Boligudvalget L 169 - Bilag 1 Offentligt Velfærdsministeriet Almene boliger J.nr. 2007-4893 KAL/EB 25. marts 2009 Høringsnotat vedrørende Forslag til Lov om ændring af lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Rykningstilsagn til vedligeholdelsesarbejder og lånetilbud til frigørelse) 1. Indledning Lovforslaget har i perioden fra den 18. februar til den 25. februar 2009 været optaget på høringsportalen og sendt i høring hos de organisationer og myndigheder, der er nævnt sidst i notatet. Der er modtaget svar fra: Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), Boligselskabernes Landsforening, Dansk Ejendomsmæglerforening, Domstolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark, Finansrådet, Københavns Kommune, Realkreditforeningen og Realkreditrådet. Advokatsamfundet, Boligselskabernes Landsforening, Dansk Ejendomsmæglerforening, Domstolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark, Realkreditforeningen og Realkreditrådet har meddelt, at de ikke har bemærkninger til lovforslaget. Nedenfor foretages i tematiseret form en gennemgang af kommentarer og centrale forslag til ændringer af lovforslaget, som er fremkommet i høringssvarene. 2. Rykningstilsagn i forbindelse med vedligeholdelsesarbejder ABF anfører, at forslaget om, at kommunen får hjemmel til at godkende, at de omhandlede tilskudsbestemmelser fremover respekterer tinglyste lån til vedligeholdelsesarbejder på ejendommen vil løse det problem, at foreningerne i dag har vanskeligt ved at låne til vedligeholdelsesarbejder på grund af tilskudsbestemmelserne. Københavns Kommune forholder sig også positivt til denne del af forslaget. 3. Prisen for frikøb og kommunens mulighed for at yde lån til frikøb ABF anfører, at forslaget om, at kommunen får hjemmel til at yde foreningen et rente- og afdragsfrit lån til frikøb, medfører en fordel for foreningen i forhold Side 1 af 7
til de gældende regler. Foreningen er imidlertid af den opfattelse, at forslaget formentlig ikke er tilstrækkeligt gunstigt til, at foreningerne vil benytte sig af tilbuddet. ABF mener, at prisen for frikøb burde være langt lavere, end den er. Foreningen henviser i den forbindelse til, at andre, som også har modtaget tilskud til byggeriet efter den ordning, som var gældende i 1918-23, f.eks. private ejere og almennyttige boligselskaber, er blevet frigjort fra tilskudsbestemmelserne på langt lempeligere vilkår. Der henvises også til, at ejendomme med både tilskudsbestemmelser og hjemfaldspligt kan frikøbe sig for et lavere beløb end ejendomme kun med tilskudsbestemmelser. ABF bemærker endvidere, at man ikke ved andre støtteordninger har stillet krav om, at al værdistigning skulle tilfalde den, som ydede støtten. Endelig bemærkes i relation til de gældende regler om prisen for frikøb, at en del af ejendommenes værdistigninger skyldes de forbedringer, som foreningerne selv har bekostet, og at udgiften til forbedringer ved beregning af forbedringsværdierne er sat i datidskroner og ikke reguleret op til nutidskroner. ABF foreslår herefter, at foreningerne får ret til at frikøbe sig for det oprindelige tilskud + 50 pct. eller ved at betale 20 pct. af den nuværende ejendomsvurdering med fradrag af værdien for de forbedringer, der er udført siden opførelsen. Herudover anfører ABF, at forslaget om kommunens mulighed for at yde et rente- og afdragsfrit lån til frikøb bør ændres til, at kommunen får pligt til at yde lånet. Endelig gør ABF opmærksom på en Østre Landsretsdom afsagt den 29. januar 2009. Dommen fastslår, at en andelshaver i en deklarationsejendom, som sælger sin andel, lovligt kan beregne prisen på andelen efter andelsboliglovens regler. Formålet med den del af forslaget, som vedrører frikøb, har alene været at indføre en mulighed for, at foreningerne kan frikøbe sig på en anden og lempeligere måde end efter de gældende regler. Der er således tale om en mulighed, som kommunerne og foreningerne kan benytte, hvis de ønsker det. Der lægges følgelig ikke op til at foretage grundlæggende ændringer i ordningen, f.eks. prisen for frikøb. Prisen for frikøb er reguleret i bekendtgørelse om visse byggeforeningers frigørelse for tilskudsbestemmelser, og frigørelsesbeløbet udgøres af det oprindeligt ydede tilskud samt et beløb svarende til forskellen mellem den godkendte oprindelige anskaffelsessum og ejendommens værdi efter en vurdering på det tidspunkt, hvor der fremsættes anmodning om frigørelse. Vurderingen af ejendommens værdi foretages efter lov om vurdering af landets faste ejendomme. Hvis der er afholdt udgifter til forbedringer af ejendommen, der har forøget ejendommens brugsværdi, nedsættes det nævnte forskelsbeløb med dokumenterede afholdte udgifter til forbedringerne. Foreningen kan dog forlange, at forskelsbeløbet i stedet for nedsættes med et standardbeløb, der Side 2 af 7
udgør 1.200 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (standardbeløbet reguleres efter nettoprisindekset). Efter de gældende regler i ovennævnte bekendtgørelse kan en forening frikøbe sig ved, at den udsteder et pantebrev til kommunen på frikøbsbeløbet. Gælden skal afdrages over 20 år og forrentes med 6 pct. p.a. af den til enhver tid værende restgæld. Kommunen har pligt til at medvirke til frikøb på disse vilkår. Hvad enten en forening vælger at frikøbe sig på denne måde eller ved at låne frikøbsbeløbet i et realkreditinstitut, bevirker det forhold, at der skal betales renter og afdrag, at boligafgiften forhøjes. I modsætning hertil vil frikøb efter den foreslåede model ikke bevirke en højere boligafgift, da lånet fra kommunen er rente- og afdragsfrit. Modellen vurderes således at skabe større incitament for foreningerne til at frikøbe sig. Som anført ovenfor er den foreslåede nye frikøbsmodel en mulighed, som kommunerne og foreningerne kan benytte, hvis de ønsker det, og der vurderes ikke at være grundlag for at indføre pligt for kommunerne til at yde rente- og afdragsfrie lån. I den landsretsdom, som ABF nævner, når retten frem til, at opgørelsen af den pågældende forenings formue kan ske efter reglerne i andelsboligloven (i modsætning til reglerne i deklarationen), fordi foreningen på et tidspunkt havde ændret sine vedtægter, således at opgørelsen fremover skulle ske efter andelsboligloven. Efter Velfærdsministeriets opfattelse indebærer dommen ikke, at foreningerne generelt vil kunne opgøre deres formue efter andelsboligloven, men ministeriet vil følge sagen, hvis dommen ankes til Højesteret. 4. Anvendelsen af frikøbsbeløbet Københavns Kommune foreslår, at bestemmelsen om anvendelsen af frikøbsbeløbet ændres til, at midlerne kan anvendes til boligsociale formål. Efter den gældende bestemmelse skal midlerne anvendes til boligsociale formål. For at give kommunerne mere frie økonomiske vilkår er der i lovforslaget lagt op til at ophæve bestemmelsen. Herefter vil kommunerne kunne anvende midlerne til alle slags formål, herunder også boligsociale formål. 5. Udgifter til tinglysning Københavns Kommune anfører, at det bliver dyrt for kommunen at betale tinglysningsafgift for det pantebrev, som foreningen udsteder i forbindelse med, at kommunen yder et rente- og afdragsfrit lån til frikøb, hvis det er kommunen, som skal betale tinglysningsafgiften. Side 3 af 7
I forhold til det offentlige hæfter såvel debitor som kreditor for tinglysningsafgiften. I det indbyrdes forhold er det i praksis altid debitor, der afholder denne udgift, ofte sådan at lånebeløbet forøges med et beløb svarende til tinglysningsafgiften. Der er ikke foreslået særregler på dette punkt, hvilket indebærer, at det vil være debitor her andelsboligforeningen som skal betale tinglysningsafgiften, hvis der udstedes et pantebrev, som tinglyses. En forening, som beslutter at frikøbe sig, må drøfte med kommunen, hvordan kommunen får sikkerhed for sit lån. Det er således ikke givet, at det ved alle frikøb er nødvendigt at lade et pantebrev tinglyse. Afhængig af de konkrete forhold i den enkelte forening kan det være tilstrækkeligt at udarbejde en påtegning på den tinglyste deklaration eller de tinglyste vedtægter. Påtegningen skal tinglyses, men dette koster kun 1.400 kr. pr. ejendom. Ved en sådan påtegning kan det gøres klart for potentielle købere og panthavere, at foreningen har frikøbt sig ved at låne frikøbsbeløbet af kommunen. Det kan endvidere fremgå, at den enkelte andelshaver hæfter for en forholdsmæssig andel af lånet, og at denne andel som udgangspunkt forfalder ved overdragelse af andelen. Hvis der sker frikøb på denne måde, vil tilskudsbestemmelserne først kunne kvitteres til aflysning, når hele lånet er tilbagebetalt. Kommunen har således samme sikkerhed som ved udstedelse af et pantebrev. 6. Foreningens evt. forpligtelse til i forbindelse med overdragelse af en andel, hvor der ikke kommer penge på bordet, at betale den forholdsmæssige andel af lånet til kommunen Finansrådet omtaler den situation, hvor andelshaveren er død, hvor andelen er overtaget af en efterlevende, og hvor der i forbindelse med denne efterlevendes død, separation, skilsmisse eller samlivsophævelse sker overdragelse af andelen på en sådan måde, at der ikke kommer penge på bordet. I en sådan situation kan foreningen blive nødt til selv at indbetale den forholdsmæssige andel af lånet til kommunen. Finansrådet bemærker i den forbindelse, at sådanne overdragelser vil belaste foreningen likviditetsmæssigt og derfor vil kunne påvirke boligafgiften. Finansrådet anfører endvidere, at samme problem vil være gældende i de situationer, hvor foreningens vedtægter i øvrigt fraviger reglerne om indbetaling og afregning af overdragelsessummen. Efter lovforslaget forfalder den forholdsmæssige andel af lånet som udgangspunkt ved overdragelse af andelen. Hvis andelen efter andelshaverens død overtages af en ægtefælle eller en anden person, som ved dødsfaldet har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst 2 år, foreslås det dog, at den forholdsmæssige andel af lånet først forfalder, når den efterlevendes ret til andelen ophører. Det vil sige, at der kun gives udsættelse med betalingen 1 gang, og at Side 4 af 7
den forholdsmæssige andel af lånet således skal betales ved næste overdragelse. Hvis der imidlertid som følge af vedtægtsbestemmelser ikke betales for andelen ved overdragelse nr. 2, kan foreningen som anført af Finansrådet blive nødt til selv at indbetale den forholdsmæssige andel af lånet til kommunen. Hvis foreningen skal betale, vil betalingen som udgangspunkt indebære en forhøjelse af boligafgiften. Det forekommer ikke rimeligt, hvis betalingen af den forholdsmæssige andel af lånet kunne udskydes nærmest i det uendelige, idet det i så tilfælde ville være ganske usikkert, hvornår kommunen kunne forvente at få tilbagebetalt lånet. Foreningen kan i øvrigt tage højde for den omtalte situation ved i sine vedtægter at indføre regler, der indebærer, at overdrageren eller erhververen, eller begge, hæfter personligt for den forholdsmæssige andel af frikøbslånet, der er henført til den pågældende andel, således at foreningen ikke kommer til at betale den forholdsmæssige andel af lånet. Høringssvaret har ikke givet anledning til ændringer i selve lovforslaget, men bemærkningerne til den pågældende bestemmelse er uddybet. 7. Varigheden af samliv, der ved andelshaverens død skal kunne udskyde betaling af den forholdsmæssige andel af lånet til kommunen ABF påpeger, at de fleste andelsboligforeninger har vedtægter, der tillader en samlever eller andre at overtage andel og bolig, hvis der har været husstandsfællesskab med afdøde i mindst 3 måneder. ABF foreslår derfor, at muligheden for at udskyde betaling af den forholdsmæssige andel af lånet skal gælde allerede efter 3 måneders husstandsfællesskab og ikke som foreslået efter 2 års husstandsfællesskab. Når mange andelsboligforeninger giver en husstandsfælle mulighed for at overtage andel og bolig efter blot 3 måneders fælles husstand, er den efterlevendes behov for ikke at skulle flytte som følge af dødsfaldet tilgodeset. Disse vedtægtsbestemmelser regulerer imidlertid ikke det økonomiske forhold mellem den efterladte husstandsfælle og dødsboet og bør heller ikke regulere forholdet til kommunen som långiver. I almindelighed vil der ikke efter blot 3 måneders husstandsfællesskab være etableret et sådant økonomisk fællesskab, at den efterladte kan påregne at overtage andelen uden at betale værdien heraf til dødsboet. Andelen indgår i dødsboets aktivmasse med et beløb svarende til den lovlige overdragelsespris, og det vil være foreningens vedtægter, der afgør, om den del af frikøbslånet, der forfalder til betaling som følge af ejerskiftet, skal betales af boet, erhververen eller foreningen. Side 5 af 7
8. Prioritetsstillingen for foreningens modregningsret ABF finder, at foreningens modregningsret med forslaget er for dårligt sikret, idet modregningsretten skal respektere alle udlæg og panterettigheder i de enkelte andele, som er stiftet før lovens ikrafttræden. ABF påpeger i den forbindelse, at der i vidt omfang er tinglyst ejerpantebreve for større beløb end andelenes nuværende værdi. Det bliver derfor foreningen, der kommer til at bære risikoen for fald i ejendomsværdien efter frikøbet, ligesom foreningen kommer til at respektere en eventuel overbelåning på frikøbstidspunktet. Herudover anføres det, at de berørte foreninger er så store, at det formentlig vil være praktisk umuligt at få en aftale med hver enkelt andelshaver. ABF fremsætter fire konkrete forslag til ændringer i lovforslaget. 1. Den foreslåede 4b, stk. 4, i andelsboligloven skal udgå, sådan at foreningens modregningsret altid går forud for pant- og udlægshavere i de enkelte andele. Det anføres, at der ved overdragelse af andelen vil være dækning både for andelen i frikøbslånet og for det beløb, som pant- og udlægshavere reelt har sikkerhed for. 2. Det beløb, som foreningens modregningsret skal respektere, fastlåses til det beløb, som den pågældende pant- eller udlægshaver havde sikkerhed for indenfor den pågældende andels værdi ifølge sidst aflagte regnskab før lovens ikrafttræden med tillæg af individuelle forbedringer udført før dette tidspunkt. 3. Datoen 1. juli 2009 ændres til datoen for lovforslagets fremsættelse for at forebygge øget udstedelse af ejerpantebreve i tiden indtil 1. juli 2009. 4. I stedet for datoen for panterettens eller udlæggets stiftelse lægges vægt på tinglysningsdatoen evt. med en frist for tinglysning efter lovens ikrafttræden. Baggrunden for den foreslåede 4b, stk. 4, er, at ingen rettighedshaver, hvis ret er stiftet før lovens ikrafttræden, må se sine dækningsmuligheder forringet som følge af et frikøb. Det kan ikke udelukkes, at der kan forekomme foreninger, hvor rettigheder over de enkelte andele er stiftet i berettiget forventning om en fyldestgørelsesmulighed, der nu vil blive forringet, hvis den pågældende rettighed skal stå tilbage for foreningens modregningsret. Der har været overvejet forskellige muligheder for begrænsning af de rettigheder, som foreningens modregningsret skal respektere. Det kan imidlertid ikke udelukkes, at sådanne begrænsninger vil gribe ind i de pågældende rettighedshaveres begrundede forventninger om en fremtidig dækningsmulighed, f.eks. som følge af forventede fremtidige stigninger i andelsværdien. Det kan heller ikke udelukkes, at der er andelshavere, der som anført af ABF vil udnytte perioden fra lovforslagets fremsættelse til lovens ikrafttræden til at få tinglyst ejerpantebreve, der går forud for foreningens modregningsret for frikøbslånet. Det kan dog ikke antages, at en sådan trafik vil få et omfang, der Side 6 af 7
kan begrunde en fravigelse af princippet om, at en lov først får virkning fra ikrafttrædelsesdatoen. Tinglysningstidspunktet er som anført af ABF let at konstatere, men det er ikke afgørende for, om kreditor har et krav mod andelshaveren. Kreditor kan derfor få sin fyldestgørelsesmulighed forringet, hvis tinglysningen stilles som betingelse for, at foreningens modregningsret skal respektere kravet. Herudover er det et almindeligt princip, at en efterfølgende panthaver ikke fortrænger utinglyste rettigheder, alene fordi disse ikke er tinglyst. Det er desuden en betingelse, at den senere panthaver ikke kendte eller burde have kendt den ældre ret, da han fik sin ret tinglyst. Hvis det afgørende kriterium for, hvilke rettigheder foreningens modregningsret skal respektere, ændres fra stiftelsestidspunktet til tinglysningstidspunktet, kan der derfor opstå en række sager, hvor der skal føres bevis for, om bestyrelsen inden 1. juli 2009 havde eller burde have haft kendskab til den utinglyste ret. 9. Høringsparter Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Boligselskabernes Landsforening, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater, Domstolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark, Finansrådet, KL, Københavns Kommune, Realkreditforeningen og Realkreditrådet. Side 7 af 7