ADVODAN Offersen, Bjørumslet, Dalgård, Jespersen & Nørregaard Søndergade 2 B 8600 Silkeborg Tlf. 86 82 04 55 Matr.nr.: 3ab Ejerlejl.nr. 1-10 ANMELDER Ejerlav: Silkeborg bygrunde Advokatfirmaet Advodan Søndergade 2B Beliggende: Christian 8.s vej 26 8600 Silkeborg 8600 Silkeborg Tlf. 86820455 V E D T Æ G T E R for Ejerforeningen Christian 8.s Vej 26, Silkeborg Navn 1. 1.1 Foreningens navn er Ejerforeningen Christian 8.s Vej 26 Hjemsted 2. 2.1 Foreningens hjemsted er i Silkeborg Kommune. Foreningens formål 3. 3.1 Foreningens formål er, at varetage medlemmernes fælles interesse som ejere af ejerlejligheder i ejendommen matr.nr. 3ab Silkeborg Bygrunde, beliggende Christian 8.s vej 26 8600 Silkeborg, herunder - i overensstemmelse med nærværende vedtægter - at forestå administrationen af nævnte ejendom.
2 Medlemmer 4. 4.1 Foreningens medlemmer er de til enhver værende ejere af ejerlejligheder i ejendommen matr.nr. 3ab Silkeborg Bygrunde, beliggende Christian 8.s vej 26, 8600 Silkeborg, der alle har pligt og ret til medlemskab af foreningen, idet kun ejere af ejerlejligheder i denne ejendom kan optages som medlemmer af foreningen. 4.2 Ved ejerskifte indtræder den nye og udtræder den tidligere ejer med virkning fra den endelige overtagelsesdag i henhold til købsaftale, skøde eller anden form for endelig eller betinget adkomsterhvervelse. Det udtrædende medlem er dog først frigjort for sine forpligtelser overfor foreningen, der forfalder efter overtagelsesdagen, når endelig adkomst er tinglyst og meddelelse herom med den fornødne dokumentation er forevist for foreningens administration eller bestyrelse. Når en sådan meddelelse har fundet sted, hæfter kun det nye medlem for a conto ydelser, herunder a conto varme, til foreningen, der forfalder efter den i adkomstdokumentet fastsatte overtagelsesdag, hvorimod både det udtrædende og indtrædende medlem hæfter personligt overfor foreningen for alle forpligtelser, der påhviler ejerlejligheden, herunder eventuelle ubetalte a conto ydelser, der er forfaldne forud for overtagelsesdagen. 4.3 Efterbetaling eller tilbagebetaling af fællesudgifter for de enkelte regnskabsår påhviler det til enhver tid værende medlem. 4.4 Et udtrædende medlem kan ikke fordre udbetaling af nogen del af foreningens eventuelle formue, herunder grundfond, bortset fra generalforsamlingsbestemte tilbagebetalinger for regnskabsår, der afsluttes før overtagelsesdagen, og dette forbehold forinden udbetaling er dokumenteret overfor ejerforeningen. Fordelingstal og hæftelse 5. 5.1 Hver ejerlejlighed deltager med en andel på 1/10 af ejendommens fælles rettigheder og forpligtelser. 5.2 Rettigheder og forpligtelser, som måtte opstå som følge af fællesskabet, omtales i det følgende som foreningens rettigheder og forpligtelser. 5.3 For foreningens forpligtelser hæfter principalt foreningens formue, subsidiært medlemmerne proratarisk efter de tinglyste fordelingstal. For lån, foreningen optager, hæfter medlemmerne dog direkte og solidarisk, såfremt låneoptagelsen er
besluttet på en generalforsamling, og såfremt dette er aftalt med långiver i forbindelse med etablering af lånet. 3 5.4 Beslutninger vedrørende foreningens anliggender kan, henset til foreningens størrelse, kun træffes i enighed. Udleje 6. 6.1 Udlejning helt eller delvis af lejligheden kan kun finde sted med forudgående skriftligt samtykke fra ejerforeningens bestyrelse. 6.2 Medlemmerne må ikke foretage udlejning af enkelte værelser eller dele af ejerlejligheden i et sådant omfang, at der bor flere personer i en beboelseslejlighed, den der er værelser i denne, og ejerlejligheden må ikke få karakter af en klublejlighed. 6.3 I tilfælde af udlejning af en ejerlejlighed i sin helhed har foreningen over for lejeren samme beføjelser med hensyn til krænkelse af de lejeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har over for en lejer i henhold til lejeloven og den gældende husorden, og foreningen kan selvstændigt optræde som procespart over for lejeren, evt. sideløbende med ejerlejlighedsejeren. Den pågældende lejer skal gøres opmærksom på denne bestemmelse ved oplysning herom i lejekontrakten, der skal forelægges og tiltrædes af bestyrelsen. Generalforsamling 7. 7.1 Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed. 7.2 Beslutninger på generalforsamlingen træffes i enighed, hvilket også gælder forslag til foreningens opløsning, ændring af de tinglyste fordelingstal, ændring af vedtægterne, og alle forslag om forandring af fælles bestående bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller ændringer af eksempelvis forsikringsforhold, brugsrettigheder, leverandører m.v. 7.3 Hvert år afholdes inden udgangen af maj måned ordinær generalforsamling. Generalforsamlingen ledes af en af generalforsamlingen udpeget dirigent, der afgør alle spørgsmål vedrørende sagernes behandling, stemmeafgivning og dennes resultater.
4 Dagsorden 8. 8.1 Dagsorden for generalforsamlingen skal omfatte følgende punkter: 1. Udpegning af dirigent og referent 2. Aflæggelse af årsberetning for det senest forløbne år. 3. Forelæggelse til godkendelse af årsregnskab med påtegning af revisor. 4. Forslag. 5. Forelæggelse af årsbudget til godkendelse. 6. Eventuel udpegning af revisor 7. Eventuelt. 8.2 Ekstraordinær generalforsamling afholdes når når et af medlemmerne finder anledning dertil, eventuel administrator eller eventuel revisor forlanger det. Indkaldelse 9. 9.1 Generalforsamlinger indkaldes skriftligt af formanden med mindst 14 dages varsel. For ekstraordinære generalforsamlinger kan indkaldelsesvarslet dog om nødvendigt nedsættes til 8 dage. 9.2 Indkaldelse skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden. Generalforsamlingen skal afholdes i Silkeborg kommune. Møder 10. 10.1 Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne vedrørende fællesskabet behandlet på den ordinære generalforsamling. Begæring herom må være indgivet skriftligt til bestyrelsens formand senest 8 dage før generalforsamlingen. Formanden skal drage omsorg for, at det andet medlem bliver gjort bekendt med eventuelle forslag, der skal til behandling på en generalforsamling senest 4 dage før generalforsamlingens afholdelse.
5 Stemmeret 11. 11.1 Adgang til generalforsamlingen har foreningens medlemmer, disses ægtefæller eller samlevere, som bebor ejerlejligheden sammen med medlemmet, eventuel værge eller lavværge for medlemmet, kuratorer eller bobestyrer i eventuelle boer samt foreningens revisor og administrator eller repræsentanter for disse. Kun foreningens medlemmer har stemmeret. 11.2 Et medlem kan ved skriftlig fuldmagt bemyndige enhver myndig person til at give møde for sig på generalforsamlingen og stemme på denne. 11.3 Afholdes en generalforsamling efter indgåelse af bindende aftale om overdragelse af en ejerlejlighed, men inden det udtrædende medlem er frigjort, er alene det indtrædende medlem stemmeberettiget, såfremt generalforsamlingen afholdes efter den i købsaftalen fastsatte overtagelsesdag, og det udtrædende medlem, såfremt generalforsamlingen afholdes forinden. Parterne kan bindende for generalforsamlingen indgå aftale om en anden fordeling af stemmeretten, men en sådan aftale skal kunne dokumenteres overfor generalforsamlingens dirigent. Referat 12. 12.1 Der udarbejdes en kort skriftlig beretning om forhandlingerne på generalforsamlingen. Beretningen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og kopi udsendes til begge medlemmer. Bestyrelsen 13. 13.1 Bestyrelsen består af 3 medlemmer, der vælges af generalforsamlingen for et år ad gangen. Valgbare er foreningens medlemmer og disses ægtefæller eller samlevere. 13.2 Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv.
6 Bestyrelsesmøder 14. 14.1 Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden, eller ved hans forfald, af det andet medlem, så ofte anledning findes at foreligge. 14.2 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når alle medlemmer er til stede. 14.3 Beslutning træffes ved simpel stemmeflerhed. 14.4 I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af de i bestyrelsesmødet deltagende bestyrelsesmedlemmer. Administration 15. 15.1 Generalforsamlingen kan, hvis der er enighed om dette, vælge en ejendomskyndig administrator til bistand ved varetagelse og administration af ejendommens daglige drift. De nærmere vilkår aftales mellem administrator og bestyrelsen. 15.2 Parterne kan med 3 måneders varsel opsige administrationsforholdet. 15.3 Det påhviler administrator i samarbejde med bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder betaling af fællesudgifter, tegning af sædvanlige forsikringer og foretage foranstaltninger, der efter ejendommens karakter må anses påkrævede. Administrator fører forsvarligt regnskab over de på fællesskabet vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fællesudgifter. Bidragene afkræves ved passende varsel. Tegningsret 16. 16.1 Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af 3 bestyrelsesmedlemmer. Der kan meddeles prokura.
7 Fællesudgifter 17. 17.1 Til dækning af foreningens udgifter betaler medlemmerne i forholdet 1/10 en ydelse, hvis størrelse fastsættes af generalforsamlingen efter forslag fra bestyrelsen på grundlag af et af generalforsamlingen eller administrator udarbejdet driftsbudget. I tilfælde af store uforudsete udgifter er medlemmerne forpligtet til at betale deres andele med et passende varsel. 17.2 Den ordinære ydelse erlægges månedsvis forud til en i fællesskab oprettet bankkonto. 17.3 Nærværende vedtægter vil være at lyse pantstiftende med kr. 40.000,00 på hver ejerlejlighed i ejendommen matr.nr. 3ab Silkeborg Bygrunde, beliggende Christian 8.s vej 26, 8600 Silkeborg, til sikkerhed for ejerforeningens tilgodehavende af enhver art hos den til enhver tid værende ejer af ejerlejligheden, også selvom den personlige hæftelse for foreningens tilgodehavende alene påhviler en tidligere ejer. Panteretten respekterer de på tidspunktet for tinglysning af nærværende vedtægter eksisterende pantehæftelser og servitutter m.v., men panteretten er oprykkende efterhånden som foranstående pantehæftelser m.v. afdrages efter deres indhold og/eller indfries ekstraordinært helt eller delvist. Regnskab 18. 18.1 Generalforsamlingen kan vælge en registreret eller statsautoriseret revisor til at udarbejde det årlige regnskab. Hvis parterne ikke kan blive enige om at vælge en revisor, udarbejdes regnskabet af den til enhver tid udpegede kasserer. Hvis dette ikke finder sted inden udgangen af marts måned, er formanden berettiget til for fællesskabets regning at vælge en uvildig registreret eller statsautoriseret revisor. Årsrapport 19. 19.1 Foreningens regnskabsår er 1/1 31/12. 19.2 Den vedtagne årsrapport underskrives af bestyrelsen og eventuel administrator eller revisor i det omfang en sådan er valgt, jfr. 18, stk. 1.
8 Fælles ejendomsret 20. 20.1 Fælles ejendomsret undergivet er ejendommens grund, fundament, ydermure, tag, skorstene, depotrum, p-plaser, privat fælles vejanlæg, fælles opholdsdæk som ikke tilhører de enkelte medlemmers ejerlejligheder. Der hører et fælles gæsterum til lejlighederne, som hver lejlighed kan låne gratis ved at reservere dette i forvejen på en dertil indrettet gæsteværelses-fortegnelse. Fælles vedligeholdelse 21. 21.1 Det påhviler foreningen at vedligeholde alt, hvad der ifølge 20 er undergivet fælles ejendomsret herunder også de p-pladser, der tilhører de enkelte ejerlejlighedejere. Medlemmerne er forpligtede til at deltage i minimum 2 årlige arbejdsweekender, med mindre de er forhindrede som følge af alder, alvorlig sygdom o.lign. 21.2 Såfremt en lejlighed skal istandsættes som følge af vandskade eller lignende, for hvilket foreningen er ansvarlig eller hæfter, afholdes udgifterne som en fælles udgift. 21.3 Bestyrelsen er - indenfor rammerne af ovenstående - pligtig at vedtage afholdelsen af udgifter til ejendommens - efter dens karakter og forholdene i øvrigt påkrævede - vedligeholdelse, også selvom de pågældende foranstaltninger kun er til gavn for et enkelt medlem, såfremt undladelsen af at afholde udgiften vil bevirke, at brugsværdien af det pågældende medlems ejerlejlighed derved på mere end uvæsentlig måde ville forringes eller udsætte medlemmet for væsentlige ulemper. Varmeudgifter 22. 22.1 Varme- og varmtvandsanlægget drives for fælles regning. 22.2 Sammen med betaling af a conto bidrag til dækning af fællesudgifterne, betaler hver ejerlejlighedsejer et af bestyrelsen eller administrator fastsat a conto bidrag til dækning af de forventede varmeudgifter. Administrator kan med 1 måneds varsel i samråd med bestyrelsen ændre a conto varmebidraget. Aflæggelse af varmeregnskabet sker efter den til enhver tid gældende lejelovs fastsatte regler,
idet foreningens bestyrelse dog kan beslutte, at der på varmeregnskabet også kan medtages øvrige hertil relaterede udgifter udover brændselsudgifter. 9 Grundfond 23. 23.1 Medlemmerne kan i enighed på en generalforsamling beslutte, at der til brug for hovedistandsættelse af de i 20 nævnte bygningsdele oprettes en grundfond, hvortil ejerne årligt skal bidrage med et af generalforsamlingen fastsat beløb, der ikke må overskride 1 % af ejendomsværdien pr. år, indtil fondens størrelse udgør 4 % af denne værdi. 23.2 Medlemmerne kan i enighed på en generalforsamling vedtage, at ejerforeningen optager et fælles banklån til finansiering. Individuel vedligeholdelse 24. 24.1 Vedligeholdelse af den enkelte ejerlejlighed med de deri værende bygningsdele, bortset fra de fælles forsynings- og afløbsledninger, jf. 20, påhviler alene ejeren af denne med maling, hvidtning og tapetsering samt vedligeholdelse og udskiftning af bygningsdele og installationer, herunder indvendige døre og trappedøre, gulve, vinduespartier, badeværelsers vægge/fliser, badeværelsers gulve og fuger, træværk, køkkenelementer, murværk, puds, elektriske installationer, gas- og vandhaner, gulvafløb samt øvrige vand- og varmeinstallationer, såsom radiatorer, radiatorventiler, sanitet m.v. 24.2 Medlemmerne er pligtige at sørge for, at alt, hvad der henhører under den indre vedligeholdelse, stedse er i god og vel vedligeholdt stand. Forandringer 25. 25.1 Et medlem er berettiget til at foretage ændringer, forbedringer, modernisering og ombygge sin lejlighed, herunder at flytte eller nedrive ikke-bærende skillevægge, såfremt ejendommens og ejerlejlighedens ydre ikke ændres. 25.2 Ombygninger eller installationer, der kræver tilladelse af bygningsmyndighederne samt ombygninger eller installationer, der medfører ydre forandringer, midlertidige eller varige gener for foreningen eller det andet medlem, må kun foretages
10 efter forudgående skriftlig tilladelse fra det andet medlem. Forelæggelse for det andet medlem skal ske bilagt tegninger, byggetilladelse, beskrivelse og byggeplan. Det andet medlem kan betinge sin tilladelse af, at der stilles anfordringsbankgaranti overfor foreningen med et passende beløb, til sikkerhed for foreningens og det andet medlems krav i anledning af ombygningen. 25.3 Medlemmerne er hver især pligtige at finde sig i rørgennemføringer og andet eventuelt mod erstatning for midlertidig og/eller varig gene. Ombygning eller installationer, der medfører, at foreningen eller det andet medlem får øgede udgifter til udvidelse, omlægning eller ændring af driften af forsynings- og/eller af afløbsledninger eller andet, må kun gennemføres mod godtgørelse af disse udgifter. 26. 26.1 Uden enighed må medlemmerne ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af eller i ejendommen udenfor ejerlejligheden, herunder ændre vinduernes udseende og materiale eller udvendig farve på vinduer og entredøre. Opsætning af skilte (med undtagelse af midlertidige Til salg skilte), reklamer, udhængsskabe m.v. må ligeledes ikke finde sted uden enighed herom. Det samme gælder TV-antenner og lignende signalmodtagere på ejendommens tag eller facade. Såfremt et fællesantenneanlæg oprettes i henhold til generalforsamlingsbeslutning, er udgifterne hertil og til vedligeholdelsen heraf, fællesudgifter. Husorden 27. 27.1 Medlemmerne, disses husstand og eventuelle lejere og disses husstand er forpligtet til at underkaste sig den til enhver tid af generalforsamlingen vedtagne husorden. Affald 28. 28.1 Almindeligt køkkenaffald fjernes ved foreningens foranstaltning, hvorimod alt andet affald ved det pågældende medlems egen foranstaltning skal fjernes og for dennes egen regning.
11 Benyttelse og brugsret 29. 29.1 Der må ikke drives erhverv fra de respektive beboelsesejerlejligheder uden skriftligt samtykke fra de andre medlemmer. I det omfang servitutter, offentligretlige regler og lignende ikke er til hinder derfor, er det dog medlemmerne tilladt at drive liberale erhverv i lejlighederne på indtil 25 % af arealet, så længe dette ikke er til gene for det andet medlem. Hvis et medlems virksomhed medfører forøget slid og rengøring på fælles bygningsdele, kan det pågældende medlem pålægges at betale de dermed forøgede udgifter. Misligholdelse 30. 30.1 Hvis et medlem - herunder hans husstand m.v. eller eventuel lejer - gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse overfor foreningen eller det andet medlem, f.eks. ved at komme i restance med ham påhvilende økonomiske ydelser, ved ikke at efterkomme påbud, som med rimelighed er blevet pålagt ham, ved krænkelse af husorden, ved at optræde til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller det andet medlem, eller ved at gøre sig skyldig i forhold svarende til dem, der efter lejelovens bestemmelse berettiger ejeren til at ophæve lejemålet, kan det forulempede medlem pålægge ejeren - og i tilfælde af, at lejligheden er udlejet lejeren - uopholdeligt at fraflytte lejligheden og foretage salg af lejligheden indenfor en rimelig frist. Såfremt påbudet ikke efterkommes, og ejeren ikke har gjort brug af sin ret til at kræve sagen indbragt for en voldgiftsret, jf. 31, kan det forulempede medlem om muligt lade udsættelse ske ved umiddelbar fogedforretning eller ved anlæggelse af retssag ved det værneting, hvori ejendommen er beliggende. Voldgift 31. 31.1 Et medlem, der ifølge 30 er pålagt at fraflytte og sælge sin ejerlejlighed, kan indbringe spørgsmålet om fraflytnings- og salgskravets berettigelse og rimelighed for en voldgiftsret, der endeligt og uden rekurs til domstolene afgør tvisten. Vedkommende ejer skal i givet fald inden 14 dage efter modtagelsen af påbudet meddele den anden ejer, at vedkommende ønsker nedsættelse af en voldgiftsret og inden samme frist rette henvendelse til boligretten ved ejendommens værneting og anmode retten om at udpege en voldgiftsmand. Voldgiftsretten fastsætter
selv reglerne for sagens behandling og afgør tillige fordelingen af omkostningerne, inkl. voldgiftsmandens honorar ved sagens førelse. 12 31.2 Udgangspunktet for disse vedtægter er enighed om alle spørgsmål vedrørende fællesskabet, men ejerne kan hver især kræve alle sådanne spørgsmål, herunder nærværende vedtægter, indbragt for Voldgiftsretten efter de retningslinjer, som er anført i stk. 1, hvis der opstår uenighed. Voldgiftsretten kan herefter træffe afgørelse med bindende virkning for ejerne. Dette gælder også spørgsmål, som ifølge nærværende vedtægter kræver enighed, hvis Voldgiftsretten vurderer, at kravet om enighed fører til et for den ene af ejerne urimeligt resultat eller er til hinder for en handling/ændring eller lignende, som er til væsentlig skade eller ulempe for den ene ejer eller fællesskabet. Nærværende vedtægter begæres tinglyst som pantstiftende og servitutstiftende på ejendommen matr.nr. 3ab Silkeborg Bygrunde, ejerlejlighederne nr. 1-10, beliggende beliggende Christian 8.s vej 26 8600 Silkeborg. Med hensyn til byrder og servitutter henvises til ejendommens blad i tingbogen. Påtaleberettiget er Ejerforeningen Christian 8.s Vej 26. ved dennes bestyrelse og enhver ejerlejlighedsejer under matr.nr. 3ab Silkeborg Bygrunde. Silkeborg, den [dato) Som ejere af ejerlejlighed nr. [nr.] Til vitterlighed om underskrifternes ægthed, dateringens rigtighed og underskrivernes myndighed: UNDERSKRIFT: NAVN: STILLING: BOPÆL: UNDERSKRIFT: NAVN: STILLING: BOPÆL: