Kolonihaveforbundet for Danmark Frederikssundsvej 304 A 2700 Brønshøj Att. Mogens Ginnerup-Nielsen 11. februar 2011 Ole Liedke Advokat (L) Sag: 42785 Sekr: Christina Orlien orlien@i-s-l.dk Dir.: 33 45 05 63 Tilslutningsudgifter Hermed skal jeg som aftalt vende tilbage til din e-mail af den 21. januar d.å. og de heri indeholdte spørgsmål: 1. Udgiften til kloakering består af en af forsyningsvirksomheden fastsat afgift for tilslutning til det kommunale kloakledningsnet samt en række anlægsudgifter til kloakledninger på det berørte areal/ ejendom. Hvem påhviler disse udgifter til at foretage kloakering på ejendomme, som er udlejet til kolonihaveformål, når kommunen kræver kloakering i overensstemmelse med kommunens spildevandsplanlægning? (Tilslutningsafgiften skal svares af hver boligenhed ) 2. Hvis spørgsmål 1 besvares helt eller delvis med grundejeren, i hvilket omfang kan grundejeren så overvælte udgiften til kloakering på lejer ved en lejeforhøjelse eller på anden måde. Ad 1: Opkrævningen af udgifter vedrørende tilslutning til spildevandsanlæg er reguleret af lovbekendtgørelse 2010-06-07 nr. 633 om betalingsregler for spildevandsforsyningsselskaber mv. Det fremgår af lovens 1 at Loven har til formål at sikre hensynet til princippet om omkostningsdækning, herunder dækning af miljømæssige og ressourcerelaterede omkostninger, og prissætning med tilskyndelsesvirkning. Derudover skal der tages hensyn til, at de forskellige vandanvendelsessektorer yder et passende bidrag og til princippet om, at forurener betaler. Lovens 1, stk. 3 fastslår, at Loven fastsætter regler om betaling for afledning til spildevandsforsyningsselskabers spildevandsanlæg. Loven finder endvidere anvendelse på betaling for afledning til spildevandsanlæg etableret efter 7a og for betaling til fælles, obligatoriske ordninger og tømning og bortskaffelse af humane affaldsprodukter, slam og spildevand fra samletanke og bundfældningstanke.
Af lovens 1, stk. 4 fremgår følgende: Udgifter til udførelse, drift og vedligeholdelse af spildevandsforsyningsselskabers spildevandsanlæg og anlæg, der er etableret efter 7a dækkes af bidrag fra de berørte ejere af fast ejendom (herunder umatrikulerede arealer), der tilleder til spildevandsforsyningsselskabers spildevandsanlæg eller som er kontraktligt tilknyttet spildevandsforsyningsselskabet, jf. 7a. Af lovens 1, stk. 5 fremgår følgende: Udgifter til tømning af humane affaldsprodukter, slam og spildevand fra samletanke og bundfældningstanke som led i fælles, obligatoriske tømningsordninger dækkes af bidrag fra de berørte ejere af fast ejendom, jf. dog 7a, stk. 5 (min understregning). Det fremgår således af loven, at de nævnte udgifter skal dækkes af bidrag fra de berørte ejere af fast ejendom. Af lovens 2, stk. 1 omhandlende Bidrag fremgår følgende: V ed tilslutning af ejendomme, der ikke tidligere har været tilsluttet et spildevandsforsyningsselskab, pålignes et standardtilslutningsbidrag. Der kan ikke opkræves tilslutningsbidrag fra ejendomme, der er tilsluttet eller er pålignet tilslutningsbidrag til et spildevandsforsyningsselskab, jf dog stk. 4, 5 og 7. Af lovens 2, stk. 2 fremgår følgende: Standardtilslutningsbidraget udgør kr. 30.000 eksklusive moms for en boligenhed. Bestemmelsen i 2, stk. 2 angiver alene, hvad størrelsen på standardtilslutningsbidraget er og at det bidrag, der skal betales afhænger af antallet af boligenheder på ejendommen. Det fremgår ikke af bestemmelsen at en lejer, der anvender ejendommen ( boligenheden ) skal betale for tilslutningsafgiften. Efter min opfattelse er der ikke hjemmel i loven til at opkræve tilslutningsafgiften hos en lejer af fast ejendom. Hvis for eksempel et parcelhus er udlejet, er det ejeren ikke lejeren der skal betale for tilslutningen. I det interne lejeforhold (lejeaftalen) mellem udlejer og lejer kan det naturligvis være aftalt, at lejeren skal betale for udgiften. Det vedrører imidlertid ikke spørgsmålet om, hvem der efter loven skal betale. Som det fremgår af loven påhviler tilslutningsafgiften ejeren af fast ejendom. Kolonihaveforbundet er lejer af et grundareal, og der kan således ikke opkræves tilslutningsudgifter hos Kolonihaveforbundet. Det samme gælder den kolonihaveforening, der har fremlejet grunden af Kolonihaveforbundet. Tilslutningsudgiften påhviler en ejer af fast ejendom. Grundarealet ejes af Kommunen, medens bygningerne (kolonihavehusene) tilhører de enkelte medlemmer af Kolonihaveforeningen. 2.
Herefter er der to spørgsmål, der skal besvares. For det første om kolonihavehuset (bygningen) er en boligenhed. For det andet om det enkelte medlem af Kolonihaveforeningen er ejer af fast ejendom. Ved en boligenhed forstås en enfamiliebolig med selvstændigt køkken (parcelhus, rækkehus, andelslejlighed, sommerhus og lignende). Ved fast ejendom forstås ifølge udstykningsloven ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge noteringen af matriklen skal holdes forenet. Udstykningsloven bestemmer i 1, at: Matrikelbetegnelsen for et areal består af matrikelnummer og ejerlav. Ifølge tinglysningslovens 19 oprettes der et særskilt blad i tingbogen, hvis en bygning tilhører en anden end grundens ejer. Bygningen får sit eget ejendomsblad, og det fremgår af 19, at bygningen behandles i det hele efter denne lov som en selvstændig fast ejendom. Hvis medlemmets bygning opfylder kravet til at være en boligenhed, jf. definitionen foran og bygningen er oprettet med sit eget blad i tingbogen, er det min opfattelse, at ejeren af bygningen må anses for at være ejer af fast ejendom og derfor skal betale tilslutningsudgiften for denne boligenhed. Dette stemmer også med, at det fremgår af lovens 1, at loven blandt andet bygger på princippet om at forureneren betaler. Den enkelte kolonihavehusejer har råderetten over en (lejet) parcel og parcellen udgør sammen med bygningen en boligenhed. Ved tilslutning af en sædvanlig parcelhusgrund føres spildevandsnettet op til grunden, hvorefter grundejeren må betale anlægsudgifter fra grundens ydergrænse og op til bygningerne. Det er umiddelbart min opfattelse, at kolonihavehusejeren må betale anlægsomkostningerne fra yderkanten af hans parcel og op til kolonihavehuset (den individuelle tilslutning af boligenheden ). Jeg vender tilbage med mine bemærkninger til dette særskilte spørgsmål, som vi drøftede her til morgen. Anlægsudgifter vedrørende den øvrige del af grunden (arealerne udenfor parcellerne) står kommunen for, og der ses ikke at være hjemmel til at opkræve kolonihavehusejeren herfor. Det er det standardtilslutningsafgiften pr. boligenhed dækker. 3.
Ad 2: For det tilfælde, at de bygninger der foreligger ikke er en selvstændig matrikuleret fast ejendom med en boligenhed med selvstændigt køkken som anført foran, og da en del af anlægsudgifterne påhviler kommunen, har jeg overvejet om Kommunen på andet grundlag kunne kræve tilslutning mv. betalt af Kolonihaveforbundet/Kolonihaveforeningen. Spørgsmålet om, hvorvidt Kolonihaveforbundet/Kolonihaveforeningen som bruger/ lejer skal betale en tilslutningsafgift/tilslutningsudgifter må bero på de indgåede aftaler, jf. nedenfor. Generelle overvejelser: Kommunen udlejer en grund til Kolonihaveforbundet til en aftalt leje og for et på forhånd aftalt åremål. Ved tilslutningen til spildevandsanlæg afholdes en engangsudgift i form af tilslutningsafgift og udgifter til faktisk tilslutning ved entreprenør. Tilslutningen forøger alt andet lige ejendommens værdi og har således en økonomisk værdi for ejeren af grunden for eksempel ved genudlejning eller ved salg af grunden efter lejemålets udløb. Tilslutningen forøger samtidig værdien af kolonihavehusene og brugsværdien af Kolonihaveforeningens lejemål, hvorfor tilslutningen, så længe lejemålet løber, primært har økonomisk værdi og betydning for Kolonihaveforeningen/ejeren af kolonihavehuset. Tilslutningen har således værdi både for kommunen og for Kolonihaveforeningen/kolonihaveejeren. Hvem der har størst gavn af tilslutningens gennemførelse afhænger af lejemålets varighed. I sidste ende er det et aftaleretligt spørgsmål, hvem der i det interne forhold mellem udlejer og lejer skal betale tilslutningsudgifterne. Aftalen: Den aftale jeg har set indeholder følgende bestemmelser af betydning for spørgsmålet om betaling af en tilslutningsudgift, som den foreliggende. 3: De på det lejede faldne grundskatter og afgifter dog bortset fra afgift for vandforbrug og lignende betales af udlejeren. Eventuelle bygningsskatter betales af lejeren. 6 indeholder følgende afsnit: Lejerne er pligtige at deltage i udgiften til vedligeholdelse af de eventuelt udlejeren tilhørende pumpestationer og tilhørende ledningsanlæg mv. på arealerne samt udgiften til elforbruget til drift af disse anlæg. 4.
Bestemmelsen omhandler alene vedligeholdelse af genstande, men ikke et indmeldingsgebyr og startudgift ( standardbidraget ) vedrørende tilslutning til spildevandsanlæg. Af 8 fremgår følgende: Alle grundejerpligter påhviler lejeren. Det kunne naturligvis hævdes, at denne bestemmelse indebærer at lejeren skal betale alt, hvad der vedrører grunden. For det første fremgår det imidlertid ikke udtrykkeligt af bestemmelsen, og for det andet vil det være i strid med udgangspunktet, som er at lejer ikke skal betale andet end den aftalte leje. Spørgsmålet kan diskuteres, men jeg vurderer ikke, at bestemmelsen giver et tilstrækkeligt grundlag for et krav om lejers betaling af tilslutningsudgifter, jf. også forannævnte bestemmelse, hvorefter alle grundskatter og afgifter, dog bortset fra afgift for vandforbrug skal betales af udlejer. Det lejer skal betale er således afgift for vandforbrug og ikke engangsudgifter i forbindelse med tilslutning. Den anførte passus i 8 er efter min opfattelse møntet på overholdelsen af ordens- og miljøregler, regler for anvendelsen af grunde mv. men ikke betalingskrav. Om aftalegrundlaget skal i øvrigt bemærkes følgende: Aftalen er indgået med en professionel part med juridisk indsigt, kommunen, der kunne have indsat vilkår om lejeforhøjelser eller lejeregulering i kontrakten, for eksempel om lejers pligt at betale en udgift i en situation som den foreliggende (forbedringer). Særligt i langvarige kontraktforhold må det antages, at begge parter ved aftaleindgåelsen gør sig nøje overvejelser om vederlaget og eventuelle reguleringer af vederlaget, ligesom det må antages at begge parter overvejer fordele og risici ved at binde sig til en given leje for en lang periode. Det aftaleretlige udgangspunkt er da også at opkrævning af beløb udover den aftalte leje kræver hjemmel i aftalen. I mangel af en sådan hjemmel, må lejer kunne indrette sig i tillid til den aftalte leje. Lejeaftalen indeholder - hvis den svarer til vedlagte eksempel - ikke hjemmel til opkrævninger af tilslutningsudgifter. Spørgsmålet om, hvorvidt kommunen herefter kan opkræve udgifterne efter andre regelsæt gennemgås i det følgende. Lejelovgivningen: Lejeloven finder som bekendt ikke anvendelse på udlejning af en grund. Lejelovens udgangspunkt for de lejemål, der er omfattet af loven, er, at der ikke kan opkræves leje udover hvad der er aftalt. Lejeloven indeholder imidlertid forskellige muligheder for at gennemføre lejeforhøjelser, for eksempel hvis det lejedes værdi afviger væsentligt fra lejen, hvis skatter og afgifter forøges eller hvis der sker forbedring af det lejede. 5.
Lejelovens 58 bestemmer følgende: Har udlejeren under iagttagelse af 66 forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Af lejelovens 58, stk. 2 fremgår følgende: Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen samt dække afskrivningen og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Lejelovens bestemmelser finder ikke anvendelse på udlejning af en grund, og det kan ikke antages at lejelovens 58 er udtryk for en almindelig retsgrundsætning, der kan anvendes i lejeforhold udenfor lejeloven uden at der er grundlag herfor i aftalen. For så vidt angår lejelovens 58 henviser jeg til dommen U1961.858 vedrørende et lejemål omfattet af lejeloven. Dommen vedlægges. Det fremgår af denne dom, at udlejer ikke kan forlange lejeforhøjelse med henvisning til udførte forbedringer, hvis der er tale om en uopsigelig lejekontrakt fra udlejerens side. I afgørelsen blev det statueret, at der kun kan opkræves lejeforhøjelse vedrørende forbedringer i et uopsigeligt lejemål, hvis der er taget forbehold herom i kontrakten. Dommens resultat må så meget desto mere kunne anvendes i et retsforhold, hvor der end ikke er hjemmel i lejeloven for at foretage en forbedringsforhøjelse. Aftalelovens 36: Aftalelovens 36 bestemmer følgende: En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.. Lejekontrakten vedrørende grundene er som anført indgået med en professionel, sagkyndig part med juridisk indsigt, og kontrakten angår et vedvarende kontraktforhold, hvor parterne må antages at have overvejet fordele og risici samt behovet for eventuelle reguleringsklausuler i kontrakten nøje. I den Kommenterede Aftalelov af Lennart Lynge Andersen anføres det rammende herom: I langvarige kontraktforhold vil parterne som ovenfor antydet ofte have indsat genforhandlingsklausuler, indekseringsklausuler mv. og dermed have undveget det nævnte problem. Når dertil kommer at læren om bristende forudsætninger (stadig) har betydelig magt over sindene i sager af den omtalte kategori, jf. nedenfor i pkt. 9) og at 36 indtil 1995 kun gav mulighed for at regulere forpligtelser nedad (jf. nedenfor i afsnit 11), er det ikke overraskende at retspraksis kun udviser få eksempler på anvendelse (eller forudsat anvendelse) af 36 i langvarige kontraktforhold uagtet det naturligvis gælder at et misforhold mellem parternes ydelser lettest bliver urimeligt, hvis en kontrakt er langvarig. I sager om kontrakter, der er indgået mellem professionelle parter er domstolene meget tilbageholdende med at anvende aftalelovens 36, der oprindeligt var tænkt som en regel, der skulle anvendes i forbrugerforhold til beskyttelse af den svage part i aftaleforholdet. 6.
Ved vurderingen af om 36 eventuelt kunne påberåbes må det også tillægges betydning, at der for udlejer er tale om en engangsudgift. Dertil kommer at gennemførelsen af tilslutningen forøger værdien af kommunens egen grund. Bristende forudsætninger: Den juridiske litteratur om bristende forudsætninger er omfattende. Forudsætningslæren vedrører typisk en senere negativ udvikling, som aftaleparten ikke har taget eller ikke har kunnet tage i betragtning. Forudsætningslæren indebærer, at der kan være behov for at regulere et kontraktforhold efter almindelige retsgrundsætninger, hvis der foreligger en bristende forudsætning og hvis denne forudsætning har været 1) væsentlig og 2) kendelig for den anden part. Formålet med forudsætningslæren er at gennemføre en rimelig risikofordeling for en efterfølgende uforudset udvikling mellem 2 aftaleparter og dette udtrykkes på den måde, at den bristende forudsætning for at kunne gøres gældende skal være relevant. Med dette udtryk henvises der til, at en bristende forudsætning kun kan gøres gældende, hvis den anden part efter en samlet vurdering af forholdene, er den nærmeste til at bære risikoen for den senere udvikling. Forudsætningslæren supplerer og hænger sammen med aftalelovens 36, og de betragtninger der fremgår af retspraksis vedrørende denne bestemmelse. De samme grunde, som gør at aftalelovens 36 ikke kan anvendes indebærer efter min opfattelse, at kommunen heller ikke vil kunne påberåbe sig bristende forudsætninger til støtte for at lejer i den givne situation skal bære udgiften til en tilslutning. Konklusion: Konklusionen er derfor, at tilslutningsafgiften og anlægsudgifter vedrørende arbejder på parcellen påhviler, den der ejer en særskilt matrikuleret bygning, hvis der er tale om en boligenhed, jf. foran. Kolonihaveforbundet/ Kolonihaveforeningen som lejer kan ikke pålægges at betale for anlægsudgifter eller tilslutningsafgift ved tilslutning til spildevandsanlæg. Med venlig hilsen Ole Liedke liedke@i-s-l.dk 7.
This document was created with Win2PDF available at http://www.win2pdf.com. The unregistered version of Win2PDF is for evaluation or non-commercial use only. This page will not be added after purchasing Win2PDF.