Generelt om nøgleoplysningsskema

Boligexperten Administration A/S og Ejendomsforeningen Danmark Generelt om nøgleoplysningsskema Preben Løth, adm. direktør i Boligexperten Administration A/S 5. maj 2014 www.ejendomsforeningen.dk

1. Lovgrundlag 2. Krav til indberetning af nøgleoplysninger 1. Hvornår skal vi indberette? 2. Hvor tit skal vi indberette? 3. Adgang for andelsboligforening og administrator https://andelsboliginfo.dk 3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema 1. Bilag 1 Andelsboligforeningen 2. Bilag 2 Andelslejligheden 3. Bilag 3 Væsentlige ændringer til bilag 1 2 www.ejendomsforeningen.dk

1. Lovgrundlag Andelsboligloven ændres 12. juni 2013 (MBBL) Loven indeholder fire elementer. Indledningsvis medfører loven, at sælgers oplysningspligt skærpes, så der fremover skal udleveres nøgleoplysninger om en andelsboligforening og en bolig før en handel. Herudover indføres der med loven en pligt for penge- og realkreditinstitutter, der har indgået aftaler om lån og eventuelt hertil knyttede finansielle aftaler med en andelsboligforening, til at udlevere informationsmateriale til foreningen med finansielle nøgleoplysninger. Ydermere indføres der med loven en karensperiode på 2 år fra en forenings stiftelse for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens ejendom. Endelig medfører loven, at der indføres en pligt for en andelsboligforening til at oplyse om støtte modtaget af staten eller kommunen i foreningens årsregnskab. 3 www.ejendomsforeningen.dk

Lovbekendtgørelse af 16. december 2013 (MBBL) 1. Udlevering af dokumenter og nøgleoplysninger inden aftalens underskrift: 1. Vedtægter 2. Seneste årsregnskab 3. Referat af seneste ordinære og ekstraordinære generalforsamling 4. Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet 5. Energimærkning for ejendommen 6. Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen, bilag 1 7. Nøgleoplysninger om den aktuelle andelsbolig til salg, salgsopstilling, bilag 2 8. En erklæring om væsentlige ændringer ifh. årsregnskab eller bilag 1, bilag 3 Udlevering af dokumenterne kan ske ved henvisning til A/B s hjemmeside. 4 www.ejendomsforeningen.dk

Lovbekendtgørelse af 16. december 2013 (MBBL) 2. Nøgleoplysningerne bilag 1 og bilag 2, samt erklæringen, skal udleveres i særlige formularer, der er godkendt af MBBL. 3. En række nøgleoplysninger skal optages som noter til årsregnskabet. 4, stk.1. Penge- og realkreditinstitutter, der har ydet lån og hertil knyttede finansielle aftaler til en andelsboligforening, skal indberette finansielle nøgleoplysninger om foreningens lån til brug for nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen, bilag 1. 4, stk. 2. Oplysning om risikoklassificering af lån, skal oplyses for alle lån optaget efter 1. juli 2013. 5, stk. 1. Penge- og realkreditinstitutterne skal indberette de finansielle nøgleoplysninger for hvert enkelt lån og finansiel aftale, som de har ydet til eller indgået med en andelsboligforening. 5, stk. 2. Indberetningen skal ske mindst én gang årligt samtidig med udsendelse af årsopgørelse for det pågældende lån. 5 www.ejendomsforeningen.dk

Lovbekendtgørelse af 16. december 2013 (MBBL) 6, stk. 1. Andelsboligforeningen skal senest på anmodning fra en andelshaver, der ønsker at sælge sin bolig, indberette nøgleoplysningerne i bilag 1 og udfylde nøgleoplysningerne i bilag 2. 6, stk. 2. Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen skal indberettes til MBBL s internetbaserede nøgleoplysningssystem for andelsboliger. 7. Andelsboligforeningen skal hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter sælgers anmodning udlevere bilag 1, bilag 2 og bilag 3. 10 dages fristen løber fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer m.m. 10. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2014. Reglerne finder anvendelse ved alle salg, der gennemføres efter, at generalforsamlingen har godkendt årsregnskabet 2013. 6 www.ejendomsforeningen.dk

2.1. Hvornår skal vi indberette? Reglerne om nøgleoplysninger træder i kraft den 1. januar 2014. Reglerne finder anvendelse ved alle salg, der gennemføres efter, at generalforsamlingen har godkendt årsregnskabet 2013 eller 2013/14. Andelsboligforeningen skal hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter sælgers anmodning udlevere bilag 1 (foreningen), bilag 2 (lejligheden) og bilag 3 (ændringer til bilag 1). 10 dages fristen løber fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer m.m. 7 www.ejendomsforeningen.dk

2.2. Hvor tit skal vi indberette? Foreningen (administrator) skal indberette én gang årligt efter godkendt årsregnskab. Dog forudsat, at der kommer et salg i foreningen. Oplysningspligten er relateret til et salg. Er der ingen salg, skal der ikke ske indberetning. Penge- og realkreditinstitutter skal indberette mindst én gang årligt samtidig med udsendelse af årsopgørelse for lån m.m. Finanssektoren har aftalt med MBBL, at indberetningen skal ske én gang årligt på baggrund af data pr. 31.12, uanset om andelsboligforeningens regnskab følger kalenderåret eller har forskudt regnskabsår!!!!! 8 www.ejendomsforeningen.dk

Dette er af administrative årsager og for at spare penge. Nøgleoplysningsskemaet for alle andelsboligforeninger indeholder låneoplysninger pr. 31.12.20xx og ikke for ultimodatoen for andelsboligforeningens regnskabsår. Så en andelsboligforening med regnskabsår 01/10-30/9, vil vise et nøgleoplysningsskema med finansdata fra 31/12, altså gamle data. Det virker absurd, at stå med et friskt regnskab i december og så et nøgleoplysningsskema med 11 måneder gamle finansdata. Og det bliver endnu mere absurd, hvis foreningen i juni har omlagt sine 8 gamle lån til 2 nye. 9 www.ejendomsforeningen.dk

2.3. Adgang for andelsboligforeningen og administrator Alle andelsboligforeninger fået tilsendt et brev fra MBBL, enten i fysisk form eller i den digitale postkasse. Man logger på https://andelsboliginfo.dk og indtaster CVR-nr. og adgangskode. Adgangskoden skal ændres ved første login. Ved udfyldning af de enkelte felter vil der være en vejledningstekst. Teksten kan ses ved at placere markøren i det pågældende felt. Hvis man ønsker en administrator-adgang, således at man kan se alle de foreninger, man administrerer på én gang, kan man skrive til andelsboliginfo@mbbl.dk. En administrator-adgang har desuden den fordel, at man her kan uploade mange data om sine foreninger på én gang. Upload af filer kommer senere. 10 www.ejendomsforeningen.dk

Før en administrator kan se de administrerede andelsboligforeninger og uploade data om disse, skal den enkelte andelsboligforening selv gå ind i systemet ved brug af sine tilsendte brugeroplysninger og angive sin administrators CVR-nr. Det vil ofte være administrator, som selv ville skulle gøre dette for alle de foreninger i administration. MBBL vil dog gerne tilbyde at klare sammenkoblingen mellem andelsboligforeninger og administratorer maskinelt. For at gøre det skal MBBL have administrators CVR-nr. samt et regneark med foreningernes CVR-numre og adgangskoder. Dette sendes til andelsboliginfo@mbbl.dk. 11 www.ejendomsforeningen.dk

3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema 1. Bilag 1 Andelsboligforeningen Internetportalen fra MBBL er sat i drift 1. april 2014 og alle (eller en række?) oplysninger fra kreditforeningerne er lagt ind i systemet søndag den 6. april 2014. 12 www.ejendomsforeningen.dk

13 www.ejendomsforeningen.dk

2. Gennemgang af nøgleoplysningsskema - bilag 1 19 www.ejendomsforeningen.dk

Felt A1-A3: Navn, adresse, CVR-nr. Her benyttes CVR-registreringen Felt B1-B6: Antal og areal af boliger og erhverv. Nogle foreninger har udover andelsboliger og lejeboliger også erhvervsandele som lejlighedstype. Antal øvrige lejemål er kældre, garager mv. Antal kvadratmeter er ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR). 20 www.ejendomsforeningen.dk

Felt C1-C2: Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien (C1) og boligafgiften (C2)? Fordelingstallet anvendes til at fordele foreningens formue og udgifter på andelshaverne. Felt E1-E2: Hæfter andelshaverne for mere end indskuddet? Hvis der hæftes for mere end indskuddet beskrives hæftelsen i E2. 21 www.ejendomsforeningen.dk

Felt F2-F4: Totalarealer. De generalforsamlingsbestemte reserver. Det kan f.eks. være reserver til vedligeholdelse af ejendommen eller reserver til imødegåelse af værdiforringelse af ejendommen. Reserver i procent af ejendomsværdien. Feltet bliver automatisk beregnet. 22 www.ejendomsforeningen.dk

Felt G1: Her anføres om andelsboligforeningen har modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning. Et eventuelt tilbagebetalingskrav vil vedrøre offentligt tilskud ydet i forbindelse med opførelsen af andelsboligerne. De nye regler på andelsboligområdet (jf. lov nr. 610 af 12/06/2013) indebærer desuden, at beløbet, som skal tilbagebetales ved forenings opløsning, skal anføres i en note i foreningens årsregnskab. Statens Administration oplyser (se www.statens-adm.dk), at foreningerne vil få besked om det potentielle tilbagebetalingsbeløbs størrelse senest med udgangen af 1. kvartal 2014. 23 www.ejendomsforeningen.dk

Felt G2: Her anføres om foreningens ejendom er pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009). Et antal foreninger har modtaget offentligt tilskud til opførelsen af deres ejendom efter en af de love fra årene 1918-1921, som gav mulighed for at yde sådanne tilskud. Der blev knyttet en række forpligtelser (tilskudsbestemmelser) til tilskuddet, bl.a. til anvendelse af overskud ved overdragelsen af de enkelte andele. 24 www.ejendomsforeningen.dk

Disse særlige forpligtelser er fastsat enten i foreningens vedtægter eller i en deklaration, og vedtægterne/deklarationen er tinglyst på ejendommen. Foreningen kan købe sig fri for disse forpligtelser ved at betale et bestemt frigørelsesbeløb efter lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. Frigørelsesbeløbet skal som hovedregel betales til kommunen. Foreningen bliver først omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i sin helhed efter et frikøb. 25 www.ejendomsforeningen.dk

Felt G3: Her anføres om der er tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom. Det betyder, at der er tale om en ejendom, som er bygget på en grund købt af kommunen. Kommunen har betinget sig ret til at tilbagekøbe ejendommen på et bestemt tidspunkt, og denne ret er fastlagt i en tilbagekøbsklausul. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk til den oprindelige salgssum, dog evt. med tillæg af bygningserstatning. Det vil ofte være muligt for foreningen at få ophævet tilbagekøbsklausulen eller få udskudt tilbagekøbs-tidspunktet mod betaling til kommunen. Tilbagekøbsklausuler kaldes også for hjemfaldspligt. 26 www.ejendomsforeningen.dk

Felt H1-H3: Boligafgiften er det beløb, som andelshaverne betaler til at dække foreningens fælles udgifter. Tallet beregnes som ultimomånedens indtægt (uden fradrag for tomgang, tab m.v.) ganget med 12 og divideret med andelenes areal på balancedagen (B1+B2). 27 www.ejendomsforeningen.dk

Hvis andelsboligforeningen driver udlejningsvirksomhed er det vigtigt at vide, hvor stor den del af foreningens indtægter, der kommer herfra. Især udlejning til erhverv kan være en usikker indtægt. Beløbet angiver alt andet lige stigningen i andelshaverens boligafgift pr. m2, hvis alle indtægter fra udlejning til enten erhverv eller bolig forsvinder. Jo mindre beløbet er, jo mindre udgør udlejningsvirksomheden en risiko for foreningens og dermed for andelshavernes økonomi. En andel på 100 m2 modtager i gennemsnit f.eks. 100*(3+21) kr. om året i lejeindtægt, hvis erhvervslejen = 3 og boliglejen = 21 pr. andels-m2. Hvis indtægten fra f.eks. erhvervslejen forsvinder i en kortere eller længere periode vil andelens boligafgift alt andet lige skulle stige med 100*3 kr. i denne periode. 28 www.ejendomsforeningen.dk

Felt J: Årets resultat divideret med andelenes areal på balancedagen (B1+B2). Felt K1-K3: (K2) Foreningens nettogæld divideret med andelenes areal på balancedagen (B1+B2). Nettogælden beregnes som gældsforpligtelser minus omsætningsaktiver, jf. balancen. 29 www.ejendomsforeningen.dk

Den sammenlignelige m²-pris kan med en række forbehold bruges til at sammenligne med andre andelsboliger i lokalområdet: Man skal fx være opmærksom på, at der i prisen kan indgå en større eller mindre udlejningsvirksomhed. Hvis man ud over sin andelsbolig også køber en andel af en udlejningsvirksomhed, vil den sammenlignelige pris (pga. den for høje gældsandel) som regel være højere. (Den højere pris modsvares af lejeindtægterne, jf. ovenfor). Gælden kan være af mere eller mindre risikabel karakter. Hvordan belåningen påvirker opgørelsen af gælden fremgår af dette skemas afsnit 4. Er prisen forholdsvis høj sammenlignet med andre andelsboliger i lokalområdet, skal man sikre sig, at denne høje pris kan forsvares. 30 www.ejendomsforeningen.dk

Felt L1-L3: (L1) Hvad er planen med vedligeholdelse i fremtiden? (L2) Hvilke bygningsdele er i orden, hvilke er ikke i orden og hvad er ejendommens samlede status nu? Felt L4-L5: (L4) Hvis ja, er der en plan for det, herunder for finansieringen? (L5) og er der hensat midler til disse arbejder? (Midler???) 31 www.ejendomsforeningen.dk

Risikoklassificering: Finanstilsynets har siden 2013 risikomærket de forskellige typer af lån Et grønt lån er et lån, hvor gælden afdrages i hele lånets løbetid og har enten en fast rente eller en variabel rente med renteloft. Et "gult lån" er et lån, hvor renten er variabel og/eller hvor lånet er afdragsfrit i hele eller dele af lånets løbetid. Et "rødt lån" fx et lån, der er kombineret med et finansielt instrument såsom en renteswap. Denne type konstruktioner kan være vanskelige at gennemskue konsekvenserne af (fx kan der være risiko for en betydelig stigning i foreningens restgæld). Et rødt lån kan også være lån optaget i fremmed valuta (dvs. anden valuta end danske kroner eller euro). Et afdragsfrit lån vil bevare risikomarkeringen gul i hele lånets løbetid også efter at afdragene påbegyndes. Baggrunden for dette er, at afdragene på afdragsfrie lån betales over f.eks. 20 år i stedet for 30 og dermed er højere. Lån uden farve er optaget før risikomærkningens indførelse 1. juli 2013. 33 www.ejendomsforeningen.dk

Felt P: (Regnskabsmæssig værdi af ejendommen - Gældsforpligtelser i alt) / Regnskabsmæssig værdi af ejendommen * 100%. Den regnskabsmæssige værdi af ejendommen og gældsforpligtelserne fremgår af balancen. Kan give et misvisende resultat, hvis en ældre anskaffelsessum anvendes for værdiansættelse af ejendommen under aktiver. 34 www.ejendomsforeningen.dk

Felt Q: Hvor stor en andel af foreningens gæld som afdrages. Et afdragsfrit lån er et lån, hvor der i en del af lånets løbetid (f.eks.10 år) ikke betales afdrag. Til gengæld er afdraget i lånets resterende løbetid (f.eks. 20 år) højere end et tilsvarende lån med afdrag over hele perioden (30 år). Hvis procenten er 100, afdrages på alle foreningens lån. Hvis procenten er 0, er alle foreningens lån afdragsfrie, og lånene er stadig så nye, at afdragsperioden ikke er påbegyndt. Procenter derimellem angiver, at der pt. kun afdrages på en del af gælden. Procenter lavere end 100 betyder, at der i de kommende år vil ske stigninger i afdragsbetalingen. Hvilken betydning de fremtidige stigninger i afdragene kan have for boligafgiften fremgår af figur 1 (kommer 31/12-14). Hvis foreningen har mulighed for det, kan den eventuelt omlægge lånene, sådan at afdragsfriheden forlænges yderligere/afdragsbetalingen udskydes endnu mere.. 35 www.ejendomsforeningen.dk

Felt S Afdrag Fra 31/12-14 36 www.ejendomsforeningen.dk

Felt T Renteusikkerhed Fra 31/12-14 37 www.ejendomsforeningen.dk

Felt U Formueusikkerhed Fra 31/12-14 38 www.ejendomsforeningen.dk

Foreningens bemærkninger til skemaet skal angives under punkt 5, som er sidste punkt i bilag 1. Forhold, som kunne være væsentlige for en kommende køber, skal angives her. Væsentlige beslutninger fra de seneste generalforsamlinger, igangværende eller kommende vedtagne byggeprojekter. Ændringer i vedtægterne, som er vedtaget ved 1. behandlingen, men afventer endelig vedtagelse. 39 www.ejendomsforeningen.dk

3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema 2. Bilag 2 Andelslejligheden Bilag 2 skal ikke indberettes til MBBL, men MBBL stiller et PDFdokument til rådighed, som skal benyttes. Bekendtgørelsen nævner Nøgleoplysningerne (bilag 1, 2 og 3) skal udleveres i særlige formularer, der er godkendt af MBBL. (blankettvang) 40 www.ejendomsforeningen.dk

Felt Z15-Z16: Fordelingstal for boligafgiften. Typisk en arealfordeling efter BBR eller andet areal. Hvis denne arealrelation ikke findes, kan man angive andelens boligafgift i forhold til foreningens totale boligafgift. I de foreninger, hvor der er flere typer boligafgift, f.eks. moderniseringer, altaner eller andre særlige typer boligafgift, må man i tekst beskrive fordelingen af basis-boligafgiften og den ekstra boligafgift, som netop denne lejlighed opkræves. 44 www.ejendomsforeningen.dk

3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema 3. Bilag 3 Væsentlige ændringer til bilag 1 45 www.ejendomsforeningen.dk

Hvis der sker væsentlige ændringer i forhold til bilag 1, skal bilag 3 udfyldes. Der skal udfyldes et bilag 3 for hver enkelt ændring, da der i bilaget skal angives nummer og dato på nøgleoplysning, som er ændret. Er der vedtaget et byggeprojekt, er markedsværdien på renteswappen ændret, er der sket (større) kursreguleringer på forenings fastforrentede lån, er der sket rentetilpasning på Cibor 6 lånet, har foreningen foretaget en omprioritering eller er byggekreditten omlagt til et realkreditlån, skal der oprettes et bilag 3 for hver sag. Det er en vurdering, hvornår ændringen er væsentlig!!! 46 www.ejendomsforeningen.dk

info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Preben Løth, adm. direktør Boligexperten Administration A/S preben@boligexperten.dk Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K www.ejendomsforeningen.dk