Sådan får du balance i økonomien Det er vigtigt at økonomien balancerer - ikke mindst når du bliver boligejer. Her giver vi dig en række fornuftige input med centrale fakta og gode råd, som du kan bruge, inden du skal ned i banken og få et lånebevis. Af Christian Larsen - Redigering: Philip Dam September 2012
03 Om hvordan man undgår at købe for dyrt 06 Hvad koster huset? 07 Rådighedsbudgettet 08 Faste udgifter 10 Udgifts- og indtægtsstigninger 2
Om hvordan man undgår at købe for dyrt Der er mange gode grunde til at indlede boligjagten med at prøve at opnå klarhed over, hvad man maksimalt kan give for sit nye hus, uden at det går alt for hårdt ud over ens levestandard. De fleste kommende boligejere vælger at rådføre sig med deres bank i forhold til dette spørgsmål. Alligevel er det i mange tilfælde her, det går galt. Dels viser det sig ofte at være langt dyrere end forventet at vedligeholde og istandsætte drømmehuset, dels starter mange ud med en alt for optimistisk forventning til, hvad det kræver at bevare en fornuftig levestandard. I denne plus-guide vil jeg først og fremmest se nærmere på, hvorfor mange nye boligejere ender med en langt strammere økonomi end ventet, selvom de undervejs har rådført sig med banken. Dernæst vil jeg give nogle bud på, hvad man selv kan gøre for at undgå at havne i den situation. Hvad banken gør og ikke gør Man skal forvente, at hele situationen omkring et boligkøb påvirker ens syn på, hvilke udgifter der er nødvendige for at opretholde en fornuftig levestandard. Ønsket om at kunne låne så meget som muligt, eller i hvert 3
fald nok til drømmehuset, betyder i mange tilfælde, at hensynet til den langsigtede balance i privatøkonomien ikke får den nødvendige opmærksomhed. Imidlertid skal man gøre sig klart, at det bliver hverdag igen en dag, og uanset om huset er nok så fantastisk, er der grænser for, hvor længe man kan leve af havregrød for at få råd til det. Mange boligkøbere forventer, at bankrådgiveren i sidste ende vil sørge for, at der fortsat er balance i familiens økonomi, og at et»ja«fra banken derfor er en garanti for økonomisk bæredygtighed. Men det er ikke altid tilfældet. For det første kan det være svært for bankrådgiveren at vurdere bæredygtigheden i ens økonomi, hvis man ikke selv har nogen anelse om, hvor stort et rådighedsbudget man har brug for. For det andet skal man gøre sig klart, at banker lever af at sælge lån, og at bankrådgiveren derfor har en interesse i at udlåne så meget som muligt, så længe kunden i øvrigt kan betale lånet tilbage om nødvendigt med det yderste af neglene. Der findes eksempler på, at en familie på fire personer er blevet godkendt til et lån med et efterfølgende rådighedsbudget på blot 8.000 kroner per måned. For det beløb skulle familien betale mad, tøj, fritidsaktiviteter, varige forbrugsgoder, brændstof samt vedligeholdelse af hus og bil. Til sammenligning er rådighedsbudgettet for en tilsvarende familie under gældssanering sat til 13.500 kroner per måned. Selvom et rådighedsbudget på 8.000 kroner forhåbentlig hører til sjældenhederne, er der ingen tvivl om, at bankerne generelt sætter grænsen lavere, end man selv bør gøre. Børsen bragte på et tidspunkt en oversigt over en række bankers vejledende retningslinjer for det krævede rådighedsbudget for en familie med to voksne og to børn under 14 år. Som det fremgår, er de fleste større banker villige til at låne penge ud, selvom låntageren dermed vil stå tilbage med et rådighedsbeløb, som ligger under eller på niveau med rådighedsbeløbet for en tilsvarende familie under gældssanering. Det viser tydeligt, at man som kommende husejer er nødt til selv at have en kvalificeret mening om størrelsen på sit rådighedsbeløb frem for at overlade det til bankrådgiveren. 4
Som vi skal se i det følgende, er bankernes rådgivning i forhold til at sikre kunderne imod en alt for stram økonomi imidlertid ikke den eneste del af bankernes rådgivningsindsats, som kan give anledning til skuffede forventninger hos huskøberen. Lånebeviser En række banker tilbyder, at man som huskøber kan indlede bolig-jagten med at få udarbejdet et lånebevis, som angiver den maksimale kontantpris, familien kan købe for. Mange banker»sælger«lånebeviserne med løftet om, at man får overblik over sin fremtidige boligøkonomi, og at man kan slå til med det samme, når man finder huset. Det må dog på det kraftigste frarådes. Lånebeviset udstedes på et tidligt tidspunkt i købsprocessen, hvor familien endnu ikke har fundet et nyt hus. Det betyder, at beregningen, der ligger til grund for den maksimalt tilladte købesum som angivet i lånebeviset, vil være baseret på en lang række mere eller mindre sikre overslag og forudsætninger. Blandt de parametre i beregningen, som vil være overslags-baserede, er husets forbrugsudgifter, vedligeholdelsesudgifter, skatteforhold og børnepasningstakster. Nok så vigtigt er, at eftersom man i sagens natur ikke engang kender overtagelses-datoen, vil beregningen ikke være baseret på den faktiske rente, som lånene til sin tid optages til, men derimod på dagsrenten på det tidspunkt, hvor lånebeviset udstedes. Hvor stor forskel gør det så i praksis, om man baserer beregningen på antagelser eller faktiske værdier? For at illustrere det har jeg fundet to tilfældige huse i Københavnsområdet, som begge har været til salg i starten af 2011. De to huse er udbudt til samme kontantpris, nemlig 3.000.000 kroner, og de er arealmæssigt nogenlunde lige store, nemlig henholdsvis 140 m 2 og 160 m 2. Altså to huse, som kunne være reelle alternativer for en køber, der har fået udstedt et lånebevis på 3.000.000 kroner fra sin bank, og som dermed vil være kreditgodkendt til at købe et hvilket som helst af de to huse. I regnestykket på næste side viser jeg, hvor stor forskel der vil være i de månedlige omkostninger ved at eje henholdsvis det ene og det andet hus. 5
Nettoydelsen på selve lånet er 133 kroner lavere per måned, hvis familien vælger villaen i Valby frem for rækkehuset i Gentofte. Men hvis man indregner samtlige boligrelaterede udgifter, viser det sig, at familiens månedlige rådighedsbeløb ved at vælge huset i Gentofte vil være hele 3.800 kroner større. Hvis lånebeviset er baseret på et forventet rådighedsbeløb på for eksempel 14.000 kroner, vil det for de fleste mennesker være katastrofalt at vælge et hus, hvor de månedlige udgifter er 3.600 kroner højere end forventet. Derfor skal man være ekstremt varsom med at antage, at man reelt vil have råd til ethvert hus, der koster maksimalt 3 millioner kroner, selvom beløbet står på lånebeviset. I øvrigt skal man samtidig være klar over, at der sagtens kan være huse, som koster væsentligt mere end 3 millioner kroner, og som man uden problemer vil kunne få råd til, uanset om låne-beviset siger noget andet. Min opfattelse er derfor, at det i mange tilfælde kun nærmer sig spild af tid at få udarbejdet et lånebevis. Det giver ikke den klarhed, man har brug for, og i værste fald kan det få uoverskuelige konsekvenser at basere sin beslutning på lånebeviset, fordi der er så stor usikkerhed omkring de oplysninger, man har fået. Hvad koster huset? Den næste forhindring i forhold til at få overblik over sin fremtidige boligøkonomi er, at ejendomsmæglernes salgsopstillinger 6
ikke ligefrem gør det let for køberen at gennemskue, hvad huset koster at eje. De to nøgletal i en salgsopstilling, der normalt tiltrækker sig størst opmærksomhed, er kontantprisen og den månedlige ejerudgift. Kontantprisen er det beløb, man ville skulle betale her og nu, hvis man skal købe huset kontant. Kontantprisen er vigtig, fordi det er det tal, man forhandler med sælger om, men kontantprisen fortæller ikke noget om, hvordan det påvirker familiens økonomi at eje huset og bo i det måned for måned. Det vil nemlig dels afhænge af finansieringen, dels er der en række driftsudgifter, som kommer oveni. Ejerudgiften er den månedlige udgift ved at eje huset og intet andet. Ejerudgiften oplyses både brutto og netto. Forskellen er, at nettotallet inkluderer værdien af rentefradrag og udgiften til ejendomsværdiskat. Ejerudgiften indeholder i øvrigt de udgifter, som husets ejer er forpligtet til at afholde. Det vil sige ejendomsskat (grundskyld), renovation, villaforsikring og eventuelt bidrag til ejerforening, grundejerforening og lignende. Dernæst indeholder tallet finansieringsomkostningerne, der altid er beregnet ud fra den samme, lovbestemte standardfinansieringsmodel. Endelig kan tallet indeholde udgifter til gæld, som køber vil overtage uden for købesummen. Forbrugsafhængige udgifter såsom el, gas og varme samt vedligeholdelsesudgifter indgår ikke i ejerudgiften angiveligt fordi der er forskel på folks forbrugsvaner, men nok i realiteten også fordi lovgivningen ikke stiller krav om det. Finansieringsomkostningerne indregnes således ud fra en standardfinansieringsmodel, som forudsætter, at køber lægger en udbetaling på 5 % af kontantprisen og skaffer resten af finansieringen ved at optage et fastforrentet annuitetslån og et pantebrev, hvis rente svarer til realkreditlånets + 1,5 procentpoint. Det vil sige, at den oplyste, månedlige ejeromkostning er 100 % irrelevant for køber, hvis køber har tænkt sig at lægge en større eller mindre udbetaling, eller hvis han har tænkt sig at vælge nogle andre lån. Budgetlægning Jeg har ovenfor angivet en række grunde til, at man selv er nødt til at tage ansvaret for, at den fremtidige boligøkonomi kommer til at balancere. Et af de værktøjer, som er nødvendige i den sammenhæng, er budgettet. Det er helt afgørende, at man bruger tid på at lægge et gennemarbejdet budget, hvor alle relevante poster er medtaget, og hvor beløbene er realistiske. En vigtig del af budgetlægningsprocessen er, at man indbyrdes i familien bliver enige om, hvilken levestandard man gerne vil have fremadrettet. Ud over at lægge budgettet over de løbende udgifter vil jeg give nogle råd til, hvordan man udarbejder et»flyttebudget«, hvilket vil sige et budget over de engangsudgifter, der vil være i forbindelse med boligskiftet. Rådighedsbudgettet Rådighedsbudgettet er budgettet for, hvor stort det resterende 7
rådighedsbeløb skal være, når alle faste udgifter er betalt. Trods den relativt klare definition skal man forvente, at der findes mange forskellige syn på, hvilke udgifter rådighedsbeløbet skal dække. Nogle familier har valgt, at varige forbrugsgoder (tv, vaskemaskine og så videre) samt vedligeholdelse af hus og bil skal dækkes af rådighedsbudgettet, mens andre afsætter et fast beløb til disse udgifter hver måned som en form for opsparing. Både hvis man vil sammenligne med andres erfaringer, og når man skal have dialogen med sin bankrådgiver, er det vigtigt at være helt tydelig omkring, hvad man selv forventer, at rådighedsbudgettet skal dække. Ellers er det umuligt at forholde sig til, om budgettet er realistisk eller ej. Det er naturligvis altafgørende, at rådighedsbudgettet er tilstrækkelig stort, men erfaringerne viser desværre, at mange huskøbere ender med en væsentligt strammere økonomi, end det egentlig var hensigten. En af årsagerne er, at folk selv er alt for optimistiske omkring deres privatforbrug, og at de i øvrigt ikke undersøger deres forbrugsmønster tilstrækkelig grundigt, når de skal fastsætte rådighedsbudgettet. I stedet for at overlade det til bankrådgiveren at vurdere rådighedsbudgettets størrelse bør man undersøge sit eget forbrugsmønster grundigt. Det kan for eksempel foregå ved, at man foretager et udtræk fra sin dankortkonto for det seneste år, hvorefter man frasorterer de posteringer, som ikke skal dækkes af rådighedsbudgettet fremadrettet. Det vil give et realistisk billede af ens eget forbrugsmønster. En anden mulighed er at benytte de standardbudgetter, som Forbrugerstyrelsen har ladet udarbejde. Standardbudgetterne beskriver, hvad en familie med en bestemt sammensætning gennemsnitligt skal bruge på en række udgiftsposter for at opretholde en rimelig levestandard. Nogle eksempler kan ses her: Standardbudgetterne er lette at anvende, fordi det er udspecificeret, hvilke udgifter der forventes at være dækket af de enkelte beløb. Faste udgifter Selvom man har et budget for sine faste udgifter i forvejen, skal man være forberedt på, at en stor del af budgetposterne vil ændre sig, når man køber hus. En af forudsætningerne for, at man kan opstille et realistisk budget, er, at man har sat sig ind i, hvordan de forskellige budgetposter 8
påvirkes af, at man skifter bopæl. I det følgende vil jeg gennemgå de udgiftsposter, som i de fleste tilfælde vil afhænge af, hvilket hus man køber, og som derfor også vil ændre sig, når man flytter i hus. Forsikringer: Bil, indbo Hvis man for eksempel flytter til et nyt postnummer, skal man forvente, at de to udgiftsposter vil ændre sig, fordi præmien afhænger af en bopæl. El Det er altid en vurdering, i hvilken udstrækning man skal benytte husets eller sine tidligere forbrugstal som udgangspunkt. Vurderingen bør først og fremmest afhænge af, om huset har elvarme, og om der medfølger hårde hvidevarer i handlen. Hovedreglen er, at man ikke kan bruge sine forbrugstal fra den nuværende bolig. Fjernvarme/olievarme Her bør man enten bruge de nøgletal, sælger har oplyst, eller de beregnede værdier i energisynsrapporten. Beslutningen bør afhænge af antallet af personer i sælgers husstand og af, om sælger har boet i huset i hele den periode (typisk et kalenderår), oplysningerne gælder for. Vandafledning Her skal man altid bruge husets tal. Vandafledningsudgiften afhænger især af, om man har vaskemaskine, opvaskemaskine og badekar. Villaforsikring Der foreligger som regel et forsikringstilbud i salgsopstillingen, som man kan benytte, indtil man har undersøgt markedet. Men ellers bør man indhente et konkret tilbud, og det gælder i særdeleshed, hvis salgsopstillingen kun indeholder et overslag eller sælgers udgift til forsikring. Transport Afstand og transportbehov afhænger naturligvis af ens valg af bopæl og bør derfor beregnes for det nye hus. Børnepasning/skole Vær opmærksom på de store variationer i pris mellem kommunerne og den betydning, det vil have for dit rådighedsbeløb. I 2010 var Hillerød for eksempel Danmarks billigste kommune med hensyn til vuggestuetakster med 1.616 kroner om måneden, mens nabokommunen Allerød var den næstdyreste med 3.381 kroner om måneden. Renovation Tallet bør fremgå af salgsopstillingen, men vær opmærksom på, at det varierer fra kommune til kommune. Bidrag til grundejerforening Nogle steder er det obligatorisk at være medlem af grundejerforening eller vejlav, og det bør i så fald fremgå af salgsopstillingen, hvis der er udgifter hertil. Udgifterne til grundejerforening er en post, som man bør være særligt opmærksom på, hvis vejnettet i området for eksempel er privat og dermed skal vedligeholdes af foreningen. Her bør man anskaffe sig foreningens regnskaber og forhøre sig om eventuelle vedligeholdelsesplaner, som ikke forventes at være indeholdt i den almindelige opkrævning. 9
vurdering af, hvor god en stand man ønsker, at huset skal være i. Vedligeholdelse Det er svært at lægge et vedligeholdelsesbudget for et hus, man aldrig har boet i før, men vedligeholdelsesbudgettet er en af de poster, som nybagte husejere ofte undervurderer. Jeg vil generelt anbefale at opstille vedligeholdelsesbudgettet i samarbejde med en bygningsrådgiver, sådan at budgettet hænger sammen med den vedligeholdelsesplan, man lægger, og dermed sådan at budgettet kommer til at tage højde for alle større vedligeholdelsesarbejder, der forventes inden for de næste 10 år eller mere. En anden mulighed er at benytte de nøgletal, som normalt anvendes for lejeboliger. Lejeloven stiller krav om, at der afsættes 41 kroner per m 2 per år til indvendig vedligeholdelse. Samtlige bolig- og kælderarealer opgjort brutto bør her medregnes i arealet. Til udvendig vedligeholdelse regner LLO (Lejernes Landsorganisation) med 100-150 kroner per m 2 per år. Her kan man eksempelvis vælge at medregne såvel bolig- som kælderarealer samt udhuse i arealopgørelsen. Beløbet per kvadratmeter skal fastsættes ud fra en samlet vurdering af husets alder, aktuelle stand, type, ens egne håndværksmæssige evner og en I eksemplet ovenfor bliver vedligeholdelsesbudgettet på 2.700 kroner per måned. Det beløb vil måske ved første øjekast virke højt, men baggrunden for det er, at man har ønsket at fastsætte et beløb, som svarer til den gennemsnitlige vedligeholdelsesudgift over en lang årrække, med henblik på at undgå at vedligeholdelses-udgifterne stiger dramatisk, når taget, vinduerne eller varme-anlægget til sin tid skal udskiftes. I bund og grund et relevant hensyn for de fleste mennesker, uanset om man køber et helt nyopført hus eller et gammelt hus, hvor de 2.700 kroner faktisk er i underkanten. Ejendomsskat Ejendomsskatten eller grundskylden afhænger af grundværdien og kommunens grundskyldspromille (en kommunal skattesats). Der er stor forskel på grundskyldspromillen i de forskellige kommuner, ligesom grundværdierne naturligvis kan variere betragteligt. Hvor Københavns grundskyldspromille er 34, er den kun 16 i Gentofte. Det vil sige, at en grund til 1 million kroner i København koster 34.000 kroner om året i grundskyld, mens grunden i Gentofte kun koster 16.000 kroner. Ejendomsværdiskat Ejendomsværdiskatten beregnes som 1 % af ejendomsværdien op til 3 millioner kroner og 3 % af den del, der overstiger 3 millioner kroner. På grund af skattestoppet er det i øjeblikket ikke husets faktiske 10
ejendomsværdi, der benyttes, men derimod det laveste af tre forskellige værdier. Ejendomsværdien kan findes i SKATs register over ejendomsvurderingen. Udgifts- og indtægtsstigninger Som en del af budgetlægningen bør man overveje, hvordan eventuelle kendte eller forventelige udgiftsstigninger eller indtægtsstigninger vil påvirke situationen. Det gælder for eksempel, hvis der er vedtaget fremadrettede ændringer i skatteforholdene, som har betydning for ens situation. Når der er vedtaget ændringer i rentefradragsretten, som indfases gradvist, skal man sørge for at få en beregning af nettoydelsen, når ændringen er fuldt indfaset. Nogle familier har valgt at købe hus ud fra de forventede, fremtidige indtægtsforhold. Det kan eksempelvis gøre sig gældende, hvis den ene ægtefælle er studerende med gode jobmuligheder på købstidspunktet. Risikoen ved denne fremgangsmåde er åbenlys, men hvis man alligevel vælger at tage chancen, bør man som et minimum have en helt klar plan for, hvordan man vil finansiere underskuddet i den mellemliggende periode. Under de aktuelle samfundsøkonomiske vilkår må det frarådes at finansiere sine boligudgifter ved at tære på en opsparing. Risikoen er betydelig, og alternativet er risikofrit: I en tid, hvor boligkøberne ikke står på tæerne af hinanden, bør man have is nok i maven til at vente med at købe huset. Skal det manglende rådighedsbeløb i starten dækkes af en opsparing eller af træk på kassekreditten, skal dette regnes grundigt igennem, hvis man vil undgå at stå tilbage med en dyr gæld efterfølgende. Flyttebudgettet Ud over at lægge et husholdningsbudget for de løbende omkostninger skal man lægge et budget for de omkostninger, der vil være forbundet med selve boligskiftet altså det, man kan kalde et flyttebudget. Flyttebudgettet skal indeholde udgifterne til flytning, møblering, belysning, udskiftning af køkken/bad, hårde hvidevarer, haveredskaber, havemaskiner, istandsættelse af den nye og eventuelt den nuværende bolig, planlagte reparationer af skader i tilstandsrapporten med videre. Der kan også være udgifter til mellemfinansiering, som følge af at man skal have afsluttet salget af sin egen bolig først. Ejendomsmæglerkæden Nybolig har opgjort, at udgifterne til istandsættelse af den nye bolig i gennemsnit udgør 138.000 kroner. I tallet indgår alle boligtyper, så for huse har tallet været væsentligt højere, fordi der her er flere kvadratmeter og faciliteter at istandsætte, og fordi der kan være skader i tilstandsrapporten, som skal udbedres på indflytningstidspunktet. Det kan kun anbefales at være grundig og konservativ i sin budgetlægning i forhold til flytteudgifterne. På et tidspunkt skal det besluttes, hvor stor en del af ens eventuelle kontantbeholdning man henholdsvis vil lægge i udbetaling og bruge på flytning. Man kan spare 11
betydelige summer, hvis man vurderer sine flytteudgifter rigtigt, da man på den måde undgår at skulle ud og låne pengene på kassekreditten i stedet for via de boliglån, man alligevel skal optage i forbindelse med handlen. Selvom man ikke har en kontantbeholdning, bør man lægge et flyttebudget, da man måske i så fald kan overtale banken til at låne pengene på samme vilkår, som gælder for boliglånet. Det vil nemlig stadig være væsentligt billigere end et overtræk på kasse-kreditten. 12