UDKAST OFFENTLIG FREMLAGT FRA DEN TIL DEN LOKALPLAN 265 ERHVERVSOMRÅDE Hagensvej REBILD KOMMUNE HOBROVEJ 88-9530 STØVRING 9988 9988 raadhus@rebild.dk www.rebild.dk
Redegørelse lokalplan nr. 265 I. Redegørelse: Side Indledning...4 Lokalplanområdet... 4 Lokalplanområdets fremtidige forhold... 5 Lokalplanområdets omgivelser... 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning m.m.... 7 Lokalplanens fremlæggelse... 14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 14 II. Lokalplanens bestemmelser: Side 1 Lokalplanens formål... 15 2 Område og zonestatus... 15 3 Områdets anvendelse... 15 4 Udstykninger... 15 5 Veje, stier og parkering... 16 6 Bebyggelsens omfang og placering... 16 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 17 8 Ubebyggede arealer... 17 9 Tekniske anlæg... 18 10 Grundejerforening... 18 11 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse og anlæg... 18 12 Ophævelse af lokalplan... 18 13 Lokalplanens retsvirkninger... 18 Vedtagelsespåtegning... 19 Kortbilag 1 Matrikelkort Kortbilag 2 Miljøklasser Kortbilag 3 Større pladskrævende varegrupper Kortbilag 4 Administrationskort Screening for miljøvurdering Udkast 2
Redegørelse lokalplan nr. 265 Om lokalplaner En lokalplan fastlægger detaljerede bestemmelser om, hvordan et område må anvendes, herunder områdets udformning, placering og anvendelse af bygninger, veje, grønne arealer m.v. Lovgrundlaget for en lokalplan er lovbekendtgørelse af lov om planlægning (LBK nr. 937 af 24. oktober 2009). Ifølge denne lov har Byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan inden en større udstykning påbegyndes eller inden større bygge- eller anlægsarbejder - herunder større nedrivninger - sættes i gang. Meningen med lokalplanpligten er at sikre en større sammenhæng i planlægningen samt at sikre borgernes kendskab til og deltagelse i planlægningen. Kommunen skal fremlægge alle lokalplaner i mindst 8 uger, således der er mulighed for at fremkomme med kommentarer og ændringsforslag inden planen vedtages af Byrådet. For lokalplaner gælder endvidere, at de skal udarbejdes indenfor rammerne af kommunens overordnede planlægning, dvs. kommuneplanen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, skal kommuneplanen ændres, f.eks. ved udarbejdelse af et kommuneplantillæg til denne. Efter vedtagelse af en lokalplan, lader Byrådet den offentliggøre i PlansystemDK. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer principperne, dvs. den særlige karakter af det område, der søges skabt med lokalplanen. Der kan således ikke dispenseres fra lokalplanens formålsparagraf, ligesom principperne også som oftest vil være udtrykt i anvendelsesbestemmelse. Retslige forhold kan, jfr. Planlovens 58, påklages. Skønsmæssige forhold kan ikke påklages. Evt. klage skal sendes til Rebild Kommune, Center Plan, Byg og Vej, så vidt muligt elektronisk til pbv@rebild.dk ellers Hobrovej 88, 9530 Støvring inden 4 uger efter offentliggørelsen. Rebild Kommune videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af en klage, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet fremsender en opkrævning på gebyret, når de modtager en klage. Gebyret tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis medhold. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene. Dette skal ske inden 6 måneder fra afgørelsens modtagelse eller annoncering af denne afgørelse. Nærværende lokalplan er udarbejdet af REBILD KOMMUNE Center Plan, Byg og Vej (udarbejdet af MJ) (kvalitetssikret af MA) Udkast 3
Redegørelse lokalplan nr. 265 Indledning Lokalplan nr. 265 er identisk med området for den eksisterende lokalplan nr. 95, og omfatter arealerne vist på kortbilag nr. 1. Lokalplan nr. 265 giver mulighed for etablering af erhverv i form af større produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værksteds- og entreprenørvirksomhed, handels- og transportvirksomhed, kontorerhverv samt butikker til større pladskrævende varegrupper langs Hobrovej. Lokalplanen inddeler desuden lokalplanområdet i miljøklasser for fremtidige virksomheder, således at de virksomheder som påvirker omgivelserne mest placeres længst væk fra de tilstødende boligområder. Lokalplanområdet set fra Hobrovej. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i den sydøstlige del af Støvring by. Området er et ca. 31 ha stort eksisterende erhvervsområde. Området huser i dag forskellige industrivirksomheder, entreprenørvirksomheder, håndværksprægede virksomheder mv. Der er desuden enkelte boliger spredt i hele området enten i tilknytning til virksomheder eller fritliggende. Der er ca. 50 ejendomme i området, hvoraf kun enkelte ikke er udnyttet endnu. Udkast 4
Redegørelse lokalplan nr. 265 Ortofoto af lokalplanområdet, mål 1:6.000. Luftfoto optaget år 2011. Lokalplanområdets fremtidige forhold Lokalplanområdet udlægges fortsat som et erhvervsområde. Lokalplanen inddeler området i miljøklasser som vist på kortbilag nr. 2. Evt. konflikter mellem fremtidige erhverv og de tilstødende boligområder nordvest og sydvest for lokalplanområdet, samt det kommende boligområde øst for lokalplanområdet skal mindskes ved placeringen af fremtidige erhverv. Eksisterende lovlig anvendelse af de nuværende virksomheder bliver ikke anfægtet af nærværende lokalplan. Dog vil fremtidige ændringer af eksisterende forhold (udbygninger mv.) være omfattet af lokalplanen. Der må ikke opføres nye boliger indenfor lokalplanområdet. Eksisterende lovlige boliger kan fortsætte som hidtil, og disse må udbygges med ordinære tilbygninger. Lokalplanen åbner mulighed for at indrette butikker til pladskrævende varegrupper ud mod Hobrovej. Fremtidige butikker langs Hobrovej skal have vejadgang fra Hagensvej eller Lykkevej. Udkast 5
Redegørelse lokalplan nr. 265 Lokalplanområdets omgivelser Området nord for lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til offentligt område (kirkelig og institutionsformål), men der ligger en engroshandel med frugt og grøntsager med tilknyttet bolig. Længere mod nord ligger Støvring Kirke. Kirken kan ikke ses fra det meste af lokalplanområdet. Det er stort set kun fra den østlige halvdel af Klepholmvej, at kirken kan ses. Øst for lokalplanområdet ligger jernbanen. På den modsatte side af jernbanen er det planlagt, at der på sigt skal være et nyt boligområde. Området er endnu ikke udlagt til boliger i kommuneplanen, men der er lavet en overordnet dispositionsplan for det nye boligområde (Støvring Ådale). Syd for lokalplanområdet ligger et eksisterende erhvervsområde. Vest for lokalplanområdet ligger Hobrovej. Der er 9 boliger øst for Hobrovej ved lokalplanens nordlige ende. Vest for Hobrovej ligger et mindre erhvervsområde, samt boligområder. Lokalplanområdets omgivelser, mål 1:10.000. Udkast 6
Redegørelse lokalplan nr. 265 Lokalplanens forhold til anden planlægning m.m. Kommuneplanen Parallelt med lokalplan nr. 265 offentliggøres også et forslag til tillæg nr. 23 til Kommuneplan 2009, der opretter 2 nye rammeområder E9 og E10, som erstatter de eksisterende E1 og E2 indenfor lokalplanområdet. Følgende rammeafgrænsninger er efter tillæg nr. 23 til Kommuneplan 2009 gældende for området. Nye rammeafgrænsninger efter kommuneplantillæg nr. 23, mål 1:10.000. Udkast 7
Redegørelse lokalplan nr. 265 Følgende rammebestemmelser er efter tillæg nr. 23 til Kommuneplan 2009 gældende for området. Rammeområde E9 Benævnelse Erhvervsområde Formål/anvendelse Større produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værksteds- og entreprenørvirksomhed, kontorer, samt butikker til særlig pladskrævende varegrupper Ma. bebyggelsesprocent 50 % Ma. etageantal Ma. byggehøjde 8,5 m bortset fra enkelte bygningsdele hvis særlige forhold taler for dette Udendørs opholdsareal 10 % Detailhandel Butikker til særlig pladskrævende varegrupper må højst være 3.000 m 2 Særlige forhold Miljøklasse 1-4 Rammeområde E10 Benævnelse Erhvervsområde Formål/anvendelse Større produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værksteds- og entreprenørvirksomhed samt kontorer Ma. bebyggelsesprocent 50 % Ma. etageantal Ma. byggehøjde 8,5 m bortset fra enkelte bygningsdele hvis særlige forhold taler for dette Udendørs opholdsareal 10 % Detailhandel Ma 200 m² til salg af egne fremstillede produkter Særlige forhold Miljøklasse 1-5 Rammebestemmelserne muliggør herefter en anvendelse som lokalplanen åbner op for. Lokalplaner Den eksisterende lokalplan nr. 95 afløses af lokalplan nr. 265 ved dennes endelige vedtagelse. By- og landzoneforhold Lokalplanområdet er i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. Detailhandel Lokalplanens bestemmelser for detailhandel er i overensstemmelse med planlovens kapitel 2 d planlægning til butiksformål. Iht. planlovens 5 n kan der udenfor bymidter og bydelscentre udlægges arealer til butikker der alene forhandler pladskrævende varegrupper, samt mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Pladskrævende varegrupper defineres i planloven som biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. Såfremt der placeres møbelbutikker uden for bymidten skal det godtgøres, at butikken ikke kan placeres i bymidten. Butikker der forhandler tømmer og byggematerialer, kan etablere et særligt afsnit med varer, der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer. Nedenstående kort viser hvor der iht. kommuneplanen kan planlægges for butikker til pladskrævende varegrupper. Udenfor afgrænsningen kan etableres mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Udkast 8
Redegørelse lokalplan nr. 265 Pladskrævende varegrupper, mål 1:6.000. Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjerne om detailhandel i Rebild kommuneplan. Iht. kommuneplanen kan der indrettes butikker til særlig pladskrævende varegrupper i rammeområde E1. Iht. kommuneplanens hæfte 13 om detailhandel, kap. 4 er den samlede udbygningsramme i Støvring for butikker til pladskrævende varegrupper 5.000 m 2. Der er siden vedtagelsen af Rebild Kommuneplan 2009 kun vedtaget én lokalplan, som giver mulighed for pladskrævende varegrupper i Støvring. Det drejer sig om lokalplan nr. 261, som giver mulighed for butikker til pladskrævende varegrupper, hvor hver enkelt butik må være op til 3.000 m 2. De nye butikker skal dog holde sig indenfor en samlet ramme på 5.000 m 2. Det vurderes således ikke, at planen strider mod kommuneplanen. Vandforsyning Området forsynes med drikkevand fra Støvring Vandværk. Udkast 9
Redegørelse lokalplan nr. 265 Grundvandsforhold Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser, som det er fastlagt i vandplanerne. Området ligger uden for indvindingsoplandene til Støvring Vandværk. I områder med drikkevandsinteresser skal grundvandsressourcen sikres gennem en generel beskyttelse af grundvandet, både mod eksisterende og nye forureningskilder. Det er derfor vigtigt, at vej- og parkeringsarealer befæstes med fast belægning, så regnvandet herfra kan opsamles og ledes til regnvandssystemet. Varmeforhold Lokalplanområdet er i Rebild Kommunes varmeplan udlagt til naturgasområde med individuel gasforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttes naturgasnettet. Spildevandsforhold Lokalplanområdet er separatkloakeret. Forureningsforhold. Støj, støv og lugt Lokalplanområdet består af et eksisterende erhvervsområde. Lokalplanen vil således ikke medføre en øjeblikkelig stor ændring af påvirkningen af de omkringliggende boliger. Lokalplanen kan dog få en påvirkning af nye erhverv i området. Lokalplanområdet inddeles i miljøklasser op til miljøklasse 5 som vist på kortbilag nr. 2, hvilket på sigt kan bevirke, at mere generende virksomheder flyttes længere væk fra de tilgrænsende boligområder. Virksomheder skal placeres under hensyn til miljøklasserne, men skal stadig overholde evt. krav iht. miljøbeskyttelsesloven mv. Der henvises til Håndbog om Miljø og Planlægning udgivet af Miljøstyrelsen i 1992/2004. Uddrag fra håndbogen: I forbindelse med vurderingen af de enkelte virksomheders lokalisering, opereres der i metoden med 7 klasser: Klasse 1 omfatter de virksomheder og anlæg, som ikke giver anledning til nævneværdig påvirkning af omgivelserne og således kan integreres med boliger. Hovedparten af virksomhederne i denne klasse er forretninger, liberale erhverv, kontorer og små virksomheder med butik. Klasse 2 virksomheder giver anledning til ganske ubetydelige påvirkning af de nærmeste omgivelser og vil kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Denne klasse omfatter typisk mindre virksomheder af typen bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier. Klasse 3 omfatter virksomheder, som fra udendørs aktiviteter (herunder transport) og småafkast giver anledning til en mindre påvirkning af omgivelserne. Virksomhederne bør placeres i industriområder evt. i randzonen, hvis området er zonet, idet virksomhedstypen ofte vil være forenelig med forureningsfølsomme naboområder. Inden for denne klasse falder mange håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder. Klasse 4 omfatter de mindre belastende af de egentlig produktionsvirksomheder. Som hovedregel bør de placeres i egentlige industriområder. Klassen rummer bl.a. visse levnedsmiddelfabrikker og mindre, overfladebehandlede virksomheder, herunder autolakkerier. Udkast 10
Redegørelse lokalplan nr. 265 Klasse 5 rummer mere belastende produktionsvirksomheder/fabrikker, såsom visse maskinfabrikker, betonfabrikker og farve- og lakindustrivirksomheder. Klasse 6 indeholder en række industrivirksomheder, som kan belaste omgivelserne i betydelig grad. Placering bør finde sted i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til følsomme naboer kan opnås. Eventuelt vil placering også kunne finde sted i industriområder forbeholdt virksomheder med særlige beliggenhedskrav. Til klassen hører f.eks. asfaltfabrikker, slagterier, større maskin- og betonfabrikker. Klasse 7 omfatter virksomheder, der kan give anledning til en omfattende belastning af omgivelserne, og som derfor normalt stiller særlige beliggenhedskrav. Placering bør finde sted på arealer forbeholdt virksomheder med særlige beliggenhedskrav eller evt. i midten af store industriområder, hvor den fornødne afstand i forhold til følsomme naboer kan opnås. Desuden kan placering i særlige tilfælde ske i landzone på baggrund af en nærmere planlægning (evt. en VVM-vurdering). Klassen omfatter medicinal- og pesticidproduktion og kraftværker. Til hver klasse knytter der sig en anbefalet minimumsbeskyttelsesafstand til forureningsfølsom arealanvendelse, som kan anvendes i planlægningssituationen (zoning og konsekvensområder). Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men der er tale om, at hvis afstanden er kortere end den angivne, må det ske ud fra oplysninger om de faktiske forureningsforhold. Minimumsafstandene er: Klasse 1 0 meter ( i forhold til boliger ) Klasse 2 20 meter ( - ) Klasse 3 50 meter ( - ) Klasse 4 100 meter ( - ) Klasse 5 150 meter ( - ) Klasse 6 300 meter ( - ) Klasse 7 500 meter ( - ) Ud over denne generelle miljøkonsekvensvurdering af virksomheder inden lokalisering, kan der i en eventuel miljøgodkendelse eller lignende bl.a. fastsættes en grænse for den eksterne støj fra virksomheder. Der henvises til vejledning nr. 5, 1984 fra Miljøstyrelsen. Ekstern støj fra virksomheder. Trafikale forhold Lokalplanområdet har vejadgang til Hobrovej via Møllegårdsvej. Overkørsler til de enkelte ejendomme må ikke ske til Hobrovej med undtagelse af de enkelte ejendomme, som i dag har en eksisterende lovlig overkørsel. Jordforurening For lokalplanområdet: Flere af ejendommene indenfor lokalplanområdet er registreret som værende forurenet på vidensniveau 1 (V1) eller uafklarede, hvilket man skal være opmærksom på ifm. bygge- og anlægsarbejder, jf. lov om forurenet jord. Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 1, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Er en ejendom registreret som uafklaret har der været aktiviteter på grunden, som muligvis har forurenet den, men oplysninger om aktiviteterne er endnu ikke blevet vurderet af regionen. Eventuel opgravning eller fjernelse af forurenet jord skal ske gennem en anmeldelse til Rebild Kommune. Udkast 11
Redegørelse lokalplan nr. 265 Forurenede grunde, mål 1:6.000. Generelt: Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres en forurening, skal arbejdet straks standses og Rebild kommune underrettes, jf. miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Jordforureningsloven klassificerer arealer som ligger i byzone, jf. planlovens 34, som et område, der kan være lettere forurenet. Hvis kommunen har viden om, at et større sammenhængende område indenfor byzone ikke er lettere forurenet, skal kommunen gennem et regulativ undtage området fra klassificeringen. Servitutter Ved udarbejdelsen af lokalplanen er der registreret tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Udkast 12
Redegørelse lokalplan nr. 265 Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, f knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Aalborg Historiske Museum. Udkast 13
Redegørelse lokalplan nr. 265 Miljøvurdering Jævnfør Lov om miljøvurdering af planer og programmer, lov nr. 316 af 5. maj 2004, 4 stk. 1 har Rebild Kommune konkluderet, at nærværende lokalplan ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs 3 stk. 1. Til at vurdere en eventuel miljøpåvirkning har kommunen foretaget en screening, dvs. en indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Konklusionen af screeningen illustreres i følgende skema. Energiforbrug Parameter Geografiskniveau Lokalt Trafikbelastning Kulturarv Biologisk mangfoldighed Befolkningen/ sundhed Miljø/støj niveau niveau Regionalt For den komplette screening henvises til screeningskemaet bagerst i lokalplanforslaget. Lokalplanens fremlæggelse I overensstemmelse med Planlovens 24 er der fastsat en frist på 8 uger for fremsættelse af skriftlige indsigelser, kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget er fremlagt i perioden fra den.. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endelig vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. En forudsætning herfor er, at udnyttelsen ikke er i strid med den gældende Kommuneplan. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil 1 år efter forslagets offentliggørelse. Udkast 14
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 265 Lokalplan nr. 265 for et erhvervsområde ved Hagensvej I henhold til bekendtgørelse af lov om planlægning, nr. 937 af 24. oktober 2009 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: at udlægge området til erhvervsformål at give mulighed for etablering af butikker til pladskrævende varegrupper langs Hobrovej at sikre der ikke opføres boligbebyggelse i området 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 2.2 Lokalplanområdet er og forbliver i byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet udlægges til erhvervsformål, større produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værksteds- og entreprenørvirksomhed, handels- og transportvirksomhed samt kontorerhverv. 3.2 Lokalplanområdet deles op i miljøklasser som vist på kortbilag nr. 2. Virksomheder skal placeres under hensyn til miljøklasserne. Kontorerhverv må ikke placeres i området udlagt til miljøklasse 2-5, da dette skal friholdes til tungere erhverv. 3.3 Der må ikke drives handel med dagligvarer eller anden detailhandel med undtagelse af butikker til større pladskrævende varegrupper, som må placeres indenfor området vist på kortbilag nr. 3. Herudover kan der indrettes mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. 3.4 Der må ikke etableres nye boliger. De eksisterende boliger må kun anvendes til helårsbeboelse. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Jf. kortbilag nr. 4 kan ejendomme i den nordlige del af lokalplanområdet udstykkes i grunde med en mindste grundstørrelse på 4.000 m 2. I den sydlige del af lokalplanområdet kan Udkast 15
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 265 ejendomme udstykke i grunde med en mindste grundstørrelse på 2.000 m 2. 4.2 De eksisterende beboelsesbygninger må ikke frastykkes erhvervsvirksomheden. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Overkørsler til de enkelte ejendomme skal ske til Hagensvej, Fabriksvej, Lykkevej eller Gl. Kirkevej. 5.2 Veje skal udlægges i en bredde af minimum 10 m, og udføres med vendemulighed for lastbiler. 5.3 Parkering skal foregå på egen grund. Til hver ejendom skal anlægges mindst 1 p-plads per 100 m 2 bruttoetageareal erhvervs bebyggelse (dog minimum 4) og 1-p-plads per 50 m 2 bruttoetageareal butik. 5.4 Parkeringspladser og lign skal udformes efter Vejdirektoratets vejregler. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten må for den enkelte ejendom ikke overstige 50 %. 6.2 Bebyggelse må ikke opføres med bygningshøjde på mere end 8,5 meter over godkendt niveauplan. Der kan dog i særlige tilfælde gives tilladelse til større højde for mindre bygningsdele, såsom siloer, skorstene mv., såfremt virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør dette. 6.3 Bebyggelse må opføres i op til 2 etager. 6.4 Langs med veje udlægges en byggelinje på 5 m fra vejskel som vist på kortbilag nr. 4. 6.5 Indenfor området vist på kortbilag nr. 3 må der placeres butikker til særligt pladskrævende varegrupper. Særligt pladskrævende varegrupper er defineret i planloven. Hver enkelt butik må være op til 3.000 m 2. De nye butikker skal dog holde sig indenfor en samlet ramme på 5.000 m 2. 6.6 Virksomhederne i hele lokalplanområdet må have en butik på op til 200 m 2 til salg af egne fremstillede produkter. Udkast 16
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 265 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Blanke eller reflekterende materialer må ikke anvendes. Undtaget herfra er solfangere og solceller. 7.2 Skilte må udføres som facadeskilte enten som løse bogstaver, skilteplader eller lyskasser. Lyskasser med fuld gennemskinnelig baggrund må ikke anvendes. Skrift og symboler bør være lyse, og baggrunden bør være mørk. Der må ikke opsættes bannere. 7.3 Skilte kan belyses med koronabelysning eller spotlamper. Spotlamper og armaturer til belysning af skilte skal være spinkle og udført i materialer eller farver, der er neutrale i forhold til den facade, de opsættes på. Lyset skal være konstant, og må ikke blænde, pulsere eller blinke. 7.4 Der må ikke opsættes reklamer for produkter, varer eller serviceydelser mod Hobrovej. 7.5 Der må på hver ejendom opsættes optil 3 flagstænger i 1 gruppe. 7.6 Der må ved indkørslen til hver ejendom opsættes 1 fritstående stander/pylon med en højde på optil 3,5 m og en størrelse på optil 5 m 2. Hvis der er flere virksomheder på samme ejendom skal de bruge samme stander/pylon. 7.7 Der kan opsættes et fælles henvisningsskilt for virksomhederne i lokalplanområdet. Hver virksomhed kan have et skilt på optil 20 cm i højden og 100 cm i bredden. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 De ubebyggede arealer skal med beplantning, befæstelse m.v. gives et ordentligt udseende. Udendørs oplag må kun finde sted indenfor tæt skærmede arealer. 8.2 Terrænreguleringer skal ske på en sådan måde, at de eksisterende terrænformer så vidt muligt følges. Nødvendige terrænreguleringer på mere end +/- 1,00 meter skal særskilt godkendes i forbindelse med byggetilladelsen. 8.3 Der udlægges et 10 m bredt beplantningsbælte langs grænsen til det tilstødende boligområde som vist på kortbilag nr. 4. Beplantningen skal etableres inden ibrugtagning af ny bebyggelse i området. Udkast 17
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 265 9 TEKNISKE ANLÆG 9.1 Eksisterende ledninger skal respekteres eller omlægges efter aftale med ledningsejer. 9.2 Al ledningsføring skal ske i jorden. 9.3 Inden for lokalplanområdet kan der placeres fritstående transformerstationer og pumpestationer o.lign. til områdets daglige forsyning. 10 GRUNDEJERFORENING Ingen bestemmelser. 11 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYG- GELSE OG ANLÆG 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er sket tilslutning til kollektiv varmeforsyning. 11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de i 5 nævnte vejog parkeringsforhold og de i 8 nævnte forhold om udearealer er udført. 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 12.1 Lokalplan nr. 95 ophæves i forbindelse med vedtagelsen af nærværende lokalplan. 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen kan ikke i sig selv gøre indgreb i de bestående forhold, hvorfor den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Om- og tilbygning eller ibrugtagning i strid med nærværende lokalplan må ikke finde sted. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Udkast 18
Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 265 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Vedtagelsespåtegning Således godkendt som forslag af Rebild Byråd, den Udkast 19
25o 8,00m 16bs 16k 16i 16b 6,00m 16al 8,00m 6,00m 25g 25m 25c 25i 25k 25p 7000an 4s 4r 4f 4g 3m 4æ 4,00m 4,50m 3r 3u 3l 3ø 3p 3q 3ar 4 3s 3t 4e 4ag 3,77m 5,00m Markvej 3ak 3ac 3aq 3a 3ad 28 4a 14bm 14a 14bp 14bn 14bs 14by 13 14bg 14br 14bu 7000r 14bt 7000al Fredskov 14æ 14bi 7000p 14i 7000af 4cø 4da Hobrovej 6,00m 16at 16z 16y 14ac14ab 16au 16bh 14u 14 16d Gl. Kirkevej 16ag 16ao Lykkevej 16cl 16cm 16e 16an 16aq 16ae REBILD KOMMUNE CENTER PLAN, BYG OG VEJ Hobrovej 88, 9530 Støvring Tlf.: 9988 9988 Fa: 9988 7632 E-mail: pbv@rebild.dk Web: www.rebild.dk 16af Hagensvej 16as 16bv 16aæ 16ay 16ar 16bi 16av 16am 16bb 16co 16az 16be 16bd Møllegårdsvej 16bl 16aø 16ba 16bm 16cc Fabriksvej 16a 16bz 16cd 16bo 16bn 16ce 16bæ 16bø 0 16cf Lokalplan nr. 265 - Erhvervsområde, Hagensvej Matrikelkort - Støvring By, Buderup Målforhold: 1:4000 Dato: 31-10-2012 16 m 50 16ø 3,77m 100 Sagsnr.: 01.02.00-P16-1-12 Kort nr. 1 Rev. dato:
Lykkevej Fredskov Klepholmvej Østre Alle Hobrovej Hagensvej Fabriksvej Møllegårdsvej Gl. Kirkevej 0 m 50 100 REBILD KOMMUNE CENTER PLAN, BYG OG VEJ Hobrovej 88, 9530 Støvring Tlf.: 9988 9988 Fa: 9988 7632 E-mail: pbv@rebild.dk Web: www.rebild.dk Lokalplan nr. 265 - Erhvervsområde, Hagensvej Butikker til større pladskrævende varegrupper Målforhold: 1:4000 Dato: 31-10-2012 Sagsnr.: 01.02.00-P16-1-12 Kort nr. 3 Rev. dato:
Lykkevej Beplantningsbælte Østre Alle Hobrovej Hagensvej NORDLIGE DEL SYDLIGE DEL Fabriksvej Møllegårdsvej Gl. Kirkevej 0 m 50 100 REBILD KOMMUNE CENTER PLAN, BYG OG VEJ Hobrovej 88, 9530 Støvring Tlf.: 9988 9988 Fa: 9988 7632 E-mail: pbv@rebild.dk Web: www.rebild.dk Lokalplan nr. 265 - Erhvervsområde, Hagensvej Administrationskort Målforhold: 1:4000 Dato: 31-10-2012 Sagsnr.: 01.02.00-P16-1-12 Kort nr. 4 Rev. dato:
Screening for miljøvurdering Forslag til tillæg nr. 23 til Rebild Kommuneplan 2009 Forslag til lokalplan nr. 265 Erhvervsområde, Hagensvej Baggrund og formål Rebild Kommune ønsker at give mulighed for at etablere butikker til pladskrævende varegrupper iht. Kommuneplan 2009 samt kontorer. Samtidig opdateres den eksisterende lokalplan nr. 95 for erhvervsområdet ved Hagensvej, Lykkevej og Fabriksvej. Side 1 af 7
Lokalplanens formål er bl.a., at give mulighed for etablering af butikker til pladskrævende varegrupper langs Hobrovej give mulighed for etablering af kontorer indenfor lokalplanområdet fastlægge bestemmelser som sikrer en hensigtsmæssig udnyttelse af erhvervsområdet Område Lokalplanen består af flere ejendomme Fabriksvej 2-4, Gammel Kirkevej 4-5, Hagensvej 1-66, Hobrovej 139 og 141, Lykkevej 1-4 og Møllegårdsvej 5-13 (ulige numre). Området er beliggende i byzone og forbliver sådan. Om planforslaget Området påtænkes reguleret som vist på vedlagte kortbilag 1 og 2, som viser hhv. miljøklasser for fremtidige virksomheder samt afgrænsningen af området til butikker til særlig pladskrævende varegrupper. Planen vil ikke ændre på den eksisterende indretning af området (veje, grunde mv.) Forhold til Rebild Kommuneplan 2009 Området er omfattet af rammeområde E1 og E2 for Støvring planområde. Områdebetegnelse, anvendelse og beskrivelse Ma. bebyggelses %, etageantal og bebyggelseshøjde Zoneforhold Udendørs ophold (min % af etageareal) Detailhandel Særlige forhold E1 Erhvervsområde. Større produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værksteds- og entreprenørvirksomhed, samt butikker til særlig pladskrævende varegrupper 50% 8,5 m bortset fra enkelte bygningsdele hvis særlige forhold taler for dette Byzone 10% Butikker til særlig pladskrævende varegrupper må højst være 3.000 m 2 Miljøklasse 2-4 E 2 Erhvervsområde. Større produktions- og fremstillingsvirksomhed, lager- og værksteds- og entreprenørvirksomhed 50% 8,5 m bortset fra enkelte bygningsdele hvis særlige forhold taler for dette. Byzone 10% Ma 200 m² til salg af egne fremstillede produkter Miljøklasse 2-5 Iht. kommuneplanen kan der indrettes butikker til særlig pladskrævende varegrupper i rammeområde E1. Iht. kommuneplanens hæfte 13 om detailhandel, kap. 4 er den samlede udbygningsramme i Støvring for butikker til pladskrævende varegrupper 5.000 m 2. Der er siden vedtagelsen af Rebild Kommuneplan 2009 kun vedtaget én lokalplan, som giver mulighed for pladskrævende varegrupper i Støvring. Det drejer sig om lokalplan nr. 261, som giver mulighed for butikker til pladskrævende varegrupper, hvor Side 2 af 7
hver enkelt butik må være op til 3.000 m². De nye butikker skal dog holde sig indenfor en samlet ramme på 5.000 m². Det vurderes således ikke, at planen strider mod kommuneplanen. Kommuneplanens rammebestemmelser for område E1 og E2 giver ikke mulighed for indretning af kontorerhverv i området. Hvorfor rammebestemmelserne skal ændres så de også omfatter kontorer. Nordvest og sydvest for lokalplanområdet er udlagt boligområder, hvilket giver en begrænsning for, hvilken type erhverv som kan etableres op hertil. Ydermere beskriver kommuneplanen, at der på sigt vil ske en planlægning for boligområder øst for lokalplanområdet på den anden side af jernbanen. Forhold til eksisterende lokalplan nr. 95 Området er identisk med området for lokalplan nr. 95. Den eksisterende lokalplan nr. 95 udlægger området til erhvervsformål, fremstillingsvirksomhed, bygge- og anlægsvirksomhed, handels- og transportvirksomhed. Der er således ikke mulighed for indretning af butikker. Hvorfor der udarbejdes en ny lokalplan for området, som giver mulighed for indretning af butikker til særlig pladskrævende varegrupper langs Hobrovej. Samtidig fornyes bestemmelserne for det eksisterende erhvervsområde. Særlige fokuspunkter i planlægningen Virksomhedernes påvirkning af naboboligområder Lovgrundlag Screeningen gennemføres i medfør af lov om miljøvurdering af planer og programmer, jf. lovbek. nr. 936 af 24.09.2009. Ifølge lovens 3, stk. 1, skal der udarbejdes en miljøvurdering af planer og programmer som tilvejebringes indenfor fysisk planlægning i følgende tilfælde: 1. Planer og programmer, som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er omfattet af bilag 3 og 4, 2. andre planer og programmer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, og 3. andre planer og programmer, som i øvrigt fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som myndigheden vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Ad 1) Bestemmelsen suppleres af følgende undtagelse, jf. 3, stk. 2: "Hvis planer og programmer som nævnt i stk. 1, nr. 1 fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer eller programmer, skal der kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet." Nærværende screening gennemføres i henhold til miljøvurderingslovens 3, stk. 2. (jf. screeningsskema nedenfor) Materiale til rådighed for screeningen Rebild Kommuneplan 2009 Kortbilag 1 og 2 Side 3 af 7
Samlet vurdering Der er gennemført en screening (forundersøgelse), som tager hensyn til de kriterier, der er angivet i lovens bilag 2, jf. 4, stk. 2. I screeningen er anvendt et skema, der tager udgangspunkt i de miljøtemaer en miljøvurdering efter lovens 1, stk. 2, skal omfatte. Skemaet fremgår nedenfor. Rebild Kommune har på baggrund af screeningen konkluderet, at nærværende lokalplan ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs 3 stk. 1. Side 4 af 7
Lokalplan nr. 265 Planens forhold til lovens 3, stk. 1, nr. 1 og 2 Ja Nej Begrundelse/Bemærkninger Planen er omfattet af lovens bilag 3 og/eller bilag 4 Planen kan påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt Indvirkning Miljøparametre Ikke relevant Negativ indvirkning Neutral indvirkning Positiv indvirkning Begrundelse/Bemærkninger Befolkning og menneskers sundhed Støjpåvirkning Sundhedstilstand Svage grupper (f handicappede) Friluftsliv og rekreative interesser Begrænsninger og gener over for befolkningen Lokalplanen vil lave en inddeling i miljøklasser, hvilket forhåbentlig på sigt kan flytte de mest generende virksomheder væk fra boligområderne, hvilket vil være til gavn både for boligerne samt virksomhederne. Lokalplanområdet består af et eksisterende erhvervsområde. Lokalplanen vil således ikke ændre på påvirkningen af de omkringliggende boliger. Lokalplanen vil lave en inddeling i miljøklasser, hvilket forhåbentlig på sigt kan flytte de mest generende virksomheder væk fra boligområderne, hvilket vil være til gavn både for boligerne samt virksomhederne. Biologisk mangfoldighed - herunder flora og fauna Dyreliv Planteliv Sjældne, udryddelsestruede eller fredede dyr, planter eller naturtyper Nærliggende Natura-2000 områder Spredningskorridorer, barrierer Naturbeskyttelse Skovrejsning eller -nedlæggelse Fredning Lokalplanområdet består af et eksisterende lokalplanlagt erhvervsområde. Nærmeste Natura-2000 område ligger ca. 550 m væk (Lindenborg Å) Lokalplanområdet består af et eksisterende lokalplanlagt erhvervsområde. Side 5 af 7
Landskab og jordbund Landskabelig værdi, æstetiske ændringer Geologiske særpræg Jordforurening Jordhåndtering og flytning Lokalplanområdet består af et eksisterende lokalplanlagt erhvervsområde. Vand Overfladevand, udledning til vandløb, vådområder eller hav Udledning af spildevand Grundvandsforhold, nedsivning, øget indvinding Risiko for forurening af grundvandsressourcen Lokalplanområdet består af et eksisterende lokalplanlagt erhvervsområde. Luft Luftforurening (støv, lugt o.a. emissioner) Emissioner fra trafik til området Trafik Trafikafvikling og -belastning Støj Energiforbrug Sikkerhed og risiko for ulykker Lokalplanen vil lave en inddeling i miljøklasser, hvilket forhåbentlig på sigt kan flytte de mest generende virksomheder væk fra boligområderne, hvilket vil være til gavn både for boligerne samt virksomhederne. Indretning af butikker kan give en mindre forøgelse af trafikmængden til området. Der er en svingbane på Hobrovej ind til området, og det eksisterende vejnet vurderes at kunne optage den forøgede trafikmængde. Lokalplanen vil lave en inddeling i miljøklasser, hvorfor de mest generende nye virksomheder kommer væk fra boligområderne, hvilket vil være til gavn både for boligerne samt virksomhederne. Lokalplanområdet består af et eksisterende lokalplanlagt erhvervsområde. Klimatiske forhold Eventuel påvirkning af klima Lokalplanområdet består af et eksisterende lokalplanlagt erhvervsområde. Kulturarv Kulturhistoriske værdier Arkitektoniske værdier Arkæologiske værdier Den nordvestligste del af området er omfattet af en kirkebyggelinje. Den nordvestlige halvdel af lokalplanområdet er indenfor fjernbeskyttelseszonen for Støvring Kirke. Indkigget til kirken er mest interessant fra øst. Mod nord, syd og vest er kirken omgivet af eksisterende bebyggelse, som i større eller mindre grad har indvirkning på oplevelsen af kirken i landskabet. Lokalplanen vil kun i mindre grad få indvirkning på kirken, da området allerede er udbygget. Side 6 af 7
Kirker Støvring kirke ligger ca. 200 m nord for lokalplanen Fredede eller bevaringsværdige bygninger Ressourcer og affald Arealforbrug Energiforbrug, anlæg og drift Vandforbrug Produkter, materialer, råstoffer, fornybar Kemikalier, miljøfremmede stoffer Affald, genanvendelse Lokalplanen giver større mulighed for udnyttelse af tomme erhvervsgrunde langs Hobrovej. Lokalplanområdet består af et eksisterende lokalplanlagt erhvervsområde. Sikkerhed Kriminalitet Brand, eksplosion, giftpåvirkning Socioøkonomiske effekter Påvirkning af sociale forhold Påvirkning af erhvervsliv Ved at give mulighed for etablering af butikker til pladskrævende varegrupper gives flere muligheder for udnyttelse af området. Fastlæggelsen af miljøklasser kan forhåbentlig afværge evt. fremtidige konflikter mellem erhverv og boliger. Sammenfatning På baggrund af gennemførte screening vurderes planerne ikke at give anledning til væsentlig indvirkning på miljøet, og der skal således ikke udarbejdes en miljørapport. Der er tale om et eksisterende erhvervsområde, hvorfor påvirkningen af naboområderne ikke vil ændres synderligt. Inddelingen af erhvervsområdet i miljøklasser kan tilmed på sigt mindske evt. gener overfor naboboligområder ved at nye virksomheder skal placeres iht. miljøklasserne. Samtidig kan det mindske risikoen for, at fremtidige virksomheder vil blive pålagt restriktioner iht. miljøbeskyttelsesloven f.eks. i form af støjdæmpning. Der kan komme en mindre forøgelse af trafikmængden til området, såfremt der indrettes butikker. Men ift. den eksisterende trafikmængde på Hobrovej, vurderes det ikke at give anledning til væsentlige forøgede gener. Konklusionen af ovenstående screeningskema illustreres i følgende skema. Energiforbrug Parameter Geografiskniveau Lokalt Trafikbelastning Kulturarv Biologisk mangfoldighed Befolkningen/ sundhed Miljø/støj niveau niveau Regionalt Side 7 af 7