ÅRSRAPPORT 2012
Indholdsfortegnelse Ledelsesberetning Side Året i hovedtræk... 3 Arealudvikling... 5 Udlejning... 7 Parkering... 7 Havnedrift... 8 Samfundsansvar (CSR)... 9 God selskabsledelse... 11 Organisation og medarbejdere... 14 Selskabsmæssige forhold... 14 Risikofaktorer... 16 Regnskabsberetning... 21 Resultat... 21 Balance... 22 Forventninger til 2013 og de kommende år... 22 Begivenheder efter regnskabsårets udløb... 23 Regnskab... 24 Resultatopgørelse... 24 Balance... 25 Pengestrømsopgørelse... 27 Egenkapitalopgørelse... 28 Noter... 29 Anvendt regnskabspraksis... 42 Ledelsespåtegning... 48 De uafhængige revisorers påtegning... 49 2
Ledelsesberetning 1. Året i hovedtræk Det samlede resultat af den primære drift ekskl. værdiregulering af investeringsejendomme blev på 97 mio. kr. mod 105 mio. kr. året før. Nedgangen skal ses i lyset af, at der i 2011-resultatet indgår engangseffekter på ca. 50 mio. kr. Ses der bort fra disse, er der tale om en væsentlig fremdrift i resultatet. By & Havns omsætning blev i 2012 blev på 322 mio. kr., hvilket er en fremgang i forhold til i 2011 på 59 mio. kr., svarende til 23 pct. Fremgangen vedrører primært modtagelse af jord i Nordhavnen, men også indtægterne fra parkeringsaktiviteterne har bidraget til fremgangen. Selskabets udlejningsforretning har med en nettoomsætning på 174 mio. kr. også i 2012 bidraget væsentligt til den samlede omsætning. Værdireguleringer af selskabets investeringsejendomme har i 2012 belastet resultatet med -280 mio. kr. Den negative værdiregulering kan primært henføres til lovændringen, der fjernede grundforbedringsfradraget ved opgørelse af ejendomsskatter. Bortset fra denne effekt har værdiskabelsen for selskabets investeringsejendomme været positiv og stort set været som forventet. Salget af byggeretter i selskabets udviklingsområder har i flere år været påvirket af de svage økonomiske konjunkturer, men 2012 viste tegn på en forbedring af markedsforholdene. I 2012 indgik selskabet for første gang i flere år en større salgsaftale. Der blev endvidere indgået betingede salgsaftaler for andre arealer. Tendensen ventes at fortsætte i 2013 med øget salgsomfang. Primo 2013 er der således allerede indgået yderligere aftaler om salg af byggeretter. En væsentlig forudsætning for, at selskabet kan nå sine langsigtede salgsmål, er, at det nødvendige plangrundlag for udviklingsarealerne tilvejebringes. Selskabet har byggeretter med det nødvendige plangrundlag til salg i flere forskellige områder med forskellige karakteristika. Det styrker salgsmulighederne, når efterspørgslen begynder at vise sig. Investeringerne i infrastruktur i udviklingsområderne gennemføres i takt med, at efterspørgslen begynder at vise sig. I 2012 har der været stor aktivitet i Århusgadekvarteret på baggrund af lokalplanen, der blev godkendt i Københavns Kommune ultimo 2011. Enkelte bygninger er nedrevet, og der pågår arbejder med renovering og fremrykning af Sandkaj. I 2013 fortsættes arbejdet med at opgradere forsyningsledninger og infrastruktur. Udviklingspotentialet for Århusgadekvarteret og den øvrige Nordhavn er i øvrigt blevet styrket efter, at der er indgået politisk aftale om at etablere metro til Nordhavnen. Selskabet skal bidrage til finansieringen heraf med et beløb svarende til den øgede værdiskabelse i området, der er vurderet til ca. 900 mio. kr. Endeligt lovgrundlag ventes vedtaget i 2013. På Marmormolen er 1. etape af en 45.000 etagemeter stor ny kontorbygning til FN overdraget til lejer. 2. etape ventes færdig ultimo 2013. Der er endvidere gennemført byggemodning af den øvrige del af Marmormolen, der nu er klar til at tage imod nye investeringer i bolig og erhverv. I Ørestad er der i 2012 taget et nyt parkeringshus på Edvard Thomsens Vej med 747 parkeringspladser i brug. Samtidig er byggeriet af et nyt parkeringshus i Ørestad Syd påbegyndt. I den yderste del af Nordhavnen er arbejdet med at udvide havneområdet og etablere en ny krydstogtkaj med tilhørende terminal fortsat i 2012. Udvidelsen sker gennem modtagelse af overskudsjord fra metrobyggeriet og øvrige anlægsarbejder i København. Krydstogtkajen ventes taget i brug medio 2013. Det samlede resultat inkl. markedsværdireguleringer af investeringsejendomme og gæld blev på -922 mio. kr. Heraf udgør de urealiserede værdireguleringer af ejendomme og gæld ca. 562 mio. kr. Egenkapitalen er herefter opgjort til -4.169 mio. kr. mod 450 mio. kr. ved selskabets stiftelse i 2007. 3
Egenkapitalen er siden selskabets stiftelse blevet påvirket af urealiserede markedsværdireguleringer af selskabets gæld på ca. -1.900 mio. kr. I takt med, at lånene nærmer sig udløb, vil markedsværdireguleringerne blive ført tilbage til resultatet og dermed egenkapitalen og vil derfor ingen effekt have på selskabets langsigtede økonomi. Genetablering af egenkapitalen og gældsnedbringelse gennem salg af investeringsejendomme er de primære styringsparametre for selskabet. Med de nuværende salgsforventninger og investeringsplaner forventes egenkapitalen genskabt inden for en ca. 10-årig periode. Efter en stigning i gælden i 2012 ventes en gældsnedbringelse i 2013, bl.a. som følge af aftalen fra 2011 om at indskyde byggeriet til FN i et projektselskab, hvilket indebærer en likviditetsforbedring på mere end 1.700 mio. kr. Hertil kommer pengestrømmen fra øvrige salg og fra den daglige drift, der er forbedret væsentligt gennem selskabets leveår. Udviklingen i såvel egenkapital som gæld på længere sigt er afhængig af de kommende års økonomiske konjunkturer. Selskabsform og ejerkreds medfører, at den negative egenkapital ikke har konsekvenser for selskabets fortsatte drift. Hoved- og nøgletal 2012 2011 2010 2009 2008 DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio. Resultat Nettoomsætning 322 263 257 242 239 Værdireguleringer af investeringsejendomme -280-632 503-75 83 Resultat af primær drift -182-527 542-45 117 Resultat af kapitalandele i datterselskaber -24-12 -2 0 0 Resultat af kapitalandele i joint ventures 38 33 26 41 76 Resultat af kapitalandele i associerede selskaber -1 0 0 0 1 Finansielle poster netto (eksl. markedsværdiregulering af gæld) -471-498 -499-505 -564 Finansielle poster netto (inkl. markedsværdiregulering af gæld) -753-1.520-591 -741-1.403 Resultat før markedsværdiregulering af gæld -639-1.004 67-508 -370 Årets resultat -922-2.026-26 -744-1.208 Balance Aktiver 13.181 12.081 11.788 13.569 14.505 Anlægsaktiver 12.534 11.057 11.167 12.915 13.662 Omsætningsaktiver 647 1.024 621 655 843 Investeringer i materielle anlægsaktiver 1.939 636 221 128 326 Af- og nedskrivninger 53 26 26 27 27 Egenkapital -4.169-3.251-1.224-1.222-502 Pengestrømme Pengestrømme fra: - driftsaktivitet 235-665 -519-615 -435 - investeringsaktivitet -1.808-468 2.303 914-143 - heraf investering i materielle anlægsaktiver 1.938 636 221 128 326 - finansieringsaktivitet 1.512 1.197-1.898-399 -43 Årets forskydning i likvider -61 64-114 -100-621 Antal medarbejdere 110 111 112 113 103 Nøgletal pct. Overskudsgrad N/A N/A 71,4 pct. -26,7 pct. 36,4 pct. Afkastningsgrad -1,4 pct. -4,4 pct. 4,6 pct. -0,3 pct. 0,8 pct. Soliditetsgrad -31,6 pct. -26,9 pct. -10,4 pct. -9,0 pct. -3,5 pct. Forrentning af egenkapital N/A N/A N/A N/A N/A Nettorentebærende gæld 16.614 14.832 12.685 14.044 14.407 Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Der henvises til definitioner i afsnittet om regnskabspraksis. 4
2. Arealudvikling Tabel 1. Nøgletal for Arealudvikling Mio. kr. 2012 2011 Nettoomsætning 58 6 Værdiregulering af investeringsejendomme -401-857 Andre indtægter 0 29 Indtægter i alt -342-822 Omkostninger 90 55 Resultat af primær drift -432-877 Indtægt af kapitalandele -21-11 Resultat før renter -414-889 Balance 2012 2011 Balancesum 9.125 8.770 Investeringer 54 195 Materielle anlægsaktiver 8.429 7.712 Gældsforpligtelser 14.793 13.336 Salg af byggeretter Som forventet har selskabet indgået aftaler om salg af byggeretter i 2012. I september blev det første salg i Indre Nordhavn gennemført, da to cementsiloer blev solgt til NCC Property Development og nu skal omdannes til miljøcertificeret kontorbyggeri. Og i november blev der indgået aftale om salg af 46.000 etagemeter byggeret i Ørestad Nord til Nordea til byggeri af et nyt hovedsæde. Aftalen er alene betinget af den nye lokalplans vedtagelse. Desuden har Nordea option på køb af yderligere 24.000 etagemeter byggeret. Nordhavnen Udviklingen af Nordhavnen er i fuld gang, hvor fokus i første omgang er på Indre Nordhavn. Her er nedrivning af ikke-bevaringsværdige pakhuse og lagerbygninger afsluttet ultimo 2012, og anlægsarbejde for ledninger og belægning forventes igangsat i 1. kvartal af 2013. I december 2012 indgik selskabet aftale om salg af den første byggegrund til boligbyggeri i området til forventet effektuering i 2013. Konstruktionen af lejlighederne i Havnehuset påbegyndes i 3. kvartal af 2013 med forventet indvielse i 3. kvartal af 2014. I løbet af 2012 blev der i øvrigt indledt drøftelser om salg af en lang række byggeretter til boligformål i Århusgadekvarteret, ligesom der arbejdes frem mod et udbud af byggeret til almene boliger i 1. kvartal af 2013. Herudover arbejder selskabet med udvikling af lokalplaner for områderne Levantkaj Vest, Århusgadekvarteret Vest og Trælastholmen. Selskabet investerer de næste par år knap 1 mia. kr. i en indfatning samt ny krydstogtkaj med tilhørende terminalbygninger i Nordhavnen. Det skal muliggøre udvidelse af Nordhavnens areal med godt 100 hektar. I 2012 indviede selskabet et nyt anlæg til modtagelse af jord til brug for opfyldningen. Anlægget af indfatningen til opfyldningen er forløbet planmæssigt, og hele nordsiden af indfatningen er færdiggjort. Arbejdet med forberedelser til etablering af metro til Nordhavnen er fortsat gennem 2012. Høringen af VVM-rapport og kommuneplantillæg for metro til Nordhavnen blev afsluttet i november 2012, og tillæggene forventes endeligt vedtaget i Københavns Kommunes Borgerrepræsentation i 2. kvartal af 2013. Forarbejderne til selve anlægget af metroen startes i marts 2013. Marmormolen I regi af datterselskabet FN-Byen P/S opfører selskabet kontorfaciliteter på Marmormolen (Campus 1), der skal huse FN s organisationer i Danmark. FN tog første etape af byggeriet i brug ved årsskiftet 5
2012/2013, og sidste etape af kontorbyggeriet forventes klar til indflytning ultimo 2013. Samtidig med FN s indflytning blev Marmormolen åbnet for offentligheden, og frihavnsgitteret blev nedlagt. Nedrivning af bygninger på molen er afsluttet og anlæg af Marmorvej færdiggjort. Unicef er fraflyttet deres tidligere lejemål på Marmormolen og har taget det nye lager (Campus 2) i Nordhavnen i anvendelse. Ørestad Ørestads tre ud af fire kvarterer udvikles fortsat parallelt med selskabets øvrige udviklingsområder, mens det sidste, Amager Fælled, afventer. Selskabet lancerede sammen med NCC i 3. kvartal af 2012 en helhedsplan for området Ørestad Down Town i Ørestad City, der muliggør udvikling af områdets kontorbyggerier, bydelshus og butikker. Lokalplanforslag er sendt i offentlig høring i januar 2013 og forventes efter endt udvalgsbehandling godkendt i Københavns Kommunes Borgerrepræsentation medio 2013. I september 2012 blev kommuneplan- og lokalplantillæg for Arenakvarteret i Ørestad Syd vedtaget i Københavns Kommunes Borgerrepræsentation. Tillæggene muliggør, at selskabet Arena CPHX P/S, der ejes af Realdania og Københavns Kommune, etablerer Copenhagen Arena, som forventes indviet ultimo 2015. I tilknytning til arenaen planlægges anlagt en skøjtehal, en skole samt et erhvervs- og boligkvarter. Ud over arenaen arbejder selskabet sammen med Københavns Kommune om placering og udformning af en kommunal lethal i Ørestad City, der skal muliggøre indendørs idrætsaktiviteter. Skitseforslag til hallens udformning forventes udvalgsbehandlet medio 2013. I Ørestad Syd igangsættes byggeriet af 50 nye almene familieboliger i 2. kvartal af 2013. Boligerne, der ligger ud mod kanalen tæt ved Vestamager Metrostation, får en grøn profil og forventes klar til indflytning i 2014. Også i Ørestad Nord er der gang i nybyggeriet. I august 2012 blev byggeriet af rækkehusene Radiorækkerne igangsat, og de første huse forventes klar til indflytning i maj 2013. Næste etape af byggeriet igangsættes i 1. kvartal af 2013. Øvrige udviklingsarealer Selskabet har i årets løb taget store skridt i arbejdet med at muliggøre udvikling af det tidligere havneog industriområde ved Enghave Brygge, så det kan omdannes til en kanalby, primært med boliger. Udkast til lokalplantillæg for Enghave Brygge blev tiltrådt i Københavns Kommune i december 2012 og er i offentlig høring januar og februar 2013. Endvidere er selskabet påbegyndt udvikling af Tulipanen, der udgøres af et trekantet areal ved Kastellet. Der er en restbyggeret inden for den eksisterende lokalplan, som i første omgang forventes udnyttet til et boligbyggeri bestående af tre enkelthuse med i alt 4.600 etagemeter byggeret. Byggeriet forventes igangsat i 2013. 6
3. Udlejning Tabel 2. Nøgletal for Udlejning Mio. kr. 2012 2011 Nettoomsætning 177 182 Værdiregulering af investeringsejendomme 122 225 Andre indtægter 0 1 Indtægter i alt 299 408 Omkostninger 104 87 Resultat af primær drift 195 321 Indtægt af kapitalandele 0 0 Resultat før renter 195 321 Balance 2012 2011 Balancesum 2.594 2.093 Investeringer 397 134 Materielle anlægsaktiver 2.533 2.006 Gældsforpligtelser 1.703 1.306 Forretningsområdet omfatter udlejning og drift af 765 bygnings-, areal- og vandareallejemål, hvoraf de fleste ligger i Nordhavnen. Omsætningen fra udlejning ligger i 2012 ca. 5,4 mio. kr. lavere end i 2011, bl.a. som følge af, at en del bygninger er revet ned i bl.a. Århusgadekvarteret i forbindelse med byudviklingen af området. Resultatet af den primære drift udgør 212 mio. kr., hvoraf 121,6 mio. kr. vedrører urealiserede værdireguleringer af værdien af selskabets udlejningsejendomme. Udlejningen af kontorlejemål mv. er steget i løbet af året, mens tomgangsprocenten for rene lagerfaciliteter ultimo 2012 ligger på samme niveau som ved starten af året. Selskabet varetager selv bygningsrenoveringer og lejemålsindretninger. Selskabet har også i 2012 med succes forfulgt en strategi, hvorefter lagerlejemål omdannes til kontorer og showroom og dermed bidrager til en positiv vækst i lejeindtægterne. 4. Parkering Tabel 3. Nøgletal for Parkering Mio. kr. 2012 2011 Nettoomsætning 39 33 Værdireguleringer 0 0 Andre indtægter 0 0 Indtægter i alt 39 33 Omkostninger 18 17 Resultat af primær drift 21 16 Indtægt kapitalandele 0 0 Resultat før renter 20 16 Balance 2012 2011 Balancesum 492 476 Investeringer -0 0 Materielle anlægsaktiver 466 389 Gældsforpligtelser 499 477 By & Havn opfører, driver og vedligeholder parkeringsanlæg i Ørestad City, Ørestad Syd, Nordre Toldbod og Søndre Frihavn. Selskabet har ansvaret for ca. 4.360 parkeringspladser, enten i parkeringshuse eller på terræn, hvilket er ca. 10 pct. flere parkeringspladser end i 2011. Stigningen i antallet af parkeringspladser skyldes, at selskabet i februar 2012 åbnede et parkeringshus på Edvard Thomsens Vej i Ørestad City med 747 parkeringspladser. 7
By & Havn ejer parkeringsanlæggene, ligesom driften af parkeringspladserne hovedsagelig varetages af selskabet selv. Endvidere driver By & Havn et parkeringshus på Amerika Plads med mere end 800 parkeringspladser. Dette anlæg ejes sammen med TK Development. Omsætningen er steget med 5,9 mio. kr., svarende til ca. 18 pct. i forhold til i 2011. Den positive udvikling i omsætningen er dels et resultat af, at antallet af kunder er steget, bl.a. som følge af det stigende kundegrundlag i Ørestad og af en højere indtjening pr. kunde. Resultatet af den primære drift er øget med 4,5 mio. kr. Parkeringsfaciliteterne udbygges i takt med udviklingen af Ørestad og Århusgadekvarteret. Det første parkeringshus i Ørestad Syd med ca. 700 parkeringspladser forventes færdigt medio 2013. I Århusgadekvarteret ventes der etableret en midlertidig terrænparkeringsplads i 2014 i forbindelse med byudviklingen af området. 5. Havnedrift Tabel 4. Nøgletal for Havnedrift Mio. kr. 2012 2011 Nettoomsætning 48 42 Andre indtægter 0 0 Indtægter i alt 48 42 Omkostninger 31 28 Resultat af primær drift 17 14 Indtægt kapitalandele 34 32 Resultat før renter 51 46 Balance 2012 2011 Balancesum 970 784 Investeringer 0 7 Materielle anlægsaktiver 755 579 Gældsforpligtelser 365 218 Størstedelen af By & Havns havneanlæg til kommerciel havnedrift er udlejet til det 50 pct. ejede joint venture Copenhagen Malmö Port AB (CMP). Den øvrige del af CMP ejes af Malmø Kommune og af private investorer. CMP lejer på tilsvarende vis havneanlæg i Malmø af Malmø Kommune. Lejeaftalerne i både København og Malmø løber frem til 2035. Ud over ejerskabet til aktierne i CMP udøver By & Havn indflydelse på havnedriftens udvikling gennem planlægning af hvilke arealer og anlæg, der skal anvendes til havnedrift og gennem investering i nye anlæg. Investeringer i nye havneanlæg finansieres typisk gennem øget lejebetaling fra CMP. Havnedriftsaktiviteterne i København består primært af en containerterminal i Nordhavnen, en olie- og bulkterminal på Prøvestenen samt kajer og modtagerfaciliteter til færge- og krydstogttrafikken. I 2012 er arbejdet med at etablere en ny krydstogtkaj i Nordhavnen fortsat. Kajen etableres af By & Havn med henblik på udlejning til CMP. Projektet forløber stort set som planlagt. Den nye krydstogtkaj på i alt 1.700 meter vil blive ibrugtaget i krydstogtsæsonen 2013. Der har i 2012 også været arbejdet med at forberede etableringen af nye terminalbygninger til krydstogtpassagerer. Bygningerne vil blive ibrugtaget i 2014. By & Havns resultat af den primære drift af havnedriftsaktiviteterne var i 2012 på 17 mio. kr., hvilket er 3 mio. kr. bedre end resultatet i 2011. Forbedringen vedrører primært øget lejebetaling fra CMP. 8
Tabel 5. CMP s økonomiske omsætning og resultat 2008-2012 (mio. SEK) 2008 2009 2010 2011 2012 Omsætning 784 733 675 727 725 Resultat af primær drift 173 122 112 101 102 CMP opnåede i 2012 et resultat af den primære drift på 102 mio. SEK før skat, hvilket er på niveau med resultatet for 2011. Resultatudviklingen skal ses i lyset af øget lejebetaling til havneejerne samt valutakursudviklingen. CMP satte igen i 2012 rekord med i alt 373 krydstogtanløb, hvoraf hovedparten var i København. Dermed cementerede CMP i København sin position som en af Nordeuropas væsentligste destinationer for den voksende krydstogtindustri. Det samlede passagertal for krydstogtskibe og færger, der anløber CMP, var i 2012 på næsten 1,3 mio., hvilket også er ny rekord. I 2012 har CMP endvidere haft fremgang i antallet af nye biler, som håndteres gennem terminalen i Malmø. Stigningen omfatter bl.a. biler, som indskibes med henblik på senere udskibning til det russiske marked. Det samlede antal biler blev på næsten 500.000. Endelig har der i 2012 været fremgang for RoRo-linjer samt mængden af olie via terminalerne i København og Malmø, herunder især transitolie. 6. Samfundsansvar (CSR) By & Havn anerkender at have et stort ansvar og forpligtelse til at tilføre København nye byområder af høj kvalitet og sikre en bæredygtig byudvikling. Selskabets vision er udgangspunktet for denne samfundsansvarlige tankegang: Som byudviklingsselskab og grundejer skal By & Havn skabe levende bydele af international klasse, som er attraktive at bo og arbejde i, og som også er spændende at besøge. Samtidig er det et kriterium, at By & Havns samfundsansvarlige handlinger tager afsæt i forretningsstrategien. Som medlem af UN Global Compact støtter selskabet op om alle ti principper inden for områderne menneskerettigheder, arbejde, miljø og antikorruption. Med henvisning til By & Havns forretningsaktiviteter er hovedfokus i selskabets samfundsansvarlige forpligtigelser rettet mod UN Global Compacts miljømæssige principper, idet det er her, selskabet kan øve størst mulig indflydelse. Men By & Havn er ligeledes bevidst om at sikre menneskerettigheder, arbejdsrettigheder og antikorruption. I december 2012 aflagde By & Havn for anden gang UN Global Compacts Communication on Progress (COP)-rapport. By & Havns rapporteringsperiode er i 2012 blevet flyttet til den 31. december, således at COP-rapporten følger regnskabsåret. By & Havns COP-rapport er tilgængelig på By & Havns hjemmeside www.byoghavn.dk/csr. By & Havns CSR-politik bygger på eksterne og interne indsatsområder. Eksternt lægges CSRindsatsen på byudviklingsaktiviteter, miljø og bæredygtighed i byområderne, bæredygtig drift og vedligeholdelse af havnen og øvrige arealer samt eksterne personalepolitiske tiltag i form af bidrag til opkvalificering af arbejdsmarkedet. Internt i organisationen er der fokus på medarbejdernes trivsel, viden og kompetencer samt arbejdsmiljø. Byudviklingsaktiviteter By & Havn tager medansvar i den langsigtede udvikling af bydelene, så de bliver levende og mangfoldige bydele at bo i. By & Havn udvikler og fremmer aktiviteter på land og på vand i sine byområder. Selskabet er katalysator og støtter op om by- og foreningslivet i lokalmiljøerne og hjælper til at styrke netværk, således at frivillige aktiviteter kan spire i områderne og være med til at sikre levende bydele. I samarbejde med Grundejerforeningen Ørestad City og Vandlauget har By & Havn i 2012 indviet tre øer i kanalen ved Sivegaden, Ørestad City. Øerne er et led i en vitalisering af området og skal skabe 9
nye opholdssteder og flere måder at krydse kanalen på. Øerne var det vindende projekt i konkurrencen Byrum for livet, og i forbindelse med konkurrencen har der løbende været borgerinddragende aktiviteter. Øerne blev i januar 2013 præmieret for deres flotte arkitektoniske design. Endnu et projekt, Metrohaverne, blev til i forbindelse med konkurrencen Byrum for livet. Amager Vest Lokaludvalg og By & Havn har samarbejdet om etablering af to testhaver under metrohøjbanen. Haverne skal skabe byliv og anderledes byrumselementer. Testhaverne skal skabe afklaring om efterspørgslen og finde frem til planter og blomster, der egner sig til arealet under metroen. Metrohaverne er en del af Amager Vest Lokaludvalgs bydelsplan. Som et led i at udvikle et rigt børnekulturliv i Ørestad støtter By & Havn og Amager Vest Lokaludvalg driften af udstillings- og læringsmiljøet Bibiana Danmark. Fra to butikslokaler i VM-Bjerget vil organisationen opbygge et udstillingscenter og læringsmiljø for børnekunst og kultur med henblik på at kunne etablere et permanent hus for kunst og kultur for børn i Danmark. En levende by betyder også en sund by, og i 2012 blev der indviet et sundhedsspor i Ørestad. Sundhedsspor er præcist opmålte ruter på 1-2½ km. Man tester sin kondition ved at gå eller løbe ruten så hurtigt man kan og tage tid på det. Bagefter kan man aflæse sit kondital direkte i naturen på en tavle ved målstregen. Partnere i etableringen af sundhedssporet er Grundejerforeningssekretariatet i Ørestad, Amager Vest Lokaludvalg og By & Havn. Den årligt tilbagevendende københavnerbegivenhed Kulturhavn blev igen afviklet med By & Havn som hovedsponsor, og endvidere blev der ydet sponsorstøtte til svømmestævnet Christiansborg Rundt og Københavns Roklub. Miljø og bæredygtighed By & Havn planlægger i vid udstrækning byområderne som bæredygtige bydele. Ørestads helhedsplan tog allerede i 1992 miljømæssige og bæredygtige hensyn. Effektiv kollektiv trafik, hensigtsmæssig håndtering af regnvand og en tæt bebygget bydel er blot nogle af de bæredygtige elementer, som fra begyndelsen har været planlagt for Ørestad. I lokalplan for Århusgadekvarteret er der fokus på at udvikle en tæt by med god kollektiv trafikbetjening, sikre gode vilkår for de bløde trafikanter og skabe grønne bykvarterer med grønne tage og blandede boligformer. I 2012 indgik Folketinget og Københavns Kommune en politisk aftale, der sikrer metro til Nordhavnen. Metroen, der står klar i 2019 med de første to metrostationer, vil få stor betydning for byudviklingen. Som en naturlig forlængelse af at planlægge byområderne bæredygtigt deltager By & Havn i et pilotprojekt under Naturstyrelsen og Green Bouilding Council Denmark angående certificering af byområder ud fra bæredygtighedssystemet DGNB. DGNB står for Deusche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen og er et tysk system, der gennem 45 indikatorer certificerer bæredygtighed. By & Havn har en målsætning om at opnå certificering af byudviklingsområderne Trælastholmen, Levantkaj Vest og Sundmolen. Det er By & Havns hensigt, at certificeringen af byområderne skal motivere investorerne til at etablere bæredygtigt byggeri, som de kan få certificeret. FN-Byen, hvis 1. etape blev taget i brug januar 2013, er i 2012 blevet hædret med den prestigefulde pris Green Building Award for sin enestående energieffektivitet. Huset er bygget som et lavenergiklasse 1-hus i henhold til bygningsreglement 08. Prisen er betegnelsen for et energieffektivt byggeri, som bruger mindre end 50 kwh pr. m 2 pr. år til opvarmning, køling, belysning, ventilation osv. Der er bl.a. et stort solcellesystem på taget, og afkøling sker med havvand. Derudover vil FN-Byen blive certificeret i henhold til LEED-systemet. 10
7. God selskabsledelse Kodeks for god selskabsledelse By & Havn efterlever generelt anbefalingerne fra Komitéen for God Selskabsledelse samt i øvrigt Statens anbefalinger og krav for god selskabsledelse i statsejede virksomheder. Selskabet vurderer løbende såvel eksisterende som nye anbefalinger, således at der foreligger en opdateret oversigt over selskabets efterlevelse af samtlige anbefalinger. Oversigten er tilgængelig på selskabets hjemmeside www.byoghavn.dk i hvilken der redegøres for hver enkelt af de anbefalinger, Komitéen for God Selskabsledelse giver, hvorvidt selskabet efterlever anbefalingen og en kort bemærkning/forklaring til visse af anbefalingerne. Overordnet kan siges, at selskabet følger langt de fleste af anbefalingerne, men der er anbefalinger, som enten er fravalgt eller som ikke kan efterleves qua selskabets på visse områder særlige konstruktion og ejerskab mv. Da By & Havn er et offentligt ejet interessentselskab med egen stiftelseslovgivning, er en række af anbefalingerne ikke relevante for selskabet og kan derfor ikke følges. Dette gælder anbefalinger om f.eks. vederlagspolitik, overvejelser ift. udpegning og sammensætning af bestyrelse samt dens uafhængighed, periode for bestyrelsesmedlemmer samt valg af revisorer. Endvidere er det vurderet, at det ikke er relevant at etablere en whistleblower-ordning. Selskabet følger i øvrigt Komitéens arbejde med implementering af nye anbefalinger, der forventes i 2013. Endvidere vil det i løbet af 2013 blive nærmere overvejet, hvorvidt der skal indføres whistleblower-ordning. Sammensætningen af virksomhedens ledelsesorganer Der har i regnskabsåret ikke været nedsat udvalg eller lign., og den samlede bestyrelse har således ageret i henhold til hele selskabets forretningsområde, og ingen medlemmer er i regnskabsåret tillagt særligt ansvar. Qua bestyrelsens beslutning ultimo 2011 om nedsættelse af et egentligt revisionsudvalg bestående af den samlede bestyrelse og med bestyrelsens næstformand som formand for revisionsudvalget, er der i løbet af 2012 drøftet en række forhold i relation hertil, herunder kommissorium, opgaver for udvalget og snitflader til bestyrelsen, organiseringen af arbejdet i udvalget, herunder mødefrekvens, årsplan mv. Revisionsudvalgets kommisorium kan findes på www.byoghavn.dk. Bestyrelsens opgaver fremgår af selskabets vedtægter, der forefindes på selskabets hjemmeside www.byoghavn.dk. Selskabets bestyrelse udgøres af otte medlemmer pt. seks mænd og to kvinder. Bestyrelsesmedlemmerne udpeges for en 4-årig periode, og perioden for bestyrelsen løber 2010-2013. Tre medlemmer udpeges af Københavns Kommune og tre udpeges af Den Danske Stat. Endvidere er to medlemmer medarbejdervalgte repræsentanter. Valgprocedure herfor fremgår af selskabets hjemmeside. Bestyrelsen afholdt i 2012 seks bestyrelsesmøder, og der blev afholdt én skriftlig votering. Revisionsudvalget afholdt i 2012 ét møde. Bestyrelsesmøder samt møder i revisionsudvalget fastlægges forud for årets begyndelse. Der har i lighed med tidligere år været gennemført en bestyrelsesevaluering. Evalueringen sker ved at de enkelte medlemmer gennem udfyldelse af et spørgeskema i anonymiseret form tilkendegiver deres holdning til bl.a. mødernes og materialets form, metoder i bestyrelsen, opfølgning og implementering af trufne beslutninger, formandens arbejde, samarbejdet mellem bestyrelse og direktion mv. Også en gennemgang af forretningsordenen sker i forbindelse med evalueringen. Evaluering af revisionsudvalget finder sted første gang i 2013. 11
Bestyrelsen har følgende sammensætning: Carsten Koch Direktør (formand for bestyrelsen) Ledelseshverv: Formand for Københavns Havns Pensionskasse, Arealudviklingsselskabet Fredericia C P/S, Forca A/S samt Vækstfonden Næstformand i Sund & Bælt Holding A/S samt Femern A/S Bestyrelsesmedlem i Øresundsbro Konsortiet I/S, Dades A/S, Investeringsforeningen Maj Invest, Kærkommen Holding APS, Nordgroup A/S, GES Investment Services Danmark A/S samt Pluss Leadership A/S Endvidere formand for Beskæftigelsesrådet Født 1945 Udpeget 2008, genudpeget 2010 Mads Lebech Adm. direktør, Industriens Fond (næstformand for bestyrelsen) Ledelseshverv: Næstformand i Tivoli A/S, formand for Ordrupgaards Advisory Board samt Turismens Vækstråd, tillige bestyrelsesmedlem i bl.a. KAB Boligselskab og Frederiksberg Fonden samt Copenhagen Malmö Port AB Født 1967 Udpeget 2010 Agneta Björkman Direktør, Vera Consultancy Ledelseshverv: Formand for bestyrelsen i Entreprenørfirmaet Nordkysten A/S og i Holdingselskabet Nordkysten ApS. Bestyrelsesmedlem i Århus Havn, Københavns Havns Pensionskasse, Monyx Financial Group AB, Elkysten A/S samt medlem af repræsentantskabet i Realdania Født 1952 Udpeget 2008, genudpeget 2010 Carl Christian Ebbesen Civiløkonom, politisk sekretær Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Renholdningsselskabet R98, organisatorisk næstformand i Dansk Folkeparti, medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentation (DF) Født 1968 Udpeget 2008, genudpeget 2010 John Becher Krommes (medarbejderrepræsentant) Specialarbejder Ledelseshverv: Tillidsmand 3F Født 1964 Valgt 2008, genvalgt 2010 Peter Maskell Professor, Copenhagen Business School Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i DJØF s Forlag A/S samt Copenhagen Malmö Port AB Født 1949 Udpeget 2008, genudpeget 2010 Nina Dahle Rasmussen (medarbejderrepræsentant) Regnskabschef Født 1975 Valgt 2010 Lars Weiss - Medlem af Borgerrepræsentationen for Socialdemokraterne Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Copenhagen Malmö Port AB, I/S SMOKA samt Afviklingsselskabet af 1. december 2009 Født 1971 Udpeget september 2011 12
Selskabets direktion udgøres af: Jens Kramer Mikkelsen Administrerende direktør Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Københavns Havns Pensionskasse samt DGI- Byen. Bestyrelsesformand i Dansk Fitness & Helse Organisation, Vesterbro Ungdomsgaard, Sankt Annæ Gymnasium, Projektselskabet FN-Byen P/S samt Komplementarselskabet FN-Byen ApS. Formand for Copenhagen Goddwill Ambassadors Corps Advisory Board. Medlem af delegeretforsamlingen i Ejendomsforeningen Danmark. Født 1951. Hovedelementer i kontrol- og risikostyringssystemer By & Havn forholder sig aktivt til de risici, der er forbundet med selskabets aktiviteter, og med at prioritere de tiltag, som selskabet kan iværksætte for at minimere risiciene. En del risici kan påvirkes af By & Havns egne beslutninger, mens andre primært er forårsaget af udefra kommende forhold, som selskabet kun i begrænset omfang kan påvirke eller mindske effekterne af. Risiciene omfatter både risici, der er knyttet til selskabets forretningsområder, og øvrige risici. Identifikation og prioritering af indsats vedrørende risici sker på overordnet niveau i forbindelse med bestyrelsens strategiarbejde. Foruden risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen er der på bestyrelsesniveau særligt fokus på forretningsmæssige risici, finansielle risici samt forsikringsforhold. De konkrete risikoforhold er beskrevet yderligere i afsnit 10. Direktionen har etableret processer og procedurer der tilsikrer, at identifikation og prioritering af risici er indarbejdet i den daglige arbejdstilrettelæggelse i selskabet. Risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen By & Havns risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaflæggelsen er tilrettelagt med henblik på at minimere risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet og at aflæggelse af eksterne års- og delårsrapporter sker i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Forud for regnskabsaflæggelsen er de væsentligste poster, processer og forretningsgange i forbindelse med regnskabsaflæggelsen gennemgået med henblik på at afdække risiciene. I By & Havn er de væsentligste risici vedrørende enkeltposter i regnskabet knyttet til dels værdiansættelse af investeringsejendomme, dels selskabets gældsportefølje. Bestyrelsen godkender efter indstilling fra direktionen principperne for værdiansættelse af selskabets investeringsejendomme. Principperne forelægges mindst én gang årligt. Bestyrelsen har endvidere besluttet et princip om, at der ca. hvert 5. år skal indhentes eksterne vurderinger af værdien af investeringsejendommene fra en uafhængig part til støtte for værdiansættelsen i årsregnskabet. Bestyrelsen godkender årligt en finansstrategi inden for hvilken den daglige forvaltning af gældsporteføljen varetages og rapporteres. Gældsporteføljen forvaltes af en ekstern part, der har stor ekspertise og erfaring på området. Der modtages specialerklæring fra den eksterne parts revisor om den praktiske udførelse af finansforvaltningen. Det fremgår heraf, at de etablerede forretningsgange og interne kontroller er forsvarlige, og at risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet derigennem er minimerede. Der er etableret specifikke kontroller for regnskabsposter vedrørende gældsporteføljen, der er modtaget fra porteføljeforvalteren. I øvrigt er identificerede risici ved regnskabsaflæggelsen imødegået ved udarbejdelse af en række ledelsesgodkendte politikker og andre styrende dokumenter, såsom forretningsgange, attestationsregler og rapporteringsinstrukser. Ledelsens holdning til god risikostyring og intern kontrol er udtrykt i og kommunikeret via disse dokumenter. Dokumenterne er tilgængelige via selskabets interne informationssystemer. Formålet er bl.a. at tilsikre, at medarbejdere kender deres ansvar og beføjelser i organisationen. For at sikre, at de af bestyrelsen og ledelsen besluttede mål og politikker opfyldes, samt for at opdage og korrigere evt. fejl og uregelmæssigheder, har direktionen implementeret et kontrolmiljø. Kontrolmiljøet består bl.a. af klare procedurer for disponering og attestation i forbindelse med indkøb og salg samt sikre funktionsadskillelser, hvor der er særlige risici for fejl og/eller besvigelser. Dette understøt- 13
tes bl.a. af selskabets IT-systemer, der sikrer, at fakturaer kun kan godkendes af medarbejdere med bemyndigelse hertil. På IT-området er der implementeret kontroller omkring anvendelse og ændringer af selskabets IT-systemer og etableret IT-baserede beredskabsplaner. Selskabets økonomiske udvikling følges tæt af bestyrelse, direktion og ledelsen i øvrigt. Der udarbejdes kvartalsregnskaber, som forelægges til bestyrelsens godkendelse sammen med en intern gennemgang, hvor resultatudviklingen sammenholdes med det bestyrelsesgodkendte budget. Til direktion og øvrig ledelse udarbejdes månedlige rapporteringer om den økonomiske udvikling. Rapporteringerne omfatter såvel drifts- som investeringsaktiviteter. Der er etableret en proces vedrørende udarbejdelse af års- og delårsrapporter med bl.a tjeklister til sikring af tilvejebringelse af korrekt information og dokumentation for opfyldelse af årsregnskabsloven. 8. Organisation og medarbejdere By & Havns forretningsaktiviteter spænder vidt, og det stiller store krav til medarbejdernes viden og kompetencer. Medarbejderne er med til at sikre By & Havn løbende værdiforøgelse, og selskabet er bevidst om, at medarbejderne er en af selskabets vigtigste ressourcer. Løbende efteruddannelse og kompetenceudvikling er med til at sikre, at medarbejderne til stadighed udvikler og tilfører selskabet et højt videns- og kompetenceniveau. Selskabet beskæftigede ved årets udgang 108 medarbejdere. Gennemsnitsalderen er 48 år, og der er 41 kvinder og 67 mænd. I selskabets chefgruppe, som består af 13 personer, er der seks kvinder og syv mænd. Medarbejdergrupperne fordeler sig på 79 funktionærer og 29 specialarbejdere. Funktionærerne består bl.a. af økonomer, jurister, byplanlæggere, ingeniører, maritime medarbejdere, ejendomsinspektører, kontormedarbejdere etc. Specialarbejderne udfører drift og vedligehold i selskabets udviklingsområder og i Københavns Havn. Samarbejdsudvalget og Arbejdsmiljøorganisationen har en løbende dialog om, hvordan de personalemæssige forhold kan justeres og forbedres. By & Havn har en grøn smiley for selskabets arbejdsmiljø, og arbejdet med selskabets APV-handlingsplan er forsat i 2012. I 2014 kortlægges det fysiske og psykiske arbejdsmiljø på ny i en APV. By & Havn har i 2012 haft fokus på selskabets sociale ansvar i forbindelse med opkvalificering af arbejdsmarkedet og har i 2012 vedtaget en ekstern personalepolitik. Politikken indeholder mål for By & Havns indsats ved etablering af midlertidige arbejdspladser (virksomhedspraktik, studiepraktik, jobprøvning, løntilskud mv.), ansættelse af elever, sociale klausuler og løbende samarbejde med relevante uddannelsesinstitutioner. I 2012 blev der indgået praktikaftaler med seks virksomhedspraktikanter af forskellig karakter og varighed. Endvidere er selskabet ved at indføre sociale klausuler i alle større udbud. 9. Selskabsmæssige forhold Udviklingsselskabet By & Havn I/S blev stiftet den 26. oktober 2007 med regnskabsmæssig virkning pr. 1. januar 2007 i henhold til Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S, der blev vedtaget i juni 2007. Selskabet er et interessentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.) og Den Danske Stat (45 pct.). Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtelser. Selskabets formål er på et forretningsmæssigt grundlag at udvikle arealerne i Ørestad og Københavns Havn, samt forestå havnedrift i Københavns Havn. Den operationelle del af havnedriften varetages af Copenhagen Malmö Port AB (CMP), der er et svensk aktieselskab, hvor By & Havns ejerandel er 50 pct. Den øvrige del ejes af Malmø Kommune og en række private aktionærer. By & Havn har endvidere ejerandele i følgende selskaber: 14
FN-Byen P/S med tilhørende komplementarselskab. FN-Byen P/S ejes 99,2 pct. af By & Havn og 0,8 pct. af NKM ApS. Selskabet har til formål at opføre ejendomme på Marmormolen. Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 90 pct. af By & Havn og 10 pct. af N&S P/S. Selskabet har til formål at udvikle Marmormolen. DanLink-Udvikling P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og TK Development ejer hver 50 pct. af kommanditaktieselskabet. Selskabets formål er at udvikle Amerika Plads. Ørestad Down Town P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 40 pct. af By & Havn og 60 pct. af NCC Property Development A/S. Selskabet, der blev etableret i 2011, har til formål at udvikle området Ørestad Down Town. Harbour P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 8,5 pct. af By & Havn, 45,75 pct. af ATP Ejendomme og 45,75 pct. af PensionDanmark. Selskabet, der blev etableret i 2011, har til formål at eje og udleje FN-Byen samt udvikle arealer på Marmormolen og Langelinie. By & Havn har i 2012 endvidere haft ejerandele i Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S med tilhørende komplementarselskab. Selskaberne blev likvideret i 2012, da selskabernes formål er opfyldt. Selskabsstruktur pr. 31. december 2012 15
Tabel 6. Kapitalandele i joint ventures og associerede virksomheder (mio. kr.) Kapitalandele i datterselskaber: - FN Byen P/S 84 - Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S -15 Joint ventures: - Copenhagen Malmö Port AB - DanLink-Udvikling P/S 171 58 Associerede virksomheder 7 Kapitalandele i alt 305 10. Risikofaktorer Risikoforhold for forretningsområder Arealudvikling Værdien af selskabets udviklingsejendomme (inkl. FN-byen Campus 1, der er under udvikling) er pr. 31. december 2012 på 7.484 mio. kr. og udgør dermed den væsentligste del af By & Havns samlede materielle anlægsaktiver og indtjeningsgrundlag på længere sigt. By & Havns salg af arealer (byggeretter) i byudviklingsområder til bolig- og erhvervsformål afhænger af, om markedet efterspørger nye arealer til boliger eller erhvervsformål. Efterspørgslen afhænger primært af de økonomiske konjunkturer, men også af konkurrencen med andre byudviklingsområder samt den demografiske udvikling i København. Ejendomsmarkedets afhængighed af konjunkturudviklingen indebærer store udsving i salg mellem de enkelte år, ligesom konjunkturforløbet også påvirker prissætningen. Konjunkturforholdene vil derfor have stor indflydelse på grundlaget for værdiskabelsen i selskabet både på kort og langt sigt. Selskabets tidshorisont er meget langsigtet, idet de nuværende arealbesiddelser ventes at skulle afsættes over de næste 70-80 år. Over en så lang periode vil der naturligvis være perioder med lavt salg og perioder med højt salg afhængig af konjunkturudviklingen. De seneste år har salget været relativt begrænset. I 2012 blev der dog indgået aftaler om salg i både Nordhavnen og Ørestad Nord og både til boligformål og til erhvervsformål. Med de nuværende interessetilkendegivelser og de nuværende aktuelle salgsdrøftelser ventes salget øget i 2013. Der er således mulighed for, at salget i 2013 vil ligge over det langsigtede niveau. Det er selskabets strategi at fortsætte udviklingen af nye byområder, således at efterspørgslen kan imødekommes, når markedet vender. Det er endvidere strategien så vidt muligt at have et varieret udbud af arealer til rådighed for markedet inden for selskabets udviklingsområder, hvilket minimerer udsving i salgstakten. Der udbydes således arealer til både bolig- og erhvervsformål i forskellige dele af byen, ligesom der udbydes arealer med forskellige karakteristika og i forskellige prisniveauer. Aktivitetsniveauet tilpasses dog løbende den forventede markedsudvikling, så nye investeringer i byudvikling afpasses med salgstakten. En væsentlig forudsætning for at kunne udvikle arealerne i takt med markedets efterspørgsel er, at det nødvendige plangrundlag tilvejebringes med forudsætninger, som tilgodeser markedets behov. Selskabet har løbende en tæt og konstruktiv dialog med Københavns Kommune herom. Det er endvidere en væsentlig forudsætning for udvikling og salg af arealerne, at de nye byområder har de karakteristika, som markedet efterspørger. Der arbejdes løbende med at indsamle viden herom og udvikle byområderne i tråd hermed, hvilket alt andet lige er med til at mindske risikoen for svigtende salg. 16
Udlejning Værdien af By & Havns udlejningsejendomme er pr. 31. december 2012 opgjort til 1.910 mio. kr., hvilket svarer til ca. 18 pct. af værdien af de samlede investeringsejendomme og 16 pct. af de materielle anlægsaktiver. Den største risiko for By & Havns omsætning og indtjening fra udlejningsaktiviteter er økonomisk afmatning, som det har været tilfældet de seneste år. Risikoen består i, at markedslejen falder, at tomgangsprocenten øges, eller at der opstår deciderede tab på lejemål som følge af manglende betaling. Den samlede portefølje af lejemål består af en bred vifte af forskellige lejemål, hvilket er med til at begrænse risikoen for at blive ramt hårdt af faldende efterspørgsel efter bestemte typer af lejemål. Lejemålene søges løbende forbedret, men større forbedringsarbejder igangsættes først, når der er indgået en lejeaftale, som på langt sigt kan finansiere forbedringsomkostningerne. Lejemålene fordeler sig indtægtsmæssigt på følgende hovedområder: Kontorlejemål Arealer Lagerlejemål Vandarealer Øvrige lejemål 35 pct. 34 pct. 16 pct. 11 pct. 4 pct. 100 pct. Bygningslejemål omfatter lejemål til kontor, til lager samt til øvrige formål som restauration mv. I porteføljen er der såvel ældre lagerlejemål som moderniserede kontorlejemål med god beliggenhed. Tomgangsprocenten for kontorlejemål er pr. 31. december 2012 opgjort til 10,7 pct. og for lagerlejemål opgjort til 6,2 pct. Udviklingen i tomgangsprocenten for selskabets bygningslejemål følger nogenlunde markedsudviklingen i Storkøbenhavn. Tomgangsprocenten for selskabets bygningslejemål er generelt set højest for lejemål med en lav markedsleje. Areallejemålene vedrører primært arealer i Nordhavnen og Sydhavnen. På en del af arealerne har lejer investeret i egne bygninger og anlæg, hvilket er med til at mindske risikoen for fraflytning. Vandareallejemål omfatter bl.a. udlejning til sejlklubber mv. Værdien af disse lejemål indgår ikke som investeringsejendomme i regnskabet. Selskabet arbejder endvidere aktivt med at reducere risikoen for tomgang fremadrettet ved primært at indgå lejeaftaler med forholdsvis lange uopsigelighedsperioder. Der foretages kreditvurdering af større nye lejere, og opkrævning af forudbetalt leje (depositum) mindsker risikoen for direkte tab. I 2012 har de direkte tab på debitorer fra lejemål været meget begrænset. Parkering Værdien af By & Havns parkeringsanlæg er pr. 31. december 2012 opgjort til godt 1.031 mio. kr. (dagsværdi), svarende til ca. 8 pct. af de materielle anlægsaktiver. Den største risiko for værdiskabelse inden for parkeringssegmentet er, at byudviklingen spredes over for store områder, og at det derigennem bliver vanskeligt at få udnyttet parkeringskapaciteten effektivt. Investering i nye parkeringsanlæg afpasses med udbygningstakten i de nye byudviklingsområder. I de nye udviklingsområder investeres i første omgang i midlertidige parkeringsanlæg på terræn, mens store investeringer i parkeringsanlæg i konstruktion først gennemføres, når efterspørgslen er tilstrækkelig. Efterspørgslen efter parkeringspladser i de forskellige områder påvirkes primært af antallet af boliger og arbejdspladser i nærområdet samt af prisniveauet for parkering, mens generelle konjunkturforhold kun i begrænset omfang påvirker omsætningen i parkeringsanlæggene. Moderselskabet By & Havn ejer og driver i alt mere end 4.360 parkeringspladser i anlæg eller på terræn. Hertil kommer 800 parkeringspladser i joint venture-selskabet DanLink-Udvikling P/S. Til de næsten 4.400 pladser er der udleveret næsten 3.600 parkeringskort med fast abonnementsbetaling, hvoraf 2.400 er erhvervskort, og næsten 1.200 er kort til private. 17
De faste kunder står for ca. 79 pct. af omsætningen. Den resterende del udgøres af kontantbetalende kunder. Resultatet på parkeringsområdet er således i meget begrænset omfang afhængigt af enkelte parkeringsanlæg eller af enkeltkunder. Selskabets parkeringsanlæg er i flere områder udsat for konkurrence fra tilsvarende anlæg eller fra gratisparkering i gadeplan. Den overordnede udvikling på parkeringsområdet med større grad af betaling for parkering i byområder gavner alt andet lige selskabets parkeringsaktiviteter. Parkeringsanlæggenes resultatudvikling kan påvirkes af det overordnede konkurrenceforhold mellem forskellige transportformer, men det vurderes, at større ændringer heri kun på meget langt sigt kan påvirke indtjeningsniveauet. Havnedrift Værdien af de materielle anlægsaktiver, der anvendes til havnedrift, udgør godt 970 mio. kr., svarende til ca. 8 pct. af de samlede materielle anlægsaktiver. Anlægsaktiverne består primært af bygninger, kajer, bolværker og andre havneanlæg, der anvendes i den kommercielle havnedrift. Hovedparten af anlæggene lejes ud til det 50 pct. ejede CMP, der varetager selskabets havnedriftsaktiviteter. CMP varetager på lignende vis driften af erhvervshavnen i Malmø. Den samlede lejebetaling fra CMP til By & Havn udgjorde i 2012 godt 30 mio. kr. Hertil kommer andel i overskuddet fra CMP, der i 2012 udgjorde ca. 34 mio. kr. Værdien af ejerandelen i CMP er indregnet efter indre værdis metode til 172 mio. kr. Havnedriften påvirkes af de generelle økonomiske konjunkturer, og CMP s omsætning og resultat har således også været ramt af de senere års økonomiske afmatning. CMP s aktiviteter er spredt over flere forskellige forretningsområder og er endvidere fordelt på aktiviteter i Malmø og København, der ikke nødvendigvis har samme konjunkturforløb. CMP s omsætning er fordelt på mange forskellige kunder, hvoraf mange har en relativt stærk finansiel baggrund. De samlede havnedriftsaktiviteter har således en afbalanceret risikoprofil, hvilket har været med til at reducere indtægtsnedgangen i de seneste års lavkonjunktur En del af CMP s indtjening opnås i SEK. By & Havn afdækker ikke den valutarisiko, der opstår som følge heraf, idet den på langt sigt skønnes at være begrænset i forhold til By & Havns samlede indtjening. By & Havn investerer i nye havneanlæg, når udviklingen i havneomsætningen eller byudviklingen gør det nødvendigt. De primære havneanlæg lejes ud til CMP, og nye investeringer i havneanlæg igangsættes som regel kun, hvis der er indgået aftale med CMP om lejebetaling herfor. De igangværende investeringer i en ny krydstogtkaj i Nordhavnen er et eksempel herpå. Finansielle risici Ved udgangen af 2012 havde By & Havn en samlet nominel gæld til kreditinstitutter på 13,5 mia. kr. Med de nuværende forventninger til driftsindtjening, salg og investeringer ventes gælden øget de kommende fire-fem år, hvorefter der forventes en nedbringelse af gældsniveauet. Den finansielle risiko vedrørende gælden er et væsentligt risikoområde for By & Havn. I henhold til den særlige stiftelseslov for selskabet (Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S) kan selskabet finansiere sine aktiviteter via statslån, hvorved der opnås gunstige vilkår. Selskabets låneoptagelse er reguleret ved en trepartsaftale mellem Danmarks Nationalbank, Transportministeriet og By & Havn. Aftalen indeholder retningslinjer for, hvilke typer af finansielle instrumenter og låneaftaler selskabet kan lade indgå i låneporteføljen. Lånene optages typisk som genudlån fra Nationalbanken, der med anvendelse af bl.a. rente-swaps evt. omlægges, så der opnås den ønskede risikoprofil. Målsætningen for finansforvaltningen er at opnå de lavest mulige reale finansieringsomkostninger set over en længere tidshorisont, dog under hensyntagen til et acceptabelt niveau for udsving mellem de enkelte års resultater. Målet er at holde de reale finansieringsomkostninger under 3 pct. p.a., hvilket har været opfyldt i alle år siden selskabets stiftelse. 18