Nordborg Andelsboligforening

Transkript

1 Organisationsbestyrelsens beretning Maj april Denne skriftlige beretning udsendes til afdelingsformænd, for videreformidling i afdelingerne, hvis dette ønskes, kan også afhentes i kopi på kontoret og vil forefindes på hjemmesiden inden generalforsamlingen. 1. Indledning Nordborg Andelsboligforening har mange kvaliteter - noget som er værd at værne om og bygge videre på. Vi har boliger af god kvalitet, vi har en god og sund økonomi og beboerne tilkendegiver en stor tilfredshed med den service vi leverer. Men Nordborg Andelsboligforening har, som den almene sektor i øvrigt, behov for at have fokus på udvikling. Vi skal sikre at vores boliger er attraktive, er tidssvarende, er godt vedligeholdte og at beboerne oplever en god service - og vi skal hele tiden også have fokus på, at vores boliger skal have en konkurrencedygtig husleje. For at målene nås er det vigtigt at udvikle den måde der arbejdes på; vi skal være omkostningsbevidste, vi skal have dygtige og engagerede medarbejdere, vi skal tage den nye teknologi i brug og have et åbent og konstruktivt samarbejde hele vejen gennem organisationen. Beretningsåret har igen været et år hvor der er taget initiativer og taget nye skridt. Det er et år hvor der er sat nye mål og skabt resultater. Nordborg Andelsboligforening er på vej, men vi kan også se at der venter mange nye og spændende udfordringer. Overordnet kan vi se at Nordborg Andelsboligforenings økonomi fortsat er sund. Vi kan glæde os over at have fået tilsagn fra Landsbyggefonden og Sønderborg Kommune til at komme i gang med en renovering af afdeling 13 en af boligselskabets største afdelinger og den afdeling der har de største og mest påtrængende behov for et stort løft. Vi konstaterer også at udlejningssituationen er god, og at antallet af tomgangsboliger er minimalt.

2 2. Det forløbne år 2.1 Samarbejdet med Sønderborg Kommune Vi har i det forløbne år fastholdt et godt samarbejde med kommunen. I bestyrelsen tror vi på en god dialog, men aldrig uden at stille kontante krav også. Vi er en nyttig udviklingspartner for kommunen og skal behandles som sådan. Vi har her fra Nordborg Andelsboligforening foreslået en nærmere kontakt mellem de politisk valgte i boligforeningerne og byrådet for at sikre en bedre kommunikation, et forslag der er behandlet i boligforeningernes kontaktudvalg og efterfølgende fremsendt til borgmesteren med forventning om en god modtagelse og behandling. Det resulterede i, at der er aftalt et årligt møde alene mellem kommunalbestyrelsens udvalgsformænd og boligforeningernes formænd. Baggrunden for et sådant forum har været, at sikre den størst mulige kontakt og optimering af viden om boligorganisationers arbejde og betydning, til de ansvarlige politikere Nordborg Andelsboligforening og Danbo har siden begyndelsen af 2014 haft et samarbejde med relevante afdelinger i kommunens administration. Samarbejdet har fokus på det store antal af tomme boliger og dermed boligudviklingen på Nordals. Det er vigtig for såvel kommunen som vi to boligforeninger på Nordals, at vi har fælles syn og mål for problemet og den fremtidige udvikling for boligforeningerne på Nordals. Vi boligforeningerne - er vigtige medspillere i boligpolitikken i Sønderborg Kommune og ikke mindst her på Nordals hvor op mod 50 % bor alment. Vi har foreløbig lavet en aftale om nedlæggelse af boliger på Nordals frem til og med 2018 hvor der skal fjernes mere end 300 boliger inkl. de boliger som Danbo har planlagt. Nordborg Andelsboligforenings andel heraf er op til 20 boliger, som generalforsamlingen i 2016 gav organisationsbestyrelsen bemyndigelse til at udføre hvis og når det bliver nødvendigt. Det er aftalt, at arbejdsgruppen skal følge udviklingen meget tæt også efter Udviklingen i NAB har ikke været så accelererende som beregnet, hvorfor vi i NAB i 2017 vil revidere vores strategiplan så den tilpasses den aktuelle situation og de fremadrettede prognoser og helt konkret beder vi generalforsamlingen om at beslutningen om nedlæggelse af boliger med 20 forlænges til og med Lejeledighed Ligesom de fleste andre steder i Danmark, oplever vi udlejningsvanskeligheder i de mindre byer. I det gamle Nordborg kommuneområde er der store udlejningsproblemer med mange tomme boliger, såvel privat som alment. Også på ejerlejligheds og -boligområdet er der store problemer på Nordals. I afd. 20 har der været stor lejeledighed specielt med boligerne på Holmgad 8 og 22, i alt 11 lejligheder. Organisationsbestyrelsen vedtog på sit april møde 2017, at nedsætte boliglejen med kr ,- pr. lejlighed i for Holmgade 8 og 22, i alt 11 lejligheder. Huslejenedsættelsen er foreløbig gældende i 3 år. Herefter skal lejen stige ed kr. 200,- pr. år til normal leje er nået.

3 Vi har i alle øvrige afdelinger haft en rimelig lav lejeledighed og vores tab på ca. kr ,- er acceptabelt. 2.3 Uddannelse Den 28. januar havde vi som sædvanlig kursus på Mommark Handelsskole, sammen med Søbo, hvor alle afdelingsbestyrelsesmedlemmer og suppleanter var inviteret. Vi var i alt 80 deltagere, hvoraf ca. halvdelen var fra NAB. Kursusdagens overskrift var: Afdelingsbestyrelsens ansvar og kompetencer. Hvordan kan afdelingsbestyrelsen være katalysator for et godt beboermøde med et aktivt beboerdemokrati med følgende punkter: Hvem har hvilke rettigheder og pligter? Hvad er reglerne for indkaldelse og dagsorden. Hvordan udarbejdes og holdes afdelingsbestyrelsens beretning. Hvem skal være dirigent og hvem referent. Hvem skal informere om regnskab/budgettet. Indkomne forslag. Valg til afdelingsbestyrelsen mv. Eventuelt. Dagen varierede mellem korte oplæg, debatter i grupper og afsluttende med opsamling. Til at føre os igennem dagens emner havde vi fået BL-konsulenterne Preben Jørgensen og Niels Sørensen, til at varetage denne opgave Dagen som helhed var god og vi er overbeviste om, at afdelingsbestyrelsesmedlemmerne fik noget med hjem 2.4 Nye tiltag i 2016 I årets løb har vi ikke haft enkeltstående større byggesager, men vi har afsluttet og påbegyndt en del nødvendige og energirigtige forbedringer i afdelingerne 2, 4, 5 og 15 Renoveringerne skal udover, at give et bedre indeklima også gerne kunne finansieres delvis ved besparelser på energiudgifterne. Byrådet og Landsbyggefonden godkendte renoveringsplanerne for afdeling 13 i Havnbjerg, og vi kan derfor nu begynde med planlægningen af renoveringsarbejdet. I organisationsbestyrelsen besluttede vi at fremme synliggørelsen af NAB. Vi er startet med at udvikle og opsætte skilte ved indkørslerne til de forskellige afdelinger. Vi tog kontakt til de forskellige afdelinger om hvor man mente det var bedst at placere skiltene.

4 Herefter kontaktede vi kommunen for få godkendt placeringerne af skiltene. Der var der nogle placeringer af skilte der ikke kunne godkendes, men kommunens medarbejdere hjalp med at finde en fornuftig løsning. Så nu kan man se hvor NAB har sine forskellige boliger. 2.5 Afdelingssammenlægninger Der er blevet arbejdet med sammenlægning af afdelinger. Det er en proces som tager tid. Både med afdelingsformænd og senest med udvalgt afdelingsbestyrelser. Sammenlægninger er blevet diskuteret med formands gruppen flere gange. I det forum er stemningen ved at blive mere positiv for sammenlægninger. Sammenlægningsudvalget har haft møder med afdelingsbestyrelserne fra afd. 14 og 15 og 16, 17 og 18 for at involvere hele bestyrelsen fra de nævnte afdelinger. Der blev informeret om, og diskuteret, hvorfor disse sammenlægninger ønskes, og hvilke hindringer bestyrelsesmedlemmerne ser for succesfulde sammenlægninger. Sammenlægninger kan ikke ske uden flertal i afdelingerne, så første skridt er at sikre at afdelingsbestyrelserne er med på ideen. Ellers er chancen for succes ikke stor. De praktiske udfordringer som henlæggelser og forskelle i huslejer, er der alle løsninger på. Det ser ud til at den største forhindring er følelser. Udvikling og forandringer tager tid. Sammenlægningerne er ikke bare en fiks ide fra hovedbestyrelsens side. Det er en nødvendig del af den fornyelse og tilpasning til de udfordringer, højere krav og nye tiltag, som vi står over for Andet Vi har indgået aftale med et firma TADAA om el delebiler sammen med Danbo i 2 områder, Langesø og Havnbjerg Projektet blev sat i værk i starten af 2017og har endnu ikke helt slået igennem på brugersiden. Der er dog nogle aftaler i kraft og man kan jævnligt støde på en af de 4 biler. Boligforeningens bidrag har været begrænset til et beskedent beløb til investeringer omkring lade stationer. Vi afventer og håber på en positiv udvikling i projektet. For at sikre, at vores boliger kan lejes ud i fremtiden, har organisationsbestyrelsen besluttet, at være med til at finansiere installation af komfurer i de 5 ældste afdelinger. Indtil nu har indflytter selv skulle levere komfur ved indflytning. Aftalen går ud på at dispositionsfonden lægger ud for udskiftning af komfurer indtil der er passende henlæggelser i de berørte afdelinger til at de kan være selvfinansierende på dette punkt. I forbindelse med denne beslutning har der været afholdt udbud af leverancer. Der blev bedt om priser på induktionskomfurer og emhætter, baseret på en forventet udskiftning i hele Nordborg Andelsboligforening. Der blev opnået meget favorable priser ved et samlet udbud og det er klart hensigten at kommende udskiftning af komfurer vil ske med udgangspunkt i den indgåede aftale. 3. Nordborg Andelsboligforening og fremtiden 3.1 Udvikling og fornyelse Den almene boligsektor befinder sig i en brydningstid, hvor samfundet omkring os stiller stigende krav igennem mere kompliceret lovgivning og pres for løsning af ganske komplekse opgaver i forbindelse med fx helhedsplaner samt øgede ambitioner for samarbejdet med kommunerne i forbindelse med styringsdialogen.

5 Hvad der var godt for 10 og 20 år siden, er i dag ikke tilstrækkeligt. Det stiller krav til boligorganisationerne om en løbende udvikling og fornyelse. Det er særligt udgifter til udvikling af elektroniske værktøjer, hjemmeside med flere selvbetjeningsfunktioner, webportaler for bestyrelser og afdelingsbestyrelser, som øger skellene imellem de mindre og de større administrationer. Det er en udvikling som vil fortsætte. Det må forventes at mindre boligorganisationer i stigende omfang får udfordringer ved konkurrencen på kvalitet og pris med større administrationer. Vi kan dog med stolthed konstatere, at vi klarer os fint i sammenligningen med større organisationer. 3.2 Mission, vision og værdigrundlag for boligorganisationen Mission Nordborg Andelsboligforenings mission er at skabe trygge, velvedligeholdte boligområder med godt naboskab og med attraktive boliger til livets forskellige faser til en konkurrencedygtig pris. Vision Nordborg Andelsboligforening skal tilhøre den bedste del af den almene sektor. Nordborg Andelsboligforenings skal være kendt for fremtidssikrede løsninger inden for byggeri, administration, boligsocialt arbejde, miljø/energi, og kommunikation. Vi vil være kendte og anerkendte for mere end det at leje boliger ud og vi vil forfølge vores mærkesager. Vi ønsker at udvikle beboerdemokratiet ved at informere og engagere vores beboere og vi vil udvikle og motivere medarbejderstaben, så den kan imødekomme morgendagens udfordringer. Løsningen af Nordborg Andelsboligforenings opgaver skal bygge på, og tage afsæt i vores værdigrundlag. Værdigrundlag Vi har formuleret et værdigrundlag med følgende overskrifter: Handlekraft Åbenhed Respekt Synlighed Et godt ry 3.3 Kommunikation Foreningens hjemmeside Den nuværende hjemmeside er ikke helt på plads hvor vi ønsker den skal være, og det er derfor stadig højt prioriteret, at få udviklet og implementeret en tidssvarende hjemmeside, der skal være et godt medie for kommunikation mellem beboerne, boligorganisationen og offentligheden. Vores hjemmeside skal i fremtiden udvikle sig til at være det primære medie for kommunikationen omkring Nordborg Andelsboligforening, de enkelte afdelinger og generel information om den almene sektor.

6 Sideløbende vil vi forsøge at udvikle brugen af Facebook som et aktivt værktøj til kommunikation og markedsføring af Nordborg Andelsboligforening og vores interesseområder. Brugen af de sociale medier som bl.a. Facebook kræver dog stor disciplin brugerne og de i administrationen der skal administrere brugen. Vi vil ikke tillade at Facebook udvikler sig negativt, hverken i brugen af sprog eller emner. Emner på Facebook skal alene være relateret til Nordborg Andelsboligforening og vores aktiviteter. Sammen med Søbo og Gråsten Andelsboligforening har vi moderniseret den gamle webportal, hvor man på den nye portal SydDanskBolig.dk kan søge boliger i alle 3 boligorganisationer. Den nye portal er langt mere brugervenlig og informationsniveauet har samtidig fået et løft. Udgifterne til dette tiltag er betalt af foreningens dispositionsfond. 4. Oplysninger om boligforeningens drift 4.1 Årsregnskabet Indbetalinger til Landsbyggefonden. Vi har i 2016 indbetalt i alt tkr. til landsbyggefonden svarende til 2/3 af de udamortiserede lån. Herudover er der afregnet yderligere 747 tkr. til landsbyggefonden svarende til 40 % af opkrævede A og G indskud i de ældste afdelinger. Til organisationens egen trækningsret er der indbetalt tkr. Der er udbetalt i alt 885 tkr. til moderniseringsarbejder i foreningens afdelinger Trækningsretten udgør ved årets udgang tkr., Dispositionsfonden Der er tilgået netto tkr. fra afdelingerne i Medens der er anvendt 757 tkr. af dispositionsfonden i Dispositionsfonden har ydet støtte til følgende i 2016: tkr Dækning af lejetab i afdelingerne 426 Dækning af tab på fraflyttere 88 Tilskud til afdelinger 123 Hjemmeside og fælles op noterings portal 120 Opgørelse over dispositionsfondens udvikling de seneste 4 år er følgende (i tkr.): Saldo primo Bidrag fra afdelinger Udamortiserede ydelser Bidrag fra afdelinger Renter af egen trækningsret

7 Afgang dispositionsfond Tilskud mv Dækning af tab lejeledighed Dækning af tab fraflyttere Overført til Landsbyggefonden Forbrug egen trækningsret Saldo ultimo Trækningsretten (Egne midler) Der er i 2016 overført tilskud fra egen trækningsret i alt kr til: kr. Afdeling 01 Apotekervænget Afdeling 07 Mågevej, Lærkevej og Søvej Udvalgte nøgletal Til belysning af udviklingen i i boligorganisationens drift/indtjening gives følgende oversigt: Antal lejemålsenheder Bruttoadministrationsudgifter (tkr.) Nettoadministrationsudgift pr. lejemål Nettorenteindtægt pr. lejemålsenhed Dispositionsfondens disponible del pr. lejemål Arbejdskapital pr. lejemålsenhed Forrentning af afdelingernes henlagte midler 1,25% 2,85% 0,20% 2,35% Afdelingernes regnskaber. Afdelingernes resultater udgør netto et overskud på 753 tkr. fordelt med 23 afdelinger med overskud på i alt tkr. og 4 afdelinger med et underskud på i alt 420 tkr. En afdeling, tidligere bosted har ingen lejere efter kommunen har opsagt lejemålet i 2016, derved er der realiseret et underskud på 227 tkr. Der arbejdes på at sælge bygningerne. En afdeling har i forbindelse med fraflytninger afholdt udgifter til opgradering efter meget lange beboelses perioder. Dette har været med til at realisere er underskud på 173 tkr. Når der ses bort fra disse to specielle forhold, er det vores vurdering, at den generelle udvikling i afdelingerne er fornuftig og stabil.

8 Ultimo 2016 udgør afdelingernes samlede henlæggelser til fornyelser og vedligeholdelse tkr. Dette svarer kr. 353 pr. kvm. i gennemsnit. Der er i årets løb brugt tkr af henlagte midler, medens årets samlede henlæggelse har udgjort tkr. Det forventes, at afdelingerne i de kommende år vil fortsætte med en større opsparing end forbrug og således konsolidere sig til kommende nye opgaver. Afdelingernes drifts- og vedligeholdelsesplaner revideres løbende i det omfang der viser sig behov herfor. Afslutning Tak til organisationsbestyrelsen, afdelingsbestyrelserne og boligforeningens medarbejdere for et godt samarbejde i det forløbne år.