Indstilling. Udvidelse af Hotel Oasia, Kriegersvej Resume. Til Aarhus Byråd via Magistraten. Teknik og Miljø. Den 18. marts 2013 Aarhus Kommune

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 18. marts 2013 Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Der er ansøgt om tilladelse til ombygning og udvidelse af Hotel Oasia, Kriegersvej 27, Aarhus C, ved opførelse af en lounge og ved påbygning af to etager. Den eksisterende bygning er i tre etager. Ejendommens nuværende bebyggelse har et samlet etageareal på m 2. Bebyggelsen ønskes udvidet med en lounge på ca. 97 m 2 og en påbygning af to etager på ca. 939 m 2, således at det samlede etageareal bliver på ca m 2. Kommuneplanen fastsætter den maksimale bebyggelsesprocent for karréen under ét til 190. Efter den ønskede udvidelse af Hotel Oasia vil bebyggelsesprocenten for karréen udgøre 196,9. Kalkværksvej Aarhus C Sagsnummer POB/12/01013 Sagsbehandler Steen Frøbert Telefon Direkte telefon Telefax E-post planlaegningogbyggeri@aarhus.dk E-post direkte stf@aarhus.dk Lixtal: 42 En partshøring har resulteret i en række indsigelser. I indsigelserne peges der navnlig på, at byggeriet vil medføre en forringelse af lys- og udsigtsforholdene og give skygge- og indbliksgener. Herudover anføres det, at en udvidelse vil medføre mere trafik og forøge parkeringsproblemerne i området. Det indstilles, at projektet godkendes. Bortset fra at byggeriet vil medføre, at den bebyggelsesprocent, der i kommuneplanen er fastsat for karréen under ét, vil blive overskredet, holder projektet sig indenfor kommuneplanens rammebestemmelser. Planlægning og Byggeri vurderer, at byggeriets indvirkning på omgivelserne ikke går ud over, hvad der må forventes i cityområdet.

2 2. Beslutningspunkter At 1) opførelse af lounge til Hotel Oasia godkendes At 2) påbygning med to etager på Hotel Oasia godkendes 3. Baggrund Denne indstilling fremsendes til Byrådet, fordi en partshøring har givet anledning til mange indsigelser. 5. Sagsfremstilling K/S Ejendomsselskabet Hotel Oasia har ansøgt om tilladelse til ombygning og udvidelse af hotellet, der ligger på Kriegersvej 27, Aarhus C. Ejendommen er optaget i kommuneplanen som bevaringsværdig med en bevaringsværdi på 4. Udvidelsen omfatter dels opførelse af en lounge dels en påbygning af to etager, således at bygningen, der i dag er i tre etager, får et etageantal på fem. Loungen opføres som en tilbygning til en eksisterende gangforbindelse i én etage og har et areal på ca. 97 m 2. På hotellets bygning mod Kriegersvej ønskes påbygget to etager med et samlet etageareal på ca. 939 m 2. Bygningshøjden bliver 15,5 meter. Ejendommens nuværende bebyggelse har et samlet etageareal på m 2. Efter opførelse af loungen og påbygningen af to etager, vil bebyggelsens samlede etageareal udgøre ca m 2. Byggeriet kræver ikke dispensation. Kommunen skal efter en vurdering fastlægge bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne, og i vurderingen skal blandt andet følgende forhold indgå: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanens rammebestemmelser kan være vejledende. Side 2 af 7

3 Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver væsentlige indbliksgener. Dette fremgår af bygningsreglementets kap , 2.3 og 2.4. I kommuneplanen ligger ejendommen i område CY, der fastlægger anvendelsen til cityformål. I området må bebyggelsen opføres med et maksimalt etageantal på 5. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 190 for karréen under ét. Den ønskede udvidelse af bygningen vil medføre, at bebyggelsesprocenten for karréen under et bliver 196,9. Ansøger har tilkendegivet, at loungen ønskes opført uanset, om der bliver givet tilladelse til påbygning af to etager. Dette er baggrunden for de to beslutningspunkter i denne indstilling. Af samme grund er der foretaget særskilte partshøringer af de omboende dels vedrørende opførelse af loungen dels vedrørende påbygningen af de to etager. Partshøringen har givet anledning til en række indsigelser, som vil blive gennemgået i det følgende. Opførelse af lounge: Partshøringen har givet anledning til indsigelse fra beboere i Orla Lehmanns Gade 6 og 12: Fem beboere i Orla Lehmanns Gade 6 anfører, at der må forventes en betydelig forøgelse af støjen fra aktivitet i gården, hvor hotelgæster opholder sig. En beboer i Orla Lehmanns Gade 12 anfører, at tilbygningen vil bidrage til en yderligere forringelse af parkeringsforholdene i området. Planlægning og Byggeri s kommentarer til indsigelserne: Da loungen inddrager en del af gårdens areal, og der ikke etableres nyt opholdsareal i gården, vil der næppe blive tale om nogen forøgelse af aktiviteterne i gården. Side 3 af 7

4 I øvrigt skal det bemærkes, at støjforhold ikke er et hensyn, der lovligt kan indgå i helhedsvurderingen i henhold til bygningsreglementet. Hotel Oasia har i dag 14 parkeringspladser i gården. Det vil der også være efter opførelsen af loungen. Påbygning af to etager: Partshøringen har resulteret i 35 indsigelser fra ejere og beboere i området. Ansøger har kommenteret indsigelserne. I det følgende vil indsigelserne og ansøgers kommentarer hertil blive gennemgået i tematiseret form. Indsigelser: Indsigelserne går på følgende forhold: Forringede lysforhold, idet lysindfaldet i lejlighederne reduceres, ligesom der vil være mindre sol på de udendørs opholdsarealer herunder altaner. Skyggegener, idet en forøgelse af bygningshøjden på Hotel Oasia vil betyde, at en større del af de omkringliggende udendørs opholdsarealer og altaner vil henligge i skygge i eftermiddagstimerne. Indbliksgener, idet en påbygning med to etager vil betyde, at der bliver frit udsyn dels til gårdmiljøet dels til de omkringliggende boliger. Forøgede trafikale gener, navnlig fordi Kriegersvej er meget smal og ensrettet. Forøgede parkeringsproblemer - allerede i dag har beboerne i området svært ved at finde parkeringspladser, og en udvidelse af hotellet vil gøre det endnu vanskeligere. Bebyggelsesprocenten bliver for høj. Udsigtsforholdene vil blive forringet. Ansøgers kommentarer til indsigelserne: Skyggediagrammerne viser, at kun en lille del af karréen vil blive påvirket af den forøgede bygningshøjde, og solindfaldet vil være uændret i forhold til i dag. Der vil være indbliksgener i et fortættet bymiljø. Det eksisterende hotel har allerede vinduer i højden mod gården, og en forøgelse af bygningsmassen vil ikke medføre indbliksgener, som ikke er der i dag. Side 4 af 7

5 Den forholdsvis lille tilbygning bør ikke have betydning for den samlede trafikmængde og dermed heller ikke for parkeringsforholdene. De fleste af hotellets gæster kommer med tog eller bus og bruger alternativt parkeringsanlægget ved Musikhuset. Ansøger vurderer, at der ikke vil blive tale om en væsentlig forringelse af udsigtsforholdene. Planlægning og Byggeri s bemærkninger: Skyggegener og lysforhold: En forøgelse af bygningshøjden på Hotel Oasia vil medføre en vis forringelse af lysforholdene og forøgede skyggegener for ejendommene Kriegersvej 21-21B og Orla Lehmanns Allé På Kriegersvej 21-21B viser skyggediagrammerne, at der om morgenen vil blive tale om en mindre forøgelse af skyggen på tagfladen på sidehuset, og skyggen vil strække sig lidt længere ind i gården. Planlægning og Byggeri vurderer, at der kun vil være tale om en ubetydelig forøgelse af skyggerne og om en mindre forringelse af lysforholdene på denne ejendom. For så vidt angår ejendommen Orla Lehmanns Allé 8-12 viser skyggediagrammerne, at påbygningen vil medføre, at der kastes en skygge ind over kvist og tag, men at der ikke vil være en permanent skygge. Diagrammerne viser, at der om sommeren vil være mere skygge i gårdene på Orla Lehmanns Allé 8 og 10. Skyggen viser sig markant kl. 14 og forsvinder sidst på eftermiddagen. Indbliksgener: Den eksisterende bebyggelse har tre tre fags vinduer i mansarden, hvorfra der er udsyn til gårdrummet. I projektet ændres mansarden til en murflade med otte to-fags vinduer, hvoraf de to er placeret i et trapperum. Planlægning og Byggeri vurderer, at der ikke vil blive tale om nogen nævneværdig forøgelse af indbliksgenerne for de omkringboende. Trafik- og parkeringsforhold: Udvidelsen af hotellet vil ikke påvirke den samlede trafikmængde nævneværdigt. Side 5 af 7

6 Da der ikke er tale om et stort og lokalplanpligtigt projekt, udløser byggeriet ikke krav om parkeringspladser. Dette følger af de gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune. Udsigtsforhold: Forringede udsigtsforhold er ikke et hensyn, der lovligt kan inddrages i vurderingen efter kriterierne i Bygningsreglement 2010, kap Bebyggelsesprocent: Bebyggelsesprocenten for karréen under ét er i kommuneplanen fastsat til 190. Udvidelsen af hotellet indebærer, at bebyggelsesprocenten bliver 196,9. Planlægning og Byggeri vurderer, at bebyggelsens omfang er hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse, og at overskridelsen af bebyggelsesprocenten er relativ lille. Overskridelsen svarer til ca. 585 m 2 etageareal i forhold til det nuværende etageareal på m 2 i karréen som helhed. Sammenfatning: Planlægning og Byggeri anbefaler, at det samlede projekt, som omfatter opførelse af lounge og påbygning af to etager, godkendes. Bortset fra at byggeriet vil medføre, at den bebyggelsesprocent, der i kommuneplanen er fastsat for karréen under ét, vil blive overskredet, holder projektet sig indenfor kommuneplanens rammebestemmelser. Planlægning og Byggeri vurderer, at projektet ikke vil påføre naboerne gener, som går udover, hvad der må forventes i et midtbyområde, hvor der efter kommuneplanen er mulighed for byggeri i 5 etager. I øvrigt vil der ikke blive tale om nogen væsentlig forringelse af lysforholdene, ligesom der ikke vil opstå væsentligt forøgede indbliksgener. Bünyamin Simsek / Lisbeth Errboe Svendsen Side 6 af 7

7 Bilag: Bilag 1: Situationsplan m.v. opførelse af lounge Bilag 2: Uddrag af skitseforslag - påbygning af to etager Bilag 3: 3Dskyggediagram Bilag 4: Indsigelser vedrørende opførelse af lounge Bilag 5: Ansøgers kommentar Bilag 6: Indsigelser vedrørende påbygning af to etager Bilag 7: Ansøgers kommentar Bilag 8: Dataark vedrørende opførelse af lounge Bilag 9: Dataark vedrørende påbygning af to etager Side 7 af 7