SKALA Arkitekter A/S JØP SKEMA OVER HØRINGSSVAR I FORBINDELSE MED PARTSHØRING

Transkript

1 SKALA Arkitekter A/S JØP SKEMA OVER HØRINGSSVAR I FORBINDELSE MED PARTSHØRING Dato: Sag nr Høringssvar kort refereret fordelt på emner Ansøgers kommentarer til høringssvar By- og Miljøområdet har følgende bemærkninger til høringssvarene Arkitektur Flere høringssvar nævner arkitektoniske hensyn: Overbygningen vil uheldig præcedens i området og trække det omgivende kvarter ned rent niveaumæssigt. En tilladelse til udskiftning af tagetagen til en ny ekstra etage har en principiel karakter, der kan få ganske afgørende indflydelse på, hvordan bygningsarven generelt udvikler sig i kommunen. Hvis den eksisterende tagetage skal udnyttes til beboelse, skal den eksisterende taghældning bevares mod vej samtidig med, at bygningshøjden på etagebygningen ikke ændres. Tagmaterialet skal være det oprindelige, som var eternitskiffer. Tagetagen med seniorboliger vil ødelægge bygningens arkitektur og forringe ejendommens gårdmiljø. Skænding af det originale, præmierede og enestående funkishus, som sker med at man opfører en ny etage i helt andre materialer, med vinduer som ikke respekterer den eksisterende vinduesstil i huset, at man bryder facaden med indhulede terrasser og elevatortårne i op til 7. sals højde. Ejendommens ydre og indre facader undergå en gennemgribende karakterændring, som vil forekomme i åbenbar modstrid med bevaringsmæssige hensyn. Trælameller på elevatorerne er et stilskred i forhold til den originale arkitektur. Ejendommen vansires ved at ejendommens tag forhøjes. Overbygningens vinduer og altanpartier er ude af proportioner med ejendommen, ligesom materialevalg et for overbygningen er uden den mindste veneration for ejendommens ydre kvaliteter Den nye etage er meget dominerende og fremmedartet i sin udformning og materialevalg, herunder vinduesrytme og altan placering følger ikke bebyggelsen. Et materialevalg der ikke findes i området. Gården som følge af overbygningen blive mere dunkel. Især trappetårnene i de tre spidse vinkler vil gøre de nærliggende lejligheder mere dunkle, end de er i forvejen. For at sikre optimalt lysindfald på gårdarealerne fik tagene oprindeligt en dæmpet rejsning inspireret af det japanske pagodetag. Samlet redegørelse af arkitektur: Forslaget om tagboligprojektet, gårdindretningen mv. er forelagt, og forhåndsgodkendt af Stadsarkitekten, Frederiksberg Kommune, herunder byggesagsbehandlere, vej og park, forsyningen m.fl. Der er sidenhen, og i forbindelse med nærværende partshøring, afholdt ekstraordinært møde med stadsarkitekten d. 6/ for en nærmere arkitektonisk redegørelse af Treleddet, hvorfor der henvises til bilag "Arkitektonisk Redegørelse" af d. 19/ Med baggrund i mødet, og som fremgår af ovennævnte bilag, er parthøringsmaterialet "tilpasset" i forhold til tagetagens højde, samt vinduesplacering, som vil fremgå af vedhæftede bilag. Kommunen skal virke for kommuneplanens gennemførelse. Af kommuneplanen fremgår det at lokalplaner med bevaringsværdige bygninger skal det sikre, - At bevaringsværdige bebyggelse ikke må nedrives uden Kommunalbestyrelsens tilladelse - At bebyggelse ikke må ombygges eller på anden måde ændres, dog undtaget indvendige ombygninger som ikke ændrer på bebyggelsens ydre karakter, - At eksisterende bygninger ved konstruktive ændringer, ved ændret facadeudformning smat ved udskiftning af tag, vinduer og døre får en sådan udformning, at den oprindelige karakter bibeholdes I forbindelse med ombygning og renovering af bevaringsværdige bygninger skal energiforbedrende tiltag søges realiseret. Tiltagne må ikke gå ud over bygningens bevaringsværdige udtryk. Ved etablering af seniorboliger i tagetagen skal der tages hensyn til bygningens arkitektoniske kvalitet og bevaringsværdi. By- og Miljøområdet har i dialog med ansøger sideløbende og efter partshøringen arbejdet videre med det arkitektoniske udtryk. By- og Miljøområdet vurderer at der forsat skal arbejdes videre med projektet hvad angår arkitektur, men at det vil være muligt at opnå et projekt som er tilpasset både ejendommens eksisterende arkitektur og tilpasset områdets karakter, uden at det vil medfører væsentlige skyggegener. 1

2 Økonomi/huslejestigning Huslejerne for de nuværende beboere i ejendommen frygtes at komme til at stige uforholdsmæssigt meget. Ombygningen af de enkelte lejligheder - som foreslået - har ikke nævneværdig forbedringsværdi for de fremtidige beboere, da lejlighederne er udmærket og funktionelt indrettet, som de er nu. Det er uklart, om etablering af altan og elevatorer finansieres ligeligt af alle lejemål, eller om der vil blive anvendt andre regler for allokering af omkostningen. Man bør overveje at lade finansiering af altan og elevatorer afhænge af lejemålets størrelse: En lille lejlighed er normeret til færre beboere og har dermed mindre nytte af altan og elevator end en større lejlighed. Nytteværdien af elevatorer er meget mindre en lejestigningen tagboligerne bør betale en væsentlig større andel, da elevatorerne etableres på baggrund af disse. Nogle beboere betaler kr. pr. md. Huslejen vil uden totalrenovering stige til kr. pr. md. Totalrenoveringen vil betyde ekstra ca kr. pr. md. en samlet husleje på kr. pr. md. Totalrenoveringerne giver ikke en værdiforøgelse af det udlejede, der tilsiger en husleje i denne størrelsesorden. JØP s formuepleje er i dette projekt drevet så vidt, at regler, love og rimelig adfærd er anfægtet. Beboersammensætningen og de eksisterende beboeres velfærd vil blive påvirket markant i negativ retning. Kan det være JØP politik, at drive formueplejen så vidt? Vil JØP overveje at tilbyde ejendomme til en nyoprettet andelsboligforening, som det tidligere blev gjort? Jeg vil stille disse spørgsmål til JØP. Ejendommens tag er nedslidt og prisen for et nyt tag er kr mio., som ville være en udgift for ejer på udvendig vedligeholdelseskonto, hvortil lejerne har bidraget over huslejebetalingen i over 80 år. Ved at etablere de 23 taglejligheder og indregne udgiften til nyt paptag hen over disse i byggeprisen for de 23 taglejligheder sparer ejer denne udgift på kr mio. til et nyt tag på udvendig vedligeholdelseskonto. Der står ikke noget i det udsendte materiale om, at udlejer agter at opkræve depositum og forudbetalt husleje svarende til den nuværende huslejestigning, Udlejer opfordres til at give afkald herpå, således at beboerne ikke belastes af både huslejestigningen og krav om ekstra depositum og forudbetalt leje. Projektet er så vidtrækkende, at det udover de drastiske konsekvenser for ejendommen også betyder en huslejeforhøjelse på omkring 2000 kr. om måneden for hvert lejemål. Planerne vil f.eks. betyde en husleje stigning på 1757 kr./md. plus den Samlet redegørelse af økonomi/huslejestigning: Hvorvidt det er en forbedring eller ej, baseres på Huslejenævnets definition. JØP/DEAS foretager derfor ikke en vurdering heraf, men retter sig efter Huslejenævnets retningslinjer på området. De udlejede lejemål bliver ikke lavet om. JØP overvejer hvordan lejemålene skal fremtidssikres og laver i den forbindelse en testlejlighed, der måske vil blive brugt som udgangspunkt for den fremtidige indretning af ledige lejemål. På baggrund af bl.a. denne henvendelse har vi foreslået Huslejenævnet at godkende en fordeling, der er baseret på antal kvm., i stedet for pr. lejlighed, hvilket dermed betyder en fordeling der muligvis er mere fair i forhold til det samlede brug af elevatoren. Nytteværdien af elevatorer er ikke ens for alle, hvilket vi er opmærksomme på. Vi finder det dog naturligt at øge tilgængeligheden for ejendommens beboere generelt, som en del af fremtidssikringen af en langsigtet investering. Vi er også bekendt med, at en del af de nuværende beboere vil sætte pris på etablering af elevatorer, da det forlænger den tid, disse har mulighed for at blive boende i ejendommen. Det er endnu ikke afklaret, hvordan den endelige lejefordeling af den samlede elevatorinvestering bliver. Dette afhænger bl.a. af Huslejenævnets forhåndstilsagn herom. Den samlede husleje ikke bliver i niveau med det nævnte. Vi mener fortsat, at der vil være medlemmer af pensionskassen (eller andre) som vil være interesseret i en totalrenoveret lejlighed på 90 kvm. med elevator beliggende på Frederiksberg til en månedlig leje på kr. Dette bliver ligeledes bekræftet i en uvildig undersøgelse der er foretaget specifikt på Treleddet. JØP s formål med ejendomsinvesteringer er at få den bedst mulige langsigtede afkast ved at udbyde lejligheder på markedsmæssige vilkår i henhold til gældende lovgivning. Af samme årsag, agter vi ikke at tilbyde ejendommen som andelsboligforening til ejendommens lejere. Lejerne havde for nogle år siden mulighed for at købe ejendommen i forbindelse med et salg og sagde dengang nej tak ved den lovpligtige tilbudspligt til lejerne. Der er korrekt at der løbende hensættes til vedligehold. Aktuelt bliver der hensat ca. 150 kr. pr. kvm. om året, jf. lovgivningen på området. Det viser sig dog, at dette beløb ikke er tilstrækkeligt, så derfor er den samlede opsparing negativ aktuelt ca. -7,7 mio. kr. Der er således brugt 7,7 mio.kr. mere til vedligeholdelse end hensat via den løbende lejebetaling hertil. Der vil ikke blive indkrævet forhøjet depositum eller forudbetalt husleje. Der er fra udlejers side fastlagt en makismal lejestigning på 185 kr. pr. kvm. pr. år. Dette svarer til en månedlig stigning for et lejemål på 90 kvm. på 1.387,50 kr. Dette inkluderer elevatoradgang, forøget isolering, nye vand-, varme- og 2 By- og Miljøområdet har ingen bemærkninger til forhold der omhandler husleje, idet vi ikke varetager lovgivningen herom.

3 allerede varslede huslejestigning som følge af installationsudskiftning på 448 kr./md., svarende til en samlet huslejestigning på 2205 kr. Det er en stigning på ca. 40%, eller en stigning på 33% for så vidt angår tagboligprojektet. Det er forrykt og efter umiddelbart ulovlig og i strid med gældende regler på området. Ingen almindelige seniorer vil kunne betale en husleje på ca kr. pr. måned for de nye seniorboliger, så det bliver Frederiksberg Kommune, der skal til lommerne og betale. Der vil komme en huslejestigning (ca ekstra pr. måned). Er det lovligt? Ny tagetage Stiller sig uforstående over for valget af seniorboliger som boligtype i tagetagen, idet det kræver elevatortårne. Tagboliger ligner ikke seniorboliger men mere 120 m2 luksusboliger, som kun de rigeste seniorer har råd til. Tagboliger vil ikke blive brugt som seniorboliger men til dem der har råd eller delelejlighed for studerende. Beboercafe er ikke ønsket af beboerne og vil betyde mere lejlighedsvis støj og trafikgener/elevatorbenyttelse. Det bemærkes at beboercafeen medfører nedlæggelse af en beboelseslejlighed i eksisterende tagetage. Tagboliger vil medføre mindre lys i lejlighederne, som vil føles mindre og mørkere lejlighederne samt til naboejendomme. Tagrejsningen på det eksisterende tag er sænket af hensyn til lysindfald i ejendommens gård. Overbygningen vil reducere lysmængden i gården og dermed reducere gårdens rekreative herlighedsværdi betragteligt. Enkelte høringssvar støtter projektet idet det kan bidrage til pensionskassens indtjening mv. Elevatorer Der vil være langt for beboerne til elevatorer, da der kun er en port til gården. Adgang til gården fra lejligheder vil blive forringet. Elevatorer kan ikke anvendes af gæster, da der ikke er adgang til gården. Der er ikke tale om handicapvenlige elevatorer. afløbsinstallationer, renovering af kældre, nyt tag m.v. Huslejeforhøjelsen vil blive fremlagt for huslejenævnet, for at sikre at gældende regler er opfyldte. Der er endnu ikke fastlagt lejeniveauer for de enkelte lejemål. Der vil aldrig blive tale om en huslejestigning i dette niveau. Det tilstræbes at huslejestigningen makismalt bliver kr. pr. kvm. pr. måned. Samlede redegørelse af ny tagetage: Overordnet set er tagboligprojektet en følge af, at taget på ejendommen skal udskiftes. Der er foretaget teknisk gennemgang af taget, hvor konklusionen er, at taget skal skiftes inden for få år. Konklusionen er foretaget på basis af en samlet vurdering af de løbende vedligeholdelsesmæssige omkostninger holdt op imod omkostningen ved fortsat vedligeholdelse af taget. Samtidig ønsker ejer at fremtidssikre ejendommen via øget tilgængelighed, ved hjælp af opsætning af elevatorer, der ligeledes skal betjene lejerne i tagetagen. Ejendommens VVS installationer er mere end 80 år gamle og det er derfor vurderet hensigtsmæssigt at skifte disse i samme forbindelse. For at sikre, at arbejderne er hensigtsmæssige i relation til ejendommens fremtidige brug, og sikre at de deraf følgende lejestigninger er rimelige, er Huslejenævnet bedt om forhåndstilsagn til projektet. Hvad angår lejeniveauet, er der fra ejers side ønske om at tilbyde lejligheder til markedsleje, med forrang til pensionskassens medlemmer. Dertil siges at JØP s udlejningsprincipper i forhold til Treleddets eksisterende boliger ikke ændres, men at de nye boliger som udgangspunkt skal udlejes til 50+ lejere. For at sikre det bedst mulige grundlag for vurdering af områdets boligefterspørgsel, er der udarbejdet en analyse heraf af et eksternt analysefirma. Rengøring m.v. vil indgå som de øvrige fællesarealer. Opmærksomheden henledes her på, at de nye tagboliger ligeledes vil bidrage til dækning af de samlede fællesudgifter. Der er ikke tale om nedlæggelse af en beboelseslejlighed, men en reduktion af en to-plans lejlighed til et plan. Samlede redegørelse af elevatorer: Etableringen af de nye elevatorer er en følge af, at der etableres nye tagboliger, og deraf følgende myndighedskrav om at overholde tilgængelighed, jf. gældende bygningsreglement. Elevatorerne udføres som en "traditionel bolig elevator" med lav 3 Kommunen skal virke for kommuneplanens gennemførelse. Kommuneplanen giver mulighed for at der kan indrettes selvstændige tagboliger i etageboligbebyggelse, såfremt krav til parkerings- og opholdsarealer på ejendommen kan løses tilfredsstillende. By- og Miljøområdet arbejder for at fastholde og udvikle boligkvaliteten På Frederiksberg. Herunder at medvirke til at skabe forskellige boligformer med henblik på at skabe variation i boligmassen og tilgodese særlige gruppers behov. By- og Miljøområdet vurderer at etablering af seniorboliger vil være med til at skabe en variation i boligmassen på Frederiksberg. By- og Miljøområdet vurderer at tagetagen ikke vil medføre væsentligt øgede skyggegener i de underliggende lejligheder og gården. I nye bygninger og ved etablering af nye boliger i eksisterende byggeri skal der etableres elevator iht. Bygningsreglement 2010 kap stk. 5. Elevatorer bidrager til at forbedre tilgængelighed. Frederiksberg Kommune er generelt positivt indstillet over for etablering af elevatorer i

4 Elevatortårnene vil som følge af deres højde og bombastiske dimensioner tage en del af lysindfaldet på gårdsiden, hvilket accentueres af jo kortere mellemrum, desto dunklere og helt galt i ejendommens hjørner, selvom der måtte blive tale om glaselevatorer. Elevatorer i de 3 hjørner giver mindre lysindfald i lejlighederne. Elevatorer vil forringe oversigtsforholdene fra lejlighederne. Elevatortårne vil medføre indblik til lejligheder og skyggegener. Der vil være indkig fra elevatorerne i hjørnerne i de omkring liggende lejligheder ved anvendelse af glas. Elevatorer vil give støjproblemer i tilstødende lejligheder herunder soveværelser. Elevatorerne i de 3 hjørner opfylder ikke retningslinjer for brandmæssig adgang til gården fra lejlighederne. Er det brandmæssigt forsvarligt at etablere elevatorer i stedet for bagtrappen? Er det forsvarligt med indgreb i de bærende konstruktioner mht. til placering af elevatorer delvist i trappeopgangene. Enkelte høringssvar nævner: Etablering af elevatorer vil betyde at flere ældre kan blive boende i egen bolig, samt at flere i ejendommen ønsker elevatorer, men ikke tør komme frem med deres holdninger. Altaner Gårdvendte altaner vil øge støjniveauet fra den i forvejen meget lydte gård. Bekymring for at der vil være ændrede lysforhold som følge af opsætning af altaner. Fornuftigt at begrænse opsætning af altaner til fløjen mod Finsensvej forudsat at der tages hensyn til indsigt i de 2 hjørner der berøres. Altaner på gårdfacaden vil ikke skade bebyggelsens arkitektoniske udtryk, hvis der opsættes mindre altaner uden understøtning på facaden mod gården og at altaner udføres enkelt og klassisk i udformning. Gårdmiljø og parkeringspladser Gårdiljø Bekymring om at ændring af gården vil forringe friarealerne. Elevatortårnenes dybde ikke realistiske og det er derfor ikke realiserbart i hastighed. Grundet pladsbehov, er der ikke mulighed for at etablere type 2 elevatorer (handicap venlig) i "hjørnerne", hvorfor de udføres på en sådan måde, at de kan indbygges på eksisterende bagtrappe. Elevatorerne tiltænkes udført i "lette" transparente materialer for at tilføre mest muligt dagslys til de eksisterende lejemål. Der er derfor udført dagslysberegninger for de "mest udsatte" lejligheder. I forbindelse med etableringen af de nye elevatorer, indtænkes herudover en beklædning/overflade, der bidrager til en bedre akustik i gården. Fordelingen af omkostningen til elevator følger anvisningerne fra Huslejenævnet. Samlede redegørelse af altaner: Altanerne vil udelukkende blive et tilbud til beboere med adresse på Finsensvej. Der vil desuden blive benyttet rådgivere med akustik-ekspertise til at reducere evt. øget støjniveau. Der vil være en meget begrænset skyggepåvirkning i gården, som følge af projektet, da dette ind tænkes i forbindelse med udførelsen. Samlede redegørelse af p-pladser: Det er med baggrund i beboerhenvendelserne besluttet at anbefale nedlæggelse af samtlige parkeringspladser i gården og kun tillade nødvendig kørsel som f.eks. renovationsbiler, håndværksbiler m.v. I forbindelse med etableringen af de nye tagboliger, bliver der derfor ikke 4 tilknytning til eksisterende boliger, idet det er med til at øge tilgængeligheden og boligkvaliteten på Frederiksberg. By- og Miljøområdet er opmærksomme på at etablering af elevatortårne i gården vil medfører ændrede oversigts og lysforhold i lejlighederne. Generne ved etableringen skal sammenholdes med goderne, herunder øget tilgængelighed og mulighed for flere borgere at blive boende længere i egen bolig. Der skal i den eventuelt videre detaljering af projektet forsat arbejdes med løsninger som sikre at generne minimeres mest muligt. Elevatorer skal udføres således at de overholder Bygningsreglementets bestemmelser vedr. akustisk indeklima, det betyder at de elevatorerne skal udformes så de som opholder sig i tilstødende rum ikke generes af lyd fra installationerne. Tilladelse til etablering af elevatorer i eksisterende bagtrapper forudsætter at hovedtrappen opgraderes brandmæssigt således at der forsat er forsvarlige flugtvejsforhold. Ændring af bærende konstruktioner kræver at der udføres ingeniørberegninger iht. Bygningsreglementet. Sagsbehandling vedr. brandforhold og bærende konstruktioner vil være en del af den videre sagsbehandling såfremt det vedtages at fravige fra kommuneplanens rammer vedr. de bygningsreglulerende bestemmelser. Adfærd og støj fra beboere ikke reguleres i byggeloven eller planloven. By og Miljøområdet vurderer at ved opsætning af mindre altaner iht. Til projektet vil der ikke være væsentlige skyggegener. Indblik internt i ejendommen skal håndteres internt i ejendommen. Der er bestemmelser i bygningsreglementet, der regulerer forholdet omkring indblik mv. til andres bygninger og friarealer. Det er selvfølgelig stadig vigtigt at håndterer problemstillingen omkring væsentlige indbliksgener selvom det er internt i ejendommen. Hensynene kan være vanskelige at løse. De kan fordre en justering af forventningerne i retning af smallere og mindre altaner. Det er følsomme emner, og skal løses med den allerstørste omhu. By- og Miljøområdet vil arbejde for at altanerne i udformning og udtryk tilpasses ejendommens arkitektur i den eventuelt videre detaljering af projektet. Projektet er ændret så gården friholdes fra parkering. Ved etablering af nye boliger skal der etableres tilstrækkelige parkeringsarealer. Såfremt der på den enkelte ejendom ikke kan etableres det nødvendige antal parkeringspladser kan

5 forhold til afhentning af affald Parkering i gården Det forlyder at dele af gården stadig skal inddrages til parkering. Parkering i gården vil ikke gie tilstrækkeligt plads for ophold i gården. Parkering på gaden Hvis man nedlægger parkering i gården øges trængslen i området. Parkeringsforholdene i området er i forvejen stærkt belastet, de nye boliger vil forringe parkeringsmulighederne yderligere. Inddragelse af det eneste grønne område på Philip Schous Vej til parkering harmonerer ikke med det grønne Frederiksberg. Installationer Ændring af varmesystemet fra et strengs system til to strengs system samt flytning af radiator til under vinduet er et positivt tiltag. Rørføring til tagboligerne medfører uheldige løsninger omkring de meget højtsiddende vinduer i underliggende lejligheder. Kommunen opfordres til at påse, at vedligeholdelse af ejendommens nedslidte og utidssvarende installationer bliver gennemført uanset projektets øvrige resultat. Ejendommens ejer opfordres til at redegøre nærmere for hvilke installationer, der skal belaste huslejen i de nuværende boliger og hvorfor. fremadrettet etableret flere parkeringspladser i gården. Der vil i stedet blive indbetalt til parkeringsfond. Samlede redegørelse af installationer: Den nuværende udskiftning/omlægning af eksisterende vand og varme installationer er en del af en større og gennemgribende installationsudskiftning, som omfatter hele Treleddet. Udskiftningen er dels medfødt af at nuværende installationer er stærkt nedslidte, hvorfor vedligeholdsomkostningerne løbende øges, men også dels med baggrund i at eksisterende installationer er ført oppe i tagetagen, og derfra fordeles ned til de enkelte lejemål. Dette medfører at der forud for etableringen af den nye tagetage skal udføres en omlægning af eksisterende installationer fra tagetagen til kælderen. I forbindelse med omlægningen "opgraderes" nuværende etstrengs system til en mere økonomisk og nutidigt tostrengs system, og derved en bedre varmeøkonomi for den enkelte beboer. Tostrengs systemet medfører ligeledes at de nye radiatorer flyttes fra den forhenværende placering ved hovedskillevæggen (midt i lejligheden), til under vinduer ved bygningens facader. En sådan "opgradering" af varmeinstallationerne vil ligeledes medføre en bedre varmefordeling i lejligheden og derved et bedre indeklima for beboerne. Huslejenævnet er anmodet om forhåndstilsagn i forhold til fordeling af de respektive omkostninger. Vi vil derfor først kunne orientere om dette når denne tilbagemelding er modtaget. Den samlede energibesparelse ved udskiftning af installationer er beregnet til ca kr. for ejendommen som helhed. Driftsomkostningerne forventes at blive reduceret med kr. om året. Det skal bemærkes at beboerne kun betaler 1/3 af den samlede investering. 2/3 betales af udlejer. Når der er tale om en gammel ejendom som denne vil der være forskel på hvilken stand de enkelte lejemål er i og dermed også hvilken effekt de enkelte lejemål vil have af forbedringstiltag. Da det er installationsændringer på hele ejendommen, kan vi ikke lave forbedringerne individuelt. 5 Kommunalbestyrelsen forlange, at der for de manglende parkeringspladser indbetales til en parkeringsfond. By- og Miljøområdet vurderer, at der i området er et parkeringspotentiale på ca. 26 parkeringspladser, det vil dog medføre, at der nedlægges haveanlæg på offentlig vej for at anlægge en del af disse parkeringspladser. Hvis det undlades at nedlægge haveanlæg vurderes parkeringspotentialet at være på 17 parkeringspladser på Philip Schous Vej. Ændring af installationer skal overholde gældende lovgivning. By- og Miljøområdet har ingen bemærkninger til forhold der omhandler renovering af eksisterende installationer og eventuelt huslejeforhøjelser som følge heraf.

6 Lejlighedsmoderniseringer Det fremgår det af den fremsendte projektmappe, at de eksisterende lejemål skal renoveres og det vil betyde huslejestigninger. Lejligheder på N. Jespersens Vej. Rumfordeling, som er anvendt på stort set hele den eksisterende boligmasse i København-Frederiksberg tilsiger, stuer mod gaden gerne mod vest, soverum mod gården gerne mod øst. Ved totalrenovering er planen at vende lejlighederne med et fælles køkken/alrum incl. eksisterende gang mod gården/øst og to soverum mod gaden/vest. I sommerhalvåret vil lyse, varme og støjfulde rum med gaden skulle tjene som soverum. I det mørke fællesrum mod gården vil udsigten bestå i udsyn til genboen. De nuværende veldisponerede lejligheder med uhindret udsigt mod vest, masser af lys og sol er ganske ideelle. De fleste badeværelser og køkkener er renoveret de seneste 20 år og fungerer upåklageligt. Kælder-/fællesfunktioner Vaskefaciliteter/tørrerum: Det ser ud som om at fællesvaskeriet med tørretumblere skal nedlægges, og at lejerne efterhånden skal have deres egne faciliteter. Det vil være en forringelse, optage plads i lejlighederne og øge risikoen for vandskader. I forbindelse med etablering af tagboliger bør man være opmærksom på den øgede belastning på vaskefaciliteter. I forvejen kan det være vanskeligt at få tid til at vaske sit tøj. Derfor bør man overveje at sætte flere vaskemaskiner op. Man bør også overveje at installere et system, der gør det muligt at reservere vaskemaskiner og se deres tilgængelighed (gerne online). Vi vil i forbindelse med beregning af de individuelle forbedringsforhøjelser, tage hensyn til hvilke forbedringer der allerede i dag bliver betalt en forhøjet husleje til. Samlede redegørelse af lejlighedsmoderniseringer: Først og fremmest skal det bemærkes, at renovering/ombygning af eksisterende lejemål ikke en del af nærværende partshøring, men for en god ordens skyld opsummeres de faktiske forhold herunder. Renoveringen af de eksisterende lejemål er, som de fleste af lejerne kender den i dag. Den "nye model" er udarbejdet i samråd med bygherre, og er blot en variant til den tidligere 5.2 renovering. Denne model er en mere "moderne" bolig, der lever op til nutidens krav om indretning med samtalekøkken, åbne leverum mv. De nye indretninger er resultatet af en langvarig, og stadig igangværende, proces imellem bygherre, bygningsadministratorer og et rådgiverteam, der besidder faglighed, fokus, og mange års erfaringer på området omhandlende renovering og ombygning af ældre ejendomme. Eksisterende lejligheder vil blive ombygget/renoveret i forbindelse med, at en beboer fraflytter, og lejemålet alligevel skal gennemgå en restaurering, inden den kommende lejer kan tilflytte. Dertil skal dog siges, at det kun drejer sig om de lejemål, som tidligere ikke har gennemgået en større gennemgribende renovering, da de ikke vil kunne "bære" en sådan renovering økonomisk. De lejligheder, der økonomisk ikke kan "bære" den "nye model", vil som vanligt gennemgå en overfladerenovering med udseende og indretning som eksisterende forhold. Ovennævnte renovering er en igangværende proces, som på nuværende tidspunkt er så vidt, at der udføres en mockup lejlighed i 1:1 beliggende på N. Jespersens Vej 8, 2. TH. Når denne renovering er gennemført, vil Treleddets nuværende lejere naturligvis få mulighed for at kunne tilse lejligheden, og derved få det rette indtryk af den nye lejlighed. Samlet redegørelse af vaskefaciliteter/tørrerum: De nye tagboliger, samt alle fraflyttede lejligheder der renoveres efter den "nye model" vil blive indrettet med egen vaskemaskine og tørretumbler. Desuden får de ombyggede 5.2 lejemål mulighed for det samme, hvorfor belastningen på de fælles vaskerum og tørrerum vil være faldende. En renovering af gårdmiljøet, inkl. de nuværende fælles vaskefaciliteter, er et tilbud til lejerne i forbindelse med renoveringen af gårdrummet, samt eksisterende kælder. Eksisterende vaske- og tørrerum som bliver anvendt i det daglige, vil som udgangspunkt ikke blive reduceret, da de er forholdsvis nyrenoverede af 6 Det er By- og Miljøområdets opfattelse at renovering og modernisering af de eksisterende lejligheder ikke er en del af nærværende projekt. By- og miljøområdet vurderer derfor, at høringssvar herom ikke er relevante i denne sammenhæng. I henhold til Bygningsreglementet skal der i og uden for etageboliger være tilstrækkeligt opbevaringsplads for tøj, køkkenredskaber og andre brugsting, cykler, barnevogne samt mulighed for vask og tørring af tøj.

7 Depotrum: Nedlæggelse af depotrum i tagetagen, samt nye depotrum til tagboligerne ses svært foreneligt med et begrænset kælderareal til både depotrum og øvrige funktioner. Kælderen er generelt fugtig og klam. Tillige er kælderen lejlighedsvis blevet oversvømmet både i forbindelse med skybrud og brud på rør. Cykelparkering: Der sættes spørgsmål tegn ved om det er realistisk at få plads til de mange cykler, barnevogne mv. De nuværende cykelfaciliteter er dårlige, der er i forvejen mange cykler både i gården og i de eksisterende indendørs cykelparkerings arealer. Byggelov og planlov Et høringssvar stiller spørgsmål ved om kommunen har fulgt byggeloven: Kommunen har ikke fulgt reglerne om partshøring, idet der er givet principiel tilladelse til projektet uden involvering af beboerne. Der givet principiel tilladelse til overskridelse af bebyggelsesprocenten uden dispensation, hvilket ikke er lovligt Principtilladelse er givet på mangelfuldt projektmateriale. Projektmaterialet er for ringe kvalitet til at kunne træffe afgørelse ud fra. Planloven: Formodning om at projektet medfører, at der skal gennemføres en naboorientering af hensyn til omgivelserne herunder naboejendommene. Kommune har pligt til at foretage nabohøring fordi forslaget om en ekstra etage påvirker naboer væsentligt med hensyn til skyggeskema og udseende. Realiseringen af projektforslaget vil være et større bygge- og anlægsarbejde, der kræver tilvejebringelse af en lokalplan, jf. planlovens 13 stk. 2 og 3. Det foreslås at der i stedet tilvejebringes en bevarende lokalplan. ejendommens servicemedarbejder. Ønsket om flere vaskemaskiner er ligeledes taget til efterretning. Samlet besvarelse på depot rum: I forbindelse med etablering af de nye tagboliger, inddrages de nuværende depot rum i tagetagen, hvorfor de pågældende beboere vil blive tildelt et tilsvarende depot rum i den nyindrettede kælder. Dette sker i forbindelse med disponering/renovering af eksisterende kælder og dens faciliteter, herunder parkering for cykler og barnevogne, tørre rum mv. Forud for ombygningen er der på nuværende tidspunkt igangsat en omfattende tv-inspektion af eksisterende kloakinstallationer tilhørende ejendommen. Dette er med henblik på at afdække tilstanden af ejendommens afløbsinstallationer, for en efterfølgende vurdering af en fremadrettet handlingsplan. Samlet besvarelse på cykelparkering: Målet er at eliminere al parkering langs bygningens facader for derved at samle cykler, barnevogne og cykelanhængere i de dertil indrettede cykelkældre, forhenværende garager, samt overdækningen i forbindelse med vaske- og fælleshuset. Parkeringsforholdene forbedres derved både hvad angår den indvendige cykelparkering, men ligeledes den udvendige overdækkede cykelparkering. Adgangsforholdene til hhv. barnevogne og cykelparkering vil ligeledes forbedres ved etablering af mere "åbne" og større ramper for lettere adgang til den nyrenoverede kælder. I henhold til Bygningsreglementet skal der i og uden for etageboliger være tilstrækkeligt opbevaringsplads for tøj, køkkenredskaber og andre brugsting, cykler, barnevogne samt mulighed for vask og tørring af tøj. Til nye boliger skal der etableres depotrum, svarende til 3m2 og 6 m3. Ligeledes skal det sikres, at der forsat er depotrum til de eksisterende boliger Det er ejers ansvar at vedligeholde ejendommen, herunder at sikre den er sundheds- og sikkerhedsmæssigt forsvarlig. I henhold til Bygningsreglementet skal der i og uden for etageboliger være tilstrækkeligt opbevaringsplads for tøj, køkkenredskaber og andre brugsting, cykler, barnevogne samt mulighed for vask og tørring af tøj. Til nye boliger skal der etableres plads til cykelparkering svarende til 2 pr.bolig. Samtidig skal det sikres at der forsat er det nødvendige cykelparkeringsareal til de eksisterende lejligheder. By- og miljøområdet oplyser at der ikke er givet hverken byggetilladelse, forhåndstilsagn (principiel tilladelse) eller dispensation til projektet i henhold til byggeloven. Der er således ikke truffet afgørelse i sagen endnu. Sagen er blevet forlagt By- og Miljøudvalget den 2. marts 2015 udelukkende med henblik på politisk stillingstagen til, hvorvidt et projekt af denne størrelse og karakter, 23 seniorboliger, ville kunne tilladelse. Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan, der skal derfor ikke dispenseres fra en lokalplan, hvorfor projektet ikke er sendt i naboorientering hos ejere, bruger og foreninger i området iht. Planlovens 20 By- og Miljøområdet har vurderet at projektet ikke er et større bygge- og anlægsarbejdet set i forhold til dets placering i tæt bebygget område eller at det væsentligt ændre områdets karakter, og derfor kræver tilvejebringelse af ny lokalplan i henhold til Planlovens 13 stk. 2 og 3. 7