Andelsboligforeningen Herluf Trolles Vej

Transkript

1 Dansk Revision Svendborg Statsautoriseret revisionsaktieselskab Norgesvej 2 DK-5700 Svendborg [email protected] Telefon: Telefax: CVR: DK Bank: Andelsboligforeningen Herluf Trolles Vej CVR-nr Årsrapport 2014

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Foreningsoplysninger 2 Påtegninger Bestyrelsens påtegning 3 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 4 Årsregnskab Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse Balance pr. 31. december Noter 10 Opgørelse værdiansættelse andele 18 1

3 FORENINGSOPLYSNINGER Forening Andelsboligforeningen Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Odense SØ Hjemstedskommune: Odense CVR-nummer: Regnskabsår: 1. januar december 2014 Stiftelsesdato: Matrikelnummer: 3CV, Ejby, Odense Jorder Formål At eje og administrere andelsboliger. Bestyrelse Thomas Rønn, Formand/sekretær Jan Skytte, Næstformand Bodil Nielsen, Kasserer Bent Rasmussen, bestyrelsesmedlem Finn Ravn, Bestyrelsesmedlem Pengeinstitut Arbejdernes Landsbank Fisketorvet Odense Revision Dansk Revision Svendborg Statsautoriseret revisionsaktieselskab Norgesvej Svendborg Kontaktperson Jørn Skaarup Christiansen 2

4 BESTYRELSENS PÅTEGNING Undertegnede har aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Herluf Trolles Vej. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense, den 9. februar 2015 Thomas Rønn Jan Skytte Bodil Nielsen Bestyrelsesformand/Sekretær Næstformand Kasserer Bent Rasmussen Bestyrelsesmedlem Finn Ravn Bestyrelsesmedlem 3

5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Herluf Trolles Vej Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Herluf Trolles Vej for regnskabsåret 1. januar 31. december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Foreningens bestyrelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Foreningens bestyrelse har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som foreningens bestyrelse anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8 og foreningens vedtægter. 4

6 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision. Svendborg, den 9. februar 2015 Dansk Revision Svendborg Statsautoriseret revisionsaktieselskab Jørn Skaarup Christiansen Registreret Revisor 5

7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Andelsboligforeningen Herluf Trolles Vej, er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, bekendtgørelse af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste regnskabsår RESULTATOPGØRELSEN Resultatopgørelsen er opstillet, så den bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Indtægter omfatter den månedlige boligafgift og fællesomkostninger fra de enkelte andelshavere samt finansielle indtægter fra pengeinstitut. Boligernes driftsomkostninger og administrationsomkostninger Boligernes driftsomkostninger og administrationsomkostninger der tidsmæssigt svarer til regnskabsperioden, er medtaget i resultatopgørelsen. Der er foretaget fuld periodisering heraf. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld. Skat af årets resultat Skat af årets resultat opfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat mv. er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag. 6

8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes ejendommen ligeledes til kostpris iht. ABL 5 stk. 2 litra a. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Under andre reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. I henhold til vedtægterne indgår de reserverede beløb ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld Prioritetsgæld er medtaget til pantebrevsrestgæld på statusdagen. Lån i Realkredit Danmark er et inkonvertibelt flexlån, som er optaget på tidspunktet for andelsboligforeningens etablering. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Nøgleoplysninger De i note 10 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af noterne. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningensloven og vedtægterne. 7

9 RESULTATOPGØRELSE Note Perioden: 1. januar 31. december 2014 Budget 2014 Indtægter 1 Boligafgifter, bidrag fra 3 ejerboliger og fællesomkostninger Indtægter i alt Omkostninger 2 Skatter og forsikringer Drift af fællesarealer Administrationsomkostninger Omkostninger i alt Resultat før finansielle poster Finansieringsindtægter Finansieringsomkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført til Reserve til vedligeholdelse Overført til Betalte prioritetsafdrag Anvendt henlæggelse til vedligeholdelse Overført resultat Disponeret i alt

10 BALANCE Note Aktiver pr. 31. december Ejendommen Herluf Trolles Vej , Odense (anskaf. sum) (offentlig ejendomsværdi kr ) Ejendom i alt Anlægsaktiver i alt Tilgodehavende boligafgift Periodeafgrænsningsposter Andre tilgodehavender Tilgodehavender i alt Arbejdernes Landsbank Sparekassen Faaborg A/S Likvide beholdninger i alt Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

11 BALANCE Note Passiver pr. 31. december Andelsindskud Overført resultat Andre reserver 7 Statstilskud Reserve til vedligeholdelse Andre reserver Egenkapital i alt Prioritetsgæld Langfristede gældsforpligtelser i alt Revisorhonorar afsat Leverandører af tjenesteydelser Skyldig skat Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Pantsætninger og afgivne sikkerheder 11 Nøgletalsoplysninger 12 Beregning af andelsværdi 10

12 NOTER Budget Indtægter Boligafgifter Fællesomkostninger Bidrag fra de 3 ejerboliger fællesområde Indtægter i alt Skatter og forsikringer Ejendomsskatter Forsikringer Skatter og forsikringer i alt Drift af fællesarealerne Vandafgift El gadelys mv Snerydning Reparation og vedligeholdelse Vedligeholdelse af fællesareal/grønne områder Drifts af fællesarealerne i alt Administrationsomkostninger Abonnementer Beboerarrangementer Generalforsamling Bestyrelsesudgift Porto og gebyrer Kontingent grundejerforening Advokathonorar Administrationshonorar reg. tidligere år Administrationshonorar Administrationsomkostninger i alt Andelsindskud 2 andele á kr andele á kr andele á kr andele á kr andele á kr andele á kr Andelsindskud i alt

13 NOTER Overført resultat Overført resultat primo Overført af årets resultat Betalte prioritetsafdrag Overført resultat i alt Statstilskud Statstilskud primo Overført i året Statstilskud i alt Reserve til vedligeholdelse Reserve primo Anvendt i året Overført i året Reserve til vedligeholdelse i alt Prioritetsgæld Restgæld Renter Restløbetid Årets afdrag Lån Lån Lån Statstilskud Lån på oprindelig kr er et 35-årigt rentetilpasningslån af typen F10 udbetalt den. 2. oktober 2006, rentesats 4,22 %. Lånet skal rentetilpasses 1. januar Der afdrages på lånet. Ifølge årsopgørelse pr. 31. december 2014 er lånets kursværdi kr ,02 ved kurs på 103,85. Lån på oprindelig kr er et 35-årigt rentetilpasningslån af typen F5 udbetalt den. 1. januar Lånet skal rentetilpasses 1. januar Lånet er blevet refinansieret pr. 1. januar 2011 til rente 2,74 % (ekskl. bidrag). Ifølge årsopgørelser pr. 31. december 2014 er lånets kursværdi kr ,84 ved kurs 103,50. Lån på oprindelig kr er et 35-årigt rentetilpasningslån af typen F9 udbetalt den. 28. december 2007, rentesats 4,81 %. Lånet skal rentetilpasses 1. januar Ifølge årsopgørelser pr. 31. december 2014 er lånets kursværdi kr ,14 ved kurs 107,31. 12

14 NOTER Ejendommen er opført som støttet byggeri. Der er fra staten ydet tilskud til opførelsen på kr Tilskuddet optages som passivpost. Der nedtrappes med en tiendedel af tilskuddets størrelse, første gang et år efter udbetaling jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5, stk. 10. Tilskuddet blev udbetalt 26. juli 2007, hvorfor afskrivning er startet i Finansielle indtægter Sparekassen Faaborg Ejendomsskat Finansielle indtægter i alt Pantsætninger og afgivne sikkerheder Sikkerhedsstillelser I andelsboligforeningens ejendom, Herluf Trolles Vej til bogført værdi kr , er der ikke stillet sikkerhed ud over pantebrevsrestgæld til Realkredit Danmark A/S. Hæftelsesforhold Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser med deres indskud. Hæftelsesforholdene er ligeledes oplyst i note 11 om nøgleoplysninger, feltnr. E1 og E2. 13

15 NOTER 11 Nøgleoplysninger Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsboligforeningen Herluf Trolles Vej anvendes andelsindskuddet som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag 1 til bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her: Antal BBR areal m2 BBR areal m2 BBR areal m2 B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål(kældre, garager m.v.) B6 I alt C1 C2 C3 Sæt kryds Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Hvis andet beskrives fordelingsnøglen her Boligernes areal(bbr) Ikke relevant Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud X X Andet År D1 Foreningens stiftelsesår 2005 D2 Ejendommens opførelsesår 2006 E1 E2 Sæt kryds Ja Nej Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? X Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser med deres indskud. Hvis generalforsamlingen beslutter, at der skal optages lån, der er sikret med pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev, hæfter andelshaverne personligt og solidarisk såfremt har taget forbehold herom. En fratrædende andelshaver eller dennes bo, hæfter for forpligtelsen indtil ny andelshaver har overtaget andelen og er indtrådt i forpligtelsen. 14

16 NOTER 11 Nøgleoplysninger F1 Sæt kryds Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien X Ejendomsværdi(F2) Anvendt værdi pr. divideret med m december 2014 ultimo året i alt(b6) Forklaring på udregning DKK DKK pr. m 2 F2 Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien Anvendt værdi pr. Andre reserver(f3) divideret med m december 2014 ultimo året i alt (B6) Forklaring på udregning DKK DKK pr. m 2 F3 Generalforsamlingsbestemte reserver Forklaring på udregning Andre reserver(f3) divideret med ejendomsværdi(f2) ganget med 100 F4 Reserver i procent af ejendomsvurderingen 3,9% % Sæt kryds Ja Nej Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens G1 opløsning? X Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse G2 tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? X G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X Sæt kryds Ultimomånedens indtægt(uden fradrag for tomgang, tab mv) ganget med 12 og divideret med andelsboligernes areal på balancedagen(b1) DKK pr m 2 H1 Boligafgift inkl. fællesomkostninger x 12 / H2 Erhvervslejeindtægter 0 x 12 / H3 Boliglejeindtægter 0 x 12 /

17 NOTER 11 Nøgleoplysninger J1 Forklaring på udregning Årets overskud (før afdrag), gns. Pr. andels-m 2 de sidste tre år Årets resultat divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) DKK pr. m 2 DKK pr. m 2 DKK pr. m DKK pr. m 2 K1 Andelsværdi K2 Gæld- og omsætningsaktiver Forklaring på udregning Andelsværdi på balancedagen(note 11) divideret med andelsboligernes areal på balancedagen(b1) (Gældsforpligtelser jf. balancen minus omsætningsaktiver jf. balancen) divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) K3 Teknisk andelsværdi K1+K2 Forklaring på udregning Vedligehold(hhv. løbende og genopretning og renovering) jf. resultatopgørelsen divideret med det samlede areal ultimo året(b6) 2012 DKK pr. m DKK pr. m DKK pr. m 2 M1 Vedligeholdelse, løbende 14,2 8,9 6,1 M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 23,6 143,1 77,9 M3 Vedligeholdelse i alt 37, ,0 Forklaring på udregning Regnskabsmæssig værdi af ejendommen (jf. balancen) - gældsforpligtelser i alt (jf.balancen) divideret med den regnskabsmæssige værdi af ejendommen (jf. balancen) ganget med 100 % P Friværdi(gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) 27,7% 16

18 NOTER 11 Nøgleoplysninger R Forklaring på udregning Årets afdrag pr. andels-m 2 de sidste tre år Årets afdrag divideret med andelsboligernes areal på balancedagen (B1) DKK pr. m 2 DKK pr. m 2 DKK pr. m 2 89,3 93,2 97,2 Supplerende nøgletal i øvrigt Udover de lovkrævede nøgletal ovenfor er der beregnet følgende nøgletal pr. statusdagen, der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske forhold: DKK pr. m 2 andel DKK pr. m 2 total Offentlig ejendomsvurdering Valuarvurdering - - Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Forslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi DKK/m 2 Boligafgift (inkl. Fællesomk.) i gennemsnit pr. andelsbolig-m Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig-m 2 - Erhvervslejeindtægt pr. udlejede erhvervs-m 2 - Omkostninger mv i pct. Af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): i pct. Vedligeholdelsesomkostninger 12,5 Øvrige omkostninger 14,5 Finansielle poster, netto 67,9 Afdrag 5,1 I alt 100 Boligafgift i pct. af samlede ejendomsindtægter

19 FORSLAG TIL VÆRDIANSÆTTELSE AF ANDELE Ifølge lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber skal ejendommen ved opgørelse af andelsværdien værdiansættes efter en af følgende tre metoder: Anskaffelsessum (kostpris), offentlig ejendomsvurdering eller valuarvurdering. De tre værdiansættelsesmetoder beskrives nedenfor: Opgjort på baggrund af anskaffelsessum Denne metode er baseret på det beløb som ejendommens kostpris udgjorde ved opførelsen/anskaffelsen med tillæg af senere forbedringer. Ved anvendelsen af denne metode skal den på ejendommen hvilende gæld værdiansættes til amortiseret kostpris. Opgjort på grundlag af den offentlige vurdering Den offentlige ejendomsvurdering udarbejdes af SKATs vurderingsmyndighed. Ved anvendelse af denne metode skal den på ejendommen hvilende gæld værdiansættes til dagsværdi. Opgjort på baggrund af valuarvurdering Ved en valuarvurdering af andelsboligforeningens ejendom er det ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, der er udgangspunktet for vurderingen. Denne vurdering foretages af en valuar. En valuarvurdering må ikke være mere end 18 måneder gammel. En foretaget valuarvurdering må kun anvendes ved én regnskabsaflæggelse. Ved anvendelsen af denne metode skal den på ejendommen hvilende gæld værdiansættes til dagsværdi. Bestyrelsens indstilling Bestyrelsen indstiller metode 1, som metode til værdiansættelse. Egenkapital: Andelsindskud Overført resultat, jf. note Statstilskud

20 FORSLAG TIL VÆRDIANSÆTTELSE AF ANDELE, FORTSAT Bestyrelsen foreslår, under hensyntagen til den pris, der forventes at kunne opnås ved salg af en andel, at prisen fastsættes som anført herefter. Værdiansættelse: Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej Herluf Trolles Vej