Fremtidssikring af Bellahøj Boligselskabet AKB, København 1
Rapporten er udarbejdet af: Projektleder Flemming Stagis Arkitektstuderende Michala Crone Byggeprojektområdet KAB Februar 2012 2
Indhold Er jeres afdeling klar til fremtidssikring?... 4 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget... 4 Grundlag for analysen... 6 Hvordan står det til i afdelingen?... 7 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet... 7 Afdelingens attraktionsværdi... 8 Boligmarkedsanalyse... 11 Hvilke områder kan der arbejdes med?... 13 Forslag til ombygninger... 13 Oversigt over området... 15 Eksisterende boligindretning blok... 17 Type 1 blok 7, 11, 14, 16 og 18... 18 Type 2 blok 14, 16 og 18... 19 Type 3 blok 7, 11, 14, 16 og 18... 20 Type 4 blok 20/22... 21 Type 5 blok 20/22... 22 Type 7 blok 20/22... 23 Energi... 24 Livet mellem husene... 26 Tilgængelighed... 28 Arkitektur... 29 Afdelingen, som arbejdsplads... 29 Hvordan tegner fremtiden sig for afdelingen?... 30 Lad os lave en plan for fremtiden... 30 Hvordan kan I komme videre?... 32 Bilag A. Afkrydsningsskemaer om afdelingen B. Boligmarkedsanalyse Bellahøj - Brønshøj 3
Er jeres afdeling klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter - og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen til en hobby være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. 4
Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i Bellahøj. På længere sigt kan dette medføre udlejningsvanskeligheder samt gennemtræk set i forhold til, hvad øvrige almene boligbebyggelser kan tilbyde i Brønshøj eller i Hovedstadsregionen, og dermed belaste afdelingens drift ved tomgang samt større slidtage på boligerne. Bellahøj - Brønshøj 5
Grundlag for analysen Analysen er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelsen. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal og skal betragtes som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer. 6
Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet AKB Bellahøj er opført i årene 1953-56. Det var de første egentlige højhuse i Danmark, og blev på den tid opført efter datidens nyeste metoder. Med husenes placering på toppen af et højdedrag er bebyggelsen et varetegn for bydelen og ikke mindst København. AKB Bellahøj, afdeling 1030-5 er en del af bebyggelsen Bellahøj. Afdelingen består af 6 etagehuse med adresserne; Ved Bellahøj Syd 7, 14, 16 samt Ved Bellahøj Nord 11, 18, 20 og 22. Det totale boligareal er på 23.082 m 2 fordelt på 261 boliger. Fordelingen er således: 1 værelse. 62 m 2, 2 stk. 2 værelser 63-80 m 2, 81 stk. 3 værelser 72-118 m 2, 170 stk. 4 værelser 99-117 m 2, 7 stk. 5 værelser 120 m 2, 1 stk. Alle boliger har altan og er elevatorbetjente. Afdelingen ligger mellem Bellahøjvej og Frederikssundsvej. Grøndal og Fuglebakken station ligger ca. 1 km fra afdelingen, hvilket må siges ikke at være direkte stationsnært. Fra Frederikssundsvej er der god betjening med bus ind til centrum og til S-togsstationer. Fra Bellahøjvej er busbetjeningen der imod ikke så god. I nærområdet er der bibliotek, svømmehal/idrætsfaciliteter, indkøbsmuligheder, daginstitutioner og skoler. Bellahøj er en del af bydelen Brønshøj/Husum. Bydelen har ca. 40.400 indbyggere fordelt på næsten 9 km 2. Københavns Kommune har et ønske om at styrke den københavnske egenart gennem både bevaring og udvikling. Samtidig ønsker kommunen at fremme den bæredygtige arkitektur, der tilfører byens sammenhæng og helhed nye kvaliteter. Bellahøj Brønshøj 7
Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt at kunne tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, som får opfyldt deres behov i jeres afdeling - samt hvilke, der måske ville søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra 1 til 5 - hvor 5 er bedst. Du kan eventuelt se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder m.m. Yngre par, singler med eller uden børn finder som helhed afdelingen attraktiv. Unge, ældre og bevægelsesbesværede, er i en vis grad utilfredse med nærområdet og de offentlige transportmuligheder. Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og området? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter, eksempelvis legepladsen, de grønne områder og parkeringsforholdene. Alle beboergrupper finder, som helhed, boligen og boligområdet attraktivt. Generelt for beboerne er køkken- og badefaciliteter utilfredsstillende. For ældre og bevægelsesbesværede, er boligindretningen ikke tilfredsstillende. 8
Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Børnefamilier og unge vurderede boligens størrelse og indretning mindre tilfredsstillende og ikke tidssvarende. Vaskefaciliteter og adgangsforhold er utilfredsstillende for ældre og bevægelsesbesværede. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Resultatet er følgende: Alle beboere synes generelt, at der er sammenhæng mellem pris og kvalitet Muligheden for at finde en tilsvarende bolig er god Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at gruppen som helhed vil kunne acceptere en mindre huslejestigning på mellem 0-10 %. Afdelingens sociale forhold I Bellahøj er der tendens til sociale problemer. Beboernes indbyrdes forhold er tålelig med plads til forbedringer. Beboerne føler sig kun i mindre grad trygge ved at bo og færdes i området. Dette kan skyldes de dårligt oplyste adgangsveje på de grønne områder. Der sker ingen eller i meget lille grad aktiviteter i afdelingen. Opsamling om afdelingens attraktionsværdi Ud fra debatten med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer tegner der sig et billede af, at Bellahøj i dag er en rimelig attraktiv afdeling for de fleste beboergrupper. Dog kunne de sociale og tryghedsmæssige forhold forbedres betragteligt. Samtidig er det en god ide at se på lejlighedernes indretning og størrelse samt køkken- og badfaciliteter. Bellahøj - Brønshøj 9
Hvis afdelingen i fremtiden gerne vil kunne tiltrække og fastholde de beboere, som eksempelvis stifter familie og får brug for mere plads, kunne det være en god ide at se på mulighederne for at skabe nogle større lejligheder eller bedre planløsninger. For denne gruppe er funktionaliteten i højsædet, hvilket også vil sige, at gode moderne køkkener og badefaciliteter er vigtige. Det kunne ligeledes være en ide i at se på adgangsforhold for ældre og bevægelsesbesværede i forhold til at få adgang til opgange og vaskefaciliteter. Endvidere er det en god ide at se på de omkringliggende grønne områder i forhold til tryghed. Bestyrelsen har udtalt at der er dårlig belysning på sti- og gangarealer og der er megen tendens til sociale problemer. Hvis man gennemfører større ændringer af de fysiske rammer, er det nødvendigt at overveje, om det kan gøres uden, at huslejen bliver så høj, at andre alternativer, som eksempelvis en ejer- eller andelsbolig, bliver oplagt at vælge for beboerne. Derfor bliver der i næste afsnit set på afdelingens konkurrencesituation. 10
Boligmarkedsanalyse Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi det følgende på to ting: hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Vi ser nu på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Bellahøj - Brønshøj 11
Resultat af sammenligningen I den følgende tabel vises priserne for udvalgte lejligheder fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i lejligheden. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme m.m. Det er den billigste lejlighed, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 2700 (så vidt muligt nær Bellahøj) Lille (62 m²) Mellem (80 m²) Stor (120 m²) Bellahøj 4.584 kr. 5.843 kr. 8.570 kr. Andre almene lejeboliger (gennemsnit) 4.199,83 kr. (63 m²) Private lejeboliger 5.600 kr. (55 m²) Andelsboliger 5.748 kr. (62 m²) Ejerboliger 10.196 kr. (60 m²) 5.327 kr. (81 m²) 8.000 kr. (82 m²) Ingen fundet 17.181 kr. (79 m²) 8.614 kr. (118 m²) 9.296 kr. (114 m²) Ingen fundet 26.820 kr. (107 m²) Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocenten samt på, hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I Bellahøj er der over 20 års ventetid på alle boligtyper. Det tyder ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder, dog har der været kortere perioder med udlejningsvanskeligheder. Konklusion på boligmarkedsanalyse Huslejen for at bo i Bellahøj ligger på, små og mellemstore boliger, lidt over andre almene boliger i området. De store boliger ligger i Bellahøj, lidt under andre almene boliger. I forhold til private lejligheder og andelsboliger ligger Bellahøj lidt under og i forhold til ejerlejlighederne i området, ligger Bellahøj meget under. Med udgangspunkt i hvilke huslejestigninger den samlede beboergruppe vil kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre, vil dette bringe huslejen op på et niveau svarende nogenlunde med andre almene boliger i Brønshøj. 12
Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenterer vi mulighederne for at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for at gennemføre ombygninger i form af lejlighedssammenlægninger og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi, indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper boligerne skal være attraktive for - og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider viser vi nogle forslag til, hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. lejlighed. Overslagende er inklusiv moms, og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet og ideer bearbejdes, og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husslande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6,5 % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Bellahøj - Brønshøj 13
14
Oversigt over området 7 14 16 20/22 18 11 Bellahøj - Brønshøj 15
Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til ombygninger/ lejlighedssammenlægninger illustreres i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig ved en naboflytning, og er ikke afhængig af genhusningsudgifter. Basisombygningen kræver, at en opgangsdør bliver blændet, et køkken nedlagt, og der etableres en åbning mellem de to boliger. Det er en relativ overskuelig måde, at etablere en moderne bolig på, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Et eksempel kunne være at sammenlægge lejligheder vertikalt. 16
Eksisterende boligindretning blok Blok 7-18 Blok 20/22 Basis- eller gennemgribende ombygninger Vi har set på muligheden for at åbne mellem køkken og stue, samt mellem køkken, spisestue og stue. Disse løsningsforslag er på basisombygnings niveau og drejer sig primært om nedrivning af lette skillevægge. Endvidere har vi udarbejdet nogle løsningsforslag hvor vi udvider badeværelset så mellemgangen bliver inddraget i dette rum. Disse forslag er på gennemgribende niveau, da der skal udføres vådrumssikring og andre tiltag, i gangarealet der vil blive en del af badeværelset. Bellahøj - Brønshøj 17
Type 1 blok 7, 11, 14, 16 og 18 Løsningsforslag type 1, gennemgribende ombygning Eksisterende lejlighed beholdes, 60 m 2. Der åbnes mellem køkken og stue for at opnå gennemlysthed og et større rum. Nedrivning af væg, retablering af kanter, malerarbejde el m.m.ca. 15.000 kr. Badeværelse/wc lægges sammen med det lille gangeareal, så badeværelset bliver større, og der er plads til vaskesøjle. Der må påregnes total modernisering til ca. kr. 250.000 kr. Hvis ombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger vil det med føre en stigning på 1354 kr. pr. måned. 18
Type 2 blok 14, 16 og 18 Løsningsforslag type 2, basisombygning Eksisterende lejlighed beholdes, 78 m 2. Der åbnes mellem køkken og spisestue samt mellem køkken og stue for at opnå gennemlysthed og et større rum. Nedrivning af væg, retablering af kanter, malerarbejde el m.m. Der må påregnes modernisering til ca. kr. 25.000. Hvis ombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger vil det medføre en stigning på 136 kr. pr. måned. Bellahøj - Brønshøj 19
Type 3 blok 7, 11, 14, 16 og 18 Løsningsforslag type 3, gennemgribende ombygning Eksisterende lejlighed beholdes, 63 m 2. Der åbnes mellem køkken og stue for at opnå gennemlysthed og et større rum. Nedrivning af væg, retablering af kanter, malerarbejde el m.m.ca. 20.000 kr. Badeværelse/wc lægges sammen med det lille gangeareal, så badeværelset bliver større, og der er plads til vaskesøjle. Der må påregnes total modernisering til ca. kr. 250.000 kr. Hvis ombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger vil det medføre en stigning på 1354 kr. pr. måned. 20
Type 4 blok 20/22 Løsningsforslag type 4, gennemgribende ombygning 148 m 2. Boligen sammenlægges med boligen ved siden af, således at denne bolig får stuen, køkken og bad/wc. Dette beløber sig til ca. 100.000 kr. Køkken sammenlægges med spisestue for at opnå et større rum.. Nedrivning af væg, retablering af kanter, malerarbejde el m.m.ca. 40.000 kr. Bad/wc og køkken fra den anden lejlighed nedlægges og laves om til værelse. Stuen fra den anden lejlighed sammenlægges med boligens anden oprindelige stue, og der laves en stor åbning mellem de to. Entréareal fra den anden lejlighed sammenlægges med stuen. Der må påregnes total modernisering til ca. kr. 140.000. Hvis ombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger vil det medføre en stigning på 758 kr. pr. måned. Bellahøj - Brønshøj 21
Type 5 blok 20/22 Løsningsforslag type 5, basisombygnuing 111 m 2. Boligen bliver sammenlagt med lejligheden ved siden af, som giver to værelser til denne type samt bad/wc og stue til type 4. Endvidere åbnes der op til de to nye værelser. Dette beløber sig til ca. 80.000 kr. Der åbnes op mellem køkken og stue for at opnå gennemlysthed og et større rum.. Nedrivning af væg, retablering af kanter, malerarbejde el m.m.ca. 25.000 kr. Der må påregnes modernisering til ca. kr. 105.000. Hvis ombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger vil det med føre en stigning på 568 kr. pr. måned. 22
Type 7 blok 20/22 Løsningsforslag type 7, basisombygning 105 m 2. Eksisterende lejlighedsopbygning beholdes. Der åbnes op mellem køkken og spisestue for at opnå gennemlysthed og et større rum.. Nedrivning af væg, retablering af kanter, malerarbejde el m.m. Der må påregnes modernisering for ca. kr. 35.000. Hvis ombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger vil det med føre en stigning på 190 kr. pr. måned. Bellahøj - Brønshøj 23
Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens energiforbrug Klimaskærmen facade, vinduer og tag lever ikke op til de krav, som stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Der er både plast- og trævinduer i bebyggelsen. Plastvinduerne, der er monteret i 1989, er i rimelig stand. Alle vinduer er med termoruder. 1-lags glas i vinduer i trapperummene medfører kondens og derefter skimmelangreb og korrosion af vinduesrammerne. Isoleringsværdien i facaderne svarer til 30-40 mm mineraluld. I penthouse boligerne svarer facaderne til 20-30 mm mineraluld. Dette bør optimeres. (Krav til nybyggeri i dag er 250 mm). Varmeforbruget i afdelingen, der er på 158 kwh i perioden 2006-10 ligger godt over gennemsnittet (125 kwh) for ejendomme (højhuse), som er opført i perioden 1950 1989. Afdelingens tekniske installationer Boilerrum og varmecentraler er alle opgraderet til nutidig standard med CTS- styring. Der er tale om både 1- og 2-strengs varmeanlæg. Der er ikke problemer med varmeanlægget, men der bør monteres termostatventiler. Der er en varmecentral pr. blok, der får leveret fjernvarme fra Københavns Energi, som vedligeholder stikledninger helt frem til hver blok. Faldstammer, varmt- og koldtvandsrør er i ringe forfatning. Varmt- og koldtvandsrør står over for en udskiftning i nærmeste fremtid. Dette indgår i en Helhedsplan der er ved at blive udarbejdet i fællesskab mellem alle boligorganisationerne på Bellahøj. Udskiftning af stigstrenge og faldstammerne vil indgå i den kommende Helhedsplan. Der er ikke mekanisk ventilation installeret i ejendommene. Dette kan skabe grobund for skimmelsvamp. 24
El-installationerne er hovedsageligt med stof/gummi-isolering, der visse steder giver problemer grundet kondens i rørene. Der er 1 lysgruppe + 1 komfurgruppe pr. bolig. Lysgruppen overbelastes ofte. Kontakter er gamle og slidte. Forslag Afdelingen har en højere udgift til opvarmning i forhold til sammenlignelige afdelinger. Men i forbindelse med en kommende Helhedsplan, vil der blive søgt foretaget tillægsisolering af facader m.m., så bygningernes energiforbrug kan reduceres. Der bør monteres solceller, som kan dække det fælles elforbrug til belysning, vaskeri, m.m. Mekanisk ventilation med varmegenindvinding er et must. På fællesarealerne kan der, for at nedbringe el-bruget, monteres LED-belysning,. Det anbefales, at KAB s energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbar nemme tiltag. Bellahøj - Brønshøj 25
Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Det handler i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksen-legepladser, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. 26
Forslag Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: I forbindelse med lejlighedssammenlægninger til store familieboliger eller mindre bofællesskaber bør det sikres, at der er tilstrækkelig areal på terræn til ophold og leg for de mindre børn og opbevaring af barnevogne samt parkering af ladcykler under tag. Etablering af nye legeområder. Etablering af forskellige udearealer som henvender sig til forskellige former for ophold. Dette kan være solrige pletter i læ for vinden, eller opholdsarealer som fordrer til leg og ophold for børn og unge. I forbindelse med lokal afledning eller forsinkelse af regnvandet bør der i stor udstrækning tages hensyn til synliggørelse, oplevelse, leg og ophold, så denne afledning bliver en synlig del af området. Den kan integreres som en del af en legeplads eller lignende. Etablering af nyttehaver. Bellahøj - Brønshøj 27
Tilgængelighed Boligernes rum er gode og regulære, men køkkener og toilet/baderum er til trods for en god størrelse indrettet med for lidt plads til rollatorbrugere og kørestole. Visse entréarealer og alle døre er desuden for smalle til kørestole. Adgang til altan er også problematisk for kørestole på grund af trin og dørbredde. Alle boliger i afdelingen må derfor betegnes som uegnede til kørestols- og rollatorbrugere (gruppe A og B), men kan anvendes af gangbesværede (gruppe C). Mindre forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Afmærkning af handicap P-pladser på forplads eller på fordelingsvej ved de højhuse, som mangler. Etablering af niveaufri adgang til fællesvaskeri ved indretning af en trappelift eller elevator ved udvendig trappe. Etablering af niveaufri adgang til beboerlokale ved indretning af en trappelift eller elevator ved udvendig trappe. Større forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Ombygning af de elevatorer, der ikke har stop ved terræn, således at alle elevatorer får stop ved terræn. Denne ændring kræver - udover et ekstra stop - at der etableres gennemløb i de ombyggede elevatorer. Elevatorstolene i alle elevatorer skal samtidig ombygges, således at elevatordørene får en fri bredde på mindst 80 cm og således at elevatorstolens indvendige mål er mindst 110 x 140 cm til kørestole. Hvis elevatorerne er ombygget som ved forslag I, så kan alle boliger hæves fra gruppe C til gruppe B ved ombygning af hoveddør, køkken og bad, således at der inde i entré, køkken og bad bliver 50 cm fri væg ved siden af døren i låsesiden og således at vendediameteren i køkken og bad kan øges til over 85 cm. Dette sker ved at vende hoveddøren og / eller ved at fjerne indbyggede skabe i entréen samt fjerne nogle køkkenelementer i køkken og erstatte badekar med brus i bad. I nogle lejligheder skal der desuden byttes om på toilet og håndvask. Hvis elevatorerne er ombygget som ved forslag I og der er gennemført ombygning af hoveddør, køkken og bad som i forslag II, så kan alle boliger yderligere hæves fra gruppe B til gruppe A ved ombygning af alle boligens døre, således at de har en fri bredde på mindst 80 cm samt ved at der etableres fri plads både på een side af toilet og foran sanitet på 80 cm på bad / toilet. Det sidste krav for kørestolsadgang til boligerne er, at arealet mellem elevatorstop og entrédør øges til minimum 130x130 cm. Dette krav kan dog ikke opfyldes alle steder. 28
Arkitektur Med Bellahøj som det første betonelementhusbyggeri, blev dette startskuddet for denne slags byggerier i hele Danmark. Bellahøj blev et af landets smukkeste højhusbebyggelser. Bebyggelsen rummer en sydlig del med 14 højhuse og en nordlig del med 15 højhuse. Her imellem ligger landstedet Bellahøj i parkmæssige omgivelser og med et friluftsteater mod vest. Hele parkområdet er tegnet af en af datidens største landskabsarkitekter c. Th. Sørensen. Arealerne er beplantet med mindre trægrupper. På trods af bebyggelsens højde og tæthed har arealerne en grøn og frodig karakter, idet parkareal, friluftsteater og området omkring Degnemosen er frodigt beplantet. Bygningerne er placeret i forhold til solorientering, udsigtsforhold og slagskygger fra nabohusene og er derfor ikke placeret i forhold til noget stift system. Bellahøj er et fikspunkt i bybilledet, og kan ses fra store dele af det nordlige København. Fra bebyggelsen er der udsigt mod Københavns Rådhustårn, og i klart vejr helt til Sverige. Bebyggelsen er et godt eksempel på, at komprimerede bygningsformer kan fremhæve de landskabelige hovedtræk. Bellahøj-bebyggelsen er ikke fredet, men har jævnfør Københavns Kommunes Bydelsatlas Brønshøj-Husum en høj bevaringsværdi. Afdelingen, som arbejdsplads Ejendomskontoret er placeret i kælderen under Ved Bellahøj nr. 7. På trods af kælderplaceringen virker ejendomskontoret og de tilhørende lokaler venlige og lyse. Driftspersonalet har gode fysiske arbejdsvilkår, og er synlige i boligbebyggelsen. Dermed har de gode muligheder for at skabe en god kontakt til beboere i hverdagen. Bellahøj - Brønshøj 29
Hvordan tegner fremtiden sig for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. 30
Lad os få alle de nuværende og nødvendige projekter på bordet Det første skridt i kortlægningen er, at opstille de igangværende projekter, og de nødvendige projekter fra jeres langtidsbudget. De første er, som antydet, projekter, der allerede er sat i gang eller projekter, som afdelingen har vedtaget. De nødvendige projekter er, som oftest beskrevet i det periodiske eftersyn og omhandler de projekter, som er afgørende for, at bevare ejendommens bygningstekniske sundhedstilstand. Afdelingens projekter I Bellahøj AKB pågår der udarbejdelse af en Helhedsplan, der vil ende ud i gennemførelse af en totalrenovering af bebyggelsen. Denne Helhedsplan udarbejdes i samarbejde med de 3 øvrige boligorganisationer, som er præsenteret på Bellahøj og er meget omfattende. Grundet lejlighedernes planløsninger anses det ikke at være muligt at foretage lejlighedssammenlægninger i væsentlig omfang. Der skal dog gøres opmærksom på, at det anses for en væsentlig forbedring af boligen, hvis man fjerner vægge mellem køkkener og stuer og dermed får gennemlyste boliger, og/eller man udvider toilet/badeværelser, så der bliver plads til vaskesøjler. Eneste mulighed for sammenlægning af boliger er fundet i blok 20/22, hvor man kan opnå boliger på over 100 m 2. Det er endog muligt at etablere en bolig på næsten 150 m 2, som kunne anvendes til en form for boligfællesskab. Her foreslås det, at der allerede i 2012 afsættes midler til at få gennemført en undersøgelse med sigte på en reel gennemførelse af en sådan lejlighedssammenlægning, så der kan foretages en vurdering af, om det er en boligtype afdelingen ønsker at gå videre med. Bellahøj - Brønshøj 31
Endvidere ønsker afdelingsbestyrelsen, at Bellahøj får en grøn profil, og at dette ligeledes indgår i den kommende handleplan og helhedsplan. Afdelingsbestyrelsen ønsker at deltage i en dialog med Københavns Kommune, om at medvirke til at deltage i udviklingen af bebyggelsen blandt andet for at sikre, at Bellahøj følger med udviklingen og bliver moderniseret på en sådan måde, at det samlede byområde omkring Bellahøj bliver løftet og får en stærk identitet. En sådan modernisering bør endvidere sætte fokus på energioptimering, da der kan skabes store energibesparelser, men også kan tilføre byggeriet spændende arkitektoniske og tekniske løsninger. Når en renovering forbedrer bygningens tæthed, isolering eller installationer og samtidig skaber den rette ventilation,, skabes der bedre indeklima og komfort for beboerne. Men renovering handler ikke udelukkende om komfort og bokvalitet for beboerne. Renovering handler også om energi. Over 40% af den i Danmark anvendte energi går til opvarmning og ventilation af vores bygninger, så der er en stor mijlømæssig gevinst at hente ved at gøre bygningerne mere energieffektive. Det næste skridt er, at få indarbejdet de nye ideer til modernisering af jeres afdeling. Fremtidsplanen vil ikke være et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Ren praktisk vil det være afdelingsbestyrelsens opgave at tage den op til revision i forbindelse med budgetplanlægningen. I afdelingsbestyrelsernes daglige arbejde vil fremtidsplanen være et centralt værktøj. Vi foreslår, at det vil være ejendomslederen, der sammen med afdelingsbestyrelsen har ansvaret for, at fremtidsplanen altid er opdateret. Når fremtidsplanen skal opdateres med de nye ideer, kan der blot tilføjes en ny linje under de nødvendige projekter, hvor projekter kan tilføjes og markeres med en anden farve, eksempelvis gult. Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til 165.909 (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. 32
Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3,4 % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. Bellahøj - Brønshøj 33
Bilag A: Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Skala: 1-5 point Udeboende Singler/par 1 forælder 2 forældre Singler/ Ældre og 1= ikke attraktiv unge u. børn m. børn m. børn par u. børn bevægelses- 5= meget attraktiv (Helt unge) (Yngre voksne) ( Det grå guld besværede Vurder hvor attraktivt følgende vurderes af de forskellige grupper: Nærområdet 0 3 2 2 3 1 De offentlige 2 2 2 2 2 1 transportmuligheder i området Faciliteterne i området 3 3 4 4 3 2 (institutioner, foreninger, indkøb mm.) Afdelingens renommé 3 3 4 4 4 3 Afdelingens udseende 4 4 4 4 4 4 Total 14 17 18 18 18 14 Resultat: Meget utilfredsstillende: 11-22 point 5 10 15 20 25 Utilfredsstillende: 22-33 point Neutral vurdering: 33-44 point Tilfredsstillende: 44-55 point Meget tilfredsstillende: 55-66 point Bilag A Afkrydsningsskemaer om afdelingen
Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala: 1-5 Udeboende Singler/par 1 forælder 2 forældre Singler/ Ældre og 1= meget utilfredsstillende unge u. børn m. børn m. børn par u. børn bevægelses- 5 = meget tilfredsstillende (Helt unge) (Yngre voksne) ( Det grå guld besværede Gruppens tilfredshed med boligens: Størrelse 3 4 3 3 5 4 Indretning/ 4 4 4 4 4 3 planløsning Køkkenforhold 3 3 3 3 3 3 Bade/WC forhold 3 3 3 3 3 3 Installationer (IT/TV/TLF) 5 5 5 5 5 5 Adgangsforhold 4 4 4 4 4 2 Parkeringsforhold 3 3 3 3 3 3 Vaskefaciliteter 3 3 3 3 3 3 Fælles indendørs 0 0 0 0 0 0 faciliteter Grønne områder 5 5 5 5 5 4 Legepladsen 0 0 3 3 0 0 Total 33 34 36 36 35 30 Resultat: Meget utilfredsstillende: 11-22 point 11 22 33 44 55 Utilfredsstillende: 22-33 point Neutral vurdering: 33-44 point Tilfredsstillende: 44-55 point Meget tilfredsstillende: 55-66 point Bilag A Afkrydsningsskemaer om afdelingen
Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Vurdér: Udeboende Singler/par 1 forælder 2 forældre Singler/ Ældre og unge u. børn m. børn m. børn par u. børn bevægelses- (Helt unge) (Yngre voksne) ( Det grå guld besværede Gruppens holdning til sammenhængen mellem husleje og kvalitet i boligen 1 1 1 1 1 1 (1=ingen sammenhæng / 5 god sammenhæng) Gruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området 4 4 4 4 4 4 (1=ingen mulighed / 5=god mulighed) Hvilke huslejestigninger, gruppen kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre? 2 2 2 2 2 2 (1 = ingen stigning. 2 = 0-10 %, 3 = 10-20 %, 4 = 20-50 %, 5 = over 50 %) Bilag A Afkrydsningsskemaer om afdelingen
Afdelingens sociale forhold Sæt 1 kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det grå felt til højre og regn totalscoren sammen til sidst 5 point 4 point 3 point 2 point 1 point Vurder beboernes generelle Meget tilfreds Tilfreds Hverken Utilfreds Meget 4 tilfredshed eller utilfreds Er der sociale problemer i Nej, slet ikke Nej, kun i Hverken Ja, i nogen Ja, i høj grad 2 afdelingen? mindre grad eller grad Kommer beboerne godt ud af Ja, i høj grad Ja, i nogen Hverken Nej, kun i Nej, slet ikke 4 det med hinanden? grad eller mindre grad Er beboerne trygge ved at bo i Ja, i høj grad Ja, i nogen Hverken Nej, kun i Nej, slet ikke 2 området? grad eller mindre grad Hvor ofte tager beboere Meget ofte ofte Hverken Sjældent Meget 1 initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? eller sjældent Total 13 Bilag A Afkrydsningsskemaer om afdelingen
Bilag B: Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: www.boliga.dk (ejerboliger) www.lejebolig.dk (private lejeboliger) www.danmarkbolig.dk (almene boliger) www.andelsbolig.dk (andelsboliger) Dette kombineres med KAB s egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) (Adressen er så vidt muligt tæt ved afdelingen) Størrelse på boligen i m² Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempler er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 50 m² I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på 575.000 kr. Omkostninger forbundet med købet på 25.000 kr. Et lån på 5,35 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på 1.850 kr. På den baggrund er nettoydelsen på 3.063 kr. Dertil lægges boligudgiften på 1.850 kr. I alt: 4.913 kr. om måneden. Eksempel på udregning for en ejerlejlighed på 50 m² I beregningen af den månedlige ydelse for ejerboligen indgår: Brutto-/nettoydelse for ejerboligen er i følge ejendomsmægler på 5.787/5.271 kr. mdl. (Inkl. fællesudgifter, afdrag og fradrag, ejendomsskat og ejendomsværdiskat) Bilag B Grundlag for boligmarkedsanalysen
Kontantprisen på boligen er 799.000 kr. Et 5 % fastforrentet realkreditlån på 80 % Et variabelt boliglån på 7 % på 15 % af de 799.000 kr. De resterende 5 % af lånet på 40.000 kr., samt diverse omkostninger til fx advokat, stempel og tinglysning på ca. 30.000 kr., kan betales kontant eller boliglånet kan forhøjes. Et yderligere lån vil betyde 70.000 kr. til 7,00 % over 20 år og et rentefradrag på 32,60 % og give en månedlig ydelse på 408 kr. efter skat. I alt: 5.679 kr. om måneden efter skat. Bilag B Grundlag for boligmarkedsanalysen