Overgade 41 / Nedergade 24, 5000 Odense C Velbeliggende, fredet investeringsejendom sælges Samlet etageareal: 1.698 m² - heraf 396 m² udhus/kælder En af Odenses ældste og absolut mest interessante ejendomme. Årlige lejeindtægter: kr. 816.600,00 Afkast 1. år: 5,30 % Pris: kr. 11.650.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 5 Salgsvilkår... 5 Likviditetsbudget... 7 Planforhold/offentlige forhold... 7 Tekniske installationer... 9 Driftsudgifter... 9 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 10 Handelsomkostninger... 10 Købers kapitalbehov... 11 Startforrentning på kontantbasis... 11 Besigtigelse... 11 Mellemsalg... 11 Lejespecifikation... 12 Lejemålsoversigt... 17 Matrikelkort... 18 Kort... 19
Beliggenhed Overgade 41, 5000 Odense C Ejendommen i hovedtræk Matr. nr. Kommune Opført/ombygget 1814a Odense Bygrunde Odense. Opførelsesår: 1777 (visse dele er fra 1500-tallet) Grundareal 906 m² - heraf vej 0 m² Matrikel nr: 1814a Odense Bygrunde Grundareal: 906 m² - heraf vej 0 m² Ejendomsbeskrivelse Overgade 41/Nedergade 24 er en af Odenses ældste ejendomme med visse bygninger mod Nedergade helt tilbage fra 1500-tallet. Forhuset mod Overgade og det dermed sammenbyggede sidehus med svalegang er fra en modernisering af ejendommen midt i 1700-tallet, hvor ejeren var købmand Erich Poulsen. Gården og passagen mellem Overgade og Nedergade er offentlig tilgængelig og mange bruger smutvejen mellem de 2 gader. Overgadebygningen rummer i stueetagen 2 butikker og på 1. sal en bolig og et kontorlejemål. Kontorlejemålet råder desuden over et flot atelier på 2. sal. Bygningen hænger sammen med den flotte sidebygning med svalegang. I denne er der kontorer, musikøvelokaler, atelier, butik og 2 boliger. I huset i Nedergade residerer den navnkundige butik Kramboden, der er kendt og elsket af enhver indfødt odenseaner og af mange turister. Ejendommen er en sand historiefortæller, og man mister næsten pusten, når man går igennem ejendommens gård og mærker bygningernes ånd og atmosfære. Denne ejendom skal købes mere med hjertet end med pengepungen! Ikke sådan at det er en dårlig forretning at købe ejendommen.slet ikke! For ejendommen hænger glimrende økonomisk sammen, og der bedømmes objektivt at være yderligere udviklingspotentiale i ejendommen, både på eksisterende lejemål og på bedre udnyttelse af eksisterende bygninger. Ejendommen er fredet, hvilket indebærer, at al ombygning skal foretages i overensstemmelse med Kulturarvstyrelsen og de særlige fredningsregler. Til gengæld er der også nogle økonomiske fordele for en ejer, i form af et særligt skattemæssigt fradrag for vedligeholdelse og fritagelse for ejendomsskatter. Endvidere bedømmes netop fredede ejendomme af mange som værende noget af det bedste at investere i, fordi sådanne ejendomme altid vil være særlig interessante at bo i, ligesom de i sig selv er en markedsføring af virksomheden. side 3 af 20
Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 585 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 1.010 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 673 m² Etageareal i alt: 1.683 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1777 Bebygget areal: 262 m² Anvendelse: Afskrivning: Service, st. 174 m² Restauration Ja Kontor, 1. sal tv 121 m² Kontor Nej Bolig 1. sal th 122 m² Bolig Nej Service 36 m² Supplementrum Ja til st. Kælder 94 m² Butik Ja Overgade 41D service 50 m² Restauration Ja Bygning nr. 2 Opført/ombygget år: 1929 Bebygget areal: 221 m² Anvendelse: Afskrivning: Overgade 41B, Kælder 166 m² Lager Ja Overgade 41B, st. 49 m² Musikøvelokale Nej Overgade 41B, 1. sal 218 m² Fotostudie Ja Overgade 41B, 2. sal 218 m² Bolig Nej Overgade 41B, 3. sal 137 m² Bolig Nej Overgade 41C 143 m² Butik Ja Bygning nr. 3 Opført/ombygget år: 1540 Bebygget areal: 65 m² Anvendelse: Afskrivning: Nedergade 24 118 m² Butik/Krambod Ja Bygning nr. 4 Opført/ombygget år: 1850 Bebygget areal: 26 m² Anvendelse: Afskrivning: Garage, udhus etc. 26 m² Garage/cykler Nej Bygning nr. 5 Opført/ombygget år: 1950 Bebygget areal: 11 m² Garage, udhus etc. Anvendelse: Afskrivning: 11 m² Udhus/Krambod Ja Der tages forbehold for BBR-arealernes rigtighed. Ejendommen er opmålt af kommunen, men ejendommen er ualmindelig kringlet og med mange skæve vinkler, så opmåling er forbundet med stor usikkerhed. side 4 af 20
Offentlig vurdering År 2011 Ejendomsværdi kr. 14.300.000,- Heraf grundværdi kr. 1.295.600,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 11.650.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 11.650.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 130.676,- - Refusion deposita kr. -222.412,- Anslået kapitalbehov: kr. 11.558.264,- Startforrentning 5,30 %. Momsfradragsprocent 64,62 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Fredet bygning Ejendoms bygning nr. 1, 2 og 3 er i henhold til Kulturarv fredet. Denne fredning er foretaget med henblik på, at værne om landets ældre bygninger af arkitektonisk, kulturhistorisk eller miljømæssig værdi. Fredningen gælder for hele bygningen, såvel det ydre som det indre. Fredningen betyder, at Kulturarvsstyrelsen kræver, at ejeren vedligeholder den fredede bygning rigtigt (det vil sige, at man skal vælge de originale byggematerialer, der bevarer bygningens karakter og vedligeholdelsesarbejder skal tage hensyn til den håndværksmæssige tradition, som bygningen repræsenterer). På grund af fredningen, kan ejeren trække de faktiske driftsudgifter til bygningens drift og vedligeholdelse (ikke forbedringer) fra i skat. Herudover er der forskellige ordninger, som kan støtte ejeren både økonomisk og praktisk. Læs eventuelt mere på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside: www.kulturarv.dk. Endvidere betyder fredningen, at ejendommen er fritaget for ejendomsskat. side 5 af 20
Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 180 m² kr. 816.600,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr. 222.412,- inglyste hæftelser Prioritetsnr. Kreditor Valuta Hovedstol Rente 1 DLR Kredit EUR 562.825,00 variabel 2 BRF Kredit DKK 1.391.000,00 6 % 3 BRF Kredit DKK 348.000,00 7 % Øvrige forhold Afdragsfrit lån med hovedstol 562.825 EUR pr. 1/1-13: Omregnet restgæld: DKK 4.188.938,- Afdragsfrit Årlig ydelse (rente og bidrag): DKK 69.634,- Rente p.a.: 0,66 Renten fastsættes 4 gange om året Lån med hovedstol 1.391.000 DKK pr. 1/1-13: Årlig afdrag: DKK 35.038,40 Årlig rente: DKK 71.773,72 Årlig bidrag: DKK 4.173,00 Årlig ydelsesbidrag: DKK 28.386,52 Årlig betaling: 82.598,60 Obl.rente p.a.: 6 % Lån med hovedstol 348.000 DKK pr. 1/1-13: Årlig afdrag: DKK 8.156,84 Årlig rente: DKK 20.511,00 Årlig bidrag: DKK 1.044,00 Årlig ydelsesbidrag: DKK 9.082,60 Årlig betaling: 20.629,24 Obl.rente p.a.: 7 % Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. side 6 af 20
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 204.173,- kr. 204.173,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 816.600,- kr. 816.600,- 1. år før afskrivning/skat kr. 612.427,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 285.461,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 326.966,- Likviditet 1. år før skat kr. 612.427,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 81.742,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr. 530.685,- Driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 64,62. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. Denne beregning medtager ikke de særlige fordele, der kan opnås for fredede ejendomme for så vidt angår fradrag for vedligeholdelse. Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan 2-465 Bygningsfredninger Inden for lokal planområdet er følgende bygninger fredet: Overgade 41: Forhuset og dermed sammenbygget sidehus (fra ca. 1690) samt det øst i gården beliggende hus. Nedergade 24: Forhuset fra ca. 1690. BBR oplyser dog 1540. Områdes anvendelse Område B kan anvendes til boliger og friareal. Inden for området kan dog indrettes bebyggelse til mindre værksteder, mindre butikker, kontorer, hoteller, restauranter, klinikker samt til foreninger, offentlige formål o. lign., som efter byrådets skøn naturligt hører til i området. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen/kommuneplanen/byplanvedtægten, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. side 7 af 20
Miljø Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. Servitutter 1814a Odense Bygrunde 19-11-1877 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 26-10-1891 Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. 27-07-1957 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 07-09-1979 Dok. om bevaringspligt mv. 17-05-1894 Dok. om fredning 02-12-1992 Lokalplan nr. 2-465 08-11-1993 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. Lejekontrak med Knud Hage mv. 31-07-1998 Dok. om fredningspræcisering, se akt. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. side 8 af 20
Tekniske installationer El Vand Varme Ejendommen forsynes med el fra Energi Fyn. Ejendommen forsynes med vand fra offentligt alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. Driftsudgifter Ejendomsskatter, 2013 kr. 11.240,- Forsikring kr. 61.448,- Vand, afløb, renovation inkl. moms kr. 34.000,- Administration, afsat inkl. moms kr. 17.000,- Varmeregnskab inkl. moms kr. 6.000,- Vicevært, afsat inkl. moms kr. 15.000,- Vedligeholdelse 50/1487 afsat inkl. moms kr. 75.000,- Fælles el mv. inkl. moms kr. 4.000,- Momsrefusion kr. -19.515,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 204.173,- side 9 af 20
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 11.650.000,- Kontantomregnet købesum kr. 11.650.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 43.600,- Advokatsalær - skøde kr. 80.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 7.076,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 11.780.676,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 1.035.440,- Grundens værdi kr. 1.295.600,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 6.021.912,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 3.297.048,- Kontantomregnet købesum kr. 11.650.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 1.047.054,- = kr. 41.882,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr. 6.089.459,- = kr. 243.578,- Afskrivning 1. år kr. 285.461,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 43.600,- Advokatsalær - skøde kr. 80.000,- Moms kr. 20.000,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 143.600,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 64,62 kr. 12.924,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 130.676,- side 10 af 20
Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 11.650.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 130.676,- - Refusion deposita kr. -222.412,- Investeret kapital omregnet kr. 11.558.264,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 816.600,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 204.173,- Nettoleje til forrentning kr. 612.427,- 612.427,- x 100 11.551.188,- = 5,30 % (anslået) Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Martin Pedersen, Direktør & Partner Statsaut. ejendomsmægler Mobil 20453055 E-mail mpe@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 275072 side 11 af 20
Lejespecifikation pr. for ejendommen Overgade 41, 5000 Odense C Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Boligleje 01.01.2013 226.800,- NPI 205.912,- 2 Erhvervsleje 561.000,- AKK 16.500,- 3 6 p-pladser 28.800,- AKK 180 816.600,- 222.412,- side 12 af 20
Fotos side 13 af 20
Fotos side 14 af 20
Fotos side 15 af 20
Fotos side 16 af 20
Lejemålsoversigt (Ikke målfast) side 17 af 20
Matrikelkort side 18 af 20
Kort Odense er Region Syddanmarks hovedstad og Danmarks 3. største by med 190.000 indbyggere. Kommunen er på 304 km2. Byen er karakteristisk i kraft af sin store bymæssige udbredelse og de mange bysamfund uden for bykernen. Odense å og den grønne ådal slynger sig forførisk gennem byen og udgør et åndehul og et fristed for byens beboere. Erhvervsmæssigt hæfter man sig især ved et stort udbud af bynære erhvervsområder, som er begunstiget af nærhed til såvel den østvestgående motorvej, som motorvejen mod syd. Det store regionssygehus og universitetet skaber grobund for masser af spændende virksomheder i området. Naturligvis har byen en velfungerende hovedbanegård og en særdeles aktiv havn med hele 2 udskibningsmuligheder. Byen har en 2-centerstruktur med en levende og spændende bymidte og et særdeles handelsaktiv område ved Rosengårdcentret. De kommende år i Odense vil byde på fantastiske byomdannelser i centrum omkring bl.a. Thomas B. Thrigesgade, men også mange andre steder samt ikke mindst en fast forbindelse over kanalen. side 19 af 20
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 36273630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79