HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 Sag 366/2011 Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S (advokat Peer B. Petersen) mod K/S Rødovre 2000 under konkurs (advokat Henrik Steen Jensen) I tidligere instanser er afsagt kendelser af Retten i Glostrup, fogedretten, den 16. maj 2011 og af Østre Landsrets 4. afdeling den 1. juli 2011. I påkendelsen har deltaget tre dommere: Jens Peter Christensen, Vibeke Rønne og Per Walsøe. Påstande Kærende, Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S, har påstået fogedrettens kendelser stadfæstet, således at selskabets krav i henhold til Glostrup Boligrets dom af 2. maj 2011 medtages under størstebeløbet. Indkærede, K/S Rødovre 2000 under konkurs, har påstået stadfæstelse. Sagsfremstilling I slutningen af juni 2006 opsagde Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S lejeaftale med K/S Rødovre 2000 (nu under konkurs) vedrørende to erhvervslejemål i ejendommene beliggende Valhøjs Allé 155, 2610 Rødovre og Valhøjs Allé 160, 2610 Rødovre til ophør 15. juni 2006. Ved stævning af 26. oktober 2007 anlagde Konica sag mod K/S Rødovre 2000 ved
- 2 - Boligretten i Glostrup med påstand om betaling af 864.363,75 kr., der udgjorde tilbagebetaling af depositum med fradrag af fraflytningsomkostninger og skyldig leje. Efter anmodning fra Konica tillod boligretten den 20. juli 2009, at stævningen blev tinglyst på begge ejendomme, hvilket skete den 20. august 2009. Den 5. juli 2010 blev K/S Rødovre 2000 erklæret konkurs, og konkursboet indtrådte i boligretssagen. Konkursdekretet blev tinglyst på ejendommene den 23. august 2010. Den 2. maj 2011 blev K/S Rødovre 2000 under konkurs dømt til at betale Konica 864.363,75 kr. Konkursboet begærede tvangsauktion over de to udlejningsejendomme, og under et auktionsmøde ved Fogedretten i Glostrup den 16. maj 2011 nedlagde Konica påstand om, at selskabets krav mod K/S Rødovre 2000 under konkurs i henhold til Retten i Glostrups dom af 2. maj 2011, der ikke oversteg et halvt års leje, skulle medtages i størstebeløbet, jf. erhvervslejelovens 6, stk. 2, jf. stk. 1, samt Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår, pkt. 6 B, litra j. Den 16. maj 2011 afsagde fogedretten kendelser, hvorefter kravet skulle medtages under størstebeløbet. Ved Østre Landsrets kendelser af 1. juli 2011 ændrede landsretten fogedrettens kendelser således, at kravet ikke skulle medtages under størstebeløbet. Tvangsauktionerne over begge ejendomme er afholdt som nye auktioner den 9. august 2011. Under auktionerne accepterede Nykredit, der var panthaver i ejendommene, at deponere et beløb svarende til Konicas krav. Det fremgår af retsbogen, at beløbet ved stadfæstelse af landsrettens kendelse tilbagebetales til Nykredit, og at beløbet ved stadfæstelse af fogedrettens kendelse udbetales til Konica, samt at Konica tiltrådte denne ordning. Anbringender Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S har navnlig anført, at erhvervslejelovens 6, stk. 2, ikke finder anvendelse, idet bestemmelsen ifølge ordlyden og forarbejderne kun vedrører tilfælde af succession på udlejers side. Det forhold, at Konica udtog stævning mod K/S Rødovre 2000 senere end 1 år efter fraflytningen indebar således ikke en forrykkelse af retsstillingen efter erhvervslejelovens 6, stk. 1, mellem Konica og panthaverne. Efter forarbejderne til erhvervslejelovens 6, stk. 2, vinder en erhverver kun ret over for en tidligere lejer,
- 3 - der ikke har iagttaget kravene i 6, hvis erhververen tillige opfylder ekstinktionsbetingelserne i tinglysningslovens 1. Da stævningen blev tinglyst på ejendommen den 20. august 2009, og K/S Rødovre 2000 blev erklæret konkurs den 5. juli 2010, hvorefter konkursdekretet blev tinglyst på ejendommen den 23. august 2010, opfylder indkærede ikke ekstinktionsbetingelserne i tinglysningslovens 1. K/S Rødovre 2000 under konkurs har navnlig anført, at lejeren skal anlægge sag efter erhvervslejelovens 6, stk. 2, mod den på tidspunktet for sagsanlægget værende ejer af ejendommen inden for 1 års-fristen for at bevare sin ret mod enhver. Højesterets præmisser i dommen gengivet i U 1991.736 H, der vedrørende den enslydende bestemmelse i lejelovens 7, stk. 1, 3. pkt., illustrerer at erhvervslejelovens 6, stk. 2, finder anvendelse i et tilfælde, hvor der endnu ikke er sket ejerskifte. Tidspunktet for tinglysning af stævningen har ikke betydning for fortrinsstillingen i medfør af erhvervslejelovens 6, stk. 1, idet sagen er anlagt mere end 1 år efter lejemålets ophør. Minolta kan derfor ikke reparere på en for sent anlagt retssag ved at tinglyse stævningen inden afsigelse af konkursdekret. I forhold til kreditorerne med tinglyst pant i ejendommen er det uden betydning, om stævningen er tinglyst forud for afsigelse af konkursdekret, når fristen i 6, stk. 2 ikke er opfyldt. Retsgrundlaget Bestemmelsen i erhvervslejelovens 6 blev indsat ved lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler mv. og har følgende ordlyd: Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt. Endvidere skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden ugrundet ophold, jf. tinglysningslovens 12, stk. 4. Af de særlige bemærkninger til bestemmelsen i lovforslaget (FT 1999-2000, tillæg A, side 966 ff.) fremgår det bl.a.: Til 6
- 4 - Det foreslåede stk. 1 svarer til den gældende lejelovs 7, stk. 1, hvorefter lejerens rettigheder efter loven og aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, er beskyttet mod godtroende omsætningserhververe og retsforfølgende kreditorer uden tinglysning. Derimod er aftalte rettigheder, som er videregående end de i stk. 1 nævnte rettigheder, ikke beskyttet mod disse erhververe og kreditorer uden tinglysning. Den gældende bestemmelse i lejelovens 7, stk. 1, 3. pkt., om, at lejerens krav ved lejeforholdets ophør skal være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, har i praksis givet anledning til problemer for panthavere og andre rettighedshavere over ejendommen, idet det har været vanskeligt at skaffe sig overblik over, om der ville kunne fremkomme sådanne lejerkrav mod ejendommens ejer. Det foreslås derfor i overensstemmelse med Lejelovskommissionens forslag, at der i lovens stk. 2, 2. pkt., medtages et forslag om, at i de tilfælde, hvor der af lejeren udtages stævning i en sag om krav efter bestemmelsens stk. 1, skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses på ejendommen. Denne pligt påhviler lejeren. Bestemmelsen tager ligesom den gældende 7 i lejeloven alene sigte på ejerskiftesituationer og andre tilfælde, hvor ejerbeføjelser overgår til andre, f.eks. ved konkurs og brugeligt pant. Hvis tinglysningen ikke finder sted, risikerer lejeren at miste muligheden for at gøre kravet gældende mod den nye ejer, jf. tinglysningslovens 1, hvorefter en ret over en fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysningen sker i overensstemmelse med reglerne i tinglysningslovens 12, stk. 4. Dette indebærer, at der skal træffes beslutning af retten om tinglysning af genparten af stævningen, før tinglysning kan ske. Efter praksis er det et krav, at stævningen er forkyndt for sagsøgte, før tinglysning kan ske. Der vil derfor forløbe en periode, hvis længde sagsøger ikke er herre over. Det foreslås derfor, at tinglysning skal ske uden ugrundet ophold, idet der således ikke stilles krav om, at tinglysningen skal være sket inden for 1 års-fristen. Ved at indføre en bestemmelse om, at stævningen skal tinglyses på ejendommen, vil fremtidige erhververe og panthavere i et vist omfang få mulighed for at beskytte deres interesser. Det er ikke i øvrigt ved de foreslåede ændringer i stk. 2 tilsigtet at ændre den bestående retstilstand på området. Bestemmelsen i lejelovens 7, stk. 1, blev indsat ved lov nr. 609 af 21. december 1983 om ændring af lov om leje og har herefter følgende ordlyd: Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.
- 5 - Lovændringen skete på baggrund af en tillægsbetænkning afgivet af Folketingets Boligudvalg den 7. december 1983 (FT 1983-84, tillæg B, spalte 186 ff.). Af de særlige bemærkninger til bestemmelsen i tillægsbetænkningen (FT 1983-84, tillæg B, spalte 196) fremgår bl.a.: Det er en almindelig formueretlig regel, at en skyldner i et gensidigt bebyrdende retsforhold ikke kan sætte en anden skyldner i sit sted. Således kan en lejer medmindre der er aftalt afståelsesret ikke sætte en anden lejer i sit sted. En af de meget få undtagelser fra dette hovedprincip er, at en udlejer i et lejeforhold kan sætte en anden skyldner i sit sted, nemlig ved salg af ejendommen. Med lejerettigheder forholder det sig på samme måde som med servitutter og andre byrder, nemlig at de uden særlig aftale mellem en sælger og en køber går over på den nye køber, samt at dette ikke kræver den servitutberettigedes eller andre berettigedes samtykke. Lejeretten er på lige fod med en servitut en byrde, der hviler på ejendommen. Modstykket til denne adgang til for en udlejer at sætte en anden skyldner en ny udlejer i sit sted er, at den pågældende nye udlejer indtræder i forgængerens forpligtelser over for lejerne. Dette hovedprincip brydes udelukkende af ekstinktionsreglerne i tinglysningslovens 1, hvorfra der igen gøres undtagelser med hensyn til rettigheder, der er gyldige mod enhver uden tinglysning. Dette er en gentagelse af, hvad der foran er sagt om, at også tinglysningslovens 3 og 4 er undtagelser fra ekstinktionsreglen i 1. På samme måde er som nævnt lejelovens 7, stk. 1, en undtagelse fra ekstinktionsmuligheden i tinglysningslovens 1. Imidlertid kan der være noget rimeligt i, at en erhverver af en fast ejendom ikke skal kunne mødes med krav fra lejere, som er bortflyttet for lang tid siden. Der føles intet særligt behov for at give lejere, som er fraflyttet for mere end 1 år siden, adgang til pludselig at fremsætte krav over for en køber af ejendommen, når køberen er i god tro med hensyn til lejerens krav. Bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 om tvangsauktionsvilkår pkt. 6 B indeholder en opregning af de beløb, der skal betales ud over auktionsbuddet. Det hedder bl.a.: Under auktionen oplyses arten og størrelsen af de omkostninger, som køberen skal betale ud over auktionsbudet. Det samme gælder skatter, afgifter, byrder, hæftelser og andre pligter, som køberen skal betale eller overtage ud over auktionsbudet. På auktionen oplyses et størstebeløb for, hvad der skal betales, og hvilke krav og pligter, der kan overtages. Af krav, der typisk skal udredes eller overtages ud over auktionsbudet, kan særligt nævnes: J. Krav, der i henhold til lejelovgivningen, brandsikringslovgivningen og bygningslovgivningen er gældende mod enhver uden tinglysning. Højesterets begrundelse og resultat
- 6 - Efter erhvervslejelovens 6, stk. 2, 1. pkt., skal lejerens krav i henhold til aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende efter lejeforholdets ophør være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da kravet forfaldt. Det fremgår af forarbejderne til erhvervslejelovens 6, at bestemmelsen svarer til lejelovens 7, stk. 1. Efter ordlyden af og forarbejderne til erhvervslejelovens 6, stk. 2, 1. pkt., finder Højesteret, at bestemmelsen må forstås således, at en fraflyttende lejers krav kun kan gøres gældende mod enhver uden tinglysning, såfremt lejer anlægger sag vedrørende kravet inden et år fra lejemålets ophør. I den foreliggende sag har Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S først anlagt sag mod den tidligere udlejer K/S Rødovre 2000 efter udløbet af denne frist. Under henvisning hertil og til tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 B, litra j, tiltræder Højesteret, at Konicas krav i henhold til Glostrup Boligrets dom af 2. maj 2011 ikke skal medtages i størstebeløbet. Højesteret stadfæster derfor landsrettens kendelse. I kæremålsomkostninger for Højesteret skal Konica betale 4.000 kr. til K/S Rødovre 2000 under konkurs. Thi bestemmes: Østre Landsrets kendelse af 1. juli 2011 stadfæstes. I kæremålsomkostninger for Højesteret skal Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S betale 4.000 kr. til K/S Rødovre 2000 under konkurs.