Generalforsamling i Ejerforeningen Rønbjerg Ferie Resort Velkommen alle sammen til denne første generalforsamling i Ejerforeningen Rønbjerg Ferie Resort. Som det fremgår af dagsordenen, er formålet med denne generalforsamling, at vælge en bestyrelse, suppleanter og en revisor for ejerlejlighedsforeningen. For at få lidt mere at samles om end blot denne valgprocedure, har jeg tænkt mig at orientere generelt om Rønbjerg Ferie Resort, om Strandhotelerne og om den driftsmodel som det hele er baseret på men mere om det senere. Første punkt på dagsordenen er valg af dirigent. Jeg vil foreslå advokat Klaus Busk er der andre forslag?? Det lader ikke til at være tilfældet, så derfor giver jeg ordet til Klaus Busk. Orientering Jeg har tænkt mig at orientere om følgende emner: 1) Driftsmodellen for RFR og for SH 2) Renovering og drift 3) Rengøring 4) Markedsføring 5) Ejerforeningens administration og regnskab Hvis orienteringen giver anledning til spørgsmål er I velkomne til efterfølgende at stille spørgsmål Driftsmodel Jeg vil starte med at beskrive den driftsmodel eller forretningsmodel, som ligger til grund for driften af RFR og for de øvrige feriecentre under SH det er en model som stort set er identisk med modellen for driften af Lalandia Rødby og Billund og også andre feriecentre. RFR og alle øvrige feriecentre i DK, som har mange centerfaciliteter at tilbyde gæsterne tilhører en særskilt branche indenfor turismen, som vi kan kalde feriecenterbranchen. Det er en branche der klart adskiller sig fra den traditionelle sommerhussektor og den almindelige hotelbranche vi befinder os et sted midt imellem.
Sommerhussektoren i DK består af en stor mængde individuelle og fritliggende sommerhuse, der typisk ligger i kystnære områder, fordelt rundt langs de danske kyster. Traditionelle sommerhuse har generelt ingen faciliteter at byde på ud over det, der befinder sig indenfor sommerhusets vægge. Driften eller rettere sagt udlejningen af sommerhusene foretages generelt via et formidlingsbureau. Udlejning af almindelige sommerhuse består i store træk af markedsføring og nøgleudlevering som foretages af udlejningsbureauet og det kan overhovedet ikke sammenlignes med den type forretning der skal drive et feriecenter, det er noget helt andet! At være ejer af et traditionelt sommerhus betyder, at ejeren stort set kan gøre hvad han vil, hvad angår vedligehold af boligen og af sommerhusgrunden. Ejeren kan lade ejendommen forfalde, lave en ombygning eller tilbygning, beslutte om boligen skal lejes ud, og i så fald hvem der skal stå for udlejningen osv. At være ejer af en feriebolig i et feriecenter betyder noget helt andet, nemlig at ejeren her er en del af en ejerlejlighedsforening, hvor man som ejer skal agere i overensstemmelse med ejerforeningsvedtægterne. Det vil bl.a. sige, at ejeren skal vedligeholde boligen indvendigt, så den svarer til feriecenterets fælles boligstandard, at man som ejer ikke kan ændre boligen - med mindre det vedtages i ejerforeningen, at der skal foretages forbedringer, som indebærer ændringer af alle boligerne. Man skal som ejer af en feriebolig i et feriecenter agere i fællesskab med alle øvrige ejere og partnere, hvilket af nogen kan opfattes som lidt af en udfordring, hvor andre vil anse det som en stor fordel, bl.a. fordi udvendigt vedligehold af bygningerne og vedligehold af alle udvendige fællesarealer ikke ligger hos den enkelte ejer men hos ejerforeningen, hvilket gør ejerskabet meget nemmere. Feriecentre består typisk af et større antal tæt liggende ferieboliger indenfor et afgrænset område i form af enten fritliggende huse, rækkehuse eller etagebyggeri og det der skal gøre den form for ferieboligbebyggelse interessant i forhold til almindelige fritliggende sommerhusbebyggelser, det er centerfaciliteterne og de oplevelser som centerfaciliteterne giver mulighed for. Centerfaciliteterne er absolut afgørende for at kunne tiltrække gæster til et feriecenter. Netop centerfaciliteterne og de oplevelsesmuligheder der ligger heri, gør det muligt, at få en noget højere husleje for en bolig i et feriecenter end for en tilsvarende bolig i et traditionelt sommerhusområde. Det vil sige, at det kundesegment der vælger et feriecenterophold er villig til at betale en højere pris for et ferieophold end det kundesegment der vælger et traditionelt sommerhus.
De 2 kundesegmenter overlapper hinanden en lille smule men ikke meget og det vil sige, at vi i markedsføring og salg i de to brancher stort set sigter efter 2 forskellige kundegrupper der søger forskellige oplevelser og har fokus på forskellige priser. Det der sker med et feriecenter, når ferieboligerne sælges til individuelle ejere og ejeren af alle centerfaciliteterne efterfølgende skal drive hele feriecenterkomplekset, det er, at der via salg af boligerne opbygges et netværk af ejere og et yderst vigtigt partnerskab mellem boligejerne og ejeren af centerfaciliteterne vedrørende den samlede drift af hele turistvirksomheden, som omfatter alle boliger og alle faciliteter. Partnerskabet indebærer, at vi alle er hinandens forudsætning for at få en succes ud af at være ejere af ferieboliger og af centerfaciliteter og hvad betyder så det? Det betyder, at ejeren af centerfaciliteterne skal drive og vedligeholde og løbende opgradere centerfaciliteterne, så de bliver ved med at tiltrække potentielle gæster. På baggrund af alle de spændende og attraktive faciliteter, personlig servicering af gæsterne samt en attraktiv boligmasse, skal centeret markedsføre og sælge ferieophold, så feriecenteret får en god belægning og alle dermed en god økonomi. For at ejeren af centerfaciliteterne kan opnå de rigtige resultater af markedsføringen og salgsindsatserne, er det en forudsætning, at alle ferieboligerne til enhver tid fremstår velvedligeholdte, veludstyrede, og velmøblerede og dermed er attraktive boliger for gæsterne - og den opgave påhviler alle boligejerne og ejerforeningen. Det er på den måde partnerskabet skal forstås og dyrkes. Så vi til enhver tid samlet set fremstår som den attraktive valgmulighed indenfor turistbranchen. Hvis vi ikke dyrker partnerskabet med entusiasme og engagement og ikke forstår betydningen af det positive partnerskab, så skrider driften af den samlede forretning. Renovering og drift RFR har nu været i markedet i den nye version hen over sommeren og det er generelt gået fint. Vi er stort set færdige med renoveringen af boligerne og af centerfaciliteterne men mangler dog stadig lidt mindre opgaver rundt omkring. Vi får i løbet af efteråret endeligt styr på alle udenomsarealerne og vi ser frem til at alle græsfrøene spirer og at vi snart kan få den sidste beplantning, plantekummer, skiltning osv. på plads.
Inden døre er vi i centerbygningen stort set færdige, men arbejder dog stadig på dekorationer og småforbedringer rundt omkring - en process der i øvrigt aldrig helt stopper og heller ikke må stoppe, da vi hele tiden skal være i udvikling og i en form for vækst, for ellers kan vi ikke opfylde gæsternes forventninger til nye og spændende oplevelser. Vi mangler stadig at få et driftsmæssig meget vigtig element i funktion og det er adgangkontrol- og fjernaflæsningssystemet - Flex-control - samt internetadgang i alle husene, som er en forudsætning for Flex-control systemets funktion. Projektet har været i gang siden april og færdiggøres successivt fra hus til hus og vi forventer at være helt færdige ved udgangen af september. Vores organisation på RFR er ny. Vi har visket tavlen ren i forhold til den hidtidige drift af Rønbjerg Feriecenter. Vi har genansat nogle få af de bedste medarbejdere fra RFR tidligere historie og vi har ansat mange nye og engagerede medarbejdere. Søren Sandberg som er centerchefen og hans kone Christina er dem der står for den daglige drift og her er der tale om 2 personer, der er svære at matche både hvad angår engagement, energi og arbejdsindsats og de er dermed det gode eksempel så vi har fået etableret det helt rigtige grundlag for at komme fremad på rette vis. Rengøring Rengøringsselskabet som vi har entreret med vedr. rengøring af feriehusene og til dels centerbygningen har været sat på en skarp prøve i den forløbne periode en prøve som de har bestået men ikke scoret topkarakterer på. Rengøringsselskabet arbejder nu på at bevise, at de kan løfte opgaven fordi det indtil videre er vores opfattelse, at de rent faktisk besidder de nødvendige kvaliteter der skal til. Der er et stykke vej endnu, før vi er der, hvor vi ønsker at være med hensyn til konstant kvalitet på alle områder. Nogen vil måske spørge hvor svært kan det være det er jo bare at gøre ordentligt rent!!?? Desværre er det ikke helt så enkelt, når det drejer sig om, at rengøring er din levevej og der er dage, hvor der er 100 huse eller flere, der skal rengøres og andre dage, hvor der kun er 3 foruden centerbygningens mange rum. På de store dage stiller det store krav til personalet mht. at bevare overblikket, kvalitetsniveauet og gejsten og det er netop på disse områder Rengøringsselskabet og vi arbejder med mhp. at få defineret opgaverne, motiveret medarbejderne og løbende få arbejdet kvalitetskontrolleret, så vi altid kan tilbyde rene faciliteter.
I vores branche handler det om, at stille pæne og rene husrum og faciliteter til rådighed for vores gæster. Så der er ingen fare for eller rettere håb forude for, at vi èn gang for alle får løst rengørings-problematikken. Rengøring er og bliver en opgave der altid vil være på vores dagsorden. Som arbejdsmarkedet udvikler sig i DK, så har vi som bekendt mange arbejdsløse danskere, rigtig mange på overførselsindkomst af den ene eller anden art men alligevel bliver det sværere og sværere at finde dygtige og engagerede medarbejdere der ønsker - eller finder behov for - at vælge rengøring som karrierevej. Derfor er rengøring nu en branche der primært består af udlændinge især østeuropæere. Vi håber, at vi på RFR har fået en gruppe boligejere, som har forståelse for denne rengøringsproblematik samt forståelse for, at en god belægning i husene vil medføre, at dette sætter sine spor på hus og inventar og udstyr og at det stiller krav om løbende vedligehold og udskiftninger, hvilket er husejernes ansvar! Der er ingen tvivl om, at den bedste form for prævention mod for tidlig afslid er løbende og god vedligehold af inventar, udstyr, hus og område, fordi det er den bedste måde at inspirere gæsterne til at behandle tingene ordentligt samtidig med at det naturligvis indgyder tilfredshed og respekt hos alle besøgende, når tingene er i orden!!! Markedsføring For at vi alle kan få en succes ud af RFR forudsætter det, at vi kan få gæster i husene og dermed penge i kassen. At få gæster til huse stiller krav om en meget bred markedsføringsindsats. RFR og Strandhotellerne samarbejder med reklamebureauet Envision og mediebureauet Carat - med fastlægning af markedsføringsstrategi og planlægning. Det allervigtigste sted vi skal være synlige er internettet, som leverer over halvdelen af feriegæsterne. Markedsføring er nu om stunder blevet til en utrolig bredspektret opgave i forhold til tidligere. Ud over de traditionelle printmedier såsom dagblade, ugeblade og diverse magasiner - og tv reklamer, så er det internettet der er det allervigtigste sted at være repræsenteret med henblik på salg. Internettet fylder allermest med alle de muligheder, udfordringer og udgifter der ligger ved brug af interneettet:
Egen hjemmeside Bannerkampagner på andre portaler Affiliate networks som er samarbejder med mange andre virksomheder som stiller deres portaler til rådighed mod betalig Adwordskampagner som er sponsorering af søgeord som medfører at vi dukker op på nettet når potentielle gæster søger efter ferieophold etc. Nyhedsmail kampagner som er inspiration til vores kundedatabase. Facebook, Twitter, Flickr, osv. Derudover er vi repræsenteret hos netbaserede udlejningsformidlere formidlere som udelukkende opererer via internet portaler såsom f.eks. Feline.dk Endelig udarbejder vi naturligvis en mængde brochuremateriale til uddeling og forsendelse. Produktudbuddet som vi markedsfører består i store træk af: 1) Alm. ferieophold 2) Kortferieophold 3) Weekendophold med pension 4) Familiepakker, ophold + adgangsbilletter til Lego, Fårup og Djurs Sommerlande 5) Golfophold m. pension og greenfee 6) Wellnessophold 7) Læsertilbud samarbejde med medier ang. prisbillige pakketilbud 8) Aktivitetsophold + pension Alt i alt indsatser som vil skabe et godt fundament for belægningen. Adm. & Regnskab Ifølge vedtægterne løber det første regnskabsår indtil den 31.12.2010. Administrationen af ejerforeningen og foreningens regnskab påhviler fra d.d. den nye bestyrelse men da vi i Strandhotellerne i forvejen har en ret omfattende regnskabsfunktion, kan Strandhotellerne for et mindre honorar tilbyde ejerforeningen fremover at udføre administration og regnskabsføring. Det tager jeg op med den nye bestyrelse, når den om lidt bliver valgt. 21.08.2010 BBJ