Punkt 3. Godkendelse af dispositionsforslag vedr. Nyt plejehjem Markusgården 2018-026377 Ældre- og Handicapforvaltningen indstiller, at Ældre- og Handicapudvalget godkender: at dispositionsforslag med tilhørende økonomi danner grundlag for udbud i totalentreprise, herunder færdig projektering og udførelse. at projektgruppens anbefalede afvigelser fra Ældre- og Handicapforvaltningens Vejledning til boliger accepteres. På udvalgsmødet deltager På udvalgsmødet deltager: Kim Flensborg (Friis & Moltke), Kenneth Lundholm-Stenkjær (Vivabolig), Tina Olsen (Leder Lollandshus) og Lotte Holmgaard Stær (AaK Bygninger). Beslutning: Godkendt. Høringssvar fra Ældrerådet er modtaget og drøftet. Ældrerådets ønske om en fælles drøftelse af visioner og ønsker til fremtidens plejehjem imødekommes. Videncenter for demens inddrages i vurderingen af skærmning på terrasser. kl. 09.00 Side 1 af 5
Sagsbeskrivelse: I det godkendte budget 2017 er det vedtaget at opføre et nyt plejehjem Markusgården, som erstatning for det eksisterende Lollandshus. Boligdelen i det nye byggeri opføres af Vivabolig, mens Aalborg Kommunes Ældre- og Handicapforvaltning opfører servicedelen. Projektet har senest været på dagsorden i Ældre- og Handicapudvalget: 23. maj 2018: Udvalget godkendte overordnet program for erstatningsbyggeri for Lollandshus (Markusgården) og fremtidig anvendelse af Lollandshus. Projektgruppen for byggeriet har i samarbejde med rådgivere og teknikere (ingeniør/arkitekt) udarbejdet vedlagte dispositionsforslag (Bilag 1). Dispositionsforslaget danner grundlag for udarbejdelse af udbudsmateriale til EU-udbud i totalentreprise. Udarbejdelsen af den projektspecifikke lokalplan for området kører parallelt med denne proces, hvormed nærværende dispositionsforslag er med forbehold for lokalplanens endelige godkendelse i Byrådet jf. nedenstående tidsplan. I dispositionsforslagsfasen er der i gruppen arbejdet for at optimere bygningens arealomfang, for således at opnå det ønskede antal boliger og tilhørende servicearealfunktioner. Dette under hensyntagen til de omgivelser byggeriet placerer sig i, herunder har der løbende været dialog med planmyndigheden, samtidigt med stort fokus på at skabe kvalitative rammer for borgeren og et optimalt arbejdsmiljø for personalet. Resultatet af arbejdet er et byggeri disponeret med 73 (1-rums) boliger, som alle er egnet til beboere med demens. Der findes 2 boligstørrelser, hhv. bolig A (51 stk.) og bolig B (22 stk.). Sidstnævnte er dimensioneret med ambitionen om at kunne underopdele boligrummet vha. mobile højskabe eller lign., således at den kan indrettes fleksibelt ift. varierende behov over tid. Boligerne er fordelt i bo-enheder med hver tilhørende fælles opholdsareal og terrasse. Bygningen er disponeret med 8 bo-enheder af mellem 8-10 boliger pr. enhed, hvilket sikrer overskuelige, trygge rammer for den demente borger og samtidig fungerer hensigtsmæssigt set ud fra et driftsmæssigt perspektiv. Organiseringen af byggeriet er ligeledes en følge af grundens placering og beskaffenhed herunder særligt hensyn til at skabe ude-opholdsarealer i forbindelse med det fælles opholdsareal ved hver bo-enhed. Det er et ønske fra projektgruppen, at der ikke etableres et decideret backstage-område i bo-enhederne. Tøj, linned og depotvarer leveres/afhentes i centraldepotet eller i de urene depoter i det relaterede serviceareal fælles for to bo-enheder etagevis. Mad og kolonialvarer leveres direkte i de respektive bo-enheder. Således er personalet ikke væk fra beboerne, men er altid tilgængelige. Der har i organiseringen af byggeriet været fokus på at skabe ro i den enkelte bo-enhed, hvorfor disse er placeret i bygningens ender, således unødige forstyrrelser undgås. I byggeriet er integreret velfærdsteknologiske løsninger som affaldssug og mulighed for sensorteknologi. Projektgruppen har fundet det hensigtsmæssigt at afvige fra enkelte punkter i Ældre- og Handicapforvaltningens Vejledning til boliger for at opnå den bedste disponering af projektet indenfor den givne ramme. Herunder er beskrevet de væsentligste afvigelser, som projektgruppen samlet set anbefaler i forhold til at optimere det samlede byggeri: Der etableres udelukkende vaskefaciliteter til nødvask. Vask af linned og beboernes private tøj foretages af ekstern leverandør, således at medarbejderressourcerne fokuseres på kerneopgaven. Der etableres således en vaskemaskine og en tørretumbler i det urene depot i stueetagen (samt forberedes for én mere af hver) til brug i forbindelse med nødvask. Der forberedes endvidere til vaskemaskine/tørretumbler i de urene depoter på hver etage, såfremt der på et senere tidspunkt skulle opstå behov herfor. Der etableres et antal nordvendte boliger, som et resultat af grundens placering og størrelse. Forskning viser, at borgere med demens sørger fællesskabet og hermed de fælles opholdsarealer, som vender mod hhv. syd og vest, hvormed det ikke anses som et problem. Samtidig er der sikret adgang til udendørs opholdsarealer orienteret i syd-, øst- eller vestlig retning mod grønne arealer. kl. 09.00 Side 2 af 5
Der etableres ikke terrasse ved hver bolig, da vinduerne i boligen, af sikkerhedsmæssige årsager, kun kan kippes, for at få frisk luft ind. Der etableres til gengæld en fælles terrasse for de enkelte boenheder i forbindelse de fælles opholdsområder, hvor beboerne kan sidde samlet og spise. Desuden etableres en sydvendt fællesterrasse i gårdrummet, samt en større fælles tagterrasse på 4. sal. Der er ikke mulighed for at etablere kørende adgang frem til hovedindgangen på grund af grundens og dermed bygningens beskaffenhed. Dette skyldes bl.a. supercykelstien, som løber langs Bonnesensgade. Til gengæld findes en sekundær indgang i direkte tilknytning til ankomst, - og parkeringspladsen mod nord. Der har i projektet desuden været fokus på skabe en godt indrettet bygning, herunder en strategisk placeret hovedindgang ift. plandisponeringen. Der er med samme begrundelse som ovenfor ikke mulighed for at placere handicap p-pladser ved hovedindgang, men de er ligeledes placeret på ankomst- og parkeringspladsen i umiddelbar tilknytning til den sekundære indgang, som etableres med kaldeanlæg for besøgende, forsyninger m.v. Der etableres ikke frit gulvareal med en vendediameter på 200 cm i boligtype A s indgangsområde. Fribredden er 170 cm. Kit Bos, Aalborg Kommunes tilgængelighedsauditør, har godkendt løsningen. Den depotmæssige funktion for Boligtype A er for nuværende disponeret med et 60 x 60 cm skab i boligen. Der findes dog anden placering heraf uden for boligen, hvor isolerede depotmuligheder tilstræbes integreret i bygningen. Arealer og økonomi er foreløbig opgjort således: Arealer (brutto) Grundareal 3069 m 2 Boligareal i alt (bruttoboligareal inkl. fælleshusareal): 5408 m 2 Bolig A - Privatboligareal i gennemsnit 38 m 2 Bolig A - Bruttoboligareal i gennemsnit 68 m 2 Bolig B - Privatboligareal i gennemsnit 47 m 2 Bolig B - Bruttoboligareal i gennemsnit 76 m 2 Fælleshusareal 243 m 2 Serviceareal i alt: 720 m 2 Fælleshusarealet, som dækker multisalen med tilhørende faciliteter på 4. sal samt aktivitetsrummet i stueetagen, fordeles ligeligt på alle 73 boliger. Økonomi Økonomi, boliger, i henhold til Skema A Godkendelse af Skema A i Byråd kan først ske efter godkendelse af lokalplan. Nedenstående foreløbige budget er udarbejdet på grundlag af dispositionsforslag / rammebeløb 2018 for ældreboliger, inkl. energitillæg for etagebyggeri, i alt 23.770 kr. inkl. moms pr. m 2. Rammebeløbet vil i Skema A blive justeret til gældende sats på tidspunktet for godkendelse af skema A. Samlet anskaffelsessum inkl. moms for boligareal Kr. 128.548.160,- Foreløbig gennemsnitlig leje pr. m 2 1) Kr. 1.253,- heraf udgør driftsudgifter pr. m 2 Kr. 523,- Foreløbig husleje pr. måned pr. boligtype A Kr. 7.099,- Foreløbig husleje pr. måned pr. boligtype B Kr. 7.934,- 1) Den beregnede husleje er inkl. kapitalydelser og driftsudgifter, herunder henlæggelser samt afskrivning af 10 årigt inventarlån kl. 09.00 Side 3 af 5
Økonomi, serviceareal Anskaffelsessum ekskl. moms Kr. 14.920.000,- Servicearealtilskud udgør 40.000 kr. pr. bolig Kr. 2.920.000,- Nettoanskaffelsessum ekskl. moms og servicearealtilskud Kr. 12.000.000,- Anskaffelsessum pr. m 2 ekskl. moms og fratrukket servicearealtilskud Kr. 16.667,- Kommunal økonomi Grundkapitalindskud 10% Kr. 12.854.816,- I budget 2018 er der i 2020 afsat = 10.000.000,- Rest finansieres af provenu vedr. salg af Lollandshus = Kr. 2.854.816,- Servicearealudgifter netto Kr. 12.000.000,- Kommunale udgifter i alt: Kr. 24.854.816,- Bygherrerådgiver I forbindelse med Ældre- og Handicapudvalgets godkendelse af overordnet program for projektet, ønskede udvalget en genovervejelse af valg af ekstern bygherrerådgiver. Efter grundige drøftelser mellem Ældre- og Handicapforvaltningen, AaK Bygninger og Vivabolig er det besluttet, at nuværende eksterne bygherrerådgiver Kuben Management fortsætter på projektet, men at ydelsen begrænses således, at anden rådgiver varetager den tekniske bygherrerådgivning i udførelsesfasen. Tidsplan Nedenstående skitserer projektets forløb med foreløbige tidsrammer for de forskellige faser i processen: Lokalplan udarbejdelse Februar 2018 Februar 2019 Godkendelse af dispositionsforslag (ÆHU) 26. September 2018 Udarbejdelse af udbudsmateriale Oktober 2018 Januar 2019 Godkendelse af lokalplan (2. forelæggelse BYR) og Skema A Februar 2019 Udbudsfase og Licitation for Totalentreprenør Marts Juli 2019 Indstilling af Licitationsresultat / Godkendelse af Skema B September 2019 Projektering og udførelse (byggeperiode 18 mdr.) Oktober 2019 Oktober 2021 Indflytning November 2021 Projektgruppen har enstemmigt godkendt dispositionsforslaget og anbefaler indstilling heraf til politisk godkendelse. Bilag: Bilag 1. Dispositionsforslag Tidsplan for behandling af indstilling: 18. september: Forvaltningsledelsen 26. september: Ældre- og Handicapudvalget På udvalgsmødet deltager: Kim Flensborg (Friis & Moltke), Kenneth Lundholm-Stenkjær (Vivabolig), Tina Olsen (Leder Lollandshus) og Lotte Holmgaard Stær (AaK Bygninger). kl. 09.00 Side 4 af 5
Bilag: Ældre- og Handicapudvalget Bilag 1. Dispositionsforslag kl. 09.00 Side 5 af 5