Guide til et sikkert boligkøb. Til dig der skal købe din første bolig

Transkript

1 Guide til et sikkert boligkøb Til dig der skal købe din første bolig

2 Guide til et sikkert boligkøb 4 Fra boligdrøm til drømmebolig Et boligkøb starter oftest som en drøm og skulle gerne blive ved at være det. Derfor skal du mange overvejelser igennem, før du køber. Du vil mærke tvivlen undervejs. Du vil have masser af spørgsmål og komme til at træffe store beslutninger. Hvilken slags bolig? Skal du bo i byen, forstaden eller på landet. Hvilken kommune? Hvad med transport, fritid og idræt. Og nok så vigtigt; hvordan hænger din økonomi sammen? Dit boligvalg skal matche din økonomi. Men den skal også passe til dine værdier. Hvad passer bedst til dig og familien? Tag derfor en grundig snak om både tid, evner, temperament og penge. Og tag fra starten din rådgiver med på råd. Rigdommen ved egen bolig Værdien af at eje en bolig kan ikke alene gøres op i kroner og øre. For hvordan sætter du beløb på værdien af selv at kunne bestemme, hvordan din bolig skal være, og hvordan du indretter dig. Hvad er værdien af gode naboer, skønne omgivelser, legekammerater til ens børn eller af at have plads, luft, have eller udsigt? Det er umuligt at sætte beløb på. Betragt derfor rigdommen ved at eje en bolig, som mere end penge. Men det at eje en bolig giver dig nogle økonomiske muligheder, fordi du kan låne penge i din bolig, hvis du har friværdi. Måske ikke lige med det samme men over tid, når boligen er blevet mere værd. Enten hvis priserne stiger, eller hvis du istandsætter din bolig. Så kan du omlægge lån og få frigivet nogle penge, som du kan investere, bruge i huset eller spare op i pension. Tal derfor løbende med din rådgiver om, hvordan du bedst bruger din bolig aktivt.

3 5 Guide til et sikkert boligkøb Guide til et sikkert boligkøb 6 Boligkøbets faser Her ser du de typiske faser, du går igennem, når du vil købe en bolig. Brug god tid og gør forarbejdet grundigt. Og tag desuden din kunderådgiver med på råd. Så har du de bedste forudsætninger for at træffe det rigtige valg. 1. Boligdrøm 2. Tjekliste 5. Salgsopstillinger 4. Boligjagt 3. Bankbesøg 6. Tilstandsrapport 7. Finansiering 8. Energimærke 9. Forhandling 10. Boligkøb

4 7 Guide til et sikkert boligkøb Fase 1 Boligdrøm Når du skal købe en bolig, drejer det sig om at komme hele vejen rundt, inden du beslutter dig. Typisk starter du nok med at bestemme, hvorvidt du skal bo i hus, rækkehus eller lejlighed. Derefter kigger du nok på, hvordan boligen ser ud, om det skal være nyt eller gammelt, hvilken byggestil, du kan lide. Og hvordan boligen er indrettet med bryggers, badeværelse, kontor, stuer, terrasser og hvad du ellers drømmer om. Men det er ikke nok kun at kigge på, hvordan boligen ser ud, antallet af værelser eller om køkkenet er fint. Det er også vigtigt at tænke på beliggenheden og nærmiljøet. Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed Beliggenhed er noget af det vigtigste at kigge på, når du skal vælge bolig. For du kan ændre på boligen men ikke beliggenheden. En god beliggenhed er mange ting. Det er dejligt at bo ved strand, skov eller midt i byen. Men der er også andre former for beliggenhed, som tæller. Beliggenheden i forhold til dit job er vigtig. Får du gode transportmuligheder og er afstanden til jobbet i orden? Eller hvad med beliggenheden i forhold til børnenes skole og familiens fritidsaktiviteter, idrætsanlæg eller naturområder, hvis det er vigtigt for jer. Er det tæt på familie og venner, og er det et område med børn eller ej? Vigtige spørgsmål at overveje. For en bolig er ikke kun de fysiske rammer. Den danner også rammerne for dit og familiens liv. Tjek områderne omkring de forskellige boliger med Google Street View

5 9 Guide til et sikkert boligkøb Guide til et sikkert boligkøb 10 Fase 2 Tjekliste Fase 3 Besøg banken tidligt Det er vigtigt, at I gør jer en lang række overvejelser og har prioriteret, hvad der er værdifuldt for jer, når I skal finde den helt rigtige bolig. Her er en lille tjekliste med nogle af de vigtigste forhold, I kan drøfte sammen, inden I går på boligjagt: Du har sikkert allerede selv regnet lidt på, hvor dyr boligen kan være. Men det er først, når din rådgiver får kigget på tallene, du finder ud af, hvad du kan sidde for om måneden. For din økonomi kan nemt forandre sig ved et boligkøb. Når du har lagt et budget med banken, har du et mere præcist billede af din totale økonomi, og dermed også hvad du har råd til. På baggrund af indtægter, forventede udgifter og ønskede rådighedsbeløb kan din kunderådgiver nu give dig en indikation af, hvor meget du kan købe bolig for. Boligen Haven Hvordan har I det i dag? Afstand til indkøbsmuligheder, skole, idræt, naturområder Afstand til støjkilder som store veje, jernbaner, industri Findes der stisystemer, sikker færdsel Hvilken boligtype foretrækkes? Hvilken byggestil foretrækker I? Den ideelle planløsning mht. størrelse, antal rum, mulighed for tilbyg eller lign. Boligens generelle stand, køkkenet, badeværelser mv. Havens størrelse Har I tid til at holde den? Får I glæde af aftensolen på terrassen? Afstand til naboer Ligger haven ugeneret? Skal den deles med andre? Hvad er I glade for og hvad savner I? Arbejde, familie og venner Afstand til jeres netværk af både familie og venner? Hvor mange børn skal I have plads til? Hvor langt vil I have til arbejdet? Hvilken transportform er mulig for jer?

6 11 Guide til et sikkert boligkøb Guide til et sikkert boligkøb 12 Hvor meget må din bolig koste? En tommelfingerregel Et budget over dine faste udgifter er vigtigt at have, når du skal finde ud af, hvor dyr en bolig du har råd til at købe. Men som førstegangskøber kan det være lidt svært at overskue, da ens nuværende budget jo bliver væsentligt ændret ved at flytte i egen bolig. Og måske således også ændrer dagligdag, transportform mv. Måske tænker du, at du sagtens kan leve billigere i det daglige? Og måske kan du. Har du tidligere boet i centrum af en større by og nu overvejer at flytte ud af byen i eget hus, så er der mange dagligdags rutiner, der bliver ændret. Du går måske mindre ud at spise? Men så har du måske oftere gæster til middag? Du går måske mindre i biografen og til koncerter, men til gengæld har du behov for at købe en bil, fordi du har fået længere til arbejde osv. Det er også en god idé at overveje, hvordan din situation vil være lidt ud i fremtiden. Har I for eksempel planer om at få børn? Vil du gerne have mulighed for at sætte arbejdstiden lidt ned i en periode? Eller måske tage ud på en længere rejse? I så fald skal du sørge for, at du har taget højde for det i budgettet for eksempel ved at skabe luft i budgettet og eventuelt sætte et beløb af til opsparing. Prøv vores budgetberegner på al-bank.dk Du kan også gøre brug af en tommelfingerregel, der kan vise vej til, hvor du rent prismæssig skal lede efter et hus. Langt de fleste boligejere låner penge til at købe deres bolig for. Hvis du skal låne hele beløbet til din bolig, har du som tommelfingerregel råd til at købe en bolig med en kontantpris på 3 gange din husstands årsindkomst. Har I en forholdsvis stor husstandsindkomst, kan I måske tillade jer at være lidt mere positive end tommelfingerreglen tilskriver, da de faste udgifter som regel udgør en mindre andel af indkomsten. En tommelfingerregel er kun en tommelfingerregel og gælder ikke, hvis du har anden gæld eller et særligt stort forbrug. Har du til gengæld en større opsparing eller friværdi i din nuværende bolig, kan du ved hjælp af disse midler få råd til at købe en bolig med en højere kontantpris. TOMMELFINGERREGEL Du kan typisk købe ejerbolig til tre gange hustandsindkomsten. Eksempler Er husstandsindkomsten på kr., kan du købe et hus til ca. 1,8 mio. kr. Er husstandsindkomsten på 1 mio. kr., kan du købe et hus til ca. 3 mio. kr.

7 13 Guide til et sikkert boligkøb Guide til et sikkert boligkøb 14 Fase 4 Gå på boligjagt Fase 6 Få styr på boligens stand med en tilstandsrapport Med dit Boligkøberbevis kan du blive mere præcis i din søgning efter bolig. Nu handler det måske om at se så mange forskellige boliger som muligt, for at danne sig et billede af, hvad du kan få for pengene, alt efter hvor stor boligen er, hvor god stand, den er. Hvor den ligger og andre forhold, der har indvirkning på prisen. Det er også her, du skal prøve at mærke efter, hvor der er rart, og hvor du føler dig hjemme. Så søg bar løs på nettet, se billeder og tag ud og kig på en masse boliger og sæt dem op mod tjeklisten af ønsker og drømme. Fase 5 Indhent salgsopstillinger Når du er blevet forelsket i en bolig, er det godt at komme lidt ned på jorden igen med en tilstandsrapport. Den fortæller dig nemlig, hvordan boligens stand reelt er. Skal du have nyt tag, er der frostskader på fundamentet, hvor godt er det isoleret og er der fugt eller andet du ikke lige havde tænkt over eller set ved første øjekast. Det er vigtige fakta, fordi mange af de ting, der ikke er i orden, jo skal med i finansieringen af boligen. Det kan betyde, at det koster dig mere at sætte den i stand end du regnede med. Eller måske skal du lave energiforbedringer, som også betyder en ekstra investering. Få gerne din bank til at vurdere tilstandsrapporten med økonomiske briller. Og tag gerne en håndværker, du kender, eller en anden sagkyndig med på råd. På baggrund af tilstandsrapporten kan du nu regne istandsættelse og eventuelle energiforbedringer med i budgettet fra starten. Når du har dannet dig et mere konkret billede af hvor og hvordan, du vil bo, kan du begynde at indhente salgsopstillinger hos ejendomsmæglerne. Her får du detaljer omkring huset og dets nuværende økonomi, indretning og energimærkning og meget andet. Tag de relevante salgsopstillinger med ind til os, så gennemgår vi økonomien sammen, og du får et præcist billede af, hvordan din økonomi kommer til at se ud efter købet. Du skal være opmærksom på, at salgsopstillingen fra ejendomsmæglerne altid kun er et forslag. Ofte kan du få et billigere finansieringstilbud hos os end det, du ser i salgsopstillingen. Se mere om tilstandsrapport og energimærkning på bolius.dk

8 15 Guide til et sikkert boligkøb Guide til et sikkert boligkøb 16 Fase 7 Finansiering og lånetyper De færreste har alle de penge, der skal til, for at købe en ny bolig kontant. Derfor skal du sikkert også en tur i banken for at tale lånemuligheder. Valget af finansiering er for mange en mindre videnskab. Lånemulighederne er i dag så mange og så forskellige, at det kan være svært at overskue. Da din bolig formentlig er dit livs dyreste investering, er det vigtigt at tage sig god tid og overveje grundigt. Forhør dig også gerne hos venner og bekendte om deres personlige erfaringer. Men der skal også kyndig vejledning til, så tag altid din kunderådgiver med på råd. F-Kort - 30 ÅR, 0,13% INKL. TILLÆG 0,15% 1. års månedlige ydelse Nøgletal Før skat Efter skat Kurs ÅOP e. skat kr kr. 99,26 0,65% Periodebetragtning (estimat i kr.) -1% Uændret rente +1% 3 års nettoydelser Kursværdi efter 3 år I alt Fordele og ulemper RENTETILPASSET lån Fordele: Den månedlige ydelse er lavere end det fast-forentede lån. Lånet har halvårligt renteregulering og tilpasser derfor hurtigt ydelsen til det aktuelle renteniveau. Fastforrentet eller rentetilpasset lån? Fastforrentet obligationslån 2%, 30 ÅR 1. års månedlige ydelse Nøgletal Før skat Efter skat Kurs ÅOP e. skat kr kr. 97,32 2,30% Periodebetragtning (estimat i kr.) -1% Uændret rente +1% 3 års nettoydelser Hvis du vil købe ejerbolig Finansiering af en ejerbolig består som regel af tre ting: Egenbetaling, banklån og realkreditlån. Egenbetalingen skal minimum være 5 % af boligens værdi, og realkreditlånet kan maks. være 80 % af boligens værdi. Resten finansieres ved et banklån. Det er bedst at realkreditlånet udgør den største del af finansieringen, da det lån har den mest fordelagtige rente. Det skyldes, at lånet gives med sikkerhed i boligen og løber over mange år. Du har mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år. Ulemper: Ydelsen stiger, hvis renten stiger, og der er ikke noget loft over hvor meget ydelsen kan stige. Hvis renten stiger, falder indfrielseskursen relativt lidt i forhold til et lån med fast rente. Din friværdi er derfor kun beskyttet i begrænset omfang. Lånet kan altid indfries til markedskursen eller til kurs 100 ved refinansiering. Kursværdi efter 3 år I alt Fordele og ulemper Fordele: Renten er fast, og ydelsen er derfor kendt i hele lånets løbetid. Du har mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år. Lånet har en god friværdibeskyttelse. Hvis du vil købe andelsbolig En andelsbolig bliver finansieret med banklån. Du låner typisk 95% af boligens værdi og har så selv sparet de sidste 5% op. Når du kigger på en andelsbolig, bør du også få en totalvurdering af hele andelsboligforeningens økonomi. Som eksperter i andelsboligforeninger kigger vi gerne regnskaberne igennem, for at se om foreningens økonomi er sund, inden du investerer i en andel. Se vores brochure Guide til et sikkert andelsboligkøb, som du kan downloade på al-bank.dk. Afdragsfri: Ja Nej Lånet kan altid indfries til markedskursen eller til kurs 100. Lånet er velegnet til gældspleje. Du har mulighed for at omlægge lånet til et nyt lån med en lavere ydelse eller restgæld, hvis renterne ændrer sig. Ulemper: Den månedlige ydelse efter skat er p.t. 458 kr. højere end ved F-Kort.

9 17 Guide til et sikkert boligkøb Guide til et sikkert boligkøb 18 Låneoverblik Der er stor forskel på de forskellige typer af lån, din bank kan tilbyde, Rentetilpasset Lån Rentetilpasset Lån er til dig, der gerne Få din kunderådgiver til at lave beregninger på, hvordan jeres lån vil se ud Fakta når de skal finde det rigtige lån til dig. For eksempel realkreditlån herunder obligationslån eller rentetilpasningslån vil udnytte den korte lave rente. F-Kort er et lån med en variabel rente, og renten er fast i 6 måneder af gange. med udgangspunkt i de forskellige lånetilbud. Gennemgå det grundigt med hensyn til fordele og ulemper. Du kan låne op til 80% af en ejerboligs værdi som realkreditlån. Hvis du vil købe et fritidshus, kan du låne op til 60%. og banklån og sælgerpantebrev. Hvordan du skal have lånet udformet afhænger blandt andet af din nuvær- Du får derfor den laveste rente her og nu, men du skal til gengæld acceptere risikoen for en rentestigning og dermed højere husleje senere hen. Grundige overvejelser kan spare jer for både penge og fremtidige ærgrelser. Beregn selv, hvad du har råd til Eksempel Den typiske måde at finansiere et bolig-køb på, ser således ud ved køb af en ejendom til 1 mio. kr.: ende økonomi, den fremtidige økonomi, troen på fremtiden generelt i samfundet og dit behov for sikkerhed, stabilitet eller fleksibilitet. Fastforrentet Lån Fastforrentet lån er til dig, der vægter sikkerhed højt. Med en fast rente får Afdragsfrihed Du får en kortere periode, hvor de faste omkostninger er væsentlig lavere. Afdragsfrihed skal bruges med omtanke. Som tommelfingerregel bør du altid nedbringe din gæld i et hensigtsmæssigt tempo. Derfor kan afdragsfrihed På al-bank.dk kan du regne på, hvor meget du kan købe bolig for. Beregningerne er vejledende, den helt præcise beregning får du kun i banken. 5% Du skal bruge ca. 5% til en udbetaling det kan du vælge at betale med din opsparing eller ved at tage et banklån. 80% Du kan få finansieret 80% af boligens købspris via et realkreditlån, der typisk løber over 30 år. Lånet består at renter og afdrag. du en fast husleje i hele lånets løbetid. Typisk 30 år. Du har altid mulighed for at omlægge lånet til et nyt lån med en lavere ydelse eller restgæld, hvis renterne ændrer sig. anbefales i et begrænset tidsrum, som en hjælp til at få opfyldt et eventuelt ønske om en studieperiode eller for at afvikle andre dyrere lån. Få det rigtige låneoverblik. Book et møde med en rådgiver på al-bank.dk. 15% De resterende 15% af boligens pris kan du finansiere med et banklån eller et sælgerpantebrev. Regnestykke lån på 1 mio. kr.: 5% udbetaling kr. 80% realkredit kr. 15% banklån kr.

10 19 Guide til et sikkert boligkøb Fase 8 Energimærke Brug lidt tid på at tænke på energien. For energi er dyrt og bliver formentlig ikke billigere i fremtiden. Kig fra starten på energi, som noget der med fordel kan forbedres, særligt hvis du vil købe hus. Det vil fremover også være en vigtig faktor, når din bolig engang skal vurderes. Men det betyder også meget i hverdagen for de faste boligudgifter. Det kan sikkert godt betale sig fra starten at investere nogle penge i at skabe en energivenlig bolig. Kig grundigt i boligens energirapport. Her kan du blandt andet se, hvad den tidligere ejer har haft af varmeudgifter, og om du skal regne ekstra udgifter til brænde med, hvis boligen også har brændeovn. Du skal også forholde dig til, om boligen har et gammelt fyr, der skal skiftes snart. Og om der er planer om at installere fjernvarme i dit området. Endelig er det værd at overveje, om det kan betale sig at supplere den nuværende varmekilde med solvarme eller en varmepumpe. Eller måske helt omlægge til grøn energi med et jordvarmeanlæg. Se mere om energimærker og besparelser på maerkdinbygning.dk

11 21 Guide til et sikkert boligkøb Guide til et sikkert boligkøb 22 Fase 9 Fase 10 Forhandling Boligkøb Når du køber bolig, sker det gennem en ejendomsmægler. Du skal være opmærksom på, at han kun er rådgiver for den, der sælger boligen. Og altså ikke din rådgiver som boligkøber. Vær bevidst om, hvordan ejendomsmægleren tjener sine penge, når du skal forhandle om prisen. Hvis ejendomsmægleren får procenter af salgsprisen, vil han sælge boligen så dyrt som muligt. Men hvis ejendomsmægleren får fast pris, vil han formentlig sælge den så hurtigt og billigt som muligt. Du kan også have glæde af at vide, hvorfor huset bliver sat til salg. Har nuværende ejere travlt med at komme af med boligen, er de måske mere villige til at forhandle om prisen. Mange ejendomsmæglere har et fast samarbejde med en bestemt bank, realkreditinstitut og forsikringsselskab. De kan derfor have en interesse i at sælge bestemte finansielle ydelser fra deres egne samarbejdspartnere. Men du bestemmer selvfølgelig selv, hvor du køber dine lån og forsikringer. De fleste vælger at købe bolig gennem deres egen bank og nuværende rådgiver, fordi det giver den største tryghed. Når du har bestemt dig for at købe en bolig og har forhandlet dig frem til den rigtige pris, er der kun underskrifterne tilbage. Det forgår gennem en advokat, som sørger for at udarbejde et skøde på din nye ejendom og få det tinglyst. Advokaten klarer med andre ord papirarbejdet og alt det praktiske mellem køber, sælger, banken og de offentlige myndigheder. Udgifterne til tinglysning, advokat og ejendomsmægler skal selvfølgelig også indregnes i det samlede budget. Hvis du ryster lidt på hånden, når du har underskrevet og betalt, kan du trøste dig med, at du har 6 dages fortrydelsesret. Det koster 1% af købesummen og er bestemt ved lov. En anden sikkerhed er at tegne en ejerskifteforsikring, der tager højde for skjulte fejl og mangler, som hverken du eller tilsynsrapporten har opdaget. Som boligkøber kan du også hyre en ejendomsmægler til at finde din bolig og forhandle om prisen. Men det fleste vælger selv at søge bolig og forhandle om prisen. Du kan også få en ejendomsmægler til at lave alt det praktiske papirarbejde omkring selve købet.

12 Guide til et sikkert boligkøb 24 God fornøjelse med din nye bolig Der er meget at tage stilling til, når du køber bolig. Meget af det handler om økonomi. Men et boligkøb skal også være en fornøjelse, der sætter drømme i gang. Og som man kan samles om i familien. Det er også tit en frisk start et ny sted. Et nyt liv, der begynder med helt nye omgivelser, nye naboer og venskaber. Og ikke mindst nye muligheder, som vi gerne hjælper dig med at gøre til virkelighed. Så brug din kunderådgiver flittigt hele vejen gennem boligkøbet. Venlig hilsen Arbejdernes Landsbank

13 Bygger på sunde værdier I Arbejdernes Landsbank har vi altid haft stor respekt for vores kunder og deres økonomi. Derfor spiller vi ikke højt spil med de penge, du tjener. Vi kaster os heller ikke ud i risikable ejendomsprojekter eller tager unødige chancer på det finansielle marked. Derimod driver vi en sund bank, der bygger på en solid økonomi og en fornuftig indstilling til penge. Det er bare nogle af de sunde værdier, Arbejdernes Landsbank bygger på. En anden er, at vores rådgivere har mere tid per kunde end andre banker. Det tager vi os nemlig råd til. A/S Arbejdernes Landsbank Vesterbrogade København V