Ramsherred 25-27, Aabenraa

Transkript

1 Ramsherred 25-27, Aabenraa Særdeles velbeliggende gågadeejendom sælges Samlet etageareal: m² Årlige lejeindtægter: kr , Afkast 1. år: 6,2 % Usædvanlig markant og velholdt ejendom To flotte butikslejemål samt et kontorlejemål Afskrivningsgrundlag: kr , Pris: kr ,- kontant

2 Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 5 Salgsvilkår... 5 Likviditetsbudget... 6 Planforhold/offentlige forhold... 7 Tekniske installationer... 8 Driftsudgifter... 8 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 9 Handelsomkostninger Købers kapitalbehov Startforrentning på kontantbasis Besigtigelse Mellemsalg Lejespecifikation Plantegning Kort... 19

3 Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Ramsherred Aabenraa Matr. nr. Kommune 22 Aabenraa Aabenraa. Opført/ombygget Opførelsesår: 1901 Ombygningsår: 2008 Grundareal 746 m² - heraf vej 0 m² Matrikel nr: 22 Aabenraa Grundareal: 746 m² - heraf vej 0 m² Ejendomsbeskrivelse Attraktiv investeringsejendom beliggende centralt på den bedste del af gågaden Ramsherred i Aabenraa. Ejendommen er mod Ramsherred opført i to etager med udnyttet tagetage, tag med taghældning og kvist, tag af skifereternit, idet ejendommen fremstår pudset og nymalet med nyere termovinduer og i særdeles god stand. Ejendommens bagbygning er opført i røde facadesten, ligesom der inden for de senere år er opført et elevatortårn der forsyner samtlige etager i ejendommen. Bag ejendommen, ved "Skrænten", er der tillige et antal parkeringspladser til brug for ejendommens brugere, ligesom ejendommen på "Skrænten" er beliggende over for Føtex store, offentlige parkeringsplads. Ejendommen er indrettet med to butikslejemål i stueetagen ud mod Ramsherred, medens den resterende del af ejendommen er indrettet til kontor idet bemærkes, at ejendommen tidligere har huset Kreditbanken. Kontorlokalerne, der er udlejet til en form for kontorhotel, fremtræder i meget fin stand. Der er fra næsten alle kontorlejemål adgang til udvendige tagterrasser mv. side 3 af 20

4 Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 609 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: m² Etageareal i alt: m² Bygning nr. 1 Ramsherred 25 Opført/ombygget år: 1901/2008 Bebygget areal: 599 m² Stueetage 599 m² 1. sal 278 m² 2. sal 237 m² Kælder/parterre 580 m² Ramsherred 25 Bygning nr. 2 Ramsherred 27 Opført/ombygget år: 1947 Bebygget areal: 10 m² Anvendelse: Afskrivning: Garage, udhus etc. 10 m² Carport Ja I alt m² I forbindelse med ombygning i 2008/2009 med bl.a. 2 butikker i stueplan samt 3 erhvervslejemål, kontor mv. i parterre, 1. og 2. sal, er arealerne i henhold til lejespecifikationen fordelt således: 2 stk. butikker stuen/parterre 709 m² Butiksareal i alt (afskrivningsberettiget) 709 m² Kontor kælder/parterre 323 m² Kontor 1. sal 314 m² Kontor 2. sal 264 m² Kontorareal i alt (ikke afskrivningsberettiget) 901 m² Hertil kommer carport 10 m² Areali alt m² Difference i henhold til BBR 84 m² antages at udgøre kælderareal. side 4 af 20

5 Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi kr ,- Heraf grundværdi kr ,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr ,- Kapitalbehov Kontantpris kr ,- Handelsomkostninger anslået kr ,- - Refusion deposita kr ,- Anslået kapitalbehov: kr ,- Startforrentning 6,16 %. Momsfradragsprocent 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter m² kr ,- Anslået lejeindtægt m² kr ,- I alt kr ,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr ,- Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. Bevaringsværdig: Bevaringsværdig bygning: Ejendommen er i henhold til kommuneatlas bevaringsværdig med side 5 af 20

6 bevaringsværdi 4. Denne udpegning som bevaringsværdig bygning er foretaget på baggrund af, at bygningen har regional eller lokal betydning. Bevaringsværdien omhandler alene bygningens ydre. Det er Aabenraa kommune, som har ansvaret for de bevaringsværdige bygninger, og kommunen har mulighed for at yde økonomisk støtte til vedligeholdelsesarbejder på bevaringsværdige bygninger. I Danmark findes der ca bevaringsværdige bygninger, mens der er godt fredede bygninger. Læs eventuelt mere på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside: Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr ,- kr ,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr ,- kr ,- Lejeindtægter, anslåede kr ,- kr ,- 1. år før afskrivning/skat kr ,- Afskrivning 1. år, anslået kr ,- Skattemæssigt resultat 1. år kr ,- Likviditet 1. år før skat kr ,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr ,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr ,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 6 af 20

7 Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan M45 Ekstrakt: Der må ikke etableres fødevareforretninger i området, medmindre der er tale om specialbutikker med begrænset sortiment som f.eks. vin, ost osv. Undtaget herfra er delområderne A og C2. Lokalplanområdet opdeles i 5 delområder: A, B, C1, C2 og D.... Delområde C1 og C2: Delområde C1 og C2 må anvendes til cityformål, dvs. butikker, kontorer, restauranter, hoteller, miljøvenlige erhverv, boliger, private og offentlige opholdsarealer, p-pladser i op til tre planer, servicegade og udstillingsarealer. For delområde C2 gælder, at der tillige må etableres fødevarebutikker.... Der kan opføres bebyggelse i følgende omfang på de enkelte ejendomme: Delområde C: Bebyggelsesprocent 150 % Bygningshøjde 12 ½ meter Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Energimærke Ejendommen er omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Såfremt der ikke eksisterer et gyldigt energimærke på ejendommen, er sælger pligtig til at lade et nyt udarbejde, såfremt køber måtte ønske dette. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. side 7 af 20

8 Servitutter 22 Aabenraa Dokument om fjernvarme/anlæg m.v Lokalplan nr. M Lokalplan nr. M Dokument om, at der ikke fra eller på ejendommen må drives pengeinstitut eller lignende virksomhed i 10 år fra Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer El Vand Varme Ejendommen forsynes med el fra SydEnergi. Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. Driftsudgifter Administration, anslået kr ,- Udvendig vedligeholdelse, anslået ca m² á kr. 40,- kr ,- Driftsudgifter, i alt anslået kr ,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00%. Øvrige forhold Lejerne betaler samtlige ejendommens driftsudgifter efter areal forholdsmæssigt med undtagelse af udvendig vedligeholdelse og administration, idet refunderede driftsudgifter i henhold til budget for 2011 for hele ejendommen andrager ca. kr ,- ekskl. moms men inkl. drift og vedligeholdelse af elevator og køl/ventilation. side 8 af 20

9 Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr ,- Kontantomregnet købesum kr ,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr ,- Advokatsalær - skøde kr ,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 0,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr ,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr ,- Grundens værdi kr ,- Afskrivningsberettigede bygninger kr ,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr ,- Kontantomregnet købesum kr ,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr ,- = kr ,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr ,- = kr ,- Afskrivning 1. år kr ,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 9 af 20

10 Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr ,- Advokatsalær - skøde kr ,- Moms kr ,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr ,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 kr ,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr ,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr ,- Handelsomkostninger anslået kr ,- - Refusion deposita kr ,- Investeret kapital omregnet kr ,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr ,- Driftsudgifter i henhold til budget kr ,- Nettoleje til forrentning kr , ,- x ,- = 6,16 % (anslået) side 10 af 20

11 Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Klaus Holmstoel, erhvervsmægler, valuar, MRICS Mobil Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på sagsnr side 11 af 20

12 Lejespecifikation for ejendommen Ramsherred 25-27, 6200 Aabenraa Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Solo Aabenraa ApS nr. 27 (lejl. 1) , ,- NPI min. 3,50% ,- 10 år 10 år 2 Ledigt butikslokale nr. 25 (lejl. 2) , ,- NPI min. 3,00% 3 Mayday Invest ApS - kontor 25B, 1. sal (lejl. 3) ,- 743,- NPI min. 3,00% , mdr. 4 Mayday Invest ApS kontor 25C, 2. sal (lejl. 4) ,- 743,- NPI Min. 3,00 % , mdr. 5 Mayday Invest ApS - kontor 27A, kld./part. (lejl. 5) ,- 223,- NPI Min. 3,00 % , , ,- side 12 af 20

13 Fotos side 13 af 20

14 Plantegning - stueetage (Ikke målfast) side 14 af 20

15 Plantegning 1. sal (Ikke målfast) side 15 af 20

16 Plantegning 2. sal (Ikke målfast) side 16 af 20

17 Plantegning øvre kælder (Ikke målfast) side 17 af 20

18 Plantegning nedre kælder (Ikke målfast) side 18 af 20

19 Kort Region Syddanmark er et dynamisk vækstområde og har en central geografisk placering. Regionen strækker sig fra 40 km nord for Vejle til Padborg i syd og fra Esbjerg i vest til Nyborg i øst. Der er omkring 1,2 mio. indbyggere i regionen, hvor landets 3. og 5. største byer Odense og Esbjerg ligeledes er beliggende. Flere af Syddanmarks virksomheder er verdenskendte. Danfoss i Nordborg, Ecco Danmark i Tønder, Gum-link i Vejle, LEGO i Billund samt offshore-industrien i Esbjerg. Aabenraa Kommune har et indbyggertal på ca samt god infrastruktur og godt grundlag for erhvervslivet. Kommunen er beliggende tæt ved den dansk-tyske grænse og tæt på motorvejen. side 19 af 20

20 LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning, og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf ODENSE Kongensgade DK-5000 Odense C Tlf AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf STOCKHOLM Tlf GÖTEBORG Tlf HELSINKI Tlf OSLO Tlf Danske Bank Reg.nr. A/S SE-nr./CVR