Investeringsanalyse generelle markedsforhold 11. juni 2015 homes ejerlejlighedsprisindeks Aldrig har lejligheder været dyrere i København og Aarhus homes ejerlejlighedsprisindeks steg 2,2 % fra april til maj. Over det seneste år er priserne på landsplan steget med 16,9 %. Priserne på ejerlejligheder i København steg 6,2 % fra april til maj. Over det seneste år er priserne steget med 24,7%. Prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed på 85 kvm. er nu nået op på 2.900.000 kr., hvilket er 6,6 % højere end den seneste top i København i september 2006. Lejligheder har aldrig været dyrere i København. En vigtig forklaring på de markante prisstigninger i København er et øget salg af projektlejligheder. Da projektlejligheder i gennemsnit er dyrere end eksisterende lejligheder, så får et skift i sammensætningen af de handlede lejligheder betydning for prisudviklingen. Det er dog ikke den eneste årsag. Mens priserne på eksisterende lejligheder er steget med 17 % over det seneste år, er projektsalgspriserne steget med 23 %. Ejerlejlighedspriserne i Aarhus steg med 0,5 % fra april til maj. Over det seneste år er priserne i Aarhus steget med 8,6 %. En ejerlejlighed på 85 kvm i Aarhus kostede 2,3 mio. kr. i maj, hvilket er det højeste niveau nogensinde. homes ejerlighedsprisindeks for maj viser, at ejerlejlighedspriserne steg med 2,2 % (sæsonkorrigeret) fra april til maj i år, når man måler udviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit. Således er lejlighedspriserne på landsplan steget med 16,9 % over det seneste år. Priserne er hovedsagelig trukket af udviklingen på ejerlejlighedsmarkedet i København, hvor priserne steg 6,2 % fra april til maj. Prisstigningen fra april til maj skyldes dog i vid udstrækning teknik. Der var en kraftig prisstigning på københavnske ejerlejligheder fra februar til marts, siden har priserne været stort set konstante men da homes prisstatistik måles som tremåneders glidende gennemsnit, slår den kraftige prisstigning i marts først fuld ud i tallene nu. Prisudviklingen i København betyder, at ejerlejlighedspriserne i København nu er højere end i 2006, hvor priserne toppede sidst. Prisstigningerne skal blandt andet ses i lyset af et stigende antal projektsalg (dvs. primært salg af nye lejligheder, enten færdigopførte eller under opførsel) i København. Således udgjorde projektsalg 37% af det samlede salg af lejligheder i maj (målt som et tremåneders glidende gennemsnit) den højeste andel siden februar 2006. Da projektlejligheder oftest sælges til en højere kvadratmeterpris end eksisterende ejerlejligheder, så vil en større andel projektsalg i sig selv trække den gennemsnitlige kvadratmeterpris op. Relationschef Mads Ellegaard + 45 50 40 50 40 mael@home.dk Cheføkonom Steen Bocian +45 45 12 85 31 stbo@danskebank.dk Analytiker Mikael Olai Milhøj +45 45 12 76 07 milh@danskebank.dk Assisterende Analytiker Mark Thybo Naur mnau@danskebank.dk Projektsalg har en højere pris end eksisterende lejligheder Andelen af projektsalg er på niveau med starten af 2006 Anm: 3 måneders glidende gennemsnit. Tallene er hverken korrigeret for areal eller sæson. Kilde: Danske Bank og home. Anm: 3 måneders glidende gennemsnit. Tallene er hverken korrigeret for areal eller sæson. Kilde: Danske Bank og home. Tallene er ikke korrigeret for sæson.
Udover at andelen af projektsalg er tilbage på niveau med starten af 2006, har der også været en kraftigere prisvækst på københavnske projektlejligheder sammenlignet med eksisterende ejerlejligheder. Kvadratmeterprisen på københavnske projektlejligheder var på godt 41.500 kr. i maj (målt som et tremåneders glidende gennemsnit). Det er lidt lavere end niveauet på toppen i 2007. Over det seneste halve år er priserne på projektsalg steget med over 25 %, hvilket er en del af forklaringen på den kraftige prisvækst i København. Betragter man de ikke-udglattede tal for projektlejligheder, så steg kvadratmeterprisen på projektlejligheder med yderligere 3% fra april til maj. Det er værd at bemærke, at der også har været fart på markedet for eksisterende lejligheder, hvor priserne i maj kun lå marginalt under niveauet i maj 2006 (målt som et tremåneders glidende gennemsnit). Priserne på eksisterende lejligheder i København er steget med cirka 17 % over det seneste år. Selvom priserne på eksisterende lejligheder er steget fra april til maj, er der mest tale om teknik som følge af beregningsmetoden. Tallene er som nævnt beregnet som et tremåneders gennemsnit, og den kraftige stigning i marts har derfor givet anledning til en fortsat stigning, selvom der baseret på de ikke-udglattede tal faktisk har været tale om et fald i prisen på eksisterende lejligheder fra april til maj. Det ser altså ikke ud til, at prisfesten på eksisterende lejligheder i marts er fortsat ind i hverken april eller maj. Tallene kan dog svinge fra måned til måned, hvorfor det er for tidligt at konkludere noget endegyldigt endnu. Når hverken priserne for eksisterende lejligheder eller projektsalg isoleret set har slået rekord, så kan det måske undre, at det samlede prisindeks i København er rekordhøjt. Forklaringen på denne lidt modstridende konklusion er, at projektsalgene udgør en større andel af det samlede salg. Priserne i Aarhus sætter også rekord homes ejerlejlighedsprisindeks for hele landet er primært drevet af prisudviklingen i København og Aarhus. Således udgør handlerne i Hovedstadsregionen ca. 60 % af de samlede handler, mens Region Midtjylland tegner sig for ca. 20 %. Det bør dog bemærkes, at teknik omkring sæsonkorrektionen gør, at prisudviklingen på landsplan kan afvige fra den samlede udvikling i København og Aarhus. Prisudviklingen i Købehavn betyder, at en gennemsnitlig ejerlejlighed på 85 kvm nu koster 2.900.000 kr., hvilket er 6,6% højere end den seneste top i København, som var i september 2006. Vi har altså i nominelle priser slået prisrekord i København. I Aarhus så vi også prisstigninger i maj, om end ikke nær så kraftige stigninger som i København. Således steg priserne i Aarhus med 0,5 % (sæsonkorrigeret) fra april til maj når man måler udviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit. Selvom prisstigningen i maj ikke var lige så kraftig i Aarhus som i København, så er priserne på aarhusianske ejerlejligheder også nået op på det højeste niveau nogensinde. Prisen på en gennemsnitlig ejerlejligheder på 85 kvm i Aarhus kostede 2,3 mio. kr. i maj. Udviklingen i Region Hovedstaden og Region Midtjylland følger almindeligvis udviklingen i både København og Aarhus. I Region Hovedstaden steg lejlighedspriserne med 19,2 % fra maj sidste år til maj i år, mens lejlighedspriserne i Region Midtjylland steg med 12,0 % i samme periode. 2 11. juni 2015
Den regionale prisudvikling Kvadratmeterpris maj 15 (3m glidende gns.) Kvadratmeterpris april 15 (3m glidende gns.) Prisvækst i pct. Prisvækst i pct. seneste måned seneste år København 35.100 33.000 6,2 24,7 Aarhus 26.800 26.600 0,5 8,6 Region Hovedstaden 30.000 29.100 3,3 19,2 Region Midtjylland 20.800 20.900-0,4 12,0 Hele landet 24.700 24.200 2,2 16,9 Anm: Tremåneders glidende gennemsnit, sæsonkorrigeret. Opgjort efter vægtet areal Kilde: Danske Bank og home. homes ejerlejlighedsprisindeks for København er en pålidelig indikator for den helt aktuelle udvikling på det københavnske ejerlejlighedsmarked. Med homes ejerlejlighedsprisindeks får man således et sikkert pejlemærke for prisudviklingen helt frem til maj 2015 når man måler prisudviklingen som et tremåneders glidende gennemsnit baseret på de realiserede salgspriser. homes ejerlejlighedsprisindeks er en god indikator Anm: Tremåneders glidende gennemsnit. Opgjort efter vægtet areal. homes ejerlejlighedsprisindeks er sæsonkorrigeret. Tal fra Realkreditforeningen er ikke sæsonkorrigerede. Kilde: Realkreditforeningen m.fl., Danmarks Statistik, home og Danske Bank 3 11. juni 2015
Sådan opgøres homes ejerlejlighedsprisindeks homes ejerlejlighedsprisindeks er en opgørelse af den gennemsnitlige kvadratmeterpris på alle homes bolighandler i et kvartal. Det betyder, at prisstatistikken kan være følsom over for geografiske forskydninger i handelsaktiviteten og for den sags skyld forskydninger i kvalitet og størrelse af de handlede huse. Den store mængde data reducerer dog problemernes omfang. Arealet for ejerlejligheder beregnes via formlen: (boligareal + 0,4 * kælderareal). Der benyttes BBR-boligarealet ifølge gældende annonceringsregler fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Mens det tinglyste areal omfatter bruttoarealet af selve lejligheden, inklusive ydervægge og halvdelen af skillevægge til andre lejligheder, så indeholder BBR-arealet også andelen af fællesarealer i forbindelse med lejligheden hvilket primært vil sige trappe- og gangarealer. Det betyder, at BBR-arealet er lidt større end det tinglyste areal. Anvendelse af BBR-arealet i stedet for tinglyst areal er sket pr. 1. februar 2011 og har som konsekvens, at kvadratmeterprisen i ejerlejlighedsprisindekset nu er lavere end tidligere. Tallene er rettet historisk og fremadrettet. Data i homes ejerlejlighedsprisindeks og salgsindeks er sæsonkorrigeret. Den 8. i hver måned har home registreret samtlige handler for den forgangne måned. Det betyder, at homes ejerlejlighedsprisindeks kan offentliggøres medio hver måned. homes kvartalsfokus udgives i et samarbejde mellem home og Danske Bank. homes ejerlejlighedsprisindeks for ejerlejligheder for juni forventes at blive udgivet medio juli 2015. Se eventuelt metodenotat på www.danskebank.dk/danskeanalyse. 4 11. juni 2015
Disclosure Denne analyse er udarbejdet af Danske Bank Markets, en division af Danske Bank. Danske Bank er under tilsyn af Finanstilsynet. Danske Bank har udarbejdet procedurer, der skal forhindre interessekonflikter og sikre, at de udarbejdede analyser har en høj standard og er baseret på objektiv og uafhængig analyse. Disse procedurer fremgår af Danske Banks Research Policy. Alle ansatte i Danske Banks analyseafdelin-ger er bekendt med, at enhver henvendelse, der kan kompromittere analysens objektivitet og uafhængighed, skal overgives til analyseledelsen og til Bankens Complianceafdeling. Danske Banks analyseafdelinger er organiseret uafhængigt af og rapporterer ikke til Danske Banks øvrige for-retningsområder. Analytikernes aflønning er til en vis grad afhængig af det samlede regnskabsresultat i Danske Bank, der omfatter indtægter fra investment bankaktiviteter, men analytikerne modtager ikke bonusbetalinger eller andet vederlag med direkte tilknytning til specifikke corporate finance- eller kredittransaktioner. Danske Banks analyser udarbejdes i overensstemmelse med Finansanalytikerforeningens etiske regler og den danske børsmæglerforenings anbefalinger. Finansielle modeller og/eller metoder anvendt i denne analyse Risikoadvarsel Væsentlige risikofaktorer i forbindelse med anbefalingerne og holdningerne i denne analyse, herunder en følsomhedsanalyse med relevante for-udsætninger, er angivet i analysen. Indekset opdateres månedligt. Disclaimer Denne publikation er udarbejdet af Danske Bank Markets alene til orientering. Publikationen er udarbejdet uafhængigt, udelukkende på baggrund af offentlig tilgængelig information og afspejler ikke nødvendigvis vurderinger fra Danske Banks kreditafdeling. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Efter bankens opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Banken påtager sig imidlertid ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed, ligesom Banken heller ikke påtager sig noget ansvar for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. Danske Bank og dens datterselskaber samt medarbejdere i banken kan udføre forretninger, have, etablere, ændre eller afslutte positioner i værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter eller på anden måde have interesse i investeringerne (herunder derivater) eller i et udstedende selskab nævnt i publikationen. Danske Banks aktie- og kreditanalytikere må ikke investere i værdipapirer, som dækkes af den pågældende eller af den analysesektion, som den pågældende er tilknyttet. Denne præsentation er ikke beregnet til brug for detailkunder i Storbritannien eller til personer i USA. Danske Bank Markets er en division af Danske Bank A/S. Danske Bank A/S er underlagt Finanstilsynet i Danmark og er endvidere underlagt regler fra relevante myndigheder i alle andre retskredse, hvor Danske Bank A/S udøver forretning. Herudover er Danske Bank A/S underlagt begrænset tilsyn af det engelske finanstilsyn, Financial Conduct Authority og Prudential Regulation Authority. Enkeltheder vedrørende omfanget af dette tilsyn kan fås ved henvendelse til banken. Copyright Danske Bank A/S. Danske Bank A/S har ophavsretten til publikationen, som er til kundens personlige brug og må ikke offentliggøres uden forudgående tilladelse. 5 11. juni 2015