Administration Affald Afløb Altaner Antenne Barnevogne Bestyrelse Chikane Cykler El Emhætte Fjernvarme Flag Forbedringer/ændringer Fremleje Garager og P-plads Generalforsamling Gårdmand Henvendelse til bestyrelsen Husdyr Husorden Håndværkere Koldt/varmt vand Kælder- og loftsrum Køb af loftsareal Legeplads Navneskilte Ombygning af lejligheder Parabol Salg af lejlighed Støj Toilet/bad Trapper Trappevask Trivslen
Vedligeholdelse Ventelister Administration Andelsboligforeningen har valgt Andelsbo, Dronning Olgas Vej 37, 2000 Frederiksberg (telefon 38 16 11 25), som administrator. Udover huslejeopkrævning forestår Andelsbo alle juridiske forhold i forbindelse med køb og salg af lejligheder samt andre sager, foreningen måtte få. Affald Der er opsat affaldscontainere i gården. Disse kan benyttes til almindeligt husholdningsaffald. Sørg for, at beholderlåget kan lukke tæt. Placér affaldet i beholdere, hvor der er plads, og på en måde, hvor det fylder mindst. Således undgås lugtgener, rotter og flyvende affald. Der er ligeledes opsat containere til pap, aviser og ugeblade samt en mindre beholder til brugte batterier. Intet andet må fyldes i disse containere! Endelig har vi en flaskecontainer. Er denne fyldt, henvises til andre containere i området: ved Valbygård på Valbygårdsvej, ved siden af Medborgerhuset samt ved Super Best på Gl. Køge Landevej. Vi opfordrer til, at man henkaster sit affald i de rette containere. Storskrald: Med jævne mellemrum gives der besked om, at storskrald kan hensættes ved garagepladsen. Husk at opdele dit skrald i de angivne grupperinger, da det ellers ikke bliver afhentet. Byggeaffald og gamle WC bliver ikke afhentet. Andelshaverne skal selv aflevere dette på genbrugspladsen. Har man brug for at få afhentet hårde hvidvarer samt større møbler, kan man ringe til Københavns affaldsservice og lave en aftale (se fanen Håndværkere) Afløb Foreningen får foretaget en rensning af alle afløbsbrønde én gang om året. Det henstilles i den forbindelse, at man ikke smider ting i toilet og afløb, der kan sætte sig fast og i værste fald skabe oversvømmelse for andre beboere. Altaner I forbindelse med vedtagelsen af, at der måtte søges kommunen om opsætning af altaner, blev det også vedtaget, at altanerne efter opsætningen tilhører foreningen, som til gengæld har vedligeholdelsespligten. De andelshavere, der har betalt for opsætning af altan kompenseres på den måde, at altanen betragtes som en forbedring, som ikke nedskrives de første 10 år, dernæst nedskrives lineært over 30 år. Nedskrivningen begynder 1. januar
2020. Altanerne er endeligt nedskrevet 1. januar 2050. Pr. 1/1 2010 var forbedringsværdien for altaner opsat på eksisterende fransk altan 54.250 kr. For altaner i mansardetagen var forbedringen 110.695 kr. Antenne I tilfælde af problemer med modtagelse af tv-kanaler skal man rette henvendelse til den i bestyrelsen, som har det som arbejdsområde (se fanen Bestyrelse). Barnevogne Det er tilladt at henstille barnevogne i opgangen, når disse er i brug. Barnevogne, som ikke er i brug, henvises til cykelkælderen. Bestyrelse Som anført i vores vedtægter forestår en bestyrelse på 5 medlemmer og en suppleant den daglige drift af foreningen. Valg af bestyrelse og deres ansvar fremgår af vedtægterne. Henvendelse til bestyrelsesmedlemmerne kan ske pr. mail, personligt eller telefonisk (se fanen Bestyrelse). Chikane Nøgle til chikane foran ejendommen hænger i cykelkælder mellem 44-46 samt cykelkælder mellem 56-58. Cykler Cykler må ikke henstilles andre steder end i de overdækkede cykelstativer ved køkkentrapperne nr. 46 og nr. 54 på bagsiden af huset eller i cykelkældrene. Der er fire cykelkældre. To befinder sig under nr. 44 og nr. 58 (nedkørselsramperne vender ind mod haven), og i hver af de to kældergennemgange midt for huset er der ligeledes et cykelkælderrum. El Andelshaveren har ansvaret for at alle el-installationer i lejligheden er i forsvarlig stand, herunder HPFI-relæet. Alt arbejde med faste installationer skal udføres af en autoriseret el-installatør. Faste el-installationer er alt det, som tilhører bygningen, f.eks. el-tavler, dåser, rosetter, udtag, afbrydere og stikkontakter samt fast oplagte eller indmurede kabler og ledninger i rør. Derfor skal en autoriseret el-installatør installere nye afbrydere og stikkontakter, lampetilslutninger m.m., hvis de sættes op på steder, hvor der ikke har siddet nogle før.
Emhætte Det er tilladt at opsætte emhætter med kulfilter (recirkulerende) i lejlighedernes køkkener. Der gives IKKE tilladelse til emhætter med aftræk af Center for Byggeri. Fjernvarme Al vedligeholdelse af fjernvarmesystemet foretages på foranledning af bestyrelsen. Opstår der problemer med radiatorer, termostater eller varmemålere, skal der ske henvendelse til bestyrelsen (se fanen Bestyrelse). Skal man i forbindelse med større vedligeholdelsesarbejder i egen lejlighed have nedtaget en radiator, betaler andelshaveren selv udgiften for dette arbejde. Arbejdet skal altid udføres af ejendommens VVS-firma (se fanen Håndværkere). 1 Flag Foreningens dannebrogsflag ligger i trivslen og kan frit benyttes. Flagene skal være tørre inden sammenlægning. Husk at vimplen skal hejses efter brug af Dannebrog. Nøglen til Trivslen kan lånes af en fra bestyrelsen eller den ansvarlige for Trivslen (se fanen Bestyrelse). Forbedringer/ændringer Alle forbedringer i lejligheden skal være lovlige. Det er en forudsætning for at medregne en forbedring, at denne er lovligt udført og om nødvendigt godkendt af byggemyndighederne. Hvis en sådan godkendelse ikke foreligger ved salg af andel, skal ulovligt arbejde lovliggøres. Fremleje Man kan ansøge bestyrelsen om tilladelse til at fremleje sin lejlighed for en kortere periode. Praksis er, at tilladelse gives, såfremt fremlejen er begrundet i de forhold, der fremgår af lejeloven. Der gives normalt kun tilladelse til fremleje i 1 år. Der kan dog søges om tilladelse til fremleje i yderligere 1 år. Der skal gives oplysninger til bestyrelsen om egen midlertidige adresse og navn mv. på fremlejer. Garager og P-plads Ejendommen råder over et antal garager og P-pladser på nordsiden af ejendommen, som udlejes til beboerne. Bestyrelsen fører en venteliste til såvel garager som p-pladser (se fanen Ventelister). Der kan kun rådes over enten en parkeringsplads eller en garage. På garageområdet er der to vandhaner, der kan benyttes i forbindelse med vask af bil eller cykel. Generalforsamling I henhold til foreningens vedtægter afholdes ordinær generalforsamling én gang om året inden 1. juni. Procedure
vedrørende indkaldelse og forslag til generalforsamlingen fremgår af vedtægterne. Herudover er det vedtaget, at der sammen med indkaldelsen altid udsendes en blanket, der kan anvendes som fuldmagt til andre andelshavere, såfremt man selv er forhindret i at deltage i generalforsamlingen. Gårdmand Gårdmandsfunktion og trappevask foretages p.t. af et rengøringsfirma. Henvendelse til det bestyrelsesmedlem der har med gårdmænd og renholdelse at gøre. (se fanen Bestyrelsen og fanen håndværkere) Gårdmandens hovedopgaver er at renholde området omkring ejendommen, at vedligeholde haveanlægget samt renholde de indvendige gangarealer på trapper, loft og i kælder. Endvidere sørger gårdmanden for lys i den fælles belysning udenfor som indenfor. Henvendelse til bestyrelsen Skal man i kontakt med bestyrelsesmedlemmer, kan dette ske pr. mail, brev, telefonisk eller personligt. Hvert år efter generalforsamlingen udsendes den aktuelle liste over bestyrelsesmedlemmer. Af denne liste fremgår også bestyrelsesmedlemmernes ansvarsområde. Vi opfordrer til, at der altid først rettes henvendelse til det bestyrelsesmedlem, hvis ansvarsområde henvendelsen omhandler. Hvis sagen ikke haster opfordres der til at maile eller skrive (se fanen Bestyrelse) Husdyr Se reglement for husdyrhold.(se fanen Vedtægter og Husorden) Husorden Formålet med husordenen er at fremme gode og ordnede forhold mellem beboerne samt at skabe et godt miljø, hvor der tages hensyn til hinanden. Se Husordenen på hjemmesiden (se fanen Vedtægter og Husorden). Håndværkere Foreningen har en række håndværkere tilknyttet ejendommen, herunder elektriker, murer og VVS-installatør. Du er velkommen til at benytte disse, da de er kendt med forholdene i ejendommen (se fanen Håndværkere). Rekvirering af håndværkere med henblik på arbejde, der forventes betalt af foreningen, skal være aftalt på forhånd med bestyrelsen. Mht. vedligeholdelse af ejendommen generelt, tilkaldes alle håndværkere af bestyrelsen, og der må ikke af andre tilkaldes håndværkere til at udføre arbejde på foreningens regning.
Koldt/varmt vand Foreningen har ansvaret for at vedligeholde de fælles vandinstallationer i ejendommen. Udgifter til reparation af stigeledninger mv. afholdes af det fælles driftsbudget. Den del af vandinstallationerne, der ligger efter afgreningen i hver lejlighed, skal vedligeholdes af den enkelte andelshaver. Iværksættelse af reparationer, der forventes betalt af foreningen, skal altid først være aftalt med bestyrelsen. Kælder- og loftsrum Alle andelshavere har krav på at få stillet et pulterrum til rådighed, enten på loftet eller i kælderen, men da der er flere pulterrum end lejligheder, er der mulighed for at råde over mere end ét rum. Ønskes et ekstra pulterrum, eller finder man, at det anviste pulterrum ligger uhensigtsmæssigt i forhold til lejligheden, kan henvendelse rettes til bestyrelsen. Man kun kan få stillet pulterrum til rådighed i den halvdel af huset, man bor i. Flyttes der internt i ejendommen mellem de to halvdele, skal der således skiftes pulterrum; flyttes der internt inden for samme halvdel af ejendommen, kan andelshaveren beholde sit oprindelige pulterrum, såfremt det ønskes. Køb af loftsareal Andelshavere, der bor på 3. sal i ejendommen, kan helt eller delvist købe arealet umiddelbart over deres nuværende bolig. Arealet opmåles som beboelsesareal efter de i lovgivningen fastsatte regler. Arealets placering anvises af bestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. Loftsarealer kan kun købes med henblik på udvidelse af eksisterende lejlighed. Af det købte areal må højst 25% udlægges som tagterrasse. Enhver inddragelse af loftsareal til beboelse forudsætter, at der også efterfølgende er hensigtsmæssige adgangsforhold til de resterende fælles loftsarealer på 4. sal. Såfremt en lejlighedsudvidelse forudsætter ændrede adgangsforhold til fællesarealerne, påhviler udgiften til etablering heraf køber. Der udarbejdes en salgsaftale mellem andelshaver og bestyrelsen, hvoraf det fremgår, hvilket areal der købes, og hvoraf projektets art og omfang fremgår. Arealet og hermed andelssummen beregnes i første omgang efter bedste skøn. Fra den først følgende 1. i måneden efter den dato, hvor hele det aftalte loftsareal er til købers uindskrænkede disposition, betales dels boligafgift af det beregnede indendørs areal, dels den beregnede andelssum, som beregnes af det samlede areal efter 50% af den andelskrone 2 der var gældende på det tidspunkt, hvor andelshaver sammen med bestyrelsen underskriver en bindende aftale om overtagelse af loftsarealet.
Såvel andelssum som husleje af arealet reguleres med tilbagevirkende kraft, når kommunens officielle beregning af arealet foreligger efter byggesagens afslutning. Ved salg indgår det opmålte boligareal i opgørelsen af det totale boligareal. Indretningen af boligområdet betragtes som 80% etableringsværdi (uden afskrivning, men også uden pristalsregulering) og 20% forbedringsværdi (afskrives over 20 år). Al indvendig vedligeholdelse afholdes af andelshaver med undtagelse af tag, vinduer og varmeanlæg, der afholdes af foreningen. Andelshaver forestår selv hele indretningen af boligområdet for egen regning. Efter etableringen overdrages varmeinstallation samt vinduer og evt. tagterrasse til foreningen, der står for den fremtidige vedligeholdelse. Lejlighedsudvidelsen skal ske i overensstemmelse med alle gældende byggereglementer, brandforskrifter m.m. Projektet skal på forhånd være godkendt af kommunen og efterfølgende påhviler det køber at få attesteret af en autoriseret byggesagkyndig, at arbejdet er udført i henhold til projektet og i overensstemmelse med gældende bygningsregler. 3 For tagterrasser betales fuld boligafgift for det areal(der er over 1.50 cm. I højden), der kunne have været benyttet som indendørsareal. Løbende vedligeholdelse af ekstra tilbehør og gulvbelægning på tagterrassen påhviler andelshaver. Legeplads Hvis man gør brug af legepladsen i gården ved nr.48 og legepladsen på græsplænen, opfordrer vi til, at man rydder op efter sig og husker at lukke for sandkassen, så den ikke bliver benyttet som toilet af ræve og katte. Navneskilte Ved indflytning eller ved andre ændringer af navnene på husstandens beboere, bestilles nye navneskilte til postkasse og dørtelefon hos formanden. Gårdmanden sætter nyt skilt i dørtelefonanlægget, andelshaver får nyt skilt til postkassen og forestår selv at isætte dette. Navneskilte til lejlighedens yderdøre står andelshaver selv for. Ombygning af lejligheder Ved ombygning forstås: 1) Flytning, opsætning eller nedtagning af vægge, herunder blænding eller etablering af døråbninger. 2) Sænkning af lofter 3) Flytning af badekar eller toilet, nedlæggelse af badekar, opsætning af badekar eller bruseniche. 4) Indgreb i badeværelsesgulv.
Forretningsgang for en byggesag: 1. Andelshaver udfylder en ansøgning om byggearbejde til Center for Byggeri. Godkendes og underskrives af bestyrelsen 2. Fuldmagt med tilladelse til Center for Byggeri. Underskrives af bestyrelsen. 3. Kvittering og tilladelse fra Center for byggeri. Kopi til bestyrelsen. 4. Færdigmelding indsendes til Center for Byggeri. 5. Ibrugtagningstilladelse modtages fra Center for Byggeri. Kopi til bestyrelsen 6. Bestyrelsen arkiverer tilladelse og færdigmelding i sagsakterne på lejligheden og betragter hermed sagen som afsluttet. Samtlige blanketter til byggearbejde, kan hentes på foreningens hjemmeside inder fanen Blanketter Særligt om badeværelser: Alle badeværelser skal have en vådrumssikring. Et vådrum kan opdeles i to zoner: en våd og en fugtig. Vådzonen omfatter den del af rummet, der jævnlig udsættes for direkte vandpåvirkning, og her stilles de strengeste krav til konstruktioner, materialer og eventuelle overfladebehandlinger. Vådzonen omfatter altid hele gulvet, de nederste 10 cm af alle vægge, vægge omkring badekar og håndvaske med brusearmatur samt vægge i og omkring bruseniche. I små vådrum med gulvareal på mindre end 3,25 m2 eller med en bredde på mindre end 1,3 m er alle vægge omfattet af vådzonen, da det er svært at undgå at sprøjte vand på væggene i så lille et rum. Den fugtige zone omfatter alle vægområder uden for vådzonen. Her er kravene til materialer og overflader knap så strenge som i vådzonen, men dog noget skrappere end i boligens andre rum, da der stadig vil være tale om en stor påvirkning af vand og fugt. Statens Byggeforskningsinstitut udgav en revideret og udvidet anvisning om vådrum i 2001. Den hedder SBi Anvisning 2001 Vådrum og beskriver detaljeret kravene til konstruktion af gulv og vægge og brugen af materialer i vådrum. Alt el- og VVS-arbejde skal udføres af autoriserede håndværkere. Man skal ikke anmelde til Center for byggeri, hvis man udskifter håndvasken, armaturet eller flisebeklædningen på væggene, men vær opmærksom på, at der skal etableres vådrums-membran, såfremt flise-vægbeklædningen udskiftes. Parabol Da der er installeret fælles radio og TV-parabolanlæg for alle lejligheder, er privat opsætning af synlige radio- og TV-antenner, herunder paraboler, ikke tilladt.
Salg af lejlighed Alt salg af lejligheder skal gå gennem bestyrelsen. Sælger skal med et opsigelsesvarsel på 3 mdr. meddele bestyrelsen, at andelen ønskes solgt. Derefter sender bestyrelsen en kvittering for opsigelsen og en køreplan for salget (se fanen Lejlighedssalg) Ved salg af en andel er det et krav at en uvildig vurderingsmand gennemgår lejligheden og udarbejder en vurderingsrapport. Udgiften til vurderingsmand deles ligeligt mellem køber og sælger. Sælger lægger i første omgang ud for vurderingsmanden. Ligeledes bliver der fortaget en gennemgang af el- og vvs-installationerne, udgiften til dette betales af sælger. Vurderingen foretages normalt efter, hvad der er synligt, og omfatter forbedringer, fejl og mangler. Det er en forudsætning for at medregne en forbedring, at denne er lovligt udført og om nødvendigt godkendt af byggemyndighederne. Sælger kan ikke forlange, at køber skal overtage evt. løsøre. Når vurderingsrapporten er færdig (ca. 2 uger efter vurderingen), annonceres lejligheden til salg via opslag i opgangene. Sælger afholder to fremvisninger med ca. 1 uges mellemrum. Ventelisterne har fortrinsret, men hvis ingen har vist interesse inden 5 dage efter sidste fremvisning, overtager sælger det videre salgsforløb. Kopi af vurderingsrapporten afleveres til sælger, bestyrelsen beholder en kopi (til sagen), en kopi sendes til administrator og køber modtager en kopi sammen med sin købsaftale. Den samlede pris for andelslejligheden udgør summen af andelsværdien og værdien af evt. forbedringer. Andelsværdien pr. m2 fremgår af foreningens seneste årsregnskab. Enhver betaling relateret til overdragelsen af andelen kan alene ske til administrator. Det er ikke tilladt at overdrage andelslejligheden til et større beløb end den dokumenterede pris for lejligheden. Der udarbejdes en bindende aftale om overdragelse af andelen. Denne aftale (4 eksemplarer) underskrives af køber, sælger og 2 bestyrelsesmedlemmer. En kopi til køber, sælger, foreningen samt en kopi til administrator. Der tilbageholdes kr. 20.000 i 8 uger som sikkerhed for dækning af skader, der ikke var synlige ved vurderingen af lejligheden, eller som dækning for manglende oprydning m.m. Sælger indestår endvidere for, at lejligheden overdrages ubehæftet, dvs. uden udlæg og pant. Støj Af hensyn til natteroen i ejendommen må istandsættelse og lignende ikke finde sted efter kl. 22.00, og der skal udvises hensyn til de øvrige beboere, når vandhaner benyttes mellem kl. 23.00 og kl. 6 morgen.
Afspilning af musik skal ske under hensyntagen til øvrige beboere, og må kun foretages for lukkede vinduer, således at det ikke er til gene for andre. Toilet/bad Vedligeholdelsen af stigeledninger med varmt og koldt vand samt faldstammer påhviler andelsforeningen, mens vedligeholdelse af badeværelsets øvrige installationer påhviler beboeren. Populært sagt: de lodrette rørføringer er foreningens ansvarsområde, de vandrette rør og alt efterfølgende beboernes. Reparations- eller fornyelsesarbejder, der indebærer, at der lukkes for vandet, er meget generende for de øvrige beboere, så hvis der ikke allerede findes en Ballofix-hane på vandrørene, skal der for andelsforeningens regning monteres én ved førstkommende indgreb, hvorved fremtidige VVS-arbejder i badeværelset ikke vil medføre lukning for vandet hos andre beboere. Det skal understreges, at det også er beboernes ansvar løbende at kontrollere, at de monterede ballofixer faktisk virker. Endelig forventes det af alle andelshavere, at de giver bestyrelsen besked om alt, der giver mistanke om utætheder i såvel vandrør og faldstammer som vægge og gulve. En vandskade, der konstateres hurtigt, er langt billigere at udbedre end én, der har stået og hygget sig over længere tid. Trapper Der må af hensyn til brandfare, rengøring, flugtveje og almindelig færdsel ikke henstilles ting på for- og bagtrappe. Overholdes reglen ikke, kan bestyrelsen foranledige at genstande fjernes på beboernes regning. Benyt dørmåtter og bank fodtøj af udenfor, hvis vejret kræver det, for at mindske snavs på trappen og skåne belægningen for ridser fra småsten, og om vinteren - det skadelige salt. Vær opmærksom på, at åbne bagdøre uden opsyn kan være en invitation til ubudne gæster. Hvis der på trappen og afsatsen ligger uafleverede reklamer/aviser hjælper det at reagere; tag dem evt. med i bladcontaineren. Det er et fælles ansvar og i alles interesse, at vi hjælper hinanden med at holde ejendommen pæn og ren. Når en pære er gået på trapperne, i kælderen eller på loftet, kan du rette henvendelse til det bestyrelsesmedlem der har med gårdmanden at gøre (se fanen Bestyrelse) Rygning er ikke tilladt på trappe, lofter og kældre. Trappevask Hovedtrapperne vaskes hver 14. dag og bagtrapperne hver 4. uge: Dog efter behov i vintermånederne. Henvendelse til det bestyrelsesmedlem der har med gårdmændene at gøre (se fanen Bestyrelsen)
Trivslen Lokalet udlejes ikke. Trivslen benyttes p.t. til bestyrelses- og beboermøder. Vedligeholdelse Alt, der er inde i lejligheden er den enkelte beboer pligtig til at vedligeholde. Foreningen er ansvarlig for, at afløb og forsyning af lys, gas, vand og varme (lodrette strenge inkl. afgreninger) holdes i god og brugbar stand. Foreningen er ansvarlig for vedligeholdelse af vinduer, herunder punkterede ruder. Andelshaver kan drages til ansvar for forkert eller ingen indvendig vedligeholdelse af boligen. Vi er alle ansvarlige for at melde skader eller begyndende skader til bestyrelsen. Ventelister Ejendommens lejligheder er ikke frit omsættelige, men kan kun sælges gennem bestyrelsen (det gælder også salg i lige linje op/ned til andelshavers forældre eller barn). Der føres derfor en venteliste, der af praktiske grunde er opdelt i tre. Første ret til en ledig lejlighed har andelshaverne: Andelshavere, der ønsker at få mulighed for at flytte til en anden lejlighed i ejendommen, kan blive skrevet op på den såkaldte INTERNE liste, hvor det yderligere kan specificeres, hvilken størrelse lejlighed, der har interesse, og evt. særligt ønskede opgange eller etager. Dernæst kommer slægtninge til andelshavere (børn/forældre). De kan blive skrevet op på FAMILIE-listen. I tredje række kommer interesserede udefra. De står på EKSTERN liste. Der optages ikke nye interesserede på EKSTERN listen. Lejligheder annonceres udelukkende til salg via opslagstavler i foreningens trappeopgange og via foreningens hjemmeside. 1: Vedtaget på generalforsamling 23. maj 2007 2: Satsen på 50 % blev vedtaget på generalforsamling 31. maj 2011 3: Vedtaget på generalforsamling 23. maj 2007