Regionalt boligoverblik København

Transkript

1 København Boligøkonom Joachim Borg Kristensen Oktober 2015

2 Kraftig fremgang i boligpriserne Stigninger i foreløbigt 3,5 år acceleration i 2015 Prognose: Aftagende stigninger frem mod 2018 Kr./m 2 Prisændring (%) Ejerlejligheder, København by Parcel- og rækkehuse Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,6 6,8 2,0 2,3 København by -0,8-3,5 8,1 7,6 9,7 3,3 4,0 Kbh. omegn -2,3-5,0 5,6 5, Parcel- og rækkehuse, København og omegn Ejerlejligheder Hele landet -1,8-1,7 7,8 5,2 10,4 6,2 4,6 København by -0,1-0,5 13,0 7,5 12,1 6,1 5,6 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. København by: København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby. Københavns omegn: 13 omegnskommuner. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 2 Oktober 2015

3 København Fremgangen breder sig men flere faresignaler Huspriser. Vækst og beskæftigelse. Priserne på parcel- og rækkehuse er steget i 3,5 år med foreløbigt over 25% i bykommuner og ca. 20% i omegnskommuner. Der er klare tegn på, at fremgangen i København breder sig som ringe i vandet. Opsvinget har fat med stigende beskæftigelse og indkomst til følge. I København er der nu flere beskæftigede og næsten ligeså mange jobopslag som før krisen i Befolkningstilvækst og udflytning. København by forventer 17% flere indbyggere over de kommende 10 år stort demografisk pres. Omegnskommuner står til 7% flere indbyggere. Udflytningen fra København er dog genopblusset. Boligbyggeri. Handelsaktivitet. Qua meget stor efterspørgsel er byggeriet steget kraftigt i de sidste par år, men antallet af nybyggede boliger er fortsat lavere end under boomet i midten af 2000 erne. Ambitionen hos Københavns kommune er nye boliger frem mod 2027 det anslås, at de nuværende udviklingsområder kan rumme godt Over 10% flere hussalg og ca. 30% flere ejerlejlighedssalg over det seneste år. Liggetider er afkortet, og der handles nu flere boliger end i Den høje aktivitet indikerer, at købere ikke er priset ud af markedet. Lejlighedspriser. Renter / boligbyrde. Boligoptimisme. I centrale bydele er ejerlejlighedspriserne steget med 40-60% siden bunden i De har nu rundet niveauet i 2006, målt nominelt. Tager vi højde for indkomstudviklingen, er de dog fortsat lavere end dengang. Generelt synes prisniveauet ikke ude af trit med de økonomiske og demografiske forhold. Lave boligrenter har hævet overliggeren for boligpriserne, som der er købergrundlag til. Derfor er de samlede boligudgifter fortsat relativt lave målt i forhold til indkomster, hvilket i høj grad har drevet fremgangen i de seneste år. Men det har gjort boligmarkedet meget følsomt over for rentestigninger. Vi ser ikke tegn på, at danskernes forventninger til boligprisudviklingen er løbet løbsk. Men det kan samtidig ikke udelukkes, at forventningerne til særligt lejlighederne er blevet meget optimistiske enkelte steder. Accelererende prisvækst. Projektsalg. Det er bekymrende, at prisvæksten accelererede i årets første fem måneder til over 10% på årsbasis i centrale bydele. Foreløbige tal indikerer dog, at priserne er fladet ud siden juni. Det store nybyggeri sender mange projektsalg på markedet. Her er forventningsdannelsen særlig vigtig, fordi køb sker med overtagelse og tinglysning ude i fremtiden. Nye boliger er oftest dyrere pr. m 2 end eksisterende, men der er indikationer på, at projektsalgspriserne er steget mere end priserne på eksisterende boliger. 3 Oktober 2015

4 Handelspriser og aktivitet Seneste tendenser

5 Huspriserne er steget med næsten 25% siden 2011 Acceleration i det centrale København Prisvæksten er accelereret, og ejerlejlighedspriserne i København steg med ca. 10% i 1. halvår I de centrale bydele er priserne steget med 40-60% siden bunden i Liggetiden er under 75 dage i gennemsnit for ejerlejligheder. Det høje tempo skaber en reel risiko for bobledannelse. Parcel- og rækkehuspriserne steg med ca. 7% i årets første halvår og er nu 24% højere end for 3,5 år siden i København by og omegn set under ét. Fremgang breder sig i nærområder I ni omegnskommuner er huspriserne steget med mindst 15% over de seneste 3,5 år. I toppen ligger Ishøj og Gladsaxe med størst prisvækst. Der er forskelle mellem kommunerne, men tendensen viser flere boligsalg og prisstigninger. Samlet set er huspriserne i de 13 omegnskommuner således steget med 20% over de seneste 3,5 år. Boligprisstigninger i foreløbigt 3,5 år Fremgangen breder sig omkring København Kr./m 2 Ejerlejligheder, Københavns kommune Huspriser, kr./m 2 Lyngby-Taarbæk Gladsaxe Tårnby Rødovre Ejerlejl., Frederiksberg Parcel- og rækkehuse, København og omegn Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets Oktober 2015

6 Reel boblebekymring i de centrale bydele Ejerlejlighedspriserne siden bunden i 2011 Snart fire år med prisstigninger Kr./m 2 for ejerlejligheder Frb. +42% Valby +39% NV +60% SV +58% N +60% Frb. C +51% V +45% Ø +47% K +51% Kbh. S +37% Acceleration i 1. halvår 2015 Frederiksberg København Stiplet: Tal fra Boligsiden.dk Prisændring (%) København by -0,1-0,5 13,0 7,5 12,1 6,1 5,6 Københavns kommune Frederiksberg kommune -1,1-0,4 13,2 7,2 10,6 * 2,9 0,1 12,7 8,9 9,3 * Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. (*) Januar-september Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Oktober 2015

7 Salget på niveau med før krisen Parcel- og rækkehuse I København by og omegn er der handlet huse i fri handel over det seneste år (3K2014-2K2015). Det er 23% flere end året forinden og samtidig 28% højere end i 2005, hvor salget senest toppede. Husene er i gennemsnit til salg i 110 dage før de tages af markedet mod 153 dage for et år siden. Den høje aktivitet afspejles også i beskedne prisreduktioner og små forhandlingsnedslag, eftersom det samlede nedslag er på knap 3% i gennemsnit. Ejerlejligheder Handler med ejerlejligheder er over det seneste år steget med 30-35%. Tempoet er højest i København by med en liggetid på 68 dage og ca. 1% i nedslag. Handelsaktiviteten i centrale bydele er fortsat højt, hvilket indikerer, at købere ikke er blevet priset ud af markedet i større stil ved det nuværende rente- og prisniveau. Handelsaktivitet på boligmarkedet Aktuelt Parcel- og rækkehuse, København by og omegn Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m % +13% -9% Omsætning Antal handler/år % +55% +28% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 2,9% -1,7pp -2,4pp. Ejerlejligheder, København by Handelspris Kr./m % +28% -4% Omsætning Antal handler/år % +74% +15% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 1,1% -1,1pp -2,5pp. Ejerlejligheder, Københavns omegn Handelspris Kr./m % +18% -22% Omsætning Antal handler/år % +80% -8% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 2,5% -2,0pp -2,9pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Tidspunkt for toppen varierer i perioden Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er ift. 1. udbudspris. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 7 Oktober 2015

8 Boligpriserne pr. kommune (1/2) Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) Januar-september 2015 København by, parcel- og rækkehuse ,8-3,5 8,1 7,6 8,5 Frederiksberg ,6-3,6 9,4 10,6 - København ,5-3,0 7,3 8,1 7,9 Dragør ,6-3,2 9,7 1,4 6,3 Taarnby ,5-5,0 9,3 7,3 10,1 København by, ejerlejligheder ,1-0,5 13,0 7,5 10,2 Frederiksberg ,9 0,1 12,7 8,9 9,3 København ,1-0,4 13,2 7,2 10,6 Københavns omegn, parcel- og rækkehuse ,3-5,0 5,6 5,2 8,4 Gentofte ,4-3,0 7,4 6,9 4,3 Lyngby-Taarbæk ,0-3,9 7,0 5,5 11,1 Gladsaxe ,1-6,3 6,5 3,2 12,6 Rødovre ,4-5,4 9,5 5,8 7,8 Hvidovre ,4-8,0 7,8 8,2 10,5 Herlev ,2-9,2 4,1 6,4 11,4 Ballerup ,6-7,6 2,6 3,3 7,0 Vallensbæk ,0-2,4 1,7 2,9 10,0 Glostrup ,2 1,3 6,2-0,7 6,6 Brøndby ,6-10,9 3,4 8,1 1,9 Albertslund ,4-3,3-0,5 5,0 6,4 Høje Tåstrup ,9-5,3 3,3 3,2 7,0 Ishøj ,0 2,5-1,8 3,7 14,9 Københavns omegn, ejerlejligheder ,8-3,5 10,3 5,6 9,0 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i er opgjort med årsgennemsnit. Den foreløbige ændring i 2015 er sæsonkorrigeret. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 8 Oktober 2015

9 Boligpriserne pr. kommune (2/2) Det centrale København Nordlige omegn Kr./m 2 Frederiksberg, lejligheder Huspriser, kr./m 2 Gentofte Lyngby-Taarbæk Gladsaxe Københavns kommune, huse Københavns kommune, lejligheder Syd- og Østamager Herlev Ballerup Vestlige omegn Huspriser, kr./m 2 Dragør Huspriser, kr./m 2 Rødovre Hvidovre Vallensbæk Brøndby Albertslund Glostrup Høje-Taastrup Ishøj Tårnby Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 2. kvartal 2015) Oktober 2015

10 Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser

11 Rentestigning kan bremse fremgangen Lave renter bag fremgangen i København Renten på særligt fastforrentede realkreditlån er faldet over en lang periode. Opsvinget på det københavnske boligmarked er i høj grad rentedrevet, herunder accelerationen i 1. halvår Men overliggeren for priserne sættes ned En central ejerlejlighed på m 2 handles i øjeblikket til mellem 2,6 og 2,7 mio. kr. * Med et fastforrentet lån og en hovedstol på 2,1 mio. kr. er nettoydelsen pr. md.: kr. efter skat (rente på 2,1% i feb.-apr.) kr. efter skat (rente på 2,8% i ultimo aug.) Et fastforrentet realkreditlån med en rente på 2,8%, som har en nettoydelse på kr., vil derimod have en hovedstol på under 2 mio. kr. Rentestigningen siden april betyder derved alt andet lige, at boligkøbere med en uændret nettoydelse kan låne ca kr. mindre. Renterne fortsat lave trods sommerens stigning Men rådighedsbeløbet er faldet købere kan låne mindre 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2,0 1,9 Rente (%) Variabelt forrentet, 1- og 2-årig Hovedstol på realkreditlån (mio. kr.) Månedlig nettoydelse på kr. i år 1 Fastforrentet, 30-årig 2,8% 0,0% Anm.: (*) Gennemsnit for København og Frederiksberg. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af Realkreditrådets rentestatistik 11 Oktober ,8 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% Effektiv rente

12 Flertallet bor i lejligheder og er servicebeskæftigede Flertallet bor i en lejlighed indbyggere i København by og omegn. Godt 54% bor i Københavns og Frederiksberg kommuner boliger i København by og omegn Fritidshuse Øvrige boligtyper Med personer pr. km 2 er befolkningstætheden i København den højeste i landet. Ejerboliger og andelsboliger udgør hhv. 30% og 22% af boligerne. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (18%), almennyttig (28%) og offentlig (2%). Servicebrancher fylder meget Lejligheder Øvrige kommuner i København og omegn København og Frederiksberg Parcel- og rækkehuse beskæftigede i København. Beskæftigelsesfrekvensen blandt årige er ca. 70%. 52% er beskæftiget med handel, transport og private serviceerhverv. Landsgennemsnittet er på 41%. Derimod er blot 7% beskæftiget i industri og landbrug, hvilket er halvt så mange som på landsplan. Endeligt er 36% servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er lidt mindre end landsgennemsnittet på 38%. Beskæftigelsen i sektorer Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Handel og transport Andel af alle beskæftigede København og omegn Hele landet Offentlig service mv. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0% 20% 40% 12 Oktober 2015

13 Beskæftigelsen er høj ventes at stige yderligere Jobopsving i København Danmark tabte over fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i , svarende til et 6% fald. Siden april 2013 er beskæftigelsen dog steget med på landsplan (pr. juli 2015). I København er der flere beskæftigede end i andet kvartal 2012 (pr. andet kvartal 2015). Det svarer til en 4% stigning og skal ses i relation til de mange serviceerhverv. Højere beskæftigelse end i 2008 (antal personer) 2,30 2,25 2,20 2,15 2,10 2,05 Mio. Hele landet København by, h.a. Københavns omegn, h.a Vi forventer højere beskæftigelse 2, Virksomhedernes efterspørgsel er høj i København, hvor antallet af jobopslag er fordoblet siden 2011 til i 2. kvt Det er på niveau med Flere jobopslag i København Det medvirker til, at vi forventer en fortsat stigende beskæftigelse i København i de kommende år. Det vil øge antallet af potentielle boligkøbere, mens indkomstfremgang øger deres rådighedsbeløb. Det smitter positivt af på boligpriserne. Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets, Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering 13 Oktober 2015

14 Udflytningen til nærområder er genopblusset Fortætning i de centrale bydele Københavns kommune forventes at få knap flere indbyggere frem mod Det er noget højere end væksten på over de seneste 10 år. Frederiksberg kan forvente flere indbyggere, hvilket er lidt over væksten på siden Generelt er restrummeligheden til nye boliger her mindre end i Københavns kommune. Udflytningen er sprunget i vejret Fortætningen skyldes bl.a. stigende tilflytning. Antallet af fraflyttere er imidlertid steget markant i de seneste par år, hvilket har bragt flyttebalancen mellem København og resten af landet tæt på nul. Det trækker ned i befolkningstilvæksten i København. Forskel mellem til- og fraflytning tæt på nul Antal personer Tilflytning Fraflytning Større prisforskelle mellem København og andre områder 5,0 Huspris i København relativt til given kommune 4,0 Vordingborg Prisforskellen får flere til at fraflytte byen En del af forklaringen er, at priserne i centrale bydele dels har nået et højt niveau og dels at prisforskellen til nærområderne er øget. 3,0 2,0 1,0 Næstved Lejre Glostrup Anm.: Til- og fraflytning mellem København og resten af landet. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0, Oktober 2015

15 Befolkningstilvæksten i København (%) 1. mar Seneste 10 år Kommende 10 år København by ,4 16,7 1. København ,5 18,6 2. Frederiksberg ,3 11,8 10. Tårnby ,6 8,0 28. Dragør ,6 3,1 Københavns omegn ,1 7,1 4. Ishøj ,6 11,4 5. Herlev ,6 10,8 7. Hvidovre ,0 9,1 8. Glostrup ,6 8,5 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 1%[ [1%, 3%[ [3%, 8%[ [8%, 12%[ 12% 9. Gladsaxe ,6 8,1 12. Rødovre ,9 7,7 13. Vallensbæk ,0 7,6 14. Gentofte ,6 7,3 16. Brøndby ,6 6,4 17. Høje Taastrup ,1 6,4 18. Lyngby-Taarbæk ,1 6,3 30. Ballerup ,4 2,8 36. Albertslund ,2 2,2 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 15 Oktober 2015

16 Boligkøbere mangler salgsannoncer i København Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 16 Oktober 2015

17 Mange nye boliger i det centrale København Boligbyggeriet i pæn vækst Efter en sløj årrække er byggeriet steget til næsten nye boliger i 2014 i København by. Kommunen skønner ved udgangen af august, at op mod nye boliger vil blive færdiggjort i hele Aktiviteten foregår primært i København by, hvor der i de seneste fem år er blevet bygget dobbelt så mange nye boliger som i omegnskommunerne. Rum og plads til kraftig udbygning Kommuneplan 2015 for Københavns kommune lægger op til, at der bygges i alt nye boliger frem mod 2027, svarende til årligt (er pt. i offentlig høring). Boligbyggeriet stiger i det centrale København Antal boliger i København by Påbegyndt byggeri Fuldført byggeri Boligrummelighed i Københavns kommune (90 m 2 boliger) Der er udsigt til, at byggeriet vil fordele sig i udviklingsområderne, som der er vist i tabellen til højre (hentet i Kommuneplan 2015 pr. ultimo august). Nye områder kan således i øjeblikket rumme yderligere nye boliger på 90 m 2 i gennemsnit. Dertil kommer en fortætning i byen på op mod boliger. Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Kilde: Danmarks Statistik, Københavns kommune, Nykredit Markets 17 Oktober 2015

18 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax Oktober 2015