Tønder kommune. Analyse af detailhandelen

Transkript

1 Tønder kommune Analyse af detailhandelen Juli 2008

2

3 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger 3 2. Detailhandelen i Tønder kommune Befolknings- og forbrugsforhold Handelsbalance Tendenser på detailhandelsområdet 27 Bilag 1: Branchefortegnelse

4 Konklusion, vurderinger og anbefalinger 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger Indledning ICP er af Tønder kommune blevet anmodet om at foretage en detailhandelsanalyse. Analysen giver en status for detailhandelen i de enkelte dele af Tønder kommune. Der vil blive foretaget en vurdering af udviklingsmulighederne for Tønder bymidte. Det beregnes og vurderes desuden, hvor store arealer der er behov for til henholdsvis dagligvarer og udvalgsvarer i de forskellige dele af kommunen. Arealbehovet beregnes for Analyserne ICP har foretaget en rekognoscering af alle butikker i Tønder kommune, herunder opgjort omsætningen for 2007 samt bruttoarealer primo Desuden er der foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i kommunen. Omsætning I Tønder kommune var der primo 2008 næsten 250 butikker med et samlet bruttoareal på ca m 2 og en omsætning i 2007 på knap 1,8 mia. kr. inkl. moms. I Tønder bymidte, der funktionelt er kommunens hovedcenter, er der 76 butikker. Disse butikker omsatte i 2007 for ca. 500 mio. kr. Heraf var 70% udvalgsvareomsætning. Ca. 40% af udvalgsvareomsætningen i Tønder kommune ligger i Tønder bymidte. Attraktion I Tønder bymidte ligger den gennemsnitlige attraktion lidt under middel. Dette beror især på, at der en mange butikker, med en relativt lav attraktion. Der er dog også mange attraktive butikker i bymidterne. Tallene viser, at især beklædningsbutikkerne i gågaderne ligger over middel. Ude i sidegaderne er niveauet til gengæld noget lavere. Dette hænger i høj grad sammen med en noget lavere kædeandel udenfor bymidten. Kædebutikker har ofte en højere gennemsnitlig attraktion end uafhængige butikker. 3

5 Konklusion, vurderinger og anbefalinger I oplandsbyerne ligger niveauet noget lavere, især for udvalgsvarebutikkernes vedkommende. Den gennemsnitlige attraktion ligger for kommunen som helhed på et niveau noget under middel. Forbrug Det potentielle forbrug fra borgerne i Tønder kommune var i 2007 ca. 1,8 mia. kr. inkl. moms fordelt med godt 900 mio. kr. på dagligvarer og ca. 850 mio. kr. på udvalgsvarer. Dagligvareforbruget forventes i 2021 at være faldet en smule. Dette skyldes dels forventningen om et fald i befolkningstallet dels en forventning om en meget begrænset mængdemæssig stigning i dagligvareforbruget pr. person. Udvalgsvareforbruget ventes i 2021 at være steget med godt 100 mio. kr. svarende til 13%. Handelsbalance Der var på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 98 % for Tønder kommune, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 102 %. Disse 2 tal viser, at forbrugere fra Tønder kommune stort set beløbsmæssigt køber det samme ind i butikkerne udenfor Tønder kommune som forbrugerne fra kommunens opland køber ind i butikker i kommunen. Tallene viser, at Tønder inden for boligudstyr især møbler - har en betydning, der rækker ud over kommune- og landegrænsen. ICP vurderer, at der er en betydelig grænsehandel fra forbrugere i Tønder kommune, der køber ind syd for grænsen. Omvendt er der en del turister, der bidrager med omsætning i kommunen. Dette betyder, at der stort set er balance i handelsregnskabet. Oplandet På baggrund af de foreliggende oplysninger er det vor vurdering, at oplandet til dagligvarebutikkerne i Tønder kommune i høj grad udgøres af kommunens indbyggere samt turister. Det er vor vurdering, at maksimalt 15% af omsætningen i dagligvarebutikkerne kommer fra forbrugere uden for Tønder kommune, primært turister. På udvalgsvareområdet er det ligeledes vor vurdering, at 5-10 % af omsætningen kommer fra forbrugere uden for Tønder kommune. 4

6 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Turister og andre tilfældigt besøgende bidrager til størstedelen af denne andel. Konkurrencesituationen Den overordnede konkurrencesituation i regionen er gennem de senere år blevet skærpet og det ventes, at der også i de kommende år vil blive mere rift om kunderne. Tønder har umiddelbart en fordel i at ligge relativt langt væk fra større udbudspunkter. Det vurderes dog, at især forbrugere fra tidligere Toftlund Kommune samt til dels tidligere Løgumkloster Kommune er rettet mod de noget større udvalgsvareudbud i Aabenraa, Haderslev og Kolding Storcenter. Ser man på udviklingen i regionen, er der større projekter i et par udbudspunkter. I Kolding, har Kolding Storcenter gennem de seneste år fået større og større betydning i hele det Syd- og Sønderjyske område. Detailhandelsomsætningen alene i Kolding Storcenter er fra 2002 til 2006 steget med mere end 25 %. Til dette skal lægges, at storbutiksområdet omkring Kolding Storcenter også har øget sin betydning igennem de senere år. Flensborg bymidte er med sine ca. 450 butikker et attraktivt indkøbssted. I bymidten er der inden for de senere år åbnet et attraktivt butikscenter Flensburg Galerie der med sine godt 60 butikker tilfører bykernen et attraktivt supplement. Til dette kommer butikscentret Fördepark, der ligger ved den indre motorvejsring omkring Flensborg. Desuden er der storbutiksområdet med Citti, i den vestlige del af Flensborg, der tiltrækker mange danske indkøbsturister. Endelig er der Sønderborg, hvor der er planer om at etablere et større butikscenter i bymidten. Udviklingsmuligheder og anbefalinger Det fremtidige arealbehov til detailhandel frem til 2021 Frem til 2021 ventes det, at forbruget i Tønder kommune vil falde marginalt for dagligvarer og stige med ca. 13% for udvalgsvarer. Som det fremgår af Planloven, skal en arealramme for nyt butiksareal styres af en vurdering af behovet. Ønsket om at styrke centrenes position på detailhandelsområdet bør dog også tages i 5

7 Konklusion, vurderinger og anbefalinger betragtning, ligesom det er væsentligt at man i planlægningen tilfører detailhandelen i Tønder kommune mulighed for dynamik og udlægger arealer i beliggenheder, hvor detailhandelen vil efterspørge dem. Det er vor vurdering, at udlægget skal foregå, så det i videst mulige omfang styrker det nuværende udbud. Det vil sige i tilknytning til Tønder bymidte. Samtidig er det væsentligt, at der så centralt som muligt etableres større butikker med parkeringsmuligheder direkte i forbindelse med butikkerne. Det er vor vurdering, at der på dagligvareområdet især vil være efterspørgsel på areal inden for discountsektoren og varehuskoncepter. Supermarkedssektoren har i en del år været under stærkt konkurrencemæssigt pres, og der er etableret relativt få nye butikker. Det er dog muligt, at den øgede fokus på kvalitetsfødevarer og etik i forbindelse med det man spiser, vil kunne give denne del af dagligvaresektoren et omsætningsmæssigt løft. Det er derfor muligt, at denne sektor også i fremtiden vil efterspørge yderligere arealer. Det er vor vurdering, at der i dag generelt er en god decentral forsyning med dagligvarer i hele kommunen. Dette gælder også de dele af kommunen, der ligger i landområderne. I arealudlægget bør man lægge vægt på, at der udlægges arealer til dagligvarer centralt i Tønder by, for på længere sigt at sikre den daglige strøm af kunder samt sikre, at udbuddet koncentreres mest muligt. Man bør udlægge arealer, der sikrer, at der kan ske en løbende tilpasning af butiksstrukturen. En tilpasning, der sikrer, at man har mulighed for at etablere de nyeste koncepter inden for dagligvareområdet. Planloven hindrer opførelse af dagligvarebutikker på over m 2 udenfor bymidter og bydelscentre samt etablering og udvidelse af store varehuse. På udvalgsvareområdet skal arealudlægget dels sikre, at forbrugerne har tilfredsstillende indkøbsforhold, dels sikre, at Tønder by som minimum kan fastholde sin position som handelsby i oplandet. Udvalgsvareudbuddets størrelse og karakter er det, der primært afgør et udbudspunkts attraktion over for forbrugerne. Det er således i den overordnede konkurrence væsentligt, at man i Tønder by kan tilbyde forbrugerne de nyeste og mest interessante butiksformer. 6

8 Konklusion, vurderinger og anbefalinger I tabel 1.1 fremgår, hvad rammen for nyt butiksareal i kommunen minimum bør være. Rammen skal lægges til det areal, der fysisk var til rådighed for butiksudvidelser primo Således indgår f.eks. den nuværende ubrugte arealramme, planlagte og projekterede, men ikke åbnede butikker i nedenstående tabel. Der kan være andre hensyn end de rent kommercielle og detailhandelsmæssige, der betinger, at man ønsker et udlæg, som i højere grad sikrer flere bydele en udviklingsmulighed. Vort forslag skal således opfattes, som det, der vil kunne sikre de enkelte udbudspunkter en god forsyning samtidig med, at Tønder kommunes overordnede konkurrencestyrke bevares. Det er vor vurdering, at der bør udlægges m 2 til dagligvarer i bymidten i Tønder, for også på længere sigt at sikre den daglige strøm af kunder. Tabel 1.1 Forslag til ramme for nyt butiksareal frem til 2021 (bruttoareal i m 2 ) Dagligvarer (m 2 ) Udvalgsvarer (m 2 ) Tønder bymidte Toftlund Løgumkloster Skærbæk Bredebro Højer Kommunen iøvrigt Tønder kommune i alt

9 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Desuden vurderer vi, at der bør udlægges arealer i Toftlund, Løgumkloster, Skærbæk, Bredebro og Højer, der har et realistisk kundeunderlag til nye udlæg og tilpasninger. En tilpasning, der sikrer, at man på én gang har mulighed for at etablere de nyeste koncepter inden for dagligvareområdet samtidig med, at væksten afbalanceres i forhold til kundeunderlaget. Desuden kan der være lokale forhold der taler for mindre arealudlæg i lokalcentre. Arealudlægget til udvalgsvarer kan ifølge Planloven kun udlægges i bymidter samt i bydelscentre. Derfor er det vor anbefaling, at der minimum udlægges m 2 til udvalgsvarer i Tønder bymidte. Der er på grund af Planloven som udgangspunkt kun mulighed for at udlægge arealer til udvalgsvarer indenfor den nuværende bymidteafgrænsning eller en bymidteafgrænsning, der udføres jf. Bekendtgørelse 1093 eller foreningsmængden af disse. På den baggrund er det vor vurdering, at udlægget til udvalgsvarer skal understrege Tønder bymidtes tyngde og betydning i oplandet. Det er meget væsentligt for Tønders position på det fremtidige detailhandelskort, at bymidten, som stadig i dag står relativt stærkt på udvalgsvareområdet med en attraktiv gågade, fortsat styrkes, så den også fremadrettet kan virke attraktiv i forhold til det udbud, der findes i eksempelvis Kolding og Haderslev. Hvad angår butikker, der forhandler særlig arealkrævende varegrupper gør de samme argumenter sig gældende. Nye butikker bør ligge, hvor de styrker det eksisterende udbud bedst. I dag findes der en koncentration af butikker, der forhandler særlig arealkrævende varegrupper, i området ved Ribe Landevej. Generelt søger butikker i dag beliggenheder, hvor de kan ligge sammen med andre og på den måde tiltrække flere kunder. Man ser således, at også forhandlere af særlig arealkrævende varegrupper i stadigt større omfang placerer sig i koncentrationer. Det vil derfor efter vor vurdering være optimalt at udlægge nye arealer til særlig pladskrævende varegrupper i området ved Ribe Landevej, da der herved kan opnås en synergieffekt i samspil med de eksisterende butikker i området. Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Tønder kommune 8

10 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Det overordnede mål for detailhandelen i Tønder kommune bør være at bevare den nuværende betydning i oplandet samt at holde på nogle af de lokale kunder, der i dag foretager en del af deres indkøb i f.eks. Kolding Storcenter I nedenstående skema præsenteres detailhandelen i Tønder kommunes styrker, svagheder, muligheder og trusler. Efterfølgende uddybes en række af udsagnene, ligesom udviklingsmulighederne beskrives bredere. Styrker: Etablerede udbudspunkter Detailhandelen i Tønder bymidte dækker et bredt spektrum af butikker Relativt langt til væsentligt større udbudspunkter Godt dagligvareudbud i Tønder, Toftlund, Løgumkloster og Skærbæk Relativt stort udvalgsvareudbud i Toftlund og Skærbæk Gode parkeringsforhold tæt på butikkerne i Tønder bymidte Relativt stort udvalg af udvalgsvarebutikker i Tønder Detailhandelen har også mange loyale kunder Aktiv handelsstandsforening i Tønder Muligheder: Man skal søge målrettet at tiltrække flere kædekoncepter indenfor især damemode til Tønder bymidte Satse på flere boliger i alle byer Satse målrettet på flere moderne spisesteder i Tønder bymidte Sikre at butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, placeres så koncentreret som muligt og helst i umiddelbar tilknytning til bymidterne Satse på service i butikkerne for at modvirke bl.a. internethandel Sikre især dagligvarehandelen i de mindre byer ved at tiltrække flere indbyggere Samordne åbningstider, udsalg etc. mere. Svagheder: Relativt få kædebutikker inden for især damemode i Tønder, Skærbæk og Toftlund Relativt få store butikker i den centrale del af Tønder bymidte En del døde facader (banker, boliger, offentlige bygninger) i gademiljøet i begge byer Udbuddet i Bredebro og Højer er spredt Mange forbrugere har i dag en indkøbsmæssig tilknytning til større byer Trusler: Øget udbygning i de store byer. Forbrugernes vilje til at bevæge sig længere i forbindelse med indkøb (ændrede indkøbsvaner) Problemer omkring generationsskifte af butikkerne 9

11 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Tønder bymidte Detailhandelen i Tønder bymidte har i dag generelt stort set kun betydning for forbrugere i kommunen. Desuden er der en del turister og møbelkunder. Det vurderes, at byen ikke tiltrækker egentlige shoppingkunder fra omegnskommunerne. Omsætningen i forhold til forbruget i Tønder vidner om, at detailhandelen i bymidten er udsat for hård konkurrence især på udvalgsvareområdet. Dels er der udbuddene i Aabenraa og Haderslev, der er væsentligt større end udbuddet i Tønder, dels er der området ved Kolding Storcenter, der har en enestående koncentration af såvel storbutikker i området omkring centret samt traditionelle butikker i selve centret. Der er i disse 3 koncentrationer flere profilerede kædekoncepter på udvalgsvaresiden, der ikke er til stede i Tønder i dag. Intet tyder på, at denne konkurrence vil blive mindre i fremtiden. Tønders udgangspunkt er dog godt. Man tilbyder kunderne et attraktivt bymiljø med gamle byhuse, pladser og torve med udeservering, beplantning, Vidå m.v. Udbuddet Det er meget væsentligt, at Tønder bymidte generelt fortsat søger at tiltrække profilerede kædebutikker i kampen om at betjene kunderne. Samtidig er det vigtigt, at de eksisterende butikker fortsat fornyer sig. Det er udvalgsvareudbuddet og især udbuddet af beklædningsbutikker - der er afgørende for en bys regionale status. Derfor er det især dette, der skal være i fokus og som skal udvikles, hvis Tønder skal udvikles detailhandelsmæssigt. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb og vil lægge vægt på, at der er et bredt og dybt udbud i den enkelte butik til den rigtige pris. De profilerede kædebutikker er oftest bedst til at tilbyde kunderne dette, ikke mindst på grund af en større kapital og en bedre udnyttelse af stordriftsfordele. De større landsdækkende kæder f.eks. Hennes & Mauritz sikrer, at der er kundetrafik i en bymidte. Er disse kæder tilstede i en bymidte, skabes der mulighed for, at de små og mere unikke butikker kan opnå tilfredsstillende driftsvilkår. Overordnet er det vor vurdering, at der indenfor de fleste almindelige brancheområder findes et rimeligt udbud. Udbuddet 10

12 Konklusion, vurderinger og anbefalinger består for de fleste branchers vedkommende af flere butikker. Dog er det vor vurdering, at der i Tønder bymidte mangler attraktive, profilerede kædebutikker indenfor damemode og ung mode f.eks. Only, Vila, Jack & Jones og Deres. Et bredt og dybt udbud har stor betydning for forbrugernes oplevelser af Tønder bymidte. Krav til detailhandelen Der er i Tønder en række gode initiativer fra Tønder Handelsstandsforening, der er meget aktiv i kampen om at få kunder til byen. Der etableres i årets løb en række initiativer, men det er især Julebyen Tønder der tiltrækker publikum fra et meget stort opland. Det er meget væsentligt, at man fortsætter dette arbejde, så Tønder kommer på det mentale shopping- og oplevelseskort i oplandet. Det er væsentligt i bestræbelserne på at tiltrække nye butikker til byen, at samarbejdet mellem de eksisterende butikker med hensyn til åbningstider, udsalg med videre, er velfungerende. Det er afgørende, at der i Tønder er mulighed for at etablere nye butiksformer især inden for udvalgsvaredetailhandelen. Og det er i den forbindelse vigtigt, at disse butikskæder ved, at Tønder har en aktiv og attraktiv detailhandel. For at tiltrække flere kædebutikker til byen kan man i et samarbejde mellem kommune og private etablere en målrettet markedsføring af byen overfor kæderne. På den måde kan man måske tiltrække disse til bymidten og medvirke til at skabe en detailhandel, som er mere attraktiv for forbrugerne. Det vil i forbindelse med markedsføringen - både overfor kæderne og for kunderne - være en fordel, hvis den samlede detailhandel i hele Tønder samarbejder om dette. Butikslokalisering Det er vor vurdering, at den rigtige beliggenhed vil få stadigt større betydning i årene fremover. Tendensen i detailhandelen går mod øget koncentration. Således vil nye butikker og butiksformer generelt søge en placering sammen med andre, hvor de kan udnytte den synergieffekt, det giver at ligge sammen med andre. Det er derfor væsentligt, at kravene om udviklingsmuligheder forenes med kravet om koncentration. Kravet til placering af nyetableringer indenfor bymidtens geogra- 11

13 Konklusion, vurderinger og anbefalinger fiske rammer må ikke være så snævre, at store butikker ikke kan etableres, men omvendt bør den funktionelle bymidte heller ikke strækkes i en sådan grad, at butikker kan etablere sig uden direkte sammenhæng med det eksisterende udbud. Det er på baggrund af ovenstående meget væsentligt, at fremtidig nyetablering af yderligere detailhandel i bymidten får direkte fysisk og visuel kontakt til den funktionelle bymidte og at der bliver fuld sammenhæng i trafikmønstrene i forhold til den måde, hvorpå forbrugerne i dag bevæger sig i bymidten. Parkerings- og tilkørselsforhold I takt med at kunderne bliver mere mobile og er villige til at køre længere for at opnå det rigtige udbud, vil man fremover fokusere mere på parkeringsfaciliteterne. Derfor vil det også i fremtiden være en meget betydende konkurrenceparameter for Tønder bymidte at kunne tilbyde kunderne enkle tilkørsels- og afsøgningsforhold samt gode parkeringsmuligheder. grad til en udflugt for hele familien end opfyldelse af enkelte behov. Bymiljøet består også af kundernes oplevelse af en gåtur i bymidten. Et aktivt bymiljø, som giver kunderne en helhedsoplevelse med kulturtilbud, bespisning, gademusikanter og andre bløde værdier som vand, pladsdannelser og kunst, er vigtigt også i fremtiden. Udespisning udgør ligeledes en stadigt større andel af danskernes forbrug og har en stigende betydning for et indkøbssteds attraktionsniveau. Specielt caféer er med til at give bymidten mere liv og være med til at skabe en anden indkøbsoplevelse. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i bymidten væsentligt. Tønder bymidte skal derfor fortsat arbejde på at kunne tilbyde interessante spisesteder. Overordnet set vurderes Tønder bymidte at have et godt udgangspunkt for at udvikle sig i en positiv retning. Omvendt er det dog også vor vurdering, at det er nødvendigt at bymidten udvikler sig for at imødekomme den konkurrence byen er udsat for af de omkringliggende udbudspunkter. Bymiljø Forbrugerne vil fortsat søge flere oplevelser i forbindelse med indkøbsturen, det være sig både i selve butikken og i bymiljøet. Shopping i en bymidte bliver i højere Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Tønder kommune i øvrigt Det er vor overordnede vurdering, at den væsentligste planlægningsmæssige mu- 12

14 Konklusion, vurderinger og anbefalinger lighed for at fremme butikkerne i de gamle kommunecentre og lokalcentre er, at man sikrer mulighed for boligudbygning i og omkring byerne og landsbyerne. Ser man på byområderne uden for Tønder, er det vor vurdering, at det på længere sigt primært vil være Skærbæk, Toftlund og til dels Løgumkloster, der vil have den mest attraktive detailhandel. Overordnet set skal man fokusere på at optimere den allerede eksisterende detailhandel i de respektive bymidter og på at koncentrere denne mest muligt, da en spredning af butikkerne ikke er hensigtsmæssig for byer af denne størrelse. Overordnet set ligger der også en stor udfordring i at løse generationsskifteproblematikken i de 3 byer. Det kan således ikke udelukkes, at der for en del af de nuværende butikker i byerne kan være problemer med at generationsskifte butikkerne. Skærbæk Detailhandelen i Skærbæk er begunstiget af den relativt store afstand, der er til andre større udbudspunkter. Der er således et relativt attraktivt udbud af butikker i Skærbæk sammenlignet med andre byer af tilsvarende størrelse. Byen har således stadig et relativt veludviklet detailhandelsudbud, om end det gennemsnitlige attraktionsniveau indenfor navnlig udvalgsvarebutikkerne ligger på et niveau lidt under middel. Byens detailhandel ligger langs med Storegade og Jernbanegade. Det er efter vor vurdering væsentligt, at udbuddet i Skærbæk forsøges samlet og under ingen omstændigheder spredes yderligere, end det er tilfældet i dag. Det vil efter vor vurdering styrke detailhandelen i Skærbæk, hvis man rent planlægningsmæssigt søger at koncentrere den funktionelle bymidte i forbindelse med nye etableringer således, at koncentrationseffekten kan gøres større end den er i dag. Denne koncentrationseffekt vil medvirke til, at udbuddet fremstår større og mere attraktivt end det er tilfældet i dag. Toftlund I Toftlund er der et attraktivt udbud af især dagligvarebutikker med flere specialbutikker. Koncentration ligger langs med Østergade, Vestergade og Søndergade. Her er der i dag en velfungerende detailhandel med et relativt højt niveau blandt butikkerne. 13

15 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Der er ligeledes et relativt fornuftigt udvalg af udvalgsvarebutikker set i forhold til byens størrelse og beliggenhed. Der er i forhold til byens størrelse ingen oplagte mangler i detailhandelsudbuddet. Der ligger også i Toftlund en udfordring i, at fremtidige etableringer af detailhandel ikke bidrager til yderligere spredning af butiksstrukturen i byen, men at detailhandelen i videst muligt omfang koncentreres omkring den eksisterende detailhandel. væsentligste planlægningsmæssige mulighed for at fremme butikkerne i de mindre byer i Tønder kommune er, at man sikrer, at der er mulighed for boligudbygning i og omkring byerne. Det er vor vurdering, at der alene vil være basis for at etablere udvalgsvarebutikker i de ovennævnte bymidter. I Højer, Bredebro og de øvrige minde byer, er det vor vurdering, at oplandet er for begrænset. Løgumkloster I Løgumkloster er detailhandelen på et relativt standardiseret niveau, hvor der inden for dagligvarer f.eks. findes et supermarked, en discountbutik og en tankstation med kiosk. Detailhandelen er koncentreret om Markedsgade, Østergade og Storegade. Udvalgsvareudbuddet er relativt begrænset og det er væsentligt, at der opretholdes en god dagligvareforsyning i bymidten således at der sikres kundetrafik ved udvalgsvarebutikkerne. Tønder kommune i øvrigt Det er vor overordnede vurdering, at den 14

16 Detailhandelen i Tønder kommune 2. Detailhandelen i Tønder kommune I nærværende afsnit vil detailhandelen i Tønder kommune blive beskrevet. ICP har i februar 2008 foretaget en opgørelse over antallet af butikker i kommunen samt indsamlet oplysninger om butikkernes omsætning for 2007, ligesom den enkelte butiks bruttoareal er opgjort. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, er behandlet særskilt senere i dette afsnit. Har en butik aktiviteter inden for flere hovedbranchegrupper, er omsætningen fordelt inden for disse. Bemærk, at ICP medtager omsætningen til private fra møbelforretninger, planteforhandlere, byggemarkeder samt butikker med udstyr til camping og både, selvom planloven definerer disse grupper som særligt arealkrævende. Dette skyldes, at disse varegrupper indgår i de senere forbrugsberegninger. Møbelforretninger, planteforhandlere, byggemarkeder samt forhandlere af campingvogne og både tæller dog kun med én gang, hvilket sker under forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper. Geografisk er resultaterne af undersøgelsen af detailhandelen opdelt på følgende 13 områder: 1. Tønder bymidte 2. Tønder by i øvrigt 3. Gl. Tønder kom. i øvrigt 4. Bredebro by 5. Gl. Bredebro kom. i øvrigt 6. Højer by 7. Gl. Højer kom. i øvrigt 8. Løgumkloster by 9. Gl. Løgumkloster kom. i øvrigt 10. Toftlund by 11. Gl. Nørre Rangstrup kom. i øvrigt 12. Skærbæk by 13. Gl. Skærbæk kom. i øvrigt 15

17 Detailhandelen i Tønder kommune Antal butikker Af tabel 2.1 ses antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i de forskellige dele af kommunen. Som det ses af tabellen, er de 76 eller ca. 31 % - af kommunens butikker lokaliseret i Tønder bymidte, mens der findes 32 butikker i Skærbæk by og 29 butikker i Toftlund by. Der er endvidere en del butikker i Løgumkloster, Højer og Bredebro. Tabel 2.1 Antal butikker fordelt på brancher og områder I Tønder kommune er der mange byer, hvor der fortsat er en vis detailhandel både for så vidt angår daglig- og udvalgsvarer. Ca. 80 % af butikkerne i Tønder bymidte er udvalgsvarebutikker. Dette er en relativt høj andel sammenlignet med kommunen i øvrigt og mange andre danske byer af en lignende størrelse. I hele Tønder kommune betragtet under ét er andelen af udvalgsvarebutikker 65 %. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1. Tønder bymidte Tønder by i øvrigt Gl. Tønder kom. i øvrigt Bredebro by Gl. Bredebro kom. i øvrigt Højer by Gl. Højer kom. i øvrigt Løgumkloster by Gl. Løgumkloster kom. i øvrigt Toftlund by Gl. Nørre Rangstrup kom. i øvrigt Skærbæk by Gl. Skærbæk kom. i øvrigt Tønder kommune i alt

18 Detailhandelen i Tønder kommune Kommunens udvalgsvarebutikker fordeler sig nogenlunde ligeligt mellem beklædning og boligudstyr, mens der er lidt færre butikker med øvrige udvalgsvarer. Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af områdernes butiksudbud har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion efter følgende skala: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen samt disponeringen af arealerne. Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. I tabel 2.2 vises den gennemsnitlige attraktion for hhv. daglig- og udvalgsvarebutikkerne. Resultaterne er geografisk opdelt på samme måde som i tabel

19 Detailhandelen i Tønder kommune Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion fordelt på brancher og områder Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1. Tønder bymidte 2,9 2,9 3,0 2,8 2,8 2,9 2. Tønder by i øvrigt 3,0 2,6-2,5 2,8 2,7 3. Gl. Tønder kom. i øvrigt * 2,3-2,7 * 2,1 4. Bredebro by 3,0 2,7 * 2,3 * 2,8 5. Gl. Bredebro kom. i øvrigt * 1,3-1,3-1,6 6. Højer by 2,8 2,0 * 2,0 * 2,4 7. Gl. Højer kom. i øvrigt * * 8. Løgumkloster by 3,2 2,4 3,0 2,2 2,3 2,7 9. Gl. Løgumkloster kom. i øvrigt 2,6 * - - * * 10. Toftlund by 2,9 2,8 2,6 3,0 * 2,8 11. Gl. Nørre Rangstrup kom. i øvrigt 2,4 2,3 * - * 2,4 12. Skærbæk by 2,9 2,5 2,6 2,0 3,0 2,7 13. Gl. Skærbæk kom. i øvrigt 2,3 2,6 2,7 * 2,7 2,4 Tønder kommune i alt 2,8 2,8 2,9 2,4 2,7 2,8 * Kan af anonymitetshensyn ikke vises. Som det fremgår af tabellen, ligger den gennemsnitlige attraktion lidt under middel. Dette er normalt for kommuner med mange mindre byer. De højeste gennemsnitlige attraktioner ses i netop byerne, mens den er lavere i landdistrikterne. Som det ligeledes fremgår af tabel 2.2, er der færrest udsving i relation til dagligvarebutikkernes gennemsnitlige attraktion. Dette skyldes, at dagligvarehandelen er præget af relativt mange velkendte kædekoncepter af en vis standard i såvel de større byer som i landdistrikterne. De gennemsnitlige attraktioner afspejler en vis spredning. I figurerne 2.1 og 2.2 ses attraktionens spredning for hhv. Tønder bymidte og hele Tønder kommune betragtet under ét. Som det fremgår af figur 2.1, fordeler butikkernes attraktion i Tønder bymidte sig således, at omkring 54% har en Middel 18

20 Detailhandelen i Tønder kommune attraktion, mens 16% har en Høj eller Meget høj attraktion. 30% har en Lav eller Meget lav attraktion. Fordelingen i Tønder kommune betragtet under ét varierer umiddelbart ikke stort fra Tønder bymidte, men der er dog en noget højere andel af butikker med en Lav eller Meget lav attraktion. Figur 2.1 Attraktionens spredning i % i Tønder bymidte 60% 50% 40% 30% 20% 22% 54% 15% 10% 0% 8% Meget lav 1% Lav Middel Høj Meget høj Tønder bymidte Figur 2.2 Attraktionens spredning i % i Tønder kommune i alt 60% 50% 48% 40% 30% 29% 20% 10% 0% 10% Meget lav 12% 1% Lav Middel Høj Meget høj Tønder kommune 19

21 Detailhandelen i Tønder kommune Kædetilknytning Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. En bymidtes eller et lokalcenters styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 2.3 og til 2.4 er illustreret, hvorledes kædefordelingen er i Tønder bymidte og Tønder kommune i alt. Andelen af butikker, der enten er en del af en frivillig eller kapitalkæde, er noget under 50% i såvel Tønder bymidte som i kommunen i alt. Det er en lidt lavere andel end normen, men sammenligneligt med udbudspunkter og kommuner af en tilsvarende størrelse. Andelen af kædebutikker er meget ensartet, hvad enten man betragter Tønder bymidte eller kommunen under ét. Figur 2.3 Kædeandel i Tønder bymidte Bruttoarealer 57% 21% Frivillig Kapital Uafhængig Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne i kommunen. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil 22% sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Figur 2.4 Kædeandel i Tønder kommune i alt 22% 56% Frivillig Kapital Uafhængig 22% Tabel 2.3 viser bruttoarealerne i Tønder kommune. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at disse opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for både daglig- og udvalgsvarer. Det samlede bruttoareal i Tønder kommune er ca m 2, hvoraf de ca m 2 (eller ca. 54 %) er udvalgsvarebutikker. Det er i Tønder bymidte, det største bruttoareal til detailhandel findes. 25 % af 20

22 Detailhandelen i Tønder kommune Tabel 2.3 Bruttoarealer fordelt på brancher og områder Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1. Tønder bymidte Tønder by i øvrigt Gl. Tønder kom. i øvrigt Bredebro by Gl. Bredebro kom. i øvrigt Højer by Gl. Højer kom. i øvrigt < < Løgumkloster by Gl. Løgumkloster kom. i øvrigt < < Toftlund by Gl. Nørre Rangstrup kom. i øvrigt Skærbæk by Gl. Skærbæk kom. i øvrigt Tønder kommune i alt kommunens samlede bruttoareal findes i Tønder bymidte. Over halvdelen af kommunens bruttoareal anvendes til udvalgsvarebutikker især boligudstyrsbutikkerne råder over relativt meget areal, da omkring halvdelen af udvalgsvarebutikkernes bruttoareal findes i boligudstyrsbutikkerne. Næst efter Tønder bymidte er det i Skærbæk by, i Toftlund by og i Tønder by i øvrigt der findes de største bruttoarealer. Desuden er det tydeligt, at udvalgsvarebutikkernes samlede bruttoareal generelt er meget begrænset, når man kommer uden for byerne. Omsætning Tal for butikkernes omsætning i 2007 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For de butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersø- 21

23 Detailhandelen i Tønder kommune gelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Af tabel 2.4 fremgår de indsamlede dagligog udvalgsvareomsætninger i de forskellige områder. Af anonymitetshensyn kan omsætningen ikke vises for alle branchegrupper i alle områder. butikker har en meget stor del af omsætningen inden for branchegruppen. Som det ses af tabel 2.4 ligger den samlede omsætning på knap 1,8 mia. kr. i Tønder kommune betragtet under ét. Disse anonymitetshensyn træder i kraft, hvor der enten er for få butikker inden for de enkelte branchegrupper eller hvor få Tabel 2.4 Omsætning i 2007 fordelt på brancher og områder (i hele mio. kr. inkl. moms) Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1. Tønder bymidte Tønder by i øvrigt * * - * * Gl. Tønder kom. i øvrigt * * - * * Bredebro by * * * * * Gl. Bredebro kom. i øvrigt * * - * - * 6. Højer by * * * * * Gl. Højer kom. i øvrigt * * 8. Løgumkloster by * * * * * Gl. Løgumkloster kom. i øvrigt * * - - * Toftlund by * 33 * Gl. Nørre Rangstrup kom. i øvrigt * * * - * Skærbæk by Gl. Skærbæk kom. i øvrigt * * 109 Tønder kommune i alt * Kan af anonymitetshensyn ikke vises 22

24 Detailhandelen i Tønder kommune En væsentlig del af detailhandelsomsætningen sker i Tønder bymidte, hvor butikkerne omsatte for i alt ca. 500 mio. kr. i Ca. 41 % af udvalgsvareomsætningen sker i Tønder bymidte, mens Skærbæk by står for ca. 10 %. Det er i branchegruppen boligudstyr den største del af kommunens udvalgsvareomsætning sker. Ca. 58 % af den samlede udvalgsvareomsætning er inden for boligudstyr. Butikker der forhandler særlig pladskrævende varegrupper Bemærk, at forhandlere af biler, både og campingvogne skal have et egentligt udstillingslokale for at indgå i denne opgørelse. Tabel 2.5 Antallet af butikker der forhandler særlig pladskrævende varegrupper samt deres bruttoareal Antal Areal, m 2 Bilforhandlere Møbler Byggemarkeder og - materialer Campingvogne Både Tønder kom. i alt Der er foretaget en opgørelse af antallet af butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Der er her tale om butikker der forhandler møbler, planter, biler, campingvogne, lystbåde samt byggeog trælastartikler til private. Som det ses af tabellen, koncentrerer forhandlerne af særlig pladskrævende varegrupper sig især på bilforhandlere, møbelbutikker og forhandlere af byggeartikler. I kommunen er der i alt 32 forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper, som tilsammen har et bruttoareal på omkring m 2. 23

25 Befolknings- og forbrugsforhold 3. Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for vurderinger af udviklingsmulighederne for detailhandelen i Tønder kommune, belyses størrelsen af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i Tønder kommune. Forbruget er beregnet for dagligvarer og udvalgsvarer, dvs. branchegrupperne beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Datagrundlag og horisontår Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICPs bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomst-, bolig- og befolkningsforhold, ligeledes fra Danmarks Statistik. Desuden har Tønder kommune bidraget med data omkring bl.a. befolkningsudviklingen i kommunen. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2007 samt horisontåret Befolknings og indkomstforhold Der bor ca personer fordelt på ca husstande i Tønder kommune. Frem mod 2021 ventes en reduktion i antallet af borgere i kommunen, således, at befolkningstallet ventes at ligge på knap personer i Dette er et fald på godt 5 procentpoint i forholdt til Niveauer for husstandsindkomst og størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst i Tønder kommune ligger på kr., hvilket er lidt over landsgennemsnittet (ca kr.). Antallet af personer pr. husstand indvirker også på husstandens forbrug og dermed det samlede private forbrug af detailhandelsvarer i et område. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Tønder kommune er ca. 2,24 personer pr. husstand. Landsgennemsnittet er på 2,05. Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser, er forbruget for 2007 og 2021 beregnet. 24

26 Befolknings- og forbrugsforhold Figur 3.1 Udvikling i forbrug i de respektive branchegrupper (mio. kr. inkl. moms i 2007-priser) Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvr. udvalgsvarer Som det fremgår af figur 3.1, er dagligvareforbruget i Tønder kommune beregnet til ca. 920 mio. kr. i 2007, hvilket ventes at være faldet til godt 900 mio. kr. i Faldet i folketallet kan ikke opveje en ellers svagt positiv forbrugsudvikling. Forbruget af såvel beklædning som øvrige udvalgsvarer er som det ses af figuren mindre end for dagligvarernes vedkommende, men den procentvise vækst er større. Det årlige forbrug af beklædning hos borgerne i Tønder kommune ventes at stige fra ca. 230 mio. kr. i 2007 til godt 250 mio. kr. i 2021, mens forbruget af øvrige udvalgsvarer ventes at stige fra 185 mio. kr. i 2007 til godt 200 mio. kr. i Forbruget af boligudstyr ligger højere end både beklædning og øvrige udvalgsvarer, ligesom den procentvise vækst er kraftigere. I 2007 er forbruget af boligudstyr beregnet til ca. 430 mio. kr., hvilket ventes at ligge knap 15 % højere på ca. 505 mio. kr. i Det samlede forbrug i kommunen lå på knap 1,8 mia. kr. i 2007, hvilket ventes at være steget med ca. 5 % til knap 1,9 mia. kr. i

27 Handelsbalance og opland 4. Handelsbalance og opland Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i Tønder kommune i forhold til forbruget i kommunen fås et udtryk for dækningsgraden eller hvor stor en del af det potentielle forbrug i kommunen, der svarer til omsætningen i kommunens butikker i Dækningsgraden afspejler således ikke, hvorledes omsætningen er sammensat af køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder, men er alene udtryk for, om der er overskud eller underskud på handelsbalancen. I det følgende er forholdet mellem omsætningen og forbruget af henholdsvis dagligog udvalgsvarer beregnet for Tønder kommune. Handelsbalance I hele Tønder kommune var der på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 98 %, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 102 %. Disse 2 tal viser, at forbrugerne fra kommunens opland beløbsmæssigt køber færre dagligvarer i butikkerne i Tønder kommune, end forbrugere fra Tønder kommune køber dagligvarer ind i butikker uden for kommunen. I relation til udvalgsvarer er forholdet omvendt. Opland På baggrund af de foreliggende oplysninger er det vor vurdering, at oplandet til dagligvarebutikkerne i Tønder kommune i høj grad udgøres af kommunens indbyggere samt turister. Det er vor vurdering, at maksimalt 15 % af omsætningen i dagligvarebutikkerne kommer fra forbrugere uden for Tønder kommune, primært turister. På udvalgsvareområdet er det vor vurdering, at 5-10 % af omsætningen kommer fra forbrugere bosat uden for Tønder kommune. Turister og andre tilfældigt besøgende bidrager til størstedelen af denne andel. Tabel 4.1 Omsætning/forbrug i Tønder kommune i 2007 i mio. kr. inkl. moms Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Detailhandel i alt Tønder kommune i alt

28 Tendenser 5. Tendenser på detailhandelsområdet På baggrund af ICP's viden om væsentlige udviklingstræk på detailhandelsområdet beskrives i dette afsnit de tendenser, som efter instituttets vurdering vil påvirke udviklingen i de kommende år. Nogle af de faktorer, som har en væsentlig indflydelse på detailhandelens udvikling, er af generel karakter, mens andre har en mere direkte forbindelse med driftsforholdene i de forskellige brancher. Generelle forhold Forbrugerne Uanset om der vil være en økonomisk vækst, vil forbrugerne i de kommende år stille større krav til detailhandelen med hensyn til bl.a. butikkernes vareudvalg, varernes kvalitet samt butikkernes prispolitik. For den enkelte forbruger vil den stærke priskonkurrence imidlertid ikke betyde et enten/eller, men et både/og ved valg af indkøbssted. Forbrugeren vil i nogle situationer søge at realisere de prisfordele, som forskellige lavprisformer vil kunne tilbyde. I andre situationer vil forbrugeren søge mod det indkøbssted, hvor f.eks. vareudbuddet er mere specialiseret, servicegraden er højere, og omgivelserne er mere spændende og tiltalende, og det vil forbrugeren så til gengæld også betale en merpris for. Forbrugerne vil lægge vægt på, at der er et stort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelte indkøbssted. Dette forhold - kombineret med forbrugernes generelt øgede mobilitet - bevirker, at afstanden til indkøbsstedet vil få aftagende betydning. Denne udvikling vil give en tendens til en geografisk koncentration af detailhandelen i færre punkter. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb. Der må generelt forventes en skærpet konkurrence i detailhandelen. Eksisterende lavprisformer inden for butikstyperne vil få større betydning og nye butiksformer baseret på et lavpriskoncept vil blive udviklet. 27

29 Tendenser Generelt er der en stor overkapacitet i det nuværende butiksnet, det vil sige, at der er langt mere butiksareal, end der er behov for. En del af denne overkapacitet er imidlertid af teknisk karakter, idet meget af dette butiksareal har en forkert beliggenhed i forhold til, hvor forbrugerne ønsker at købe ind, og hvor der derfor kan skabes den fornødne rentabilitet i butiksdriften. at holde døgnåbent fra kl. 06 mandag morgen til kl. 17 lørdag eftermiddag. Desuden må dagligvarebutikker, med en årlig omsætning på indtil 29,1 mio. kr. incl. moms (2007), holde åbent på søn- og helligdage. Den geografiske indsnævring af den funktionelle bykerne man har kunnet iagttage i de senere år i mange byområder, kan ses i denne sammenhæng. Der er i det hele taget en generel tendens til, at omsætningen pr. arealenhed inden for detailhandelen er faldende i disse år. Det vil sige, at selvom forbruget har været stigende i en lang årrække, så har tilvæksten i detailhandelsarealet været så meget større, at arealeffektiviteten (målt som omsætningen pr. arealenhed) har været faldende. Dette er en international tendens. Lukkeloven I de senere år er der gennemført flere lempelser i lov om butikstid. Således gives der nu butikkerne mulighed for at holde åbent 21 søndage om året. Den væsentligste ændring i forhold til tidligere er dog stadig, at der gives butikkerne mulighed for Specielt muligheden for generelt forlænget åbningstid om lørdagen har været positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne åbningstiderne. Ligeledes har det kunnet konstateres, at dagligvarebutikker, der ligger under ovennævnte omsætningsgrænse og som er beliggende i mindre lokalsamfund, har fået en væsentlig omsætningsfremgang. En forøgelse af antallet af åbningstimer i butikkerne vil kunne lette noget af presset på de butikker, som i dag er stærkt belastede og derved mindske behovet for arealudvidelser. 28

30 Tendenser En generel liberalisering af lukkeloven ventes at betyde, at omsætningen vil falde især for de butikker, der har kunnet holde åbent om søndagen pga. lav omsætning samt tankstationer. Inden for udvalgsvarer ventes en liberalisering af lukkeloven især at være positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne åbningstiderne. E-handel Selvom brugen af Internet kun har været almindelig i private husstande i Danmark i ganske få år, har Internettet på denne korte tid opnået en meget stor betydning inden for en lang række serviceområder. Det er ikke på det foreliggende grundlag muligt at give et præcist billede af internettets betydning på detailhandelsområdet. Men i takt med den øgede udbredelse af internetopkoblinger og de forbedrede betalingsmuligheder over nettet, vil visse brancher vil blive udsat for en mærkbar konkurrence. Postordre Det almindelige salg via postordrekataloger har aldrig fået samme betydning i Danmark som i vore nabolande Tyskland og Sverige. Postordresalget i Danmark har i de senere år oplevet en kraftig vækst. Det vurderes, at den nuværende detailomsætning inden for postordre er på godt 4 mia. kr. incl. moms årligt. Med baggrund i de investeringer, som udenlandske virksomheder har foretaget på området i Danmark samt den stigende varestandardisering, må det forventes, at postordresalget vil øge sin betydning, men omfanget antages at blive væsentligt mindre end for salg via Internettet. Behov for butiksareal Selvom der i visse områder er en overkapacitet i butiksnettet, og selvom øgede åbningstider bliver indført og andre salgsformer som postordrer og Internet vinder frem, så vil der stadig, som følge af den almindelige strukturudvikling i detailhandelen og ændringer i forbrugernes indkøbsadfærd, være behov for nyt butiksareal i de rigtige beliggenheder. Der vil derfor også i de kommende år være interesse for investeringer i butikker/butikscentre i eksisterende byområder, bl.a. i forbindelse med byfornyelse og revitalisering. For investorerne vil butiksprojekter i de rigtige beliggenheder og rette størrelser også fortsat være interessante, bl.a. fordi 29

31 Tendenser detailhandelen generelt kan betale højere huslejer end andre lejerkategorier. Ved en vurdering af butiksprojekter skal det også tages i betragtning, at folketallet generelt er stagnerende. Ligeledes kan det totale forbrug af varer, som omsættes gennem detailhandelen, forventes at være relativt svagt stigende i løbet af de næste 8-10 år. Planloven I et forsøg på at dæmme op for detailhandelens stigende fokusering på de større byer, blev der i 1997 gennemført en væsentlig stramning af den eksisterende planlov. Denne ændring er dog blevet revideret ved lovændringer i 2002 og senest i juli Der stilles således øgede krav til en regulering af udviklingen, herunder målsætning og dokumentation i kommuneplanerne, ligesom lokalplaner skal opfylde en række krav. Bymidterne defineres ved hjælp af en matematisk model. I byer med indbyggere kan der planlægges for bydelscentre med et bruttoareal på indtil m 2. I byer med mere end indbyggere fastsætter kommunalbestyrelsen det maksimale bruttoareal til butikker. Dagligvaresektoren Den fremtidige butiksstruktur i dagligvaresektoren vil være præget af færre, men større butikker. Supermarkeder Supermarkederne har omkring halvdelen af omsætningen i de store dagligvarebutikker, og denne butikstype findes nu i alle byer med mere end indbyggere. Den seneste ændring har bevirket at der er indført maksimale butiksstørrelser på m 2 for dagligvarebutikker og generelt m 2 for udvalgsvarebutikker. Hertil kan lægger 200 m 2 til personalefaciliteter. Der kan i byer med mere end indbyggere planlægges for udvalgsvarebutikker større end m 2 i bymidterne. 30

32 Tendenser En butikstype som varehuset (Kvickly, Føtex m.fl.) har ligeledes fået stigende betydning og findes nu i alle byer med mere end indbyggere uden for Københavnsområdet. Discountbutikker I forbindelse med de senere års stærke priskonkurrence har discountbutikken, som i sin markedsføring fremhæver sit lave prisniveau, opnået en omsætning på 25 % af det totale dagligvaremarked. Samtidig har discountbutikken fået en udbredelse, hvor den nu forekommer i alle byer over indbyggere, samt i næsten tre fjerdedele af byerne mellem og indbyggere. Når discountbutikken ofte findes i selv relativt små markedsområder, har det sammenhæng med, at discountbutikken i sit udviklingsforløb har ændret sig fra sit oprindelige koncept. Således har discountbutikken udvidet sit varesortiment med de mere omkostningstunge og personalekrævende ferskvarer som f.eks. frugt/grønt, mejeriprodukter og slagtervarer. Herved dækker discountbutikken så stor en andel af forbruget på dagligvareområdet, at den i visse mindre byer og markedsområder fungerer som en nærbutik i konkurrence med minimarkedet, som i sit udviklingsforløb som butikstype efterhånden har forøget sit butiksareal, udvidet sit 31

33 Tendenser sortiment og forbedret sit serviceniveau, men som også derved har forøget sit omkostningsniveau. Det må forventes, at discountbutikkernes antal og betydning vil øges, og at mange af dem vil få en rolle som nærbutik. Lavprisvarehuse Lavprisvarehuset, som er mere uafhængig af en beliggenhed sammen med andre butikker, var i mange år hæmmet i sin udbredelse ud fra planlægningsmæssige overvejelser i stat, amter og kommuner. I årene op til foråret 1995 blev der givet tilladelse til etablering af lavprisvarehuse i en række kommuner. De nye regler om en maksimal butiksstørrelse på m 2 for dagligvarebutikker begrænser dog etableringen af nye lavprisvarehuse. Specialbutikker I den stærke priskonkurrence, som må forventes at gøre sig gældende i de kommende år, vil antallet af specialbutikker som slagtere, bagere, fiskeforretninger m.m. blive kraftigt reduceret. I de større dagligvarebutikker vil der i stadigt stigende omfang blive etableret specialafdelinger, som vil påføre specialbutikkerne konkurrence. Specialbutikkerne vil kræve et stort kundeunderlag, og vil derfor generelt have svært ved at overleve, når de ligger for sig selv eller i lokalcentre og endog i visse mindre kommune-centre/bydelscentre. Specialbutikkerne har også vanskeligheder med at betale omkostningerne ved en beliggenhed i butikscentre, hvor de kunne drage fordel af den store kundestrøm, som centrenes øvrige butikker skaber. Som modtræk mod de større dagligvarebutikker vil man i fremtiden formentlig kunne se, at der vil opstå nye butiksformer inden for specialbutiksområdet baseret på kvalitet og indkøbsoplevelse for forbrugerne. Tankstationer/kiosker I de senere år har døgnkiosker og kiosker i forbindelse med tankstationer, fået en sta- 32

34 Tendenser digt større del af omsætningen inden for dagligvareområdet. I især de mindre byer udgør tankstationerne en væsentlig del af dagligvareforsyningen. Det ventes, at denne udvikling vil fortsætte bl.a. via etablering af profilerede kæder på området. Omvendt vil en yderligere liberalisering af lov om butikstid kunne bevirke, at de øvrige dagligvarebutikker kan genvinde en del af den omsætning, de i de senere år har mistet til kioskerne. Udespisning Fastfood, take-away og udespisning forventes generelt i de kommende år at erstatte en stadigt større del af forbrugernes indkøb af fødevarer. Således udgør danskernes forbrug til udespisning mellem 10%-15% af fødevareomsætningen i dagligvarehandelen. Det tilsvarende tal i USA er 50%. Udvalgsvaresektoren I udvalgsvaresektoren vil mange butikker blive nedlagt, især de små og mellemstore butikker, som ikke er beliggende sammen med flere andre butikker. Butiksstørrelse Generelt vil udvalgsvarebutikkerne blive større. De meget store butikker vil i deres beliggenhedsvalg i stor udstrækning være uafhængige af en placering sammen med andre butikker. Planloven, hvor der er sat en generel arealgrænse for udvalgsvarebutikker på m 2, vil dog begrænse udbredelsen af en række nye storbutikskoncepter. Profilering Der vil ske en skarpere profilering af den enkelte butik/kæde, bl.a. som grundlag for at kunne udnytte bestemte dele af markedet, ved at rette sit vareudvalg eller sin forretningsform mod bestemte kundegrupper/forbrugssituationer. Også inden for udvalgsvaresektoren vil priskonkurrencen blive forstærket generelt. Nogle detailhandelsvirksomheder vil satse på en udstrakt specialisering af deres udbud, mens andre f.eks. vil koncentrere deres vare-sortiment på relativt få varegrupper/varianter, for at kunne holde deres omkostningsniveau nede. I denne sammenhæng vil store lavprisbutikker i forskellige brancher vinde frem. 33

35 Tendenser Lokalisering af udvalgsvarebutikker Da forbrugerne er mere frit stillet med hensyn til, hvornår de foretager deres udvalgsvarekøb, er udvalgsvarebutikker af langt mindre betydning i det samlede servicebillede end dagligvarebutikker. Beliggenheden af udvalgsvarebutikkerne i forhold til forbrugernes bopæl, er derfor ikke af så stor betydning som for dagligvarebutikkernes vedkommende. Kædedannelse Bortset fra de frivillige kæder og indkøbsforeninger, var kædedannelsen inden for dansk udvalgsvaredetailhandel i mange år svag. De egentlige kædevirksomheder har dog i de seneste år fået en stærkt stigende del af markedet, og allerede i dag præges lejemålene i butikscentrene af butikker, som ejes og styres centralt. Det må forventes, at de egentlige kæder vil få en stærkt øget betydning, og at medlemmerne i frivillige kæder og indkøbsforeninger må underkaste sig en stærkere central styring, for at kunne imødegå konkurrencen fra de egentlige kædevirksomheder. Også inden for udvalgsvaresektoren vil der gøre sig stærke koncentrationstendenser gældende, både med hensyn til beliggenhed, størrelse af butikkerne og organisationsform. Styrken af disse tendenser vil dog variere mellem hovedgrupper af brancher og butikstyper og dermed få betydning for detailhandelens beliggenhedsvalg. Generelt er beliggenheden blevet den altafgørende faktor i detailhandelens vurderinger i forbindelse med investeringer i nye butikker. For mange brancher er f.eks. huslejen for butikslokalerne af mindre betydning end kravet til en god beliggenhed. 34

36 Tendenser relativt standardiserede udvalgsvarer (f.eks. sammenlignelige mærkevarer), vil i større udstrækning kunne drives i mindre detailhandelskoncentrationer på kommune- og bydelscenterniveauet. På investorsiden vil forhold som en øget kædedannelse og etablering af udenlandske detailvirksomheder være af stor betydning for lokaliseringen og trække investeringerne mod de større centre. Inden for beklædningsområdet vil tendenserne til en centralisering af udbuddet være størst. Forbrugernes krav om et stort og varieret udbud af varer og butikker, når de skal købe beklædning, betyder, at de vil søge mod de større centre. I de øvrige udvalgsvarebrancher vil især de mest specialiserede brancher søge en beliggenhed i de større centre. Butikker i de brancher, hvor udvalgspræget er mindre, eller brancher, som udbyder Der vil fortsat blive etableret storbutikker inden for en række udvalgsvarebrancher, f.eks. radio/tv/ elektronik, autoudstyr, tæpper og hårde hvidevarer. Fremadrettet skal udviklingen, for så vidt angår disse butikstyper, foregå i bymidterne. Generelt må butikkerne ikke være større end m 2. I byer med mere end indbyggere, kan der desuden etableres udvalgsvarebutikker over m 2 i bymidterne Udbygningen i byernes udkant, vil kun kunne fortsætte, hvor gamle lokalplaner åbner mulighed herfor. Hvad angår køkkener er der de seneste 5-10 år sket en markant vækst i salget. Væksten har været drevet af det generelle 35

37 Tendenser økonomiske opsving samt af muligheden for låneomlægning og belåning af friværdier betinget af de stigende boligpriser. Køkkenbutikkerne er størrelsesmæssigt op til m 2, men de fleste er dog under 700 m 2. Det er vort indtryk, at der de seneste år er etableret en del butikker. Dette er sket i kraft af et bredere udbud inden for området. Butikkerne er meget beliggenhedsorienterede og betjener typisk et meget stort område. Butikkerne placerer sig gerne sammen med andre køkkenbutikker. Forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Denne kategori er i dag udtømmende defineret i Planloven som butikker der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. I tømmerhandler, kan der tilknyttes et byggemarked på max m 2. Kommunerne afgør størrelsen og beliggenheden af disse butikstyper, dog med særlige regler for placering af møbelbutikker. Møbelbutikker skal som udgangspunkt placeres i bymidten, subsidiært i bydelscentre, dog kan kommunerne placere møbelbutikker i områder, der er udlagt til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper. Dette kræver en beskrivelse af, hvorfor en placering i bymidten/bydelscentre ikke lader sig gøre. Bilforhandlere Der er i de seneste 10 år sket store omvæltninger i bilforhandlerbranchen. Koncentrationstendenserne har slået igennem på flere planer. Geografisk samler forhandlerne sig i klynger. Det har vist sig, at der er stor synergieffekt ved at placere sig sammen med andre forhandlere. På den måde synes udbuddet større og forbrugerne vil, når de besøger disse udbud, let kunne bevæge sig mellem forhandlerne. DAF (Danmarks Automobilforhandler Forening) der generelt organiserer de større forhandlere, har i dag ca udsalgssteder inden for organisationens rammer. Dette tal var i midten af 90 erne ca DAF konkluderer bl.a. på den baggrund, at ca. 30% af de større udsalgssteder er lukket på ca. 5 år. De skønner samtidig, at endnu 1/3 af medlemmerne i løbet af de næste par år vil være i farezonen for at lukke som følge af bl.a. fabriksalliancer og fusioner i både produktions-, distributionsog forhandlerleddet. I mange byer er der i dag 2 forhandlere, der fører mærker fra samme fabriks- og distributionsfusionerede virksomhed. 36

38 Tendenser Fremover vil der formentlig kun være én forhandler, der skal sælge og servicere begge mærker. Udviklingen går samtidig imod, at nyproducerede biler skal serviceres væsentligt mindre ca. kun halvt så ofte som hidtil. Dette betyder dels, at de arealer der disponeres til værksteder bliver mindre, dels at en væsentlig del af omsætningen forsvinder i de udsalgssteder, der har tilknyttet værksted. DAF forudser, at man i løbet af en årrække vil se langt færre udsalgssteder, men omvendt vil der blive opretholdt værkstedsfaciliteter i et mere fintmasket net. Ligeledes venter man, at mange bilforhandlere vil finde sammen i større huse hvor man har sit eget udstillingssted, men fælles værkstedsfaciliteter, klargøringsanlæg m.v. Det er vor vurdering, at der kun i meget begrænset omfang vil ske en etablering af forhandlere, der udelukkende sælger brugte biler, som vil afføde et behov for omdannelse og nybyggeri til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varer. Byggemarkeder og møbelbutikker Generelt er der på landsplan en overkapacitet i denne branche. Udviklingen er præget dels af brancheglidning dels af behovet for gode placeringer, gerne sammen med andre butikker. Sortimentet udvides i disse år i byggemarkederne til også at omfatte cykler, møbler, lamper, et egentlig farvehandelssortiment samt lejlighedsvis en lang række varer i øvrigt f.eks. standardiseret beklædning. Arealbehovet går for tiden i 2 retninger. Jem & Fix, der blot bruger et areal på ca m 2 og i den anden ende af skalaen Bauhaus, som med sin største butik (i Holbæk) i Danmark har et areal omkring m 2. Kravet til beliggenhed er ens for alle butikker. Stor synlighed og gerne sammen med andre butikker, selvom de største ikke på samme måde som de mindre er afhængig af beliggenheden sammen med andre. Et discountbyggemarked som f.eks. Jem & Fix vil i høj grad være afhængig af placering sammen med andre. De vil derfor søge en placering sammen med andre byggemarkeder eller lande. Da deres arealkrav er maksimalt m 2, kan etableringer tættere på bymidten også komme på tale. Hvad angår møbelbutikker vurderes, at udviklingen går i retning af skarpere koncepter. De store koncepter vil blive endnu større m 2 og butikker som 37

39 Tendenser f.eks. BIVA etablere butikker i størrelsesordenen m 2. De store vil som f.eks. Ikea inddrage flere brancheområder i deres sortiment og vil derfor i nogle tilfælde i højere grad blive boligindretningsbutikker end egentlige møbelbutikker. De allerstørste butikker vil i mindre udstrækning have brug for at ligge sammen med andre butikker, men deres krav til synlighed og tilgængelighed med bil og offentlige transportmidler vil være stigende. 38

40 Bilag 1 ICP s branchefortegnelse og gruppering

41 1. DAGLIGVARER Bagerforretninger Servicestationer med kiosksalg Kolonialhandel Døgnkiosker Supermarkeder. Forretninger med fuldt fødevaresortiment og et salgsareal på mindst 400 m 2 hvor non-food-varer som hovedregel udgør mindre end 20% af detailomsætningen Discountbutikker Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment, hvor omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af den samlede omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500m Frugt og grøntforretninger Slagter- og viktualieforretninger Fisk- og vildtforretninger Brødudsalg Chokolade- og konfektureforretninger Vinforretninger Tobaksforretninger Osteforretninger Helsekostforretninger Detailhandel med føde- drikke- og tobaksvarer fra specialforretninger i øvrigt Apoteker Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler Parfumerier Materialister Blomsterforretninger Udlejning af videobånd Bilag 1 Side 2

42 2. BEKLÆDNING Stormagasiner Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv Dametøjsforretninger Herretøjsforretninger Herre- og dametøjsforretninger (blandet) Babyudstyrs- og børnetøjforretninger excl. barnevognsforretninger Skotøjsforretninger Forhandlere af brugt tøj Detailhandel fra postordreforretninger Bilag 1 Side 3

43 3. BOLIGUDSTYR El-installatører med butikshandel VVS-installatører og blikkenslagerforretninger Gulvbelægnings- og vægbeklædningsvirksomhed Glarmesterforretninger med butikshandel Møbelforretninger *) Boligtekstilforretninger Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser, lysestager m.v Detailhandel med belysningsartikler Detailhandel med elektriske husholdningsmaskiner og apparater herunder hårde hvidevarer, støvsugere & symaskiner Radio- og tv-forretninger Isenkramforretninger Byggemarkeder *) Farve- og tapetforretninger Tæppeforretninger Forhandlere af gaveartikler og brugskunst (gaveboder) Kunsthandle og gallerivirksomhed Detailhandel med computere og standardsoftware Detailhandel med telekommunikationsudstyr Planteforhandlere og havecentre Antikvitetsforretninger Andre forhandlere af brugte varer Detailhandel fra postordreforretninger Låsesmede hvis salgslokale Udlejning af edbmaskiner hvis salgslokale Udlejning af kontormaskiner hvis salgslokale Køkkenbutikker *) Planloven definerer møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler dog både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 4

44 4. ØVRIGE UDVALGSVARER Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv. (autoudstyrsforretninger) Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør Lædervareforretninger Pladeforretninger Forhandlere af musikinstrumenter Bog- og papirhandlere Urmagerforretninger Urmager- og guldsmedeforretninger Guldsmede- og juvelerforretninger Optikere Fotoforretninger Frimærke- og møntforretninger Sportsforretninger herunder detailhandel med camping-, lystfisker- og jagtudstyr (bortset fra campingvogne og lystbåde) Detailhandel med legetøj og spil herunder hobbyforretninger, detailhandel med festartikler og fyrværkeri samt detailhandel med video- og computerspil Cykel- og knallertforretninger Dyrehandel Pornobutikker Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne og pejse, skibsproviantering med butikshandel Bogantikvariater Andre forhandlere af brugte varer Detailhandel fra postordreforretninger - hvis salgslokale Bilag 1 Side 5

45 5. BUTIKSTYPER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE VAREGRUPER Detailhandel med biler Detailhandel med campingvogne mv Møbelforretninger *) Forhandlere af lystbåde og udstyr hertil Tømmerhandler og butikker med større bygningsmaterialer *) *) Planloven definerer møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler dog både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 6