Investeringsanalyse generelle markedsforhold 13. juli 2016 EJERLEJLIGHEDER homes kvartalsfokus Ejerlejlighedspriserne fortsætter op homes ejerlejlighedsprisindeks viser, at ejerlejlighedspriserne på landsplan steg med 0,4 procent i juni. Dermed steg lejlighedspriserne 1,4 procent fra 1. til 2. kvartal i år. Ejerlejlighedspriserne var i 2. kvartal 6,2 procent højere end i 2. kvartal sidste år. Hvis man tager højde for den generelle prisudvikling i samfundet har stigningen i huspriserne været en smule mere beskeden, med en stigning på 0,8 procent i 2. kvartal. I København steg ejerlejlighedspriserne 2,0 procent fra maj til juni. Priserne på ejerlejligheder i København er nu 3,7 procent højere end i juni sidste år. Trods de seneste års stigning i lejlighedspriserne i København, så er priserne stadig under 2006 niveauet, når der korrigeres for den generelle prisudvikling i samfundet. I Aarhus faldt ejerlejlighedspriserne med 1,9 procent fra maj til juni. Målt henover kvartalet steg priserne med 0,8 procent fra 1. til 2. kvartal i år. Priserne var 7,8 procent højere end samme tid sidste år. Salget af ejerlejligheder faldt med 8,0 procent i 2. kvartal sammenlignet med 1. kvartal. Sammenligner man med 2. kvartal sidste år, er salget faldet med 13,8 procent. Udvikling på landsplan homes ejerlejlighedsprisindeks viser, at priserne på landsplan steg 0,4 procent fra maj til juni (sæsonkorrigeret) målt som et tremåneders glidende gennemsnit. Med tallet for juni har vi overblik over udviklingen i hele 2. kvartal. Således steg ejerlejlighedspriserne på landsplan med 1,4 procent fra 1. til i 2. kvartal i år. Det betyder, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris på landsplan var 26.100 kr. Priserne var således 6,2 procent højere end på samme tidspunkt sidste år. Priserne på ejerlejligheder har aldrig været højere, end de var i juni i år. En gennemsnitlig ejerlejlighed på 85 kvm kostede 2.220.000 i 2. kvartal, hvilket var 2,3 procent over niveauet i august 2006, hvor en gennemsnitlig ejerlejlighed på 85 kvm kostede 2.170.000 kr. Renset for inflation er priserne dog stadig cirka 12 procent lavere end dengang. Ejerlejlighedspriserne steg i 2. kvartal Relationschef Mads Ellegaard + 45 50 40 50 40 mael@home.dk Privatøkonom Louise Aggerstrøm Hansen +45 45 12 85 31 louhan@danskebank.dk Anm.: Tremåneders glidende gennemsnit, sæsonkorrigeret. Opgjort efter vægtet areal. Kilde: Danske Bank og home
Ejerlejlighedspriserne i tal Seneste udvikling 1. kvartal 2016 (gns.) 25.700-1,3 9,3 April (3 mdr. glidende gns.) 26.000 1,1 - - Maj (3 mdr. glidende gns.) 26.000-0,1 - - Juni (3 mdr. glidende gns.) 26.100 0,4 - - 2. kvartal 2016 (gns.) 26.100-1,4 6,2 Anm.: Tremåneders glidende gennemsnit, sæsonkorrigeret. Opgjort efter vægtet areal. Kilde: Danske Bank og home Vi har udarbejdet et indeks over udviklingen i lejlighedspriserne sammenlignet med de generelle forbrugerpriser. Indekset viser, at ejerlejlighedspriserne siden midten af 2012 er steget noget hurtigere end det generelle prisniveau. Derfor er vi ikke længere langt fra det reale niveau, lejlighedspriserne toppede på inden krisen. I reale termer steg lejlighedspriserne kun beskedent i juni, men over det seneste år er de steget med 5,8 procent. Trods de seneste års stigninger, ligger priserne fortsat omkring 12 procent under niveauet fra august 2006, hvor priserne toppede. Lejlighedspriserne er stadig under toppen i reale priser Anm: Tallene er sæsonkorrigerede. Kilde: home og Danske Bank Fald i handelsaktiviteten for ejerlejligheder Handelsaktiviteten steg med 5,8 procent fra 1. til 2. kvartal i år (sæsonkorrigeret). Salget var dermed 7,1 procent lavere end i 2. kvartal sidste år. Handelsaktiviteten ligger fortsat på et relativt højt niveau. Salgsudviklingen for lejligheder Salgsindeks 2. kvartal 16 (2010=100) Seneste udvikling Salgsindeks 1. kvartal 16 (2010=100) Salgsvækst i pct. seneste kvartal Salgsvækst i pct. seneste år Kvartalsudvikling 149,0 140,8 5,8-7,1 Anm: Salgsudviklingen er sæsonkorrigeret. Kilde: home og Danske Bank 2 13. juli 2016
En pålidelig indikator for den aktuelle handelsaktivitet Kilde: Realkreditforeningen m.fl., Danmarks Statistik, home og Danske Bank Den regionale prisudvikling homes ejerlejlighedsprisindeks for hele landet er primært drevet af prisudviklingen i København og Aarhus. Således udgør handlerne i Hovedstadsregionen ca. 60 procent af de samlede handler, mens Region Midtjylland tegner sig for ca. 20 procent. Det bør dog bemærkes, at teknik omkring sæsonkorrektionen gør, at prisudviklingen på landsplan kan afvige fra den samlede udvikling i København og Aarhus. København I København steg ejerlejlighedspriserne med 0,6 procent fra maj til juni. En ejerlejlighed i København koster nu i gennemsnittet 35.500 kr. pr. kvadratmeter, hvilket er 5,5 procent højere end i september 2006, hvor ejerlejlighedspriserne nåede sit højeste niveau før krisen. Tager man højde for den generelle prisudvikling i samfundet, er priserne dog stadig næsten 8 procent under toppen i 2006. Måler man udviklingen på kvartalet, steg priserne ligeledes med 2,8 procent. Der er altså stadig godt gang i det københavnske ejerlejlighedsmarked. Stigningen i priserne i 2. kvartal er drevet af prisstigninger på eksisterende lejligheder. Desuden er priserne påvirket af et pænt salg af projektlejligheder (dvs. primært salg af nye lejligheder, enten færdigopførte eller under opførsel). Projektlejligheder sælges oftest til en højere kvadratmeterpris end eksisterende ejerlejligheder, hvorfor en større andel projektsalg i sig selv trækker den gennemsnitlige kvadratmeterpris op. I 2. kvartal udgjorde projektsalg 25 procent af det samlede salg af ejerlejligheder i København, hvilket er noget mindre end i 2. kvartal sidste år, hvor salget af projektlejligheder var meget højt. Priserne på projektlejligheder faldt med 6,3 procent fra 1. til 2. kvartal i år. En projektlejlighed koster nu i gennemsnit 39.900 kr. pr. kvm. Prisen på eksisterende ejerlejligheder i København steg med 4,4 procent fra 1. til 2. kvartal i år og kostede i gennemsnit godt 34.000 kr. pr. kvm. Der er derfor stadig forskel i prisen på at købe en 85 kvm lejlighed i København alt efter om det er en projektlejlighed eller en eksisterende lejlighed. En projektsalgslejlighed på 85 kvm koster i gennemsnittet ca. 3,4 mio. kr., mens man skal betale knap 2,9 mio. kr. for en tilsvarende stor lejlighed fra den eksisterende boligmasse altså omtrent en halv million i forskel. 3 13. juli 2016
Projektsalg har en højere pris end eksisterende lejligheder Andelen af projektsalg er faldet lidt Anm: Tallene er hverken korrigeret for areal eller sæson. Kilde: Danske Bank og home. Aarhus Anm: Tallene er ikke korrigeret for sæson. Kilde: Danske Bank og home. Vender man blikket mod Aarhus, så faldt ejerlejlighedspriserne med 1,9 procent fra maj til juni. Måler man udviklingen på kvartalet, så var der tale om en prisstigning på 0,8 procent fra 1. til 2. kvartal i år. Ejerlejlighedspriserne var i 2. kvartal 7,8 procent højere end samme tidspunkt sidste år. I Aarhus var prisen på ejerlejligheder i 2. kvartal 7 procent højere end i januar 2007, hvor priserne ramte sin seneste top. Korrigeret for den generelle prisudvikling er lejlighedspriserne i Aarhus dog stadig omkring 9 procent under toppen. Region Hovedstaden og Region Midtjylland Udviklingen i Region Hovedstaden og Region Midtjylland følger almindeligvis udviklingen i både København og Aarhus. I Region Hovedstaden steg lejlighedspriserne med 2,5 procent fra 1. til 2. kvartal i år, hvilket altså er en smule mindre end i København. Ligesom i Aarhus så steg ejerlejlighedspriserne i Region Midtjylland. Ejerlejlighedspriserne steg med 2,3 procent henover kvartalet, hvilket var noget mere end kvartalsvæksten i Aarhus. Den regionale prisudvikling København 1. kvartal 2016 (gns.) 34.500-1,7 10,7 April (3 mdr. glidende gns.) 35.000 1,3 - - Maj (3 mdr. glidende gns.) 35.300 0,8 - - Juni (3 mdr. glidende gns.) 35.500 0,6 - - 2. kvartal 2016 (gns.) 35.500-2,8 3,7 Region Hovedstaden 1. kvartal 2016 (gns.) 31.200-1,0 10,5 April (3 mdr. glidende gns.) 31.600 1,1 - - Maj (3 mdr. glidende gns.) 31.600 0,0 - - Juni (3 mdr. glidende gns.) 32.000 1,3 - - 2. kvartal 2016 (gns.) 32.000-2,5 6,7 Aarhus 1. kvartal 2016 (gns.) 28.400-4,7 8,7 April (3 mdr. glidende gns.) 29.000 2,1 - - Maj (3 mdr. glidende gns.) 29.200 0,6 - - Juni (3 mdr. glidende gns.) 28.700-1,9 - - 2. kvartal 2016 (gns.) 28.700-0,8 7,8 Region Midtjylland 1. kvartal 2016 (gns.) 21.100-3,1 2,4 April (3 mdr. glidende gns.) 21.800 3,5 - - Maj (3 mdr. glidende gns.) 21.800-0,2 - - Juni (3 mdr. glidende gns.) 21.500-1,0 - - 2. kvartal 2016 (gns.) 21.500-2,3 6,7 Anm: Tremåneders glidende gennemsnit, sæsonkorrigeret. Opgjort efter vægtet areal Kilde: Danske Bank og home. 4 13. juli 2016
homes ejerlejlighedsprisindeks for København og Aarhus er pålidelige indikatorer for den helt aktuelle udvikling på ejerlejlighedsmarkederne. Med homes ejerlejlighedsprisindeks får man således et sikkert pejlemærke for prisudviklingen helt frem til 2. kvartal 2016. homes ejerlejlighedsprisindeks er gode indikatorer Anm: Opgjort efter vægtet areal. homes ejerlejlighedsprisindeks er sæsonkorrigeret. Tal fra Realkreditforeningen er ikke sæsonkorrigerede. Kilde: Realkreditforeningen m.fl., Danmarks Statistik, home og Danske Bank 5 13. juli 2016
Sådan opgøres homes ejerlejlighedsprisindeks homes ejerlejlighedsprisindeks er en opgørelse af den gennemsnitlige kvadratmeterpris på alle homes bolighandler i et kvartal. Det betyder, at prisstatistikken kan være følsom over for geografiske forskydninger i handelsaktiviteten og for den sags skyld forskydninger i kvalitet og størrelse af de handlede huse. Den store mængde data reducerer dog problemernes omfang. Arealet for ejerlejligheder er det rene BBR-boligareal. Der benyttes BBR-boligarealet ifølge gældende annonceringsregler fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Mens det tinglyste areal omfatter bruttoarealet af selve lejligheden, inklusive ydervægge og halvdelen af skillevægge til andre lejligheder, så indeholder BBR-arealet også andelen af fællesarealer i forbindelse med lejligheden hvilket primært vil sige trappe- og gangarealer. Det betyder, at BBR-arealet er lidt større end det tinglyste areal. Anvendelse af BBR-arealet i stedet for tinglyst areal er sket pr. 1. februar 2011 og har som konsekvens, at kvadratmeterprisen i ejerlejlighedsprisindekset nu er lavere end tidligere. Tallene er rettet historisk og fremadrettet. Data i homes ejerlejlighedsprisindeks og salgsindeks er sæsonkorrigeret. Den 8. i hver måned har home registreret samtlige handler for den forgangne måned. Det betyder, at homes ejerlejlighedsprisindeks kan offentliggøres medio hver måned. homes kvartalsfokus udgives i et samarbejde mellem home og Danske Bank. homes kvartalsfokus for ejerlejligheder for 3. kvartal forventes at blive udgivet medio oktober 2016. Se eventuelt metodenotat på www.danskebank.dk/danskeanalyse. 6 13. juli 2016
Disclosure Denne analyse er udarbejdet af Danske Bank Markets, en division af Danske Bank. Danske Bank er under tilsyn af Finanstilsynet. Danske Bank har udarbejdet procedurer, der skal forhindre interessekonflikter og sikre, at de udarbejdede analyser har en høj standard og er baseret på objektiv og uafhængig analyse. Disse procedurer fremgår af Danske Banks Research Policy. Alle ansatte i Danske Banks analyseafdelin-ger er bekendt med, at enhver henvendelse, der kan kompromittere analysens objektivitet og uafhængighed, skal overgives til analyseledelsen og til Bankens Complianceafdeling. Danske Banks analyseafdelinger er organiseret uafhængigt af og rapporterer ikke til Danske Banks øvrige for-retningsområder. Analytikernes aflønning er til en vis grad afhængig af det samlede regnskabsresultat i Danske Bank, der omfatter indtægter fra investment bankaktiviteter, men analytikerne modtager ikke bonusbetalinger eller andet vederlag med direkte tilknytning til specifikke corporate finance- eller kredittransaktioner. Danske Banks analyser udarbejdes i overensstemmelse med Finansanalytikerforeningens etiske regler og den danske børsmæglerforenings anbefalinger. Finansielle modeller og/eller metoder anvendt i denne analyse Risikoadvarsel Væsentlige risikofaktorer i forbindelse med anbefalingerne og holdningerne i denne analyse, herunder en følsomhedsanalyse med relevante for-udsætninger, er angivet i analysen. Indekset opdateres månedligt. Disclaimer Denne publikation er udarbejdet af Danske Bank Markets alene til orientering. Publikationen er udarbejdet uafhængigt, udelukkende på baggrund af offentlig tilgængelig information og afspejler ikke nødvendigvis vurderinger fra Danske Banks kreditafdeling. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Efter bankens opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Banken påtager sig imidlertid ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed, ligesom Banken heller ikke påtager sig noget ansvar for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. Danske Bank og dens datterselskaber samt medarbejdere i banken kan udføre forretninger, have, etablere, ændre eller afslutte positioner i værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter eller på anden måde have interesse i investeringerne (herunder derivater) eller i et udstedende selskab nævnt i publikationen. Danske Banks aktie- og kreditanalytikere må ikke investere i værdipapirer, som dækkes af den pågældende eller af den analysesektion, som den pågældende er tilknyttet. Denne præsentation er ikke beregnet til brug for detailkunder i Storbritannien eller til personer i USA. Danske Bank Markets er en division af Danske Bank A/S. Danske Bank A/S er underlagt Finanstilsynet i Danmark og er endvidere underlagt regler fra relevante myndigheder i alle andre retskredse, hvor Danske Bank A/S udøver forretning. Herudover er Danske Bank A/S underlagt begrænset tilsyn af det engelske finanstilsyn, Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authority. Enkeltheder vedrørende omfanget af dette tilsyn kan fås ved henvendelse til banken. Copyright Danske Bank A/S. Danske Bank A/S har ophavsretten til publikationen, som er til kundens personlige brug og må ikke offentliggøres uden forudgående tilladelse. 7 13. juli 2016