Andelsboligforeningen Peblinge Dossering 30. Årsrapport CVR-nr

Transkript

1 Andelsboligforeningen Peblinge Dossering 30 Årsrapport 2013 CVR-nr

2 Indhold Foreningsoplysninger 2 Administrator- og bestyrelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 4 Årsregnskab 1. januar december Anvendt regnskabspraksis 5 Resultatopgørelse 9 Balance 10 Noter 12 Andelsværdiberegning 23 1

3 Foreningsoplysninger Andelsboligforeningen Peblinge Dossering 30 Beliggende: Peblinge Dossering København N matr. nr. 36 DF, Udenbys Klædebo CVR nr.: Stiftelsesår 1998 Regnskabsår: 1. januar december 2013 Bestyrelse Henning Jerichau, Formand Lisbeth Rømer Niels Radisch Søren S. Sørensen Administrator Erlandsens Ejendomsadministration Havnegade Frederikssund Revisor Lynge Pedersen & Gøttsche ApS Statsautoriserede Revisorer Torvet Frederikssund Generalforsamling Godkendt på bestyrelsesmøde 5. november 2014 jf. generalforsamlingsbeslutning af 29. april 2014 Dirigent: 2

4 Administrator- og bestyrelsespåtegning Undertegnede har aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Peblinge Dossering 30. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december Der er den 1. april 2014 foretaget en omkonvertering af foreningens lån i BRF, dette medfører en årlig besparelse på kr Herudover er der ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København N, den 29. april 2014 Administrator: Leif Erlandsen København N, den 29. april 2014 Bestyrelsen: Henning Jerichau Formand Lisbeth Rømer Niels Radisch Søren S. Sørensen 3

5 Revisors erklæring om opstilling af årsregnskab Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Peblinge Dossering 30 Vi har opstillet årsregnskabet for Andelsboligforeningen Peblinge Dossering 30 for regnskabsåret 1. januar december 2013 på grundlag af foreningens bogføring og øvrige oplysninger, som I har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere jer med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligloven 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og FSR danske revisorers Etiske regler for revisorer, herunder principper vedrørende integritet, objektivitet, faglig kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er jeres ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, som I har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven og andelsboligloven. Frederikssund, den 29. april 2014 Lynge Pendersen & Gøttsche ApS Statsautoriserede Revisorer Niels Lynge Pedersen statsautoriseret revisor 4

6 Årsregnskab 1. januar december 2013 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Peblinge Dossering 30 er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr af 16. december 2013, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Med henblik på bedre at give et retvisende billede og for at aflægge årsregnskab i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmesler, og andelsbologlovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 er anvendt regnskabspraksis ændret på følgende områder: Grunde og bygninger er indregnet til den historiske kostpris. Grunde og bygninger har tidligere år været indregnet til den offentlige ejendomsvurdering. Ændringer i den offentlige ejendomsvurdering blev indregnet over egenkapitalen. Sammenligningstal er tilpasset den ændrede regnskabspraksis. Den akkumulerede virkning af praksisændringerne udgør pr. 31. december 2013: Balancesummen reduceres med tkr. Egenkapitalen reduceres med tkr. For 2012 er egenkapitalen pr. 31. december 2012 reduceret med tkr. Bortset fra ovennævnte område er den anvendte regnskabspraksis uændret i forhold til sidste år. 5

7 Årsregnskab 1. januar december 2013 Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat mv. er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån m.v.). 6

8 Årsregnskab 1. januar december 2013 Anvendt regnskabspraksis Balancen Materielle anlægsaktiver. Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ( reserve for opskrivning af ejendom ). Under andre reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer m.v. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. 7

9 Årsregnskab 1. januar december 2013 Anvendt regnskabspraksis Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Øvrige noter Nøgleoplysninger De i note 18 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 19. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 6, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. 8

10 Resultatopgørelse for 2013 Budget Realiseret Budget Realiseret Note Kr. Kr. kr. kr. Indtægter Boligafgift Stigning i boligafgift Antennebidrag Øvrige indtægter Indtægter i alt Omkostninger Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Renholdelse Vedligeholdelse, løbende Administrationsomkostninger Øvrige foreningsomkostninger Omkostninger i alt Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster, netto Resultat før skat Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført til Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen. Overført til Overført resultat mv. : Betalte prioritetsafdrag Overført restandel af årets resultat Disponeret i alt

11 Balance pr. 31. december 2013 Aktiver Ejendommen, matr. nr. 36 DF, Udenbys Klædebo. Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 udgør kr Realiseret Realiseret Note Kr. Kr Materielle anlægsaktiver Anlægsaktiver Varmeregnskab Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver

12 Balance pr. 31. december 2013 Realiseret Realiseret Passiver Andelsindskud Overført resultat m.v. Note Kr. Kr Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen Andre reserver Egenkapital Prioritetsgæld inkl. finansielle instrumenter Bankgæld Øvrig gæld Gældsforpligtelser Passiver Eventualforpligtelser 17 Nøgleoplysninger 18 Beregning af andelsværdi 19 11

13 Noter til resultatopgørelse for 2013 Budget Realiseret Budget Realiseret kr. kr. kr. kr. 1 Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter Forsikringer Forbrugsafgifter Vandafgift El Renholdelse Ejendomsservice og renholdelse Snerydning Gårdlaug Vedligeholdelse, løbende Drift af vaskeri Materialeanskaffelse Ovført fra hensættelse Tømrer Elevator Vedligehold Diverse driftsudgifter Administrationsomkostninger Administrationshonorar Regnskabsmæssig assistance Advokatbistand Ovført fra hensættelse Gebyrer m.v Øvrige foreningsomkostninger Foreningsomkostninger Kabel-tv

14 Noter til resultatopgørelse for 2013 Budget Realiseret Budget Realiseret kr. kr. kr. kr. 7 Finansielle indtægter Renteindtægter bank Finansielle omkostninger Prioritetsrenter Prioritetsbidrag Renteudgifter

15 Noter til balancen for kr. kr. 9 Ejendommen, matr. nr Udenbys Klædebo Kostpris pr. 1. januar Anskaffelsessum opgjort pr. 31. december 2001 Københavns kommune, frikøb i 2004 af tilbagekøbsklausul Kurstab ved indfrielse af realkreditlån, ultimo 2005 Skyldige bygggeudgifter opgjort pr. 31. december 2002 Kostpris pr. 31. december Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december Likvide beholdninger Bankbeholdning Kassebeholdning Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) Plateausag Rampesag

16 Noter til balancen for Egenkapital Egenkapital før andre reserver Andre reserver Egenkapital i alt Andelsindskud Reserve for opskrivning af ejendom Overført resultat m.v. I alt Reserveret til imødegåelse af værdiforringelse af ejendom, kursregulering m.v. Reserveret til vedligeholdelse af foreningens ejendom Saldo pr. 1. januar Reserveret til vedl Anvendt i året Betalte prioritetsafdrag Rest af årets resultat Saldo pr. 31. december I alt 15

17 Noter til balancen for Prioritetsgæld inkl. finansielle instrumenter Kurs Restløbetid i år Renter og bidrag Betalte afdrag i alt Amortiseret kurstab Nominel Restgæld (Pantebrevsres tgæld) Obligationsrestgæld Regnskabsmæssig værdi Heraf næste års afdrag Kursværdi i kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. BRF Kredit 3 % Obligationslån (111.B.38) 99,

18 Noter til balancen for kr. kr. 14 Varmeregnskab Indbetalt a conto Varmeudgifter Opkrævningskonto Øvrig gæld Øvrige gældsposter Gældsforpligtelser Af de samlede gældsforpligtelser er kr langfristede gældsforpligtelser. Der henvises i øvrigt til note Eventualforpligtelser Hæftelsesforhold Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser med deres indskud. Hæftelsesforholdene er ligeledes oplyst i note 18 om nøgleoplysninger, feltnr. E1 og E2. 17

19 18 Nøgleoplysninger Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag 1 til bekendtgørelse nr af 16. december 2013 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her: Nøgletallene er opgjort pr. 31. december GRUNDLÆGGENDE OPLYSNINGER OM ANDELSBOLIGFORENINGEN A1 A2 A3 Navn Adresse CVR-nr. Andelsboligforeningen Peblinge Dossering 30 Peblinge Dossering Antal BBR Areal BBR Areal BBR Areal m 2 m 2 m 2 B1 Andelsboliger , , ,6 B2 Erhvervsandele 0 0,0 0,0 0,0 B3 Boliglejemål 0 0,0 0,0 0,0 B4 Erhvervslejemål 0 0,0 0,0 0,0 B5 Øvrige lejemål (kældre, garager m.v.) 0 0,00 0,0 0,0 B6 I alt , , ,6 Sæt kryds Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud Andet C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? X C2 Hvilket fordelingstal benyttes bed opgørelse af boligafgiften? X C3 Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her Ikke relevant År D1 Foreningens stiftelsesår 1998 D2 Ejendommens opførelsesår

20 Sæt kryds Ja Nej E1 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? X E2 Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser med deres indskud. Sæt kryds Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering F1 Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien X Forklaring på udregning Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Anvendt værdi pr. 31. december 2013 kr. Ejendomsværdi (F2) divideret med m 2 ultimo året i alt (B6) kr. pr. m2 Off. Ejendomsvurdering F2 Anskaffelsessum Forklaring på udregning Anvendt værdi pr. 31. december 2013 Andre reserver (F3) divideret med m 2 ultimo året i alt (B6) F3 Generalforsamlingsbestemte reserver kr. kr. pr. m Forklaring på udregning Reserver i procent af ejendomsværdi Andre reserver (F3) divideret med ejendomsværdi (F2) ganget med 100 % F4 Off. Ejendomsvurdering 1,08 Anskaffelsessum 1,89 19

21 G1 G2 G3 Sæt kryds Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Ja X, jf. skrivelse af d. 21. februar 2014 Nej X X 2. ANDELSBOLIGFORENINGENS DRIFT, HERUNDER UDLEJNINGSVIRKSOMHED Forklaring på udregning Ultimomånedens indtægt (uden fradrag for tomgang, tab m.v.) ganget med 12 og divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) kr. pr. m 2 H1 Boligafgift , ,3 H2 Erhvervslejeindtægter ,6 0,0 H3 Boliglejeindtægter ,6 0,0 Forklaring på udregning Årets resultat divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 J Årets resultat pr. andels-m 2 de sidste tre år Kr. pr. m 2 K1 Andelsværdi Forklaring på udregning Andelsværdi på balancedagen (note 19) divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) K2 Gæld - omsætningsaktiver (Gældsforpligtelser jf. balancen minus omsætningsaktiver jf. balancen) divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) K3 Teknisk andelsværdi K1 plus K2 20

22 3. BYGGETEKNIK OG VEDLIGEHOLDELSE Forklaring på udregning Vedligehold (hhv. løbende og genopretning og renovering) jf. resultatopgørelsen divideret med den samlede areal ultimo året (B6) Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 M1 Vedligeholdelse, løbende 79,1 127,1 14,7 M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 0,0 0,0 0,0 M3 Vedligeholdelse i alt 79,1 127,1 14,7 4. FINANSIELLE FORHOLD Forklaring på udregning (Regnskabsmæssig værdi af ejendommen (jf. balancen) gældsforpligtelser i alt (jf. balancen) divideret med den regnskabsmæssige værdi af ejendommen (jf. balancen) ganget med 100 % P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) 33, AFDRAG Forklaring på udregning Årets afdrag divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 R Årets afdrag pr. andels-m 2 de sidste tre år

23 Supplerende nøgletal i øvrigt Udover de lovkrævede nøgleoplysninger overfor er der beregnet følgende nøgletal pr. statusdagen, der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske forhold: Kr. pr. m 2 total Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig-m 2 Kr./m Omkostninger m.v. i pct. af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): Vedligeholdelsesomkostninger Øvrige omkostninger Finansielle poster, netto Afdrag I pct. 1,18 23,77 47,40 27,65 100,00 Grafisk illustration af omkostningsfordelingen Afdrag; ; 28% Vedl. omkostninger; ; 5% Øvrige omkostninger; ; 24% Finansielle poster, netto; ; 47% Boligafgift i pct. af samlede ejendomsindtægter 98,85 22

24 19 Beregning af andelsværdi Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra c, (offentlig ejendomsvurdering: Foreningens egenkapital før andre reserver Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloven: Ejendommen, offentlige ejendomsvurdering Ejendommen, kostpris Prioritetsgæld, regnskabsmæssig værdi Prioritetsgæld, kursværdi Kr Ejendommen er indregnet til offentlig ejendomsvurdering pr. 31. december Værdi pr. indskudt andelskrone ,88 Fordelingen af andelsværdien på typer af andele: Den enkelte lejlighed andel udregnes herefter som en forholdsmæssig del efter areal i Lejl. Nr. Belligende Areal (m2) 1 st. tv. 91,9 2 st. th. 92, th. 91, tv. 106, th. 91, tv. 106, th. 91, tv. 106, th. 91, tv. 106, th. 75, tv. 87, ,6 Andelsværdi pr. andelstype (kr.)