Repræsentantskabsmøde 19. maj 2016 i Ringkøbing-Skjern Boligforening Skriftlig beretning for regnskabsåret 2015 Der henvises til de enkelte afdelingers regnskaber og nøgletal for afdelinger. 2015 har generelt været et fornuftigt år for organisationen og de enkelte afdelinger, om end organisationen for første gang i rigtigt mange år kommer ud med et underskud. Underskuddet er på knap 280.000 kr. Boligorganisationens dispositionsfond har også i år måttet dække lejetab og tab el og varme i familie og ungdomsboliger og udgifter til vand, el og varme i de afdelinger, hvor Kommunen har visitationen. Endvidere er tab på fraflyttere angivet. Tab på familieboligerne har dog været noget mindre end tidligere, da tomgang hele året har ligget på et meget lavt niveau. Dette skyldes ikke mindst, at en del flygtninge har fået bolig hos os. Nedenfor vises tallene for 2015 sammenholdt med tidligere år. 2015 2014 2013 Saldo primo fri del 10,4 9,8 8,5 mio. kr. Indbetalt fra udamortiserede lån 4,0 3,0 2,6 mio. kr. Pligtmæssige bidrag fra afdelinger 0,7 0,7 0,7 mio. kr. Rentetilskrivning 0,1 0,2 0,2 mio. kr. Nettoprovenu ved salg af afdeling 0,9 0,0 0,5 mio. kr. Ydelse lån afd. 14 0,0 0,0 0,0 mio. kr. Tab, lejeledighed -0,9-1,8-1,2 mio. kr. Tab, fraflytninger -0,4-0,2-0,4 mio. kr. Dækket underskud afd. 17 0,0 0,0 0,0 mio. kr. Tilskud badeværelse afd. 2 0,0 0,0 0,0 mio. kr. Fratrædelse m.v. -0,1-0,2 0,0 mio. kr. Driftssikring afd. 43-0,1-0,1-0,1 mio. kr. Driftssikring Afd. 5 helhedsplan -0,3-0,3-0,5 mio. kr. Driftssikring Afd. 32 nyt tag 0,0-0,2 0,0 mio. kr. Udlån til afd. 14-0,3-0,3-0,3 mio. kr. Udlån til afd. 88 0,0-0,1-0,1 mio. kr. Saldo ultimo fri del 14,2 10,4 9,8 mio. kr. Indbetalinger fra udamortiserede lån samt pligtmæssige bidrag og renter giver knap 5 mio. kr. i indtægter. Hertil kommer en lille mio. kr. ved salg af en afdeling. Sammenlagt små 6 mio. De primære udgifter er tab på tomme lejligheder, tab i forbindelse med fraflytninger samt tilskud og lån til afdelinger, i alt godt 2 mio. kr. På trods af disse udgifter har vi sammenlagt en stigning i de disponible midler på knap 4 mio. kr. til i alt 14,2 mio. kr. Det er værd at bemærke, at tab på tomme lejligheder i 2015 er faldet til det halve i forhold til 2014 (fra 1,8 til 0,9 mio. kr.). Desværre er tab på fraflytninger i samme periode steget til det dobbelte (fra 0,2 til 0,4 mio. kr.) og er derved på niveau med 2013. Med hensyn til boliger med tab, arbejder administrationen igennem effektiv drift/udlejning på at nedbringe lejetabet. Side 1 af 5
De frie midler er nu sammenlagt på 14,2 mio. kr., svarende til 8.749 kr. pr. lejemål. Mindstekrav, hvis der ikke skal opkræves 558 kr. pr. lejemål, er 5.572 kr. Afdelingerne vil således heller ikke næste år blive opkrævet bidrag. Vores lokale dispositionsfond tilfører vi i de kommende store beløb. Hovedbestyrelsen vil ud fra afdelingernes 10-års budgetter for drift og vedligehold forholde sig til, hvordan vi bedst anvender midlerne, så vi fortsat har attraktive afdelinger og boliger. Der er givet tilsagn til afd. 5 om driftstilskud: 250.000 i indeværende år og sidste gang i 2017 med 200.000 kr. Endvidere får afd. 43 hvert år ca. 50.000 kr. til nedsættelse af lejen på 16 3-rums boliger, der siden opførelsen har været svære at leje ud. Herudover er der ikke givet tilsagn om støtte. Boligforeningen er fra 2013 pålagt at dække tab i afdelinger delvist, idet tab, der overstiger 321 kr. pr. lejemålsenhed, skal dækkes af dispositionsfonden. Vi har de senere år dækket tabene fuldt ud. Afkast værdipapirer og aftaleindskud I 2015 er vores renteindtægt faldet, rentetilskrivningen i afdelingerne er således reduceret fra 1,93 % til 1,03 %. Den ringe rentetilskrivning skyldes det meget lave renteniveau, der har varet i flere år nu. Efterhånden som de opsparede midler med lang opsigelse kommer til udløb, kan vi kun indgå nye aftaler med en forrentning lidt over 0 %. Nogle boligorganisationer må betale negative renter for deres indestående. Det er det dog ind til videre lykkedes os at undgå. Lavere ejendomsskatter i Tarm Vi arbejder fortsat på at få reguleret grundforbedringsudgifterne i Tarm. Vi har i 2013, 2014 og 2015 fået afgørelser, der giver en vis tilbagebetaling til flere afdelinger. Enkelte afgørelser udestår stadig. Personale Kontoret er bemandet med 5 kontorassistenter, 2 inspektører og en direktør. Enkelte med nedsat tid, så bemandingen omregnet er på 7,52. Vi har i dag 12 fastansatte viceværter og ca. 9 sommerhjælpere. Endvidere har vi en servicemedarbejder, der arbejder på tværs af alle afdelinger og afregnes efter medgået tid til de enkelte afdelinger. Sammen med Kommunen har vi for en 2-årig periode ansat en beboerkontakt til Damtoften med 15 timer/uge. Boligforeningens andel af denne udgift er finansieret via helhedsplanen for afdeling 5. Organisationsændringer i Ringkøbing på viceværtområdet I 2015 gennemførte vi en organisationsændring for afdelingerne i og omkring Ringkøbing, idet de nu bliver betjent af henholdsvis en grøn afdeling og en serviceafdeling. Serviceafdelingen består af tre mand, der udgør et team med forskellige spidskompetencer, så vi kan klare endnu flere opgaver selv og først og fremmest give beboerne den bedste beboerservice. Den grønne afdeling er på 5 fastansatte og 4 sommerhjælpere med Jan Damgaard som leder. Glatførebekæmpelse ved afdelingerne i og omkring Ringkøbing klarer den grønne afdeling. Servicemedarbejderne supplerer, når der skal ske snerydning. Viceværter for de øvrige områder For Skjern og Tarms vedkommende fortsætter organiseringen med viceværter uændret. I Skjern klarer viceværten selv snerydning og i Tarm er det overvejende udliciteret. Administrationsbidrag Det realiserede administrationsbidrag er i 2015 på 3.556 kr., hvilket er næsten 300 kr. mere end opkrævet. Side 2 af 5
Dette skyldes langt overvejende de fremtidsrettede investeringer hovedbestyrelsen har foretaget i forbindelse med direktørskifte, ny hjemmeside og overordnet gennemgang af afdelingerne ved Kuben Management. En del af denne gennemgang var drøftelserne af det foreløbige produkt med afdelingsbestyrelsesmedlemmerne i Laugesens Have i marts måned. Det er administrationens indstilling, at administrationsbidraget i år stiger 40 kr. til 3.400 kr., så har stigningen over 6 år været på 240 kr. eller 7,59 % svarende til et gennemsnit på 1,27 %. Stigningen svarer således til en indeksregulering. Vores administrationsudgift pr. lejemålsenhed vil derved igen ligge 10 til 25 % under boligorganisationerne i vores område. Kabel TV Vi tilbyder konkurrencedygtige priser gennem YouSee. Vi betaler i 2016 114 kr. pr. måned for grundpakken, 311 kr. for mellempakken og 420 kr. for den fulde pakke. Priserne hos YouSee uden for boligforeningen er henholdsvis: 239, 419 og 529 kr./md. for de samme pakker, som vi får. I forhold til disse priser betaler vi henholdsvis 124, 108 og 109 kr. mindre hver måned. En del af forklaringen på denne prisforskel er, at vi opkræver abonnementsprisen, så YouSee blot skal sende én regning pr. afdeling i stedet for en regning til hver beboer og denne tjeneste er indregnet i administrationsomkostningerne. Nogle boligforeninger opkræver 3% i administrationsgebyr eller mellem 3 kr. og 11 kr. om måneden til dækning heraf. Hos os er det med i administrationsbidraget. Det er dog ikke alle afdelinger, der har mulighed for at få YouSee. Hovedbestyrelsen har derfor indgået aftale om internet og TV til alle afdelinger. Der er mere herom på dagsordenen i dag. Udlejning De foregående år har vi typisk haft mellem 25 og 50 lejligheder på hjemmesiden. Det er lejligheder, der ikke er udlejet via ventelisten. I 2015 har der generelt været mindre end 10 ledige boliger på hjemmesiden. Tabet på ledige lejligheder er derfor som nævnt væsentlig mindre i 2015. Flytninger Antallet af flytninger har været jævnt faldende de seneste fire år: Begrundelse 2015 2014 2013 2012 Anden RSB bolig 30 35 41 62 Anden lejlighed 11 17 8 8 Anden by 55 45 62 90 Hus i kommunen 24 26 17 21 Uddannelse slut 2 1 2 0 Plejehjem 23 26 50 27 Dødsfald 41 38 41 54 Andet 51 70 68 68 I alt 237 258 289 330 Side 3 af 5
Flytningerne er i år helt jævnt fordelt på de tre hovedområder inkl. deres opland: Område boliger 2015 2014 2013 i alt flytn. pct. flytn. pct. flytn. pct. Ringkøbing 1.275 187 14,7 201 15,8 240 18,8 Skjern 104 15 14,4 17 16,3 17 16,3 Tarm 239 35 14,6 40 16,7 32 13,4 Alt i alt 1.618 237 14,6 258 15,9 289 17,9 Teknisk beretning Energimærke Lovgivning indebærer, at vi skal energimærke alle vore lejligheder, hvilket er påbegyndt i 2015. Der er sat en max. pris for energimærkning på 3.990 kr. pr. lejlighed. Vi har på grund af den store mængde handlet os ned på en gennemsnitlig pris på 660 kr. pr. lejlighed. På grund af favørprisen har energikonsulenten fået lov til at tage vores energimærker ind i mellem andet arbejde. Fra lovgivernes side har formålet været at sætte fokus på de investeringer i energiforbedringer, der kan svare sig. Vi kender dog vores ejendomme så godt, at energimærkerne desværre ikke tilfører os ny viden. I praksis bliver energimærkerne derfor blot en ekstra udgift, vi er pålagt. Større vedligeholdelsesarbejder Firmaet bjerg arkitektur arbejder rigtigt meget med passivhuse både nybyggeri og renovering til passivhus-standard. Vi har i 2015 indgået aftale med bjerg arkitektur om at komme med oplæg til at energirenovere afdeling 3, 6 og 8. I afdeling 8 er en renovering meget påtrængende og derfor har denne afdeling fået førsteprioritet. Efter at have gennemgået ejendommen har bjerg arkitektur belyst forskellige scenarier, hvor der er set på lejernes samlede boligudgifter, dvs. husleje + forbrugsudgifter til varme og el. Konklusionen herpå er, at det i afdeling 8 giver god mening at energirenovere til passivhus-standard, hvilket er tiltrådt på et afdelingsmøde her i 2016. Dette scenarie bliver derfor projekteret og gennemregnet med henblik på, at et afdelingsmøde herefter tager endelig stilling til en renovering. Som nævnt har vi sammen med Kuben Management gennemgået alle afdelinger i RS Bolig og vi er derved ved at identificere afdelinger, hvor der er behov for en indsats. Noget af denne indsats vil ske i dialog med Landsbyggefonden og noget vil vi selv kunne klare. Helhedsplaner Renoveringen af afdeling 8 søges gennemført som en helhedsplan med støtte fra Landsbyggefonden. Ud over energirenovering skal der også ske en fornyelse af badeværelserne, da stigstrenge og til dels faldstammer er ved at være udtjente. Afdeling 3 og 6 vil vi overveje, om vi kan gennemføre som helhedsplaner. Det er dog ikke sandsynligt, at det kan lade sig gøre, da der helst skal være byggefejl, væsentligt forfald eller sociale problemer for at opnå tilskud fra Landsbyggefonden. Øget tilgængelighed er også en vigtig parameter her, men den får vi desværre også svært ved at bringe i spil medmindre vi ændrer på lejlighedsplanerne og det er ikke lige på tegnebrættet. Råderet Principperne for at anvende råderetsbestemmelserne er blevet skærpet og vi gik ultimo 2015 over til de Side 4 af 5
nye regler. Konkret indebærer det, at tilskud til udskiftning af køkken eller bad forudsætter, at afdelingsmødet beslutter en kollekiv udskiftning, der herefter skal godkendes af byrådet. Udgiften hertil betaler man over huslejen. Individuel råderet giver flere muligheder, men her betaler man selv for hele udskiftningen. Man får en del af sine udgifter retur, når man flytter, idet værdien af forbedringen nedskrives over tid. I etagebebyggelse er udskiftning af køkken og renovering af bad forbundet med udskiftning af gennemgående vandrør og faldstammer. Derfor skal disse renoveringer i etagebebyggelser ske samlet. For rækkehuse kan et afdelingsmøde beslutte en kollektiv udskiftning til en fastsat pris. Når dette er godkendt af byrådet vil de beboere, der ønsker det, samlet få udskiftet køkken eller bad. De boliger, der herved ikke renoveres, vil få et nyt køkken / bad ved fraflytning. Endvidere vil de lejligheder, hvor man ikke har ønsket renovering, en gang om året få mulighed for at komme med i et opsamlingsheat. Vedligeholdelsesstand Det er RS Boligs opfattelse, at vi har en god boligstandard og en fornuftig vedligeholdelsesstand, men hvis vore lejemål fortsat skal være attraktive og tidssvarende skal vi løbende investere i at forbedre afdelingerne. De fleste afdelinger har nok gode henlæggelser, men næppe henlæggelser, der giver mulighed for at imødekomme de mange ønsker, der allerede er og de nye, der kommer til. Vores mål er fortsat at tilbyde gode boliger, der er til at betale for alle samfundslag. Desværre må vi også erkende, at der i fremtiden kan forekomme mindre stigninger til gavn for samtlige afdelinger og lejere. Vi er også velvidende om den nuværende regerings intentioner om at spare på boligydelse/sikring. Derfor arbejder vi fortsat på at sikre en effektiv drift til gavn for lejerne. Vores mål er også at give lejerne den tryghed, der burde være en naturlig del af den almene boligsektor. Nybyggeri i fremtiden Hovedbestyrelsen har i 2015 brugt ressourcer på at fremme byggeri af nye afdelinger. Vi har været i dialog med Kommunen og hovedbestyrelsen har set på konkurrerende skitseforslag fra flere arkitektfirmaer. På rådhusgrunden i Tarm er vi i dialog med kommunen om et ambitiøst lavenergibyggeri med ca. 30 boliger. I Tarm midtby forventer vi at deltage med 9 boliger i et projekt med ca. 30 boliger. I Ringkøbing K (syd for Ringkøbing) er vi på banen med et super-ambitiøst lavenergibyggeri her med ca. 40 boliger. Potentielt Europas mest miljøvenlige byggeri og samtidig til at betale for almindelige mennesker. Hovedbestyrelsen ser derfor frem til, at Ringkøbing-Skjern Kommune i Budget 2017 afsætter beløb til at realisere disse almene byggerier i 2017 og frem. Ringkøbing den 4. maj 2016 På RSBoligs og bestyrelsens vegne. Karsten R. Håkonsen Formand, Ringkøbing-Skjern Boligforening Side 5 af 5