generelle skærpelse af konkurrencen blandt regionens store udbudspunkter vil utvivlsomt forplante sig nedad og således også ramme de mindre, lokale centerområder - ikke mindst på udvalgsvaresiden. Forbrugernes mobilitet er stigende og konkurrencen mellem de største udbudspunkter Københavns City, Lyngby bymidte, Rødovre Centrum, Fisketorvet og Field s vil intensiveres i årene fremover. I nedenstående tages udgangspunkt i nuværende og tidligere rekognosceringer i markedsområdet. De væsentligste udbudspunkter i markedsområdet er illustreret med røde prikker i figur 6.1. Ballerup, Skovlunde og Måløv bymidter fremgår med grønne prikker. Figur 6.1 Væsentlige konkurrerende udbudspunkter Helt overordnet sker der en skærpelse af konkurrencesituationen. Da forbrugerne i Ballerup i nogen udstrækning er orienteret mod København, vil dette sammen med den naturlige tiltrækning Københavns store butiksudbud har have en indflydelse på især udvalgsvareomsætningen i området. Københavns City fungerer med sine ca. 760 butikker som det overordnede centrum i Hovedstadsområdet og Øresundsregionen. En meget stor del af butikkerne har en høj attraktion, ligesom en række af butikkerne ikke findes andre steder i Danmark. Der ligger i dag 2 stormagasiner i Københavns City. Magasin ved Kongens Nytorv er det største med et salgsareal på godt m 2. Det andet stormagasin, Illum, har netop gennemgået en større renovering. Illum er profileret som et city shoppingcenter med et stort udbud inden for især beklædning, parfume og andre livsstilsprodukter. 43

44 I marts 2004 åbnede Skandinaviens største butikscenter Field s på Amager Fælled på ca m 2. Dette superregionale center tiltrækker kunder fra hele Sjælland og Sydsverige. Som ankerlejere er lavprisvarehuset Bilka, stormagasinet Magasin samt Hennes & Mauritz og Stadium. Der er ca. 130 butikker og andre servicefunktioner. Fisketorvet Shoppingcenter har ca. 100 butikker på ca m 2. Centret tiltrækker kunder fra København og store dele af vestegnen. Centret udgør med CinemaxX-biografen og beliggenheden nær Københavns City noget særligt. Fisketorvet har ligesom Field s mange kunder fra Københavnsregionen. Rødovre Centrum er blevet styrket markant med en udvidelse og total renovering for få år siden. Desuden er antallet af parkeringspladser steget til ca Butiksarealet er m 2 og med ca. 110 butikker har centret en størrelse, der gør det til en destination for kunder bosiddende længere væk. Lyngby bymidte har gennemgået megen renovering indenfor de sidste år. Lyngby Storcenter blev i efteråret 2003 færdig med en totalrenovering med blandt andet ny belægning, lofter og facade, samt en udbygning på omkring m 2 og i alt knap 25 flere butikker. Senest har Lyngby Storcenter fået renoveret deres parkeringskælder. Lyngby Hovedgade har fået ny belægning og er blevet forskønnet. Herudover har Lyngby fået et kulturhus med et biografkompleks med 11 sale samt 3 musik/teatersale. Lyngby bymidte er hermed blevet et endnu stærkere regionalt center. City 2, som har et udlejningsareal til butikker på m 2 og har 100 butikker, er i gang med en ombygning af centret med blandt andet nye gulve, lofter og nye butikker. Ombygningen er planlagt at være færdig i Herlev bymidte består af butikscentret Herlev Bymidte Center samt gågaden Herlev Bygade, Bangs Torv samt Herlev Hovedgade. Der er i alt 70 butikker, heraf er 33 butikker placeret i Herlev Bymidte Center. Herlev bymidte er et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i Herlev kommune. I Værløse bymidte åbnede et Kvickly varehus på m 2 primo Dette vil være med til at styrke Værløse som udbudspunkt og holde en større del af Værløseborgernes indkøb hjemme. For at give et billede af styrkeforholdene mellem de væsentligste konkurrerende udbudspunkter vises en oversigt over antallet af butikker i tabel 6.1. Tabel 6.1 Antal butikker i de væsentligste konkurrerende udbudspunkter 44

45 Konkurrencesituation Fremtidig konkurrencesituation I Frederikssund er man i færd med at opføre et butikscenter ved stationen med et areal på ca m 2 og omkring 59 butikker, heraf et Kvickly varehus som ankerlejer. Frederikssund Shoppingcenter er planlagt til at åbne primo Frederikssund bymidte forventes hermed at blive et endnu stærkere udbudspunkt i fremtiden. I Stenløse er der planer om at etablere et varehus enten i Stenløse eller i Ølstykke. Planerne er dog fortsat på planlægningsstadiet. Stenløse Centret har ydermere planer om en overdækning af centret, hvilket forventes at styrke centret yderligere. I Farum Bytorv er der planer om en udvidelse af det overdækkede butikscenter med m 2, bl.a. med endnu et varehus og flere udvalgsvarebutikker. Herved forventes Farum Bytorv at blive endnu stærkere i fremtiden. Glostrup Storcenter har i dag ca m2 butiksareal og huser over 50 butikker. Ankerbutikkerne er Føtex og H&M. Centret ligger i umiddelbar tilknytning til Glostrup Station. Glostrup Storcenter er i gang med en omfattende renovering og modernisering samt udvidelse af butikscentret på m 2. Efter planen er renoveringen og udvidelsen færdig i Øvrige konkurrenceforhold Hundige Storcenter er i gang med en renovering og udvidelse på m 2 af den østlige del af centret. Målet er at skabe en større modvægt til hypermarkedet Bilka i den modsatte ende. Udvidelsen forventes at åbne ultimo Centret vil efter udvidelsen rumme 117 butikker og servicefunktioner og forventes dermed at øge sin position væsentligt i markedsområdet. I Gladsaxe er der planer om en renovering og udvidelse af Høje Gladsaxe Centret. Det nye Spektrum bliver et butikscenter på omkring m 2. Butikscentret forventes at åbne i I Bagsværd bymidte er der flere planer om væsentlig udvidelse. Der er planer med Carlsberg-grunden i Valby, når øl-produktionen flytter til Fredericia. Planen er at udvikle en ny bydel med et intenst byliv med en blanding af boliger, erhverv, handel, kultur og fritid. Der er planer om, at området skal rumme m 2 til detailhandel, omkring boliger og en lang række kulturfunktioner og grønne områder. Detailhandelen på Carlsberg vil dog primært henvende sig til beboerne i den nye bydel. 45

46 Tendenser på detailhandelsområdet 46

47 Tendenser på detailhandelsområdet Tendenser på detailhandelsområdet På baggrund af ICP's viden om væsentlige udviklingstræk på detailhandelsområdet beskrives i dette afsnit de tendenser, som vurderes at ville påvirke udviklingen i de kommende år. Nogle af de faktorer, som har væsentlig indflydelse på detailhandelens udvikling, er af generel karakter, mens andre har en mere direkte forbindelse med driftsforholdene i de forskellige brancher. Generelle forhold Uanset om der vil ske en økonomisk vækst, vil forbrugerne i de kommende år stille større krav til detailhandelen med hensyn til bl.a. butikkernes vareudvalg, varernes kvalitet samt butikkernes prispolitik. Forbrugerne Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb. Der må generelt forventes en skærpet konkurrence i detailhandelen. Eksisterende lavprisformer inden for butikstyperne vil få større betydning og nye butiksformer baseret på et lavpriskoncept vil blive udviklet. For den enkelte forbruger vil den stærke priskonkurrence imidlertid ikke betyde et enten/eller, men et både/og ved valg af indkøbssted. Forbrugeren vil i nogle situationer søge at realisere de prisfordele, som forskellige lavprisformer vil kunne tilbyde. I andre situationer vil forbrugeren søge mod det indkøbssted, hvor f.eks. vareudbuddet er mere specialiseret, servicegraden er højere, og omgivelserne er mere spændende og tiltalende, og det vil forbrugeren så til gengæld også betale en merpris for. Forbrugerne vil lægge vægt på, at der er et stort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelte indkøbssted. Dette forhold - kombineret med forbrugernes generelt øgede mobilitet - bevirker, at afstanden til indkøbsstedet vil få aftagende betydning. Denne udvikling vil give en tendens til en geografisk koncentration af detailhandelen i færre punkter. 47

48 Tendenser på detailhandelsområdet Generelt er der en stor overkapacitet i det nuværende butiksnet, det vil sige, at der er langt mere butiksareal, end der er behov for. En del af denne overkapacitet er imidlertid af teknisk karakter, idet meget af dette butiksareal har en forkert beliggenhed i forhold til, hvor forbrugerne ønsker at købe ind, og hvor der derfor kan skabes den fornødne rentabilitet i butiksdriften. Den geografiske indsnævring af den funktionelle bykerne man har kunnet iagttage i de senere år i mange byområder, kan ses i denne sammenhæng. Der er i det hele taget en generel tendens til, at omsætningen pr. arealenhed inden for detailhandelen er faldende i disse år. Det vil sige, at selvom forbruget har været stigende i en lang årrække, så har tilvæksten i detailhandelsarealet været så meget større, at arealeffektiviteten (målt som omsætningen pr. arealenhed) har været faldende. Dette er en international tendens. Lukkeloven I de senere år er der gennemført flere lempelser i lov om butikstid. Således gives der nu butikkerne mulighed for at holde åbent 21 søndage om året. Den væsentligste ændring i forhold til tidligere er dog stadig, at der gives butikkerne mulighed for at holde døgnåbent fra kl. 06 mandag morgen til kl. 17 lørdag eftermiddag. Desuden må dagligvarebutikker, med en årlig omsætning på indtil 29,8 mio. kr. inkl. moms (2008), holde åbent på søn- og helligdage. Specielt muligheden for generelt forlænget åbningstid om lørdagen har været positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne åbningstiderne. Ligeledes har det kunnet konstateres, at dagligvarebutikker, der ligger under ovennævnte omsætningsgrænse og som er beliggende i mindre lokalsamfund, har fået en væsentlig omsætningsfremgang. En forøgelse af antallet af åbningstimer i butikkerne vil kunne lette noget af presset på de butikker, som i dag er stærkt belastede og derved mindske behovet for arealudvidelser. En yderligere liberalisering af lukkeloven ventes at betyde, at omsætningen vil falde især for de dagligvarebutikker, der har kunnet holde åbent om søndagen pga. lav omsætning samt tankstationer. Inden for udvalgsvarer ventes en liberalisering af lukkeloven især at være positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne og markedsføre åbningstiderne. 48

49 Tendenser på detailhandelsområdet E-handel og postordre Handel over internettet har igennem de senere år været stigende. Internettet har opnået en meget stor betydning inden for en lang række serviceområder som bankvirksomhed, handel med rejser m.v. Der findes ikke statistik, der belyser hvilken betydning nethandel har for den traditionelle detailhandel, ligesom der ikke er nogen klar skillelinje mellem e-handel, traditionel postordre og varer, der bestilles over nettet, men afhentes i en butik. Nethandlens brancheorganisationer har heller ikke noget klart billede af den del af nethandelen, der alene omfatter detailhandelsvarer. Samlet set vurderes det, at nethandel og prostordre med detailhandelsrelaterede varer udgør omkring 5-10% af den samlede detailhandelsomsætning i Danmark, der i 2007 udgjorde omkring 220 mia. kr. inkl. moms. Behov for butiksareal Selvom der i visse områder er en overkapacitet i butiksnettet, og selvom øgede åbningstider bliver indført og andre salgsformer som e-handel vinder frem, så vil der stadig, som følge af den almindelige strukturudvikling i detailhandelen og ændringer i forbrugernes indkøbsadfærd, være behov for nyt butiksareal i de rigtige beliggenheder. Der vil derfor også i de kommende år være interesse for investeringer i butikker/butiks-centre i eksisterende byområder, bl.a. i forbindelse med byfornyelse og revitalisering. For investorerne vil butiksprojekter i de rigtige beliggenheder og rette størrelser også fortsat være interessante, bl.a. fordi detailhandelen generelt kan betale højere huslejer end andre lejerkategorier. Ved en vurdering af butiksprojekter skal det også tages i betragtning, at folketallet generelt er stagnerende. Ligeledes kan det totale forbrug af varer, som omsættes gennem detailhandelen, forventes at være relativt svagt stigende i løbet af de næste 8-10 år. Planloven I et forsøg på at dæmme op for detailhandelens stigende fokusering på de større byer, blev der i 1997 gennemført en væsentlig stramning af den eksisterende planlov. Denne ændring er dog blevet revideret ved lovændringer i 2002 og senest i juli I Hovedstadsområdet er kommunerne desuden reguleret af landsplandirektivet om beliggenhed af bymidter, bydelscentre og aflastningsområder mv. til detailhandel i hovedstadsområdet. Der stilles således øgede krav til en regulering af udviklingen, herunder målsætning og dokumentation i kommuneplanerne, ligesom lokalplaner skal opfylde en række krav. Den seneste ændring har bevirket at der er indført maksimale butiksstørrelser på m 2 for dagligvarebutikker og generelt m 2 for udvalgsvarebutikker. Hertil kan lægges 200 m 2 til personalefaciliteter. Der kan i byer med mere end indbyggere planlægges for udvalgsvarebutikker større end m 2 i bymidterne, dog max. 3 stk. i hver planperiode. Bymidterne defineres ved hjælp af en matematisk model. I byer med indbyggere kan der planlægges for bydelscentre med et bruttoareal på indtil m 2. I byer med mere end indbyggere fastsætter kommunalbestyrelsen det maksimale bruttoareal til butikker. 49

50 Tendenser på detailhandelsområdet Dagligvaresektoren Den fremtidige butiksstruktur i dagligvaresektoren vil være præget af færre, men større butikker. Supermarkeder og varehuse Supermarkederne har omkring halvdelen af omsætningen i de store dagligvarebutikker, og denne butikstype findes nu i alle byer med mere end indbyggere. En butikstype som varehuset (Kvickly, Føtex m.fl.) har ligeledes fået stigende betydning og findes nu i alle byer med mere end indbyggere uden for Københavnsområdet. Discountbutikker Supermarkederne har omkring halvdelen af omsætningen i de store dagligvarebutikker, og denne butikstype findes nu i alle byer med mere end indbyggere. I forbindelse med de senere års stærke priskonkurrence har discountbutikken, som i sin markedsføring fremhæver sit lave prisniveau, opnået en omsætning på 30 % af det totale dagligvaremarked. Samtidig har discountbutikken fået en udbredelse, hvor den nu forekommer i alle byer over indbyggere, samt i næsten tre fjerdedele af byerne mellem og indbyggere. Når discountbutikken ofte findes i selv relativt små markedsområder, har det sammenhæng med, at discountbutikken i sit udviklingsforløb har ændret sig fra sit oprindelige koncept. Således har discountbutikken udvidet sit varesortiment med de mere omkostningstunge og personalekrævende ferskvarer som f.eks. frugt/grønt, mejeriprodukter og slagtervarer. Herved dækker discountbutikken så stor en andel af forbruget på dagligvareområdet, at den i visse mindre byer og markedsområder fungerer som en nærbutik i konkurrence med minimarkedet, som i sit udviklingsforløb som butikstype efterhånden har forøget sit butiksareal, udvidet sit sortiment og forbedret sit serviceniveau, men som også derved har forøget sit omkostningsniveau. Det må forventes, at discountbutikkernes antal og betydning vil øges, og at mange af dem vil få en rolle som nærbutik. 50

51 Tendenser på detailhandelsområdet Lavprisvarehuse Danmarks eneste lavprisvarehuskoncept er Bilka. Der er de senere år etableret 3 Bilka-varehuse i henholdsvis Viborg, Horsens og shoppingcentret Field s i Ørestaden. Regler om en maksimal butiksstørrelse på m 2 for dagligvarebutikker begrænser dog etableringen af egentlige nye lavprisvarehuse. Fødevarespecialbutikker I den stærke priskonkurrence, som må forventes at gøre sig gældende i de kommende år, vil antallet af specialbutikker som slagtere, bagere, fiskeforretninger m.m. blive kraftigt reduceret. I de større dagligvarebutikker vil der i stadigt stigende omfang blive etableret specialafdelinger, som vil påføre specialbutikkerne konkurrence. Specialbutikkerne vil kræve et stort kundeunderlag, og vil derfor generelt have svært ved at overleve, når de ligger for sig selv eller i lokalcentre og endog i visse mindre kommune-centre/bydelscentre. Specialbutikkerne har også vanskeligheder med at betale omkostningerne ved en beliggenhed i butikscentre, hvor de kunne drage fordel af den store kundestrøm, som centrenes øvrige butikker skaber. Som modtræk mod de større dagligvarebutikker vil man i fremtiden formentlig kunne se, at der vil opstå nye butiksformer inden for specialbutiksområdet baseret på kvalitet og indkøbsoplevelse for forbrugerne. Dette vil primært ske i de større byer. Tankstationer og kiosker I de senere år har døgnkiosker og kiosker i forbindelse med tankstationer, fået en stadigt større del af omsætningen inden for dagligvareområdet. I især de mindre byer udgør tankstationerne en væsentlig del af dagligvareforsyningen. Det ventes, at denne udvikling vil fortsætte bl.a. via etablering af profilerede kæder på området. Omvendt vil en yderligere liberalisering af lov om butikstid kunne bevirke, at de øvrige dagligvarebutikker kan genvinde en del af den omsætning, de i de senere år har mistet til kioskerne. 51

52 Tendenser på detailhandelsområdet Udespisning Fastfood, take-away og udespisning forventes generelt i de kommende år at erstatte en stadigt større del af forbrugernes indkøb af fødevarer. Ser på forbrugsundersøgelsen fra Danmarks Statistik udgør det beløb som forbrugerne anvender til udespisning inkl. køb i kantine 15-20% af det samlede forbrug af dagligvarer. Det tilsvarende tal i USA er 50%. Der hersker generel enighed om, at andelen i Danmark vil stige, men i hvilken grad, vil afhænge af de generelle konjunkturer, modestrømninger og holdninger til madlavning. Udvalgsvaresektoren Generelt vil udvalgsvarebutikkerne blive større. De meget store butikker vil i deres beliggenhedsvalg i stor udstrækning være uafhængige af en placering sammen med andre butikker. Planloven, hvor der er sat en generel arealgrænse for udvalgsvarebutikker på m 2, vil dog begrænse udbredelsen af en række nye storbutikskoncepter. Profilering Der vil ske en skarpere profilering af den enkelte butik/kæde, bl.a. som grundlag for at kunne udnytte bestemte dele af markedet, ved at rette sit vareudvalg eller sin forretningsform mod bestemte kundegrupper/forbrugssituationer. Også inden for udvalgsvaresektoren vil priskonkurrencen blive forstærket. Nogle detailhandelsvirksomheder vil satse på en udstrakt specialisering af deres udbud, mens andre f.eks. vil koncentrere deres vare-sortiment på relativt få varegrupper/varianter, for at kunne holde deres omkostningsniveau nede. I denne sammenhæng vil store lavprisbutikker i forskellige brancher vinde frem. 52

53 Tendenser på detailhandelsområdet Kædedannelse Kædevirksomheder både kapitalkæder som er centralt ejede og drevet og frivillige kæder og indkøbssamarbejder har i de seneste år fået en stærkt stigende del af markedet, og i dag præges lejemålene i butikscentrene af butikker, som ejes og styres centralt. Det må forventes, at de egentlige kæder vil få en stærkt øget betydning, og at medlemmerne i frivillige kæder og indkøbsforeninger må underkaste sig en stærkere central styring, for at kunne imødegå konkurrencen fra de egentlige kædevirksomheder. Inden for de seneste par år, er nogle frivillige kæde bl.a. Matas, Tøjeksperten, Biva og Imerco blevet opkøbt af kapitalfonde og omdannet til kapitalkæder. Lokalisering af udvalgsvarebutikker Da forbrugerne er mere frit stillet med hensyn til, hvornår de foretager deres udvalgsvarekøb, er udvalgsvarebutikker af langt mindre betydning i det samlede servicebillede end dagligvarebutikker. Beliggenheden af udvalgsvarebutikkerne i forhold til forbrugernes bopæl, er derfor ikke af så stor betydning som for dagligvarebutikkernes vedkommende. Også inden for udvalgsvaresektoren vil der gøre sig stærke koncentrationstendenser gældende, både med hensyn til beliggenhed, størrelse af butikkerne og organisationsform. Styrken af disse tendenser vil dog variere mellem hovedgrupper af brancher og butikstyper og dermed få betydning for detailhandelens beliggenhedsvalg. Generelt er beliggenheden blevet den altafgørende faktor i detailhandelens vurderinger i forbindelse med investeringer i nye butikker. For mange brancher er f.eks. huslejen for butikslokalerne af mindre betydning end kravet til en god beliggenhed. På investorsiden vil forhold som en øget kædedannelse og etablering af udenlandske detailvirksomheder være af stor betydning for lokaliseringen og trække investeringerne mod de større centre. Inden for beklædningsområdet vil tendenserne til en centralisering af udbuddet være størst. 53

54 Tendenser på detailhandelsområdet Forbrugernes krav om et stort og varieret udbud af varer og butikker, når de skal købe beklædning, betyder, at de vil søge mod de større centre. I de øvrige udvalgsvarebrancher vil især de mest specialiserede brancher søge en beliggenhed i de større centre. Butikker i de brancher, hvor udvalgspræget er mindre, eller brancher, som udbyder relativt standardiserede udvalgsvarer (f.eks. sammenlignelige mærkevarer), vil i større udstrækning kunne drives i mindre detailhandelskoncentrationer på kommune- og bydelscenterniveauet. Der vil fortsat blive etableret storbutikker inden for en række udvalgsvarebrancher, f.eks. radio/tv/ elektronik, autoudstyr, tæpper og hårde hvidevarer. I byer med mere end indbyggere, kan der desuden etableres 3 udvalgsvarebutikker over m 2 i bymidterne i hver 4-årig planperiode. Udbygningen i byernes udkant, vil kun kunne fortsætte, hvor gamle lokalplaner åbner mulighed herfor samt i aflastningscentrene i Århus og København. Hvad angår køkkener er der de seneste 5-10 år sket en markant vækst i salget. Væksten har været drevet af det generelle økonomiske opsving samt af muligheden for låneomlægning og belåning af friværdier betinget af de stigende boligpriser. Køkkenbutikkerne er størrelsesmæssigt op til m 2, men de fleste er dog under 700 m 2. Det er vort indtryk, at der de seneste år er etableret en del butikker. Dette er sket i kraft af et bredere udbud inden for området. Butikkerne er meget beliggenhedsorienterede og betjener typisk et meget stort område. Butikkerne placerer sig gerne sammen med andre køkkenbutikker. Forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Denne kategori er i dag udtømmende defineret i Planloven som butikker der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt i særlige tilfælde møbler. I tømmerhandler, kan der tilknyttes et byggemarked på max m 2. Kommunerne afgør størrelsen og beliggenheden af disse butikstyper, dog med særlige regler for placering af møbelbutikker. 54

55 Tendenser på detailhandelsområdet Møbelbutikker skal som udgangspunkt placeres i bymidten, subsidiært i bydelscentre, dog kan kommunerne placere møbelbutikker i områder, der er udlagt til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper. Dette kræver en beskrivelse af, hvorfor en placering i bymidten/bydelscentre ikke lader sig gøre. Bilforhandlere Der er i de seneste 15 år sket store omvæltninger i bilforhandlerbranchen. Koncentrationstendenserne har slået igennem på flere planer. Geografisk samler forhandlerne sig i klynger. Det har vist sig, at der er stor synergieffekt ved at placere sig sammen med andre forhandlere. På den måde synes udbuddet større og forbrugerne vil, når de besøger disse udbud, let kunne bevæge sig mellem forhandlerne. Et eksempel på dette er Bilbyen Silkeborg. DAF (Danmarks Automobilforhandler Forening) der generelt organiserer de større forhandlere, har i dag ca. 600 forhandlere med ca udsalgssteder. Dette tal forventer DAF vil være nogenlunde uforandret over de nærmeste år. Antallet af forhandlere og udsalgssteder er generelt faldet med mere end 30% over de sidste 10 år. Udviklingen er bl.a. slået igennem, hvor der før i en del byer lå 2 forhandlere, der førte mærker fra samme fabriks- og distributionsfusionerede virksomhed. I dag er der næsten i alle byer kun én forhandler af et bestemt mærke, hvor mange samtidig har flere mærker i samme butik. Udviklingen går samtidig imod, at nyproducerede biler skal serviceres væsentligt mindre ca. kun halvt så ofte som hidtil. Dette betyder dels, at de arealer der disponeres til værksteder bliver mindre, dels at en væsentlig del af omsætningen forsvinder i de udsalgssteder, der har tilknyttet værksted. Det er vor vurdering, at der kun i meget begrænset omfang vil ske en etablering af forhandlere, der udelukkende sælger brugte biler, som vil afføde et behov for omdannelse og nybyggeri til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varer. 55

56 Tendenser på detailhandelsområdet Byggemarkeder og møbelbutikker Generelt er der på landsplan en overkapacitet i denne branche. Udviklingen er præget dels af brancheglidning dels af behovet for gode placeringer, gerne sammen med andre butikker. Sortimentet udvides i disse år i byggemarkederne til også at omfatte cykler, møbler, lamper, et egentlig farvehandelssortiment samt lejlighedsvis en lang række varer i øvrigt f.eks. standardiseret beklædning. Arealbehovet går for tiden i 2 retninger. Jem & Fix, der stort set alene har egentlige byggemarkedsartikler og blot bruger et areal på ca m 2 og i den anden ende af skalaen Bauhaus, som med sine største butikker i bl.a. Herning, Holbæk og Randers, har et areal omkring m 2. Kravet til beliggenhed er ens for alle butikker. Stor synlighed og gerne sammen med andre butikker, selvom de største ikke på samme måde som de mindre er afhængig af beliggenheden sammen med andre. Et discountbyggemarked som f.eks. Jem & Fix vil i høj grad være afhængig af placering sammen med andre. De vil derfor søge en placering sammen med andre byggemarkeder eller udvalgsvarebutikker. Da deres arealkrav er maksimalt m 2, kan etableringer tættere på bymidten også komme på tale. Hvad angår møbelbutikker vurderes det, at udviklingen går i retning af skarpere koncepter. De store koncepter vil blive endnu større m 2 (IdéMøbler) og omkring m 2 (Ikea Aalborg, Odense og Århus) mens butikker som f.eks. BIVA etablerer butikker i størrelsesordenen m 2. De store vil som f.eks. Ikea inddrage flere brancheområder i deres sortiment og vil derfor i nogle tilfælde i højere grad blive boligindretningsbutikker end egentlige møbelbutikker. De allerstørste butikker vil i mindre udstrækning have brug for at ligge sammen med andre butikker, men deres krav til synlighed og tilgængelighed med bil og offentlige transportmidler vil være stigende. 56

57 Bilag 1 ICP s branchefortegnelse og gruppering

58 1. DAGLIGVARER Bagerforretninger Servicestationer med kiosksalg Kolonialhandel Døgnkiosker Supermarkeder. Forretninger med fuldt fødevaresortiment og et salgsareal på mindst 400 m 2 hvor non-food-varer som hovedregel udgør mindre end 20% af detailomsætningen Discountbutikker Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment, hvor omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af den samlede omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500m Frugt og grøntforretninger Slagter- og viktualieforretninger Fisk- og vildtforretninger Brødudsalg Chokolade- og konfektureforretninger Vinforretninger Tobaksforretninger Osteforretninger Helsekostforretninger Detailhandel med føde- drikke- og tobaksvarer fra specialforretninger i øvrigt Apoteker Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler Parfumerier Materialister Blomsterforretninger Udlejning af videobånd Bilag 1 Side 2

59 2. BEKLÆDNING Stormagasiner Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv Dametøjsforretninger Herretøjsforretninger Herre- og dametøjsforretninger (blandet) Babyudstyrs- og børnetøjforretninger excl. barnevognsforretninger Skotøjsforretninger Forhandlere af brugt tøj Detailhandel fra postordreforretninger Bilag 1 Side 3

60 3. BOLIGUDSTYR El-installatører med butikshandel VVS-installatører og blikkenslagerforretninger Gulvbelægnings- og vægbeklædningsvirksomhed Glarmesterforretninger med butikshandel Møbelforretninger *) Boligtekstilforretninger Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser, lysestager m.v Detailhandel med belysningsartikler Detailhandel med elektriske husholdningsmaskiner og apparater herunder hårde hvidevarer, støvsugere & symaskiner Radio- og tv-forretninger Isenkramforretninger Byggemarkeder *) Farve- og tapetforretninger Tæppeforretninger Forhandlere af gaveartikler og brugskunst (gaveboder) Kunsthandle og gallerivirksomhed Detailhandel med computere og standardsoftware Detailhandel med telekommunikationsudstyr Planteforhandlere og havecentre Antikvitetsforretninger Andre forhandlere af brugte varer Detailhandel fra postordreforretninger Låsesmede hvis salgslokale Udlejning af edbmaskiner hvis salgslokale Udlejning af kontormaskiner hvis salgslokale Køkkenbutikker *) Planloven definerer møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler dog både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 4

61 4. ØVRIGE UDVALGSVARER Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv. (autoudstyrsforretninger) Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør Lædervareforretninger Pladeforretninger Forhandlere af musikinstrumenter Bog- og papirhandlere Urmagerforretninger Urmager- og guldsmedeforretninger Guldsmede- og juvelerforretninger Optikere Fotoforretninger Frimærke- og møntforretninger Sportsforretninger herunder detailhandel med camping-, lystfisker- og jagtudstyr (bortset fra campingvogne og lystbåde) Detailhandel med legetøj og spil herunder hobbyforretninger, detailhandel med festartikler og fyrværkeri samt detailhandel med video- og computerspil Cykel- og knallertforretninger Dyrehandel Pornobutikker Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne og pejse, skibsproviantering med butikshandel Bogantikvariater Andre forhandlere af brugte varer Detailhandel fra postordreforretninger - hvis salgslokale Bilag 1 Side 5

62 5. BUTIKSTYPER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE VAREGRUPER Detailhandel med biler Detailhandel med campingvogne mv Møbelforretninger *) Forhandlere af lystbåde og udstyr hertil Tømmerhandler og butikker med større bygningsmaterialer *) *) Planloven definerer møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler dog både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 6