Beretning fra de enkelte organisationer vil ikke blive nævnt her, da der i forbindelse med fusionen er blevet afholdt et utal af møder.

Transkript

1 Beretning for Ringkøbing-Skjern Boligforening 2010/2011 Ringkøbing-Skjern Boligforening blev stiftet den 26. oktober 2010 på Hotel Smedegården i Lem. I fusionsmødet deltog Ringkjøbing Boligforening, Tarm Boligselskab, Skjern Ældreboligforening af 1987 samt Ældreboligforeningen Søndermarken, som på deres respektive repræsentantskabsmøder i juni 2010 havde besluttet en sammenlægning. Fusionen trådte i kraft den 1. januar Beretning fra de enkelte organisationer vil ikke blive nævnt her, da der i forbindelse med fusionen er blevet afholdt et utal af møder. På den administrative side er samarbejdet ikke ukendt da RB igennem de sidste 5 år har administreret Skjern Ældreboligforening af 1987 og de sidste 3 år Tarm Boligselskab og Ældreboligforeningen Søndermarken. Tarm Boligforening med 10 boliger bliver fortsat administreret, men ønskede dog ikke, at blive fusioneret ind i den ny forening. RSBolig har i alt 1678 boliger fordelt på 55 afdelinger over det meste af Ringkøbing-Skjern Kommune. Endvidere en daginstitution og garager med henholdsvis 6 og 22,8 administrationsenheder eller i alt 1706,8 administrationsenheder. Det organisatoriske arbejde er først lige kommet godt i gang. Der er meget der skal tilpasses. Administrativt vil det være en stor fordel, hvis der er ensartethed, når det bl.a. gælder råderet, brug af dispositionsmidler, udlejning, husordener, markedsføring, service overfor beboere, herunder den almindelige service fra viceværterne, udvikling af beboerdemokrati osv. osv. Der skal heller ikke herske tvivl om, at der så vidt muligt skal tages hensyn til lokale forhold og traditioner. Alt i alt, går det ud på, at yde den største/bedste service overfor beboerne og de folkevalgte. Det er også meget vigtigt, at den nuværende boligstandard kan beholdes eller forbedres. Vi skal tænke i energirigtige løsninger samt indbydende boligområder med boliger der rammer den tidsalder vi nu engang lever i. Men desværre, skal det hele også tænkes ind under én hat, da økonomien for de enkelte beboere er et væsentligt moment for vores videre virke. Her i området er det nye tider for den almene boligsektor. Udfordringer med hensyn til ledige boliger og huslejeniveau er noget, der skal tages alvorligt. Derfor skal der tænkes langt ud over de normale rammer, der gælder for vores sektor. Vi skal heller ikke tænke på nødvendigheden af at have x-antal boliger, hvis vi bare skal smide gode penge efter dårlige forretninger, så hellere lad det falde, der ikke kan stå. Dermed bør vi nok acceptere at enkelte boliger i vores områder kan frasælges eller nedrives. Fusionen er fortsat den bedste løsning, når vi vil bevare selvstændigheden for en Boligforening i Ringkøbing-Skjern Kommune, og dermed i særdeleshed den nære kontakt til beboerne. Vi kan med det her fælles projekt få sat stor fokus på de almene beboeres interesser. Styringsdialogen mellem kommunen, som er lovbefalet, forventer vi os en masse af. Her vil vi nemlig få muligheden for, at få sat fokus på de almene boligområder her i kommunen. Det mest interessante ved fusionen er, at beboerne i deres dagligdag ikke vil mærke den store forskel, men forhåbentligt kun nogle nye tiltag og forbedringer. Side 1 - Beretning 2011 RSBolig

2 RSBolig arbejder efter den bedste løsning for beboerne da vores motto er: Beboerne i centrum. Økonomisk beretning: Der henvises til de enkelte organisationers regnskaber og nøgletal for afdelinger har generelt været et godt år for organisationerne og de enkelte afdelinger. Boligorganisationernes dispositionsfond har dog måttet dække en del lejetab og udgifter til vand, el og varme i de afdelinger, hvor Kommunen har visitationen. Endvidere er tab på fraflyttere angivet. I beløb og procent af huslejen ser det således ud: Ringkjøbing Boligforening - lejetab ,26 kr. i.f.t kr. eller 0,83% Ringkjøbing Boligforening tab fraflyttere ,83 kr. i.f.t kr. eller 0,27% Tarm Boligselskab - lejetab ,81 kr. i.f.t kr. eller 0,59% Tarm Boligselskab tab fraflyttere ,00 kr. i.f.t kr. eller 1,10% Skjern Ældreboligforening ,23 kr. i.f.t kr. eller 1,27% Skjern Ældreboligforening 9.742,00 kr. i.f.t kr. eller 0,15% Ældreb. Søndermarken lejetab kr. i.f.t kr. eller 0,21% Ældreb. Søndermarken tab fraflyttere 780 kr. i.f.t kr. eller 0,04% Næsten 50% af Ringkjøbings tab hidrører fra ungdomsboliger, som vi derfor skal have fundet en løsning på. Skjerns tab vedrører alene tab på el, vand og varme, men med 22 ledige boliger løber det også op, men det er jo intet mod Kommunens tab på huslejen. Også her skal der findes en løsning. En del af problemet i Skjern er manglende lejere til Hanning, Borris og Rækker Mølle, men i Skjern By skyldes det tilsyneladende, at man skal være meget dårlig for at blive visiteret til en ældrebolig. Lejetab i Tarm vedrører primært afd. 2. Også dette arbejder vi ihærdigt på at løse. Dispositonsfond: Selv om dispositionsfonden har dækket ovennævnte lejetab og en del af tabet på fraflyttere er dispositionsfonden steget således: Ringkjøbing med Tarm med Skjern er faldet med Stigning i alt ,22 kr ,31 kr ,86 kr ,67 kr. Side 2 - Beretning 2011 RSBolig

3 Det er bestyrelsens mål, at den indbetaling, der sker til dispositionsfonden på udamortiserede lån skal ud i afdelingerne igen til større renoveringer. I 2010 har vi i Ringkjøbing Boligforening haft et dårligt år for vore obligationer (afkast 1,8%) og 2011 tegner endnu ringere. Vi har p.t. ca. 30 mio placeret i obligationer og 50 mio på 3 årigt aftale-indskud til 3% p.a., for de 30 mio. og 3,38% og 3,55% for 2x10 mio. Tarm har nogenlunde samme fordeling på aftaleindskud og obligationer i Bank Invest, men Bank Invest har gjort det langt bedre i 2010 (afkast over 3%). Fra 2011 er det hele slået sammen af praktiske grunde sker det dog først kontomæssigt, når regnskaber er endeligt indberettet og godkendte. Også i år har flere afdelinger i Ringkøbing fået reguleret grundforbedringsudgifterne, således at det beløb, der skal beregnes ejendomsskat af nedsættes i 30 år fra byggeriets start. Det drejer sig om afd. 3, 11, 12, 13, 18, 20, 22, 26, 28, 31, 32, 34, 36, 37, 39, og 40, der således får en lidt mindre ejendomsskat i 2011, men for afd. 12 bliver det en kortvarig glæde, idet nedsættelsen bortfalder i Den samlede udbetaling med tilbagebetaling 5 år tilbage udgør kr. i disse afdelinger, hvilket beløb har bidraget væsentlig til en positiv drift i mange afdelinger. Der er igangsat en tilsvarende proces i Tarm, men ingen sager er endnu nået så langt i systemet, så der er kommet noget til udbetaling. I 2009 fik vi ca. 1,7 mio. tilbage fra Skat i for meget betalt Lønsumsafgift i Ringkjøbing Boligforening. Dette beløb er overvæltet på afdelingerne i 2010 og ca. 50% af afdelingernes lejere har fået et beløb udbetalt, medens de øvrige afdelinger har forhøjet henlæggelserne med et beløb svarende til udbetalingen. Personale Kontoret er i dag omregnet bemandet med 5 kontorassistenter, 2 inspektører og en direktør. Enkelte med nedsat tid, så bemandingen omregnet er på 7,52. Vi har i dag ca. 14,5 fastansatte viceværter og 4 sommerhjælpere. Fusion og økonomi: Regnskabsmæssigt giver det en mindre besparelse, idet der ikke skal laves 4 organisationsregnskaber efter sammenlægningen, men kun ét for de fusionerende, ligesom vi kan spare lidt på revisionen, der kun skal lave ét revisionsprotokollat, men både regnskabsmæssigt og revisionsmæssigt er der samme antal afdelingsregnskaber. Budgetmæssigt gør det ikke den store forskel, da vi har samme antal budgetmøder og afdelingsbudgetter. Bogføringsmæssigt vil der være næsten samme antal bilag til bogføring. Ganske få bilag er dog afhængige af antal organisationer. Side 3 - Beretning 2011 RSBolig

4 Udlejningsmæssigt er der ingen forskel, da vi må forvente samme antal flytninger. Med hensyn til huslejeopkrævning vil der kun være én husleje, der skal sendes af sted og ikke 4 og én huslejeafstemning mod 4, men med uændret antal lejere giver det selvfølgelig blot en større afstemning, men alt andet lige bliver det dog meget mere overskueligt og lettere. På samme måde bliver der færre bankafstemninger, dog med samme antal posteringer og færre antal aftalemidler, der skal placeres. For direktionen er besparelsen færre møder når det gælder organisationsbestyrelser og repræsentantskabsmøder. Endelig vil det arkivmæssigt være en lettelse kun at skulle gemme bilag fra én organisation mod i dag 4. Besparelsen betyder, at vi kan klare belastningen ved at skulle opkræve gebyr hos lejere og medlemmer, der ønsker at bevare deres anciennitet. Budgetmæssigt har det betydet, at vi for 2011 har kunnet nøjes med at forhøje administrationsbidraget til kr. eller med 25 kr. mod en normal stigning på 3% til kr. Det bemærkes dog at lettelsen arbejdsmæssigt først kommer i løbet af 2011 og først i fuldt omfang i Udlejning: Det fremgår af ovenstående tal, at der er en del tab på lejligheder. Ca. halvdelen af tabet i Ringkøbing skyldes som sagt ungdomsboliger og dette har vi ikke en endelig løsning på, da vi er i tvivl om, om vi tør ombygge de eksisterende ét-rums lejligheder på Isagervej til 2-rums lejligheder, da det er svært at vurdere behovet for to-rums lejligheder til unge. Endvidere er det ikke Isagervej, der er ledige lejligheder i, men Brogårdsvej 1, hvor vi har haft en del uheldige lejere, som dog nu er flyttet. Fra 1. juli er det dog Isagervej, der bliver en række ledige boliger i. Tabet i Skjern vedrører som sagt alene el, vand og varme på ledige lejligheder, således at kommunen har store tab på ældreboliger i Skjern, Hanning, Borris og Rækker Mølle. P.t. er der 22 ledige ud af 115 eller 19,1%, hvilket er klart utilfredsstillende. I Ringkøbing er der p.t. 12 ungdomsboliger ud af 67 med lejetab, heraf de 9 i Brogårdsvej 1, så noget skal der ske. Det er dyrt at fortsætte uændret, men det kan også være dyrt at vælge den forkerte løsning. Flytninger: Ringkøbing har ud af boliger haft 270 eller 20,97% Skjern har ud af 115 boliger haft 18 eller 15,66% Side 4 - Beretning 2011 RSBolig

5 Tarm Boligselskab har ud af (heraf 15 i afd. 2) 220 haft 36 eller 16,37% Ældreboligforeningen Søndermarken har haft 9 eller 25,72% Flytninger i alt 333 eller 20,09% Generelt ligger antal flytninger højt på ungdomsboliger og ældreboliger. Uden disse ser tallene således ud: Ringkøbing ud af eller 18,69% Ringkøbing uden etageboliger ud af eller 19,16% Tarm ud af eller 14,78% Tarm uden etageboliger ud af eller 7,64% Teknisk beretning: Vi vil i år undlade at foretage en generel gennemgang af afdelingerne og i stedet se lidt mere overordnet på RSBoligs bebyggelser: Energi: Generelt: Efterisolering kan være en god idé, men er sjældent rentabel, hvis der skal arbejdsløn på. I hvert tilfælde ikke med de nuværende varmepriser. Derfor tilbyder RSBolig at finansiere indkøb af ekstra isolering over huslejen, når beboerne selv lægger ny isolering op. Der må dog ikke efterisoleres uden at en inspektør har godkendt måden det sker på. Flere afdelinger er energibevidste, idet afd. 1 i Ringkøbing er i gang med en efterisolering med 150 mm og en ny skalmur. Der var også planlagt solpaneler til opvarmning af varmt brugsvand, hvilket burde være en fornuftig investering i forbindelse med en renovering, specielt når der er fælles opvarmning af brugsvand til samtlige boliger. En beregning har imidlertid vist, at forbruget af varmt vand i afdelingen er så lille, at det vil tage 40 år at få afskrevet investeringen og så er der endda ikke beregnet forrentning. Derfor har afdelingen besluttet, at stille investeringen i bero. Afd. 6 i Ringkøbing har besluttet at være i teten med solceller, idet afdelingen har installeret solceller, der fuldt ud dækker den enkelte husstands strømforbrug. Investeringen er formentlig på sigt en god investering sagde vi dengang investeringen fandt sted og med de kraftigt stigende elpriser, går det givetvis i opfyldelse før forventet. Det skyldtes dog ildsjæle i afdelingen og bortfald af et stort renoveringslån, at det her og nu kunne gennemføres uden en lejeforhøjelse større end el besparelsen. Om 10 år, når investeringen er afskrevet og solcellerne stadig producerer på livet løs, vil afdelingens beboere dog virkelig få glæde af investeringen. Kun i afdelinger, hvor afdelingerne tænker meget langsigtet, kan vi forvente, at man vil investere i solceller med de nuværende priser. Side 5 - Beretning 2011 RSBolig

6 Ringkjøbing Boligforening installerede solceller på det nye byggeri på Blæsenborgparken afd. 50 og var blevet stillet i udsigt, at panelerne dækker strømforbruget til opvarmning af boligen, varmt brugsvand og ventilation. Bebyggelsen er dog først og fremmest energirigtigt, da det næsten er et passivt hus uden tilskud af CO2 neutral energi, som solceller m.m., hvilket er sket i kraft af et ventilationssystem, der genindvinder varmen næsten 100 % og en fantastisk godt isoleret og tæt hus. Med hensyn til forbrug af varme ser det dog ud til, at de teoretiske beregninger er alt for positive. Der har dog været en række indkøringsproblemer i forbindelse med opstarten, så vi er usikre på, hvad forbruget vil blive, når anlægget kører optimalt. Helhedsplaner: Ringkøbing: Afd. 8, Damtoften sagde nej afd. 5, Damtoften har vedtaget en helhedsplan, hvor der kommer ny ydermur med 150 mm isolering i ydervægge og nyt tag med 250 mm isolering på loftet. Endvidere nye vinduer næsten overalt, nye indgangspartier og entredøre, samt større lukkede altaner med karnapper. I Tarm afd. 2 - nu afd. 402 var der godkendt en helhedsplan, men vi fik kolde fødder på grund af mange opsigelser. Vi arbejder p.t. på en løsning, hvor blokkene nedbrydes til 1 plan, men det bliver dyrt og der er ikke en løsning endnu. Vedligeholdelsesvenlige materialer: Vi har gennem de sidste mange år arbejdet i vedligeholdelsesvenlige materialer, men det har vist sig, at ikke alle materialer holder det de lover: Vi har specielt problemer med plasticvinduer, der er udskiftet i afd. 3 Kronager, Ringkøbing på havesiden efter ca. 25 år, fordi der ikke kunne skaffes reservedele gummilister m.m. til tætning af de gamle vinduer. I Damtoften 9 14, Ringkøbing er der ligeledes problemer med plasticvinduerne på havesiden af samme årsag og de skal skiftes efter 20 år. Vi har også problemer med eternitsternbeklædning, der flere steder tager imod rødalger og ikke kan rengøres, hvorfor en udskiftning formentlig bliver resultatet. Større vedligeholdelsesarbejder: Vi har siden 1995 næsten kun bygget med pænt stort tagudhæng og 8 m brede længehuse som dobbelthuse. Det formindsker helt klart slidtagen både på murværk og vinduer i de berørte afdelinger. Op igennem 80érne, hvor både Alkjærparken og Gartnervænget i Ringkøbing blev bygget, fulgte man meget trenden østfra med bebyggelse uden udhæng og lidt mere spændende byggeri med vinkelbygninger, smalle byggerier, forskudte højder m.m. Det samme er sket i alle Tarm afdelinger fra afd. 3 til 12. Disse bebyggelser vil blive mere vedligeholdelseskrævende og det må forventes, at boligforeningen i takt med at afdelingerne får afviklet deres lån og dermed kommer til at betale meget ind til dispositionsfonden, Side 6 - Beretning 2011 RSBolig

7 bliver nødt til at bidrage til renoveringen med midler fra dispositionsfonden - for at holde huslejen på et fornuftigt niveau. Råderet: I etagebebyggelse er udskiftning af køkken og renovering af bad forbundet med udskiftning af gennemgående vandrør og faldstammer. Derfor skal disse renoveringer i etagebebyggelser ske samlet. I rækkehuse kan det ske helt individuelt. Beboerne i tidligere Ringkjøbing Boligforening har i de sidste 5-6 år kunnet opnå støtte med 10 % dog maximalt kr. pr. del køkken eller bad. Den ordning Ringkjøbing Boligforening indførte for 5-6 år siden med finansiering gennem boligforeningen er blevet en stor succes i flere afdelinger i Ringkøbing først og fremmest afd. 13 Strandvænget, hvor 14 ud af 15 boliger har udskiftet køkkener og afd. 12, Alkjærparken, hvor 45 ud af 139 har udskiftet køkkener, heraf 20 i 2010 og 3 i 2011 efter at afdelingen besluttede, at egenbetalingen ikke skulle opkræves, men også kunne finansieres over lånet, fordi køkkenerne nu er så ringe i mange boliger, at en køkkenrenovering nu også er i afdelingens interesse. En del andre afdelinger har også påbegyndt køkkenrenoveringer, men fortsat med egenbetaling, da køkkenerne i disse afdelinger gennemgående har en bedre standard. Den lokale råderetsstøtte gennem boligorganisationen vil blive videreført i alle afdelinger i Ringkøbing- Skjern Boligforening. Vedligeholdelsesstand Det er RSBoligs opfattelse, at vi har en god boligstandard og en fornuftig vedligeholdelsesstand, men hvis vore bebyggelser fortsat skal være tidsvarende vil det blive nødvendigt med løbende investeringer og forbedringer i de fleste afdelinger. De nye isoleringskrav til nybyggeri og de dermed forbundne besparelse til opvarmning gør, at vi også i ældre afdelinger skal tænke i bedre isolering ikke mindst af døre og vinduer, samt loft. Klimaaftaler og stigning i varmeprisen kan medvirke til, at vi bliver pålagt renoveringer, der kun på meget langt sigt er rentable. Som følge heraf har de fleste afdelinger nok gode henlæggelser, men næppe henlæggelser, der giver mulighed for at imødekomme de mange ønsker, der vil komme. På bestyrelsens vegne Karsten R. Håkonsen, formand og Jørgen Bitsch Hansen, direktør Side 7 - Beretning 2011 RSBolig