Regionalt boligoverblik Østjylland

Transkript

1 Østjylland Boligøkonom Joachim Borg Kristensen Oktober 2015

2 Prishop i 1. halvår Fremgang siden årsskiftet efter tre års stilstand Prognose: Prisstigninger på godt 2% om året Kr./m 2 Parcel- og rækkehuse, Østjylland Ejerlejligheder, Aarhus, h.a. Kr./m Prisændring (%) Parcel- og rækkehuse Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,6 6,8 2,0 2,3 Østjylland -2,2-2,6-0,1-0,4 8,0 2,2 2, Ejerlejligheder Hele landet -1,8-1,7 7,8 5,2 10,4 6,2 4,6 Aarhus 1,3-1,6 3,9 4,9 10,9 5,0 4, Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 2 Oktober 2015

3 Østjylland De store byer vil trække boligmarkedet i plus Boligpriser. Priserne på helårsboliger er på vej op flere steder og er steget med 7% i gennemsnit i 1. halvår Det markerer et skifte fra den flade prisudvikling i I spidsen ligger særlig Aarhus og Horsens. Huspristillid. Over halvdelen i Region Midtjylland forventer prisstigninger på et års sigt. Under 10% forventer prisfald. Renter / boligbyrde. Trods renteuro er boligrenterne fortsat meget lave. Det understøtter vendingen til stigende aktivitet i flere områder, da de samlede boligudgifter er lave målt i forhold til indkomster. Regionale vækstcentre og befolkningstilvækst. Aarhus er det østjyske vækstcenter, men store byer som Horsens og Randers trækker også væksten. Der er samtidig gode pendlingsmuligheder i regionen, hvor befolkningstallet stiger i alle kommuner på nær Samsø. Handelsaktivitet. Arbejdsmarkedet. Boligbyggeri. Over 20% flere boligsalg over det seneste år i Østjylland. Aarhus tegner sig for omtrent 40% af salgene og en større fremgang. På trods af kortere liggetider og beskedne prisnedslag, er boligsalget i det samlede Østjylland stadig ca. 15% lavere end i Opsvinget er ved at få fat med stigende beskæftigelse og indkomst til følge. På trods af fremgang siden 2012 er beskæftigelsen fortsat omtrent 5% lavere end før krisen i Vi forventer fortsat flere beskæftigede fremadrettet i særligt de større byer, bl.a. fordi antallet af jobopslag i landsdelen stiger pænt. Boligbyggeriet er på vej op i Østjylland. Særligt i Aarhus kan en kraftig udbygning være på vej, da kommunen lægger op til nye boliger i I de seneste år har boligbyggeriet dog været forholdsvist beskedent meget af byggeaktiviteten er inden for erhverv, uddannelse og sundhedsvæsen. Ejerlejligheder i Aarhus. Her er priserne steget med 20% over de seneste 3,5 år og er nu højere end i 2006, målt nominelt. Vi vurderer, at prisniveauet er holdbart, men overvåger udviklingen inden for bl.a. projektsalg og forældrekøb. Svag efterspørgsel i landdistrikter. Boligpriserne er steget i næsten hele Østjylland i 1. halvår, men vi vurderer, at det vil være forbigående i flere landdistrikter, som har udsigt til en svag prisudvikling. De udfordres af svag beskæftigelse, fraflytning og boliger, som står tomme eller til salg. Pendling understøtter dog boligmarkedet i mange landdistrikter. 3 Oktober 2015

4 Handelspriser og aktivitet Seneste tendenser

5 Vending til stigende priser Prishop i 1. halvår Oven på en flad udvikling i steg priserne på parcel- og rækkehuse med over 7% i 1H/2015. Trods prishoppet, er det østjyske boligmarked i en stabiliseringsfase. Efterspørgslen er svag i landdistrikter, og i 2014 faldt priserne i syv kommuner. Aarhus, Horsens og andre større byer fører an med prisstigninger. Vi forventer, at prishoppet 1H/2015 vil blive afløst af moderate stigninger fremadrettet. Stor polarisering i Østjylland I Norddjurs, Odder og Hedensted findes den svageste udvikling i huspriserne. Aarhus er vækstcentret med markant prisvækst for ejerlejligheder. Over de seneste 3,5 år er priserne steget med 20% i gennemsnit og er nu højere end i Vi vurderer, at prisniveauet er holdbart og at der ikke er risiko for bobledannelse, men udviklingen i det centrale Aarhus overvåges. Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets Priserne på helårsboliger er på vej op Store forskelle mellem Aarhus og landdistrikter Kr./m 2 i Østjylland Ejerlejligheder Kr./m 2 Århus, parcelog rækkehuse Fritidshuse Parcel- og rækkehuse Århus, ejerlegligheder Norddjurs Horsens Oktober 2015

6 Kraftig fremgang i det centrale Aarhus Kraftige prisstigninger for ejerlejligheder Accelererende prisstigninger Kr./m 2 for ejerlejligheder Ændring (%) halvår 2015 * Kr./m Aarhus C Aarhus N Aarhus 1,3-1,6 3,9 4,9 7, Åbyhøj Aarhus C 1,7-2,6 7,7 4,4 7, Aarhus N 0,6 0,2 7,6-1,0 6, Brabrand Aarhus V..... Risskov 2,1-5,0 1,9 6,7-4, Åbyhøj 1,2-0,8-5,1 15,9 0, Højbjerg -0,4-3,1 10,7-5,1 19, Brabrand 8,7-5,3-5,8 5,6 11, Viby J -12,9 6,1 1,7 0,1 8, Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. (*) Skøn på baggrund af foreløbige handelsdata. Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Oktober 2015

7 Salget er på vej op Flere boliger skifter hænder I Østjylland er der handlet huse i fri handel over det seneste år (3K2014-2K2015). Det er 19% flere end året forinden, men alligevel 17% lavere end i 2005, hvor salget senest toppede. Til trods for fremgangen i Aarhus, er omsætningen af ejerlejligheder i Østjylland fortsat 11% lavere end før krisen. Det skyldes, at flere større byer tegner sig for en pæn andel af ejerlejlighederne i Østjylland. Kortere liggetid og beskedne nedslag Husene er i gennemsnit til salg i 249 dage før de tages af markedet mod 275 dage for et år siden. Den lave handelsaktivitet i Østjylland set under ét afspejles kun i mindre grad i prisreduktioner og forhandlingsnedslag, eftersom det samlede nedslag er på ca. 4% for huse og 2% for ejerlejligheder. Handelsaktivitet på boligmarkedet i Østjylland Parcel- og rækkehuse Aktuelt Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m % +0% -8% Omsætning Antal handler/år % +33% -17% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 4,1% -1,5pp -0,8pp. Ejerlejligheder Handelspris Kr./m % +11% -1% Omsætning Antal handler/år % +51% -11% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 2,1% -1,3pp -1,2pp. Fritidshuse Handelspris Kr./m % -6% -20% Omsætning Antal handler/år % +25% -26% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 7,9% -1,4pp +0,5pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Tidspunkt for toppen varierer i perioden Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er ift. 1. udbudspris. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 7 Oktober 2015

8 Boligpriserne pr. kommune (1/2) Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) Januarseptember 2015 Parcel- og rækkehuse i Østjylland ,2-2,6-0,1-0,4 7,7 Aarhus ,3-0,4 1,6 1,1 7,3 Skanderborg ,4-3,5 6,6-3,9 10,3 Silkeborg ,8-0,9-2,0-0,7 8,5 Odder ,3-1,8-5,7-1,3 4,5 Favrskov ,3-1,4-1,5-5,6 8,4 Horsens ,5-2,6-6,0 5,8 6,1 Syddjurs ,5-12,4 4,2 3,2-0,4 Randers ,1-4,8 1,4-5,0 7,9 Hedensted ,0-5,8-6,5-3,2 9,4 Norddjurs ,1-6,2-2,5-4,0 7,1 Ejerlejligheder i Østjylland ,8-1,4 3,0 4,2 7,4 Fritidshuse i Østjylland ,2-1,4-1,2-3,1-2,8 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i er opgjort med årsgennemsnit, mens januar-september er sæsonkorrigeret. Samsø er ikke vist på grund af tyndt datagrundlag med for få handler Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 8 Oktober 2015

9 Boligpriserne pr. kommune (2/2) Randers og Djursland Syd Kr./m Kr./m Syddjurs Odder Silkeborg Randers Norddjurs Horsens Aarhusområdet Lejlighedspriser i Aarhus Kr./m Kr./m Århus Skanderborg Århus N Århus C Favrskov Århus kommune Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 2. kvartal 2015) Oktober 2015

10 Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser

11 Knudepunkt i Aarhus Vækstområde i Aarhus Aarhus er landets næststørste by med høj vækst og erhvervsudvikling, universitet samt supersygehus. Den er knudepunkt for infrastrukturen med gode pendlingsmuligheder til og fra det øvrige Østjylland. Samtidig udbygges byens infrastruktur med bl.a. letbane og Marselistunnelen. Resten af Østjylland Landdistrikter fylder en del i Østjylland, herunder store dele af Djursland. Samtlige kommuner på nær Samsø har dog en positiv befolkningstilvækst. Boligmarkedet præges generelt af en række større og mellemstore byer. Mod nord ligger Randers som landets 6. største by. Mod vest ligger nærområderne til Aarhus i form af Skanderborg, Favrskov samt Silkeborg. Mod syd ligger Horsens som landets 8. største by. Prisniveauet på boligmarkedet er her lavere end i både Skanderborg/Silkeborg samt Vejle/Trekantsområdet. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse Oktober 2015

12 Flertallet bor i et hus og er servicebeskæftigede Men også forholdsvis mange i lejligheder indbyggere i den østjyske landsdel. Heraf bor 38% i Aarhus kommune, mens Randers og Horsens tegner sig for henholdsvis 11% og 10% boliger i Østjylland Fritidshuse Øvrige Øvrige boligtyper Parcel- og rækkehuse Med 147 personer pr. km 2 overgås befolkningstætheden i Østjylland kun af København, Nordsjælland og Østsjælland. Ejerboliger tegner sig for 50% af boligerne, mens andelsboliger udgør 4%. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (23%), almennyttig (20%) og offentlig (3%). Lejligheder Århus Servicebrancher fylder mest Beskæftigelsen i sektorer beskæftigede i Østjylland. Beskæftigelsesfrekvensen blandt årige er ca. 70%. 15% er beskæftiget i industrien og landbruget, hvilket er det samme som landsgennemsnittet. Handel, transport og private serviceerhverv tegner sig for 41%. Endeligt er 38% servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Handel og transport Andel af alle beskæftigede Østjylland Hele landet Offentlig service mv. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0% 10% 20% 30% 40% 12 Oktober 2015

13 Stigende beskæftigelse og boligoptimisme Fremgang på arbejdsmarkedet Jobopslag på Jobnet Danmark tabte over fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i , svarende til et 6% fald. Siden april 2013 er beskæftigelsen dog steget med på landsplan (pr. juli 2015). I Østjylland faldt beskæftigelsen med (6%) i og er siden da øget med knap Virksomhedernes efterspørgsel er stigende i de store byer, og i Østjylland er der nu 68% flere jobopslag end i primo Stigende beskæftigelse giver flere potentielle boligkøbere, mens indkomstfremgang øger deres rådighedsbeløb. Det smitter af på boligpriserne. Positive forventninger til huspriserne 62% af indbyggerne i Region Midtjylland forventer, at huspriserne vil stige over de kommende 12 måneder. Kun 6% forventer prisfald. Det skyldes formentlig en kombination af, at mange oplever en bedring på boligmarkedet og de lave renter. Den effektive rente for fastforrentede lån på ca. 3% er lavere end de 3,6% i jan (ekskl. bidrag). 0 Anm.: Undersøgelse af danskernes forventning til huspriserne på 1-års sigt. Meget lavere Kilde: Styrelsen for Arb.marked og Rekruttering, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 13 Oktober 2015 Flere end hver anden forventer højere huspriser Svarfordeling i Region Midtjylland (%) December 2012 December 2013 December 2014 September 2015 Lavere På samme niveau Højere Meget højere

14 Demografien er til fordel for boligmarkedet Stigende befolkningstal i det østjyske Østjylland forventes at få flere indbyggere frem mod 2025, hvilket er lidt mindre end de seneste 10 års vækst på indbyggere. Befolkningen vil fortsat stige i alle kommuner på nær Samsø. I front ligger Aarhus og Horsens med en forventet befolkningsvækst på 10-12% i Flyttebalancen en del af forklaringen I særligt Aarhus er flyttebalancen høj, hvilket medvirker til befolkningstilvæksten. I bl.a. Silkeborg og Favrskov er der dog flere fraflyttere end tilflyttere. Her stiger befolkningstallet derfor i stedet på grund af stigende middellevetid, fødselstal og/eller indvandring. Relativt korte pendlingsafstande Boligmarkedet i Østjylland understøttes af gode pendlingsmuligheder. Pendlingsafstanden i østjyske kommuner på nær Aarhus er således forholdsvis lang. Forskel mellem til- og fraflytning i 2014 Aarhus Skanderborg Horsens Randers Odder Hedensted Samsø Norddjurs Favrskov Silkeborg Syddjurs Flyttebalance (antal personer) Pendlingsafstand i 2013 Under 15 km km km km. Over 25 km. Anm.: Gns. pendlingsafstand mellem bopæl og arbejdssted. Fordeling vist efter bopæl. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 14 Oktober 2015

15 Befolkningstilvæksten i Østjylland (%) 1. jan Seneste 10 år Kommende 10 år Østjylland ,1 6,8 3. Århus ,6 11,5 6. Horsens ,4 9,6 20. Randers ,4 4,8 23. Silkeborg ,9 3,7 33. Skanderborg ,4 2,6 35. Favrskov ,2 2,2 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 1%[ [1%, 3%[ [3%, 8%[ [8%, 12%[ 12% 40. Hedensted ,5 1,6 46. Odder ,8 1,3 48. Syddjurs ,6 1,0 51. Norddjurs ,2 0,9 87. Samsø ,5-3,7 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 15 Oktober 2015

16 Ingen udbudspukkel i Østjylland Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 16 Oktober 2015

17 Boligbyggeriet er på vej op Stigende byggeri i det østjyske I de seneste tre år er der årligt bygget boliger i Østjylland. Dermed er aktiviteten under de seneste 20 års gennemsnit på knap 4.000, men det er stigende. Næsten 40% af byggeriet i de seneste tre år ligger i Aarhus kommune. Kraftig udbygning kan være på vej i Aarhus Aarhus Ø tegner sig som en ny bydel på de bynære havnearealer, hvor der ventes at blive plads til beboere og arbejdspladser. Flere områder vil dog bidrage med byggeri, herunder CeresByen og godsbanearealerne. Kommunen har således en målsætning om en udbygning på nye boliger frem mod 2030 (set ud fra 2009). I de seneste fem år er der imidlertid blot bygget ca boliger i Aarhus kommune. Det samlede boligbyggeri er steget lidt Antal boliger på Østjylland Fuldført byggeri Påbegyndt byggeri De bynære havnearealer i Aarhus udbygges Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Kilde: Danmarks Statistik, Aarhus kommune, aarhusportalen.dk, Nykredit Markets 17 Oktober 2015

18 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materia-let. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors indivi-duelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax Oktober 2015