Justitsminister Lars Barfoed Slotsholmsgade 10 1216 København K 9. december 2010 Jour. nr.: 30-01-014-10 Ref: md Juridisk konsulent Mogens Dürr Telefon +45 33 12 03 30 md@ejendomsforeningen.dk Sagsbehandlingstider ved domstolene Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer har jævnligt behov for at få løst tvister med deres lejere ved domstolene. Medlemmerne oplever imidlertid ofte, at der er meget betydelige sagsbehandlingstider ved domstolene såvel ved fogedretten som ved boligretten i tvister vedrørende erhvervslejemål. De betydelige sagsbehandlingstider viser sig ved, at det er meget tidskrævende dels at få fogedbistand til udsættelse af erhvervslejere, som misligholder lejebetalingen, bl.a. fordi det jævnligt er vanskeligt at få forkyndt indkaldelser til fogedretsmøder for erhvervslejere, dels at få berammet hovedforhandlinger i tvister, som skal behandles af boligretten. De lange sagsbehandlingstider medfører, at de private udlejere lider unødvendigt store tab, idet en erhvervslejer, som forventer at blive udsat af lejemålet på grund af betalingsmisligholdelse, typisk vil undlade at betale leje i den periode, hvor udlejers udsættelsesbegæring er under behandling i fogedretten. Samtidig vil lejeren overhovedet ikke udføre vedligeholdelsesarbejder og i øvrigt som oftest ikke behandle lejemålet ordentligt i denne periode. Udlejerne påføres dermed forøgede fraflytningstab efter lejers udsættelse. I de traditionelle retssager, som behandles af boligretten, medfører de lange sagsbehandlingstider, at det er meget tidskrævende at få afklaret tvister om økonomiske mellemværender eller juridiske forhold med en erhvervslejer, hvilket dels påfører udlejerne betydelige likviditetstab, dels vanskeliggør en ordentlig administration af udlejningsejendommene.
Til illustration af de problemer, som de private udlejer oplever vedrørende domstolsbehandlingen af sager, vedlægges nogle eksempler, som omtales nærmere på de følgende sider. Sag 1 Lejer 1 Denne sag vedrørte en situation, hvor udlejer ophævede et erhvervslejemål på grund af lejers betalingsmisligholdelse. Forløbet i sagen var som følger: 15. januar 2010 Udlejer ophæver på grund af betalingsmisligholdelse 2. februar 2010 Udlejer indgiver begæring om udsættelse af lejer til fogedretten 3. marts 2010 Udlejer rykker fogedretten for en reaktion på begæringen af 2. februar 2010 30. marts 2010 Fogedretten afholder møde, hvor lejer får en kort frist til frivillig fraflytning 6. april 2010 Udlejer indgiver begæring om udkørende fogedforretning til fogedretten 23. april 2010 Fogedretten indkalder udlejer til udkørende fogedforretning den 4. maj 2010 4. maj 2010 Fogedretten afholder udkørende fogedforretning og lejer udsættes af lejemålet Som beskrivelsen ovenfor viser, medgik der 3 måneder til fogedrettens behandling af en sag om udsættelse af en erhvervslejer på grund af betalingsmisligholdelse. Til dokumentation for sagsforløbet vedlægges begæringen af 2. februar 2010 om udsættelse, bilag A, og fogedrettens indkaldelse af 23. april 2010 til udkørende fogedforretning, bilag B. 2
Sag 2 Lejer 2 Denne sag vedrørte også en situation, hvor udlejer ophævede et erhvervslejemål på grund af lejers betalingsmisligholdelse. Forløbet i sagen var som følger: 10. juni 2010 Udlejer ophæver på grund af betalingsmisligholdelse og indleder forhandlinger med lejer om frivillig fraflytning 18. august 2010 Efter forgæves forhandlinger med lejer, ser udlejer sig nødsaget til at indgive begæring om udsættelse af lejer til fogedretten 6. september 2010 Fogedretten indkalder parterne til fogedretsmøde den 20. september 2010 20. september 2010 Fogedretten afholder møde, som resulterer i indkaldelse til nyt fogedretsmøde, da indkaldelsen ikke er forkyndt for lejer 23. september 2010 Fogedretten indkalder parterne til nyt fogedretsmøde den 4. oktober 2010 4. oktober 2010 Fogedretten afholder møde, hvor lejer pålægges at forlade lejemålet senest den 15. oktober 2010 19. oktober 2010 Udlejer indgiver begæring om udkørende fogedforretning til fogedretten 2. november 2010 Fogedretten indkalder udlejer til udkørende fogedforretning den 31. januar 2011 4. november 2010 Telefonisk henvendelse fra udlejer til fogedretten med anmodning om fremskyndelse af udkørende fogedforretning med henvisning til tvingende omstændigheder 5. november 2010 Fogedretten indkalder udlejer til fremrykket udkørende fogedforretning den 14. december 2010 3
12. november 2010 Udlejer indgiver begæring til fogedretten om yderligere fremskyndelse af udkørende fogedforretning med henvisning til tvingende omstændigheder 16. november 2010 Fogedretten afholder udkørende fogedforretning og lejer udsættes af lejemålet Som beskrivelsen ovenfor viser, medgik der 3 måneder til fogedrettens behandling af en sag om udsættelse af en erhvervslejer på grund af betalingsmisligholdelse. Samtidig fremgår det, at der ville være medgået 5 ½ måned til fogedrettens behandling af sagen, hvis ikke udlejer havde udvist betydelige bestræbelser på, at få fogedretten til at fremme sagen mest muligt henset til lejers truende adfærd og hensynsløse behandling af lejemålet. Samtidig viser forløbet, at sagen utvivlsomt kunne være gennemført hurtigere af fogedretten, end det rent faktisk skete. Det fremgår således af sagen, at fogedretten var nødt til at indkalde til fogedretsmøde i sagen to gange, henholdsvis den 6. september 2010 og den 23. september 2010. Baggrunden herfor var, at den første indkaldelse til fogedretsmøde, som blev sendt til lejer-selskabets officielle adresse,, kom retur til fogedretten. Fogedretten fremsendte derefter indkaldelsen til lejemålsadressen, og da indkaldelsen ikke kom retur til fogedretten, blev fogedretsmødet blev afholdt. Udlejer havde imidlertid allerede i begæringen af 18. august 2010 om udsættelse af lejer gjort opmærksom på, at lejeren antageligt hverken kunne træffes på lejemålsadressen eller på lejer-selskabets officielle adresse,. Udlejer havde således anført at selskabet formentlig ingen aktiviteter havde på. Udlejer havde derfor i begæringen af 18. august 2010 angivet nogle alternative adresser, hvor forkyndelse af indkaldelsen til fogedretsmødet passende kunne ske, og medsendt en udskrift fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, hvoraf privatadresserne for bestyrelsesmedlemmer og direktion fremgik. Det kan derfor undre, at fogedrettens alene valgte at fremsende indkaldelsen til fogedretsmødet på de adresser, som udlejer havde gjort opmærksom på kunne være tvivlsomme at anvende. Dette forsinkede i hvert fald sagen med 2 uger. Til dokumentation for sagsforløbet vedlægges begæringen af 18. august 2010 om udsættelse, bilag C, fogedrettens indkaldelse af 6. september 2010 til fogedretsmøde, bilag D, fogedrettens indkaldelse af 23. september 2010 til fogedretsmøde, bi- 4
lag E, fogedrettens udskrift af 4. oktober 2010 af retsbogen, bilag F, begæringen af 19. oktober 2010 om udkørende fogedforretning, bilag G, fogedrettens indkaldelse af 2. november 2010 til udkørende fogedforretning, bilag H, fogedrettens indkaldelse af 5. november 2010 til udkørende fogedforrening, bilag I, samt begæring af 12. november 2010 om yderligere fremskyndelse af sagen, bilag J. 5
Sag 3 Lejer 3 Denne sag vedrører udlejers inddrivelse af skyldig leje på 138.000 kr. efter modregning af depositum som følge af udsættelse af lejer på grund af betalingsmisligholdelse. Forløbet i sagen var som følger: 9. september 2009 Udlejer indgiver stævning til Retten 1. februar 2010 Retten afsigelse udeblivelsesdom over lejer 5. marts 2010 Retten genoptager sagen. Genoptagelse skete uden at lejer blev pålagt at stille sikkerhed for sagsomkostninger på 5.730,00 kr., som lejer ved udeblivelsesdommen blev pålagt at betale til udlejer 10. maj 2010 Udlejer retter forespørgsel til Retten om hvorpå sagen beror 11. maj 2010 Retten indkaldelse til forberedende retsmøde den 17. juni 2010 17. juni 2010 Retten afholder forberedende retsmøde 21. juni 2010 Retten berammer hovedforhandling til den 7. oktober 2011 7. oktober 2011 Hovedforhandling forventes afholdt ved Retten Som beskrivelsen ovenfor viser, vil der medgå 1 år og 7 måneder til behandling af en tvist om lejers forpligtelse til at betale et skyldigt lejebeløb. Såfremt udlejer måtte få helt eller delvist medhold i sit krav ved hovedforhandlingen den 7. oktober 2011, vil der eventuelt medgå yderligere tid med at få tvangsmæssigt inddrevet et skyldigt beløb via fogedretten. Til dokumentation for sagsforløbet vedlægges stævning af 9. september 2009, bilag K, udskrift af 1. februar 2010 af retsbogen, bilag L, forespørgsel af 10. maj 2010 til Retten, bilag M, indkaldelse af 11. maj 2010 til forberedende retsmøde, bilag N, underretning af 21. juni 2010 om berammelse af hovedforhandling, bilag O. 6
På baggrund af de ovenfor beskrevne sager skal Ejendomsforeningen Danmark anmode Justitsministeren om at besvare følgende spørgsmål: Spørgsmål 1 Finder Justitsministeren, at en sagsbehandlingstid på 3-4 måneder for gennemførelse af en udsættelse af en erhvervslejer på grund af betalingsmisligholdelse er acceptabel? Spørgsmål 2 Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, bedes Justitsministeren oplyse hvilken sagsbehandlingstid for en sådan sag, der vil være passende. Spørgsmål 3 Finder Justitsministeren, at det er acceptabelt, hvis Fogedretten trods opfordring herom fra udlejer, undlader at søge en indkaldelse til fogedretsmøde forkyndt på privatadressen for legale repræsentanter for et selskab? Spørgsmål 4 Finder Justitsministeren, at det er acceptabelt, at der kan medgå væsentligt mere end et år til behandling af en sag om inddrivelse af skyldig leje i henhold til en erhvervslejeaftale? Spørgsmål 5 Såfremt spørgsmål 4 besvares benægtende, bedes Justitsministeren oplyse hvilken sagsbehandlingstid for en sådan sag, der vil være passende. Spørgsmål 6 Hvad anbefaler Justitsministeren at private udlejere skal gøre, hvis der medgår urimelig lang tid med behandlingen af en konkret sag ved domstolene? Jeg skal afslutningsvis gøre opmærksom på, at Ejendomsforeningen Danmark agter at offentliggøre besvarelsen af de ovennævnte spørgsmål i foreningens medlemsblad Huset Jura. Med venlig hilsen Mogens Dürr Juridisk konsulent 7