Regionalt boligoverblik Syd- og Sønderjylland

Transkript

1 Syd- og Sønderjylland Boligøkonom Joachim Borg Kristensen Oktober 2015

2 Prishop i 1. halvår Fremgang siden årsskiftet efter flere års nedgang Prognose: Prisstigninger på ca. 2% om året Kr./m 2 Syd- og Sønderjylland Ejerlejligheder, h.a. Kr./m Prisændring (%) Parcel- og rækkehuse Parcel- og rækkehuse Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,6 6,8 2,0 2,3 Syd- og Sønderjylland Ejerlejligheder -3,2-4,0-2,2 0,0 5,9 2,0 1, Hele landet -1,8-1,7 7,8 5,2 10,4 6,2 4,6 Syd- og Sønderjylland (*) Januar-september ,1-1,0 2,4-4,9-1,8* Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 2 Oktober 2015

3 Syd- og Sønderjylland Fremgang med store forskelle på boligmarkedet Boligpriser. Priserne stabiliseres og har i næsten alle kommuner fået en god start på Huspriserne steg med 6% i gennemsnit i 1. halvår. Det kan markere en vending i forhold til årrækken præget af prisfald. Huspristillid. Over halvdelen i Region Syddanmark forventer prisstigninger på et års sigt. Under 10% forventer prisfald. Renter / boligbyrde. Regionale vækstcentre. Trods renteuro er boligrenterne fortsat meget lave. Det understøtter stabiliseringen og en gradvis vending til stigende aktivitet i flere områder. De samlede boligudgifter er lave målt i forhold til indkomster. Trekantsområdet og Esbjerg er vækstcentre, der understøtter boligmarkedet i store dele af landsdelen. Otte ud af ti kommuner kan forvente en positiv befolkningstilvækst over de kommende 10 år. Der er dog generelt tale om store forskelle, hvor udviklingen i Sønderjylland på flere parametre er svagere end i den nordlige del. Handelsaktivitet. Prisfald og overbelåning. Arbejdsmarkedet. Godt 15% flere boligsalg over det seneste år, hvor Vejle, Kolding og Esbjerg tegner sig for 45% af alle salg. Der er imidlertid en lang liggetid på over 300 dage i gennemsnit for parcel- og rækkehuse. På trods af prisfald i det meste af ligger huspriserne i dag på et niveau, der blot er 10% lavere end i Det medvirker til, at problemer med overbelåning og tvangssalg trods alt er begrænsede. Industri og landbrug fylder meget, og der er fortsat en svag beskæftigelse i sammenligning med tidligere. Vi forventer dog flere beskæftigede i særligt vækstcentrene. I de seneste år er antallet af jobopslag i landsdelen således steget betydeligt fra under i slutningen af 2010 til over Boligbyggeri. Qua svag efterspørgsel og et stort udbud i mange områder er boligbyggeriet fortsat lavt i landsdelen. Svag efterspørgsel i landdistrikter. Boligsalget er lavt i landdistrikter, og i 2014 faldt huspriserne med 0,2% i gennemsnit for hele landsdelen. Landdistrikter udfordres af fraflytning og lav vækst, om end pendling holder hånden under dele af Sydjylland. Boliger til salg. I Sønderjylland og andre landdistrikter er mange boliger udbudt til salg, og i Tønder står flere end 10% af boligerne tomme (u/persontilmelding). Det er på et niveau, der skaber et nedadrettet prispres. 3 Oktober 2015

4 Handelspriser og aktivitet Seneste tendenser

5 Vending til stigende priser men store forskelle Prishop i 1. halvår Oven på en flad udvikling i steg priserne på parcel- og rækkehuse med 6% i 1H/2015. Næsten alle kommuner kan melde om prisstigninger siden årsskiftet. Men det sker på baggrund af prisfald i 6 ud af 11 kommuner i Boligmarkedet er derfor i en stabiliseringsfase. Boligpriserne steg i 1. halvår Kr./m 2 i Syd- og Sønderjylland Fritidshuse Ejerlejligheder Stor polarisering Parcel- og rækkehuse De højeste priser og den mest positive udvikling findes i Trekantsområdet og Esbjerg. Fremgangen kan dog ikke måle sig med landets største byer. Det kommer også til udtryk i ejerlejlighedspriserne, som er faldet i både 2014 og 2015, til trods for at 60% af lejlighedssalget sker i Vejle, Fredericia og Esbjerg. Fremgangen i 2015 sker i de fleste kommuner efter prisfald i 2014, hvor huspriserne i gennemsnit faldt med 0,2% i de 12 syd- og sønderjyske kommuner. Fritidshuspriserne er steget over det seneste år efter en årrække med prisfald. Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets Store forskelle regionale forskelle Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse Kolding Vejle Vejen Tønder Oktober 2015

6 Boligsalget stiger fra et lavt niveau Flere boliger skifter hænder I Syd- og Sønderjylland er der handlet huse i fri handel over det seneste år (3K2014-2K2015). Det er 16% flere end året forinden, men alligevel 26% lavere end i 2005, hvor salget senest toppede. 45% af hussalget sker i Vejle, Kolding og Esbjerg, hvor efterspørgslen er højest. Lang liggetid og mærkbare nedslag Husene er i gennemsnit til salg i 317 dage før de tages af markedet mod 377 dage for tre år siden. Den lave handelsaktivitet i landsdelen set under ét afspejles kun i mindre grad i prisreduktioner og forhandlingsnedslag, eftersom det samlede nedslag er på 5% for huse og 4% for ejerlejligheder. Handelsaktivitet på boligmarkedet i Syd- og Sønderjylland Parcel- og rækkehuse Aktuelt Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m % -4% -10% Omsætning Antal handler/år % +21% -26% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 5,2% -0,8pp +0,2pp. Ejerlejligheder Handelspris Kr./m % -5% -13% Omsætning Antal handler/år % +17% -26% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 4,1% -0,7pp -0,6pp. Fritidshuse Handelspris Kr./m % -11% -14% Omsætning Antal handler/år % +19% -28% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 7,1% -0,7pp +1,5pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Tidspunkt for toppen varierer i perioden Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er ift. 1. udbudspris. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Oktober 2015

7 Boligpriserne pr. kommune (1/2) Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) Januar-september 2015 Parcel- og rækkehuse i Syd- og Sønderjylland ,2-4,0-2,2-0,2 6,2 Kolding ,8-0,1-0,6 0,2 10,7 Esbjerg ,9-3,7 0,2 3,1 2,4 Vejle ,7-5,8-0,5-2,2 7,0 Fredericia ,0-2,1-5,1-2,3 11,3 Billund ,7-2,9-3,7 1,1 5,3 Sønderborg ,1-8,3-2,9-1,3 7,7 Varde ,2-2,4 1,9-1,4-0,2 Haderslev ,7-7,2-6,3-2,7 11,8 Aabenraa ,1-3,6-7,8-2,8 9,1 Vejen ,7-0,3-4,0 1,9 8,0 Tønder ,3-9,5-3,2 10,9-6,4 Ejerlejligheder i Syd- og Sønderjylland ,1-0,9 2,4-4,9-1,8 Fritidshuse i Syd- og Sønderjylland ,5-5,3-2,9-3,1 1,7 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i er opgjort med årsgennemsnit, mens januar-september 2015 er sæsonkorrigeret. Fanø er ikke vist på grund af tyndt datagrundlag med for få handler. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 7 Oktober 2015

8 Boligpriserne pr. kommune (2/2) Sydvestjylland Sydøstjylland Kr./m 2 Esbjerg Kr./m 2 Vejle Kolding Fredericia Billund Varde Vejen Ejerlejligheder Sønderjylland Kr./m 2 Vejle Kolding Kr./m Esbjerg Haderslev Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 2. kvartal 2015) Sønderborg Aabenraa Tønder Oktober 2015

9 Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser

10 To regionale vækstcentre Vækstcentre i Trekantsområdet og Esbjerg Esbjerg er landets 5. største byområde med vækst omkring særligt offshore-industrierne. Trekantsområdet består af fem jyske kommuner og Middelfart med i alt indbyggere. Der er vækst og erhvervsudvikling med gode pendlingsmuligheder. Landdistrikterne mod syd Befolkningstilvæksten er negativ i de tre sydligste kommuner. Sønderborg, Aabenraa er de største centerbyer med mest erhvervsudvikling. Der er tale om geografisk store landdistrikter, som domineres af natur og turisme, landbrug og industri. Varde har også en negativ befolkningstilvækst, men ligger forholdsvis tæt på både Esbjerg og motorvejsforbindelsen til Trekantsområdet. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse Oktober 2015

11 Boligoptimisme blandt syd- og sønderjyderne Flertallet bor i et parcel- eller rækkehus boliger i Syd- og Sønderjylland Fritidshuse Øvrige boligtyper indbyggere i landsdelen Sydjylland. Heraf bor 51% i Esbjerg, Kolding, Vejle og Fredericia kommuner. Med 82 personer pr. km 2 er befolkningstætheden lavere end landsgennemsnittet på 132. Der er dog stor forskel mellem Sønderjylland og den nordlige del. Ejerboliger tegner sig for 58% af boligerne, mens andelsboliger udgør 3%. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (20%), almennyttig (16%) og offentlig (3%). Lejligheder Øvrige Esbjerg og Vejle Parcel- og rækkehuse Positive forventninger til huspriserne 45% af indbyggerne i Region Syddanmark forventer, at huspriserne vil stige over de kommende 12 måneder. Kun 6% forventer prisfald. Det skyldes formentlig en kombination af, at mange oplever en bedring på boligmarkedet og de lave renter. Den effektive rente for fastforrentede lån på ca. 3% er lavere end de 3,6% i jan (ekskl. bidrag). Flere end hver anden forventer højere huspriser Svarfordeling i Syddanmark (%) 60 December December 2013 December September Anm.: Undersøgelse af danskernes forventning til huspriserne på 1-års sigt. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0 Meget lavere Lavere På samme niveau Højere Meget højere 11 Oktober 2015

12 Beskæftigelsen er fortsat svag Industri og landbrug fylder relativt meget Beskæftigelsen i sektorer Andel af alle beskæftigede beskæftigede i Syd- og Sønderjylland. Beskæftigelsesfrekvensen blandt årige er 72%. 23% er beskæftiget i industrien og landbruget. Det er betydeligt mere end landsgennemsnittet på 15%. Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Syd- og Sønderjylland Hele landet Handel, transport og private serviceerhverv tegner sig for 24%, hvilket er lavere end de 41% på landsplan. Endeligt er 34% servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er med til at stabilisere beskæftigelsen. Jobkrisen ramte Syd- og Sønderjylland Danmark tabte over fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i , svarende til et 6% fald. Siden april 2013 er beskæftigelsen dog steget med på landsplan (pr. juli 2015). I Syd- og Sønderjylland faldt beskæftigelsen med over personer i , hvilket er et fald på 9%. Siden da er beskæftigelsen steget med over personer. Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Handel og transport Offentlig service mv. 0% 20% 40% Beskæftigelsesnedgang siden 2008 (antal personer) 2,30 2,25 2,20 2,15 Mio. Hele landet Syd- og Sønderjylland, h.a Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 2, Oktober 2015

13 Men arbejdsmarkedet er generelt i bedring Flere jobopslag i Syd- og Sønderjylland Jobopslag på Jobnet På landsplan steg antallet af jobopslag med 54% fra 2. kvt til 2. kvt Den stigende tendens afspejler, at virksomheders efterspørgsel generelt er steget siden 2011, hvor jobopslagene var i bund. I Syd og Sønderjylland er der også blevet flere jobopslag. Samlet set er antallet steget fra under i slutningen af 2010 til nu over Det skyldes blandt andet fremgang i Trekantsområdet og Esbjerg, hvor der er blevet hhv og 500 flere jobopslag i samme periode. Vi forventer højere beskæftigelse Flere jobopslag i Syd- og Sønderjylland Som følge af bl.a. megen industri er efterspørgslen fortsat svag i Syd- og Sønderjylland, både når vi sammenligner med før krisen og resten af landet. Jobopslagene har i de seneste år udviklet sig på linje med resten af Jylland og Fyn. Vi forventer dog en højere beskæftigelse fremadrettet i de større byer og i mindre grad i landdistrikterne. Kilde: Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering, Nykredit Markets 13 Oktober 2015

14 Fraflytning udfordrer de fleste områder Stigende befolkningstal i vækstcentre Syd- og Sønderjylland forventes at få flere indbyggere frem mod 2025, hvilket er mindre end de seneste 10 års vækst på godt indbyggere. Vejle, Kolding og Esbjerg tegner sig for knap flere over de kommende 10 år ifølge prognosen. Befolkningsnedgang i Sønderjylland Derimod forventes befolkningen at falde med i alt personer i Sønderborg, Aabenraa og Tønder. Haderslev har udsigt til et uændret indbyggertal. Flyttebalancen en del af forklaringen I en række kommuner er flyttebalancen negativ, hvilket medvirker til den svage befolkningstilvækst. Bl.a. stigende middellevetid trækker derimod op. I Vejle og Kolding var der dog flere tilflyttere end fraflyttere i 2014, og det vil generelt være billedet i de største byer på tværs af landsdelen. Forskel mellem til- og fraflytning i 2014 Vejle Kolding Fanø Fredericia Varde Aabenraa Billund Haderslev Esbjerg Vejen Tønder Sønderborg Pendlingsafstand i 2013 Under 15 km km km km. Over 25 km. Flyttebalance (antal personer) Anm.: Gns. pendlingsafstand mellem bopæl og arbejdssted. Fordeling vist efter bopæl. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 14 Oktober 2015

15 Befolkningstilvæksten i Syd- og Sønderjylland (%) 1. apr Seneste 10 år Kommende 10 år Syd- og Sønderjylland ,1 1,3 19. Vejle ,6 5,7 22. Kolding ,4 3,8 26. Fanø ,6 3,5 32. Esbjerg ,2 2,7 34. Fredericia ,6 2,3 47. Billund ,8 1,3 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 1%[ [1%, 3%[ [3%, 8%[ [8%, 12%[ 12% 59. Vejen ,0 0,4 61. Haderslev ,0 0,2 69. Varde ,1-1,0 77. Aabenraa ,1-1,8 83. Sønderborg ,0-2,6 90. Tønder ,5-4,2 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 15 Oktober 2015

16 Udbudspukkel i mange landdistrikter Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 16 Oktober 2015

17 Få nye boliger i Syd- og Sønderjylland Boligbyggeriet er i bund I de seneste fem år er der årligt bygget boliger i Syd- og Sønderjylland. Dermed har aktiviteten langt op til de seneste 20 års gennemsnit på Næsten halvdelen af de seneste fem års byggeri ligger i Vejle, Esbjerg og Kolding. Svage udsigter for boligbyggeriet Det påbegyndte boligbyggeri er faldet i de seneste år og indikerer ikke, at der vil blive fuldført et betydeligt antal boliger i nærmeste fremtid. Udbudssituationen viser da også, at relativt mange boliger står tomme eller til salg på markedet boliger er i øjeblikket udbudt til salg i Syd- og Sønderjylland. Det er kun svagt lavere end rekorden på lige over for et år siden. Dermed er landsdelen formentlig udfordret af en udbudspukkel. Det samlede boligbyggeri er omtrent uændret Antal boliger i Syd- og Sønderjylland Fuldført byggeri Påbegyndt byggeri Flest nye boliger i Vejle (over de seneste fem år) Fuldført byggeri, % 20% 15% 10% 5% 0% Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Vejle Esbjerg Kolding Sønderborg Varde Haderslev Aabenraa Fredericia Billund Vejen Tønder Fanø 17 Oktober 2015

18 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materia-let. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors indivi-duelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax Oktober 2015