Vestergade 4/Torvegade 3, Nørresundby Velbeliggende gågadeejendom Samlet areal: 2.026 m² - heraf 371 m² bolig og 1.655 m² erhverv Årlige lejeindtægter: kr. 1.029.551,- Afkast 1. år: ca. 7,00 % - God lejespredning Meget lav "murstensværdi" - kr. 5.330,- pr. m² Afskrivningsgrundlag: kr. 3.628.873,- Pris: kr. 10.800.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 3 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 4 Likviditetsbudget... 5 Planforhold/offentlige forhold... 5 Tekniske installationer... 7 Driftsudgifter... 7 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 8 Handelsomkostninger... 8 Købers kapitalbehov... 9 Startforrentning på kontantbasis... 9 Besigtigelse... 9 Mellemsalg... 9 Lejespecifikation... 10 Kort... 11
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Vestergade 4/Torvegade 3 9400 Nørresundby Matr. nr. Kommune 135 A, Nørresundby Bygrunde Aalborg. Opført/ombygget Opførelsesår: 1890 Ombygningsår: 1999 Grundareal 1.009 m² - heraf vej 0 m² Matrikel nr: 135 A, Nørresundby Bygrunde Grundareal: 1.009 m² - heraf vej 0 m² Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er beliggende i gågaden tæt på Nørresundby Torv og kun med få minutters gang til Limfjorden og endvidere med kort afstand til Aalborg Centrum. Ejendommen fremtræder generelt i pæn stand. Facaderne mod Vestergade er vandskuret/pudset og gulmalet. Ejendommen har rødt tegltag samt hvidmalede termovinduer. Mod Torvegade fremtræder ejendommen ligeledes pudset og gulmalet. Rødt tegltag vurderes til at være af nyere karakter. Via port er der adgang til ejendommens hyggelige gårdareal, her findes ligeledes indgang til Industricaféen. Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 807 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 836 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 1.190 m² Bolig: 371 m² Etageareal i alt: 2.026 m² Sekundære arealer: 303 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1890/1999 Bebygget areal: 807 m² Anvendelse: Afskrivning: Vestergade 4, st. tv. - Café 186 m² Erhverv Ja Vestergade 4, st., mf. - Butik 233 m² Erhverv Ja Vestergade 4, st., th. - Butik 417 m² Erhverv Ja Vestergade 4, 1., tv. - Bolig 117 m² Bolig Nej Vestergade 4, 1., th. - Bolig 108 m² Bolig Nej Vestergade 4, 2. sal. - Bolig 146 m² Bolig Nej Torvegade 3 A, st. - Detail 171 m² Erhverv Nej Torvegade 3 A, 1. sal - Detail 269 m² Erhverv Nej side 3 af 12
Torvegade 3 A, 2. sal - Kontor 203 m² Erhverv Nej Torvegade 3 B, st., tv. - Klinik 176 m² Erhverv Nej Kælder 303 m² Sekundært Nej Ovennævnte arealer er jf. sælger og stemmer ikke overens med arealerne registreret på BBR-ejermeddelelsen. Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi kr. 7.500.000,- Heraf grundværdi kr. 2.275.300,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 10.800.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 10.800.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 68.405,- - Refusion deposita kr. -153.103,- - Refusion forudbetalt leje kr. -7.000,- Anslået kapitalbehov: kr. 10.708.302,- Startforrentning 6,93 %. Momsfradragsprocent 31,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 1.376 m² kr. 704.551,- Anslåede lejeindtægter - 650 m² kr. 325.000,- I alt kr. 1.029.551,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. side 4 af 12
Deposita/forudbetalt leje Deposita kr. 153.103,- Forudbetalt leje kr. 7.000,- Tinglyste hæftelser Prioritetsnr. Kreditor Valuta Hovedstol Rente 1 BRFkredit A/S DKK 2.915.000,00 Ktl. 2 BRFkredit A/S DKK 4.811.000,00 Ktl. Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 287.749,- kr. 287.749,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 704.551,- kr. 704.551,- Lejeindtægter, anslåede kr. 325.000,- kr. 325.000,- 1. år før afskrivning/skat kr. 741.802,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 145.155,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 596.647,- Likviditet 1. år før skat kr. 741.802,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 149.162,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr. 592.640,- Driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 31,00. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. side 5 af 12
Offentlige planer/forhold Lokalplan 12-049 Ekstrakt: 3.1. Området må kun anvendes til boliger, butikker, butikker med værksted, hotel/restauranter, klinikker, kontorer, service, kulturelle formål, fritidsformål, undervisning, institutioner, rekreative formål og tekniske anlæg. Butiksarealet må ikke overstige 450 m² pr. butik. 3.2. Stueetagen langs Vestergade mellem Torvet og Nygade og langs Torvet må kun anvendes til butikker, restauranter og lignende publikumsorienterede anvendelser. Vinduer må ikke være blændende. Der må ikke etableres pengeinstitutter, forsikringsselskaber eller andre funktioner, der bl.a. ved åbningstid eller vinduesudsmykning afviger fra almindelige butikker. 3.3. Antallet af boliger må ikke reduceres og boliger må ikke omdannes til erhverv (kontorer, liberale erhverv, butikker o.l.). 3.4. På arealer der er belastet med vejstøj på - mere end 55 db(a) kan der ikke etableres boliger og lignende, - mere end 60 db(a) kan der ikke etableres liberale erhverv og lignende. Der kan dog indpasses boliger og lignende på arealer med mellem 55 og 65 db(a) såfremt - mindst en facade er belastet med mindre end 55 db(a) og sove- og opholdsrum orienteres mod denne facade, - det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum ikke overstiger 30 db(a), - de primære opholdsarealer maksimalt belastes med 55 db(a). Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Ifølge oplysning indhentet elektronisk den 04.07.2013 fra www.mingrund.dk, er nærværende matrikel ikke kortlagt på vidensniveau 1 eller 2, men da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Energimærke Ejendommen er omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Såfremt der ikke eksisterer et gyldigt energimærke på ejendommen, er sælger pligtig til at lade et nyt udarbejde, såfremt køber måtte ønske dette. Ejendommen er energimærket med karakteren D. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. side 6 af 12
Servitutter 135 A, Nørresundby Bygrunde 12-09-1961 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 17-10-1962 Dokument om fjernvarme/anlæg m.v, resp. lån i off midler 13-11-1963 Dokument om fjernvarme/anlæg, resp lån i off midler 17-09-1979 Dokument om luftfartshindringer m.v. 20-01-1997 Lokalplan nr. 12-049 Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer Vand Varme Ejendommen forsynes med vand fra offentligt alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. Driftsudgifter Ejendomsskat 2013 kr. 56.792,- Dækningsafgift 2013 kr. 22.237,- Administration, anslået kr. 30.000,- Forsikring* kr. 17.924,- Fælles el* kr. 4.157,- Renovation* kr. 9.093,- Vand, vandafledningsafgift* kr. 43.923,- Varmeregnskab, anslået kr. 5.000,- Vicevært/renholdelse, anslået kr. 15.000,- Udvendig vedligeholdelse, anslået ca. 2.098 m² á kr. 60,- kr. 125.880,- - Lejerbetalte driftsudgifter* kr. -42.256,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 287.749,- Driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 31,00. Øvrige forhold * Jf. oplysninger fra sælger. Ovennævnte momsfradragsprocent er beregnet ud fra arealoplysninger og oplysninger om moms fra sælger. side 7 af 12
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 10.800.000,- Kontantomregnet købesum kr. 10.800.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 33.230,- Advokatsalær - skøde kr. 30.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.175,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 10.868.405,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 852.470,- Grundens værdi kr. 2.275.300,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.753.563,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.918.667,- Kontantomregnet købesum kr. 10.800.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 857.869,- = kr. 34.315,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr. 2.771.004,- = kr. 110.840,- Afskrivning 1. år kr. 145.155,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 33.230,- Advokatsalær - skøde kr. 30.000,- Moms kr. 7.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 70.730,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 31,00 kr. 2.325,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 68.405,- side 8 af 12
Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 10.800.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 68.405,- - Refusion deposita kr. -153.103,- - Refusion forudbetalt leje kr. -7.000,- Investeret kapital omregnet kr. 10.708.302,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 1.029.551,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 287.749,- Nettoleje til forrentning kr. 741.802,- 741.802,- x 100 10.708.302,- = 6,93 % (anslået) Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Claus Sondrup, Direktør, Partner Statsaut. ejendomsmægler, valuar Mobil 20918701 E-mail cs@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 276365 side 9 af 12
Lejespecifikation pr. 01-06-2013 for ejendommen Vestergade 4/Torvegade 3, 9400 Nørresundby Lejer Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Forudbetalt leje Depositum kr. 1 Vestergade 4, st., tv. - Industricafeén 186 106.291,- 571,- NPI 2 Vestergade 4, st., mf. - Tomgang 233 116.500,- 500,- AKK 3 Vestergade 4, st., th. - Tomgang 417 208.500,- 500,- AKK 4 Vestergade 4, 1., tv. - Carsten Louis (bolig) 117 81.600,- 697,- NPI 20.400,- 5 Vestergade 4, 1., th. - Endre Majoros (bolig) 108 72.000,- 667,- NPI 17.400,- 6 Vestergade 4, 2. sal - Christina B. Tiede (bolig) 146 85.200,- 584,- NPI 7.000,- 21.000,- 7 Torvegade 3 A, st. - Troa 171 93.595,- 547,- NPI 46.648,- 8 Torvegade 3 A, 1. sal - Troa 269 106.772,- 397,- NPI 26.693,- 9 Torvegade 3 A, 2. sal - Revisorfirma 203 59.847,- 295,- NPI 14.962,- 10 Torvegade 3 B, st. tv. - Tandklinikken 176 94.447,- 537,- NPI 6.000,- 11 Torvegade 3 B (garage) - Tandklinikken 4.800,- NPI 2.026 1.029.551,- 7.000,- 153.103,- Ovennævnte arealer er jf. oplysninger fra sælger og stemmer ikke overens med arealerne registreret på BBR-ejermeddelelsen. side 10 af 12
Kort Region Nordjylland går fra Sydthy til Skagen og fra Hanstholm til Hals, og regionen består således af 11 kommuner og dækker et areal på 7.933 kvadratkilometer. Aalborg er en by i Region Nordjylland og med sine 103.545 indbyggere (pr. 2011) Danmarks fjerdestørste by. Aalborg Kommune er Danmarks tredjestørste målt på befolkningstal, og opstod i sin nuværende form 1. januar 2007 ved en sammenlægning af Aalborg Kommune (1970-2006) og nabokommunerne Hals, Nibe og Sejlflod. side 11 af 12
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79