Grundsalg i samt salgspriser i 2016

Transkript

1 Grundsalg i samt salgspriser i 2016 Byrådet traf den 20. januar 2016 beslutning om at fremsende indstilling om Grundsalg i samt salgspriser i 2016 til Teknisk Udvalg. Byrådet rejste en række spørgsmål, særligt vedrørende parcelhus- og erhvervsgrunde, som ønskes behandlet i Teknisk Udvalg, herunder: 1. Parcelhusgrunde Udbud og efterspørgsel Det ønskes afklaret, om der er sammenhæng mellem udbud og efterspørgsel af parcelhusgrunde i Aarhus Kommune. På byrådsmødet blev det foreslået, at lokale ejendomsmæglere bliver hørt vedrørende dette spørgsmål. Følgende er oplyst i grundprisindstillingen vedrørende restrummeligheden til boliger i den nuværende kommuneplan (pr. medio 2015): Udstykkede grunde I alt 99 ha, heraf 51 ha kommunalt ejede. Heri indgår 767 parcelhusgrunde, heraf 407 kommunalt ejede. I de privatejede grunde indgår solgte kommunale, men ubebyggede grunde. Lokalplanlagte arealer I alt 76 ha, heraf 23 ha kommunalt ejede. Heri indgår 365 parcelhusgrunde, hvoraf 117 kommunalt ejede. Side 1 af 6 TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Grundsalg og Støttet Byggeri Kalkværksvej Aarhus C Telefon: Direkte telefon: [email protected] Direkte [email protected] Sag: 15/ Sagsbehandler: Mie Brandt Jørgensen Kommuneplanlagte arealer I alt 491 ha, heraf 309 ha kommunalt ejede. Her er det endnu ikke afklaret, i hvilken grad der planlægges for parcelhusgrunde. Der vurderes på denne baggrund aktuelt at være en fornuftig sammenhæng mellem udbud og efterspørgsel af parcelhusgrunde. I forlængelse har byrådsmødet har Teknik og Miljø kontaktet NP Consult ApS, som tidligere har rådgivet Teknik og Miljø vedrørende ejendomsvurderinger og mulighedsstudier. NP Consult ApS mener ikke, at der vil kunne opnås et fyldestgørende billede ved at spørge nogle få ejendomsmæglere. Der kan naturligvis opstartes en større undersøgelse, hvor flere ejendomsmæglere høres, og hvor de indkomne oplysninger efterfølgende kvalificeres. Analysen bør i givet fald forholde sig til udbuddet af både private og kommunale arealer.

2 Resultatet af analysen vil afhænge af flere faktorer. Dels bør der tages hensyn til, at flere af kommunens udstykninger er påvirket af større infrastrukturprojekter. Når der er truffet afgørelse vedrørende henholdsvis linjeføring og lufthavn, kan en række attraktive grunde komme på markedet. Dels bør effekten af at etablere tæt-lav medgå i det samlede billede, da nogle købere formentlig vil se på begge muligheder, når de undersøger markedet. Side 2 af 6 Endelig bemærkes det, at undersøgelsen vil kræve en længere tidsperiode, ligesom der bør afsættes ressourcer til arbejdet. Spørgsmålet hænger i vid udstrækning sammen med den samlede byudviklingsstrategi for Aarhus Kommune og dermed forslaget til Planstrategi 2015, som pt. er i høring, og den efterfølgende kommuneplan. Det anbefales at drøfte den fremtidige udvikling og en eventuel analyse i dette regi. Alternativt kan spørgsmålet tages op igen i forbindelse med den kommende grundprisindstilling, som forventes fremsendt ultimo Da vil der måske være en afklaring vedrørende henholdsvis linjeføring og lufthavn. Udvikling af nye grunde Derudover efterspørges udvikling af parcelhusgrunde i bl.a. Brabrand, Harlev og Tranbjerg. Teknik og Miljø har ikke jord, der kan udvikles til parcelhuse i disse områder. Hvis der skal udvikles boliger i disse - og andre områder - bør det besluttes i forbindelse med planstrategien og den efterfølgende kommuneplan. Det bemærkes i den forbindelse, at der i perioden kan udbydes nye grunde i Skødstrup, Tilst og Malling mv., jf. grundprisindstillingen. På byrådsmødet blev Teknik og Miljø opfordret til at igangsætte udvikling af parcelhusgrunde i Spørring. Teknik og Miljø har endnu ikke igangsat udarbejdelsen af en lokalplan for området, da der på nuværende tidspunkt ikke vurderes at være efterspørgsel på grunde i Spørring. Hvis Teknik og Miljø igangsætter udarbejdelsen af lokalplan og byggemodning er der risiko for, at grundene ikke bliver solgt, og Teknik og Miljø vil have omkostninger til vedligeholdelse. Den lange liggetid vil desuden betyde, at de borgere, der vælger af bosætte sig i området, skal vente lang til på, at området vil fremstå færdigt. Jorden bliver i dag udlejet som landbrugsjord. Nye priser og infrastruktur Teknik og Miljø har foreslået nye priser i Malling (lp 711), Trige (lp 768), Hårup (lp 823), Kolt (lp 831), Solbjerg (lp 854) og Kolt (lp 881).

3 Kendetegnende for disse områder er, at efterspørgslen har været begrænset i længere tid. Side 3 af 6 På byrådsmødet var der kun delvis opbakning hertil. Teknik og Miljø foreslår på denne baggrund, at der indhentes nye priser i Malling (lp 711), Kolt (lp 823) og Kolt (lp 881). Grundene i disse områder er påvirket af henholdsvis vibrationslinje, dårlig jordbund og plantebælte, og priserne tager ikke højde herfor. I Trige (lp 768), Hårup (lp 823) og Solbjerg (lp 854) er nye vurderinger begrundet med større infrastrukturprojekter, som påvirker salget. Siden udarbejdelsen af grundprisindstillingen har Banedanmark justeret de oprindelige linjeføringsforslag og har medtaget yderligere et linjeføringsforslag. De to tidligere linjeføringer omkring Solbjerg optimeres, hvilket bl.a. betyder, at den østlige linje føres længere væk fra kommunens udstykning. Derudover tilføjes en tredje mulig linjeføring, der vil passere mellem Solbjerg Sø og Solbjerg. Der er stigende interesse for køb af grunde i Solbjerg, og af hensyn til de eksisterende beboere foreslås det, at salget fortsættes. Det kan ske til de nuværende priser, så nye købere ikke opnår en rabat, jf. SF s forslag. Teknik og Miljø er i god dialog med borgerne og grundejerforeningen i Solbjerg, og Teknik og Miljø agter at iværksætte tiltag i form af bl.a. åben grund i Et lignende arrangement blev gennemført i 2015 med en del besøgende. Vedrørende grundene i Trige og Hårup foreslår Teknik og Miljø, at salget fortsættes til de nuværende priser, indtil foranalysen vedrørende lufthavnen afsluttes. Foranalysen forventes afsluttet og afrapporteret inden sommerferien Trige og Hårup er allerede under udvikling, og også her er der et hensyn at tage til de eksisterende beboere. Teknik og Miljø sørger for, at alle, der viser interesse for grundene, bliver fuldt oplyst om planerne vedrørende lufthavnen. Næste grundprisindstilling fremsendes ultimo Teknik og Miljø foreslår derfor, at salget i Trige, Hårup og Solbjerg drøftes igen i den forbindelse. Overblik over m 2 -priser Parcelhusgrunde vurderes individuelt, hvorfor der ikke er en fast m 2 -pris på alle grunde i et område. Nedenstående priser er derfor en gennemsnits m 2 - pris.

4 Til illustration gengives nedenfor priserne i fem udvalgte områder, som ligger spredt i Aarhus Kommune. Side 4 af 6 Det er de udbudte mindstepriser, der følger af opgørelsen. Hårup: 750 kr. inkl. moms pr. m 2 Skødstrup: kr. inkl. moms pr. m 2 Sabro: kr. inkl. moms pr. m 2 Brabrand: kr. inkl. moms pr. m 2 Solbjerg: 867 kr. inkl. moms pr. m 2 Omkostninger til skoler, institutioner mv. ved udvikling af nyt område De samlede offentlige udgifter ved udvikling af et nyt område kan ikke umiddelbart opgøres, da rigtig mange faktorer vil skulle inddrages. Derudover vil indtægtssiden også have betydning for opgørelsen. Der vil således i vidt omgang være tale om et skøn. Hvis en opgørelse skal give et nogenlunde retvisende billede, bør der tages udgangspunkt i et konkret parcelhusområde. Der vil være tale om et omfattende analysearbejde. Det kan ikke anbefales, at der tages stilling til en eventuel analyse i forbindelse med grundprisindstillingen. Solgte grunde fra 2005 til 2015 (opgjort i antal) 2. Erhvervsgrunde

5 Priser Teknik og Miljø indhentede nye priser på erhvervsgrunde, hvorefter grundene blev genudbudt primo Det er korrekt, at der er stigende efterspørgsel på erhvervsgrunde, men sammenholdt med salget før finanskrisen ligger salget fortsat lavt, jf. nedenfor. Priserne i Aarhus Kommune er høje i forhold til priserne i nabokommunerne. Hvis Aarhus Kommune skal være konkurrencedygtig, bør priserne på erhvervsgrundene derfor ikke sættes op. Side 5 af 6 Konkurrencedygtige priser skal gerne medføre, at Aarhus Kommune kan fastholde og tiltrække gode virksomheder til kommunen. Teknik og Miljø har fokus på, at der er et varieret udbud af erhvervsgrunde. Flere erhvervsgrunde i Aarhus er blevet påvirket af den statslige kortlægning af NFI-områder. Det kan komme til at påvirke salget - særligt i områder udlagt til de tunge virksomhedsklasser. Teknik og Miljø kan derfor få behov for at opkøbe nye områder og/eller omdannde eksisterende områder. Dette vil ske i overensstemmelse med NFI-kortlægningen og den kommende kommuneplan. Solgte grunde fra 2005 til 2015 (opgjort i ha) 3. Fremtidigt opkøb og salg af grunde Opkøb og salg af grunde i Aarhus Kommune vil ske i overensstemmelse med den kommende planstrategi og den efterfølgende kommuneplan. I forslaget Klog vækst frem mod 2050, er der lagt op til at gøre Aarhus markant tættere frem for større i udbredelsen. Teknik og Miljø arbejder - og vil fortsat arbejde på - at sikre et varieret udbud af grunde i Aarhus Kommune inden for de gældende rammer.

6 Side 6 af 6