Andelsboligforeningen Rødovre Mejeri. Årsrapport for Budget for 2016

Transkript

1 Andelsboligforeningen Rødovre Mejeri Årsrapport for 2015 Budget for 2016 Administrator: CEJ Ejendomsadministration A/S Meldahlsgade København V Telefon Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr.: redmark.dk

2 Indholdsfortegnelse Side Foreningsoplysninger 1 Administrator- og bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning 3-4 Anvendt regnskabspraksis 5-6 Resultatopgørelse 7 Balance 8-9 Noter Nøgleoplysninger Budget for

3 1. Foreningsoplysninger Andelsboligforening Andelsboligforeningen Rødovre Mejeri Rødager Alle Rødovre CVR nr Matr. nr.: 11cr Rødovre By Hjemsted: Rødovre Regnskabsår: 1.januar december Andelshavere: 26 beboelsesandele Bestyrelse Tine Larsen (formand) Michael Loof Gert Helmersen Michael G. Petersen Thomas Hjortevang Administrator CEJ Ejendomsadministration A/S Meldahlsgade København V Telefon Revision Redmark Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Dirch Passers Allé Frederiksberg Telefon Bankforbindelser Nordea Bank

4 2. Administrator- og bestyrelsespåtegning Administrators påtegning: Som administrator i Andelsboligforeningen Rødovre Mejeri skal vi hermed erklære, at vi har forestået administrationen af foreningen i regnskabsåret Ud fra vores administration og føring af bogholderi for foreningen er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiviteter i regnskabsåret samt af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december København, den 16. marts 2016 CEJ Ejendomsadministration A/S Bestyrelsens påtegning: Undertegnede har aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Rødovre Mejeri. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december Samtlige aktiver, der tilhører foreningen, er indregnet i balancen og forsvarligt værdiansat. Foreningens aktiver er ikke pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold udover de i årsrapporten anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, som ikke fremgår af årsrapporten. Der er ikke indtil underskriftstidspunktet konstateret besvigelser eller formodning om besvigelser mod foreningen. Der er ligeledes ikke i perioden fra regnskabsårets udløb indtil dato indtruffet ekstraordinære forhold eller opstået tab eller tabsrisici af væsentlig betydning for bedømmelsen af foreningens indtjening eller finansielle stilling. København, den 16. marts 2016 Michael Loof Tine Larsen Gert Helmersen (formand) Michael G. Petersen Thomas Hjortevang

5 3. Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Rødovre Mejeri. Påtegning på årsregnskab Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Rødovre Mejeri for regnskabsåret 1. januar december 2015, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter.

6 4. Den uafhængige revisors påtegning Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen, ikke været underlagt revision. København, den 16. marts 2016 Redmark Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Jørn Munch statsautoriseret revisor

7 5. Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Rødovre Mejeri er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, samt foreningens vedtægter. Formålet er at give de, efter bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN: Indtægter: Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Øvrige indtægter, der tidsmæssigt vedrører regnskabsåret, indtægtsføres i resultatopgørelsen. Omkostninger: Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Forslag til resultatdisponering: Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. BALANCEN: Materielle anlægsaktiver: Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ejendommen er værdiansat til kostpris på balancedagen. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere en den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Der afskrives ikke på ejendommen. Tilgodehavender: Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres eventuelt med nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter: Periodeafgrænsningsposter er indregnet i balancen og omfatter afholdte indtægter og omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.

8 6. Anvendt regnskabspraksis Egenkapital: Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Overført resultat m.v. indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Under reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer m.v. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. De reserverede beløb indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter: Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen og ved efterfølgende indregninger til kontant restgæld. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til kr. 0. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Øvrige gældsforpligtelser: Øvrige gældsforpligtelser indregnes til nominel værdi. ØVRIGE NOTER: Andelsværdi: Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 8. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 6 stk. 1. Vedtægterne bestemmer desuden i 14 stk. 1, litra a, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Nøgleoplysninger: De i note 9 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan: Der er p.t. ikke oplyst om der er udarbejdet tilstandsrapport eller vedligeholdelsesplan.

9 Resultatopgørelse for perioden 1.januar december Note Budget Regnskab Regnskab (ej revideret) INDTÆGTER: Boligafgift Renteindtægter Fællesarbejder Indtægter i alt OMKOSTNINGER: Prioritetsrenter, inkl swaprenter Bankrenter Grundskyld Dagrenovation Forsikringer Elektricitet Vicevært Snerydning og saltning Reparation og vedligeholdelse Service varmeanlæg m.m Administrationshonorar Revision og regnskabsudarbejdelse Andre honorarer Kontorhold, porto og gebyrer Møde- og foreningsomkostninger Kontor og telefongodtgørelse Fællesarbejder Omkostninger i alt Driftsresultat Resultatdisponering: Afdrag på anlægslån Afdrag på prioritetsgæld Reserve til kommende vedligeholdelse Overført resultat Disponeret i alt

10 8. Balance pr. 31. december Aktiver Note kr. kr. Ejendommens værdikonto: Saldo 1. januar (anskaffelsessum) Ejendommens værdi (Offentlig vurdering pr. 1/ , kr ) Anlægsaktiver i alt Tilgodehavende bestyrelsesgodtgørelse Forudbetalte omkostninger Tilgodehavender Nordea, driftskonto Mellemregning administrator Nordea, foreningskonto Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

11 Note kr. kr. 4 Egenkapital før reserver Reserver: Reserve til kommende vedligeholdelse Reserver til værdiregulering (afrunding andelsværdi) Reserver i alt Egenkapital incl. reserver Kursværdi Restgæld Restgæld 5 Prioritetsgæld: Afdrag 31/ / / Nordea ,5149% Nordea ,3700% Nordea, anlægslån Nordea, prioritetslån Renteswap, markedsværdi pr. 31/ Vandregnskab 2015: Indgået a contobidrag Afholdte udgifter Varmeregnskab 2015: Indgået a contobidrag Afholdte udgifter Antenneregnskab: Saldo 1. januar 259 Indgået a contobidrag Afholdte udgifter Igangværende handler Skyldige omkostninger Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Sikkerhedsstillelse og panthæftelse 7 Forsikringsforhold 8 Beregning af andelsværdi 9 Nøgleoplysninger Balance pr. 31. december Passiver

12 10. Noter kr. kr. Note 1 - Reparation og vedligeholdelse: Autodrift Blikkenslager, reparation af rør Fællesarealer indendørs, udskiftning af defekt afløbskværn Fællesarealer udendørs, isolering af husmur, afstivning af trapper mv Låsesmed, cylinder Materialer og småanskaffelser, inkl. maling, værktøj mv Varmeanlæg, tilslutning af beholder samt reparation og rensning Varmeanlæg, udskiftning af ventiler og målere mv Ventilationsanlæg, reparation af defekt udlufter VVS,reparation af rør Note 2 - Andre honorarer: CEJ, honorar digital postkasse CEJ, lånesagsgebyr CEJ, nøgleoplysningsskema Varme- og vandregnskabshonorar Note 3 - Note til ejendommen: Foreningens ejendom er indregnet til anskaffelsessum. Der kan være usikkerhed om, at værdien ved salg af ejendommen som udlejningsejendom mindst svarer til denne anskaffelsessum. kr. Note 4 - Egenkapital: Andelsindskud: Saldo 1. januar Overført resultat m.v.: Saldo 1. januar Afdrag på anlægslån Omkostninger ved indfrielse af lån Renteswap, regulering Årets afdrag prioritetsgæld Overført resultat Reserver til værdiregulering Egenkapital i alt

13 11. Noter Note 5 - Prioritetsgæld: Restgæld Kursværdi Restgæld 31/ Afdrag 31/ / a) Nordea b) Nordea a) Nordea, F5 rentetilpasningslån med afdrag, p.t. 3,514916%, udløber 2035 Rentetilpassses næste gang 31/ b) Nordea, CIBOR6-obligationslån, p.t. 0.37%, afdragsfrit indtil 2025, udløber 2049 b) Tilknyttet renteswap, for kr af gælden swappes CIBOR6 rente til fast rente 2,73%. Renteswappen udløber 31/ b) Markedsværdi pr. 31/12 af tilknyttet renteswapaftale Note 6 - Sikkerhedsstillelse og panthæftelse: Udover sædvanlig pant for prioritetsgælden er der til sikkerhed for mellemværende med Nordea tinglyst 2 ejerpantebreve med pant i foreningens ejendom på nominelt kr Ejendommens bogførte værdi er kr Ifølge vedtægternes 5 stk. 1 og 2 hæfter andelshaverne kun med deres indskud, medmindre kreditor har taget forbehold herom. Kreditor har ikke taget forbehold herom. Note 7 - Forsikringsforhold: For regnskabsåret er foreningens ejendom forsikret i Codan Forsikring. Der henvises til forsikringsoversigten hos administrator. Foreningen har tegnet en bestyrelsesansvarsforsikring. kr. Note 8 - Beregning af andelsværdi: Opgjort i henhold til 5 stk. 2, litra a (Anskaffelsessum) i lov om andelsboligforeninger samt foreningens vedtægter 6 stk. 1. Egenkapital før reserver ifølge balancen Renteswapaftale tilbageført Total andelsværdi til fordeling i henhold til 5 stk. 2, litra a Andelsindskud Andelskronens værdi = 1,

14 12. Noter kr. Note 8 - Beregning af andelsværdi: (fortsat) Opgjort i henhold til 5 stk. 2, litra c (offentlig vurdering) i lov om andelsboligforeninger samt foreningens vedtægter 6 stk. 1. Egenkapital før reserver ifølge balancen Ejendommens værdi ifølge balancen Ejendommens værdi ifølge offentlig vurdering Prioritetsgæld ifølge balancen Prioritetsgæld til kursværdi Total andelsværdi til fordeling i henhold til 5 stk. 2, litra c Andelsindskud Andelskronens værdi = 1, Andelskronens værdi pr. fordelingstal pr. 31. december 2014, opgjort i henhold til litra a blev på generalforsamlingen fastsat til 1, Bestyrelsen foreslår, at andelskronens værdi pr. fordelingstal pr. 31. december 2015, gældende indtil næste årlige generalforsamling, fastsættes til 1, Andelskronens værdi pr. fordelingstal pr. 31. december 2015, opgjort i henhold til litra a kan maksimalt fastsættes til 1, Note 8 - Beregning af andelsværdi: (fortsat) Andelenes værdi ved en andelskrone på 1,125900: Andelsværdi Andelsværdi Areal Andels- 31/ / Bolignr. og adresse: jfr. BBR indskud iht. litra a iht. litra a 10 - Rødager Alle 26 A Rødager Alle 26 B Rødager Alle 26 C, st.tv Rødager Alle 26 C, st.th Rødager Alle 26 E, st.tv Rødager Alle 26 E, st.th Rødager Alle 26 E, 1.tv Rødager Alle 26 E, 1.th Rødager Alle 26 F Rødager Alle 26 G Rødager Alle 28 A Rødager Alle 28 B, 1.tv transport

15 13. Noter Note 8 - Beregning af andelsværdi: (fortsat) Andelenes værdi ved en andelskrone på 1,125900: kr. Andelsværdi Andelsværdi Areal Andels- 31/ / Bolignr. og adresse: jfr. BBR indskud iht. litra a iht. litra a transport Rødager Alle 28 B, 1.th Rødager Alle 28 C Rødager Alle 28 D Rødager Alle 28 E, 1.tv Rødager Alle 28 E, 1.th Rødager Alle 28 F Rødager Alle 30 A Rødager Alle 30 B, 1.tv Rødager Alle 30 B, 1.th Rødager Alle 30 C Rødager Alle 30 D Rødager Alle 30 E, 1.tv Rødager Alle 30 E, 1.th Rødager Alle 30 F

16 14. Note 9 - Nøgleoplysninger * * Antal BBR Areal BBR Areal BBR Areal m² m² m² B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål (kældre, garager m.v.) B6 I alt * Sammenligningstallene er ikke krævet i bekendtgørelsen. C1 C2 C3 Sæt kryds Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: Ikke relevant Areal (BBR) Areal (anden kilde) Det oprindelige indskud X X Andet År D1 Foreningens stiftelsesår 2005 D2 Ejendommens opførelsesår 2007 E1 E2 Sæt kryds Ja Nej Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen X Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Ikke relevant F1 Sæt kryds Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien X Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering F2 F3 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver kr. Gns. kr. pr. m² % F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 0

17 15. Note 9 - Nøgleoplysninger G1 G2 G3 H1 H2 H3 Sæt kryds Ja Nej Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? X Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. X 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X Gns. kr. pr. andels-m² pr. år Boligafgift Erhvervslejeindtægter 0 Boliglejeindtægter kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² J Årets resultat pr. andels-m² de sidste tre år K1 K2 K3 Gns. kr. pr. andels-m² pr. år Andelsværdi Gæld omsætningsaktiver Teknisk andelsværdi kr. pr. m² 2014 kr. pr. m² 2015 kr. pr. m² M1 Vedligeholdelse, løbende M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering M3 Vedligeholdelse i alt P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) % kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² R Årets afdrag pr. andels-m² de sidste tre år

18 16. Note 9 - Nøgleoplysninger Supplerende nøgletal i øvrigt Udover de lovkrævede nøgleoplysninger overfor er der beregnet følgende nøgletal pr. statusdagen, der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske forhold: kr. pr. kr. pr. m² andel m² total Offentlig ejendomsvurdering Valuarvurdering i/a i/a Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi kr. pr. m² Boligafgift i gennemsnit pr. andels-m² Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig-m² 0 Erhvervslejeindtægt pr. udlejede erhvervs-m² 0 Boligafgift i pct. af samlede ejendomsindtægter 100 Omkostninger m.v. i pct. af (omkostninger + afdrag - finansielle indtægter): Vedligeholdelse 4,0 Renholdelse og gårdlaug 3,9 Skatter, afgifter, vand og el 6,2 Administration m.v. 7,0 Finansielle poster, netto 51,6 Afdrag 27,3 % 100,0 Vedligeholdelse 4,0% 3,9% 6,2% Renholdelse og gårdlaug Skatter, afgifter, vand og el 27,3% 7,0% Administration m.v. Finansielle poster, netto Afdrag 51,6%

19 17. Budget 2016 Regnskab Budget (ej revideret) INDTÆGTER: Boligafgift Fællesarbejder Indtægter i alt OMKOSTNINGER: Prioritetsrenter, inkl swaprenter Bankrenter Grundskyld Dagrenovation Forsikringer Elektricitet Vicevært Snerydning og saltning Reparation og vedligeholdelse Reparationer af altaner Service varmeanlæg m.m Administrationshonorar Revision og regnskabsudarbejdelse Andre honorarer Kontorhold, porto og gebyrer Møde- og foreningsomkostninger Kontor og telefongodtgørelse Omkostninger i alt Driftsresultat Resultatdisponering: Afdrag på anlægslån Afdrag på prioritetsgæld Reserve til kommende vedligeholdelse Overført resultat Disponeret i alt Budgetforudsætninger: Dererikkeindregnets gningiboligafgien. Hvorudgierneikkeerkendte,erderregnetmedenforventetsgningpå1,5%. Da renteswappen er variabel i.f.t. prioritetsgælden kan udgiften til prioritetsrenten afvige til budgettet. I ovenstående budget er der ikke taget højde for eventuelle større vedligeholdelsesarbejder eller eventuel efterfinansiering, udover hvad der var kendt ved regnskabsafslutning pr. 31. december 2015.