Regionalt boligoverblik Nordjylland

Transkript

1 Nordjylland Boligøkonom Joachim Borg Kristensen Maj 2015

2 Boligpriserne over de seneste tre år Boligpriser, ændring (%) 25, , Centrale København * Større byer * 7,6 4,7 Københavns Nordjylland nærområder Fyn Østjylland -1,1-1,3 Vestjylland Øvrige Syd- og Sjælland og Sønderjylland Bornholm -3,9-4, ,2-20 Centrale København Større byer Nærområder til København Nordjylland Fyn Østjylland Vestjylland Syd- og Sønderjylland Vest- og Sydsjælland og Bornholm Anm.: Fra 4. kvartal 2011 til 4. kvartal 2014 for parcel- og rækkehuse. (*) Ejerlejligheder anvendes i det centrale København (København og Frederiksberg) og de større byer (Aarhus, Odense og Aalborg). Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets 2 Maj 2015

3 Nordjylland kontra landsgennemsnit Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse Hele landet Nordjylland Parcel- og rækkehuse Prisændring (%) Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,4 2,4 2,7 Nordjylland -4,3-0,5 0,1 1,2 1,4 1,8 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 3 Maj 2015

4 Handelspriser Seneste tendenser og prognose

5 Polariseringen forstærkes 2014 blev et fornuftigt år For landet som helhed blev salgstiderne kortere, nedslagene mindre og antallet af salg steg til det højeste niveau i syv år. Handelspriserne for landets parcel- og rækkehuse steg desuden med 1,4%. Svagt boligmarked i flere områder I 2014 faldt priserne i 5 ud af 11 landsdele, og vi forventer, at prisstigninger i første omgang breder sig i nærområder til de største byer. I flere land- og yderområder er der imidlertid så mange boliger til salg, at det i kombination med fraflytning og tab af arbejdspladser holder priserne nede. Lave renter sætter dagsordenen Rentefald har gjort lånefinansiering historisk billig. Boligoptimismen har samtidig fået tag i danskerne. Nykredits prognose peger på, at huspriserne vil stige med 2,4% i 2015 og 2,7% i 2016 (landsplan). Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Regionale boligpriser Prisændring (%) Parcel- og rækkehuse -3,6-4,5 0,8 1,4 2,4 2,7 København by -0,8-3,5 8,1 7,6 4,9 4,9 Københavns omegn -2,3-5,0 5,6 5,2 Nordsjælland -3,1-5,4 0,9 2,9 4,3 3,0 Østsjælland -3,9-5,0 2,8 2,8 2,9 3,1 Vest- og Sydsjælland -8,1-10,1-2,7-2,0-0,5 1,5 Bornholm -12,1-13,4-4,3 1,7-0,6 0,7 Fyn -4,8-5,3-0,5-0,6 1,3 1,5 Sydjylland -3,2-4,0-2,2-0,2 1,1 1,9 Østjylland -2,2-2,6-0,1-0,8 1,8 2,3 Vestjylland -3,1-2,6-0,9-0,7-0,3 1,7 Nordjylland -4,3-0,5 0,1 1,2 1,4 1,8 Ejerlejligheder -1,8-1,7 7,8 5,1 5,0 4,6 København by -0,1-0,5 13,0 7,5 7,3 6,0 Aarhus kommune 1,3-1,7 3,9 4,9 7,5 4,6 Fritidshuse -5,9-7,0-0,3-3,5 0,4 1,8 Kilde: Nykredit Markets 5 Maj 2015

6 Nordjylland: Pilen peger opad flere steder Højere boligpriser i Nordjylland Oven på en stabil udvikling i steg priserne på parcel- og rækkehuse med 1,2% i Nordjylland er derfor den eneste landsdel i Jylland og på Fyn, som har registreret prisstigning i Foreløbige handelsdata indikerer, at priserne steg med knap 2% i januar-marts (sæsonkorrigeret). Men lang liggetid på næsten 365 dage i gennemsnit. Også stor polarisering i Nordjylland Ligesom resten af landet er Nordjylland præget af en intern polarisering mellem land og by. Aalborg og nærområder har den mest positive prisudvikling. Vi registrerer dog prisfald i landområder. Nordjyllands ejerlejlighedspriser er steget med 17% over de seneste tre år (knap 20% i Aalborg). Fritidshuspriserne er fortsat nedadgående med et prisfald på over 5% i 2014 og svag start på Priserne på helårsboliger er på vej op Kr./m 2 i Nordjylland Fritidshuse Stigning på 2-3% k/k i 1. kvartal Prisændring i Nordjylland (%) Ejerlejligheder Parcel- og rækkehuse Seneste kvartal Parcel- og rækkehuse +0,1 +1,2 +1,7 Ejerlejligheder +7,1 +0,7 +3,3 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisvækst å/å er opgjort med årsgennemsnit. Fritidshuse +0,3-5,3-1,0 Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Maj 2015

7 Vendingen er godt på vej i Nordjylland Priserne er begyndt at stige Huspriserne er nu på niveau med Vi forventer højere priser i Aalborg og de større byer. Prognosen for huspriserne i Nordjylland som helhed lyder derfor på: +1,4% i 2015 og +1,8% i 2016 Ejerlejlighedspriserne steg med knap 1% i 2014 oven på en 7% stigning i Priserne tangerer dermed topniveauet fra Aalborg fører an som vækstcenter I Aalborg stiger priserne markant for ejerlejligheder. Huspriserne i Aalborg, Rebild og Brønderslev viser dog også en positiv udvikling. Store dele af Nordjylland består af landområder med mindre og små byer. Boligpriserne udvikler sig derfor fortsat svagt flere steder. Morsø er dog en undtagelse i de seneste år. Huspriserne er på vej op efter flere års stilstand Polariseringen er blevet forstærket Kr./m 2 i Nordjylland Parcel- og rækkehuse i Nordjylland Kr./m 2 Aalborg, ejerlejligheder Aalborg, huse Frederikshavn Thisted Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets Maj 2015

8 Boligpriserne pr. 1. kvartal 2015 Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) Seneste kvartal (k/k) Parcel- og rækkehuse i Nordjylland ,3-0,5 0,1 1,2 1,7 Aalborg ,7-2,1 2,8 0,6 2,3 Rebild ,7 1,8 3,2 9,9 4,7 Frederikshavn ,1 4,8-4,1 0,0-3,8 Brønderslev ,9-4,1 3,0 3,8 1,8 Jammerbugt ,7-0,3 5,5-3,3-3,0 Hjørring ,1 1,0-7,4 2,5 1,0 Mariagerfjord ,2-5,5-1,8-2,4 2,3 Thisted ,7-0,9-5,8 6,4 3,5 Vesthimmerland ,2 2,7 4,6-5,5 4,7 Morsø ,9-0,2 2,7 5,5 10,7 Ejerlejligheder i Nordjylland ,5-0,4 7,0 0,7 3,3 Aalborg ,0 1,9 7,3 3,2 3,5 Fritidshuse i Nordjylland ,7-3,0 0,3-5,3-1,0 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i er opgjort med årsgennemsnit, mens seneste kvartal (k/k) er sæsonkorrigeret. Læsø er ikke vist på grund af tyndt datagrundlag med for få handler. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 8 Maj 2015

9 Huspriserne i de nordjyske kommuner Vendsyssel Kr./m Frederikshavn Hjørring Brønderslev Jammerbugt Thy og Mors Kr./m 2 Aalborg Kr./m Himmerland Kr./m 2 Aalborg, ejerlejligheder Aalborg, parcel- og rækkehuse Rebild Thisted Mariagerfjord Morsø Vesthimmerland Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 4. kvartal 2014) 9 Maj 2015

10 Omsætning Handler, salgstider og nedslag

11 7% flere nordjyske boligsalg i 2014 men lang liggetid Handelsaktivitet på boligmarkedet i Nordjylland Parcel- og rækkehuse Aktuelt Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m ,2% +0,7% -2% Omsætning Antal handler/år ,4% +6,2% -29% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 5,5% -1,0pp -0,0pp. Ejerlejligheder Handelspris Kr./m ,6% +7,4% -0,3% Handler pr. år, ændring : < -5% [-5%, 0%[ [0%, 5%[ [5%, 10%[ [10%, 20%[ [20%, 25%[ 25% Omsætning Antal handler/år ,6% +34,7% -10% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 3,4% +0,3pp -0,4pp. Fritidshuse Handelspris Kr./m ,3% -7,9% -15% Omsætning Antal handler/år 695-2,3% +17,0% -43% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 8,9% +0,9pp +1,6pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er i forhold til første udbudspris. Tidspunkt for toppen varierer i perioden Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 11 Maj 2015

12 Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser

13 Nordjylland Aalborgområdet trækker boligmarkedet i plus Boligpriser. Priserne på helårsboliger er på vej op flere steder og har fået en stærk start i 1. kvt I spidsen ligger Aalborg og dens nærområder, herunder Rebild og Brønderslev. Huspristillid. Over halvdelen af nordjyderne forventer prisstigninger på et års sigt. Under 5% forventer prisfald. Renter / boligbyrde. Regionale vækstcentre. Lave boligrenter understøtter stabiliseringen og en gradvis vending til stigende aktivitet i flere områder. De samlede boligudgifter er lave målt i forhold til indkomster. Som universitets- og vækstby har Aalborg oplevet en markant beskæftigelsesfremgang siden Der er mange tilflyttere, og byen kan forvente 8% flere indbyggere over de kommende 10 år. Handelsaktivitet. Prisfald og overbelåning. Arbejdsmarkedet. Boligbyggeri. 7% flere boligsalg fra 2013 til 2014 i Nordjylland, men Aalborg er drivkraft med over 40% af alle salg. Der er samtidig en lang liggetid på næsten 365 dage i gennemsnit for parcel- og rækkehuse. I Nordjylland er priserne ikke faldet så meget siden 2007 som andre steder, og huspriserne er nu på niveau med Problemer med overbelåning og tvangssalg er begrænsede. Industri og landbrug fylder meget, og der er fortsat en svag beskæftigelse i sammenligning med tidligere. I de seneste kvartaler er antallet af jobopslag ikke steget i hverken Aalborg eller resten af Nordjylland, som vi har set i resten af landet. Vi forventer dog en højere beskæftigelse fremadrettet med Aalborg som vækstmotor. Qua svag efterspørgsel og et stort udbud i mange områder er boligbyggeriet fortsat lavt uden for Aalborg. Det samlede byggeri siden 2010 kan næsten udelukkende forklares af fremgang i Aalborg, hvor særligt byggeriet af ungdomsboliger tager fart. Svag efterspørgsel i landdistrikter. Boligsalget faldt fra 2013 til 2014 i tre nordjyske kommuner, og der er fortsat nedadgående boligpriser i flere områder. Boligmarkedet udfordres af svag beskæftigelse og fraflytning, om end pendling holder hånden under dele af særligt Vendsyssel og Himmerland. Boliger til salg. I kystkommunerne står flere end 10% af boligerne tomme (u/persontilmelding), og mange boliger er til salg uden for Aalborg på et niveau, som skaber et nedadrettet prispres. 13 Maj 2015

14 Boligoptimisme blandt nordjyderne Flertallet bor i et parcel- eller rækkehus indbyggere i den nordjyske landsdel. Heraf bor godt 36% i Aalborg kommune. Befolkningstætheden i Nordjylland er den laveste blandt de fem danske regioner. Ejerboliger tegner sig for 54% af boligerne, mens andelsboliger udgør 4%. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (23%), almennyttig (15%) og offentlig (2%). Positive forventninger til huspriserne boliger i Nordjylland Fritidshuse Øvrige Lejligheder Aalborg Øvrige boligtyper Parcel- og rækkehuse 57% af indbyggerne i Region Nordjylland forventer, at huspriserne vil stige over de kommende 12 måneder. Kun 3% forventer prisfald. Det skyldes formentlig en kombination af, at mange oplever en bedring på boligmarkedet og de lave renter. Den effektive rente for et fastforrentet realkreditlån er faldet fra 3,6% i jan til ca. 2,5% (ekskl. bidrag). Flere end hver anden forventer højere huspriser Svarfordeling i Nordjylland (%) 60 December December 2013 December April Anm.: Undersøgelse af danskernes forventning til huspriserne på 1-års sigt. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0 Meget lavere Lavere På samme niveau Højere Meget højere 14 Maj 2015

15 Vækstcenter i og omkring Aalborg Aalborg som regionalt vækstcenter Aalborg er en universitetsby med høj vækst og erhvervsudvikling samt et kommende supersygehus. Den er knudepunkt for infrastrukturen med gode pendlingsmuligheder fra Vendsyssel og Himmerland. Mange tilflyttere medvirker til, at befolkningen vokser i og tæt på Aalborg. Mange landdistrikter med centerbyer I resten af Nordjylland er befolkningstilvæksten derimod svag og flere steder negativ. Vendsyssel har Hjørring, Frederikshavn og Brønderslev som centerbyer. Området har meget turisme og er hjemsted for tre vigtige havne. Himmerland har Hobro som centerby og karakteriseres ved handel- og produktionserhverv samt landbrug. Lige som Brønderslev er dele af Rebild kommune et nærområde til Aalborg. I Thy og på Mors fylder industri og landbrug meget. Området præges også af natur og turisme. Thisted og Nykøbing Mors er centerbyer i stor afstand fra Aalborg. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse Maj 2015

16 Beskæftigelsen er fortsat svag Industri og landbrug fylder relativt meget Beskæftigelsen i sektorer Andel af alle beskæftigede beskæftigede i Nordjylland. Det svarer til 95,3% af arbejdsstyrken og 74,5% af de årige. 20% er beskæftiget i industrien og landbruget. Det er betydeligt mere end landsgennemsnittet på 15%. Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Nordjylland Hele landet Handel, transport og private serviceerhverv tegner sig for 33%, hvilket er lavere end de 41% på landsplan. Hele 41% er derimod servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er med til at stabilisere beskæftigelsen. Jobkrisen ramte Nordjylland Danmark tabte næsten fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i , svarende til et 6% fald. I er beskæftigelsen dog steget med I Nordjylland faldt beskæftigelsen med knap lønmodtagere i , hvilket også er et fald på 6%. Siden da er beskæftigelsen dog faldet yderligere med 980 personer i det samlede Nordjylland. Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Handel og transport Offentlig service mv. 0% 20% 40% Beskæftigelsesnedgang siden 2008 (antal personer) 2,30 2,25 2,20 2,15 Mio. Hele landet Nordjylland, h.a Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere frem til udgangen af Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 2, Maj 2015

17 Men arbejdsmarkedet er generelt i bedring Stabilt antal jobopslag i Nordjylland Jobopslag på Jobnet På landsplan steg antallet af jobopslag med 47% fra 1. kvt til 1. kvt Den stigende tendens afspejler, at virksomheders efterspørgsel generelt er steget siden 2011, hvor jobopslagene var i bund. I Nordjylland er der derimod ikke blevet flere jobopslag. I Aalborg har antallet ligget stabilt omkring siden 2010, mens antallet i resten af Nordjylland ligeledes har været stabilt på ca Vi forventer dog højere beskæftigelse Som følge af bl.a. megen industri er efterspørgslen fortsat svag i Nordjylland, både når vi sammenligner med før krisen og med resten af landet. Siden 2011 har jobopslagene udviklet sig svagere i Nordjylland og Aalborg end i byer som Aarhus og Odense såvel som i resten af Jylland og på Fyn. Vi forventer dog flere jobopslag og en højere beskæftigelse fremadrettet i særligt Aalborg og i mindre grad i resten af Nordjylland. Flere jobopslag udenfor Nordjylland Kilde: Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering, Nykredit Markets 17 Maj 2015

18 Fraflytning udfordrer alle områder uden for Aalborg flere aalborgensere om 10 år Nordjylland forventes at få flere indbyggere over de kommende 10 år, hvilket er noget mere end de seneste 10 års vækst på indbyggere. Det skyldes søgningen mod Aalborg, som har en høj nettotilflytning. Frem mod 2025 forventes byen at vokse med indbyggere. Befolkningsnedgang i landdistrikter 8 ud af de 11 nordjyske kommuner har derimod udsigt til befolkningsnedgang. I 2014 har alle kommuner på nær Aalborg (og Læsø) endda flere fraflyttere end tilflyttere. Pendlere understøtter landdistrikter Gode pendlingsmuligheder medvirker til at modvirke fraflytningen i landdistrikter. De flittigste pendlere skal da også findes i Vendsyssel og Himmerland. Forskel mellem til- og fraflytning i 2014 Aalborg Læsø Mariagerfjord Rebild Brønderslev Jammerbugt Morsø Frederikshavn Thisted Hjørring Vesthimmerlands Pendlingsafstand i 2013 Under 15 km km km km. Over 25 km. Flyttebalance (antal personer) I Thy og på Mors bor indbyggerne tættere på deres job og pendler kortere i gennemsnit. Anm.: Gns. pendlingsafstand mellem bopæl og arbejdssted. Fordeling vist efter bopæl. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 18 Maj 2015

19 Befolkningstilvæksten i Nordjylland (%) 1. jan Seneste 10 år Kommende 10 år Nordjylland ,4 1,4 9. Aalborg ,1 7,9 43. Rebild ,1 0,9 50. Brønderslev ,3 0,1 58. Jammerbugt ,6-1,0 61. Mariagerfjord ,1-1,3 64. Vesthimmerlands ,7-1,6 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 2%[ [2%, 5%[ [5%, 10%[ [10%, 15%[ 15% 75. Thisted ,0-2,5 79. Hjørring ,7-3,2 81. Frederikshavn ,8-3,4 91. Morsø ,2-6,2 98. Læsø ,9-14,4 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 19 Maj 2015

20 Udbudspukkel i mange landdistrikter Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 20 Maj 2015

21 Aalborg trækker nybyggeriet op i Nordjylland Byggeriet nærmer sig historisk gennemsnit I de seneste tre år er der årligt bygget boliger i Nordjylland, hvilket er noget mere end lavpunktet på under i Aktiviteten er dermed kommet tættere på de seneste 20 års gennemsnit på ca % af byggeriet i de seneste tre år ligger i Aalborg, som da også er den primære årsag til, at det samlede byggeri er øget i Nordjylland siden Aalborg trækker byggeriet op I Aalborg er byggeriet således løftet fra 154 nye boliger i 2010 til 896 i Særligt ungdomsboligerne har taget fart. De udgør størstedelen af byggeriet i den almene sektor, som har øget byggeriet fra årligt 30 nye boliger i til årligt over 300 siden da. Tendensen med pæn befolkningstilvækst i Aalborg ventes at fortsætte og give behov for meget nybyggeri. Der er dog ikke udsigt til et byggeboom, hvilket bl.a. understøttes af et beskedent påbegyndt byggeri. Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Øvrige bygherrer omfatter andelsforeninger og offentlig myndighed. Kilde: Danmarks Statistik, Aalborg kommune, Nykredit Markets Det samlede boligbyggeri er steget siden 2010 Antal boliger i Nordjylland Fuldført byggeri Påbegyndt byggeri Fart på byggeriet af særligt ungdomsboliger i Aalborg Fuldført boligbyggeri i Aalborg (antal) Privatpersoner, selskaber og øvrige Almene boligselskaber Maj 2015

22 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materia-let. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors indivi-duelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax Maj 2015