Vesterparken. Regler og retningsliner. Hvem betaler hvad? En sammenfatning af den praksis, vi har i foreningen mht. hvem der skal betale, når bygningen eller den enkeltes lejlighed skal renoveres eller repareres efter en skade. Det er håbet at fjerne tvivlsspørgsmål, gerne inden håndværkerne er rekvireret. Som hovedregel står foreningen for udvendigt vedligehold af bygningen og fællesarealerne, og andelshaver står for indvendigt vedligehold af lejligheden. Der er dog visse undtagelser, herunder særlige regler for vand- og varmeinstallationer. Altaner, nye: - Foreningen ejer formelt altanerne og står derfor for vedligeholdelsen af disse. - Vedligehold af altanens ekstratilbehør påhviler andelshaver = inddækninger, skærme, altankasser, m.v. - Altanernes værdi pr. 1.01. 2010: kr. 54.250 - Mansardaltanernes værdi pr. 1.01. 2010: kr. 110.695 - Nedskrivning: Efter 10 år (fra 1.01. 2020) nedskrives altanernes værdi lineært over 30 år. - Opsætning af ny altan: Andelshaver er entreprenør. Bestyrelsen skal godkende alle aftaler. Altanens fremtræden skal være som øvrige eksisterende altaner. Andelshaver skal tegne en all-risk forsikring. Altaner- franske og indbyggede: - Foreningen står for almindeligt vedligehold. - Vedligehold af altaners ekstratilbehør påhviler andelshaver, såsom inddækninger, skærme, altankasser, m.v. - Indbyggede altaners bundareal skal holdes rent og afløbet skal jævnligt efterses for blade etc., så vandskader hos underbo undgås. Byggetilladelse IKKE nødvendig: - Badeværelsesombygning kræver ikke længere tilladelse, men ombygningen skal overholde Bygningsreglementet (BR 10). Vådrumssikring udført efter 27. maj 2014 skal dokumenteres med foto og/eller faktura, hvis arbejdet skal honoreres. Byggetilladelse nødvendig, lejlighed: - Bærevægge, skillevægge, fælles stigeledninger og faldstammer nedtages eller ændres. - Gulvvarme installeres - Flytning af baderum eller køkkenrum - Emhætte-spjæld, hul i muren til spjæld: OBS: Byggetilladelse gives ikke af kommunen! Byggesagsagsgang, lejlighed: 1. Andelshaver udfylder en ansøgning om byggearbejde til Center for Byggeri. Ansøgningen skal vurderes i h.t. foreningens regler og efter godkendelse underskrives af bestyrelsen før indsendelse til Center for Byggeri. 2. Kvittering og tilladelse fra Center for byggeri afleveres til bestyrelsen før byggeriet kan påbegyndes.
3. Ved krav om færdigmelding: Færdigmelding indsendes til Center for Byggeri. Kopi afleveres til bestyrelsen og til administrator. 4. Bestyrelsen modtager dokumentation på arbejdets udførelse (foto og/eller skriftlig dokumentation fra autoriseret håndværker og/eller arkitekt). Byggesagen arkiveres herefter blandt sagsakterne på lejligheden. Ansøgningsskemaer findes på foreningens hjemmeside: www.ab-vesterparken.dk Tegninger over lejligheder skal afhentes hos Center for Byggeri. Byggesagsgang, loft- og kælderareal: Opkøb og ombygning: - Kælderareal: OBS: Det er kun kælderarealet under 58 st.th. og 44 st.tv., der kan opkøbes! - Loftareal: Der kan kun opkøbes loftareal over egen lejlighed, og kun hvor dette ikke hindrer almindelig adgang til det resterende loftareal og spidsloft. Ved behov for ændring af trappeadgang til spidsloft, er det bygherres (andelshavers) ansvar og udgift, at nedtage og opsætte en alternativ trappe. - Tagterrasse: Såfremt dele af et opkøbt areal udlægges til tagterrasse, betales der kun andelssum og husleje af det areal, der kunne være opnået under tag, med en højde på over 1.50 cm. Sagsgang for andelshaver (bygherre): 1. Til bestyrelsen: Ansøgning om byggearbejde (afleveres i 2 kopier) underskrives af bestyrelsens formand, næstformand eller sekretær, som beholder den ene kopi. 2. Til Center for byggeri: Ansøgning om byggearbejde indsendes. Ansøgningen besvares med en kvittering for byggetilladelse. 3. Til Andelsbo og bestyrelse: Aflevering af kvittering for byggetilladelse tegning over loftareal over lejlighed, med angivelse af placering af det antal m2, der ønskes tilkøbt. Detaljeret beskrivelse af projektet. 4. Fra Andelsbo: Foreløbig kontrakt med opkrævning af andelssum ud fra det angivne antal m2 og huslejeopkrævning ud fra samme. 5. Byggetilsyn: Der kræves et uvildigt tilsyn med byggeriet af en autoriseret byggeingeniør, som udfærdiger en afsluttende tilsynsrapport. Bestyrelsen informeres om byggeriets gang af byggeingeniøren før byggeriets start. 6. Byggeriet kan påbegyndes, når andelssummen er betalt og alle betingelser er opfyldt. 7. Opmåling af landmåler: Umiddelbart efter byggeriets afslutning, foretages opmåling af det opkøbte areal af en autoriseret landinspektør til brug for BBR og til brug for regulering af andelssum og huslejeopkrævning. Andelsbo regulerer efterfølgende andelssummen (med evt. tilbagebetaling eller ekstrabetaling) samt regulerer huslejeopkrævningen, med virkning fra overtagelsesdatoen for det opkøbte område. 2
8. Indsendelse af det grønne afslutningskort til Center for Byggeri. Kopi til bestyrelsen. Elektricitet: - Vedligeholdelse af el-installationer på alle fællesområder - Vedligeholdelse af dørtelefonanlæg. - Samtlige installationer inkl. elmåleren i lejligheden vedligeholdes af andelshaver. - Ringeklokke til lejligheden (ved egen dør) vedligeholdes af andelshaver. Fugt- og svampeskader: - Eksperthjælp til konstatering af svamp m.v. betales af foreningen når det vurderes, at der er mistanke om fugtskader udefra. - Fugt og svampeskader, der skyldes, at området har været tildækket uden mulighed for luftcirkulation, eller anden form for mislighold: Andelshaver pålægges byrden til eksperthjælp og udgifterne til udbedring af skaden. Gas- og el-måler: - Flytning af gasmåler: Udgift påhviler andelshaver. Gulv: - Oprindeligt trægulv i lejligheder: Den bærende konstruktion = bjælker/strøer vedligeholdes af foreningen. - Utæt badeværelsesgulv grundet revnet gulv forårsaget af tæret/defekt bærebjælke: Bjælke renoveres eller udskiftes, gulvet renoveres, billigste fliser pålægges. Ønskes dyrere fliser, betaler andelshaver forskellen, som registreres som en forbedring for andelshaver. - Utæt badeværelsesgulv der forårsager at vand siver ned gennem etageadskillelsen renoveres af foreningen, med mindre utætheden skyldes dårligt udført håndværkerarbejde hos andelshaveren. - Oprindeligt trægulv i lejlighederne vedligeholdes af andelshaver, herunder afhjælpning af løse, knirkende gulvbrædder. - Badeværelsesgulv: Reetablering af revnede gulvfliser der er pålagt oprindeligt gulv, hvor bærebjælken konstateres ikke-tæret, påhviler andelshaver. - Gulvbelægning: linoleum, vinyl, parket, klinker, bræddegulv og tæpper vedligeholdes af andelshaver. - Gulv: Afretning af undergulv med plader påhviler andelshaver Gulvvarme: 3
Se under byggetilladelser Lofter, oprindeligt loft eller andet lovligt sænket loft i brandklasse A: - Loftskade i lejligheder på øverste etage, grundet læk fra tag: Renovering af oprindeligt loft, gipsloft eller andet lovligt opsat loft. Der afsluttes med maling. Skade anmeldes af bestyrelsen til foreningens forsikring. - Loftskade i øvrige lejligheder, grundet læk på fælles stigeledning og fælles faldstamme: Renovering af oprindeligt loft, gipsloft eller andet lovligt opsat loft. Der afsluttes med maling. Skaden anmeldes af bestyrelsen til foreningens forsikring. - Vandskader i loft fra en lækage i et lovligt badeværelsegulv betales af foreningen. Skaden anmeldes af bestyrelsen til foreningens forsikring. - Almindeligt vedligehold af lofter, herunder maling, renovering af stuk, opretning af loft, glasvæv m.v. påhviler andelshaver. Radiatorer: Almindeligt vedligehold påhviler foreningen. Anmeldte fejl på radiatorer og termostater udbedres snarest muligt af foreningens VVS-firma. - Flytning eller nedtagning påhviler andelshaver. Skal udføres af ejendommens VVS-firma. - Udluftning af radiatorer: Jævnlig udluftning bør foretages. Det er især vigtigt, at beboerne i de øverste lejligheder udlufter deres radiatorer jævnligt af hensyn til de øvrige beboere. (støjgener og varmetab) Termostaterne aktiveres jævnligt. -Anmeldelse af fejl på radiatorer og termostater påhviler andelshaver. Hvis fejlen har forårsaget et merforbrug, påhviler udgiften til dette andelshaver, indtil fejlen er anmeldt og udbedret. -Manglende radiator i et rum. Ved salg påhviler det sælger at opsætte en radiator i rummet, hvis køber måtte ønske dette. Rørkasser og sænkede lofter: - Rørkasser og sænkede lofter der skjuler foreningens fællesinstallationer: Ifølge Lejelovens 55 skal andelshaver give adgang til det lejede. Forhindringer såsom rørkasser og sænkede lofter skal demonteres af andelshaver for at give håndværkere fri og uhindret adgang, ligesom det er medlemmets sag at reetablere det nedtagne. Ved individuelle installationer monteret af en tidligere andelshaver, påhviler det den nuværende andelshaver at demontere og reetablere rørkasse eller loft. Salg af andelsbolig: Bestyrelsen opsætter salgsopslag i opgange og på hjemmesiden. 5 dage efter 2. fremvisning overgår salget til andelshaver. Salget og godkendelse af køber, skal dog altid forinden godkendes af bestyrelsen og ske i overensstemmelse med foreningens vedtægter og retningslinjer. 4
- Sælger bestiller vurderingsrapport, el-check og VVS-check hos de af bestyrelsen udpegede fagfolk. Udgiften til vurderingsrapporten deles mellem sælger og køber. Elektriker- og VVS-check betales af sælger. Sælger betaler i første omgang for alle tre rapporter. Vurdering af renoverede lejligheder i opgang 44-50: Standard-gulve, døre, lofter og vægge beregnes ikke som forbedringer. Vurderingernes gyldighed er 18 måneder fra udarbejdelsen. El- og VVS-check er ligeledes gældende i 18 måneder fra udarbejdelsen. - Sælger aflæser og anmelder gas-, el- og varmeforbrug. Salg af loft- og kælderareal: Videresalg: Loftareal: Loftarealer opkøbt til 100 % af andelssummen, kan efter færdigbygning videresælges til 100 % af den til enhver tid gældende andelsværdi. Indretningen af boligområdet betragtes som 80% etableringsværdi (uden afskrivning, men også uden pristalsregulering) og 20% forbedringsværdi, som afskrives over 20 år. Loftareal opkøbt til reduceret andelssum, kan efter færdigbygning videresælges til 100 % af den til enhver tid gældende andelsværdi. Vurdering af forbedringer foretages ud fra samme kriterier som for den øvrige andel. Kælderareal: Videresælges til samme procentsats som ved opkøbet, ud fra den til enhver tid gældende andelsværdi. Vurdering af forbedringer foretages ud fra samme kriterier som for den øvrige andel. Vedligehold: - Alle fællesarealer vedligeholdes. Hoveddøre, bagdøre, vinduer og udvendige døre vedligeholdes af foreningen. - Almindeligt vedligehold af lejligheden påhviler andelshaver. - Udbedring som følge af manglende vedligehold i lejligheden, herunder skadedyr m.v. foretages på andelshavers regning. Vægge - Fugtskader udefra udbedres af foreningen, medmindre skaden skyldes, at en væg har været dækket af genstand, skabe eller tunge møbler, så der ikke har været tilstrækkelig luftcirkulation eller andre forhold hos andelshaveren. Bestyrelsen anmelder skaden til foreningens forsikringsselskab. - Fugtskader som eksempelvis skyldes, at ydervæg har været tildækket af møbler m.v. påhviler andelshaver. - Opretning af vægge, klinker i bad og køkken påhviler andelshaver. - Glasvæv, tapet, og maling påhviler andelshaver. - Bærevægge, skillevægge: Nedtagning eller ændring kræver forudgående tilladelse fra bestyrelsen og fra Center for Byggeri. Se under Byggetilladelse. VVS: 5
- Alle rørføringer på fællesarealerne vedligeholdes af foreningen. - Lodrette fælles stigeledninger til koldt og varmt vand inkl. første ballofix-ventil placeret på den vandrette stigeledning i lejligheden vedligeholdes af foreningen. - Lodrette fælles faldstammer inkl. 1. afgreningsstuds og afgreningsled vedligeholdes af foreningen. - Vandrette forsyningsledninger/stigeledninger og ballofixventiler eksklusiv første ballofixventil påhviler andelshaver. - Vandrette tilslutninger til faldstamme og stigeledninger påhviler andelshaver. - Ballofixventilerne bør aktiveres et par gange årligt, hvilket påhviler andelshaver. - Afløb fra håndvask, brusebad, badekar og gulvafløb, herunder afløbsrist og vandlås vedligeholdes af andelshaver. - Badeværelsesombygning kræver overholdelse af Byggereglementet (BR 10). Vådrumsbeskyttelse, som er obligatorisk jf. Vådrumsreglement af 13.02.1995, skal med virkning fra 27.05.2014 dokumenteres med foto og/eller faktura. Senest revideret 20. September 2014 6