Boligprognose for Aarhus Kommune

Transkript

1 Boligprognose for Aarhus Kommune Boligprognosen for Aarhus Kommune er en opgørelse af hvor mange nye boliger, der forventes opført i kommunen i de kommende 14 år. Boligprognosen udarbejdes hvert andet år og dækker alle de år, som indgår i Kommuneplanen. Det vil sige, at næste boligprognose vil dække , mens den efterfølgende vil dække , da Kommuneplanen udarbejdes hvert fjerde år og gælder i en 12-årig periode. Formålet med prognosen Boligprognosen er først og fremmest et administrativt arbejdsredskab, der bruges som input i kommunens småbørns- og skoleprognose. Herigennem har den stor indflydelse på fastlæggelsen af de forskellige skoledistrikters fremtidige behov for både dagtilbudsbyggeri og lokaleudbygning på skoler. Boligprognosen kan derudover anvendes af alle, der har behov for et overblik over den forventede boligudbygning i hele Aarhus Kommune eller delområder heraf. Boligprognosen baserer sig på kendte udbygningsplaner, og forsøger på den baggrund at forudsige den fremtidige boligudbygning i Aarhus Kommunes forskellige lokalområder. Prognosen inddrager således ikke udbygningsstrategiske eller politiske hensyn. Opbygning af data Prognosen indeholder forventet boligbyggeri på baggrund af: Byggesager Vedtagne lokalplaner Planlagte lokalplaner Rammebelagte områder i kommuneplanen Planer for opførelse af alment byggeri Prognosen er inddelt i tre intervaller, som afspejler en faldende prognosesikkerhed i forhold til, hvorvidt boligerne faktisk realiseres. Intervallerne er: : Her er der primært tale om forventet byggeri i vedtagne lokalplaner med finansieret og evt. igangsat byggeri samt byggesager (som ikke hænger sammen med ændrede/nye lokalplaner) : Her er primært tale om forventet byggeri i planlagte lokalplaner, men der kan også indgå byggesager og byggeri i vedtagne lokalplaner, hvor tidshorisonten til forventet færdiggørelse er lidt længere. I sidste del af intervallet kan der også være tale om forventet byggeri i rammebelagte områder : I dette interval fylder forventet byggeri i rammebelagte områder mest, og usikkerheden omkring realisering af byggeriet er derfor stigende. Stadig indgår også forventet byggeri i planlagte lokalplaner. Hvert enkelt forventet byggeprojekt er placeret præcist geografisk, så det er muligt at foretage dataafgrænsninger ud fra både skoledistrikter, lokalsamfund og statistikdistrikter. Vurderingen af antal boliger i det enkel- 1

2 te projekt er foretaget på intervalniveau, så ønsker man et tal for forventet boligbyggeri i et konkret årstal, bliver det et gennemsnit ud fra det interval, som det ligger i. Vurderingen er desuden opdelt i små boliger og familieboliger, da det i boligprognosens input til småbørns- og skoleprognosen er nødvendigt at kunne isolere familieboligerne. En familiebolig opfattes i boligprognosesammenhæng som en bolig med tre værelser eller derover eller en bolig på 75 m2 eller derover (alt efter mulighed for afgrænsning). Familieboligerne og de små boliger udgør tilsammen hele boligbestanden i kommunen. Indregning af almene boliger Planlovgivningen giver mulighed for, at byrådet kan fastsætte krav om, at op til 25 % af boligmassen skal være almene boliger i forbindelse med lokalplanlægning for nye boligområder, herunder også for privatejede arealer. Aarhus Kommune benytter sig af denne mulighed, og bruger bestemmelsen i lokalplanlægningen af almene boliger i alle dele af byen ud fra en konkret vurdering i relation til det konkrete projekt. I vurderingen ser man primært på, hvor stor en andel almene boliger, der på nuværende tidspunkt er i området, sammenlignet med andelen i resten af kommunen og dermed, om det er hensigtsmæssigt at øge andelen i det konkrete område. Man ser desuden på, om arealet har en størrelse, hvor det giver mening at opstille krav. Disse vurderinger er rettesnor for fremtidige lokalplaner og afspejler sig også i boligprognosens tabeller. Kvalificering af data og beskrivelse af usikkerheder Tallene for den forventede boligudbygning er som beskrevet tilvejebragt ved at gennemgå byggesager, lokalplaner og rammebelagte områder. Tallene er sammenholdt med den historiske boligudbygning i Aarhus Kommune de seneste år for at kvalificere forventningerne til boligantallet. Det samlede antal nyopførte boliger har de seneste fem år været: År Familieboliger Små boliger Boliger i alt Ovenstående tal er opgjort ved at opgøre den samlede boligmasse i første kvartal i de enkelte år og se, hvad nettotilgangen er fra det ene år til det andet. På denne måde er det forsøgt at undgå fejlkilder i form af boliger, som tælles dobbelt eller ikke tælles med, hvilket kan ske, når man trækker boliger ud efter opførelsesår. I den seneste befolkningsprognose for Aarhus Kommune fra 2015 forventes et indbyggertal på godt personer i Den forventede årlige befolkningsvækst er i starten af perioden på ca personer, mens den fra 2021 og frem er på ca personer. På nuværende tidspunkt bor der ca. 2,1 personer i hver bolig i Aarhus Kommune dvs. et gennemsnit som dækker over både små boliger og familieboliger. Hvis man også i årene fremover antager, at der skal bo 2,1 personer i hver bolig, så giver det et behov på ca nye boliger årligt for at rumme den forventede befolkningsvækst i prognosen. Det bemærkes dog, at 2,1 personer pr. nuværende bolig ikke nødvendigvis er sammenfaldende med, at efterspørgslen svarer til 2,1 personer pr. bolig. Eksempelvis viser Aarhus Kommunes Boligpolitik 2016 en stigende tendens til at aarhusianerne bor alene, hvormed der kræves flere boliger især små boliger. 2

3 Aarhus Kommune foretager en bevidst satsning på vækst jf. blandt andet Planstrategi 2015 og Fortællingen om Aarhus. Indeværende boligprognose rummer således en forventning om gennemsnitligt ca nye boliger årligt. Her er altså både tale om en markant stigning i det årlige antal nyopførte boliger i forhold til de historiske tal, og det er samtidig et højere antal, end hvad kommunens befolkningsprognose umiddelbart tilsiger behov for. Uden at have mulighed for at opgøre, hvornår efterspørgslen efter boliger i Aarhus er mættet, så kan man sige, at nye boliger årligt åbner op for en højere befolkningsvækst end den, der ligger i den nuværende befolkningsprognose. En faktor, som desuden kan få stor betydning for efterspørgslen af boliger i de kommende år, er den forventede tilgang af flygtninge til Aarhus såvel som landets øvrige kommuner. I 2016 forventes Aarhus Kommune at skulle modtage i omegnen af 450 flygtninge fra primært Syrien, og i 2017 er den udmeldte flygtningekvote på 671. Hertil kommer et ukendt antal familiesammenføringer. Når kommunen skal huse flygtningene, må der forventes et pres på boligsektoren i særdeleshed den almene boligsektor. Regeringen og KL har derfor indgået en aftale om ekstra midler både til midlertidig indkvartering og til permanente almene boliger. På kort sigt vil der primært være tale om behov for små boliger, og den midlertidige indkvartering vil nok overvejende være i den eksisterende boligmasse. På lidt længere sigt vil byggeriet af små boliger dog givetvis stige, og samtidig vil familiesammenføringer formentlig øge behovet for større, billige familieboliger. Dette forhold er ikke indregnet i boligprognosen, og det kan yderligere styrke argumenterne for, at der er et øget behov for boligbyggeri de kommende 14 år. Som nævnt er byggeriet i de førstkommende år forholdsvist sikkert, da det bygger på konkrete byggesager og på vedtagne lokalplaner altså typisk byggerier, som man allerede nu kan følge i opstartsfasen. Mere usikkert er det med byggerier i prognosens sidste år, og erfaringsmæssigt er det sværest at komme med præcise forudsigelser om boligudbygningen i de store byudviklingsområder som eksempelvis Lisbjerg og De Bynære Havnearealer. Her vil tidsforskydninger og konjunkturændringer betyde, at prognoserne er mere usikre særligt i forhold til, hvornår de forventede boliger er færdigopførte. Særlige forhold omkring disse byudviklingsområder kan derfor betyde, at en klump af boliger kan blive skubbet ud af prognosens sidste periode. På grund af usikkerheden i de sidste år, skal boligprognosen bruges med forsigtighed, når den anvendes som grundlag for småbørns- og skoleprognosen mv. Ved den årlige udarbejdelse af kommende småbørns- og skoleprognoser vil der derfor dels være en genvurdering af det forventede boligbyggeri i de ulige år, hvor der ikke udarbejdes ny boligprognose. Dels vil der hvert år være en konkret vurdering af, fx hvordan de store byudviklingsområder skal indregnes i de sidste fem år af småbørns- og boligprognosen. I relation til udbygningen i skoledistrikterne bemærkes det, at boligprognosen kun giver et øjebliksbillede. Der foregår således en løbende tilpasning af skoledistrikterne, som kan ændre tallene for de enkelte områder/distrikter. I lyset af den høje udbygningsprognose særligt i den mest langsigtede og dermed mest usikkerhedsbehæftede del af prognosen, er det vigtigt at understrege, at der i de kommende boligprognoser følges tæt op herpå. Der vil være fokus på, at tallene kvalificeres efterhånden som prognosesikkerheden for årene 2021 og frem stiger i de kommende boligprognoser. 3

4 Præsentation af data I et interaktivt kort over Aarhus Kommune ses alle de forventede byggeprojekter, og ved berøring af de enkelte projekter vises antallet af henholdsvis små boliger og familieboliger i de tre intervaller , og Fra databasen, som det interaktive kort er baseret på, kan der trækkes regneark, som efter behov strukturerer og præsenterer data på forskellige måder. I regnearkene kan det blandt andet vises, hvor mange af de forventede boliger, der er almene. Link til interaktivt kort: I venstre side af det interaktive kort er der følgende menu, hvor der blandt andet findes en vejledning i brug af kortet. Ved at klikke på fx skoledistrikter vælger man, hvilken struktur der lægges ned over data. Nedenfor ses tre tabeller, som viser antal familieboliger og små boliger opdelt på skoledistrikter, lokalsamfund og statistikdistrikter. Ved behov for andre tabeller eller aktive regneark kontaktes Karina Holme Frederiksen, Borgmesterens Afdeling ( / [email protected]). 4

5 Tabel 1: Forventede nye boliger i Aarhus Kommune fordelt på skoledistrikter Skole Familie- Små Familie- Små Familie- Små Familie- Små I alt I alt Bakkegårdskolen Bavnehøj Skole Beder Skole Elev Skole Ellekærskolen Ellevangsskolen Elsted Skole Engdalskolen Gammelgårdskolen Hasle Skole Holme Skole Højvangskolen Hårup Skole Katrinebjergskolen Kragelundskolen Lisbjergskolen Lystrup Skole Læssøesgades Skole Malling Skole Møllevangskolen Mårslet Skole N. J. Fjordsgades Skole Næshøjskolen Risskov Skole Rosenvangskolen Rundhøjskolen Sabro-Korsvejskolen Samsøgades Skole Skovvangskolen Skæring Skole Skødstrup Skole Skåde Skole Solbjergskolen Strandskolen Sødalskolen Sølystskolen Søndervangskolen Tilst Skole

6 Skole Familie Små Familie Små Familie Små Familie- Små I alt I alt Tovshøjskolen Tranbjerg Skole Vestergårdskolen Viby Skole Virupskolen Vorrevangskolen Åby Skole I alt Tabel 2: Forventede nye boliger i Aarhus Kommune fordelt på lokalsamfund Lokalsamfund Familie Små Familie Små Familie Små Familie- Små I alt I alt Midtbyen Holme-Højbjerg- Skåde Viby Hasle Skejby- Christiansbjerg Vejlby-Risskov Åby Tranbjerg Hasselager-Kolt Stavtrup-Ormslev Brabrand-Gellerup Tilst Lisbjerg Lystrup-Elsted Skæring-Egå Beder-Malling Mårslet Solbjerg Harlev-Framlev Sabro Trige-Spørring Hårup-Mejlby Hjortshøj Skødstrup-Løgten I alt

7 Tabel 3: Forventede nye boliger i Aarhus Kommune fordelt på statistikdistrikter Familie Små Familie Små Familie Små Familie- Små Statistikdistrikt I alt I alt

8 Familie Små Familie Små Familie Små Familie- Små Statistikdistrikt I alt I alt I alt