Tilstandsvurdering For ejendomme som ikke er omfattet af huseftersynsordningen

Transkript

1 Tilstandsvurdering for ejendommen Sælger Hvidovre Roklub v/kultur- og Fritidsafdelingen dresse Hvidovre Strandvej 29 Post nr. By 2650 Hvidovre Kommunenr./Ejendomsnr. 167 Matrikel/Ejerlav: 24ir Dato for gennemgang Internt sags nummer Indhold Vigtige oplysninger 2 Bygninger og forudsætninger 3 Sælgers oplysninger om ejendommen 4 Registrering af bygningens tilstand 8 Konklusion udførende/kontakt 16 EBS 128 Ver. 4.0 Side 1 af 11

2 Til dig som skal købe Nærværende rapport er ikke en tilstandsrapport omfattet af huseftersynsordningen. Du kan bruge tilstandsvurderingen som hjælp til at vurdere den fysiske tilstand af den ejendom, du er interesseret i at købe. Når sælger har fået foretaget en tilstandsvurdering, skriver den bygningssagkyndige en rapport. Rapporten beskriver de skader eller tegn på skader, som den bygningssagkyndige har fundet ved gennemgangen. Derudover består rapporten af sælgers oplysninger om ejendommens tilstand. Hver skade i rapporten har en karakter, der viser, hvor alvorlig skaden er for den enkelte del af bygningen. Karaktererne er en byggeteknisk vurdering. Den siger ikke noget om, hvor meget det vil koste at udbedre en skade. Sådan foregår en tilstandsvurdering Den bygningssagkyndige vurderer huset ud fra det, han umiddelbart kan se. Han bruger enkle tekniske hjælpemidler, men fjerner ikke gulvtæpper, sænkede lofter osv. Derfor kan der være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan opdage, og som derfor ikke fremgår af rapporten. Hvad kigger den bygningssagkyndige efter? Tilstandsvurderingen afdækker altså synlige skader, som reducerer bygningens funktion og værdi nævneværdigt. Det kan f.eks. være svampeskader, konstruktionsfejl eller sætningsskader. Tilstandsvurderingen afdækker også tegn på skader eller fysiske forhold, der kan udvikle sig til en skade. Her er en liste med eksempler på forhold, som den bygningssagkyndige IKKE kigger efter: El installationer (det anbefales at få udført et separat el-tjek) VVS - installationernes funktion Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand Småting, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi særlig meget Bygningens placering på grunden Bygningens planløsning Bygningens indretning Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg Markiser og baldakiner Installationer uden for bygningerne Bygningens æstetik og arkitektur Bygningens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser). Karaktersystemet Den bygningssagkyndige giver hver skadeskarakter (tilsvarende for almindelige tilstandsrapporter) - og de forhold der kan medføre skader - en karakter, der svarer til, hvor alvorligt forholdet er: Kosmetiske skader (KO) Mindre alvorlige skader () lvorlige skader () Kritiske skader () Bør undersøges nærmere (UN) Du skal være opmærksom på, at der kan være skader i et hus, som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at opdage, og som derfor ikke er nævnt i rapporten. Du skal også være opmærksom på, at forhold, som er typiske for huse af den pågældende type og alder, ikke nødvendigvis nævnes i rapporten. Hvis der f.eks. er fugt i kælderen på et ældre hus, vil det kun blive nævnt i rapporten, hvis fugten giver nærliggende risiko for skader på bygningen. Til dig, som skal sælge Ved en tilstandsvurdering vurderer en bygningssagkyndig, om bygningen er i dårligere stand end en tilsvarende bygning af samme alder og type. Den bygningssagkyndige gennemgår hver enkelt del af bygningen for at afdække synlige skader og tegn på skader. En tilstandsvurdering fritager dig ikke for dit 10-årige sælgeransvar. EBS 128 Side 2 af 11

3 Bygninger og forudsætninger Følgende materiale forelå BBR-ejermeddelelse af: Energimærke: Var sælger tilstede: J eller NEJ, hvis nej skriv årsag: ndre oplysninger: Snittegning dateret er indhentet på Bygningsbeskrivelse Oplysningerne i skemaet er ikke baseret på faktisk opmåling, men indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-ejermeddelelse eller lignende. Bygningerne er opdelt i selvstændige litra, så vidt muligt hver gang bygningers konstruktion, funktion eller opførelsesåret skifter. Rigtigheden i opgørelsen af arealernes størrelse er ikke den bygningssagkyndiges ansvar. Bygnr. Bygn. nvendelse Opførelse år Etager udover kælder og tagetage Bebygget areal m2 Udnyttet tagetage Brutto etageareal m2 Total Kælder Bolig Erhverv 1 Klubhus B Overdækning Bemærkninger J NEJ 1. Er der bygningsdele, som er gjort utilgængelige? 2. Er der bygningsdele, der normalt er tilgængelige, som ikke har kunnet besigtiges? Gulve under væg- til væg-tæpper er ikke besigtiget i kontorlokale. 3. Er der specielle bemærkninger til termoruder? Det er ikke altid muligt at konstatere, om en eller flere termoruder er punkteret. Vurderingen afhænger af vejrforholdet, rudens renhed mv. på besigtigelsestidspunktet. Derfor tages der forbehold for eventuelle punkterede ruder, som ikke er registreret ved besigtigels 4. Er sekundære bygninger i en så ringe stand eller har så ringe byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at gennemgå disse bygninger? 5. Er der afvigelser i forhold til BBR? (Den bygningssagkyndiges markering af, hvorvidt der er åbenlyse afvigelser i forhold til BBR. oplysningerne er ikke baseret på faktisk opmåling). Bygning 2 (udhus), som er anført i BBR, eksisterer ikke på matriklen. Bygning B (overdækning) er ikke anført i BBR. Det angivede areal er vejledende og beror ikke på en egentlig opmåling. Bygningsbeskrivelsen er rettet i henhold til de faktiske forhold. EBS 128 Side 3 af 11

4 Sælgers oplysninger om ejendommen Generelle oplysninger Hvor mange år har du ejet ejendommen? Klubhus I hvilken periode har du boet på ejendommen? Kommet her fra 1965 Er der foretaget tilbygninger, ombygninger eller større renoveringer (f.eks. udskiftet tag, fjernet bærende konstruktioner eller foretaget indgreb heri, indretning af bad/toilet i rum, der ikke tidligere har været anvendt hertil, m.v.)? Hvis ja, hvilke og hvornår? J NEJ Ved ikke Er det sket med bygningsmyndighedernes tilladelse? Er bygninger eller dele af bygninger udført helt eller delvist som selvbyg? Hvis ja, hvilke dele af bygningerne? Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader i: - kælder/krybekælder/ventileret hulrum? - yder- og indervægge/skillevægge? - vinduer/døre? - lofter/etageadskillelser? - gulve? - tage? EBS 128 Side 4 af 11

5 Tage Er eller har taget været utæt (herunder ved skotrender eller inddækninger)? Er utæthederne udbedret? Er der, eller har der været, skader i/ved skorsten (f.eks. løbesod, revner, utætheder eller afskallinger)? Hvis ja, hvilke og hvornår? Skorsten knækkede for ca. 15 år siden Er der, eller har der været, utætte tagrender eller nedløb? Er utæthederne udbedret? Nogle af dem Er adgangen til skunkrum blokeret? Hvis ja, hvordan? Hvilke skunkrum er der ikke adgang til? Hvis nej, hvor er adgangslemmene placeret? Er adgangen til tagrum blokeret? Hvis ja, hvordan? Yder- og indervægge/skillevægge Er der revner eller andre skader, som er dækket af møbler eller andet inventar? Er der fugtpletter eller mug/skimmel, som er dækket af møbler eller andet inventar? Fundamenter/sokler Er huset piloteret eller ekstrafunderet i forbindelse med opførelsen? Hele huset Er huset efterfunderet (dvs. piloteret eller ekstrafunderet efter opførelsen)? Hvis ja, hvor og hvornår? Er der sætningsskader, som er udbedret? Hvis ja, hvor, hvornår og af hvem? f medlemmerne Er der i den forbindelse udarbejdet geoteknisk rapport? EBS 128 Side 5 af 11

6 Kælder / krybekælder / ventileret hulrum Er der kælder/krybekælder/ventileret hulrum? Er adgangen til krybekælder blokeret? Hvis ja, hvordan? Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet (ikke gulvafløb)? Hvis ja, hvor og hvor ofte? Har der været konstateret fugtproblemer i kælderen/krybekælderen/ventilerede hulrum? Er der helt eller delvist dræn langs husets fundament? Hvis ja, hvor og hvornår er det etableret? Er der en grundvandspumpe? Hvis ja, hvor og fungerer pumpen? Gulve Er der skader (f.eks. revner eller fugtskader) ved de gulve, som er dækket af tæpper, møbler eller andet inventar? Er der møbler eller andet inventar, som er klodset op som følge af skæve gulve? Vinduer og døre Er der punkterede termoruder (dugruder)? Opholdsrum Er der vinduer og døre, der ikke fungerer (f.eks. vinduer og døre som ikke kan åbne og lukke uden at binde, som har defekte greb og låsetøj eller som er utætte over for nedbør)? Hvis ja, hvilke vinduer og døre fungerer ikke? Lofter/etageadskillelser Er der udført nedsænkede lofter (dvs. nyt loft opsat under det gamle)? EBS 128 Side 6 af 11

7 Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) Er der, eller har der været, problemer med afløb (f.eks. stoppede afløbsrør eller opstigende kloakvand)? Hvis ja, hvilke og hvor ofte? Brønd ved køkken Er der løse/revnede fliser på gulv eller vægge? VVS-installationer Fyldes der vand på varmeanlægget mere end én gang årligt? Hvis ja, hvor ofte? Hvor lang tid tager det at fylde anlægget efter? Er dele af VVS-installationerne (dvs. vandinstallationer, varmeanlæg og afløb) udført af personer uden autorisation? Hvis ja, hvilke? Er der udført reparationer efter rørskader (vandskader)? Hvis ja, hvor og af hvem? Er der, eller har der været, rørskade på kloak/skjulte rør? Er rørskaden udbedret? Herrernes baderum Er der varmeinstallationer og/eller termostatventiler, der ikke virker? Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler: ndet: Torben Thyren Underskrift Dato EBS 128 Side 7 af 11

8 Registrering af bygningens tilstand Bygning Skade Lystagpladerne mod sydøst fremstår forvitret i overfladen. Der er konstateret en del tagplader med revnedannelser. Det ses især på den ældre del af bygning mod nord. Tagplader vurderes generelt med begrænset restlevetid. De revnede tagplader giver risiko for fugtindtrængning og følgeskader i underliggende konstruktion. ftrækskanal fra baderum er ikke isoleret i tagrum. Der kunne på besigtigelsestidspunktet ikke konstateres tegn på følgeskader i de underliggende konstruktioner. Tagkonstruktionens træværk har stedvis spor efter angreb af borebiller. Ses i område i tamrum mod nordvest. Der er konstateret boremel, hvilket indikerer at borebilleangrebet er aktivt. Borebiller udgør dog ikke umiddelbar risiko for konstruktionssvigt. Tætninger / snefangssikring ved rygninger og skotrender er generel mangelfuld. Manglende tætning kan medføre indtrængning af fygesne og slagregn i tagrummet med skade til følge i de omkringliggende konstruktioner. Spær og lægter har stedvis spor efter fugt i tagrum, ses i områder ved revnede tagplader samt ved skotrender. Der er jf. måling forhøjet fugt. Årsagen til opfugtning skyldes utætheder i tagbelægningen. Inddækninger skotrender fremstår med åbne samlinger i overlæg. Det vurderes, at der er risiko for fugtindtrængning og følgeskader i underliggende konstruktioner. Samlingen mellem tagrenden og nedløbsrøret er sluppet ved tagrender under skortrender mod øst og vest, samt ved tagrende mod øst ved portåbning. Udvendigt træværk ved tag er udtørret, sprækket og mangler vedligeholdelse. Ses fortrinsvist på gavle. Der er begyndende nedbrydning af træværk nederst under skotrende mod vest. Tagrende mod nord har utilstrækkeligt fald mod nedløb. Der er risiko for overløb, men det vurderes, at der ikke er nærliggende risiko for følgeskader på bygningens konstruktioner. Tagflader fremstår stedvis med nedbøjning / skævheder, se f.eks. mod nord. Det vurderes, at der ikke er nærliggende risiko for konstruktionssvigt. Træbeklædningen fremstår generelt udtørret, vindridset og med nedslidt overfladebehandling på facadee / gavle. Vandretgående afvandsbrædt øverst på gavle fremstår med begyndende nedbrydning. Træbeklædningen nederst er stedvis nedbrudt / har begyndende nedbrydning i områder under utætte samlinger mellem tagrender / tagnedløb. Årsagen er opfugtning, som skyldes utilstrækkelig afstand mellem træbeklædningen og terræn. Karakter Træbeklædningen er adskilt i samlingerne / med åbninger i område mod vest efter tidligere rørføring / rist. Det vurderes, at der er risiko for fugtindtrængning og følgeskader i de underliggende konstruktioner. Indvendige døre fremstår med generelt med skrammer / afskalninger, se f.eks. døre i baderum. Udvendig facadedøre trænger til afrensning og fornyet overfladebehandling. Der er ikke synlige tegn på trænedbrydning i dørene. Vinduer fremstår med udtørring og manglende overfladebehandling, og vinduer fremstår generelt nedbrudt nederst i karm / ramme, ses især på vinduer mod syd, øst og vest. Forholdene vil medføre forceret nedbrydning i vinduerne. Vindue mod vest i område under skotrende er utæt / med defekt glas. Forholdet medfører risiko for fugtindtrængning og følgeskade. EBS 128 Side 8 af 11

9 Der er registreret punkterede termoruder i vinduer placeret mod syd i opholdsstue. Sålbænke er stedvis defekte / med åbne samlinger ved vinduer, se f.eks mod vest. Forholdet giver risiko for opfugtning af bundkarm og fugtindtrængning i den underliggende konstruktion. Sokkelpuds er i områder revnet og afskaldet og har mangelfuld vedhæftning til underlaget. Se f.eks. hjørne mod øst. Forholdet er af mindre omfang. Der er vægfliser med mangelfuld vedhæftning til underlaget i baderum, konstateret i herre- og dame omklædningsrum. Forholdet er konstateret i det vandbelastede område, og der er risiko for skade på andre bygningsdele ved vandgennemtrængning til bagvedliggende konstruktioner. Der er revnede vægfliser samt vægfliser med begrænset vedhæftning til underlaget, generelt for toiletrum. Forholdet er konstateret uden for normalt vandbelastet område og vurderes ikke at medføre følgeskader. EBS 128 Side 9 af 11

10 Registrering af bygningens tilstand Bygning Skade Der er ikke vandtæt gennemføring af rør ved bruse armaturer gennem vægge, konstateret i herre- og dame omklædningsrum. Forholdet er konstateret i det vandbelastede område, og der er risiko for skade på andre bygningsdele ved vandgennemtrængning til bagvedliggende konstruktioner. Der er gulvklinker med mangelfuld vedhæftning til underlaget i bruserum i herre- og dame omklædningsrum. Forholdet er konstateret i det vandbelastede område, og der er risiko for skade på andre bygningsdele ved vandgennemtrængning til de underliggende konstruktioner. Loft i bruseområde i dame omklædningsrum mangler aslutning / lukning. Der er risiko for fugtophobning og dermed følgeskader. Der er generelt afstand og synlig betonkant mellem afløbsskåle og riste i gulvafløb i toiletrum. Da beton ikke er vandtæt kan der trænge fugt ind i underliggende konstruktioner, men pga. den lave vandbelastning i toiletrum vurderes forholdet ikke at give nærliggende risiko for følgeskader. Der er konstateret områder i fyrrum, hvor vægge mangler puds har manglende / begrænset vedhæftning til underlaget. Forholdet er af mindre omfang og vurderes uden nærliggende risiko for yderligere pudsskader. Der er stedvis fugtskjolder på loftet / på skråvæggen, se f.eks. i fyrrum. Der er ikke målt forhøjet fugtindhold i loftet på besigtigelsestidspunktet. Lofter er nedbøjet i saunarum. Lofter giver efter ved tryk, hvilket indikerer svigt i ophængning. Der er rustdannelse på vandstik samt nederst på radiator i herre omklædning. Det vurderes at være overfladerust. B Plasttagplader er med huller. Pga. hullernes placering er der ikke nærliggende risiko følgeskader i underliggende konstruktioner. B Overdækning er opført uden tagrender og nedløb. Forholdet er almindeligt for denne type bygning, og der kan ikke konstateres skade på bygningens konstruktioner. B Træbeklædningen fremstår udtørret, vindridset og med nedslidt overfladebehandling. Træbeklædningen nederst er nedbrudt / har begyndende nedbrydning. Årsagen er opfugtning, som skyldes utilstrækkelig afstand mellem træbeklædningen og terræn. Karakter EBS 128 Side 10 af 11

11 Samlet konklusion Udført af Bygningssagkyndig: Bo Halm ndersen Energi- og Bygningsrådgivning /S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Telefon Telefax post@ebas.dk - Bo Halm ndersen Underskrift Dato EBS 128 Side 11 af 11